Asuntojen vakuusarvoille katto menneestä hintatasosta

Aja­tus on epäkyp­sä, mut­ta julkaisen sen kuitenkin.

Viime aiko­jen pankkikri­i­seistä kovin suuri osa on läht­enyt asun­toku­plas­ta. Pankit ovat rahoit­ta­neet kohoavia asun­to­jen hin­to­ja ottaen oste­tun asun­non vaku­udek­si melkein täy­destä arvostaan. Kun asun­toku­pla puhkeaa, vaku­udet eivät vas­taakaan lainan arvoa ja pank­ki joutuu vaikeuk­si­in.  Ratkaisuk­si on esitet­ty, että asun­to saadaan ottaa vaku­udek­si vain osas­ta arvoaan, vaikka­pa vain 80 % kauppahinnasta.

Entä jos asun­to kel­paisi vaku­udek­si sadas­ta pros­en­tista siitä arvos­ta, joka sil­lä on ollut vähim­mil­lään viimeisen kah­denkymme­nen vuo­den aikana. Tämä voi olla yksit­täisen asun­non hin­nanos­alta vaikea oper­a­tional­isoi­da, mut­ta lähelle pääsee sil­lä, että osto­hin­taa ver­rataan asun­to­jen hin­tain­dek­si­in. Jos hin­tain­dek­si on viimeisen kymme­nen vuo­den aikana ollut joskus 40 pros­ent­tia alem­pana kuin nyt, asun­to­jen myyn­ti­hin­nas­ta kel­paisi vaku­udek­si vain 60 prosenttia.

Joskus kun Leo Törn­qvistin oppi­laana opiske­lin tilas­totiedet­tä, ekonometriset mallit jakau­tu­i­v­at ”taso­ma­llei­hin” ja ”pros­ent­ti­mallei­hin”. Pros­ent­ti­malleis­sa selitet­ti­in pros­en­tu­aal­isia muu­tok­si, asimerkik­si hin­to­jen pros­en­tu­aal­isia kysyn­nän ja tar­jon­nan pros­en­tu­aal­isil­la muu­tok­sil­la, kun taas taso­ma­lleis­sa selitet­ti­in esimerkik­si hin­tata­soa kysyn­näl­lä ja tar­jon­nal­la. Pros­ent­ti­malle­ja oli helpom­pi laa­tia, mut­ta real­is­mi oli niiden kom­pas­tuskivi. Pros­ent­ti­mallil­la on help­po väit­tää, että jonkin hyödyk­keen hin­ta suh­teessa yleiseen hin­tata­soon nousee hamaan ikuisu­u­teen kolme pros­ent­tia vuodessa, siis kaksinker­tais­tuu 23 vuodessa ja tuhatk­er­tais­tua 230 vuodessa. Taso­ma­llin tek­i­jä ei tek­isi täl­laista virhet­tä mitenkään. Eri­tyis­es­ti sub­ur­ban asun­to, jol­laisia voidaan tehdä lisää rajat­ta, ei voi olla kovin paljon raken­nuskus­tan­nuk­sia kalli­impi pitkään. Min­un on vaikea ymmärtää, miten koko Yhdys­val­to­jen rahamarkki­nat saat­toi­vat men­nä tähän vipu­un. Jopa täl­lä blogilla olen havain­nut, että jotkut eivät raken­na vain pros­ent­ti­malle­ja vaan myös ajat­tel­e­vat niin. Pros­ent­ti­mallien käyt­täjä ajat­telee, että kun asun­to­jen suh­teel­liset hin­nat ovat nousseet sata vuot­ta, ne nou­se­vat aina, kun taas taso­ma­llien käyt­täjä ajat­telee, että kun hin­nat ovat nousseet sata vuot­ta, niiden on pian pakko palau­tua järkevälle tasolle.