Isojen asuntojen kannattavuus

Per­hea­sun­nos­ta Töö­lös­sä mak­se­taan pal­jon enem­män kuin Sou­kas­sa. Se osoit­taa, että on per­hei­tä, jot­ka asui­si­vat mie­luum­min Töö­lös­sä kuin Sou­kas­sa. Kan­nat­taa­ko siis per­hea­sun­to­jen raken­ta­mi­nen Töölöön?

Ole­te­taan, että kau­pun­ki huu­to­kaup­paa ton­tin eni­ten mak­sa­val­le. Ole­te­taan, että kar­tel­le­ja ei ole ja kil­pai­lu toi­mii ja että kai­ken­ko­kois­ten asun­to­jen raken­nus­kus­tan­nuk­set ovat 2000 euroa/neliö koh­tuul­li­si­ne lii­ke­voit­toi­neen. Ole­te­taan edel­leen, että yksiöi­den mark­ki­na­hin­ta on 4000 euroa/m2 ja per­he­ko­kois­ten asun­to­jen 3000 €/m2. Jos mää­räys on, että puo­let ker­ro­sa­las­ta pitää olla per­hea­sun­to­ja ja loput mitä vaan, raken­nus­lii­ke saa asun­nois­ta koko­mää­räyk­sen takia kes­ki­mää­rin 3500 €/m2. Jos koko­mää­räys­tä ei oli­si, raken­nus­lii­ke sai­si 4000 €/m2.

Mitä raken­nus­liik­keen kan­nat­taa tar­jo­ta ton­tis­ta? Jos sii­nä on tuo ker­ro­sa­la­ra­joi­te, ton­tis­ta kan­nat­taa tar­jo­ta 1500 €/m2 ja ilman koko­ra­joi­tus­ta 2000 €/m2. Täs­sä ei pitäi­si olla mitään ongel­maa. Kum­mas­sa­kin tapauk­ses­sa raken­ta­mi­nen on raken­nus­liik­keel­le yhtä edul­lis­ta, raken­nus­lii­ke saa 2000 euroa neliöltä.

Tie­tys­ti kun on ensin osta­nut ton­tin 1500 eurol­la neliö, kan­nat­taa alkaa man­kua tuo­ta koko­ra­joi­tus­ta pois. Asia vain on niin, että jos tont­ti kaa­voi­te­taan uudes­taan ja rahak­kaam­mak­si, pitää jär­jes­tä myös uusi tar­jous­kil­pai­lu. Sil­loin ton­tin hin­ta nousee 2000 euroon neliöltä.

====

Kaik­ki tie­tä­vät, että yllä ole­va on silk­kaa teo­ri­aa. Noin ton­tin hin­nan pitäi­si muo­dos­tua, mut­ta jos­tain syys­tä se ei muo­dos­tu. Jos asun­to­jen mark­ki­na­hin­ta on 7000 euroa neliö­tä, ton­tin­hin­ta ei ole 5000 euroa neliöl­tä vaan pal­jon vähem­män. Mik­si on näin, sitä tut­ki­sin, jos oli­si tut­ki­va journalisti.

14 vastausta artikkeliin “Isojen asuntojen kannattavuus”

  1. YIT raken­taa Lep­pä­suol­le asun­to­ja joi­ten neliö­hin­ta on yli 7000€/m2. Sama YIT raken­taa Jär­ven­pää­hän asun­to­ja joi­den neliö­hin­ta on 3000€/m2 luokkaa.
    Raken­ta­mi­nen mak­saa sen 2000–2500 molem­mis­sa tapauksissa.

    En tie­dä jul­kais­taan­ko mis­sään sitä hin­taa jol­la raken­nus­lii­ke on ton­tin osta­nut, mut­ta jos se oli­si jul­kis­ta tie­toa, aut­tai­si se tie­ten­kin hin­ta­tie­toi­suu­den muodostamisessa.

    1. Tie­to tont­tien hin­nois­ta on jul­ki­nen. Muis­tin­va­rai­nen tie­to­ni on, että hin­nat oli­vat hitusen yli 2000€/k‑m2. Lep­pä­suon tont­tien osal­ta auto­laik­ko­jen tuo­ma noin 500 €/neliö pitää ottaa huo­mioon. Asuin­ne­liö ja ker­ros­ne­liö eivät vas­taa aivan yksi yhteen toisiaan. 

  2. Osmo:

    Jos sii­nä on tuo ker­ro­sa­la­ra­joi­te, ton­tis­ta kan­nat­taa tar­jo­ta 1500 €/m2

    Kyl­lä ne raken­nus­liik­keet var­maan ottaa huo­mioon tule­vai­suu­den, eli ne ottaa tuo­hon tar­jouk­seen mukaan omat arvioin­sa tule­vai­suu­den sään­te­lys­tä. (Esim. onko neliö­ra­joi­tus pois­tu­mas­sa, onko tulos­sa uusia vie­lä tiu­kem­pia mää­räyk­siä jne.)

  3. Lisäk­si tie­tys­ti iso­jen asun­to­jen raken­ta­mi­sen neliö­hin­ta on oleel­li­ses­ti hlvem­pi, kun kal­lii­ta ves­so­ja, keit­tiöi­tä ja sau­no­ja on pie­nem­pi osuus neliöis­tä. Tämän takia teo­reet­ti­sil­la toi­mi­vil­la mark­ki­noil­la isot asun­not ovat aina hal­vem­pia neliö­hin­noil­taan. Ei se kysyn­nän puut­tees­ta joh­du, vaan sii­tä että nii­tä voi kan­nat­ta­vas­ti myy­dä hal­vem­mal­la (vaik­ka tont­ti­hin­ta oli­si sama).

    Mut­ta kun kan­ta­kau­pun­gis­sa maa on niuk­ka resurs­si, ei yhtä­lö enää toi­mik­kaan. Raken­nus­liik­keen saa­ma voit­to tulee­kin ton­tin saa­mi­ses­ta hal­tuun­sa, eikä raken­ta­mi­ses­ta. Kal­lis­ta tont­tia ei kan­na­ta käyt­tää muu­hun kuin kaik­kein kal­leim­mal­la myy­tä­vään, eli pik­kua­sun­toi­hin. Muu­ten sii­hen sido­tun pää­oman tuot­to heikkenee.

    Jos maa mak­saa 0€/m^2, ison asun­non raken­ta­mi­nen 1500€/m^2 ja pie­nen 2000€. Noi­hin 20% voit­to pääl­le, niin iso­ja myy­dään 1800€ per neliö ja pie­niä 2400€ per neliö.

    Mut­ta kun maa mak­saa­kin 3000€/m^2 ja pide­tään voit­to sama­na, isot asun­not mak­sa­vat 4800€, jos­ta voit­to­pro­sent­ti 6,2% ja pie­net 5400€, jos­ta voit­to­pro­sent­ti 7,4%.

    Tie­tys­ti, jos tonin osto­hin­nal­le­kin las­ki­si saman 20% tuo­ton, tilan­ne muut­tui­si. Mut­ta sil­loin ne per­hea­sun­not ovat jo niin kal­lii­ta, että kysyn­tä heikkenee.

    Täs­tä näkö­kul­mas­ta mikä tahan­sa pää­tön kaa­va­mä­räys joka las­kee tont­tien hin­to­ja lähem­mäs nol­laa aut­tai­si tilan­tee­seen, sen jäl­keen iso­jen asun­to­jen raken­ta­mi­nen oli­si kan­nat­ta­vam­paa. Siis jos ole­te­taan toi­mi­vat mark­ki­nat. Ei kan­na­ta olet­taa, vaan kau­pun­gin pitäi­si aktii­vi­ses­ti pyr­kiä luo­maan ne toi­mi­vat markkinat.

    ps. kaik­ki luvut oli­vat hatus­ta, ja las­ku­toi­mi­tuk­set ras­kaas­ti yksin­ker­tais­tet­tu­ja, kuten var­mas­ti arvasittekin

  4. Osmo Soi­nin­vaa­ra kysyi:

    Kan­nat­taa­ko siis per­hea­sun­to­jen raken­ta­mi­nen Töölöön? 

    Ja sit­ten seu­ra­si päättelyä:

    Jos sii­nä on tuo ker­ro­sa­la­ra­joi­te, ton­tis­ta kan­nat­taa tar­jo­ta 1500 €/m2 ja ilman koko­ra­joi­tus­ta 2000 €/m2.

    Vas­taus, mikä­li esi­te­tyt olet­ta­muk­set pitä­vät paik­kan­sa: ei kannata.

    Kari

  5. Lep­pä­suon ton­tit­han tosi­aan myy­tiin aika­naan ennä­tys­hin­nal­la, tai­si olla juu­ri­kin Osmon mai­nit­se­ma rei­lu 2000e/m^2. Muis­taak­se­ni tuo­hon kaup­paan nime­no­maan vie­lä lii­tet­tiin ehto, että raken­ta­mi­nen on aloi­tet­ta­va x (3?) vuo­den kulues­sa, tai jou­tuu mak­sa­maan sank­tioi­ta. No, raken­ta­mis­ta nyt ilmei­ses­ti ei ole aina­kaan kai­kil­la ton­teil­la aloi­tet­tu. Onko jol­lain tie­dos­sa, onko täs­tä seu­ran­nut sank­tioi­ta rakennusliikkeille.

  6. Mitä raken­nus­liik­keen kan­nat­taa tar­jo­ta ton­tis­ta? Jos sii­nä on tuo ker­ro­sa­la­ra­joi­te, ton­tis­ta kan­nat­taa tar­jo­ta 1500 €/m2 ja ilman koko­ra­joi­tus­ta 2000 €/m2. Täs­sä ei pitäi­si olla mitään ongel­maa. Kum­mas­sa­kin tapauk­ses­sa raken­ta­mi­nen on raken­nus­liik­keel­le yhtä edul­lis­ta, raken­nus­lii­ke saa 2000 euroa neliöltä.”

    Eli etkö täs­sä nyt itse­kin osoit­ta­nut, että koko­ra­joi­tus­ten mukaan otta­mi­nen tar­koit­taa sitä, että veron­mak­sa­jien rahaa kaa­de­taan 500€/m2 iso­jen asun­to­jen tar­vit­si­joi­den tas­kuun? Raken­nus­lii­ke saa itsel­leen samat rahat, kau­pun­ki saa vähem­män rahaa ja iso­jen asun­to­jen hin­nat ovat alem­pia kuin oli­si­vat vapail­la mark­ki­noil­la. Ai niin, ja ekstra­na pie­net asun­not ovat kal­liim­pia kuin oli­si­vat vapail­la markkinnoilla. 

    Pie­nis­sä yksiö­ka­na­ko­peis­sa asu­vat pien­tu­loi­set veron­mak­sa­jat var­maan innois­saan taput­ta­vat kar­vai­sia käsi­ään suu­ri­tu­lois­ten ostaes­sa nii­tä 100 m²:n asun­to­ja. Jee!

    Tähän avaukseen:“Perheasunnosta Töö­lös­sä mak­se­taan pal­jon enem­män kuin Sou­kas­sa. Se osoit­taa, että on per­hei­tä, jot­ka asui­si­vat mie­luum­min Töö­lös­sä kuin Sou­kas­sa. Kan­nat­taa­ko siis per­hea­sun­to­jen raken­ta­mi­nen Töölöön?”

    kom­men­toi­sin sen ver­ran, että vaik­ka tuo päti­si, niin toden­nä­köi­ses­ti suh­teel­li­nen ero Töö­lös­sä ole­van per­hea­sun­non ja Sou­kas­sa ole­van per­hea­sun­non välil­lä ei ole yhtä suu­ri kuin Töö­lös­sä ole­van yksiön ja Sou­kas­sa ole­van yksiön välil­lä. Vaik­ka siis “on per­hei­tä”, jot­ka asui­si­vat ennem­min Töö­lös­sä kuin Sou­kas­sa, niin per­hei­den välil­lä noi­den paik­ko­jen ero ei ole yhtä suu­ri kuin sink­ku­jen, eli per­heet suos­tu­vat asu­maan Sou­kas­sa mie­luum­min kuin sinkut.

  7. Läh­tö­koh­tai­nen tilan­ne on yksi asia. Jos täs­tä halu­aa jotain stra­te­gi­aa muo­va­ta, niin tulee huo­mioi­da että tilan­ne elää. Hin­nat muun­tu­vat huo­mat­ta­vas­ti vaih­toeh­dois­sa jois­sa myy­dään 10 tont­tia tai 1000 tonttia.

    En tie­dä pal­jon­ko raken­ta­mi­nen kes­ki­mää­räi­sel­tä neliöl­tä mak­saa, mut­ta jos esi­mer­kin 5K+rakennuskulut, niin 7K muo­dos­taa lii­an pie­nen voi­ton hyvik­si ajoik­si, kos­ka huo­noi­na aikoi­na on kulu­ja mut­tei tulo­ja. (esim. voit voit­taa sata­sen tai lukit­taa 5 tonnia)

  8. Olen miet­ti­nyt, että kan­nat­tai­si­ko yhteis­kun­nan jol­lain taval­la yrit­tää roh­kais­ta sii­hen mal­liin jota käsit­tääk­se­ni Hel­sin­gis­sä 1900-luvun alku­puo­lel­la käy­tet­tiin ker­ros­ta­lo­jen raken­ta­mi­seen että gryn­de­ri­ve­toi­sen nyky­mal­lin sijaan tule­vat asuk­kaat muo­dos­ti­vat asun­to-osa­keyh­tiön kes­ke­nään ja käyt­ti­vät raken­nus­yh­tiöi­tä vain “ali­hank­ki­ja­na”. Kuvit­te­li­sin, että asun­to­mark­ki­noi­ta ter­veh­dyt­täi­si jos raken­nus­liik­keet kes­kit­tyi­si­vät sii­hen raken­ta­mi­seen eri­lai­sen tont­ti­kei­not­te­lun sijaan. 

    Ongel­ma­na tai­taa olla, että raken­nus­pro­jek­tit ovat nyky­ään pal­jon moni­mut­kai­sem­pia kuin sata vuot­ta sit­ten, suu­rel­ta osin var­maan joh­tuen lisään­ty­nees­tä sään­te­lys­tä mikä muo­dos­taa mark­ki­noil­le tulon esteen uusil­le toi­mi­joil­le, puhu­mat­ta­kaan nyt one-off-raken­nut­ta­jis­ta. Jos jos­tain sai­si hie­man samaan tapaan kuin isän­nöin­ti- ja huol­to­pal­ve­lut voi ostaa talo­yh­ti­öön hel­pos­ti ulko­puo­lel­ta yhden katon alta apua viran­omais­ten, suun­nit­te­li­joi­den, raken­nus­yri­tys­ten, rahoit­ta­jien jne. kans­sa toi­mi­mi­seen niin kuvit­te­li­si että kiin­nos­tus­ta täl­lai­seen asu­kas­läh­töi­seen raken­nut­ta­mi­seen oli­si enem­män. Jos yhteis­kun­ta roh­kai­si­si vaik­ka pie­nel­lä vero­pork­ka­nal­la täl­lais­ta toi­min­taa niin voi­si kuvi­tel­la että sii­tä sai­si hel­pos­ti tuot­toi­saa lii­ke­toi­min­taa, sen ver­ran pal­jon löy­sää tun­tuu ole­van tuos­sa raken­nus­liik­kei­den tavas­sa pyö­rit­tää hommaa.

    Sivu­huo­mau­tuk­se­na vie­lä, että sen lisäk­si mis­tä tääl­lä on puhut­tu­kin eli että auto­pai­kat pitäi­si lait­taa nii­den mak­set­ta­vak­si jot­ka nii­tä käyt­tä­vät eikä kaik­kien asuk­kai­den, on myös äly­tön­tä että kaik­kien asun­to­jen pitää olla esteet­tö­myys­vaa­ti­muk­set täyt­tä­viä. Eikö riit­täi­si, että vaik­ka (vähin­tään) kol­mas- tai nel­jäs­osa asun­nois­ta oli­si? Lii­kun­ta­ra­joit­tei­sia on nopeal­la google­tuk­sel­la n. 10 % suo­ma­lai­sis­ta, jos esteet­tö­mien asun­to­jen osuus on n. 2–3 ker­taa tämä osuus niin luu­li­si sii­tä vie­lä riit­tä­vän kai­kil­le tar­vit­se­vil­le. Kapun­ki voi­si vie­lä tukea lii­kun­ta­ra­joit­teis­ten asun­non­han­kin­taa suo­raan jos ei halu­ta, että he jou­tu­vat mak­sa­maan esteet­tö­myy­den takia asun­nos­ta enem­män kuin muut, se tuli­si kui­ten­kin kan­san­ta­lou­del­li­ses­ti hal­vem­mak­si kuin nykysysteemi.

  9. Tuos­ta hin­nan­muo­dos­tuk­ses­ta: se raken­nus­lii­ke ei tuo­ta neliöi­tä vaan välit­tää neliöi­tä! Raken­nus­liik­keel­lä on ali­toi­mi­joi­ta (mate­ri­aa­li­toi­mit­ta­jat, raken­nus­työn­toi­mit­ta­jat, ton­tin toi­mit­ta­va kau­pun­ki, suun­nit­te­lun toi­mit­ta­vat ark­ki­teh­dit ja insi­nöö­rit ja byro­kra­tian toi­mit­ta­va hal­lin­to, myyn­ti­työn toi­mi­mit­ta­va välit­tä­jä, pää­oman toi­mit­ta­va rahoit­ta­ja) jot­ka tuot­ta­vat koko­nai­sen asun­to­ne­liön. Raken­nus­liik­keen tuo­te on raken­nus­pro­ses­si eli tapa liit­tää nämä kaik­ki toi­mi­jat yhteen asia­kas­ta tyy­dyt­tä­väl­lä taval­la tehok­kaam­min kuin muut raken­nus­liik­keet. Tämä on oleel­li­nen huo­mio sik­si että raken­nus­lii­ke itse asias­sa myy ali­toi­mi­joi­den­sa tuot­teen toi­seen kertaan.

    Kaik­kien yri­tys­ten täy­tyy tuot­taa katet­ta toi­miak­seen. Tont­tia lukuu­not­ta­mat­ta kaik­ki ali­toi­mi­jat halua­vat kat­teen toi­mis­taan. Aja­tel­laan että kes­ki­ne­liön kat­teet­to­mat net­to­ku­lut ovat 1500€. Kate on arvon­li­sää eli sii­hen lisä­tään alv jota ei voi vähen­tää vaan se las­ku­te­taan kulut­ta­jal­ta ja tili­te­tään val­tiol­le. Kat­tees­ta peri­tään myös yhtei­sö­ve­ro 26%, joka myös kerä­tään asiak­kaal­ta. Sik­si saa­dak­seen 100€ vero­tet­tua net­to­ka­tet­ta täy­tyy asiak­kaal­ta las­kut­taa 100/0.74+(100/0.74x0.22=165€. Jos ali­toi­mi­ja halu­aa net­to­ka­tet­ta 10% nousee hin­ta 1500x(1+0.1x1.65)=1747€. Mut­ta kun pää­ura­koit­si­ja­kin halu­aa valit­täes­sään tuot­teen 10% kate ker­tau­tuu. Lisäk­si pää­ura­koit­si­jan kat­teen omas­ta osuu­des­ta menee verot joi­ta ei voi vähen­tää: 1747x1.165+ 174.7x1.165=2239€. Myös ton­tin hin­nas­ta halu­taan kate mut­ta vähän mal­til­li­sem­pi. Lisäk­si kulut­ta­ja mak­saa alvin ton­tis­ta (koko­nais­hin­nas­sa) jon­ka raken­nus­lii­ke tilit­tää valtiolle(oletan että 2000€:n lisä­tään alv(kokonaishinnassa) eli että kau­pun­ki on “alvi­ton” toimija?)

    Kuten toi­ses­sa ket­jus­sa jo todet­tiin, yksiö­ne­liö on kal­liim­pi raken­taa. Las­ku­mal­li on kui­ten­kin se , että kes­ki­hin­nas­sa 1500€/nettokulut/m2 on tie­tys­ti huo­mioi­tu yhteis­ti­lo­jen neliöt ja asun­to­koh­tai­set kalus­te­ku­lut. Asun­to­koh­tai­ses­ti on “kiin­tei­tä kulu­ja” kuten han­kin­ta­työ, byro­kra­tia, laa­dun­val­von­ta, mark­ki­noin­ti jne. Samoin kalus­tei­den ‚säh­kö- ja put­ki­tar­vik­kei­den, ovien ja muun kal­liin tava­ran hin­ta pai­not­tuu pie­nis­sä asun­nois­sa , jois­sa on myös pie­nem­pi huo­ne­ko­ko. Näin yksiö­ne­liö voi­si mak­saa samas­sa talos­sa esim 2000€ ja kol­mio­ne­liö 1330€. HUOM! Osin täs­tä syys­tä pää­ura­koit­si­jal­le on pal­jon kat­teel­li­sem­paa myy­dä yksiö­ne­liö­tä kuin kolmineliöitä.

    Mik­si Hel­sin­gis­sä on kal­lis­ta? Hel­sin­gis­sä on osto­voi­maa ja kiin­teis­töil­lä on huo­mat­ta­va spe­ku­loin­tiar­vo jon­ka vuok­si hel­sin­ki­läi­set ovat haluk­kaam­pia mak­sa­maan katet­ta. Mut­ta raken­ta­mi­nen on myös han­ka­lam­paa : ton­tit ovat ahtai­ta, pää­oman sei­sot­ta­mi­nen mak­saa mene­tet­ty­nä tuot­to­na jon­ka vuok­si on kii­re. Liik­ku­mi­nen vie aikaa ja pal­kat ovat kor­kei­ta. Byro­kra­tian ja yhdys­kun­ta­suh­tei­den hoi­to on ihan eri tasol­la kuin maa­kun­nis­sa. Yksik­kö­hin­toi­hin voi hyvin las­kea kal­leus- ja tehot­to­muus­ker­toi­men 1.3x , kan­ta­kau­pun­gis­sa 1.5x. Mut­ta juu­ri isot raken­nus­liik­keet ovat hyviä tehok­kuu­des­sa ja nil­lä on suu­ruu­ten­sa vuok­si val­mis kul­je­tus ja varas­toin­ti­lo­giik­ka pääkaupunkiseudulla.Ne voi­vat siis las­kea ker­toi­mik­si esim. 1.15x ja 1.3x, ottaa 10% yli­mää­räis­tä katet­ta ja sil­ti saa­da ura­kan. Samoin ali­toi­mi­joi­den tuo­tan­to on kal­liim­paa ja ne halua­vat osan­sa osto­voi­mas­ta, joten ne ker­to­vat 1.2x ja 1.4x ja +5% katetta.

    Ver­ra­taan neliö­hin­nan muo­dos­tu­mis­ta kol­mes­sa tapauksessa:
    1. Muut­to­tap­pio­maa­kun­ta­kes­kus, esim. Nur­mes. Ton­tin hin­ta 100€. Ali­toi­mi­jat teke­vät osan­sa mini­net­to­kat­teel­la 2%, pää­ura­koit­si­ja­na pai­kal­li­nen raken­nus­lii­ke joka tyy­tyy 5% kat­tee­seen. Jou­tuu mak­sa­maan mate­ri­aa­leis­ta 20% enem­män kuin iso val­ta­kun­nal­li­nen yhtiö ja on vähän tehot­to­mam­pi, joka nos­taa kulu­ja 1500>1700.
    2. Jär­ven­pää. Ton­tin hin­ta 500€. Ali­toi­mi­jat 7% , pää­ura­koit­si­ja pörs­si­ra­ken­nus­yh­tiö 10%. Kes­ki­ne­liön kulut 1500€.
    3. Töö­lö. Tont­ti 2000€. Ali­to­mi­jat 12%, pää­ura­koit­si­ja 17%. Kuluil­le 1500€ kertoimet.

    Teh­dään tau­luk­ko neliö­hin­noist jos­sa huo­mioi­daan ker­toi­met ‚ton­tin alv ja asun­to­koon vai­ku­tus kuluihin(“järvenpää” yksiö net­to 1800 3h+k 1400(koska 3h+k=kolme yksiötä).Tontin kate 10%. (Alla suluis­sa pää­ura­koit­si­jan nettokate/m2):

    yksiö 30 m² neliö 90 m²

    Nur­mes 2959€ 2270€
    (128€) (97€)

    Jär­ven­pää 3564€ 2930€
    (251€) (206€)

    Töö­lö 7219€ 6246€
    (816€) (710€)

    Van­non ja vakuu­tan etten miten­kään “sovi­tel­lut” luku­ja sopi­vik­si vaan las­kin ne yhdel­lä yrit­tä­mäl­lä. Mut­ta ros­vo­pa­ro­nei­ta ei nyt löy­ty­nyt­kään. Raken­nusa­lal­la on kyl­lä likais­ta peliä mut­ta ei hinnanmuodostuksessa.

  10. Hyvä “las­se”, näin ne menee
    Tääl­lä hau­ku­taan ylei­ses­ti, ml OS, aivan vää­rä koh­det­ta, “ros­vo­pa­ro­nei­ta”.

    Vie­lä kun lisä­tään lis­taan yksi hin­to­ja nos­ta­va por­ras, “yleis­hyö­dyl­li­set” “ammat­ti­tai­toi­set” raken­nut­ta­jat mm Hels.Att, jol­le on ura­koit­si­joil­la oma yli ykkö­sen ker­roin, niin ei ihme että neliö maksaa.

    Tääl­lä jo vii­tat­tiin­kin raken­nus­liik­kei­den tilin­pää­tök­siin, ei kovin hääp­pö­siä tuloksia.

    OS voi­si pereh­tyä koko raken­nusa­laan tar­kem­min esim kuin­ka pal­jon teh­dään vas­tik­kee­ton­ta / tur­haa työ­tä eri­lai­siin kil­pai­lui­hin ja tar­jouk­siin ym ym, kaik­ki ne lop­pu­jen lopuk­si menee hintoihin.

    Yksi mer­kit­tä­vä kus­tan­nuk­siin vai­kut­ta­va teki­jä, jota ei ylei­ses­ti ymmär­re­tä, on suunnittelu.
    Raken­ta­mis­kus­tan­nus eri raken­nuk­sis­sa on yllät­tä­vän suu­ri, vaik­ka itse asun­nois­sa ei ole juu­ri mitään eroa.

    Jos joku on val­mis mak­sa­maan erk­ke­reis­tä, ulok­keis­ta, mut­kit­tais­ta muo­doi­ta, vinois­ta sei­nis­tä, teras­seis­ta ym ym, niin ok, mut­ta mik­si Hel­sin­gis­sa pitää lähes kaik­ki tuo­tan­to olla sel­lais­ta, mik­sei ihan taval­li­set talot kel­paa enää edes lähiöihin.

  11. Osmon las­kel­ma ontuu sii­nä mie­les­sä, että yksiöi­den kor­kea hin­ta muo­dos­tuu suu­rel­ta osin sii­tä, että nii­den raken­ta­mis­ta on sään­nös­tel­ty. Toi­nen mer­kit­tä­vä teki­jä ovat kal­lii­den kos­tei­den tilo­jen suh­teel­li­sen osuu­den mää­rä. Jäl­kim­mäis­tä­kin on mak­si­moi­tu vaa­ti­muk­sel­la, että yksiön­kin ves­sas­sa pitää kye­tä tans­si­maan vals­sia pyörätuolilla! 😀

    Kun tar­pee­ton sää­te­ly pure­taan, tule­vat yksiöi­den hin­nat alas­päin. Ne ovat aina kal­liim­pia, kos­ka nii­den tosia­sial­li­set raken­nus­kus­tan­nuk­set ovat hie­man kor­keam­mat. Samoin sijoi­tusa­sun­to­kau­pal­la on jokin vaikutus.

    Radi­kaa­li tasa­pai­noit­ta­va lii­ke on raken­taa koko­nai­nen kau­pun­gin­osa vain yksiöi­tä. Sil­lä satai­siin vuo­sien patou­tu­mia vähän puret­tua. Tar­vi­taan uusi Kal­lio: kuusi ker­ros­ta, tii­vis­tä ruu­tua ja pelk­kiä pie­niä asun­to­ja. Oli­si­ko 20 neliön kes­ki­ko­ko jotain?

    Jon­kin ver­ran tilan­net­ta kor­jaa Aal­to­y­li­opis­ton lai­tos­ten siir­ty­mi­nen Ota­nie­meen. Kaup­pa­kor­kean ja Tai­de­teol­li­sen kor­kea­kou­lun oppi­laat siir­ty­vät samal­la Hel­sin­gin vuo­kra­mark­ki­noil­ta uudel­le cam­puk­sel­le — kun­han asun­to­asiat saa­daan kun­toon. Huip­pu­yli­opis­ton tun­tee sii­tä, että se yhdis­tää ope­tuk­sen, asu­mi­sen ja sosi­aa­li­sen elämän.

  12. Kuun­te­lin radios­ta raken­ta­mi­sil­taa tai vas­taa­vaa ja siel­lä joku ark­ki­teh­ti ker­toi, että Suo­mi on ainoa Län­si-Euroo­pan maa, jos­sa enää raken­ne­taan 30 neliön asuntoja.

  13. Mik­si kau­pun­ki myy ton­tin? Raken­nut­tai­si ja myisi/vuokraisi sitten.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.