Wienin asuntopoliittinen ihme

Kun viimeaikoina on main­os­tet­tu paljon Wienin edullista asum­ista, lai­tan tähän luvun tekeil­lä olev­as­ta kir­jas­tani, jos­sa käsit­te­len sitä, miten tähän on päädyt­ty. Lopus­sa on Mikko Särelätä saatu tieto, että asi­at eivät itse asi­as­sa ole Wienis­sä niin hyvin kuin luulemme.

Hin­ta- ja vuokrasään­nöstel­ty asum­i­nen on johtanut vaikeuk­si­in aina, kun kaupun­gin asukasluku on kään­tynyt voimakkaaseen kasvu­un. Kun hin­nat eivät jous­ta, miukku­ut­ta säädel­lään jonoil­la ja jono­tuk­sen hin­taa pimeil­lä markki­noil­la, kuten Tukhol­mas­sa on tapah­tunut. Tästä on kuitenkin poikkeuk­se­na Wien. Miten Wienis­sä on onnis­tunut se, mikä kaikkial­la muual­la on epäonnistunut?

Yksi­tyisen maan konfiskoiminen 

Wienin sosialidemokraat­ti­nen hallinto sääti vuon­na 1922 kaupunki­maalle korkean kiin­teistöveron, joka rom­ah­dut­ti maao­maisu­u­den arvon. Sen jäl­keen kaupun­ki osti hal­val­la merkit­tävän osan yksi­tyis­es­tä maas­ta. Tämän jäl­keen kaupun­ki on sub­ven­toin­ut asun­to­tuotan­toa lain­oit­ta­mal­la sitä negati­ivisel­la reaa­liko­rol­la. Kaupun­gin asukkaista 60 % asuu kaupun­gin vuokra-asun­nois­sa. Huo­mat­takoon, että niihin eivät pääse kuin Itä­val­lan kansalaiset ja vähin­tään kak­si vuot­ta Wienis­sä asuneet. Myös yksi­tyiset vuokra-asun­not ovat vapaae­htois­es­ti sitoutuneet kohtu­uhin­taisi­in vuokri­in saadak­seen kaupun­gin tar­joa­maa edullista lainaa.

Voisiko tuol­lainen kaupunki­maan kon­fiskoimi­nen onnis­tua Suomes­sa vai tör­mäisikö se perus­tus­lain omaisu­u­den suo­jaan? Suomes­sa kaupungilla on oikeus lunas­taa maa­ta asun­to­tuotan­toon. Alun­perin ajatuk­se­na oli, että lunas­t­a­mi­nen tapah­tu­isi raaka­maan hin­nal­la, mut­ta tuomiois­tuimet ovat liu’ut­ta­neet käytän­töä lake­ja säätävältä eduskunnal­ta mitään kysymät­tä. Lisäk­si mon­es­sa kun­nas­sa ajatel­laan, että lain­säädän­nön tar­joami­nen keino­jen käyt­tö on laitonta.

Wienis­sä kerätään koti­talouk­sil­ta ja yri­tyk­siltä 0,5 pros­entin tuloista asun­toveroa, jol­la rahoite­taan asun­to­tuotan­non sub­ven­toin­ti. Kaupungille hal­vat asun­to­lainat eivät ole suuri kuluerä ainakaan täl­lä het­kel­lä, kos­ka kaik­ki vakavaraiset euroop­palaiset kaupun­git saa­vat markki­noil­ta hyvin hal­paa lainaa.

Asukaslu­vun lasku ja nousu

Asun­topoli­ti­ikkaa on helpot­tanut eri­tyis­es­ti kaupun­gin asukaslu­vun pitkäaikainen alamä­ki. Vuodes­ta 1910 vuo­teen 1990 Wienin kaupun­gin asukasluku aleni yli puolel­la miljoon­al­la asukkaal­la, mut­ta kään­tyi sen jäl­keen ripeään kasvu­un maail­man­laa­juisen kaupungis­tu­misaal­lon myötä. Tässä vai­heessa olisi luul­lut, että vuokrasään­nöste­ly olisi johtanut samoi­hin ongelmi­in kuin muis­sa kas­vavis­sa kaupungeis­sa, mut­ta kaupun­ki pystyi vas­taa­maan kasvu­un mas­si­ivisel­la asun­to­tuotan­nol­la, jota kaupun­ki siis sub­ven­toi ali­hin­taisil­la lain­oil­la. Kiin­nos­tavaa on, että Wienis­sä rak­en­tamiskus­tan­nuk­set ovat selvästi alem­pia kuin Helsingissä.

Wienin tiivis kaupunki­rakenne on avit­tanut asun­topoli­ti­ikan onnis­tu­mista. Mon­es­sa euroop­palaises­sa kaupungis­sa asun­to­jen hin­nat ja vuokrat keskus­tan tun­tu­mas­sa ovat nousseet kohtu­ut­tomasti, kun aiem­paa selvästi use­ampi halu­aa asua keskus­ta­mais­es­ti lähiöa­sumisen sijas­ta tai kuten Helsingis­sä, ratikkakaupungis­sa. Melkein koko Wien on kaupunki­maisen tiivi­isti raken­net­tu ja kir­jaimel­lis­es­ti ratikkakaupunkia. Tämä helpot­taa huo­mat­tavasti asun­tomarkki­noiden tas­apain­oa. Vapaara­hoit­teinen asun­to keskus­tas­sa on kalli­impi kuin laidoil­la, mut­ta ero on huo­mat­tavasti pienem­pi kuin useim­mis­sa muis­sa kaupungeissa.

Tuuk­ka Saari­maa on arvostel­lut Wienin asun­topoli­ti­ikkaa siitä, että se ei paran­na kaupunki­lais­ten taloudel­lista ase­maa, kos­ka mitä mata­lana vuokrana voite­taan, se vas­taavasti korkeamp­ina veroina menetetään.

Taval­laan Wienis­sä jae­taan verovaroin kerät­tyä rahaa perus­tu­lona kaupunki­laisille edullis­ten vuokrien muo­dos­sa. Onko tämän ”perus­tu­lon” sit­o­mi­nen asumiseen järkevää? Eikö ihmis­ten pitäisi saa­da käyt­tää sitä mihin halu­a­vat? Oikeus tiet­tyyn perusasun­toon on saman­lainen meri­it­ti­hyödyke kuin ter­vey­den­huolto ja koulu­tus, johon jokaisel­la on oikeus tuloi­hin kat­so­mat­ta, mut­ta väljä tai muuten ylelli­nen asum­i­nen vaikut­taa asial­ta, jota ei pitäisi tukea ohi muun kulutuksen.

Myös Helsingis­sä kaupun­ki omis­taa huo­mat­ta­van osan maas­ta. Siitä perit­tävä maan­vuokra alen­taa kun­taveroa liki kahdel­la pros­ent­tiyk­siköl­lä. Toisaal­ta Helsin­ki joutuu vas­taa­maan sel­l­ai­sista infra­struk­tu­uri-investoin­neista, joista muual­la vas­taa valtio.

Huo­mat­takoon, että Wienis­sä on päästy tilanteeseen, jos­sa asumiseen sido­tulle pääo­ma­lle ei mak­se­ta korkoa tai reaa­liko­rko on peräti negati­ivi­nen. Kun val­tiot ja kaupun­git saa­vat lainaa hyvin edullis­es­ti, tämän lainan välit­tämi­nen eteen­päin asumiseen vaikut­taa jär­keen käyvältä. Tämä todel­la paran­taa asukkaiden taloudel­lista tilan­net­ta, kos­ka tämä alen­taa vuokria taval­la, joka ei edel­lytä korkeam­paa vero­jen keräämistä. Yksi­tyiset toim­i­jat asun­tomarkki­noil­la ovat protestoi­neet Wienin asun­topoli­ti­ikkaa kohtaan ja valit­ta­neet siitä EU-tuomiois­tu­imeen pitämäl­lä sitä lait­tomana val­tion tukena.

Kun keskus­pank­ki pitää yllä hyvin keveitä rahamarkki­noi­ta edis­tääk­seen taloudel­lista toimeli­aisu­ut­ta ja investoin­te­ja, eikö asun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen kas­vavi­in kaupunkei­hin ole hal­van keskus­pankki­ra­ha oikeaa käyt­töä? Yksi­ty­isille sijoit­ta­jille ei nol­lako­rko kel­paa tuo­tok­si, vaik­ka se kel­paakin keskus­pankille. Tämän voisi Wienin asun­topoli­ti­ikas­ta kopi­oi­da, mut­ta se merk­it­see suur­ta rak­en­teel­lista muu­tos­ta asuntopolitiikkaan.

Mata­lat rakennuskustannukset

Ker­rostalon rak­en­t­a­mi­nen on Wienis­sä huo­mat­tavasti halvem­paa kuin Helsingis­sä. Jos olisin kil­pailu­vi­ra­nomainen, yrit­täisin selvit­tää, mik­si edullisia raken­nus­ma­te­ri­aale­ja ei tuo­da Itä­val­las­ta Suomeen. Raken­nusle­hti tosin revit­ti uutises­saan, että raken­nus­li­ik­keet tahkoa­vat Helsingis­sä asun­noil­la kohtu­ut­toman suuria voittoja.

Mut­ta, ei kaik­ki ole kul­taa mikä kiiltää.

Mikko Särelä soit­ti ja halusi täy­den­tää tieto­jani Wienin asun­toti­lanteesta. Asi­at eivät ole siel­lä niin hyvin kuin on kerrottu.

Wienis­sä on myös vapaiden markki­noiden vuokra-asun­to­ja. Niis­sä vuokrata­so on nous­sut viime aikoina viiden pros­entin vuosi­tahti­in — selvästi nopeam­min kuin Helsingis­sä. Se siis ottaa vas­taan niukku­u­den, kun asukasluku kas­vaa nopeasti.

Seinä on myös tulos­sa vas­taan. Wienis­sä on raken­net­tu vuosit­tain vain 6 000 asun­toa, mikä ei ole mis­sään suh­teessa 30 000 asukas­ta lähenevään vuo­tuiseen väestönkasvu­un. Joko pitkän väestön vähen­e­misen ansios­ta kaupungis­sa on ollut tyhjiä asun­to­ja tai sit­ten asum­isväljyys piene­nee nopeasti. Tämä ei ennus­ta hyvää.