Mikä asumisessa mättää?

Yhden ihmi­sen muut­to muu­al­ta Suo­mes­ta töi­hin Hel­sin­kiin mak­saa noin 250 000 euroa. Täs­tä val­tao­san vie asun­to, jon­ka työn peräs­sä muut­ta­va mak­saa yleen­sä itse. Noin 30 000 euroa koi­tuu inves­toin­ti­ku­lui­na kau­pun­gil­le väki­lu­vun kas­vun aiheut­ta­mi­na inves­toin­tei­na. Tämä tie­to on kym­me­nen vuo­den takaa. Nyt sum­ma lie­nee korkeampi.

Kuka muu­tos­ta hyötyy?

Muut­ta­ja saa yleen­sä parem­paa palk­kaa, mut­ta ero­tuk­ses­ta menee yli puo­let eri­lai­siin veroi­hin ja lop­pu usein asumiseen.

Kau­pun­ki saa lisää vero­tu­lo­ja, mut­ta jou­tuu mak­sa­maan kas­va­van väes­tön pal­ve­lut ja kas­vun vaa­ti­mat investoinnit.

Kiis­ta­ton voit­ta­ja on val­tio, joka saa työn peräs­sä muut­ta­val­ta enem­män vero­tu­lo­ja. Ei oli­si perus­tee­ton­ta, että val­tio osal­lis­tui­si enem­män kau­pun­kien kas­vun tuot­ta­miin kului­hin, kuten Ruotsissa.

Hin­nat ja vuokrat

Asun­to­jen vuo­krat ovat nous­seet sel­väs­ti nopeam­min kuin nii­den hin­nat, vaik­ka kor­ko­jen las­kies­sa pitäi­si käy­dä päin­vas­toin. Tämä kie­lii mer­kit­tä­väs­tä markkinapuutteesta.

Asun­nos­ta ei sinän­sä jou­du mak­sa­maan Hel­sin­gin seu­dul­la koh­tuut­to­mas­ti, jos ei ole ron­ke­li osoit­teen suh­teen. On hal­po­ja lähiöi­tä ja kehys­kun­nis­sa asun­to­jen hin­nat ovat vii­me vuo­si­na jopa las­ke­neet. Osoit­teen suh­teen ihmi­set ovat kui­ten­kin tul­leet yhä ron­ke­lim­mik­si. Ollaan val­miit mak­sa­maan nel­jän­nes­mil­joo­na pää­sys­tä halut­tuun kaupunginosaan.

Hin­ta ker­too lah­jo­mat­to­mas­ti, mis­sä asun­to­ja tar­vi­taan lisää. Hin­to­jen alen­ta­mi­sek­si asun­to­ja pitäi­si raken­taa sin­ne, mis­sä niis­tä mak­se­taan eniten.

Vain 15 % suo­ma­lai­sis­ta haluai­si asua suu­ren kau­pun­gin kes­kus­tas­sa. Se on kui­ten­kin 800 000 ihmis­tä eli monin­ker­tai­ses­ti enem­män kuin kes­kus­toi­hin mahtuu.

Kun aiem­paa useam­pi arvos­taa urbaa­nia elä­män­ta­paa, pitäi­si urbaa­nia asu­mis­ta raken­taa pal­jon lisää. Syyt­tä­vä sor­mi osoit­taa Hel­sin­kiä. Mik­si Hel­sin­kiin raken­ne­taan niin vähän asuntoja?

Kaa­voi­tus ei ole help­poa. Kun asui­na­luei­ta tii­vis­te­tään, asu­ka­sak­tii­veil­ta saa har­voin tukea. Kun tii­vis­tys­kaa­va kui­ten­kin hyväk­sy­tään ja alu­eel­le raken­ne­taan lisää, koke­mus ker­too, että van­ho­jen asun­to­jen arvo ei las­ke vaan nousee.

Vaik­ka tut­tu mai­se­ma muut­tuu, lii­ken­neyh­tey­det, lähi­kaup­pa ja kou­lu para­ne­vat. Uudet asuk­kaat tuo­vat alu­eel­le vils­ket­tä ja vipi­nää. Vas­ta­lauseis­ta huo­li­mat­ta tii­vis­tä­mi­nen paran­taa asuinalueita.

Kaa­vois­ta se ei sil­ti ole enää kiin­ni. Nii­tä on tar­peek­si, mut­ta tont­te­ja ei voi­da antaa raken­net­ta­vak­si ennen kuin kadut, vie­mä­rit, vesi­joh­dot ja ratik­ka­lin­jat on raken­net­tu ja esi­ra­ken­ta­mi­sel­la on saa­tu tont­ti raken­nus­kel­poi­sek­si. Hel­sin­ki inves­toi liki mil­jar­dil­la eurol­la, mut­ta sekään ei riitä.

Hel­sin­ki on sito­nut omat kätensä

Kor­keat vuo­krat eivät tuo­ta lisää asun­to­ja, kos­ka pula on ton­teis­ta. Inves­toin­tien rahoit­ta­mi­sek­si rahan pitäi­si ohjau­tua kau­pun­gil­le. Kau­pun­gin tuot­taa itse mark­ki­naeh­toi­sia vuo­kra-asun­to­ja pai­naak­seen mark­ki­na­vuo­kria alas ja saa­dak­seen rahaa asun­to­tuo­tan­non vaa­ti­miin infra-investointeihin.

Hel­sin­gis­sä kau­pun­ki omis­taa yleen­sä ton­tin, joten se saa kyl­lä oman­sa pois ja vähän enem­män­kin. Luu­li­si ole­van kan­nat­ta­vaa inves­toi­da 100 mil­joo­naa hank­kee­seen, joka tuot­taa 200 mil­joo­naa, mut­ta Hel­sin­ki on sito­nut käten­sä kum­mal­li­sil­la inves­toin­ti- ja lainakatoilla.

Kau­pun­kia ei voi joh­taa kuin osa­keyh­tiö­tä, mut­ta täs­sä asias­sa niin oli­si hyvä toi­mia. Tuli­si pal­jon lisää asuntoja.

Meno­ka­tot ovat jär­ke­viä juok­se­vien meno­jen koh­dal­la, mut­ta ei niil­lä pitäi­si rajoit­taa voit­toa tuot­ta­via inves­toin­te­ja, eri­tyi­ses­ti kun se pahen­taa asuntopulaa.

 

= = =

Kir­joi­tus on jul­kais­tu kolum­ni­na Talous­e­lä­mä-leh­den nettisivuilla.

Mihin kaupunkia tarvitaan vuokra-asuntojen omistajana?

Kir­joi­tuk­se­ni kau­pun­gin mark­ki­na­hin­tai­ses­ta vuo­kra-asun­to­yh­tiös­tä sai niin pal­jon huo­mio­ta, että jou­dun perus­te­le­maan kan­taa­ni vähän parem­min. Jou­dun nyt vas­taa­maan vähän eri suun­nal­ta tule­vaan kri­tiik­kiin kuin sii­hen, jota odo­tin. Moni on kysy­nyt, mihin täs­sä tar­vi­taan kau­pun­kia. Eikö rii­tä, että nämä Koja­mot raken­ta­vat vuokrataloja?

Yli­voi­tot oike­aan taskuun

Asun­to­mark­ki­nat ovat nyt niin pahas­ti epä­ta­sa­pai­nos­sa, että se syn­nyt­tää koh­tuut­to­mia yli­voit­to­ja. Jos Koja­mo saa nos­te­tuk­si oman pää­oman­sa tuo­ton yli kym­me­nen pro­sen­tin raken­ta­mal­la kau­pun­gin sil­le myy­mäl­le maal­le vuo­kra-asun­to­ja, joi­den vuo­kra mak­se­taan suu­rel­ta osin asu­mis- ja toi­meen­tu­lo­tu­ke­na, minus­ta sii­nä siir­tyy jul­kis­ta rahaa vää­rään tas­kuun. Jos kau­pun­ki raken­nut­tai­si asun­not ja vuo­krai­si ne mark­ki­na­hin­taan, ne eivät oli­si olen­nai­ses­ti hal­vem­pia, kos­ka mark­ki­na­hin­ta riip­puu kysyn­näs­tä ja tarjonnasta.

Minä haluan käyt­tää ne voi­tot, joi­ta nämä sijoit­ta­jat kah­mi­vat,  asun­to­tuo­tan­non lisää­mi­seen Hel­sin­gis­sä. Asun­to­tuo­tan­to on kiin­ni ton­teis­ta ja tont­tien saa­mi­nen raken­nus­kel­poi­sek­si on kiin­ni kau­pun­gin talou­des­ta. Haluan ohja­ta nuo voi­tot sii­hen, että kau­pun­ki pys­tyy vapaut­ta­maan enem­män tont­te­ja asuntotuotantoon.

Muil­la toi­mia­loil­la koh­tuut­to­mat voi­tot syn­nyt­tä­vät lisää tar­jon­taa, mikä pyyh­kii voi­tot pois, mut­ta asun­to­tuo­tan­nos­sa pul­lon­kau­la­na on tont­ti, eivät­kä sijoit­ta­jien saa­mat voi­tot syn­ny­tä lisää tont­te­ja. Kau­pun­gin saa­mat voi­tot sen sijaan synnyttävät.

Eikö ton­tit pitäi­si myy­dä kalliimmalla?

Jos kau­pun­gin maal­le raken­ta­mi­nen tuot­taa tuol­lai­sia voit­to­ja, eikö se osoi­ta, että kau­pun­ki on myy­nyt ton­tit lii­an hal­val­la? Tuuk­ka Saa­ri­maa teki tämän aivan ilmei­sen kysy­myk­sen. Vas­taus on, että on myy­ty lii­an hal­val­la. Yri­tän teh­dä lau­ta­kun­nan jäse­ne­nä täl­le sen mitä voin, mut­ta kil­pai­luo­lo­suh­teet alal­la ovat hei­kot eikä val­lit­se­va kult­tuu­ri tue ton­teis­ta rahas­ta­mis­ta. Moni elää sii­nä huvit­ta­vas­sa vää­rin­kä­si­tyk­ses­sä, että anta­mal­la ton­tit hal­vem­mal­la sai­sim­me edul­li­sem­pia asuntoja.

Lisäk­si näi­den sijoit­ta­jien tuot­to­vaa­ti­muk­set ovat aivan lii­an suu­ret. Sik­si kar­tel­lien pur­kau­tu­mi­nen­kaan ei nos­tai­si tont­tien myyn­ti­hin­taa riittävästi.

Kau­pun­ki saa rahaa halvemmalla

Elä­ke­va­kuu­tus­yh­tiöi­den tuot­to­vaa­ti­mus sijoi­tuk­sil­leen on vii­si pro­sent­tia. Täl­lai­sia tuot­to­ja saa elin­kei­noe­lä­mäs­sä, mut­ta asun­to­ra­hoi­tuk­seen moi­nen tuot­to­vaa­ti­mus on aivan pos­ke­ton. Kau­pun­ki saa lai­naa nol­la­ko­rol­la. Tar­koi­tus on, että tätä edul­lis­ta rahaa myös käy­te­tään. Sen takia kes­kus­pank­ki sitä pai­naa. On täy­sin oikein ja koh­tuul­lis­ta, että kau­pun­ki käyt­tää hal­paa rahaa asumiseen.

Juu­ri nyt asun­to­jen mark­ki­na­hin­taan ei ole sanot­ta­vaa vai­ku­tus­ta sil­lä, mil­lä rahal­la kau­pun­ki saa rahaa, mut­ta muut­tuu olen­nai­sek­si, jos suh­dan­teet kään­ty­vät ja vuo­krat pyr­ki­vät las­ke­maan. Sii­nä vai­hees­sa yksi­tyi­set alka­vat jar­ru­tel­la tar­jon­taa tukeak­seen vuo­kra­ta­soa. Kau­pun­gin kan­nat­taa jat­kaa tar­jon­nan lisää­mis­tä, kos­ka tosin kuin sijoit­ta­jil­la,  tavoit­tee­na on las­kea vuo­kria, ei nos­taa niitä.

Yksi­tyi­set valit­ta­vat kau­pun­gin epä­rei­lus­ta kil­pai­lus­ta EU:hun

Eivät vali­ta tai vaik­ka valit­tai­si­vat, eivät menes­tyi­si. Asun­to­po­li­tiik­ka EU-mais­sa on kaik­kea muu­ta kuin mark­ki­naeh­tois­ta. Mikä on sal­lit­tu Sak­sal­le, on sal­lit­tu myös Suo­mel­le. Sitä pait­si eivät ole valit­ta­neet ARA-tuo­tan­nos­ta­kaan. Se vas­ta epä­rei­lus­ti sijoit­ta­jien kans­sa kilpailee.

Oma asun­to­kan­ta elin­kei­no­po­li­tii­kan välineenä

Hel­sin­ki kil­pai­lee mui­den kau­pun­kien kans­sa yri­tys­ten pää­kont­to­reis­ta ja Bri­tan­nias­ta pois hää­det­tä­vis­tä EU-viras­tois­ta ja vaik­ka mis­tä. Sii­nä on hyvä olla myös osoit­taa asun­to­ja tarvitseville.

Miksi asuntoja pitää rakentaa lisää nimenomaan Helsinkiin

Ohei­ses­sa tau­lu­kos­sa on van­ho­jen ker­ros­ta­loa­sun­to­jen neliö­hin­nat vuon­na 2015 ja 2010. On van­has­taan tun­net­tu asia, että asun­not ovat kal­liim­pia Hel­sin­gin kan­ta­kau­pun­gis­sa kuin muu­al­la pää­kau­pun­ki­seu­dul­la muus­ta maas­ta puhumattakaan.

Ylei­sen käsi­tyk­sen mukaan asun­to­jen hin­nat pää­kau­pun­ki­seu­dul­la ovat nous­seet sie­tä­mät­tö­mäs­ti ja tämä estää muut­ta­mis­ta työn peräs­sä Hel­sin­gin seu­dul­le. Ohei­nen tau­luk­ko ei tue tätä tulkintaa.

 

asuntojen hinnat 2015
Hin­nat kes­ki­hin­to­ja €/m2. Muu­tos ja suh­teel­li­nen muu­tos prosentteja.

Kan­nat­taa kat­soa oikean­puo­lei­sin­ta sara­ket­ta Suh­teel­li­nen muu­tos. Sii­nä olen defla­toi­nut asun­to­jen hin­to­jen muu­tok­sen vuo­des­ta 2010 vuo­teen 2015 käyt­täen asun­to­jen hin­to­jen kes­ki­mää­räis­tä nousua koko maas­sa. Koko maan hin­nois­sa ovat sil­loin tie­tys­ti muka­na myös pää­kau­pun­ki­seu­dun hin­nat, mut­ta jos oli­sin käyt­tä­nyt muun maan hin­to­ja, nii­tä pai­nai­si­vat taas muut­to­tap­pio­aluei­den nol­laa lähes­ty­vät hin­nat. Con­ti­nue rea­ding “Mik­si asun­to­ja pitää raken­taa lisää nime­no­maan Helsinkiin”

Helsingin asuntorakentaminen tuplattava

Hel­sin­gin tulee kak­sin­ker­tais­taa asun­to­tuo­tan­to kym­me­neen tuhan­teen asun­toon vuo­des­sa. Jot­ta tämä oli­si talou­del­li­ses­ti toteu­tet­ta­vis­sa, uudes­sa MAL-ohjel­mas­sa sosi­aa­li­sen asun­to­tuo­tan­non tavoi­te (20 %) tulee muut­taa mää­räl­li­sek­si (1 000 asun­toa) ja toteut­taa asun­to­tuo­tan­non kas­vu kovan rahan asun­toi­na. Näin Hel­sin­ki pys­tyi­si rahoit­ta­maan tar­vit­ta­vat inves­toin­nit tontinluovutustuloilla. 

Asun­to­pu­la ja sitä kuvas­ta­vat asun­to­jen kor­keat hin­nat ja vuo­krat suo­ras­taan vel­voit­ta­vat Hel­sin­gin lisää­mään mer­kit­tä­väs­ti asun­to­tuo­tan­toa. Asun­to­tuo­tan­to onkin lisään­ty­nyt niin, että aloi­tet­tu­jen raken­nus­koh­tei­den perus­teel­la arvioi­tu­na val­mis­tu­vien asun­to­jen mää­rä saat­taa nous­ta 6000:een vuo­des­sa. Tämä­kin on aivan lii­an vähän. Hel­sin­kiin pitäi­si tule­vi­na vuo­si­na raken­taa aina­kin kym­me­nen­tu­hat­ta asun­toa vuo­des­sa. Jos­sain vai­hees­sa pula var­maan­kin hel­pot­tuu. Sil­loin voi tah­tia taas vähän löysätä.

Asun­to­tuo­tan­non nopeut­ta­mi­nen on myös hyvää talous­po­li­tiik­kaa. Asun­to­jen raken­ta­mi­nen itses­sään tuot­taa pal­jon työ­paik­ko­ja – ei vain raken­nus­mie­hil­le Hel­sin­gis­sä vaan myös raken­nus­tar­vi­ke­teol­li­suu­teen ympä­ri maata.

Uudet asun­not hel­pot­ta­vat muut­ta­mis­ta työn peräs­sä. Lisäk­si kaik­kial­la teol­li­sis­sa mais­sa uudet työ­pai­kat syn­ty­vät kau­pun­ki­mai­siin elin­kei­noi­hin ja voit­to­puo­li­ses­ti suu­ris­sa kau­pun­geis­sa. Mitä enem­män kau­pun­kia, sitä enem­män työ­paik­ko­ja. Con­ti­nue rea­ding “Hel­sin­gin asun­to­ra­ken­ta­mi­nen tuplattava”

Puheeni valtuuston budjettikokouksessa

Puheen­vuo­ro­ni Hel­sin­gin kau­pun­gin­val­tuus­ton bud­jet­ti­kes­kus­te­lus­sa 5.11.2014

1) Ryh­mät ovat neu­vot­te­luis­sa sopi­neet kar­si­van­sa rahaa kau­pun­gin hal­lin­nos­ta. Tämä on hyvä tavoi­te, mut­ta sitä pitäi­si täy­den­tää kon­kreet­ti­sil­la pää­tök­sil­lä sii­tä, miten hal­lin­toa voi­daan keven­tää esi­mer­kik­si dele­goi­mis­ta lisää­mäl­lä ja muo­dol­li­suuk­sia kar­si­mal­la. Pelk­kä juus­to­höy­lä mer­kit­see vain, että samat työt pitää teh­dä pie­nem­mäl­lä poru­kal­la eli suu­rem­mal­la kiireellä.

2) Sote-menom­me ovat sata mil­joo­naa euroa suu­rem­mat kuin nii­den täl­lä väes­tö­ra­ken­teel­la pitäi­si olla tai mitä ne siis ovat muis­sa kun­nis­sa. Pitäi­si hank­kia ulko­puo­li­nen sel­vi­tys sii­tä, mis­tä ero joh­tuu. Onko kyse sii­tä, että meil­lä Con­ti­nue rea­ding “Puhee­ni val­tuus­ton budjettikokouksessa”