Helsingin kaupunkiympäristölautakunnassa käsiteltiin tänään kiinteistöstrategiaa. Kiinteistöllä tarkoitetaan rakennuksia, ei tonttimaata. Asiakirja ei ole aivan vähäpätöinen, koska Helsingin kaupunki omistaa rakennuksia kahdeksan miljardin euron edestä, joista puolet on kouluja.
Helsinki on huono kiinteistöjen omistaja. Erään yksityisen lukion edustaja haukkui minulle kerran Helsingin koulukiinteistöjen ylläpidon pataluhaksi. He ylläpitävät korjaamalla sitä vuosittain. Helsinki laiminlyö vuosittaiset korjaukset, kunnes koulu on pakko panna kalliiseen peruskorjaukseen tai purkaa. Näin Helsinki joutuu käyttämään kouluihinsa lopulta rahaa paljon enemmän. Korjausvelkaa kaupungin rakennuksissa on järkyttävät 1,25 miljardia euroa. Sen takia moni rakennus on myös päästetty homehtumaan.
Kalliiseen peruskorjauskuntoon ajettujen rakennusten ohella monia kaupungin omistamia taloja on myös tuhoutunut, esimerkiksi puuhuviloita, joita jostain syystä myös omistetaan – ja siis tuo Pelimannin koulu Maununnevalla.
Yritykset hoitavat paremmnin, koska niiden päätöksentekoa ei ole kahlittu
Yksityiset hoitavat kiinteistöjä paljon paremmin. Kannattaisiko kaupungin siis myydä esimerkiksi koulunsa yksityisille ja vuokrata ne takaisin? Tässä ratkaisussa on se ongelma, että yksityisten käsitys pääomalle vaadittavasta tuottoprosentista on jotain aivan muuta kuin on rahan hinta kaupungille. Yksityisten pitää olla todella paljon parempia, jotta tämä kannattaisi.
Kaupunki ei hoida kiinteistöjään näin huonosti siksi, että virkamiehet ovat tyhmiä vaan koska järjestelmä on tyhmä. Samasta syystä monella muullakin kunnalla on samanlaisia ongelmia omien rakennustensa kanssa.
Kun yritys huomaa, että sen omistama rakennus vaatii korjausta, se menee pankkiin, lainaa rahaa ja panee rakennuksen kuntoon. Ajoissa tehty kunnostus tulee paljon halvemmaksi kuin liian myöhään tehty. Kaupungin on pantava määräraha ensin kolmen vuoden taloussuunnitelmaan ja ehkä sitten joskus talousarvioon. Punakynä on pyyhkinyt sen yli monta kertaa ennen kuin rahat on myönnetty, koska korjausraha kilpailee uuden päiväkodin välttämättömän perustamisen kanssa ja koska budjetista vastaavat vahtivat budjetin vuotuista investointimäärärahaa. Tämän seurauksena korjausvelka on siis jo 1,25 mrd. Tämä korjausrahan vahtiminen on hölmöä, koska siinä, että välttämätöntä korjaustoimenpidettä lykätään, ei ole taloudellista järkeä. Menot eivät lisäänny siitä, että korjaukset tehdään oikea-aikaisesti, vaan vähenevät.
Kustannusperusteisissa vuokrissa ei ole mitään järkeä
On toinenkin ongelma. Vuokraaja, koulujen osalta Kasko (kasvatus ja koulutus) ei halua, että kouluja korjataan ennen kuin on ihan pakko. Se nimittäin nostaa Kaskon Kymp-toimialalle maksamaa sisäistä vuokraa, joka taas on muista opetusmenoista pois.
Aikanaan oli päättämättä tästä sisäisten vuokrien käyttöön otosta. Silloin oli tarkoitus, että hallintokunnilta peritään rakennuksista markkinavuokraa. Nyt markkinavuokra onkin muuttunut kustannusperusteiseksi vuokraksi, ja se on aivan eri asia. Kympin tulee periä kouluista vuokraa sen perusteella, mitä vuokraaja saa eikä sen perusteella, mitä se on Kympille maksanut. Siis käyttöarvosta, ei kustannuksista. Tämä ei ole mitään opillista saivartelua vaan kyse on katastrofaalisen tärkeästä asiasta. Kun on kyse kahdeksan miljardin euron omaisuudesta, tämä virhe ei ole taloudellisesti vähäpätöinen edes rikkaalle Helsingille.
Erityisen hölmöä tämä kustannusperusteisuus on, kun on kyse rakennussuojelun aiheuttamista kustannuksista. Yleinen neuvo hallintokunnille onkin, että välttäkää Alvar Aallon suunnittelemia rakennuksia. Kun rakennussuojelun kustannukset sälytetään vuokraan, vuokra voi nousta helposti 30 %.
Jos Kasko haluaa koulurakennukseen jonkin lisäinvestoinnin – vaikkapa paremman sisäurheilusalin – siitä pitää tietysti velottaa, mutta ei rakennuksen ylläpidosta muuta kuin ylläpidon keskimääräiset kustannukset, ellei kustannusperusteisuudesta ymmärretä luopua kokonaan.
En tällä tarkoita, että vuokria pitäisi alentaa, vaan että vuokranmääritysperuste ei saisi perustua kustannuksiin vaan käyttöarvoon.
Yhtiöitetään kaupungin kiinteistöt
Kaupungin kiinteistöt pitää yhtiöittää yhdelle tai useammalle yhtiölle. Juridisesti se ei voi olla yhtiö vaan esimerkiksi budjetin sisällä ”taseyksikkö”, koska yhtiö maksaisi veroa valtiolle kaupungin itselleen maksamista vuokrista. Kutsutaan sitä tässä kuitenkin yhtiöksi.
Yhtiöllä olisi oma tase ja oma budjetti ja se voisi ottaa itsenäisesti lainaa. Laina kannattaisi tosin ottaa kaupungilta, koska kaupunki saa lainaa negatiivisella reaalikorolla. Se ei olisi riippuvainen vuotuisista budjettikatoista vaan voisi ajoittaa korjaukset niin kuin on taloudellisesti järkevää. Aluksi se tietysti investoisi aika paljon, sillä onhan korjausvelkaa 1,25 miljardia, mutta pitkällä aikavälillä kulut pienenisivät. Näin välttämätön kiinteistöjen ylläpito ei kilpailisi kaupungin budjetin sisällä vanhusten vaipoista eikä päiväkotien rakentamisesta. Ennen pitkää säästöä tulisi kymmeniä miljoonia vuodessa.
Siihen en osaa ottaa kantaa, pitäisikö yhtiöitä olla yksi tai useampia. Voisi ajatella, että koulurakennukset yhtiöitettäisiin erilleen. Neljän miljardin tase on sinänsä jo ihan kelvollinen. Toisaalta koulujankin on jäänyt tyhjilleen. Pelkkiin kouluihin erikoistunut yhtiö ei aivan sutjakasti siirrä niitä toiseen käyttöön.