Kun viimeaikoina on mainostettu paljon Wienin edullista asumista, laitan tähän luvun tekeillä olevasta kirjastani, jossa käsittelen sitä, miten tähän on päädytty. Lopussa on Mikko Särelätä saatu tieto, että asiat eivät itse asiassa ole Wienissä niin hyvin kuin luulemme.
Hinta- ja vuokrasäännöstelty asuminen on johtanut vaikeuksiin aina, kun kaupungin asukasluku on kääntynyt voimakkaaseen kasvuun. Kun hinnat eivät jousta, miukkuutta säädellään jonoilla ja jonotuksen hintaa pimeillä markkinoilla, kuten Tukholmassa on tapahtunut. Tästä on kuitenkin poikkeuksena Wien. Miten Wienissä on onnistunut se, mikä kaikkialla muualla on epäonnistunut?
Yksityisen maan konfiskoiminen
Wienin sosialidemokraattinen hallinto sääti vuonna 1922 kaupunkimaalle korkean kiinteistöveron, joka romahdutti maaomaisuuden arvon. Sen jälkeen kaupunki osti halvalla merkittävän osan yksityisestä maasta. Tämän jälkeen kaupunki on subventoinut asuntotuotantoa lainoittamalla sitä negatiivisella reaalikorolla. Kaupungin asukkaista 60 % asuu kaupungin vuokra-asunnoissa. Huomattakoon, että niihin eivät pääse kuin Itävallan kansalaiset ja vähintään kaksi vuotta Wienissä asuneet. Myös yksityiset vuokra-asunnot ovat vapaaehtoisesti sitoutuneet kohtuuhintaisiin vuokriin saadakseen kaupungin tarjoamaa edullista lainaa.
Voisiko tuollainen kaupunkimaan konfiskoiminen onnistua Suomessa vai törmäisikö se perustuslain omaisuuden suojaan? Suomessa kaupungilla on oikeus lunastaa maata asuntotuotantoon. Alunperin ajatuksena oli, että lunastaminen tapahtuisi raakamaan hinnalla, mutta tuomioistuimet ovat liu’uttaneet käytäntöä lakeja säätävältä eduskunnalta mitään kysymättä. Lisäksi monessa kunnassa ajatellaan, että lainsäädännön tarjoaminen keinojen käyttö on laitonta.
Wienissä kerätään kotitalouksilta ja yrityksiltä 0,5 prosentin tuloista asuntoveroa, jolla rahoitetaan asuntotuotannon subventointi. Kaupungille halvat asuntolainat eivät ole suuri kuluerä ainakaan tällä hetkellä, koska kaikki vakavaraiset eurooppalaiset kaupungit saavat markkinoilta hyvin halpaa lainaa.
Asukasluvun lasku ja nousu
Asuntopolitiikkaa on helpottanut erityisesti kaupungin asukasluvun pitkäaikainen alamäki. Vuodesta 1910 vuoteen 1990 Wienin kaupungin asukasluku aleni yli puolella miljoonalla asukkaalla, mutta kääntyi sen jälkeen ripeään kasvuun maailmanlaajuisen kaupungistumisaallon myötä. Tässä vaiheessa olisi luullut, että vuokrasäännöstely olisi johtanut samoihin ongelmiin kuin muissa kasvavissa kaupungeissa, mutta kaupunki pystyi vastaamaan kasvuun massiivisella asuntotuotannolla, jota kaupunki siis subventoi alihintaisilla lainoilla. Kiinnostavaa on, että Wienissä rakentamiskustannukset ovat selvästi alempia kuin Helsingissä.
Wienin tiivis kaupunkirakenne on avittanut asuntopolitiikan onnistumista. Monessa eurooppalaisessa kaupungissa asuntojen hinnat ja vuokrat keskustan tuntumassa ovat nousseet kohtuuttomasti, kun aiempaa selvästi useampi haluaa asua keskustamaisesti lähiöasumisen sijasta tai kuten Helsingissä, ratikkakaupungissa. Melkein koko Wien on kaupunkimaisen tiiviisti rakennettu ja kirjaimellisesti ratikkakaupunkia. Tämä helpottaa huomattavasti asuntomarkkinoiden tasapainoa. Vapaarahoitteinen asunto keskustassa on kalliimpi kuin laidoilla, mutta ero on huomattavasti pienempi kuin useimmissa muissa kaupungeissa.
Tuukka Saarimaa on arvostellut Wienin asuntopolitiikkaa siitä, että se ei paranna kaupunkilaisten taloudellista asemaa, koska mitä matalana vuokrana voitetaan, se vastaavasti korkeampina veroina menetetään.
Tavallaan Wienissä jaetaan verovaroin kerättyä rahaa perustulona kaupunkilaisille edullisten vuokrien muodossa. Onko tämän ”perustulon” sitominen asumiseen järkevää? Eikö ihmisten pitäisi saada käyttää sitä mihin haluavat? Oikeus tiettyyn perusasuntoon on samanlainen meriittihyödyke kuin terveydenhuolto ja koulutus, johon jokaisella on oikeus tuloihin katsomatta, mutta väljä tai muuten ylellinen asuminen vaikuttaa asialta, jota ei pitäisi tukea ohi muun kulutuksen.
Myös Helsingissä kaupunki omistaa huomattavan osan maasta. Siitä perittävä maanvuokra alentaa kuntaveroa liki kahdella prosenttiyksiköllä. Toisaalta Helsinki joutuu vastaamaan sellaisista infrastruktuuri-investoinneista, joista muualla vastaa valtio.
Huomattakoon, että Wienissä on päästy tilanteeseen, jossa asumiseen sidotulle pääomalle ei makseta korkoa tai reaalikorko on peräti negatiivinen. Kun valtiot ja kaupungit saavat lainaa hyvin edullisesti, tämän lainan välittäminen eteenpäin asumiseen vaikuttaa järkeen käyvältä. Tämä todella parantaa asukkaiden taloudellista tilannetta, koska tämä alentaa vuokria tavalla, joka ei edellytä korkeampaa verojen keräämistä. Yksityiset toimijat asuntomarkkinoilla ovat protestoineet Wienin asuntopolitiikkaa kohtaan ja valittaneet siitä EU-tuomioistuimeen pitämällä sitä laittomana valtion tukena.
Kun keskuspankki pitää yllä hyvin keveitä rahamarkkinoita edistääkseen taloudellista toimeliaisuutta ja investointeja, eikö asuntojen rakentaminen kasvaviin kaupunkeihin ole halvan keskuspankkiraha oikeaa käyttöä? Yksityisille sijoittajille ei nollakorko kelpaa tuotoksi, vaikka se kelpaakin keskuspankille. Tämän voisi Wienin asuntopolitiikasta kopioida, mutta se merkitsee suurta rakenteellista muutosta asuntopolitiikkaan.
Matalat rakennuskustannukset
Kerrostalon rakentaminen on Wienissä huomattavasti halvempaa kuin Helsingissä. Jos olisin kilpailuviranomainen, yrittäisin selvittää, miksi edullisia rakennusmateriaaleja ei tuoda Itävallasta Suomeen. Rakennuslehti tosin revitti uutisessaan, että rakennusliikkeet tahkoavat Helsingissä asunnoilla kohtuuttoman suuria voittoja.
Mutta, ei kaikki ole kultaa mikä kiiltää.
Mikko Särelä soitti ja halusi täydentää tietojani Wienin asuntotilanteesta. Asiat eivät ole siellä niin hyvin kuin on kerrottu.
Wienissä on myös vapaiden markkinoiden vuokra-asuntoja. Niissä vuokrataso on noussut viime aikoina viiden prosentin vuositahtiin – selvästi nopeammin kuin Helsingissä. Se siis ottaa vastaan niukkuuden, kun asukasluku kasvaa nopeasti.
Seinä on myös tulossa vastaan. Wienissä on rakennettu vuosittain vain 6 000 asuntoa, mikä ei ole missään suhteessa 30 000 asukasta lähenevään vuotuiseen väestönkasvuun. Joko pitkän väestön vähenemisen ansiosta kaupungissa on ollut tyhjiä asuntoja tai sitten asumisväljyys pienenee nopeasti. Tämä ei ennusta hyvää.