Isojen asuntojen kannattavuus

Per­hea­sun­nos­ta Töölössä mak­se­taan paljon enem­män kuin Soukas­sa. Se osoit­taa, että on per­heitä, jot­ka asu­isi­vat mielu­um­min Töölössä kuin Soukas­sa. Kan­nat­taako siis per­hea­sun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen Töölöön?

Olete­taan, että kaupun­ki huu­tokaup­paa ton­tin eniten mak­savalle. Olete­taan, että kartelle­ja ei ole ja kil­pailu toimii ja että kaikenkokois­t­en asun­to­jen raken­nuskus­tan­nuk­set ovat 2000 euroa/neliö kohtu­ulli­sine liikevoit­toi­neen. Olete­taan edelleen, että yksiöi­den markki­nahin­ta on 4000 euroa/m² ja per­hekokois­t­en asun­to­jen 3000 €/m². Jos määräys on, että puo­let ker­rosalas­ta pitää olla per­hea­sun­to­ja ja lop­ut mitä vaan, raken­nus­li­ike saa asun­noista kokomääräyk­sen takia keskimäärin 3500 €/m². Jos kokomääräys­tä ei olisi, raken­nus­li­ike saisi 4000 €/m².

Mitä raken­nus­li­ik­keen kan­nat­taa tar­jo­ta ton­tista? Jos siinä on tuo ker­rosalara­joite, ton­tista kan­nat­taa tar­jo­ta 1500 €/m² ja ilman koko­ra­joi­tus­ta 2000 €/m². Tässä ei pitäisi olla mitään ongel­maa. Kum­mas­sakin tapauk­ses­sa rak­en­t­a­mi­nen on raken­nus­li­ik­keelle yhtä edullista, raken­nus­li­ike saa 2000 euroa neliöltä.

Tietysti kun on ensin ostanut ton­tin 1500 eurol­la neliö, kan­nat­taa alkaa mankua tuo­ta koko­ra­joi­tus­ta pois. Asia vain on niin, että jos tont­ti kaavoite­taan uud­estaan ja rahakkaam­mak­si, pitää jär­jestä myös uusi tar­jouskil­pailu. Sil­loin ton­tin hin­ta nousee 2000 euroon neliöltä.

====

Kaik­ki tietävät, että yllä ole­va on silkkaa teo­ri­aa. Noin ton­tin hin­nan pitäisi muo­dos­tua, mut­ta jostain syys­tä se ei muo­dos­tu. Jos asun­to­jen markki­nahin­ta on 7000 euroa neliötä, ton­tin­hin­ta ei ole 5000 euroa neliöltä vaan paljon vähem­män. Mik­si on näin, sitä tutk­isin, jos olisi tutki­va journalisti.