Oikealla vasemmalla vai edellä: asuntotonttien vuokrat

Kuvitelka­amme, että joku ehdot­taisi, että Helsin­ki perisi ylimääräisenä verona kaupunki­laisil­ta sata miljoon­aa euroa ja jakaisi sum­man osalle kaupunki­laisia. Nuo onnel­liset valit­taisi­in vaik­ka arval­la. Helsin­gin asun­topoli­ti­ikas­sa näin kuitenkin tehdään. Kyse on siitä, mil­lä hin­nal­la kaupun­ki vuokraa maa­ta asuintarkoituksiin.

Helsin­gin kaupun­ki omis­taa suuren osan maa-alueestaan, kos­ka kaukokat­seiset päät­täjät ovat aikanaan huole­hti­neet maapoli­ti­ikas­ta hyvin. Tämä kaikkien kun­ta­lais­ten yhdessä omis­ta­ma maa-alue tuot­taa vuokrat­u­loina Helsingille roimasti rahaa. Kaupun­ki saa maao­maisu­ud­estaan vuokrat­u­lo­ja vähän yli 180 miljoon­aa, jos­ta noin 50 miljoon­aa on sisäistä vuokraa, jota kaupun­ki mak­saa itselleen. Ulkop­uolisil­ta tulev­as­ta run­saas­ta 130 miljoonas­ta eurosta 84  miljoon­aa asuintonteista.

Ensin pari talous­te­o­reet­tista väitettä.

Jos kaupun­ki luovut­taa ton­tin sop­uhin­taan asuin­tarkoituk­si­in, tämä etu menee joko kokon­aan raken­nus­li­ik­keelle, joka myy asun­not kuitenkin eniten tar­joavalle tai se menee ensim­mäiselle asukkaalle, kos­ka edulli­nen ton­tin­vuokra kap­i­tal­isoituu asun­non hin­taan. Noin teo­ri­as­sa tämä menee niin, että jos reaa­liko­rko on p ja alen­nus ton­tin­vuokras­ta C euroa/vuosi, tämä nos­taa asun­non myyn­ti­hin­taa määräl­lä C/p. Jos siis reaa­liko­rko on 2 % ja alen­nus ton­tin­vuokras­ta on asun­toa kohden 1000 euroa/vuosi, tämän pitäisi nos­taa asun­non myyn­ti­hin­taa 50 000 eurol­la, jos osta­jat ja myyjät toimi­vat rationaalisesti.

Jos vuokranko­ro­tuk­sista pidät­täy­dyt­täisi­in, hyö­ty tulisi kokon­aan nyky­isille omis­ta­jille. Tule­vat asukkaat eivät hyö­ty­isi, kos­ka jou­tu­isi­vat vas­taavasti osta­maan asun­ton­sa korkeam­mal­la hinnalla.

Helsin­ki on pyrkinyt siirtämään edun edullis­es­ta ton­tin­vuokras­ta eteen­päin sään­nöstelemäl­lä sitä hin­taa, jol­la raken­nusy­htiö myy asun­non sen osta­jalle ja jol­la osta­ja aikanaan myy asun­non eteen­päin. Hin­tasään­nöste­lyl­stä on omat hait­tansa. Nyt sään­nöstelystä on tehty määräaikaista, mikä tietysti kasaa han­kaluuk­sia aikaan, jol­loin raja läh­estyy. Sil­loin ei kukaan myy mitään.

Van­hois­sa ton­tin­vuokra­sopimuk­sis­sa ei mitään sään­nöste­lyä ole, joten etu hal­vas­ta ton­tin­vuokras­ta menee kokon­aan asun­non tämän­hetkiselle omistajalle.

Helsingis­sä on aikoinaan tehty pitkäaikaisia vuokra­sopimuk­sia, joiden vuokrat eivät ole nou­dat­ta­neet oikein mitään kehi­tys­tä. Hert­tonie­mi oli joskus aivan per­ife­ri­aa, nyt sinne pääsee kätevästi metrol­la. Osa näistä maan­vuokrista on niin nyt halpo­ja, että vuokralaisen ase­ma on parem­pi kuin ton­tin omis­ta­jan: vuokra alit­taa kiin­teistöveron. Kun sopimuskausi päät­tyy, näitä läh­es nollavuokria odot­taa  pros­en­teis­sa las­ket­tuna tähti­ti­eteelli­nen korotus.

Koro­tuk­sia on tietysti vas­tustet­tu. Tämä taas on saanut kysymään, mik­si van­ho­jen vuokra­sopimusten pitää olla halpo­ja, mut­ta uudet voivat olla kalli­ita. Vas­tauk­set vai­htel­e­vat alka­en saavute­tu­ista eduista (demari-ikäisille kuu­luu kaik­ki hyvä, ja nuorten kuu­luu mak­saa) siihen, että alen­netaan niitä uusienkin maan­vuokra­sopimusten vuokria.  Käsit­te­len vain tätä jälkimmäistä.

En ole halukas alen­ta­maan uusien HITAS-tont­tien vuokraa kahdes­ta syys­tä. Ensin­näkin tapah­tu­mat Jätkäsaaren hitas-asun­to­jen myyn­nis­sä eivät kan­nus­ta tekemään vielä edullisem­mak­si sitä voit­toa, jon­ka muu­ta­ma onnelli­nen näis­sä arpa­jai­sis­sa saa. Toisek­si ton­tin­vuokrat­u­loil­la on huo­mat­ta­va vaiku­tus kaupun­gin talouteen. Omaisu­ut­ta tulee käyt­tää kaikkien kaupunki­lais­ten hyödyk­si eikä vain joidenkin onnekkaiden. Vuokrista saatavia raho­ja ei käytetä kaupung­in­jo­hta­jan suurem­paan vir­ka-autoon, vaan päivähoitoon, opetuk­seen, ter­vey­den­huoltoon ja muuhun tarpeel­liseen. Vai­h­toe­htona on tietysti korot­taa vero­ja. Sil­loin ollaan varsin lähel­lä kir­joituk­sen alun kuvit­teel­lista esimerkkiä.

Kysymys ton­tin­vuokrista jakaa val­tu­us­toa oikeis­toon ja vasem­mis­toon, mut­ta ei juurikaan vihreätä val­tu­us­to­ryh­mää. Vihreät ymmärtävät, että kyse on nuo­ria sor­tavas­ta ikäsyr­jin­nästä. Puolueet, joiden kan­nat­ta­jakun­ta kuu­luu noi­hin onnekkaisi­in tai tietysti kan­nat­ta­vat halpo­ja vuokria.

Sama asetel­ma tois­tuu suh­tau­tu­mises­sa kiin­teistöveroon sil­lä ero­tuk­sel­la, että kokoomus­laiset katso­vat tässä vais­tom­ais­es­ti velvol­lisu­udek­seen ajaa omis­ta­van luokan etua ja kiin­teistövero­han on omaisuusvero.

Urputuk­seen asukkail­la on kyl­lä aihet­ta. On kohtu­u­ton­ta, että vuokra nousee yhdel­lä hyp­päyk­sel­lä moninker­taisek­si. Joskus 1930-lvul­la tehti­in huono­ja vuokra­sopimuk­sia. Eri­tyisen närkästyneitä kan­nat­taa olla niiden uusien asukkaiden, jot­ka ovat vastikään osta­neet riis­to­hin­taisen asun­non vaikka­pa Hert­toniemestä. Myyjä ei aina muista korostaa, että läh­es ilmainen tont­ti on väli­aikainen etu.

Käy­dään asia nyt vielä ker­ran läpi.

Käy­dään­pä asia ker­taalleen läpi teo­reet­tis­es­ti. Olete­taan, että oma­l­la ton­til­la ole­van asun­non markki­nahin­ta on 4000 euroa neliöltä, rak­en­tamiskus­tan­nuk­set yrit­täjävoit­toi­neen 2000 euroa neliöltä ja reaa­liko­rko kak­si pros­ent­tia. Mil­lä ehdoil­la kaupun­gin pitäisi luovut­taa tont­ti, jos siihen ei sisäl­ly hintasäännöstelyä.

Myymi­nen. Jos tont­ti myy­dään raken­nus­li­ik­keelle ilman hin­tasään­nöste­lye­htoa, raken­nus­li­ike myy asun­non hin­taan 4000 euroa neliöltä. Sil­loin oikea ton­tin myyn­ti­hin­ta on 2000 euroa asuin­neliöltä. Jos hin­ta on halvem­pi, ero­tus menee raken­nus­li­ik­keelle, ei asun­non ostajille.

Vuokraami­nen. Jos tont­ti vuokrataan, vuo­sivuokran tulee olla kak­si pros­ent­tia tuos­ta 2000 euron yli­jäämästä, eli 40 euroa vuodessa eli 3,33 euroa kuus­sa asuin­neliöltä. Tuo voi tun­tua paljol­ta, mut­ta jos kat­sotte keskivuokria, ero­tus Helsin­gin kan­takaupun­gin ja jonkin muut­to­tap­piokaupun­gin neliövuokris­sa on jopa isompi.

Poli­it­ti­nen vasem­mis­to on kysymyk­sessä ton­tin­vuokrista vähän hajal­laan, mut­ta jos vasem­mis­tol­la tarkoite­taan kom­mu­nistien Yrjö Hakas­ta, kaupun­gin pitäisi antaa ton­tit var­maankin ilmaisek­si. Joskus vasem­mis­to­laisu­us tarkoit­ti, että yhteiskun­ta omis­taa kaiken, mut­ta tässä yhteiskun­nan omis­ta­ma omaisu­us pitääkin antaa lihot­ta­maan yksi­ty­istä asuntovarallisuutta.

Nyt var­maan moni kysyy, pidänkö Hitas-sään­te­lyä järkevänä. Tämä on niin pitkä asia, että se vaatii oman artikkelinsa.