Kaupunkirakentamisen aika (5) Markkinatalopuden hyödyntäminen

Kaupungista tulisi paljon parem­pi, jos sen kehit­tämisessä käytet­täisi­in enem­män markki­noi­ta ja talousti­eteen paris­sa kehitet­tyjä tehokkai­ta ana­lyysimenetelmiä. Esitämme tässä kir­jas­sa useis­sa kohdin markki­nae­htoisem­paa poli­ti­ikkaa. Tämä ei tarkoi­ta val­lan antamista rahalle tai rikkaiden suosimista – usein pikem­minkin päin­vas­toin. Markki­nat toimi­vat asun­tomarkki­noil­la joka tapauk­ses­sa. On hyvä ymmärtää, miten ne toimi­vat ja miten niihin vaikutetaan. 

Olisi hyvä, jos yliopis­tot tuot­taisi­vat kaupunki­talouden osaamista. On suuri tap­pio, että Heik­ki A. Loikkasen siir­ryt­tyä eläk­keelle Helsin­gin yliopis­to lakkaut­ti hänen hoita­mansa kaupunki­talousti­eteen pro­fes­su­urin. Helsin­gin hyväksymä yleiskaa­va on noin 60 mil­jardin euron investoin­tio­hjel­ma. Maat­alout­ta yliopis­tossa tutk­i­taan parinkymme­nen pro­fes­sorin voimin. Pääkaupunkiseudun kun­tien ja val­tion olisi sovit­ta­va kaupunki­talouden tutkimuk­sen kehit­tämis­es­tä Helsin­gin yliopis­ton ja Aal­to-yliopis­ton kanssa.

Talousti­eteelli­nen näke­mys puoltaa esimerkik­si seu­raavia muu­tok­sia nou­datet­tui­hin käytäntöihin.

Raken­nus­maas­ta ote­taan korkein mah­dolli­nen hin­ta, eli ton­tit huu­tokau­pataan. Asun­to­jen hin­ta määräy­tyy markki­noil­la. Raken­nus­li­ike myy valmi­it asun­not eniten tar­joav­ille. Se, että raken­nus­li­ike saa ton­tin sop­uhin­taan, ei saa sitä myymään asun­to­ja halvem­mal­la. Ero­tus jää kas­vat­ta­maan raken­nus­li­ik­keen voit­toa. On myös reilumpaa, että ton­teista pää­sevät kaik­ki kil­paile­maan samoin ehdoin. Kalli­it ton­tit itse asi­as­sa laske­vat asun­to­jen hin­to­ja pitkäl­lä aikavälil­lä, kos­ka nyt tont­tip­u­la on esteenä asun­to­tuotan­non lisäämiselle. Tont­tip­u­la taas johtuu siitä, ettei kaupungilla ole varaa luovut­taa tont­te­ja nopeam­min, kos­ka se ei selviä kasvun vaa­timista investoin­neista – mak­saa­han jokainen uusi asukas kaupungille investoin­teina 30 000 – 40 000 euroa. Mitä enem­män ton­teista mak­se­taan, sitä enem­män niitä voidaan luovut­taa rak­en­tamiseen. Kas­va­va tar­jon­ta kään­tää ajan myötä asun­to­jen hin­nat ja vuokrat laskuun.

Liian korkea maan hin­ta voi hidas­taa rak­en­tamista, mut­ta huu­tokaup­pahin­ta ei sitä tee — eri­tyis­es­ti, jos kau­pan ehtona on han­kkeen toteut­ta­mi­nen määräaikaan mennessä.

Eri­tyisen haitalli­nen on nou­datet­tu käytän­tö sitoa maan myyn­ti­hin­ta myy­ty­jen asun­to­jen hin­taan, kos­ka se tuot­taa rak­en­tamisen laat­ua heiken­tävän laatu­veron. Jos asun­toon tehdään paran­nus, joka mak­saa tuhat euroa ja nos­taa asun­non arvoa 1200 eurol­la, ton­tin myyn­ti­hin­ta nousee 330 eurol­la, jol­loin järkevä paran­nus muut­tuukin tap­pi­ol­lisek­si ja jää toteuttamatta

Nyky­muo­toinen Hitas-tuotan­to tulee samas­ta syys­tä lopet­taa. Hitas oli perustel­tu luo­ton­sään­nöste­lyn aikana, jol­loin asun­to­lainat oli­vat lyhy­itä ja korot korkeat. Nykyiset Hitas-arpa­jaiset vas­taa­vat sitä, että köy­hyyt­tä tor­jut­taisi­in jaka­mal­la lot­tokuponke­ja. Hitas-poli­ti­ikas­ta ei ole myöskään pitkäl­lä aikavälil­lä tasaa­maan sosi­aal­ista jakau­maa kalli­il­la asun­toalueil­la, kos­ka niiden hin­tasään­nöste­ly on määräaikaista. Niin­pä arvokkaim­mil­la alueil­la asun­not pää­tyvät lop­ul­ta kuitenkin mak­sukyky­is­ten hal­tu­un aivan samal­la taval­la kuin Munkkiniemeen aikanaan raken­netut omis­tusar­a­vat sään­nöste­lyn loputtua.

Kiin­teistöveron pitäisi perus­tua ton­tin markki­na-arvoon, jota voidaan mita­ta välil­lis­es­ti asun­tokaupois­sa käytetyl­lä hin­nal­la. Näin maan arvon­nousus­ta ainakin osa hyödyt­tää kaupun­gin talout­ta. Se tekee kaupungille kan­nat­tavam­mak­si tehdä investoin­te­ja, jot­ka nos­ta­vat alueen arvoa. Täl­laisia on puis­ton kun­nos­t­a­mi­nen, yleis­ten aluei­den laatu­ta­sos­ta huole­htimi­nen, joukkoli­iken­nein­vestoin­nit ja kaik­ki muu sel­l­ainen, mikä tekee asumis­es­ta mukavam­paa ja halu­tumpaa. Nämä toimet kap­i­tal­isoitu­vat hin­toi­hin eli nos­ta­vat nyt asun­to­jen hin­to­ja.  Jos kiin­teistövero olisi riit­tävän korkea ja jos se seu­raisi tarkem­min tont­tien arvoa, hyö­ty alueen asum­isolo­jen parane­mis­es­ta koi­tu­isi kaupungille ja rahoit­taisi näitä toimia.

Rak­en­taa kan­nat­taa sel­l­aista ja sinne, mis­tä mak­se­taan eniten. Aluei­den hin­taerot kieliv­ät alueen halut­tavu­ud­es­ta. On luon­nol­lista tuot­taa asun­to­ja sinne, mis­sä ihmiset halu­a­vat asua – tai tarkem­min san­ot­tuna, nyky­istä use­ampi halu­aisi asua.

Sen, pitääkö jokin alue vara­ta asumiseen vai työ­paikoille, tulisi nyky­istä enem­män määräy­tyä sen mukaan, kum­mas­ta mak­se­taan enem­män.  Tätä puoltaa niin san­ot­tu suh­teel­lisen edun peri­aate. Eri­tyisen selkeästi tätä peri­aatet­ta vas­taan toim­i­taan Hert­toniemen teol­lisu­usalueel­la ja Etelä-Helsingis­sä. Jos kat­so­taan, että työ­paikko­jen tuot­ta­mat ulkoiset hyödyt puolta­vat toimis­to­ja asumisen sijas­ta Etelä-Helsingis­sä, eikä ainakaan kaikki­in toiveisi­in käyt­tö­tarkoituk­sen muut­tamis­es­ta asumiseen voi­da suos­tua, suh­teel­lisen edun peri­aatet­ta kun­nioit­taisi kiin­teä kon­ver­siomak­su, joka olisi muo­toa euroa/neliö, jol­loin asun­noik­si muut­tuisi­vat ne toimis­tot, jot­ka ovat toimis­toina huono­ja ja asun­toina hyviä. Tämä johtaisi parem­paan ja oikeu­den­mukaisem­paan tulok­seen kuin hark­in­taan perus­tu­va lupi­en myöntäminen.

Pysäköin­tipoli­ti­ik­ka. Halu­amme siir­tyä markki­nae­htoiseen autopaikkapoli­ti­ikkaan, jos­sa autopaikko­ja raken­netaan uud­is­tuotan­non yhtey­dessä niin paljon kuin niitä taloudel­lis­es­ti kan­nat­taa rak­en­taa – siis niin paljon kun menee kau­pak­si tuotan­tokus­tan­nuk­set peit­täväl­lä hinnalla.

Rak­en­tamisen laatu. Johonkin rajaan asti myös rak­en­tamisen laadus­ta päät­tämien voisi siir­tyä yksi­tyisko­htai­sista kaavamääräyk­sistä raken­nusyri­tys­ten omaan hark­in­taan. Jos osta­jat eivät halua mak­saa parem­mas­ta laadus­ta niin paljon, että sitä kan­nat­taa tuot­taa, sil­loin vaa­di­taan hyviä perustelu­ja tuot­taa tätä ylimääräistä laat­ua pakol­la. Hyviä perustelu­ja voi sinän­sä löy­tyä ulkois­vaiku­tuk­sista – yhteisöl­lisyyt­tä tuke­vat ratkaisut vähen­tävät kaupun­gin sosi­aal­i­meno­ja eikä talon julk­i­sivu ole vain talon asukkaiden asia. Nykyisessä asun­top­u­las­sa on myös se ongel­ma, että kaik­ki menee kaupaksi.

Laadun valvon­taa voisi kuitenkin siirtää ase­makaavavai­heesta raken­nuslu­pavai­heeseen nyt kun nämä siir­tyvät saman viras­ton toimin­naksi. Tämä vapaut­taisi inno­vati­ivi­su­ut­ta anta­mal­la raken­nus­li­ik­keelle ja arkkite­hdille enem­män vapaut­ta ja vas­tu­u­ta samal­la kun raken­nuslu­pavai­heessa voidaan estää liian heikko­laa­tuiset ratkaisut.