Peltihalleja pellolla vai kauppakujia keskustoissa?

(Kir­joi­tus on julka­istu K‑kauppiaiden Kehit­tyvä Kaup­pa ‑lehdessä)

Johdin ympäristömin­is­ter­iön suurmyymälä­työryh­mää run­saat kak­si­toista vuot­ta sit­ten. Sil­loin huole­namme oli hyper­mar­ket­tien kiihtyvä perus­t­a­mi­nen kaupunkien ulkop­uolelle. Vuon­na 1997 valmis­tuneessa mietinnössä koros­timme, että kau­pan mah­dol­lisim­man mon­en pitäisi päästä kaup­paan kävellen. Yli 2000 neliön suurmyymälöi­den perus­tamista esitet­ti­in vaikeutet­tavak­si. Jälkikä­teen ajatel­tuna kiis­te­ly 2500 neliön ja 2000 neliön välil­lä tun­tuu jopa huvit­taval­ta, kun nyt kiis­tel­lään sato­jen tuhan­sien ker­rosneliöi­den kauppakeskuksista.

Emme vas­tus­ta­neet suuria myymälöitä sinän­sä, vaik­ka sel­l­ais­takin henkeä ajas­sa liikkui. Vas­tus­timme niiden rak­en­tamista taa­jamien ulkop­uolelle. Emmekä vas­tus­ta­neet yksin Euroopas­sa. Samaan ongel­maan oli herät­ty monis­sa mais­sa ja niis­sä oli päädyt­ty huo­mat­tavasti ankarampi­in rajoituk­si­in kuin mitä me esitimme. Suomen oloi­hin ei ehkä olisi sopin­ut määräys, jon­ka mukaan kau­pan suuryk­siköitä saa perus­taa vain raideli­iken­teen äärelle.

Eräs kipupiste liit­tyi kaupunkiseudun kun­tien yhteistyöhön tai oikeam­min sen täy­del­liseen puut­tumiseen. Kun jokin kaupun­ki yrit­ti puo­lus­taa lähimyymälöitä rajoit­ta­mal­la automar­ket­tien perus­tamista, naa­pu­rit kaavoit­ti­vat hyper­mar­ket­te­ja rajan pin­taan. Räikein tilanne oli Turun seudul­la, jos­sa Turun rajat oli merkit­ty maas­toon kaup­po­jen pelti­halleil­la. Niin­pä esitimme, että suurmyymälän rak­en­tamis­es­ta piti pyytää naa­purikun­tien lausun­to ja jos yksikin naa­purikun­nista vas­tusti, asia meni ympäristömin­is­ter­iön ratkaistavak­si. Tarkoituk­se­na oli pakot­taa kun­nat yhdessä kau­pan kanssa suun­nit­tele­maan kaup­paverkko. Esil­lä oli myös aja­tus antaa naa­purikun­nille ehdo­ton veto-oikeus, mut­ta pelkäsimme, että sitä väärinkäytet­täisi­in kaup­patavarana jois­sakin aivan muis­sa neuvotteluissa.

Kaupunkien keskus­toi­hin suurmyymälät kyl­lä sopi­vat, ja sik­si vaikeutet­tua menet­te­lyä ei tarvit­tu. Mah­dol­lisu­ut­ta rak­en­taa kau­pan suuryk­sikkö keskus­taan on käytet­ty väärin, ainakin yritet­ty. Maakun­takaavoihin on yritet­ty merk­itä keskus­ta­toim­into­jen aluei­ta keskelle pel­toa. Tarkoitimme tietysti ole­mas­sa ole­via todel­lisia keskus­to­ja, ja näin asi­as­ta näytetään ajatelta­van ympäristömin­is­ter­iössäkin, kos­ka nuo kier­toyri­tyk­set ovat yleen­sä kaatuneet.  Jos halu­aa kaavoit­taa suurmyymälän keskus­tan ulkop­uolelle, kan­nat­taa menetel­lä kuten asia laki­in kir­joitet­ti­in: suun­nitel­la asi­aa yhdessä naa­purikun­tien kanssa ja vahvis­taa yksimielisyys naa­purikun­tien lausunnolla.

Maail­ma kehit­tyi eri suun­taan kuin tuol­loin kuvit­te­limme, mut­ta hukkaan tuo miet­intö ei men­nyt. Viimeaikoina City­mar­ket­te­ja ja Pris­mo­ja on perustet­tu juuri sel­l­aisi­in paikkoi­hin, joi­ta ajat­te­lim­mekin – esimerkik­si Ker­a­van keskus­taan, pitkän käden­vään­nön jälkeen. 

Toimi­va kaupun­gin keskus­ta on hyvää elinkei­nop­o­li­ti­ikkaa. Olemme tavaratuotan­non automa­ti­soitues­sa menos­sa kohden palveluy­hteiskun­taa. Mon­et palve­lut men­estyvät vain kun­non keskus­tas­sa, sel­l­aises­sa per­in­teisessä, ruu­tukaavaan perus­tu­vas­sa ihmis­ten ja toim­into­jen tihen­tymässä. Jos kaupungis­sa ei ole tar­jol­la kun­non palvelu­ja, eivät muu­takaan työ­paikat hakeudu sinne, kos­ka yri­tys­ten avain­henkilöt halu­a­vat vali­ta, mis­sä asu­vat.  Sik­si on tärkeää, että kaup­pa ja kau­pan tuo­mat asi­akasvir­rat tuke­vat elävää kaupunkikeskus­taa. Tämän seikan merk­i­tyk­sen on moni maakun­takaupun­ki havain­nut vähän liian myöhään ja  toden­nut kar­vaasti keskus­tan näivet­tyvän, kun kaup­pa siir­tyy kaupun­gin laidalle. Keskus­to­ja elvytetään nyt niis­sä perus­ta­mal­la käve­lykatu­ja. Parem­pi edes näin, mut­ta käve­lykatu toimisi parem­min, jos suurmyymälätkin oli­si­vat sen var­rel­la tai lähettyvillä. 

Kau­pan suuryk­siköitä on nyt kiltisti perustet­tu keskus­toi­hin, mut­ta aina lop­putu­los ei hivele silmää. On paikkakun­tia, jois­sa mar­ketin parkkipaik­ka kor­vaa melkein koko keskus­tan. Hyvää ja toimi­vaa yhdyskun­taa ajatellen parkkipaikat pitäisi rak­en­taa kau­pan alle tai sen katolle, vaik­ka se vähän mak­saakin. Asi­akkaan silmää miel­lyt­tävän ympäristön ei luulisi ole­van haitak­si kaupallekaan.

Jät­timäiset, keskelle ei mitään raken­net­ta­vat kaup­pakeskuk­set ovat nousseet poli­it­tiseen kiis­te­lyyn idea­parkkien mukana. Niis­sä kyse ei ole kau­pan kehit­tämis­es­tä vaan kiin­teistön jalostamis­es­ta. Tavoit­teena on päästä hyö­tymään maan arvon nousus­ta. Maan saa läh­es ilmaisek­si, kun rak­en­taa kaup­pakeskuk­sen kauas kaikesta. Vaik­ka paik­ka olisi kau­palle sinän­sä huono, maan halpu­us tekee siitä kiin­teistön jalosta­jalle edullisen. Mah­dol­lisim­man suuren maan arvon­nousun tavoit­telu ohjaa kaup­pakeskuk­set aivan vääri­in paikkoi­hin, sil­lä hal­pa maa tarkoit­taa syr­jäistä sijain­tia. Pieni myymälä ei tuol­laises­sa paikas­sa men­esty­isi mitenkään, mut­ta jos tekee kaup­pakeskuk­ses­ta riit­tävän ison, syr­jäi­nen sijain­ti muut­tuukin keskeisek­si samal­la kun per­in­teis­ten keskus­to­jen arvo las­kee ja toim­inta niis­sä näivet­tyy. Kiin­teistö­jen arvot laske­vat enem­män van­hois­sa keskuk­sis­sa kuin nou­se­vat uusis­sa, kos­ka kau­pan sijoit­tumi­nen muut­tuu kokon­aisu­udessaan epära­tionaalisem­mak­si. Tör­määmme taas ker­ran Suomen alike­hit­tyneeseen maapoli­it­tiseen lain­säädän­töön, joka muu­toinkin edis­tää yhdyskun­tarak­en­teen hajautumista.

Jos kiin­teistön jalosta­ja onnis­tuu han­kkeessaan, kau­pan on pakko lähteä mukaan kaup­pakeskuk­si­in, kos­ka asi­akkaatkin lähtevät. Muut­to kaup­pakeskuk­seen ei ole yrit­täjien kannal­ta kan­nat­tavaa, kos­ka kaup­pakeskuk­sen omis­ta­ja rahas­taa kyl­lä kaiken kaup­po­jen mah­dol­lis­es­ti saa­man hyö­dyn itselleen. Kau­panala sen van­ho­jen kiin­teistö­jen arvon alen­e­misen joutuu yleen­sä maksamaan.

Pidän gigant­tisia kaup­pakeskuk­sia keskus­to­jen ulkop­uolel­la valitet­ta­vana, kaup­paa orju­ut­ta­vana ja kansan­talouden voimavaro­ja haaskaa­vana. Helsin­gin seu­tu kestää muu­ta­man kaup­pakeskuk­sen, mut­ta maakun­takeskuk­sille käy köpelösti, jos ne päästävät kaup­pakeskuk­set imemään yhdyskun­tien­sa elin­voimaisu­u­den sisäänsä.

Kaup­pakeskuk­sia voi yrit­tää vas­tus­taa raken­nus­lain suomin keinoin kieltämäl­lä ne, kuten nyt yritetään Vihdin Idea­parkin kohdal­la tehdä. Pitkäl­lä aikavälil­lä täl­lainen ei voi pää­tyä kuin kaup­pakeskus­ta havit­tele­vien voit­toon, kos­ka jos kymmen­estä peräkkäis­es­tä hal­li­tuk­ses­ta yhdek­sän vas­tus­taa ja yksi kan­nat­taa kaup­pakeskus­ta, se yksi myön­tää luvan, eivätkä muut voi sitä peru­ut­taa. Eivät kiin­teistöke­hit­täjät turhaan panos­ta yhteiskuntasuhteisiinsa. 

Paljon tehokkaam­min kau­pan siir­tymistä jär­jet­tömi­in paikkoi­hin tor­jut­taisi­in tar­joa­mal­la riit­tävästi liiketilo­ja järkeviltä paikoil­ta niin edullis­es­ti, etteivät jät­timäiset kaup­pakeskuk­set voi men­estyä huonois­sa paikois­sa. Suurmyymälä­työryh­män aja­tus seudullis­es­ta kaup­paverkko­su­un­nitel­mas­ta on mielestäni edelleen hyvä. Mei­dän olisi vain pitänyt lait­taa mukaan kysymys maan hinnasta.

Seudun kun­tien pitäisi yhdessä kau­pan asiantun­ti­joiden kanssa etsiä riit­tävä määrä edullisia paikko­ja järkevän kokoisille kau­pan yksiköille, mielel­lään yhteiskun­nan omis­ta­mal­ta maal­ta. Paikko­jen tulisi sijai­ta liiken­teel­lis­es­ti järkevästi, olla asi­akkaiden kannal­ta hyvin saavutet­tavis­sa kävellen ja joukkoli­iken­teel­lä ja sovel­tua kau­pan oma­lle logis­ti­ikalle. Niiden tulisi tukea yhdyskun­tarak­en­teen ehey­tymistä. Paikat jaet­taisi­in tar­jouskil­pailu­jen perus­teel­la, kos­ka kaik­ki muu olisi arve­lut­tavaa. Tont­te­ja tulisi osoit­taa kau­pan suuryk­siköille niin paljon, ettei mikään kaup­pa saa liian vah­vaa markki­na-ase­maa. Samanaikaises­ti pitäisi aset­taa tar­jolle use­ampi kaup­pa­paik­ka, jot­ta kil­pailu­ti­lanne pysy­isi tas­a­puolise­na. Tar­jouskil­pailun sään­tö­jen tulisi estää, että yksi taho voit­taa kaik­ki tar­jouskil­pailut. Tar­jon­nan samanaikainen lisäämi­nen alen­taa maan hin­taa, mut­ta se on tässä tarkoi­tuskin.  Yhteiskun­nalle maan omis­ta­jana tämä tuot­taa lop­ul­ta kuitenkin voit­toa ver­rat­tuna siihen, että kaup­pa hakeu­tuu pois keskus­toista ja vie asi­akasvir­rat mukanaan.

Kos­ka hyvä paik­ka kau­palle merk­it­see keskeistä sijain­tia, pysäköin­ti tulisi piilot­taa maan alle tai katoille. Tämä ei mak­sa kau­palle mitään, vaan lasku tulee yhteiskun­nalle maan omis­ta­jana. Kallis pysäköin­timääräys alen­taa tar­jouskil­pailus­sa tar­jousten tasoa; kus­tan­nuk­set kap­i­tal­isoitu­vat hin­taan sitä alentaen.

Kun hyviä kaup­pa­paikko­ja on tar­jol­la riit­tävästi, suuria kaup­pakeskuk­sia jär­jen­vas­tai­sis­sa paikois­sa ei saa kan­nat­tavak­si mitenkään.

++++

Kau­pan asiantun­te­muk­sen käyt­tö kaup­paverkkoa suun­niteltaes­sa on tärkeää. Helsingis­sä aikanaan kaupun­ki yrit­ti suun­nitel­la akti­ivis­es­ti kaup­paverkkoa osana kaavoitus­ta. Olisi ollut hyvä kuun­nel­la kau­pan asiantun­ti­joi­ta, sil­lä kaavoit­ta­jat veikka­si­vat väärää hevos­ta esimerkik­si kaavoit­taes­saan Kata­janokan kär­keen kolme pienen­pien­tä ruokakaup­paa. Niin­pä koko kaupungi­nosas­sa ei ole yhtään riit­tävän suur­ta elin­tarvike­myymälää, vaik­ka asi­akkai­ta var­masti riit­täisi. Sama virhe on tois­tunut eripuo­lil­la kaupunkia. Sen kor­jaami­nen on vaikea­ta, mut­ta aivan olen­naista, jos halu­taan puo­lus­taa lähipalvelu­ja. Hert­toniemen metroase­man ympäristössä on toimit­tu parem­min. Tilaa on varat­tu riit­tävän suurille päivittäistavarakaupoille.

Hyvää suun­nit­telua oli aikanaan ostoskeskusten rak­en­t­a­mi­nen, mut­ta kehi­tys on kulkenut samas­ta syys­tä myös niiden ohi. Ostarei­hin laitet­ti­in myös mon­ta aivan liian pien­tä ruokakaup­paa. Sijain­nil­taan ostar­it oli­si­vat yhä eri­no­maisia päivit­täis­tavarakau­palle. Niihin mah­tu­isi yksi kun­non kaup­pa, mut­ta ostarei­den omis­tus­po­h­ja on sel­l­ainen, ettei tästä päästä sopimuk­seen. Muut pelkäävät sen yhden men­estyvän liian hyvin eikä pelko ei ole turha. Sen osoit­taa K‑kaupan men­estys Munkkivuoren ostaris­sa. Eivätkö kaup­paketjut voisi tehdä ostareista tas­a­puolista kokonaisratkaisua?

++++++++++++++++++

Keskustelus­sa kau­pan oikeas­ta sijoit­tumis­es­ta vas­takkain on myös kak­si eri­laista elämän­ta­paa ja asum­is­muo­toa. Tiivi­is­sä yhdyskun­nis­sa asu­vat halu­a­vat, että kaup­pa on käve­lyetäisyy­del­lä, vaik­ka sinne joskus raskaiden ostosten takia men­täisi­inkin autol­la. Taa­jamien ulkop­uolises­sa ”him­melis­sä” asu­vat joutu­vat väk­isin tur­vau­tu­maan autoon kaup­pareis­suil­laan. Kun autol­la joka tapauk­ses­sa on men­tävä, kaup­pa voi olla vähän kauem­panakin, jos se vas­taavasti tar­joaa laa­jem­man valikoiman. Mikäli yhdyskun­tarak­en­teen hajau­tu­mi­nen yhä jatkuu, tätä vas­taa­van osu­u­den päivit­täis­tavarakau­pas­ta on seu­rat­ta­va perässä, sil­lä kaupun­gin ulkop­uolelta ei ole järkevää autoil­la ostok­sille ruuhkaiseen kaupunki­in. Tämä on huonoa kehi­tys­tä, mut­ta huonoa siinä on asu­tuk­sen hajau­tu­mi­nen, eikä se ole kau­pan vika.

Monel­la kaup­pa on parin kol­men kilo­metrin päässä. Se on liikaa käve­lyetäisyy­dek­si, mut­ta kaikil­la ei ole autoa tai ainakaan per­heessä ei aina ole kah­ta autoa eikä alaikäisil­lä ole ajoko­rt­tia. Pyöräl­lä kuitenkin pääsee. Nykyaikaisil­la sat­u­lalaukuil­la voi kul­jet­taa hel­posti 15 kilon ostok­set ja peräkär­ryl­lä paljon enem­män. Mik­si kaup­po­jen edus­toil­la ei ole kun­nol­lisia pyöräte­lineitä, sel­l­aisia, joi­hin pyörän saa hel­posti lukituksi?

++++++

Lähikau­pan säi­lymistä jok­seenkin kaik­ki pitävät tärkeänä, mut­ta todel­lisu­udessa suurmyymälöi­den osu­us myyn­nistä kas­vaa koko ajan. Mikä ajas­samme suosii suurmyymälöitä? Ratio­naa­li­nen asi­akas ei aja kovin kauas halvem­pi­en hin­to­jen perässä, kos­ka mat­ka mak­saa enem­män kuin rahaa säästyy. Suurmyymälään men­nään parem­pi­en valikoimien perässä.

Voisiko net­tikaup­pa muut­taa asetel­maa lähimyymälöi­den hyväksi?

Min­un on vaikea uskoa kon­sep­ti­in, jos­sa ker­rostalon alak­er­ras­sa on asukkail­la jääkaapit, joi­hin kaup­pias tuo tavarat net­ti­ti­lauk­sen mukaan. Sel­l­ainen vaatisi asi­akkail­ta aivan liian suur­ta suun­nitel­mallisu­ut­ta. Se on toden­näköi­nen vai­h­toe­hto vain huono­jalka­isille van­huk­sille sit­ten, kun tietokone­sukupolvi saavut­taa sen iän ja tietysti nytkin tosi nörteille.  Nyky­van­huk­set eivät osaa net­tiä käyt­tää, mut­ta voi sitä puhe­lin­takin käyt­tää. Jos olisin itse lähikaup­pias, pyrk­isin sopimuk­seen alueen van­hus­ten ja sosi­aalivi­ras­ton kanssa kotona asu­vien huonokun­tois­t­en van­hus­ten ruuan koti­inkul­je­tuk­ses­ta. Väestön ikään­tyessä tästä voi kas­vaa suuri liike­toi­mi toim­intansa jous­tavasti organ­isoivalle kauppiaalle.

Muiden osalta net­tikaup­pa voisi toimia niin, että asi­akas tilaa lähikaup­paan halu­a­mansa erikois­tuot­teet. Jos halu­aa lam­paankyljys­tä, jota lähikaup­pa ei pidä valikoimis­saan, sen voisi edel­lisenä päivänä tila­ta kaup­paan ja ottaa mukaansa muiden ostosten mukana.

Merkit­tävä osa erikoiskaup­paa on siir­tymässä net­ti­in nopeasti. Mie­lenki­in­toista on, miten hoide­taan ostet­tu­jen tavaroiden fyysi­nen toimit­ta­mi­nen asi­akkaalle: koti­inkul­je­tuksi­na, nou­tona postista vai lähikau­pas­ta? Koti­inkul­je­tus ei toi­mi, kos­ka kotona ei aina olla, poste­ja on enää kovin har­vas­sa. Lähikaup­pa voisi olla luon­tevin vai­h­toe­hto. Mik­sei sinne voisi tila­ta myös elin­tarvikkei­ta kau­pan oman valikoiman ulkopuolelta?

Kata­janokkalainen ei ryhdy tilaa­maan punaista pestoa paikalliseen K‑Marketiin, kos­ka keskus­tan monipuoliset suuret myymälät ovat niin lähel­lä. Net­tikau­pan tar­joa­mat suuret mah­dol­lisu­udet piilevät syr­jäseuduil­la, jos­sa etäisyys suureen ja monipuoliseen kaup­paan on suuri. Kesämökkikun­nis­sa tämä voisi lisätä lähikaup­pi­aan myyn­tiä merkit­tävästi. Toimin­nan hioudut­tua se voisi lev­itä kaupunkien lähimyymälöihin.

++++++

Jos kaup­pa saadaan pysymään yhdyskun­tarak­en­teen sisäl­lä, viekö kehi­tys kohden Itäkeskuk­sen tai Kampin kaltaisia kaup­pakeskuk­sia vai Helsin­gin Alek­san­terinkadun kaltaisia kaup­pakatu­ja? Alek­si olisi monin tavoin sym­pa­at­tisem­pi ratkaisu, mut­ta kaup­pakeskuk­sil­la on kak­si vah­vaa etua puolel­laan. Niiden yti­menä on katet­tu ”käve­lykatu”, jos­sa ei koskaan sada ja jos­sa tarke­nee talvel­lakin. Ehkä vielä olen­naisem­paa on, että kun yhteiset tilat ovat osa kokon­aisu­ut­ta, niistä huole­hdi­taan parem­min. Tämä on kau­pan kannal­ta edullista, vaik­ka kaup­pi­aat joutu­vat rahoit­ta­maan yhteis­ti­lat vuokris­saan. Kun ver­taan Mikonkadun rähjäistä betonikiveystä Kampin kaup­pakeskuk­sen kiiltävi­in pin­toi­hin, ymmär­rän, mik­si kaup­pakeskuk­set men­estyvät niin hyvin. Mon­et kaupun­git ovat perus­ta­neet käve­lykatu­ja kaup­pa- ja rav­in­to­lakaduik­si, mut­ta niiden toteu­tus vai­htelee, eikä katu­ti­lan latu oikein vas­taa kau­pan tarpei­ta. Lah­den kaupun­ki perusti aikanaan yhdessä kaup­pi­aiden kanssa keskus­taisän­nöi­jän viran huole­hti­maan syn­er­giae­duista keskus­tan kaup­pi­aiden ja kaupun­gin välil­lä. Tätä aja­tus­ta voisi kehit­tää yhdessä kaup­pi­aiden kanssa muuallakin.