Vuokrat kääntynevät laskuun Helsingissä

32 vastausta artikkeliin “Vuokrat kääntynevät laskuun Helsingissä”

1. > Sijoitusasunto kannattaa ostaa halvalta alueelta, jos
   > tähtää hyvään vuokratuottoon. Arvonnousu taas on ainakin
   > toistaiseksi ollut nopeinta Helsingin ratikkakaupungissa.

   Tämä johtuu asumistuen kautta toteutetusta aluepolitiikasta. Syrjäseudulla «kohtuullinen vuokra» on se maksimi, johon saa täyden asumistuen ja tätä kautta «kohtuullisesta vuokrasta» tule paikkakunnan «yleinen vuokrataso».

   Ei pidä tuijottaa vain pelkkään asuntoon vaan myös sitä ympäröivään infraan. Jos lähin kauppa siirtyy 70 kilometrin päähän hyvästä vuokratuotosta, ei tuo tuotto ole kovin vankalla pohjalla.

   Erityisesti nyt talousromahduksen partaalla tulee sijoittajalle merkittäväksi tekijäksi asunnon ympäristön «taloudellinen infra». Kannattaa vähän katsoa sijoituskohteen ympäristöä siltä kannalta kuinka suuri osa paikkakunnan asunnoista on rahoitettu velalla. Hintojen romahdus on suurempi niillä paikkakunnilla, jotka ovat velkaisimpia. Parhaiten arvon säilyttänevät pohjanmaan varakkaat «isäntien omistamat» kylät.

   Vastaa

2. Miksi sitten Kojamo on edelleen pystynyt korottamaan vuokria uusissa vuokrasopimuksissa? Vaikka sielläkin tyhjiä asuntoja tuplasti vuoden takaiseen nähden. Viittaan toimarin haastatteluun viime viikolla.

   Yksityisenä vuokranantajana näen kyllä paineet vuokrien laskemiseen. Kysyntä on ihan nollissa ja tarjontaa paljon.

   Onko Kojamo jonkinlainen markkinahäirikkö? Kun ei tarjonta vs kysyntä -kuvio vaikuta. Ja perustelee omia vuokriaan markkinavuokrilla ja samaan aikaan isona toimijana määrittelee ne.

   Vastaa

   1. T Pero­maa:
      Mik­si sit­ten Koja­mo on edel­leen pys­ty­nyt korot­ta­maan vuo­kria uusis­sa vuo­kra­so­pi­muk­sis­sa? Vaik­ka siel­lä­kin tyh­jiä asun­to­ja tuplas­ti vuo­den takai­seen näh­den. Viit­taan toi­ma­rin haas­tat­te­luun vii­me viikolla.

      Yksi­tyi­se­nä vuo­kra­nan­ta­ja­na näen kyl­lä pai­neet vuo­krien las­ke­mi­seen. Kysyn­tä on ihan nol­lis­sa ja tar­jon­taa paljon.

      Onko Koja­mo jon­kin­lai­nen mark­ki­na­häi­rik­kö? Kun ei tar­jon­ta vs kysyn­tä ‑kuvio vai­ku­ta. Ja perus­te­lee omia vuo­kri­aan mark­ki­na­vuo­kril­la ja samaan aikaan iso­na toi­mi­ja­na mää­rit­te­lee ne.

      Kojamo eli nyk. Lumo on siitä erityinen että niiltä saa kämpän ilman vuokravakuutta ja kehnoilla luottotiedoilla. Monelle huonossa taloustilanteessa olevalle sr on ainoa vaihtoehto vaikka onkin kallis.

      Toki Lumolla on myös paljon komeita uudiskohteita.

      Vastaa

      1. Jos tuo pitää paikkansa (niinkuin minäkin oletan), niin tuo tarkoittaa sitä, että Lumolle menee vuokralle ne, jotka tarvitsevat tukea asumiskustannuksiin. Eivät ”itse maksavat”. Jolloin on vähemmän väliä, mikä se vuokra on?

         Mutta tuo Lumon vuokrataso (ja komeat uudiskohteet). Tällä viikolla HS juttu Vantaan kohteesta, jossa 21 m2 yksiön vuokra on yli 700€. Tarkoittaa yli 30€/m2. Ja se on Ullanlinnan yksiöiden hinta tällä hetkellä (tarkistin tämän äsken). Ja niissä on sentään se kanikoppi vintillä tai kellarissa, eikä asunnon sisällä.

         ”Vaikeasti asutettavat” pitäisi saada muuta kautta asuntoihin. Lumo yms pääsee pahasti lypsämään tässä kohtaa.

3. Kiinnostava huomio maakuntien rikkaista, jotka ostavat Hgistä kakkos- (tai ehkä ykkös-) asunnon. Tämä vastaa joitakin omia havaintojani. Voi olla myös niin, että kun työura on tehty maakuntakaupungeissa, muutetaankin aikuisten lasten perässä Hkiin. Seuraan mökkipaikkakuntani lehteä ja tuntuu, että tällaista mahdollisuutta ei lainkaan tunnisteta. Puhutaan vain ”paluumuuttajista”.
   Toisaalta kiinnostavia uutisia eteläsavolaisella paikkakunnalla ovat olleet myös akateemiset nuoret perheet, jotka ovat hankkineet hulppeita asuntoja etätyön innoittamina.

   Vastaa

   1. <span class="caps">JH</span>: Voi olla myös niin, että kun työ­ura on teh­ty maa­kun­ta­kau­pun­geis­sa, muu­te­taan­kin aikuis­ten las­ten peräs­sä Hkiin.

      Tiedän tapauksen, jossa leskirouva muutti Pohjois-Savosta agraareista oloista Helsinkiin lähemmäksi paitsi lastaan myös lastenlapsiaan. Tästä liikkeestä HS taisi tehdä jutunkin takavuosina.

      Vastaa

4. “ Verotus kannustaa hyvässä taloudellisessa asemassa olevaa omistusasujaksi. Vuokra-asuminen synnyttää verotuloja, omistusasuminen ei synnytä. Siksi omistusasuminen on koko elinkaarta ajatellen veron verran halvempaa.”

   Mihin perustuu tämä “veron kokoinen etu”? Jos esim. asunnon vuokran pystyisi vähentämään verotuksessa, se päätyisi nähdäkseni suoraan vuokralaisen efektiivisen nettovuokran vähennykseen ja sitä kautta maksukyvyn ja kysynnän sekä vuokratason, ja lopulta asunnon arvon nousuun, ceteris paribus. Omistus- ja vuokra-asumisen suhteellinen kallius selittyisi yhtälailla edelleen vain vuokralaisten (netto)maksuvalmiuden ja sijoittajien (netto)tuottovaatimuksen tasapainon kautta.

   Jokainen asumiseen liittyvä verohuojennus kapitalisoituu lopulta maanomistajan hyödyksi.

   Vastaa

   1. Jos Virtanen ja Lahtinen asuvat ensin omissan asunoissaan, he eivät maksa asumisestaan veroa. Jos he menevät asumaan ristiin toistensa asuntoihn ja maksavat toisilleen 1000 €/kk vuokraa, molempien nettotulot pienevät vuokratulosta menevän veron (39 % nettotulosta) verran. Siksi on kannattavampaa asua omistusasunnossa.

      Vastaa

      1. Osmo Soi­nin­vaa­ra:
         Jos Vir­ta­nen ja Lah­ti­nen asu­vat ensin omis­san asu­nois­saan, he eivät mak­sa asu­mi­ses­taan veroa. Jos he mene­vät asu­maan ris­tiin tois­ten­sa asun­toihn ja mak­sa­vat toi­sil­leen 1000 €/kk vuo­kraa, molem­pien net­to­tu­lot pie­ne­vät vuo­kra­tu­los­ta mene­vän veron (39 % net­to­tu­los­ta) ver­ran. Sik­si on kan­nat­ta­vam­paa asua omistusasunnossa.

         Tämä skenaario ei kyllä toistu normaalioloissa eikä ole peruste sille että omistusasumista pitäisi verottaa enemmän.

      2. Tuo ristiin vuokraaminen oli tehty asian havainnollistamiseksi. Sama toistuu kaikissa vuokrasuhteissa.

      3. Osmo Soi­nin­vaa­ra:
         Tuo ris­tiin vuo­kraa­mi­nen oli teh­ty asian havain­nol­lis­ta­mi­sek­si. Sama tois­tuu kai­kis­sa vuokrasuhteissa.

         Vuokralla asuva voi saada asumistukea. Omistusasunnossa asuva ei, vaikka olisi pienituloinen.

      4. R.Silfverberg: asu­mis­tu­ke

         omistusasuntoon saa asumistukea ihan samalla tavalla.

      5. R.Silfverberg: Vuo­kral­la asu­va voi saa­da asu­mis­tu­kea. Omis­tusa­sun­nos­sa asu­va ei, vaik­ka oli­si pienituloinen.

         Tietenkin omistusasuntoon voi saada asumistukea. Sillä korvataan mm. vastiketta. Omakotitaloille on määritelty erikseen tukitaso, jolla pitäisi pystyä kattamaan ylläpito-, lämmitys- ja kiinteistöverokuluja ja muistaakseni veden käyttö menee siinä tapauksessa samaan könttään.

         Omistusasujan tukitaso ei kyllä muistaakseni ollut kovin korkea, mutta ei sitä silti kannattane lähteä hyvää syrjäseudun okt:ta myymään, että voisi muuttaa pk-seudulle huonoon tai ahtaaseen asumukseen.

         Suomi on tukien ja tulonsiirtojen suurvalta ja sellaisena pysyy. Työn tekemisestä, opiskelusta ja muusta arveluttavasta rangaistaan asianmukaisin veroin ja tukien menetyksin.

      6. Omistusasuntoon saa asumistukea hyvin harvoin, koska jos on niin pienituloinen, että on oikeus asumistukeen, ei saa asuntolainaa. Asuntolainan lyhennys ei ole korvattava meno, koska se on säästämistä. Käytännössä asumistukea omistusasuntoon saava on perinyt asunnot ja saa tukea yhtiövastikkeeseen tai omakotitalon lämmityskuluighin.

      7. Osmo Soi­nin­vaa­ra:
         Omis­tusa­sun­toon saa asu­mis­tu­kea hyvin har­voin, kos­ka jos on niin pie­ni­tu­loi­nen, että on oikeus asu­mis­tu­keen, ei saa asun­to­lai­naa. Asun­to­lai­nan lyhen­nys ei ole kor­vat­ta­va meno, kos­ka se on sääs­tä­mis­tä. Käy­tän­nös­sä asu­mis­tu­kea omis­tusa­sun­toon saa­va on peri­nyt asun­not ja saa tukea yhtiö­vas­tik­kee­seen tai oma­ko­ti­ta­lon lämmityskuluighin.

         Ne tuet mitä pienituloinen omistusasunnon omistaja, esim eläkeläinen joka on asuntonsa maksanut, voi saada ovat mitättömät verrattuna mitä vuokralla asuva saa. Ne ovat luokkaa pari kymppiä kuussa. Se mitä vuokralla asuva maksaa nettona tukensa ansiosta vuokraa on vähemmän kuin asuntonsa omistavan yhtiövastike tai lämmityskulut. Tietysti asunnon voi muuttaa rahaksi mutta se onnistuu vain kasvukeskuksissa.
         Vuokralla asuvien liian korkea asumistuki on aiheuttanut markkinahäiriön asuntomarkkinoille.

      8. Osmo Soi­nin­vaa­ra:
         Tuo ris­tiin vuo­kraa­mi­nen oli teh­ty asian havain­nol­lis­ta­mi­sek­si. Sama tois­tuu kai­kis­sa vuokrasuhteissa.

         Osmo Soi­nin­vaa­ra:
         Jos Vir­ta­nen ja Lah­ti­nen asu­vat ensin omis­san asu­nois­saan, he eivät mak­sa asu­mi­ses­taan veroa. Jos he mene­vät asu­maan ris­tiin tois­ten­sa asun­toihn ja mak­sa­vat toi­sil­leen 1000 €/kk vuo­kraa, molem­pien net­to­tu­lot pie­ne­vät vuo­kra­tu­los­ta mene­vän veron (39 % net­to­tu­los­ta) ver­ran. Sik­si on kan­nat­ta­vam­paa asua omistusasunnossa.

         Eristyttenä tapauksena näin. Esimerkkitapauksessa ei kannata samaan aikaan omistaa asuntoa ja asua toisessa vastaavassa asunnossa vuokralla, juurikin tuon verokiilan takia.

         Toisaalta, jos kuvitellaan, ettei vuokratuloilta maksettaisi veroja, niin vuokranantajan saama nettotuotto kasvaisi veron verran. Olettaen, että nettotuottovaatimus (prosentteina sijoitetulle pääomalle) pysyisi vakiona, niin asunnon hinta nousisi myös veron osuuden verran.

         Näillä oletuksilla vuokra- ja omistusasumisen suhteellinen kalleus pysyisi siis samana, riippumatta siitä, miten vuokratuloja verotetaan. Veroaste vaikuttaisi ainoastaan tontin arvoon.

         Vuokratulon verotuksen poisto parantaisi nähdäkseni vuokra-asumisen suhteellista houkuttelevuutta ainoastaan tilanteessa, jossa vuokranantajien nettotuottovaatimus laskisi veron poiston myötä.

      9. Eristyttenä tapauksena näin. Esimerkkitapauksessa ei kannata samaan aikaan omistaa asuntoa ja asua toisessa vastaavassa asunnossa vuokralla, juurikin tuon verokiilan takia.

         Tämä ristiin omistaminen oli vain havainnollistamassa sitä, että vuokra-asumisesta koituu valtiolle verotuloja, joita omistusasumisesta ei koidu. Siklsi esimerkin sanoma ei rajoitu ristiin omistamiseen. Markkinoiden ollessa tasapainossa, vuokralla asuminen on veron verran kalliimpaa. Jos kykenee hankkimaan omistusasunnon, ei pidä missään tapauksessa asua vuokralla. Jos taas on riittävän pienituloinen saadakseen asumistukea, ei pidä hankkia omistusasuntoa.
         Kommentin loppuosan osalta kehotan harkitsemaan vaikutuksen etumerkkiä.

      10. Osmo Soi­nin­vaa­ra: Tämä ris­tiin omis­ta­mi­nen oli vain havain­nol­lis­ta­mas­sa sitä, että vuo­kra-asu­mi­ses­ta koi­tuu val­tiol­le vero­tu­lo­ja, joi­ta omis­tusa­su­mi­ses­ta ei koi­du. Sikl­si esi­mer­kin sano­ma ei rajoi­tu ris­tiin omis­ta­mi­seen. Mark­ki­noi­den olles­sa tasa­pai­nos­sa, vuo­kral­la asu­mi­nen on veron ver­ran kal­liim­paa. Jos kyke­nee hank­ki­maan omis­tusa­sun­non, ei pidä mis­sään tapauk­ses­sa asua vuo­kral­la. Jos taas on riit­tä­vän pie­ni­tu­loi­nen saa­dak­seen asu­mis­tu­kea, ei pidä hank­kia omistusasuntoa.
          Kom­men­tin lop­puo­san osal­ta keho­tan har­kit­se­maan vai­ku­tuk­sen etumerkkiä.

          Kiitos vastauksesta. Lopetan omalta osaltani tähän, koska taisin tosiaan sortua ajatusvirheeseen tuossa.

          Niinhän se tosiaan itse asiassa on, että veron poisto nostaisi vuokra-asumisen suhteellista houkuttelevuutta. Lähtökohtaisesti vuokran määrä kun pysyisi samana ja asunnon arvo nousisi (koska asunto tarjoaa entistä parempaa nettotuottoa sijoittajille).

      11. Täysin symmetrisesti ristiin tätä ei toki tapahdu.

          Sen sijaan vuokra-asunnon omistaja maksaa vuokratulostaan veroja (39%) joista kustannetaan myös osalle vuokra-asujista näiden maksamaa vuokraa asumistuen muodossa (enimmillään 80%).

          Osalle suomalaisista on hyvinkin kannattavampaa asua vuokralla. Koko Suomen kansantaloudelle tämä ei ole kannattavaa.

   2. Vuokrien verotus kannattaisi poistaa ja alkaa verottaa kaikkia asuntoja niiden asumisstatuksesta välittämättä, eli sen jälkeen ei olisi merkitystä onko asunto vuokralla, asumiskäytössä, tyhjillään, airbnb käytössä vai miten, siitä maksettaisiin veroa samalla logiikalla.

      Jos muutoksen astuessa voimaan verotuksen aste laskee suhteessa nykyiseen vuokrien verotukseen, lailla pitäisi pakottaa vastaava veronalennus nykyisiin vuokrasuhteisiin jotta hyöty ei valu vain vuokranantajille.

      Vastaa

5. Vuokrien suhde asuntojen hintoihin on eräs keskeisimmistä mittareista, joiden avulla hahmotetaan markkinan tasapainoa. Tilastokeskuksen mukaan mittari on säilynyt Helsingissä hyvinkin stabiilina esim. viimeiset 5 vuotta. Väli on Asunnon arvo/asunnon vuokra 24-26x . Vaikea uskoa, että tämä muuttuu jatkossakaan, koska taustalla olevat mekanismit ovat tunnetut ja vahvat. Uskotko, että myös asuntojen hinnat siis laskevat?

   Vastaa

6. Valtion kaavailut haso järjestelmästä kyllä kääntävät markkinavuokrat kasvuun. Helsinki ryhtyy sitten tarjoamaan tätä subventoitua sosiaalista asumista kaikille halukkaille maailmassa ( kuten hitasta). No nykyhelsinkiläisille , joiden olo pääkaupungissa on tärkeää, tämä asuminen jää pois ja kaikki hasolaiset ovat sitten tulijoita. Vapaat markkinat kutsuvat.

   Vastaa

   1. Mik­koIM:
      Val­tion kaa­vai­lut haso jär­jes­tel­mäs­tä kyl­lä kään­tä­vät mark­ki­na­vuo­krat kas­vuun. Hel­sin­ki ryh­tyy sit­ten tar­joa­maan tätä sub­ven­toi­tua sosi­aa­lis­ta asu­mis­ta kai­kil­le haluk­kail­le maa­il­mas­sa ( kuten hitas­ta). No nyky­hel­sin­ki­läi­sil­le , joi­den olopää­kau­pun­gis­sa on tär­ke­ää, tämä asu­mi­nen jää pois ja kaik­ki haso­lai­set ovat sit­ten tuli­joi­ta. Vapaat mark­ki­nat kutsuvat.

      Mikä on haso-järjestelmä? Miten helsinkiläisyys vaikuttaa siihen nyt?

      Vastaa

      1. R.Silfverberg: Mikä on haso-jär­jes­tel­mä? Miten hel­sin­ki­läi­syys vai­kut­taa sii­hen nyt?

         Huolimattomasti kirjoitin. Aso arpa muuttuu alueellisesta valtakunnalliseksi ja voimassa kaksi vuotta. Veikkaan että suurempi osa asunnon saavista jatkossa on Helsinkiin tulijoita. Pitkä panttaaminen, Joka lie mahdollista/järkevää vain jos juuret, työpaikka ja muuta on jo seudulla, jää pois.

7. Helsingissä kiinteät kustannukset vuokratontilla olevissa asunnoissa nousee. Ne kyllä otetaan vuokralaiselta. Siirtolapuutarhat saa kyllä liikaa alennusta, 1,5 € m2. Tällaisen ale on epäreilua

   Vastaa

   1. Helsingissä kiinteät kustannukset vuokratontilla olevissa asunnoissa nousee. Ne kyllä otetaan vuokralaiselta.

      Mitä kautta vuokratontin kustannukset siirtyvät markknavuokriin? Yritätkö väittää, että jos jololakin tontilla vuokra olisi alempi, vuokranantaja tarkoaisi sillä tontilla olevia asuntoja vuokralle halvemmalla?

      Vastaa

      1. Osmo Soi­nin­vaa­ra: Mitä kaut­ta vuo­kra­ton­tin kus­tan­nuk­set siir­ty­vät markk­na­vuo­kriin? Yri­tät­kö väit­tää, että jos jolo­la­kin ton­til­la vuo­kra oli­si alem­pi, vuo­kra­nan­ta­ja tar­koai­si sil­lä ton­til­la ole­via asun­to­ja vuo­kral­le halvemmalla?

         Kai se menee teoriassa niin, että nämä vuokratontilla olevat vuokrattavat asunnot siirtyvät korotusten myötä tarjontakäyrällä oikealle… koko käyrää ja siten tasapainovuokraa se ei hetkauta, mutta jos kaikki asunnot olisivat vuokratontilla ja tonttivuokra nousisi, silloin koko käyrä ja tasapainovuokra nousisivat.

      2. Osmo Soi­nin­vaa­ra: Mitä kaut­ta vuo­kra­ton­tin kus­tan­nuk­set siir­ty­vät markk­na­vuo­kriin? Yri­tät­kö väit­tää, että jos jolo­la­kin ton­til­la vuo­kra oli­si alem­pi, vuo­kra­nan­ta­ja tar­koai­si sil­lä ton­til­la ole­via asun­to­ja vuo­kral­le halvemmalla?

         Jos jossain muuten samanlaisessa taloyhtiössä on viereistä pienemmät vastikkeet (koska tontin vuokra on halvempi), saa yhtiöstä asunnon omistava vuokranantaja paremman vuokratuoton (vuokralaiset maksavat samaa vuokraa samanlaisista asunnosta samalla alueella riippumatta siitä mikä taloyhtiön talous on).

         Koska tässä yhtiössä on pienemmät kulut (muiden kaupunkilaisten subventoimana), sen asuntojen hinnat nousevat koska sijoittajan kannattaa maksaa asuntoa ostaessa hieman enemmän paremman tuoton vuoksi.

         Jos samassa yhtiössä on asuntonsa itse omistavia asukkaita, heidän omaisuutensa arvo nousee. Toisaalta sen taloyhtiön asunnot ovat uudelle asukkalle kalliimpia ostaa. Tosin aina kannattaa lukea papereista mihin asti sopimukseen on kirjattu sen halvan vuokran jatkuvan….

8. Koska tonttivuokra lohkaisee tuottovaatimusta pahasti niin silloin on pakko korottaa vuokraa. Kun taas tonttivuokran ollessa vähemmän voi moni jättää väliin ne korotukset.

   Ei ne yksityiset joka risauksesta korota vuokraa kuten Satot ja Kojamot ja varmat joilla on korotusautomastti. Eikä jahtaa viimeistä killinkiä kun etsivät vuokralaista joka maksaa eikä myöskään tuhoa kämppää

   Paljonko se 4 prosentin tuotto tontimaasta onkaan per m2

   Vastaa

9. Komppaan Odea vuokratasokohdassa. Omassa vaatimattomassa asuntosalkussani olen etsinyt yhteen asuntoon pk-seudulla uutta vuokralaista, ja luottotiedoilla varustettuja oleskeluluvan omaavia hakijoita ei tunnu enää vuokra-asuntomarkkinoilla olevan vaikka vuokrapyyntö on sama kuin 2013.

   Nyt kun sossusektorilla olisi älliä kiristää proaktiivisesti asumistukirajoja niin säästettäisiin budjettirahaa rutkasti.

   Samalla kypsemmät omenat asuntomarkkinoilla alkaisivat putoilla puista. Lajikkeet ovat ”Rahapodi” ja ”FIRE”.

   Vastaa

   1. Oon samaa mieltä kuin Taneli. Asumistukipuolta pitäisi nyt kiristää, että isot toimijat saataisiin ruotuun. Nythän markkinat ovat eriytyneet täysin. Yksityiset vuokranantajat laskevat vuokriaan tällä hetkellä, mutta tilastoissa näkyy vuokrien nousu. Koska tilaston perustana on Kansaneläkelaitoksen asumistukirekisteri sekä vuokrataloyhtiöiden vuokra-asuntotietoja. Eli isot toimijat pystyvät tässäkin tilanteessa nostamaan vuokria, vaikka on ylitarjontaa.

      Vastaa

   2. Tane­li Neval­la: Nyt kun sos­susek­to­ril­la oli­si älliä kiris­tää proak­tii­vi­ses­ti asu­mis­tu­ki­ra­jo­ja niin sääs­tet­täi­siin bud­jet­ti­ra­haa rutkasti.

      Kela nimenomaan on tehnyt jotain tuon tapaista toimeentulotuessa vuokrarajoille, eli pysäyttänyt tukemiensa asuntojen vuokrien nousun. Nyt se näkyy vuokramarkkinoilla. Juuri toimeentulotuen vuokrarajan alle hinnoiteltuja asuntoja on paljon nyt tarjolla. Jos pyytää vuokraa sen rajan yli, vuokraus vaikeutuu kantakaupunkia lukuunottamatta.

      Vastaa