Helsingin pitäisi pyrkiä maan hinnassa markkinahinnoitteluun

Helsin­ki luovut­taa tont­te­ja asun­to­tuotan­toon myymäl­lä tai vuokraa­mal­la. Jos tont­ti myy­dään tar­jouskil­pailun perus­teel­la, kyse on peri­aat­teessa markki­nahin­nas­ta, jos nyt olet­taa, että kil­pailu­olo­suh­teet ovat kun­nos­sa. Vähän on ihme­tyt­tänyt, että uusien asun­to­jen alueel­liset hin­taerot hei­jas­tu­vat niin vähän noi­hin markki­nahin­toi­hin. Ilmais­es­ti raken­nus­li­ikkeille tulee aina yllä­tyk­senä se, kuin­ka paljon asukkaat ovat valmi­ita mak­samaan asun­noista hyvil­lä paikoil­la.  🙂 Tont­te­ja vuokrat­taes­sa ei voi­da käyt­tää markki­nahin­taa, kos­ka maa­ta myy­dään markki­noil­la niin vähän, että markki­nahin­taa ei ole saatavil­la. Näin se siis selitetään. Niin­pä vuokrauk­sen perus­teena käytetään hallinnol­lisia vyöhyke­hin­to­ja. Kovan rahan tuotan­toon maan­vuokra on 4 % ton­tin arvos­ta. Hitas-tuotan­toon tästä annetaan 20 % alen­nus­ta ja ARA­VA-tuotan­toon muis­taak­seni 40 %.

Aivan kohdal­laan nuo hin­nat eivät ilmeis­es­ti ole, kos­ka Viik­in­mäessä Hitas-asun­to­ja on vaikea saa­da kau­pak­si ja Jätkäsaaren Hitas-asun­toarpa­jaisi­in on val­ta­va tunku. Viik­in­mäessä yhtiö­vastiket­ta rasit­taa liian suuri ja Jätkäsaa­res­sa liian pieni maan­vuokra, jos nyt olet­taa, et5tä osta­jat ovat rationaalisia.

Ei pidä lainkaan paikkaansa, että tont­tien markki­nahin­noista ei olisi tietoa. Ton­tin hin­ta on resid­u­aali asun­to­jen markki­nahin­noista. Peri­aat­teessa­han jos kahdes­ta saman­lais­es­ta asun­nos­ta mak­se­taan kahdessa eri paikas­sa tois­es­ta 500 euroa neliötä enem­män, pitäisi tuon hin­taeron jok­seenkin kokon­aisuute­na näkyä erona ton­tin hin­nas­sa. (viisas­telijoille pieni myön­ny­tys: tietysti muun­tok­er­roin asuin­pin­ta-ala/k­er­rosneliöt on otet­ta­va huomioon.) Oikeasti pitäisi olla niin, että saman­laiset vuokra­ton­til­la ole­vat asun­not mak­saisi­vat eri puo­lil­la kaupunkia yhtä paljon. Kun jotkut alueet ovat halu­tumpia kuin toiset, pitäisi tämän näkyä ton­tin­vuokras­sa, ei asun­to­jen myyn­ti­hin­nois­sa, kos­ka rak­en­tamisen hin­ta ei riipu kaupunginosasta.

Siltä osin kuin rak­en­tamisen hin­ta riip­puu ton­tista esimerkik­si maaperän kaut­ta, pitäisi myös tämän hin­taeron näkyä ton­tin hin­nas­sa. En tiedä, onko asia yhä näin, mut­ta aikanaan oli tilantei­ta, jois­sa vierekkäisil­lä ton­teil­la rak­en­tamiskus­tan­nuk­set ero­si­vat sato­ja euro­ja ker­rosneliöltä maaperän takia, mut­ta ton­tin hin­ta oli sama.

Mik­si tästä kirjoitan?

Kos­ka Helsingillä on val­takuin­nalli­nen velvol­lisu­us kaavoit­taa enem­män asun­to­ja ja kos­ka tämä tulee investoin­tien kaut­ta Helsingille kalli­ik­si, pitäisi kaupun­gin omis­ta­mas­ta maas­ta saa­da parem­pi kor­vaus, jot­ta rahaa riit­täisi kasvu­un. Asun­not ovat joka tapauk­ses­sa niin kalli­ita kuin ne ovat. Nyt tuos­ta hin­nas­ta val­uu liikaa mui­hin taskui­hin. Asun­to­jen hin­to­ja alen­taa parhait­en se, että niitä raken­netaan paljon ja eri­tyis­es­ti alueille, joil­la on kysyntää.

Joku tietysti väit­tää, etteivät yhtiö­vastikkei­ta rasit­ta­vat maan­vuokrat hei­jas­tu oikeal­la taval­la asun­to­jen myyn­ti­hin­toi­hin, kos­ka osta­jat ovat epära­tionaal­isia. Kata­janokalla, jos­sa Hitas-sään­nöstelystä on päässyt eroon, kun suos­tuu korkeam­paan ton­tin­vuokraan, asun­noista ei yllät­täen olekaan saanut niin paljon kuin on luul­tu. Kol­men eron ton­tin­vuokrao­su­u­den pitäisi laskea myyn­ti­hin­taa yli 1300 euroa neliöltä (4 %:n reaa­liko­rol­la). Näyt­tää laskevan.