Mikä asumisessa mättää?

Yhden ihmisen muut­to muual­ta Suomes­ta töi­hin Helsinki­in mak­saa noin 250 000 euroa. Tästä val­taosan vie asun­to, jon­ka työn perässä muut­ta­va mak­saa yleen­sä itse. Noin 30 000 euroa koituu investoin­tiku­luina kaupungille väk­ilu­vun kasvun aiheut­ta­m­i­na investoin­teina. Tämä tieto on kymme­nen vuo­den takaa. Nyt sum­ma lie­nee korkeampi.

Kuka muu­tos­ta hyötyy?

Muut­ta­ja saa yleen­sä parem­paa palkkaa, mut­ta ero­tuk­ses­ta menee yli puo­let eri­laisi­in veroi­hin ja lop­pu usein asumiseen.

Kaupun­ki saa lisää vero­tu­lo­ja, mut­ta joutuu mak­samaan kas­va­van väestön palve­lut ja kasvun vaa­ti­mat investoinnit.

Kiis­ta­ton voit­ta­ja on val­tio, joka saa työn perässä muut­taval­ta enem­män vero­tu­lo­ja. Ei olisi perus­tee­ton­ta, että val­tio osal­lis­tu­isi enem­män kaupunkien kasvun tuot­tami­in kului­hin, kuten Ruotsissa.

Hin­nat ja vuokrat

Asun­to­jen vuokrat ovat nousseet selvästi nopeam­min kuin niiden hin­nat, vaik­ka korko­jen lask­ies­sa pitäisi käy­dä päin­vas­toin. Tämä kielii merkit­tävästä markkinapuutteesta.

Asun­nos­ta ei sinän­sä joudu mak­samaan Helsin­gin seudul­la kohtu­ut­tomasti, jos ei ole ronke­li osoit­teen suh­teen. On halpo­ja lähiöitä ja kehyskun­nis­sa asun­to­jen hin­nat ovat viime vuosi­na jopa laske­neet. Osoit­teen suh­teen ihmiset ovat kuitenkin tulleet yhä ronke­lim­mik­si. Ollaan valmi­it mak­samaan neljän­nesmiljoona pääsys­tä halut­tuun kaupunginosaan.

Hin­ta ker­too lahjo­mat­tomasti, mis­sä asun­to­ja tarvi­taan lisää. Hin­to­jen alen­tamisek­si asun­to­ja pitäisi rak­en­taa sinne, mis­sä niistä mak­se­taan eniten.

Vain 15 % suo­ma­lai­sista halu­aisi asua suuren kaupun­gin keskus­tas­sa. Se on kuitenkin 800 000 ihmistä eli moninker­tais­es­ti enem­män kuin keskus­toi­hin mahtuu.

Kun aiem­paa use­ampi arvostaa urbaa­nia elämän­ta­paa, pitäisi urbaa­nia asum­ista rak­en­taa paljon lisää. Syyt­tävä sor­mi osoit­taa Helsinkiä. Mik­si Helsinki­in raken­netaan niin vähän asuntoja?

Kaavoitus ei ole help­poa. Kun asuinaluei­ta tiivis­tetään, asukasak­ti­iveil­ta saa har­voin tukea. Kun tiivistyskaa­va kuitenkin hyväksytään ja alueelle raken­netaan lisää, koke­mus ker­too, että van­ho­jen asun­to­jen arvo ei laske vaan nousee.

Vaik­ka tut­tu maise­ma muut­tuu, liiken­ney­htey­det, lähikaup­pa ja koulu paranevat. Uudet asukkaat tuo­vat alueelle vils­ket­tä ja vip­inää. Vasta­lau­seista huoli­mat­ta tiivistämi­nen paran­taa asuinalueita.

Kaavoista se ei silti ole enää kiin­ni. Niitä on tarpeek­si, mut­ta tont­te­ja ei voi­da antaa raken­net­tavak­si ennen kuin kadut, viemärit, vesi­jo­hdot ja ratikkalin­jat on raken­net­tu ja esir­ak­en­tamisel­la on saatu tont­ti raken­nuskelpoisek­si. Helsin­ki investoi liki mil­jardil­la eurol­la, mut­ta sekään ei riitä.

Helsin­ki on sitonut omat kätensä

Korkeat vuokrat eivät tuo­ta lisää asun­to­ja, kos­ka pula on ton­teista. Investoin­tien rahoit­tamisek­si rahan pitäisi ohjau­tua kaupungille. Kaupun­gin tuot­taa itse markki­nae­htoisia vuokra-asun­to­ja painaak­seen markki­navuokria alas ja saadak­seen rahaa asun­to­tuotan­non vaa­timi­in infra-investointeihin.

Helsingis­sä kaupun­ki omis­taa yleen­sä ton­tin, joten se saa kyl­lä omansa pois ja vähän enem­mänkin. Luulisi ole­van kan­nat­tavaa investoi­da 100 miljoon­aa han­kkeeseen, joka tuot­taa 200 miljoon­aa, mut­ta Helsin­ki on sitonut käten­sä kum­mallisil­la investoin­ti- ja lainakatoilla.

Kaupunkia ei voi johtaa kuin osakey­htiötä, mut­ta tässä asi­as­sa niin olisi hyvä toimia. Tulisi paljon lisää asuntoja.

Menoka­tot ovat järke­viä juok­se­vien meno­jen kohdal­la, mut­ta ei niil­lä pitäisi rajoit­taa voit­toa tuot­tavia investoin­te­ja, eri­tyis­es­ti kun se pahen­taa asuntopulaa.

 

= = =

Kir­joi­tus on julka­istu kolumn­i­na Talouselämä-lehden nettisivuilla.

Mihin kaupunkia tarvitaan vuokra-asuntojen omistajana?

Kir­joituk­seni kaupun­gin markki­nahin­tais­es­ta vuokra-asun­toy­htiöstä sai niin paljon huomio­ta, että joudun perustele­maan kan­taani vähän parem­min. Joudun nyt vas­taa­maan vähän eri suunnal­ta tule­vaan kri­ti­ikki­in kuin siihen, jota odotin. Moni on kysynyt, mihin tässä tarvi­taan kaupunkia. Eikö riitä, että nämä Kojamot rak­en­ta­vat vuokrataloja?

Ylivoitot oikeaan taskuun

Asun­tomarkki­nat ovat nyt niin pahasti epä­tas­apain­os­sa, että se syn­nyt­tää kohtu­ut­to­mia ylivoit­to­ja. Jos Kojamo saa nos­te­tuk­si oman pääo­mansa tuo­ton yli kymme­nen pros­entin rak­en­ta­mal­la kaupun­gin sille myymälle maalle vuokra-asun­to­ja, joiden vuokra mak­se­taan suurelta osin asum­is- ja toimeen­tu­lo­tuke­na, minus­ta siinä siir­tyy julk­ista rahaa väärään tasku­un. Jos kaupun­ki raken­nut­taisi asun­not ja vuokraisi ne markki­nahin­taan, ne eivät olisi olen­nais­es­ti halvem­pia, kos­ka markki­nahin­ta riip­puu kysyn­nästä ja tarjonnasta.

Minä halu­an käyt­tää ne voitot, joi­ta nämä sijoit­ta­jat kah­mi­vat,  asun­to­tuotan­non lisäämiseen Helsingis­sä. Asun­to­tuotan­to on kiin­ni ton­teista ja tont­tien saami­nen raken­nuskelpoisek­si on kiin­ni kaupun­gin taloud­es­ta. Halu­an ohja­ta nuo voitot siihen, että kaupun­ki pystyy vapaut­ta­maan enem­män tont­te­ja asuntotuotantoon.

Muil­la toimi­aloil­la kohtu­ut­tomat voitot syn­nyt­tävät lisää tar­jon­taa, mikä pyyhkii voitot pois, mut­ta asun­to­tuotan­nos­sa pul­lonkaulana on tont­ti, eivätkä sijoit­ta­jien saa­mat voitot syn­nytä lisää tont­te­ja. Kaupun­gin saa­mat voitot sen sijaan synnyttävät.

Eikö ton­tit pitäisi myy­dä kalliimmalla?

Jos kaupun­gin maalle rak­en­t­a­mi­nen tuot­taa tuol­laisia voit­to­ja, eikö se osoi­ta, että kaupun­ki on myynyt ton­tit liian hal­val­la? Tuuk­ka Saari­maa teki tämän aivan ilmeisen kysymyk­sen. Vas­taus on, että on myy­ty liian hal­val­la. Yritän tehdä lau­takun­nan jäse­nenä tälle sen mitä voin, mut­ta kil­pailu­olo­suh­teet alal­la ovat heikot eikä val­lit­se­va kult­tuuri tue ton­teista rahas­tamista. Moni elää siinä huvit­tavas­sa väärinkäsi­tyk­sessä, että anta­mal­la ton­tit halvem­mal­la saisimme edullisem­pia asuntoja.

Lisäk­si näi­den sijoit­ta­jien tuot­to­vaa­timuk­set ovat aivan liian suuret. Sik­si kartel­lien purkau­tu­mi­nenkaan ei nos­taisi tont­tien myyn­ti­hin­taa riittävästi.

Kaupun­ki saa rahaa halvemmalla

Eläke­vaku­u­tusy­htiöi­den tuot­to­vaa­timus sijoituk­silleen on viisi pros­ent­tia. Täl­laisia tuot­to­ja saa elinkei­noelämässä, mut­ta asun­tora­hoituk­seen moinen tuot­to­vaa­timus on aivan pos­ke­ton. Kaupun­ki saa lainaa nol­lako­rol­la. Tarkoi­tus on, että tätä edullista rahaa myös käytetään. Sen takia keskus­pank­ki sitä painaa. On täysin oikein ja kohtu­ullista, että kaupun­ki käyt­tää hal­paa rahaa asumiseen.

Juuri nyt asun­to­jen markki­nahin­taan ei ole san­ot­tavaa vaiku­tus­ta sil­lä, mil­lä rahal­la kaupun­ki saa rahaa, mut­ta muut­tuu olen­naisek­si, jos suh­dan­teet kään­tyvät ja vuokrat pyrkivät laske­maan. Siinä vai­heessa yksi­tyiset alka­vat jar­rutel­la tar­jon­taa tukeak­seen vuokrata­soa. Kaupun­gin kan­nat­taa jatkaa tar­jon­nan lisäämistä, kos­ka tosin kuin sijoit­ta­jil­la,  tavoit­teena on laskea vuokria, ei nos­taa niitä.

Yksi­tyiset valit­ta­vat kaupun­gin epäreilus­ta kil­pailus­ta EU:hun

Eivät vali­ta tai vaik­ka valit­taisi­vat, eivät men­esty­isi. Asun­topoli­ti­ik­ka EU-mais­sa on kaikkea muu­ta kuin markki­nae­htoista. Mikä on sal­lit­tu Sak­salle, on sal­lit­tu myös Suomelle. Sitä pait­si eivät ole valit­ta­neet ARA-tuotan­nos­takaan. Se vas­ta epäreilusti sijoit­ta­jien kanssa kilpailee.

Oma asun­tokan­ta elinkei­nop­o­li­ti­ikan välineenä

Helsin­ki kil­pailee muiden kaupunkien kanssa yri­tys­ten pääkont­tor­eista ja Bri­tan­ni­as­ta pois häädet­tävistä EU-viras­toista ja vaik­ka mis­tä. Siinä on hyvä olla myös osoit­taa asun­to­ja tarvitseville.

Miksi asuntoja pitää rakentaa lisää nimenomaan Helsinkiin

Oheises­sa taulukos­sa on van­ho­jen ker­rostaloa­sun­to­jen neliöhin­nat vuon­na 2015 ja 2010. On van­has­taan tun­net­tu asia, että asun­not ovat kalli­impia Helsin­gin kan­takaupungis­sa kuin muual­la pääkaupunkiseudul­la muus­ta maas­ta puhumattakaan.

Yleisen käsi­tyk­sen mukaan asun­to­jen hin­nat pääkaupunkiseudul­la ovat nousseet sietämät­tömästi ja tämä estää muut­tamista työn perässä Helsin­gin seudulle. Oheinen taulukko ei tue tätä tulkintaa.

 

asuntojen hinnat 2015
Hin­nat keski­hin­to­ja €/m2. Muu­tos ja suh­teelli­nen muu­tos prosentteja.

Kan­nat­taa kat­soa oikean­puoleis­in­ta saraket­ta Suh­teelli­nen muu­tos. Siinä olen defla­toin­ut asun­to­jen hin­to­jen muu­tok­sen vuodes­ta 2010 vuo­teen 2015 käyt­täen asun­to­jen hin­to­jen keskimääräistä nousua koko maas­sa. Koko maan hin­nois­sa ovat sil­loin tietysti mukana myös pääkaupunkiseudun hin­nat, mut­ta jos olisin käyt­tänyt muun maan hin­to­ja, niitä painaisi­vat taas muut­to­tap­pioaluei­den nol­laa läh­estyvät hin­nat. Jat­ka lukemista “Mik­si asun­to­ja pitää rak­en­taa lisää nimeno­maan Helsinkiin”

Helsingin asuntorakentaminen tuplattava

Helsin­gin tulee kaksinker­tais­taa asun­to­tuotan­to kymme­neen tuhanteen asun­toon vuodessa. Jot­ta tämä olisi taloudel­lis­es­ti toteutet­tavis­sa, uudessa MAL-ohjel­mas­sa sosi­aalisen asun­to­tuotan­non tavoite (20 %) tulee muut­taa määräl­lisek­si (1 000 asun­toa) ja toteut­taa asun­to­tuotan­non kasvu kovan rahan asun­toina. Näin Helsin­ki pysty­isi rahoit­ta­maan tarvit­ta­vat investoin­nit tontinluovutustuloilla. 

Asun­top­u­la ja sitä kuvas­ta­vat asun­to­jen korkeat hin­nat ja vuokrat suo­ras­taan velvoit­ta­vat Helsin­gin lisäämään merkit­tävästi asun­to­tuotan­toa. Asun­to­tuotan­to onkin lisään­tynyt niin, että aloitet­tu­jen raken­nusko­htei­den perus­teel­la arvioitu­na valmis­tu­vien asun­to­jen määrä saat­taa nous­ta 6000:een vuodessa. Tämäkin on aivan liian vähän. Helsinki­in pitäisi tulev­ina vuosi­na rak­en­taa ainakin kymme­nen­tuhat­ta asun­toa vuodessa. Jos­sain vai­heessa pula var­maankin helpot­tuu. Sil­loin voi tah­tia taas vähän löysätä.

Asun­to­tuotan­non nopeut­ta­mi­nen on myös hyvää talous­poli­ti­ikkaa. Asun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen itsessään tuot­taa paljon työ­paikko­ja – ei vain raken­nus­miehille Helsingis­sä vaan myös raken­nus­tarvike­te­ol­lisu­u­teen ympäri maata.

Uudet asun­not helpot­ta­vat muut­tamista työn perässä. Lisäk­si kaikkial­la teol­li­sis­sa mais­sa uudet työ­paikat syn­tyvät kaupunki­maisi­in elinkeinoi­hin ja voit­top­uolis­es­ti suuris­sa kaupungeis­sa. Mitä enem­män kaupunkia, sitä enem­män työ­paikko­ja. Jat­ka lukemista “Helsin­gin asun­torak­en­t­a­mi­nen tuplattava”

Puheeni valtuuston budjettikokouksessa

Puheen­vuoroni Helsin­gin kaupung­in­val­tu­us­ton bud­jet­tikeskustelus­sa 5.11.2014

1) Ryh­mät ovat neu­vot­teluis­sa sopi­neet kar­si­vansa rahaa kaupun­gin hallinnos­ta. Tämä on hyvä tavoite, mut­ta sitä pitäisi täy­den­tää konkreet­tisil­la päätök­sil­lä siitä, miten hallintoa voidaan keven­tää esimerkik­si dele­goimista lisäämäl­lä ja muodol­lisuuk­sia kar­si­mal­la. Pelkkä juus­to­höylä merk­it­see vain, että samat työt pitää tehdä pienem­mäl­lä porukalla eli suurem­mal­la kiireellä.

2) Sote-menomme ovat sata miljoon­aa euroa suurem­mat kuin niiden täl­lä väestörak­en­teel­la pitäisi olla tai mitä ne siis ovat muis­sa kun­nis­sa. Pitäisi han­kkia ulkop­uo­li­nen selvi­tys siitä, mis­tä ero johtuu. Onko kyse siitä, että meil­lä Jat­ka lukemista “Puheeni val­tu­us­ton budjettikokouksessa”