14. Pientaloja vai kerrostaloja?

Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki, ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita.

Pääsääntöisesti tarjolla olevat tontit pitäisi ohjata siihen käyttötarkoitukseen, jossa niistä maksetaan eniten. Sehän tarkoittaa, että niistä on eniten hyötyä siinä käytössä. Tällöin tosin lasketaan vain hyötyä käyttäjälle itselleen, ei mahdollisia ulkoisia hyötyjä ja haittoja. Koska kaupunkielämä on täynnä ulkoisvaikutuksia, voi olla perusteltua poiketa tästä järjestyksestä, mutta se pitäisi perustella avoimesti. Jos perustelu ei kestä päivänvaloa, se on todennäköisesti huono. Tarkastelen jatkossa sitä, pitääkö tontit antaa asumiseen, toimistoiksi vai teollisuustonteiksi, mutta aloitetaan kysymyksestä, että jos tontit osoitetaan asumiseen, pitääkö ne osoittaa kerros- vai pientalorakentamiseen.

Tässäkin pitäisi rahan ratkaista. Jos tontista maksetaan enemmän kerrostaloille kuin pientaloille kaavoitettuna, ne pitäisi kaavoittaa kerrostaloiksi. Jatka lukemista ”14. Pientaloja vai kerrostaloja?”

13. Suhteellinen etu

Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki, ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita. 

Suhteellinen etu kuuluu taloustieteen keskeisiin käsitteisiin. Se on niin tehokas ajattelun apuväline myös talousteorian ulkopuolella, että se pitäisi opettaa koulussa aivan kaikille matematiikan yhteydessä.

Taloustieteen oppikirjoissa suhteellinen etu opetetaan yleensä käyttäen esimerkkinä pellon tuottoa. Jos hehtaarituotto vehnää viljeltäessä on pellolla A 2000 kiloa ja pellolla B 3000 kiloa, vehnän viljelijä ajattelee, että hänen pitää saada käyttöönsä pelto B, koska sillä hehtaarisato on suurin. Mutta jos pitää viljellä myös kauraa ja kaurasato on pellolla A 1000 kiloa ja pellolla B 2000 kiloa, eli pellolla B myös kaurasato on suurin. Pellolla B on suhteellinen etu kauran viljelyyn, koska kaurasato on sillä kaksinkertainen peltoon A verrattuna, mutta vain vehnän kohdalla vain puolitoistakertainen. Saman voi sanoa niin, että pellolla A menetetään 300 vehnäkiloa vastaan 150 kiloa kauraa, mutta pellolla B 200 kiloa kauraa. Pellolla B on suhteellinen etu kauran viljelyyn ja pellolla A vehnän viljelyyn.

Suhteellinen etu on keskeinen käsite ulkomaankauppateoriassa: maan kannattaa erikoistua siihen tuotantoon, johon sillä on suhteellinen etu. Termi sopii kuitenkin hyvin myös sen pohtimiseen, mitä milläkin tontilla kannattaa kaupungissa tehdä.

Seuraava luku tästä.

Kirjan alkuun tästä

12. Nostaako kallis tontti asumisen hintaa?

Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki, ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita. 

Kalliille tontille ei voi syntyä halpoja asuntoja. Rakennusliikkeen on saatava uusista asunnoista niiden ostajilta rakennuskustannukset ja tontin hinta sekä niiden päälle vielä kohtuullinen yrittäjävoitto. Muuten ei kannata rakentaa. Kalliilla tontilla ei siis voi olla halpoja asuntoja, ellei rakennusliike ole arvioinut tilannetta pahasti väärin.

Käänteinen ei kuitenkaan pidä paikkaansa. Vaikka arvokas tontti myydään rakennusliikkeelle halvalla, asunnoista ei tule halpoja. Asunnot myydään eniten tarjoaville eikä tämä hinta riipu siitä, paljonko rakennusliike on maksanut tontista eikä edes siitä, kuinka kalliiksi rakentamien on tullut. Jatka lukemista ”12. Nostaako kallis tontti asumisen hintaa?”

11. Kaupunkien välinen muuttopaine

Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki, ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä  kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita. 

Asumisen hinta kertoo myös kaupunkien haluttavuudesta asuinkaupunkina. Jos samanlaisen asunnon vuokra kaupungissa A on 1200 €/kk ja kaupungissa B 900 €/kk ja henkilö valitsee silti kaupungin A, hänellä on jokin syy pitää A:ta parempana itselleen. Juuri hänen kohdallaan siihen voi olla erityinen syy, vaikkapa työpaikka opettajana, mutta tällainen hintaero ei voi olla pysyvä, ellei kaupunki A olisi jostain syystä keskimäärin vetovoimaisempi.  Juuri siksi muuttotappioalueilla asunnot ovat halpoja ja kasvukeskuksissa kalliita.

Asuntojen hintaerot kahlitsevat muuttopaineita alueiden välillä vähän niin kuin pato kahden vesistön välillä.

Asuminen on selvästi kalliimpaa Helsingissä kuin Tampereella, vaikka monissa selvityksissä on todettu Tampereen olevan Helsinkiä halutumpi asuinkaupunkina. Jatka lukemista ”11. Kaupunkien välinen muuttopaine”

10. Naapuruston merkitys

Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki, ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä  kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita. 

***

Alueiden hintaerot eivät riipu vain itse alueen fyysisistä olosuhteista. Myös naapureilla on merkitystä. Asunnot ovat varakkaiden asuinalueilla kalliimpia kuin niiden objektiivisia olosuhteita ajatellen pitäisi olla, koska asunnon ostajat ovat halukkaita maksamaan mieleisistään naapureista. Samasta syystä vuokratalovaltaisilla alueilla kovan rahan asunnot ovat normaalia halvempia. Michelle Obama kuvasi muistelmakirjassaan Minun tarinani, miten mustien muuttaminen Chicagon keskiluokkaisille asuinalueille sai aikaan valkoisen keskiluokan paon alueelta ja hintojen romahtamisen. Hyvinvoivan keskiluokan ennakkoluuloisuudesta on vaikea puhua, koska se tulkitaan ilmiön hyväksymiseksi. On kuitenkin eri asia tunnustaa jokin asia realiteetiksi kuin hyväksyä se eettisesti oikeaksi. Tässä esimerkissä he tosin saavat rangaistuksensa: menettävät paljon rahaa myydessään asuntonsa halvalla. Jatka lukemista ”10. Naapuruston merkitys”

9 Hyötyvätkö asukkaat mitään paremmasta kaupungista?

Jos kaikki asunalueelle tehtävät parannukset kapitalisoituvat tonttien hintoihin ja vuokriin, eikö se tarkoita, etteivät asukaat hyödy niistä mitään? Joutuvathan he maksamaan alueen parantumisesta niin paljon, että se neutralisoi heidän saamansa hyödyn. Ainoa, joka hyötyy, on tontin omistaja. Suunnilleen näin kävisi, jos parannuksia tehtäisiin vain yhdellä alueella. Siitä yhdestä ja ainoasta tulisi aiempaa halutumpi ja asumisesta siellä tulisi kalliimpaa. Jos sen sijaan parannuksia tehdään kaikkialla, haluttujen alueiden määrä lisääntyisi, mikä leikkaisi hinnan nousua. Jos parannuksia tehtäisiin kaikkialla muualla kuin yhdellä alueella, sen yhden alueen arvo vastaavasti laskisi. Jatka lukemista ”9 Hyötyvätkö asukkaat mitään paremmasta kaupungista?”

8. Urbaanit mukavuudet

Suomen kielessä ei ole vakiintunutta vastinetta englanninkieliselle käsitteelle urban amenity, jota käytetään paljon englanninkielisessä kaupunkien kehittämistä koskevassa kirjallisuudessa. Tämä on oireellista, sillä jos asialle ei ole nimeä, sitä ei osata ajatella tai ei siitä ainakaan voida puhua. Perustuuhan ajattelu suurelta osin kieleen.

Oxford Dictionary määrittää sanan amenity tarkoittamaan paikan tai olosuhteen miellyttävyyttä. Urban amenity on paikkaan liittyvä mielihyvää tuottava asia – kaunis puisto, rantaraitti, kauniisti laattakivistä rakennettu kävelykatu. Se voi tarkoittaa myös pikaratikkayhteyttä. Se tarkoittaa asiaa, joka tekee alueesta houkuttelevan asua tai oleilla. Kysymys voi olla myös kaupallisista palveluista, jolloin positiivinen ulkoisvaikutus perustuu kuluttajan ylijäämään[1]. Vilkkaan ravintolakadun läheisyys hyödyttää asukkaita kuluttajan ylijäämän kautta, vaikka ravintolassa käyminen on maksullista. Jatka lukemista ”8. Urbaanit mukavuudet”

7. Alueen optimaalinen tehokkuus

 

Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi . Sekä  kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita. 

Palataan kysymykseen, kuinka tiiviisti parhaat alueet kannattaa korkeintaan rakentaa, jotta ne eivät menisi pilalle.

Samanlainen optimointiongelma syntyy siitä, paljonko suositulle hiekkarannalle kannattaa päästää auringonpalvojia kauniina kesäpäivänä. Harvaan asutussa Suomessa tällaista ongelmaa ei juuri ole. Siksi rannat ovat meillä ilmaisia, mutta väkirikkaammissa maissa rannalle voi olla tulijoita enemmän kuin sinne kunnolla mahtuu. Jos vain pieni määrä pääsee rannalle, näillä etuoikeutetuilla on kivaa, mutta kokonaishyöty on vähäinen, koska hyötyjiä on niin vähän. Jos päästetään enemmän, viihtyisyys rannalla vähenee, mutta yhteenlaskettu hyöty kasvaa, koska hyötyjiä on enemmän. Lopulta kokonaishyötykin kääntyy tungoksen takia laskuun. Tulijoiden määrä kannattaa rajata määrään, joka maksimoi tulijoiden kokonaishyödyn. Samalla se maksimoi myös lipputulot. Jos ranta on maksuton, tulijoita tulee lisää, kunnes hyöty rannalle tulosta laskee tungoksen takia nollaan ja nollaan laskee myös koettu kokonaishyöty.[1]

Jatka lukemista ”7. Alueen optimaalinen tehokkuus”

6. Parannusten kapitalisoituminen maan arvoon

Tekstiä on muokattu saadun palautteen perusteella. Muokkaukset kursiivilla noin viikon ajan.

Yksi taloustieteen hyödyllisistä käsitteistä on hyödyn tai haitan kapitalisoituminen hintaan.

Jos investoidaan jonkin alueen hyväksi rakentamalla sinne vaikkapa uusi ratikkayhteys tai kaunis puisto, investointi hyödyttää alueella asuvia, mutta sen seurauksena asunnoista alueella tulee haluttavampia ja niiden hinnat ja vuokrat nousevat. Hintojen nousua kutsutaan hyödyn kapitalisoitumiseksi. Voittajia ovat alueen maanomistajat ja ne, jotka omistivat asunnon alueella ennen tehtyjä investointeja. Jos kaupunki omistaa maan vielä rakentamattomalla alueella, hyöty kaupungin tekemästä investoinnista tulee kaupungille. Rakennetuilla alueilla hyöty tulee asuntojen omistajille ja joskus paljon myöhemmin vuokrantarkistusvaiheessa maan omistajalle.

Jos asukkaan kokema hyöty jostain parannuksesta on x €/vuosi tämä kapitalisoituu hänen asuntonsa arvoon kaavan arvonlisäys = X/r euroa, missä r on oletettu pitkän ajan reaalikorko.

Tätä kirjoitettaessa Kruunuvuoren rantaan tehdään kallista ratikkasiltaa. Se on jo nostanut asuntojen hintoja vaikutusalueella merkittävästi. Samoin se on nostanut kaupungin omistaman maan arvoa. Kaupunki hyötyy omistamansa maan arvon noususta siltä osin kuin tontteja ei ole vielä myyty tai vuokrattu, mutta olemassa olevien asuntojen arvonnousu menee lahjoituksena asuntojen omistajille, sillä ei ole mekanismia, jolla se saataisiin rahoittamaan investointeja. Moni asia olisi paremmin, jos tällainen mekanismi olisi. Jatka lukemista ”6. Parannusten kapitalisoituminen maan arvoon”

5. Rakennettakoon lisää sinne, missä asunnot ovat kalliita

Sinne kannattaa rakentaa, missä asuminen on kallista ottaen tietysti huomioon olosuhteista johtuvat erot rakennuskustannuksissa. Näin tuotetaan asumista, jota ihmiset haluavat enemmän kuin sitä on tarjolla.

Mutta eikö tämä tarkoita, että rakennetaan vain rikkaille ja että asumisesta tulee entistä kalliimpaa?  Ei tarkoita kumpaakaan.

Jos uudet asunnot rakennetaan halutuimmille ja siten kalleimmille alueille, nämä asunnot päätyvät lähinnä varakkaille, ellei tähän puututa sosiaalisen asuntotuotannon keinoin. Se ei kuitenkaan tarkoita, että rikkailla olisi tämän jälkeen enemmän asuntoja, sillä tuskin he ovat olleet ennen asunnottomia. He luopuvat vanhoista asunnoistaan ja niihin muuttaa vähän vähemmän varakkaita, näiden asuntoihin taas vähän varattomampia ja niin edelleen. Tässä pitkässä muuttoketjussa kaikkien asumistaso paranee. Samalla kun asuntoja on hyvillä paikoilla tarjolla aiempaa enemmän, asuntojen hinta hyvillä alueilla alenee, eikä sinne päästäkseen tarvitse olla enää yhtä varakas kuin ennen. Mutta ei tässä kaikki. Muuttoketjun ansioista asumisen hinta alenee kaikilla alueilla, sekä halutuimmilla että vähemmän halutuilla – siis alenee suhteessa siihen, mitä se olisi ilman tätä rakentamista. Hinnat voivat tietysti nousta muista syistä, mutta ilman tätä rakentamista ne nousisivat vielä enemmän. Heikki A. Loikkanen on osoittanut, että keskelle kaupunkia rakentaminen alentaa asuntojen hintoja kaikilla etäisyyksillä keskustasta. [Lähde?] Jatka lukemista ”5. Rakennettakoon lisää sinne, missä asunnot ovat kalliita”