Kaupunki hoitaa 8 miljardin arvoisia kiinteristöjään huonosti — ratkaisuna yhtiöittäminen

Helsin­gin kaupunkiym­päristölau­takun­nas­sa käsitelti­in tänään kiin­teistös­trate­giaa. Kiin­teistöl­lä tarkoite­taan raken­nuk­sia, ei tont­ti­maa­ta. Asi­akir­ja ei ole aivan vähäpätöi­nen, kos­ka Helsin­gin kaupun­ki omis­taa raken­nuk­sia kahdek­san mil­jardin euron edestä, joista puo­let on kouluja.

Helsin­ki on huono kiin­teistö­jen omis­ta­ja. Erään yksi­tyisen lukion edus­ta­ja haukkui min­ulle ker­ran Helsin­gin kouluki­in­teistö­jen ylläpi­don pataluhak­si. He ylläpitävät kor­jaa­mal­la sitä vuosit­tain. Helsin­ki laimin­lyö vuosit­taiset kor­jauk­set, kunnes koulu on pakko pan­na kalli­iseen perusko­r­jauk­seen tai purkaa.  Näin Helsin­ki joutuu käyt­tämään koului­hin­sa lop­ul­ta rahaa paljon enem­män. Kor­jausvelkaa kaupun­gin raken­nuk­sis­sa on järkyt­tävät 1,25 mil­jar­dia euroa. Sen takia moni raken­nus on myös päästet­ty homehtumaan.

Kalli­iseen perusko­r­jauskun­toon ajet­tu­jen raken­nusten ohel­la monia kaupun­gin omis­tamia talo­ja on myös tuhoutunut, esimerkik­si puuhuviloi­ta, joi­ta jostain syys­tä myös omis­te­taan – ja siis tuo Peli­man­nin koulu Maununnevalla.

Yri­tyk­set hoita­vat paremmnin, kos­ka niiden päätök­sen­tekoa ei ole kahlittu 

Yksi­tyiset hoita­vat kiin­teistöjä paljon parem­min. Kan­nat­taisiko kaupun­gin siis myy­dä esimerkik­si koulun­sa yksi­ty­isille ja vuokra­ta ne takaisin? Tässä ratkais­us­sa on se ongel­ma, että yksi­ty­is­ten käsi­tys pääo­ma­lle vaa­dit­tavas­ta tuot­to­pros­en­tista on jotain aivan muu­ta kuin on rahan hin­ta kaupungille. Yksi­ty­is­ten pitää olla todel­la paljon parem­pia, jot­ta tämä kannattaisi.

Kaupun­ki ei hoi­da kiin­teistöjään näin huonos­ti sik­si, että virkamiehet ovat tyh­miä vaan kos­ka jär­jestelmä on tyh­mä. Samas­ta syys­tä monel­la muul­lakin kun­nal­la on saman­laisia ongelmia omien raken­nusten­sa kanssa.

Kun yri­tys huo­maa, että sen omis­ta­ma raken­nus vaatii kor­jaus­ta, se menee pankki­in, lainaa rahaa ja panee raken­nuk­sen kun­toon. Ajois­sa tehty kun­nos­tus tulee paljon halvem­mak­si kuin liian myöhään tehty. Kaupun­gin on pan­ta­va määrära­ha ensin kol­men vuo­den talous­su­un­nitel­maan ja ehkä sit­ten joskus talousarvioon. Punakynä on pyyhkinyt sen yli mon­ta ker­taa ennen kuin rahat on myön­net­ty, kos­ka kor­jaus­ra­ha kil­pailee uuden päiväkodin vält­tämät­tömän perus­tamisen kanssa ja kos­ka bud­jetista vas­taa­vat vah­ti­vat bud­jetin vuo­tu­ista investoin­timäärära­haa. Tämän seu­rauk­se­na kor­jausvel­ka on siis jo 1,25 mrd. Tämä kor­jaus­ra­han vah­timi­nen on hölmöä, kos­ka siinä, että vält­tämätön­tä kor­jaus­toimen­pidet­tä lykätään, ei ole taloudel­lista järkeä. Menot eivät lisään­ny siitä, että kor­jauk­set tehdään oikea-aikaises­ti, vaan vähenevät.

Kus­tan­nus­pe­rustei­sis­sa vuokris­sa ei ole mitään järkeä

On toinenkin ongel­ma. Vuokraa­ja, koulu­jen osalta Kasko (kas­va­tus ja koulu­tus) ei halua, että koulu­ja kor­jataan ennen kuin on ihan pakko. Se nimit­täin nos­taa Kaskon Kymp-toimi­alalle mak­samaa sisäistä vuokraa, joka taas on muista ope­tus­menoista pois.

Aikanaan oli päät­tämät­tä tästä sisäis­ten vuokrien käyt­töön oto­s­ta. Sil­loin oli tarkoi­tus, että hallintokun­nil­ta per­itään raken­nuk­sista markki­navuokraa. Nyt markki­navuokra onkin muut­tunut kus­tan­nus­pe­rusteisek­si vuokrak­si, ja se on aivan eri asia. Kympin tulee per­iä kouluista vuokraa sen perus­teel­la, mitä vuokraa­ja saa eikä sen perus­teel­la, mitä se on Kympille mak­sanut. Siis käyt­töar­vos­ta, ei kus­tan­nuk­sista. Tämä ei ole mitään opil­lista saivartelua vaan kyse on katas­tro­faalisen tärkeästä asi­as­ta. Kun on kyse kahdek­san mil­jardin euron omaisu­ud­es­ta, tämä virhe ei ole taloudel­lis­es­ti vähäpätöi­nen edes rikkaalle Helsingille.

Eri­tyisen hölmöä tämä kus­tan­nus­pe­rusteisu­us on, kun on kyse raken­nus­suo­jelun aiheut­tamista kus­tan­nuk­sista. Yleinen neu­vo hallintokun­nille onkin, että vält­täkää Alvar Aal­lon suun­nit­telemia raken­nuk­sia. Kun raken­nus­suo­jelun kus­tan­nuk­set sälytetään vuokraan, vuokra voi nous­ta hel­posti 30 %.

Jos Kasko halu­aa koulu­raken­nuk­seen jonkin lisäin­vestoin­nin – vaikka­pa parem­man sisäurheilusalin – siitä pitää tietysti velot­taa, mut­ta ei raken­nuk­sen ylläpi­dos­ta muu­ta kuin ylläpi­don keskimääräiset kus­tan­nuk­set, ellei kus­tan­nus­pe­rusteisu­ud­es­ta ymmär­retä luop­ua kokonaan.

En täl­lä tarkoi­ta, että vuokria pitäisi alen­taa, vaan että vuokran­määri­tyspe­ruste ei saisi perus­tua kus­tan­nuk­si­in vaan käyttöarvoon.

Yhtiöitetään kaupun­gin kiinteistöt

Kaupun­gin kiin­teistöt pitää yhtiöit­tää yhdelle tai use­am­malle yhtiölle. Juridis­es­ti se ei voi olla yhtiö vaan esimerkik­si bud­jetin sisäl­lä ”taseyk­sikkö”, kos­ka yhtiö mak­saisi veroa val­ti­olle kaupun­gin itselleen mak­samista vuokrista. Kut­su­taan sitä tässä kuitenkin yhtiöksi.

Yhtiöl­lä olisi oma tase ja oma bud­jet­ti ja se voisi ottaa itsenäis­es­ti lainaa. Laina kan­nat­taisi tosin ottaa kaupungilta, kos­ka kaupun­ki saa lainaa negati­ivisel­la reaa­liko­rol­la. Se ei olisi riip­pu­vainen vuo­tu­i­sista bud­jet­tika­toista vaan voisi ajoit­taa kor­jauk­set niin kuin on taloudel­lis­es­ti järkevää. Aluk­si se tietysti investoisi aika paljon, sil­lä onhan kor­jausvelkaa 1,25 mil­jar­dia, mut­ta pitkäl­lä aikavälil­lä kulut pieneni­sivät.  Näin vält­tämätön kiin­teistö­jen ylläpi­to ei kil­pail­isi kaupun­gin bud­jetin sisäl­lä van­hus­ten vaipoista eikä päiväko­tien rak­en­tamis­es­ta.  Ennen pitkää säästöä tulisi kym­meniä miljoo­nia vuodessa.

Siihen en osaa ottaa kan­taa, pitäisikö yhtiöitä olla yksi tai use­ampia. Voisi ajatel­la, että koulu­raken­nuk­set yhtiöitet­täisi­in erilleen. Neljän mil­jardin tase on sinän­sä jo ihan kelvolli­nen. Toisaal­ta koulu­jankin on jäänyt tyhjilleen. Pelkki­in koului­hin erikois­tunut yhtiö ei aivan sut­jakasti siir­rä niitä toiseen käyttöön.