Isojen asuntojen kannattavuus

14 vastausta artikkeliin “Isojen asuntojen kannattavuus”

1. YIT rak­en­taa Lep­pä­suolle asun­to­ja joiten neliöhin­ta on yli 7000€/m2. Sama YIT rak­en­taa Jär­ven­päähän asun­to­ja joiden neliöhin­ta on 3000€/m2 luokkaa.
   Rak­en­t­a­mi­nen mak­saa sen 2000–2500 molem­mis­sa tapauksissa.

   En tiedä julka­istaanko mis­sään sitä hin­taa jol­la raken­nus­li­ike on ton­tin ostanut, mut­ta jos se olisi julk­ista tietoa, aut­taisi se tietenkin hin­tati­etoisu­u­den muodostamisessa.

   Vastaa

   1. Tieto tont­tien hin­noista on julki­nen. Muistin­varainen tietoni on, että hin­nat oli­vat hitusen yli 2000€/k‑m2. Lep­pä­suon tont­tien osalta auto­laikko­jen tuo­ma noin 500 €/neliö pitää ottaa huomioon. Asuin­neliö ja ker­rosneliö eivät vas­taa aivan yksi yhteen toisiaan. 

      Vastaa

2. Osmo:

   Jos siinä on tuo ker­rosalara­joite, ton­tista kan­nat­taa tar­jo­ta 1500 €/m2

   Kyl­lä ne raken­nus­li­ik­keet var­maan ottaa huomioon tule­vaisu­u­den, eli ne ottaa tuo­hon tar­jouk­seen mukaan omat arvioin­sa tule­vaisu­u­den sään­telystä. (Esim. onko neliöra­joi­tus pois­tu­mas­sa, onko tulos­sa uusia vielä tiukem­pia määräyk­siä jne.)

   Vastaa

3. Lisäk­si tietysti iso­jen asun­to­jen rak­en­tamisen neliöhin­ta on oleel­lis­es­ti hlvem­pi, kun kalli­ita ves­so­ja, keit­tiöitä ja sauno­ja on pienem­pi osu­us neliöistä. Tämän takia teo­reet­tisil­la toimivil­la markki­noil­la isot asun­not ovat aina halvem­pia neliöhin­noil­taan. Ei se kysyn­nän puut­teesta johdu, vaan siitä että niitä voi kan­nat­tavasti myy­dä halvem­mal­la (vaik­ka tont­ti­hin­ta olisi sama).

   Mut­ta kun kan­takaupungis­sa maa on niuk­ka resurssi, ei yhtälö enää toimikkaan. Raken­nus­li­ik­keen saa­ma voit­to tuleekin ton­tin saamis­es­ta hal­tu­un­sa, eikä rak­en­tamis­es­ta. Kallista tont­tia ei kan­na­ta käyt­tää muuhun kuin kaikkein kalleim­mal­la myytävään, eli pikkua­sun­toi­hin. Muuten siihen sido­tun pääo­man tuot­to heikkenee.

   Jos maa mak­saa 0€/m^2, ison asun­non rak­en­t­a­mi­nen 1500€/m^2 ja pienen 2000€. Noi­hin 20% voit­to päälle, niin iso­ja myy­dään 1800€ per neliö ja pieniä 2400€ per neliö.

   Mut­ta kun maa mak­saakin 3000€/m^2 ja pide­tään voit­to samana, isot asun­not mak­sa­vat 4800€, jos­ta voit­to­pros­ent­ti 6,2% ja pienet 5400€, jos­ta voit­to­pros­ent­ti 7,4%.

   Tietysti, jos tonin osto­hin­nallekin lask­isi saman 20% tuo­ton, tilanne muut­tuisi. Mut­ta sil­loin ne per­hea­sun­not ovat jo niin kalli­ita, että kysyn­tä heikkenee.

   Tästä näkökul­mas­ta mikä tahansa päätön kaavamäräys joka las­kee tont­tien hin­to­ja lähem­mäs nol­laa aut­taisi tilanteeseen, sen jäl­keen iso­jen asun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen olisi kan­nat­tavam­paa. Siis jos olete­taan toimi­vat markki­nat. Ei kan­na­ta olet­taa, vaan kaupun­gin pitäisi akti­ivis­es­ti pyrk­iä luo­maan ne toimi­vat markkinat.

   ps. kaik­ki luvut oli­vat hatus­ta, ja lasku­toim­i­tuk­set raskaasti yksinker­tais­tet­tu­ja, kuten var­masti arvasittekin

   Vastaa

4. Osmo Soin­in­vaara kysyi:

   Kan­nat­taako siis per­hea­sun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen Töölöön? 

   Ja sit­ten seurasi päättelyä:

   Jos siinä on tuo ker­rosalara­joite, ton­tista kan­nat­taa tar­jo­ta 1500 €/m2 ja ilman koko­ra­joi­tus­ta 2000 €/m2.

   Vas­taus, mikäli esite­tyt olet­ta­muk­set pitävät paikkansa: ei kannata.

   Kari

   Vastaa

5. Lep­pä­suon ton­tithan tosi­aan myyti­in aikanaan ennä­tyshin­nal­la, taisi olla juurikin Osmon mainit­se­ma reilu 2000e/m^2. Muis­taak­seni tuo­hon kaup­paan nimeno­maan vielä liitet­ti­in ehto, että rak­en­t­a­mi­nen on aloitet­ta­va x (3?) vuo­den kulues­sa, tai joutuu mak­samaan sank­tioi­ta. No, rak­en­tamista nyt ilmeis­es­ti ei ole ainakaan kaikil­la ton­teil­la aloitet­tu. Onko jol­lain tiedos­sa, onko tästä seu­ran­nut sank­tioi­ta rakennusliikkeille.

   Vastaa

6. “Mitä raken­nus­li­ik­keen kan­nat­taa tar­jo­ta ton­tista? Jos siinä on tuo ker­rosalara­joite, ton­tista kan­nat­taa tar­jo­ta 1500 €/m2 ja ilman koko­ra­joi­tus­ta 2000 €/m2. Tässä ei pitäisi olla mitään ongel­maa. Kum­mas­sakin tapauk­ses­sa rak­en­t­a­mi­nen on raken­nus­li­ik­keelle yhtä edullista, raken­nus­li­ike saa 2000 euroa neliöltä.”

   Eli etkö tässä nyt itsekin osoit­tanut, että koko­ra­joi­tusten mukaan otta­mi­nen tarkoit­taa sitä, että veron­mak­sajien rahaa kaade­taan 500€/m2 iso­jen asun­to­jen tarvit­si­joiden tasku­un? Raken­nus­li­ike saa itselleen samat rahat, kaupun­ki saa vähem­män rahaa ja iso­jen asun­to­jen hin­nat ovat alem­pia kuin oli­si­vat vapail­la markki­noil­la. Ai niin, ja ekstrana pienet asun­not ovat kalli­impia kuin oli­si­vat vapail­la markkinnoilla. 

   Pienis­sä yksiökanakopeis­sa asu­vat pien­tu­loiset veron­mak­sa­jat var­maan innois­saan taput­ta­vat kar­vaisia käsiään suu­rit­u­lois­t­en ostaes­sa niitä 100 m²:n asun­to­ja. Jee!

   Tähän avaukseen:“Perheasunnosta Töölössä mak­se­taan paljon enem­män kuin Soukas­sa. Se osoit­taa, että on per­heitä, jot­ka asu­isi­vat mielu­um­min Töölössä kuin Soukas­sa. Kan­nat­taako siis per­hea­sun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen Töölöön?”

   kom­men­toisin sen ver­ran, että vaik­ka tuo pätisi, niin toden­näköis­es­ti suh­teelli­nen ero Töölössä ole­van per­hea­sun­non ja Soukas­sa ole­van per­hea­sun­non välil­lä ei ole yhtä suuri kuin Töölössä ole­van yksiön ja Soukas­sa ole­van yksiön välil­lä. Vaik­ka siis “on per­heitä”, jot­ka asu­isi­vat ennem­min Töölössä kuin Soukas­sa, niin per­hei­den välil­lä noiden paikko­jen ero ei ole yhtä suuri kuin sinkku­jen, eli per­heet suos­tu­vat asumaan Soukas­sa mielu­um­min kuin sinkut.

   Vastaa

7. Lähtöko­htainen tilanne on yksi asia. Jos tästä halu­aa jotain strate­giaa muo­va­ta, niin tulee huomioi­da että tilanne elää. Hin­nat muun­tu­vat huo­mat­tavasti vai­h­toe­hdois­sa jois­sa myy­dään 10 tont­tia tai 1000 tonttia.

   En tiedä paljonko rak­en­t­a­mi­nen keskimääräiseltä neliöltä mak­saa, mut­ta jos esimerkin 5K+rakennuskulut, niin 7K muo­dostaa liian pienen voiton hyviksi ajoik­si, kos­ka huonoina aikoina on kulu­ja mut­tei tulo­ja. (esim. voit voit­taa satasen tai lukit­taa 5 tonnia)

   Vastaa

8. Olen miet­tinyt, että kan­nat­taisiko yhteiskun­nan jol­lain taval­la yrit­tää rohkaista siihen malli­in jota käsit­tääk­seni Helsingis­sä 1900-luvun alkupuolel­la käytet­ti­in ker­rostalo­jen rak­en­tamiseen että gryn­deriv­e­toisen nyky­mallin sijaan tule­vat asukkaat muo­dos­ti­vat asun­to-osakey­htiön keskenään ja käyt­tivät raken­nusy­htiöitä vain “ali­hankki­jana”. Kuvit­telisin, että asun­tomarkki­noi­ta ter­ve­hdyt­täisi jos raken­nus­li­ik­keet keskit­ty­i­sivät siihen rak­en­tamiseen eri­laisen tont­tikeinot­telun sijaan. 

   Ongel­mana taitaa olla, että raken­nus­pro­jek­tit ovat nykyään paljon mon­imutkaisem­pia kuin sata vuot­ta sit­ten, suurelta osin var­maan johtuen lisään­tyneestä sään­telystä mikä muo­dostaa markki­noille tulon esteen uusille toim­i­joille, puhu­mat­takaan nyt one-off-raken­nut­ta­jista. Jos jostain saisi hie­man samaan tapaan kuin isän­nöin­ti- ja huoltopalve­lut voi ostaa taloy­htiöön hel­posti ulkop­uolelta yhden katon alta apua vira­nomais­ten, suun­nit­telijoiden, raken­nusyri­tys­ten, rahoit­ta­jien jne. kanssa toim­imiseen niin kuvit­telisi että kiin­nos­tus­ta täl­laiseen asukaslähtöiseen raken­nut­tamiseen olisi enem­män. Jos yhteiskun­ta rohkai­sisi vaik­ka pienel­lä vero­porkkanal­la täl­laista toim­intaa niin voisi kuvitel­la että siitä saisi hel­posti tuot­toisaa liike­toim­intaa, sen ver­ran paljon löysää tun­tuu ole­van tuos­sa raken­nus­li­ikkei­den tavas­sa pyörit­tää hommaa.

   Sivuhuo­mau­tuk­se­na vielä, että sen lisäk­si mis­tä tääl­lä on puhut­tukin eli että autopaikat pitäisi lait­taa niiden mak­set­tavak­si jot­ka niitä käyt­tävät eikä kaikkien asukkaiden, on myös älytön­tä että kaikkien asun­to­jen pitää olla esteet­tömyys­vaa­timuk­set täyt­täviä. Eikö riit­täisi, että vaik­ka (vähin­tään) kol­mas- tai neljä­sosa asun­noista olisi? Liikun­tara­joit­teisia on nopeal­la google­tuk­sel­la n. 10 % suo­ma­lai­sista, jos esteet­tömien asun­to­jen osu­us on n. 2–3 ker­taa tämä osu­us niin luulisi siitä vielä riit­tävän kaikille tarvit­seville. Kapun­ki voisi vielä tukea liikun­tara­joit­teis­ten asun­non­hank­in­taa suo­raan jos ei halu­ta, että he joutu­vat mak­samaan esteet­tömyy­den takia asun­nos­ta enem­män kuin muut, se tulisi kuitenkin kansan­taloudel­lis­es­ti halvem­mak­si kuin nykysysteemi.

   Vastaa

9. Tuos­ta hin­nan­muo­dos­tuk­ses­ta: se raken­nus­li­ike ei tuo­ta neliöitä vaan välit­tää neliöitä! Raken­nus­li­ik­keel­lä on ali­toim­i­joi­ta (mate­ri­aal­i­toimit­ta­jat, raken­nustyön­toimit­ta­jat, ton­tin toimit­ta­va kaupun­ki, suun­nit­telun toimit­ta­vat arkkite­hdit ja insinöörit ja byrokra­t­ian toimit­ta­va hallinto, myyn­ti­työn toimimit­ta­va välit­täjä, pääo­man toimit­ta­va rahoit­ta­ja) jot­ka tuot­ta­vat kokon­aisen asun­toneliön. Raken­nus­li­ik­keen tuote on raken­nus­pros­es­si eli tapa liit­tää nämä kaik­ki toim­i­jat yhteen asi­akas­ta tyy­dyt­täväl­lä taval­la tehokkaam­min kuin muut raken­nus­li­ik­keet. Tämä on oleelli­nen huomio sik­si että raken­nus­li­ike itse asi­as­sa myy ali­toim­i­joiden­sa tuot­teen toiseen kertaan.

   Kaikkien yri­tys­ten täy­tyy tuot­taa katet­ta toimi­ak­seen. Tont­tia luku­unot­ta­mat­ta kaik­ki ali­toim­i­jat halu­a­vat kat­teen toimis­taan. Ajatel­laan että kesk­ineliön kat­teet­tomat net­toku­lut ovat 1500€. Kate on arvon­lisää eli siihen lisätään alv jota ei voi vähen­tää vaan se laskute­taan kulut­ta­jal­ta ja tilitetään val­ti­olle. Kat­teesta per­itään myös yhteisövero 26%, joka myös kerätään asi­akkaal­ta. Sik­si saadak­seen 100€ verotet­tua net­tokatet­ta täy­tyy asi­akkaal­ta laskut­taa 100/0.74+(100/0.74x0.22=165€. Jos ali­toim­i­ja halu­aa net­tokatet­ta 10% nousee hin­ta 1500x(1+0.1x1.65)=1747€. Mut­ta kun pääu­rakoit­si­jakin halu­aa valit­täessään tuot­teen 10% kate ker­tau­tuu. Lisäk­si pääu­rakoit­si­jan kat­teen omas­ta osu­ud­es­ta menee verot joi­ta ei voi vähen­tää: 1747x1.165+ 174.7x1.165=2239€. Myös ton­tin hin­nas­ta halu­taan kate mut­ta vähän maltil­lisem­pi. Lisäk­si kulut­ta­ja mak­saa alvin ton­tista (kokon­aishin­nas­sa) jon­ka raken­nus­li­ike tilit­tää valtiolle(oletan että 2000€:n lisätään alv(kokonaishinnassa) eli että kaupun­ki on “alvi­ton” toimija?)

   Kuten toises­sa ketjus­sa jo todet­ti­in, yksiöneliö on kalli­impi rak­en­taa. Lasku­malli on kuitenkin se , että keski­hin­nas­sa 1500€/nettokulut/m2 on tietysti huomioitu yhteis­tilo­jen neliöt ja asun­toko­htaiset kalus­teku­lut. Asun­toko­htais­es­ti on “kiin­teitä kulu­ja” kuten han­k­in­tatyö, byrokra­tia, laadun­valvon­ta, markki­noin­ti jne. Samoin kalus­tei­den ‚sähkö- ja putk­i­tarvikkei­den, ovien ja muun kalli­in tavaran hin­ta pain­ot­tuu pienis­sä asun­nois­sa , jois­sa on myös pienem­pi huonekoko. Näin yksiöneliö voisi mak­saa samas­sa talos­sa esim 2000€ ja kolmioneliö 1330€. HUOM! Osin tästä syys­tä pääu­rakoit­si­jalle on paljon kat­teel­lisem­paa myy­dä yksiöneliötä kuin kolmineliöitä.

   Mik­si Helsingis­sä on kallista? Helsingis­sä on ostovoimaa ja kiin­teistöil­lä on huo­mat­ta­va speku­loin­tiar­vo jon­ka vuok­si helsinkiläiset ovat halukkaampia mak­samaan katet­ta. Mut­ta rak­en­t­a­mi­nen on myös han­kalam­paa : ton­tit ovat ahtai­ta, pääo­man seisot­ta­mi­nen mak­saa menetet­tynä tuot­tona jon­ka vuok­si on kiire. Liikku­mi­nen vie aikaa ja palkat ovat korkei­ta. Byrokra­t­ian ja yhdyskun­ta­suhtei­den hoito on ihan eri tasol­la kuin maakun­nis­sa. Yksikköhin­toi­hin voi hyvin laskea kalleus- ja tehot­to­muusker­toimen 1.3x , kan­takaupungis­sa 1.5x. Mut­ta juuri isot raken­nus­li­ik­keet ovat hyviä tehokku­udessa ja nil­lä on suu­ruuten­sa vuok­si valmis kul­je­tus ja varas­toin­tilogi­ik­ka pääkaupunkiseudulla.Ne voivat siis laskea ker­toimik­si esim. 1.15x ja 1.3x, ottaa 10% ylimääräistä katet­ta ja silti saa­da urakan. Samoin ali­toim­i­joiden tuotan­to on kalli­im­paa ja ne halu­a­vat osansa ostovoimas­ta, joten ne ker­to­vat 1.2x ja 1.4x ja +5% katetta.

   Ver­rataan neliöhin­nan muo­dos­tu­mista kolmes­sa tapauksessa:
   1. Muut­to­tap­pi­omaakun­takeskus, esim. Nurmes. Ton­tin hin­ta 100€. Ali­toim­i­jat tekevät osansa mininet­tokat­teel­la 2%, pääu­rakoit­si­jana paikalli­nen raken­nus­li­ike joka tyy­tyy 5% kat­teeseen. Joutuu mak­samaan mate­ri­aaleista 20% enem­män kuin iso val­takun­nalli­nen yhtiö ja on vähän tehot­tomampi, joka nos­taa kulu­ja 1500>1700.
   2. Jär­ven­pää. Ton­tin hin­ta 500€. Ali­toim­i­jat 7% , pääu­rakoit­si­ja pörssir­aken­nusy­htiö 10%. Kesk­ineliön kulut 1500€.
   3. Töölö. Tont­ti 2000€. Alit­o­mi­jat 12%, pääu­rakoit­si­ja 17%. Kuluille 1500€ kertoimet.

   Tehdään taulukko neliöhin­noist jos­sa huomioidaan ker­toimet ‚ton­tin alv ja asun­tokoon vaiku­tus kuluihin(“järvenpää” yksiö net­to 1800 3h+k 1400(koska 3h+k=kolme yksiötä).Tontin kate 10%. (Alla suluis­sa pääu­rakoit­si­jan nettokate/m2):

   yksiö 30 m² neliö 90 m²

   Nurmes 2959€ 2270€
   (128€) (97€)

   Jär­ven­pää 3564€ 2930€
   (251€) (206€)

   Töölö 7219€ 6246€
   (816€) (710€)

   Van­non ja vaku­u­tan etten mitenkään “sovitel­lut” luku­ja sopiviksi vaan laskin ne yhdel­lä yrit­tämäl­lä. Mut­ta rosvoparonei­ta ei nyt löy­tynytkään. Raken­nusalal­la on kyl­lä likaista peliä mut­ta ei hinnanmuodostuksessa.

   Vastaa

10. Hyvä “lasse”, näin ne menee
    Tääl­lä hauku­taan yleis­es­ti, ml OS, aivan väärä kohdet­ta, “rosvoparonei­ta”.

    Vielä kun lisätään lis­taan yksi hin­to­ja nos­ta­va por­ras, “yleishyödyl­liset” “ammat­ti­taitoiset” raken­nut­ta­jat mm Hels.Att, jolle on urakoit­si­joil­la oma yli ykkösen ker­roin, niin ei ihme että neliö maksaa.

    Tääl­lä jo viitat­ti­inkin raken­nus­li­ikkei­den tilin­päätök­si­in, ei kovin hääp­pösiä tuloksia.

    OS voisi pere­htyä koko raken­nusalaan tarkem­min esim kuin­ka paljon tehdään vastik­kee­ton­ta / turhaa työtä eri­laisi­in kil­pailui­hin ja tar­jouk­si­in ym ym, kaik­ki ne lop­pu­jen lopuk­si menee hintoihin.

    Yksi merkit­tävä kus­tan­nuk­si­in vaikut­ta­va tek­i­jä, jota ei yleis­es­ti ymmär­retä, on suunnittelu.
    Rak­en­tamiskus­tan­nus eri raken­nuk­sis­sa on yllät­tävän suuri, vaik­ka itse asun­nois­sa ei ole juuri mitään eroa.

    Jos joku on valmis mak­samaan erkkereistä, ulokkeista, mutkit­taista muodoi­ta, vinoista sein­istä, teras­seista ym ym, niin ok, mut­ta mik­si Helsingis­sa pitää läh­es kaik­ki tuotan­to olla sel­l­aista, mik­sei ihan taval­liset talot kel­paa enää edes lähiöihin.

    Vastaa

11. Osmon laskel­ma ontuu siinä mielessä, että yksiöi­den korkea hin­ta muo­dos­tuu suurelta osin siitä, että niiden rak­en­tamista on sään­nöstel­ty. Toinen merkit­tävä tek­i­jä ovat kalli­iden kostei­den tilo­jen suh­teel­lisen osu­u­den määrä. Jälkim­mäistäkin on mak­si­moitu vaa­timuk­sel­la, että yksiönkin ves­sas­sa pitää kyetä tanssi­maan valssia pyörätuolilla! 😀

    Kun tarpee­ton sääte­ly pure­taan, tule­vat yksiöi­den hin­nat alaspäin. Ne ovat aina kalli­impia, kos­ka niiden tosi­asial­liset raken­nuskus­tan­nuk­set ovat hie­man korkeam­mat. Samoin sijoi­tusasun­tokau­pal­la on jokin vaikutus.

    Radikaali tas­apain­oit­ta­va liike on rak­en­taa kokon­ainen kaupungi­nosa vain yksiöitä. Sil­lä sataisi­in vuosien patou­tu­mia vähän puret­tua. Tarvi­taan uusi Kallio: kuusi ker­rosta, tiivistä ruu­tua ja pelkkiä pieniä asun­to­ja. Olisiko 20 neliön keskikoko jotain?

    Jonkin ver­ran tilan­net­ta kor­jaa Aal­toyliopis­ton laitosten siir­tymi­nen Otaniemeen. Kaup­pako­rkean ja Taide­te­ol­lisen korkeak­oulun oppi­laat siir­tyvät samal­la Helsin­gin vuokra­markki­noil­ta uudelle cam­puk­selle — kun­han asun­toasi­at saadaan kun­toon. Huip­puyliopis­ton tun­tee siitä, että se yhdis­tää opetuk­sen, asumisen ja sosi­aalisen elämän.

    Vastaa

12. Kuun­telin radios­ta rak­en­tamisil­taa tai vas­taavaa ja siel­lä joku arkkite­hti ker­toi, että Suo­mi on ain­oa Län­si-Euroopan maa, jos­sa enää raken­netaan 30 neliön asuntoja.

    Vastaa

13. Mik­si kaupun­ki myy ton­tin? Raken­nut­taisi ja myisi/vuokraisi sitten.

    Vastaa