Miten kaupunkimaa pitäisi hinnoitella?

Pel­tomaa Uudel­la­maal­la mak­sa­nee jotain 20 000 euroa hehtaari eli kak­si euroa neliöltä. Eiran­ran­nas­sa asun­not mak­sa­vat noin 7000 euroa neliöltä. Kun talon rak­en­taa kahdel­la ton­nil­la neliöltä ja kun Eiran ran­nas­sa aluete­hokku­us  on yhden paikkeil­la, maan oikea hin­ta on suun­nilleen  5000 euroa neliötä. Kenelle tuo ero­tus kuu­luu ja miten tont­ti­maa pitäisi hinnoitella?

Raken­nus­li­ik­keet ovat valit­ta­neet, että korkea tont­ti­maan hin­ta tekee asun­noista kalli­ita. Jotkut ovat tähän hal­paan men­neetkin – esimerkik­si Helsin­gin Sanomien pääkir­joit­ta­jat – mut­ta perustelus­sa ei ole mitään järkeä. Jos asun­to­jen hin­to­ja ei ole sään­nöstel­ty, tont­ti­maan hin­nal­la ei ole mitään merk­i­tys­tä siihen ‚mil­lä hin­nal­la raken­nus­li­ike myy asun­non asukkaille: se myy eniten tar­joavalle, eikä tähän vaiku­ta mitenkään se, miten hin­ta jakau­tuu raken­nus­li­ik­keen ja kaupun­gin kesken.

Jos asun­to­jen myyn­ti­hin­ta on 7000 euroa neliöltä ja raken­nuskus­tan­nuk­set kohtu­ulli­nen liikevoit­to huomioiden on 2000 euroa neliötä, ton­tin oikea hin­ta on 5 000 euroa raken­nus­neliötä. Tämä ei ole toteu­tunut Helsingis­sä, vaan arvokkaim­mat ton­tit on myy­ty ali­hin­taan. Mik­si näin on käynyt, sitä kan­nat­taisi tutki­van jour­nal­istin tutkia.

Jos ollaan sitä mieltä, ettei kaupun­ki saa ottaa maas­ta mak­sim­i­hin­taa, mitä sen pitäisi tehdä?

Jos maa myy­dään raken­nus­li­ik­keelle ale­hin­taan ja tämä saa myy­dä asun­not eteen­päin markki­nahin­taan, hin­nanalen­nus on lahjoi­tus raken­nus­li­ik­keelle, mut­ta ei hyödytä asukkai­ta lainkaan.

Jos maa myy­dään raken­nus­li­ik­keelle alen­nushin­nal­la ja edel­lytetään, että asun­not myy­dään alle tori­hin­to­jen asukkaille, syn­tyy kak­si ongel­maa: ensik­sikin se on lahjoi­tus asun­to­jen ensim­mäisille omis­ta­jille, kos­ka nämä voivat myy­dä asun­non eteen­päin markki­nahin­nal­la ja pan­na alen­nuk­sen tasku­un­sa. Ensim­mäi­nen asukas hyö­tyy, seu­raa­vat eivät hyödy mitään. Toinen ongel­ma on, miten val­i­taan ja kuka val­it­see ne onnekkaat, jot­ka saa­vat tämän pääo­ma­lahjoituk­sen itselleen. Van­taa käyt­tää arpaa.

Helsin­ki on ratkaissut asian niin, että ton­tit luovute­taan raken­nus­li­ik­keelle ale­hin­nal­la, raken­nus­li­ik­keen on luovutet­ta­va asun­not ale­hin­nal­la osta­jille ja myös jälleen­myyn­ti­hin­taa sään­nöstel­lään – nykypäätösten mukaan seu­raa­vat 30 vuotta.

Tämä syn­nyt­tää kak­si ongelmaa:

1)      Kuka val­it­see ne onnekkaat, jot­ka saa­vat asun­non alle tori­hin­to­jen, kos­ka val­taosa helsinkiläi­sistä joutuu osta­maan asun­non vapail­ta markki­noil­ta van­has­ta asuntokannasta.

2)      Kun asun­toa ei saa myy­dä markki­nahin­taan, sitä ei kan­na­ta myy­dä lainkaan. Niin­pä esimerkik­si Kata­janokan suuris­sa per­hea­sun­nois­sa asuu yksinäisiä leskiä, joiden ei kan­na­ta myy­dä asun­toa muut­taak­seen pienem­pään. Asun­tokan­ta on epära­tionaalises­sa käytössä, mis­tä syn­tyy suuria hyvinvointitappioita.