Wienin asuntopoliittinen ihme

Kun vii­me­ai­koi­na on mai­nos­tet­tu pal­jon Wie­nin edul­lis­ta asu­mis­ta, lai­tan tähän luvun tekeil­lä ole­vas­ta kir­jas­ta­ni, jos­sa käsit­te­len sitä, miten tähän on pää­dyt­ty. Lopus­sa on Mik­ko Säre­lä­tä saa­tu tie­to, että asiat eivät itse asias­sa ole Wie­nis­sä niin hyvin kuin luulemme.

Hin­ta- ja vuo­kra­sään­nös­tel­ty asu­mi­nen on joh­ta­nut vai­keuk­siin aina, kun kau­pun­gin asu­kas­lu­ku on kään­ty­nyt voi­mak­kaa­seen kas­vuun. Kun hin­nat eivät jous­ta, miuk­kuut­ta sää­del­lään jonoil­la ja jono­tuk­sen hin­taa pimeil­lä mark­ki­noil­la, kuten Tuk­hol­mas­sa on tapah­tu­nut. Täs­tä on kui­ten­kin poik­keuk­se­na Wien. Miten Wie­nis­sä on onnis­tu­nut se, mikä kaik­kial­la muu­al­la on epäonnistunut?

Yksi­tyi­sen maan konfiskoiminen 

Wie­nin sosia­li­de­mo­kraat­ti­nen hal­lin­to sää­ti vuon­na 1922 kau­pun­ki­maal­le kor­kean kiin­teis­tö­ve­ron, joka romah­dut­ti maa­omai­suu­den arvon. Sen jäl­keen kau­pun­ki osti hal­val­la mer­kit­tä­vän osan yksi­tyi­ses­tä maas­ta. Tämän jäl­keen kau­pun­ki on sub­ven­toi­nut asun­to­tuo­tan­toa lai­noit­ta­mal­la sitä nega­tii­vi­sel­la reaa­li­ko­rol­la. Kau­pun­gin asuk­kais­ta 60 % asuu kau­pun­gin vuo­kra-asun­nois­sa. Huo­mat­ta­koon, että nii­hin eivät pää­se kuin Itä­val­lan kan­sa­lai­set ja vähin­tään kak­si vuot­ta Wie­nis­sä asu­neet. Myös yksi­tyi­set vuo­kra-asun­not ovat vapaa­eh­toi­ses­ti sitou­tu­neet koh­tuu­hin­tai­siin vuo­kriin saa­dak­seen kau­pun­gin tar­joa­maa edul­lis­ta lainaa.

Voi­si­ko tuol­lai­nen kau­pun­ki­maan kon­fis­koi­mi­nen onnis­tua Suo­mes­sa vai tör­mäi­si­kö se perus­tus­lain omai­suu­den suo­jaan? Suo­mes­sa kau­pun­gil­la on oikeus lunas­taa maa­ta asun­to­tuo­tan­toon. Alun­pe­rin aja­tuk­se­na oli, että lunas­ta­mi­nen tapah­tui­si raa­ka­maan hin­nal­la, mut­ta tuo­miois­tui­met ovat liu’ut­ta­neet käy­tän­töä lake­ja sää­tä­väl­tä edus­kun­nal­ta mitään kysy­mät­tä. Lisäk­si mones­sa kun­nas­sa aja­tel­laan, että lain­sää­dän­nön tar­joa­mi­nen kei­no­jen käyt­tö on laitonta.

Wie­nis­sä kerä­tään koti­ta­louk­sil­ta ja yri­tyk­sil­tä 0,5 pro­sen­tin tulois­ta asun­to­ve­roa, jol­la rahoi­te­taan asun­to­tuo­tan­non sub­ven­toin­ti. Kau­pun­gil­le hal­vat asun­to­lai­nat eivät ole suu­ri kulue­rä aina­kaan täl­lä het­kel­lä, kos­ka kaik­ki vaka­va­rai­set euroop­pa­lai­set kau­pun­git saa­vat mark­ki­noil­ta hyvin hal­paa lainaa.

Asu­kas­lu­vun las­ku ja nousu

Asun­to­po­li­tiik­kaa on hel­pot­ta­nut eri­tyi­ses­ti kau­pun­gin asu­kas­lu­vun pit­kä­ai­kai­nen ala­mä­ki. Vuo­des­ta 1910 vuo­teen 1990 Wie­nin kau­pun­gin asu­kas­lu­ku ale­ni yli puo­lel­la mil­joo­nal­la asuk­kaal­la, mut­ta kään­tyi sen jäl­keen ripe­ään kas­vuun maa­il­man­laa­jui­sen kau­pun­gis­tu­mi­saal­lon myö­tä. Täs­sä vai­hees­sa oli­si luul­lut, että vuo­kra­sään­nös­te­ly oli­si joh­ta­nut samoi­hin ongel­miin kuin muis­sa kas­va­vis­sa kau­pun­geis­sa, mut­ta kau­pun­ki pys­tyi vas­taa­maan kas­vuun mas­sii­vi­sel­la asun­to­tuo­tan­nol­la, jota kau­pun­ki siis sub­ven­toi ali­hin­tai­sil­la lai­noil­la. Kiin­nos­ta­vaa on, että Wie­nis­sä raken­ta­mis­kus­tan­nuk­set ovat sel­väs­ti alem­pia kuin Helsingissä.

Wie­nin tii­vis kau­pun­ki­ra­ken­ne on avit­ta­nut asun­to­po­li­tii­kan onnis­tu­mis­ta. Mones­sa euroop­pa­lai­ses­sa kau­pun­gis­sa asun­to­jen hin­nat ja vuo­krat kes­kus­tan tun­tu­mas­sa ovat nous­seet koh­tuut­to­mas­ti, kun aiem­paa sel­väs­ti useam­pi halu­aa asua kes­kus­ta­mai­ses­ti lähiö­asu­mi­sen sijas­ta tai kuten Hel­sin­gis­sä, ratik­ka­kau­pun­gis­sa. Mel­kein koko Wien on kau­pun­ki­mai­sen tii­viis­ti raken­net­tu ja kir­jai­mel­li­ses­ti ratik­ka­kau­pun­kia. Tämä hel­pot­taa huo­mat­ta­vas­ti asun­to­mark­ki­noi­den tasa­pai­noa. Vapaa­ra­hoit­tei­nen asun­to kes­kus­tas­sa on kal­liim­pi kuin lai­doil­la, mut­ta ero on huo­mat­ta­vas­ti pie­nem­pi kuin useim­mis­sa muis­sa kaupungeissa.

Tuuk­ka Saa­ri­maa on arvos­tel­lut Wie­nin asun­to­po­li­tiik­kaa sii­tä, että se ei paran­na kau­pun­ki­lais­ten talou­del­lis­ta ase­maa, kos­ka mitä mata­la­na vuo­kra­na voi­te­taan, se vas­taa­vas­ti kor­keam­pi­na veroi­na menetetään.

Taval­laan Wie­nis­sä jae­taan vero­va­roin kerät­tyä rahaa perus­tu­lo­na kau­pun­ki­lai­sil­le edul­lis­ten vuo­krien muo­dos­sa. Onko tämän ”perus­tu­lon” sito­mi­nen asu­mi­seen jär­ke­vää? Eikö ihmis­ten pitäi­si saa­da käyt­tää sitä mihin halua­vat? Oikeus tiet­tyyn perus­a­sun­toon on saman­lai­nen meriit­ti­hyö­dy­ke kuin ter­vey­den­huol­to ja kou­lu­tus, johon jokai­sel­la on oikeus tuloi­hin kat­so­mat­ta, mut­ta väl­jä tai muu­ten ylel­li­nen asu­mi­nen vai­kut­taa asial­ta, jota ei pitäi­si tukea ohi muun kulutuksen.

Myös Hel­sin­gis­sä kau­pun­ki omis­taa huo­mat­ta­van osan maas­ta. Sii­tä perit­tä­vä maan­vuo­kra alen­taa kun­ta­ve­roa liki kah­del­la pro­sent­tiyk­si­köl­lä. Toi­saal­ta Hel­sin­ki jou­tuu vas­taa­maan sel­lai­sis­ta infra­struk­tuu­ri-inves­toin­neis­ta, jois­ta muu­al­la vas­taa valtio.

Huo­mat­ta­koon, että Wie­nis­sä on pääs­ty tilan­tee­seen, jos­sa asu­mi­seen sido­tul­le pää­omal­le ei mak­se­ta kor­koa tai reaa­li­kor­ko on perä­ti nega­tii­vi­nen. Kun val­tiot ja kau­pun­git saa­vat lai­naa hyvin edul­li­ses­ti, tämän lai­nan välit­tä­mi­nen eteen­päin asu­mi­seen vai­kut­taa jär­keen käy­väl­tä. Tämä todel­la paran­taa asuk­kai­den talou­del­lis­ta tilan­net­ta, kos­ka tämä alen­taa vuo­kria taval­la, joka ei edel­ly­tä kor­keam­paa vero­jen kerää­mis­tä. Yksi­tyi­set toi­mi­jat asun­to­mark­ki­noil­la ovat pro­tes­toi­neet Wie­nin asun­to­po­li­tiik­kaa koh­taan ja valit­ta­neet sii­tä EU-tuo­miois­tui­meen pitä­mäl­lä sitä lait­to­ma­na val­tion tukena.

Kun kes­kus­pank­ki pitää yllä hyvin kevei­tä raha­mark­ki­noi­ta edis­tääk­seen talou­del­lis­ta toi­me­liai­suut­ta ja inves­toin­te­ja, eikö asun­to­jen raken­ta­mi­nen kas­va­viin kau­pun­kei­hin ole hal­van kes­kus­pank­ki­ra­ha oike­aa käyt­töä? Yksi­tyi­sil­le sijoit­ta­jil­le ei nol­la­kor­ko kel­paa tuo­tok­si, vaik­ka se kel­paa­kin kes­kus­pan­kil­le. Tämän voi­si Wie­nin asun­to­po­li­tii­kas­ta kopioi­da, mut­ta se mer­kit­see suur­ta raken­teel­lis­ta muu­tos­ta asuntopolitiikkaan.

Mata­lat rakennuskustannukset

Ker­ros­ta­lon raken­ta­mi­nen on Wie­nis­sä huo­mat­ta­vas­ti hal­vem­paa kuin Hel­sin­gis­sä. Jos oli­sin kil­pai­lu­vi­ran­omai­nen, yrit­täi­sin sel­vit­tää, mik­si edul­li­sia raken­nus­ma­te­ri­aa­le­ja ei tuo­da Itä­val­las­ta Suo­meen. Raken­nus­leh­ti tosin revit­ti uuti­ses­saan, että raken­nus­liik­keet tah­koa­vat Hel­sin­gis­sä asun­noil­la koh­tuut­to­man suu­ria voittoja.

Mut­ta, ei kaik­ki ole kul­taa mikä kiiltää.

Mik­ko Säre­lä soit­ti ja halusi täy­den­tää tie­to­ja­ni Wie­nin asun­to­ti­lan­tees­ta. Asiat eivät ole siel­lä niin hyvin kuin on kerrottu.

Wie­nis­sä on myös vapai­den mark­ki­noi­den vuo­kra-asun­to­ja. Niis­sä vuo­kra­ta­so on nous­sut vii­me aikoi­na vii­den pro­sen­tin vuo­si­tah­tiin — sel­väs­ti nopeam­min kuin Hel­sin­gis­sä. Se siis ottaa vas­taan niuk­kuu­den, kun asu­kas­lu­ku kas­vaa nopeasti.

Sei­nä on myös tulos­sa vas­taan. Wie­nis­sä on raken­net­tu vuo­sit­tain vain 6 000 asun­toa, mikä ei ole mis­sään suh­tees­sa 30 000 asu­kas­ta lähe­ne­vään vuo­tui­seen väes­tön­kas­vuun. Joko pit­kän väes­tön vähe­ne­mi­sen ansios­ta kau­pun­gis­sa on ollut tyh­jiä asun­to­ja tai sit­ten asu­mis­väl­jyys pie­ne­nee nopeas­ti. Tämä ei ennus­ta hyvää.