_

Mitä tehdä Hitas-järjestelmälle?

Helsingin Hitas-järjestelmä on kieltämättä kummallinen. Sitä on helpompi ymmärtää eläytymällä Helsingin asuntomarkkinoihin 40 vuotta sitten.

Siihen aikaan uustuotannossa tavoiteltiin 40 prosentin osuutta ARA-vuokra-asunnoille. Kovan rahan vuokra-asuntokanta oli tuhottu vuokrasäännöstelyllä. Asunnon ostajan piti säästää puolet hinnasta, jotta voisi saada ruhtinaallisen kahdeksan vuoden asuntolainan. Näillä säännöillä omistusasunto oli monen ulottumattomissa, koska ei ollut tarpeeksi rikas, ja ARA-asunto, koska ei ollut tarpeeksi köyhä.

Helsingistä oli tulossa kaupunki, johon pääsevät vain rikkaat ja köyhät, mutta koulutetut nuoret aikuiset joutuivat haketumaan Espooseen. Tähän väliin tulivat Hitas-asunnot. Niiden ansiosta Helsingin asukasjakauma on nyt paljon tasapainoisempi kuin olisi ollut, jos olisi ollut vain kovan rahan omistusasuntoja ja ARA-asuntoja.

Hitas-järjestelmän esikuvana taisi olla omistusarava, jonka turvin rakennettiin suuri osa sodan jälkeisistä omistusasunnoista.

Moni jopa kuvitteli, että Hitas-asuntojen halpa hinta vetäisi kovan rahan asuntojen hintoja alas. Nykykäsityksen mukaan hintasäännöstelty tuotanto päinvastoin nostaa säätelemättömien asuntojen hintoja.

= = =

Vaikka Hitas oli aikanaan hyvä ratkaisu, ei siinä asuntomarkkinoiden muututtua ole enää järkeä. Luotonsääntelyn loppuminen ja pitkät asuntolainat ovat vieneet suuren osan sen hyödyistä, ja tavat käyttää järjestelmää väärin ovat yleistyneet. En näe Hitas-sääntelylle pitkää ikää.

Mutta jokin välimuoto sen tilalle on kuitenkin tultava, sillä asuntomarkkinat ovat edelleen liian raakoja erityisesti nuoria lapsiperheitä ajatellen.

Oma suosikkini välimuodoksi ovat kaupungin omistamat kovan rahan vuokra-asunnot, joiden vuokrat olisivat suunnilleen markkinahintaisia, mutta joissa asumisen turva olisi suurempi kuin yksityisillä vuokramarkkinoilla. Sekin on etu, ettei tarvitse pelätä asunnon myymistä alta. Ne pitäisi perustaa asunto-osakeyhtiöinä, jotta vuokralainen voisi ostaa asunnon omakseen.

Miksi kaupungin omistamat?

Kun asunnoista on pulaa, niin kuin Helsingin ratikkakaupungissa on, asumisen hinta nousee. Hinnan nousun pitäisi synnyttää lisää asuntoja. Pullonkaula ei kuitenkaan ole talo vaan tontti. Jos tontteja ei tule lisää, asumisen kalleus ei synnytä lisää asuntoja.

Tonttien tuotanto on kaupungin vastuulla. Ei riitä, että tontista tehdään rakennuskelpoinen poistamalla saastunut maa ja rakentamalla katuverkko. Tarvitaan ratikkalinjat, koulut, päiväkodit, terveysasemat ja kaikkea, mitä kaupungin kasvu aiheuttaa. Yksi uusi asukas maksaa Helsingille 30 000 – 50 000 euroa eli kerrosneliöiksi muutettuna uustuotannosta pitäisi kilahtaa kaupungin kassaan 750 € – 1250 €, jotta vanhat asukkaat eivät joutuisi veroina tukemaan uusia asukkaita. Mitä enemmän kaupunki saa tonteista tuloja itselleen, sitä nopeampaan asuntotuotantoon sillä on varaa.

Toinen vaihtoehto tietysti on huutokaupata tontit tai niiden vuokraoikeudet. Jostain syystä asuntojen kalleus ei kapitalisoidu tontin arvoksi niin kuin pitäisi.

Entä mitä tehdä vanhoille Hitas-asunnoille? Yksi vaihtoehto olisi lakkauttaa koko järjestelmä, koska eihän vanhoja Hitas-asuntoja juuri myydä säädellyllä hinnalla. Pois muuttavan kannattaa laittaa asunto vuokralle odottamaan myyntihinnan vapautumista 30 vuoden tultua täyteen. Tämän vain lukitsee asuntomarkkinoita haitallisesti.

Omistusaravien hintasäännöstely loppui yhdellä nuijan kopautuksella, mikä merkitsi suurta lottovoittoa esimerkiksi vanhemmilleni. Hitas-sääntelyn loppumisen ei tarvitse merkitä samanlaista lottovoittoa, koska siinä yhteydessä tontin vuokra nousee.

 

= = = =

Kirjoitus on julkaistu kolumnina Arvopaperi-lehdessä

 

31 thoughts on “Mitä tehdä Hitas-järjestelmälle?

  1. Ihan teoreettisesti pohdiskellen, kuinkahan markkinat reagoivat, jos kaupungin vuokra-asuntoa omaksi lunastaessaan saisi alennusta sen perusteella, että on maksanut vuokraa kaupungille? Toisin sanoen, jos asut 10 vuotta kaupungin vuokra-asunnossa, niin saat vaikka 3 vuoden vuokran verran alennusta ostaessasi kaupungilta. Tästä optionaalis-keinotekoisesta asuntosäästämisestä toki syntyy rahoituskuluja, jotka kaupungin pitäisi sitten repiä jostain.

    Ainakin kaupungin vuokra-asuntojen kysynnän luulisi kasvavan rajusti, kuten myös niiden lunastamisen omistusasunnoiksi. Mutta kuinkahan tämä heijastuu yksityisille asunto- ja vuokramarkkinoille?

    En pidä yllämainittua järkevänä, asian markkinavaikutuksen hypoteettinen arvailu vain huvittaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Jusu:
      Ihan teoreettisesti pohdiskellen, kuinkahan markkinat reagoivat, jos kaupungin vuokra-asuntoa omaksi lunastaessaan saisi alennusta sen perusteella, että on maksanut vuokraa kaupungille? Toisin sanoen, jos asut 10 vuotta kaupungin vuokra-asunnossa, niin saat vaikka 3 vuoden vuokran verran alennusta ostaessasi kaupungilta. Tästä optionaalis-keinotekoisesta asuntosäästämisestä toki syntyy rahoituskuluja, jotka kaupungin pitäisi sitten repiä jostain.

      Ainakin kaupungin vuokra-asuntojen kysynnän luulisi kasvavan rajusti, kuten myös niiden lunastamisen omistusasunnoiksi. Mutta kuinkahan tämä heijastuu yksityisille asunto- ja vuokramarkkinoille?

      En pidä yllämainittua järkevänä, asian markkinavaikutuksen hypoteettinen arvailu vain huvittaa.

      Se aiheuttaisi pahan lukitusvaikutuksen asuntoon tai kaupungin ostettaviin vuokrataloihin, koska juuri siihen asuntoon missä sattuu asumaan saa 30000€ alennuksella vs. muut vastaavat asunnot. Tai vähintään vuokrafirmalta sopimattoman asunnon ostamalla saa ison alen, mutta muualta ei saa.

      Äkkiseltään vaikuttaa vähän huonolta idealta.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. Minulla olisi unelma, mutten tiedä sen realistisuudesta: olisi neljänlaisia asuntoja. 1) Kovan rahan vuokra-asuntoja. 2) Kovan rahan vuokra-asuntoja. 3) ASO-asuntoja tai vuokra-asunto-osuuskuntia. 4) Kaupungin vuokra-asunnot ja sosiaaliset.

    Näistä kolmella ensimmäisellä ryhmällä pitäisi olla markkina, eli ei jonoa tai viranomaista valitsemassa asukkaita. Kahdella ensimmäisellä ryhmällä näin onkin jo. Kolmas on älyttömän pitkän jonon takana (HS artikkeli 20.1.2020).

    Jono ei mahdollista ihmisille muuttoa Helsinkiin tai asunnon etsimistä sieltä missä haluaisi asua esimerkiksi työn tai sukulaisten läheisyyden vuoksi. Toki ASO-asunto olisi kantakaupungissa kalliimpi kuin syrjempänä, mutta sellainen olisi edes mahdollista valita. Nyt ei todelliseen kaupunkiympäristöön pääse ASO-asuntoon muu kuin vuosikymmeniä jonottanut tai hyvin onnekas.

    Jos ASO-asunnoille olisi markkina, ihmiset voisivat etsiä niidenkin kohdalla tulojen ja toiveiden tasapainoa. Nyt vain jonotetaan, ja kauan. Asunto Vuosaaressa kun ei ole sama asia kuin asunto Kalasatamassa tai Länsisatamassa.

    Jos ASO-asunnoilla olisi markkina, eli niitä olisi tarpeeksi markkinan muodostamiseen, keskituloinen voisi saada mahdollisuuden hankkia asunto, jonka kalustukseen (esim. keittiön kiinteiden kalusteiden laatu ja korkeudet) ja pintoihin voisi investoida ja jonka pysyvyyteen voisi luottaa.

    En valitettavasti tunne alaa niin hyvin, että osaisin arvioida unelman realistisuutta edes teoreettiselta pohjalta. HITAS-järjestelmän korvaaminen ASO-asuntojen rakentamisella voisi auttaa asiassa.

    PS: Niukkuushyödykkeen, kuten asuntojen hyvällä paikalla, jakoonhan löytyy vain menetelmää (variaatioineen): markkina, arvonta, jono, tarveharkinta tai nepotismi/korruptio. Näistä tarveharkinta on todella vaikea laji toteuttaa ilman, että turvaudutaan osin arvontaan tai jonoon — tai sorrutaan korruptioon. Arvonta ja jono taas johtavat helposti pimeisiin markkinoihin, kuten Tukholman asuntomarkkinalla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. ij:
      Minulla olisi unelma, mutten tiedä sen realistisuudesta: olisi neljänlaisia asuntoja. 1) Kovan rahan vuokra-asuntoja. 2) Kovan rahan vuokra-asuntoja. 3) ASO-asuntoja tai vuokra-asunto-osuuskuntia. 4) Kaupungin vuokra-asunnot ja sosiaaliset.

      Tuli näköjään sotkeuduttua sanoihini, pahoittelut siitä:
      Minulla olisi unelma, mutten tiedä sen realistisuudesta: olisi neljänlaisia asuntoja. 1) Kovan rahan omistusasuntoja. 2) Kovan rahan vuokra-asuntoja. 3) ASO-asuntoja tai asunto-osuuskuntia. 4) Kaupungin vuokra-asunnot ja sosiaaliset.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    2. Nykymallinen reilu (kai? olenko sinisilmäinen?) kohdekohtainen arvonta on kuitenkin mielestäni ongelmattomampi kuin aso-järjestelmän perinnöllinen etuosto-oikeus, saati sitten subjektiivinen kauneuskilpailu a la Heka-tarveharkinta tai Hitas-nepotismi. Minulla ei tosin ole yhteyksiä virkamieseliittiin, tai vanhempia jotka olisivat asuneet pääkaupunkiseudulla 1990-luvun alussa kun niitä ensimmäisiä jonotusnumeroita jaettiin.

      Miten muuten tuo asumisoikeuslain uudistaminen etenee, en ole kuullut siitä mitään vähään aikaan? Jos ikuisista jonotusnumeroista vihdoinkin luovuttaisiin, Helsingin aso-uudiskohteista kohtuullisilla sijainneilla voisi tulla jotakin muutakin kuin varakkaiden helsinkiläiseläkeläisten tai heidän jälkeläistensä etuus. Meinaan, että jos sitä jonotusnumeroa ei ole käyttänyt 30 vuoteen, joko sille ei ole oikeasti tarvetta tai sitten on pitänyt odotella, että ikää tulee niin paljon ettei varallisuusrajat enää haittaa.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Mikko:
        Nykymallinen reilu(kai? olenko sinisilmäinen?) kohdekohtainen arvonta on kuitenkin mielestäni ongelmattomampi kuin aso-järjestelmän perinnöllinen etuosto-oikeus, saati sitten subjektiivinen kauneuskilpailu a la Heka-tarveharkinta tai Hitas-nepotismi. Minulla ei tosin ole yhteyksiä virkamieseliittiin, tai vanhempia jotka olisivat asuneet pääkaupunkiseudulla 1990-luvun alussa kun niitä ensimmäisiä jonotusnumeroita jaettiin.

        Miten muuten tuo asumisoikeuslain uudistaminen etenee, en ole kuullut siitä mitään vähään aikaan? Jos ikuisista jonotusnumeroista vihdoinkin luovuttaisiin, Helsingin aso-uudiskohteista kohtuullisilla sijainneilla voisi tulla jotakin muutakin kuin varakkaiden helsinkiläiseläkeläisten tai heidän jälkeläistensä etuus. Meinaan, että jos sitä jonotusnumeroa ei ole käyttänyt 30 vuoteen, joko sille ei ole oikeasti tarvetta tai sitten on pitänyt odotella, että ikää tulee niin paljon ettei varallisuusrajat enää haittaa.

        Mun täytyy sanoa että en tiedä millaisia sääntöjä asumisoikeusasunnoilla nykyisin on. Mulla ja vaimollani on vuonna 1996 arvotut jonotusnumerot ja olemme käyttäneet niitä 2 kertaa yhteensä, mutta 12 vuotta sitten vaihdoimme omistusasuntoon. En tiedä onko niistä vanhoista numeroista mitään hyötyä enää ja siitä enkä ole kuullut että lapset voisivat periä niitä. Kaiken kaikkiaan asumisoikeusasunnoissa asuminen on aika kallista, ei ne vastikkeet ole alle jonkun Saton tai Lumon vuokrien. Lisäksi järjestelmän tulevaisuuden epävarmuus ajaa ihmisiä harkitsemaan muita vaihtoehtoja. Periaatteessa hyvä järjestelmä mutta liian kallis.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. On monta asiaa mistä Helsingin pitäisi luopua ennen kuin kajoaa yhteenkään edullisempaan asuntoon. Minä en ole nuori mutta haluan liikkua. Minua häiritsee hidas liikenne: jos haluan Pasilasta Punavuoren julkisilla, siihen menee tunti. Jos teen saman matkan julkisilla, aikaa kuluu 15-20min. Ratikat vois poistaa kokonaan, ne palvelevat parhaiten eläkeläisiä. Ja kenties lapsiperheitä joita tilastojen mukaan ei täällä pahemmin ole. Maahanmuuttajat asuvat Vantaalla, Espoossa ja ratikattomassa Vuosaaressa, Mellunmäessä lapsineen. Ei kiitos yhtään ihmisten asuntoa voi poistaa. Eikö Vihreät osaa tehdä kuin tikusta asiaa? A. Vartia länkytti kieli vyöllä taksien vapauttamisen puolesta, hänen mielestään kuka hyvänsä osaa ajaa taksia. No nyt on nähty sekin miten ’oikeassa’ hän oli. Soininvaaran kannattaisi käyttää runsas vapaa-aikansa vaikkapa Yle Areenan Push -dokkarin katsomiseen. Siinä kerrotaan miten käy jos pirulle antaa pikkusormen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Osmo Soininvaara:
        Miten saat Pasilasta Punavuoreen kulumaan tunnin? Kierrätkö Tapiolan kautta? Reittioppaan mukaan 31 – 35 minuuttia.

        Osmo Soininvaara on aivan oikeassa ei voi kestää tunnin Pasilasta Punavuoreen. Reittiopaan mukaan Pasilasta Punavuoreen menee maksimissa 27 minuuttia. Ratikka on välttämätön ihan ydinkeskustassa koska siellä ei ole vielä metrolinjoja . Reittiopaan mukaan Tapiolastakin kestää Pasilaan vain 30 minuuttia suoraan bussilla.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      2. My way varmaan tarkoitti, että autolla menee tunti. Julkisilla 15-20min. Mielestäni julkinen liikenne kantakaupungissa on hyvää tasoa. Ainoa ”suunnitteluvirhe” on, että metro on niin syvällä, että esim. Kampista Yliopistolle ei metro oikein toimi. Manhattanilla katu on pelkkä ”välipohja”. Kun laskeudut metroon niin korkeusero katutasosta metrolaiturille on n. 5metriä. Tämä tekee lyhyemmästäkin metromatkasta nopean kun ei tarvitse hankkiutua syvälle maan alle.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. Olis kiva jos suomalaiset olisivat edes melkein yhtä fiksuja kuin thaikut eivätkä antaisi kaikkea puoli-ilmaiseksi ulkomaalaisomistukseen. Arvotalot (Metsähallituksen talo Erottajalla), maa-alueet (kiva? kun ulkomaalaiset kaivosfirmat hakevat mitä huvittaa), Caruna jakelee sähköä ja vettäkin on pakko jo puolustaa ettei sitäkin jaella $$ silmissä kiiluen. Hitas voi olla ongelma jos tuntee itsensä täysin riittämättömäksi mutta eikö ihan totta kannattaisi lopettaa tuhoaminen?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Osmo Soininvaara:
        Ei se sano sitä yksipuolisesti, vaan taloyhtiön pyynnöstä. Jos taloyhtiö haluaa jatkaa Hitassäännöstelybn alaisena, vuokrasopimus pysyy entisenä.

        Ongelmia tulee jos päätöksen voi tehdä taloyhtiö esim. enemmistöpäätöksellä, Hitas taloissa asuu paljon esim pienituloisia eläkeläisiä joilla ei yksinkertaisesti ole varaa tonttivuokran suuriin korotuksiin. Voisiko Hitas asuntojen hintasääntelyn purkaa huoneistokohtaisesti, eli tonttivuokran korotus markkinatasolle niiltä ketkä haluavat vapautua hintasääntelystä. Tähän voisi liittää myös tontin lunastusoikeuden markkinahintaan.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. Mun mielestäni ei tarvitse tehdä mitään muuta kuin kieltää usean Hitas-asunnon omistamisen ja kaupallinen edelleenvuokraus.
    Hitas-järjestelmää voisi itse asiassa laajentaa Espooseen ja Vantaalle. Sielläkin on ylikysyntää paikoittain ja ainoat ”edulliset” kohteet ylikysyntä-kaupunginosissa ovat silloin sosiaalisesti tuotetut vuokra-asunnot joihin kantasuomalaisilla työssäkäyvillä perheellisillä ei ole asiaa. Kukin kaupunki järjestäisi tontit kohteille, mutta jonotus- ja- ja arvontajärjestelmä olisi yhteinen koko pk-seudulle.
    Mitä vanhojen Hitas-kohteiden säännöstelypurkuun tulee, niin tontinomistajalla pitää silloin olla oikeus korottaa tontin vuokraa kaupalliselle tasolle, tosin kohtulliselle sellaiselle.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. Osmo, etpä ottanut mukaan HITAS-historiikkiin poliiittista näkymää.

    Hitas asunnot jakoi aivan viime vuosiin saakka rakennuttaja. Ja rakennuttajat olivat enemmän kuin nykyään lähellä poliittisia ryhmiä. Ja toki myös pankkeja ja vakuutusyhtiöitä. Niinpä asukkaat halutun alueen (Munkkiniemi, Katajanokka, Kamppi ja laajemminkin) talossa olivat jonkin yhden puolueen, ammattiyhdistyksen tms. jäseniä. Uskon että tässä on syy miksi useat vasemmiston kaupunginvaltuutetut aikanaan puolustivat verisesti moista kapitalismia. Nykyinen asuntojen arvonta on tuon poistanut.

    Tietenkin tilalle on tullut uudenlainen eduntavoittelu: musiikkiyhdistys, ”kaupungistumis”yhdistys, ryhmärakentaja hakee ja saa halvan tontin edunsaajilleen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. MikkoIM:
      Hitas asunnot jakoi aivan viime vuosiin saakka rakennuttaja. Ja rakennuttajat olivat enemmän kuin nykyään lähellä poliittisia ryhmiä. Ja toki myös pankkeja ja vakuutusyhtiöitä. Niinpä asukkaat halutun alueen(Munkkiniemi, Katajanokka, Kamppi ja laajemminkin)talossa olivat jonkin yhden puolueen, ammattiyhdistyksen tms. jäseniä. Uskon että tässä on syy miksi useat vasemmiston kaupunginvaltuutetut aikanaan puolustivat verisesti moista kapitalismia. Nykyinen asuntojen arvonta on tuon poistanut.

      Hmm, arvontoja on kyllä kai tehty jo ainakin 30 vuotta?
      Onhan se nykyisen ”vapaaan markkinatalouden” aikana mielenkiintoista seurata, mitä tapahtui vaikka vuonna 1989:
      https://www.hs.fi/kaupunki/art-2000002951908.html
      Siihen aikaan siis Hkin kaupunki otti hoitaakseen ”käytettyjen” hitasten myynnin, joka tehtiin siis arpomalla ostajaehdokas, joka sai sitten ottaa tai jättää ja seuraava ehdokas arvontaan.
      ”Kaupunki päätti syksyllä vapauttaa hitas-välityksestä asunnot, jotka eivät olleet kelvanneet kymmenelle hitas-jonosta poimitulle ostajalle. Vapaaseen myyntiin on sen jälkeen siirtynyt 50 asuntoa. Niistä muutama on jo palautettu takaisin kiinteistöviraston listoille, koska ne eivät ole menneet kaupaksi edes vapaassa myynnissä.”

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Mielenkiintoista. Aika näemmä kultaa muistoni. Oma ymmärrys on että hitakset jakoi rakennuttaja. Näemmä kaupungilla oli ATTn asunnoille jonoja. Muut kyllä käyttivät muita menetelmiä. Nettiarvonnat ilmestyivät n. 2011 kun ATTn toimiston edessä oli ollut päivien leirejä. Ja noihin aikoihin arvontapakko lisättiin maanvuokrasopimuksiin. Joka muistaa paremmin, korjaa.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. Entäpä jos:
    a) Hitas asunto pitäisi pitää omassa käytössä, ja se menee automaattisesti myyntiin hitas hinnalla, kun se on ollut 2 vuotta ulosvuokrattuna edellisen 5 vuoden aikana, etuosto-oikeus olisi silloisella vuokralaisella. Tämä tehtäisiin maanvuokrasopimuksen muutoksella niihin sopimuksiin jotka sen mahdollistavat.
    b) Omalla tontilla olevat hitakset (onko niitä?) vapautuisivat hintasäännöstelystä huomenna.
    c) Vuokratontilla olevat saisivat 2 vaihtoehtoa, 1) uusi markkinahintainen maanvuokrasopimus ja vapautus hintasääntelystä per heti. 2) Kaupunki lunastaa rakennukset hitas hintaan ja asukkaat jatkavat vuokralaisina.
    d) Kaupunkia alettaisiin kaavoittamaan ja rakentamaan oikean kaupungin aluetehokkuudella ja pyritään erottamaan grynderi ja rakennustoiminta toisistaan, jolloin saataisiin takaisin keskikokoiset rakennusliikkeet, jotka on talouslamoissa pyyhitty pois kartalta.
    e) Uusien hitas kämppien rakentaminen lopetetaan tänään, aletaan rakentamaan vuokrataloja ja tarjotaan ihmisille seiniä fiksumpia sijoituskohteita.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Leena:
      Minulle kiinteistövälittäjä kertoi sijoitusasuntoa etsiessäni, että Kalasataman Hitas-tonttien vuokrissa on vain 10% alennus. Pitääkö paikkansa? Muistaakseni vuokra oli n.2,30€/m2.

      Mahdoton vastata, mutta aika lähellä luultavasti ollaan.
      Jokaisen tontin vuokra on yksilöllinen päätös, joka lasketaan virkamiehen salaisella kaavalla, johon vaikuttaa lähiympäristön hinnat ja hinta sitten vahvistetaan poliittisesti.
      Kalasatamassa ja varmaan samalla logiikalla kai Jätkäsaaressakin ”ensimmäisen aallon” vuokrahinnat jäivät matalemmiksi, koska lähistöllä ei vielä ollut kallista asumista.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. toke: Mahdoton vastata, mutta aika lähellä luultavasti ollaan.
        Jokaisen tontin vuokra on yksilöllinen päätös, joka lasketaan virkamiehen salaisella kaavalla, johon vaikuttaa lähiympäristön hinnat ja hinta sitten vahvistetaan poliittisesti.
        Kalasatamassa ja varmaan samalla logiikalla kai Jätkäsaaressakin ”ensimmäisen aallon” vuokrahinnat jäivät matalemmiksi, koska lähistöllä ei vielä ollut kallista asumista.

        Jos hitas-talon tonttivuokra on liki samaa tasoa kuin alueen kovanrahantalojen niin silloinhan hitas-järjestelmän purku ei aiheuttaisi mitään suurta korotusta vuokraan.

        Tähän toivoisin sinun Osmo vastaavan, kun annoit kirjoituksessa ymmärtää, että hitas-tonttien vuokra on käypää tasoa selvästi alempi.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      2. Hitastonttien ”käypä taso” on aivan hebreaa, koska vuokraa ei ole määritelty markkinoilla. ARA-asunnoissa tämä näkyy vielä selvemmin. Alennus ”markkinahintaisesta” vuokrasta on 40 %, mutta jotta ARA hyväksyisi vuokran, on ensin pääoma-arvoa pudotettu puoleen naapuritontin markkinoilla toteutuneesta hinnasta. Teoreettisesti subventoimaton maanvuokra olisi sellainen, joka pudottaisi asuntojen säännöstelemättömän hinnan rakennuskustannusten tasolle, mutta näin sitä ei määritellä.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      3. Osmo Soininvaara:
        Hitastonttien ”käypä taso” on aivan hebreaa, koska vuokraa ei ole määritelty markkinoilla. ARA-asunnoissa tämä näkyy vielä selvemmin. Alennus ”markkinahintaisesta” vuokrasta on 40 %, mutta jotta ARA hyväksyisi vuokran, on ensin pääoma-arvoa pudotettu puoleen naapuritontin markkinoilla toteutuneesta hinnasta. Teoreettisesti subventoimaton maanvuokra olisi sellainen, joka pudottaisi asuntojen säännöstelemättömän hinnan rakennuskustannusten tasolle, mutta näin sitä ei määritellä.

        Jos sulla on jotain tietoa rakennuskustannuksista, niin julkista ne ihmeessä!
        Koska näissä paljon vaihtelua, kaikki täyttä yrityssalaisuutta, eikä kellään mitään mutua ”kovempaa”, ehkei sullakaan?
        Jos näin, niin tämä on yksi pahimmista virheistä asuntopolitiikkakeskusteluissa. Oletetaan ilman tietoa. Asiaa pitäisi kunnolla tutkia, en tosin tiedä miten? Pitäs lailla säätää joku tiedonantopakko kiinteistöjen rakentamisen kustannuksista, anonyymisti, mutta sopivilla lähtötiedoilla?

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      4. Osmo Soininvaara:
        Hitastonttien ”käypä taso” on aivan hebreaa, koska vuokraa ei ole määritelty markkinoilla.

        Niin, on yleinen myytti, että Hitasiin sisältyy hirveä määrä jotain kaupungin subventiota edullisen tontinvuokran muodossa.

        Hitas-tonttien vuokrataso kuitenkin vaihtelee ja vertailu ns. markkinavuokriin on vaikeaa, koska lähistöltä ei välttämättä löydy ”kovan rahan” vuokratontteja.

        Helsingin halvimmat tontivuokrat taitavat löytyä ihan muualta kuin Hitas-kohteista. Mutta varmasti joissakin kohteissa Hitas-tontin vuokraa voidaan pitää edullisena.

        Kyllä Hitasin ”edullisuus” suureksi osaksi perustuu kuitenkin ihan siihen peruslähtökohtaan, että edullisen asuntotuotannon varmistamiseksi Hitas-tontille rakennettavien asuntojen hinnoille on asetettu yläraja.

        Eli toisin sanoen rakennusfirma joutuu tekemään kohteen edullisesti, mikä käytännössä tarkoittaa tavallista vaatimattomampaa laatutasoa.

        Veronmaksajien rahaa ei siis liiku rakennusyhtiön eikä asukkaiden taskuun.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  8. Vastoin yleistä luuloa hitas-asuntoa ei ole mitenkään äärimmäisen vaikea saada. Tälläkin hetkellä esimerkiksi halutussa Jätkäsaaressa on avoimilla jälkimarkkinoilla useampi rakenteilla oleva hitas-asunto, jonka voi ostaa kuka tahansa ilman arvontaa. HKI 2 ja 3 -alueilla uusi hitas-koti irtoaisi vielä helpommin.

    Miksi näin? Jätkäsaaren hitas-uudistuotannon hinnat ovat yllättävän lähellä vuokratonteille rakennettavien, vastaavien ”kovan rahan” asuntojen hintoja. Kovan rahan asunnon ostaja maksaa ehkä 10-15% preemion siitä, ettei asunnon myyntihintaa säännellä.

    Hitas-järjestelmän suurin ongelma generoituu asuntojen hintojen rajusta noususta Etelä-Helsingissä. Hitas-asuntojen enimmäismyyntihinnat noudattelevat indeksiä, joka on reagoinut keskusta-asuntojen hintojen nousuun merkittävästi hintatasoa hitaammin. Jos ruoholahtelaisen hitas-kaksion enimmäismyyntihinta on 200 000€ tai Kampin kolmiossa sijainneen 4h+k -asunnon 230 000€, ei omistajalla ole houkutusta luopua asunnostaan vapailla markkinoilla. Malminkartanossa, Laajasalossa tai jopa Pikku-Huopalahdessa sijaitsevien käytettyjen hitas-asuntojen myynti-ilmoituksia löytyy Oikotieltä, koska saman indeksin mukaan lasketut hinnat ovat lähempänä ko. alueiden kovan rahan asuntojen hintoja.

    Vääristymän korjaisi joko reipas asuntojen hintojen lasku HKI 1:ssä tai kaupunkikohtaisen hitas-indeksin eriyttäminen useammaksi, aluekohtaiseksi indeksiksi esim. postinumeron mukaan. Tällöin jälkimarkinoilta löytyisi asuntoja myös niiltä alueilta, joiden hinnat nousevat yleistä markkinakehitystä (so. kaupunkikohtaista indeksiä) nopeammin.

    Toinen merkittävä bugi nykyisessä hitas-järjestelmässä ovat arvonnat, joissa kolmioiden tai sitä suurempien asuntojen osalta suositaan pariskuntia, joilla on vähintään yksi lapsi. Idea on sinänsä hyvä – mikäli näiden asuntojen eteenpäinluovutusta lapsiperheille kontrolloitaisiin. Nyt arvonnassa voittanut lapsiperhe voi myydä asunnon seuraavana päivänä sinkulle kaupunkiasunnoksi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  9. ”Luotonsääntelyn loppuminen”???
    Siis 2008 finanssikriisin jälkeen Luotonsääntely vasta alkoi. Finanssivalvonnan suosituksesta.
    Nykyhinnoilla siis pitää tienata enemmän kuin mediaanin verran, jotta saa lainan, koska 6%:n korolla laina saa kustantaa vain 40% nettotuloista.
    Riippumatta oman pääoman osuudesta, suhdanteista tai laina-ajasta. Riippumatta oikeastaan mistään, minkä pitäisi jotain merkitä.
    Ollaan siis vuosikymmen menty taas tätä upporikas-rutiköyhä-peliä ja nyt alkais olla aika asuntopolitiikassakin herätä!
    Ilmeisesti yli 2/3 yksityisomisteisista asunto-osakkeista on Helsingissä nyt vuokralla. Yhden asunnon omistaja alkaa olla kohta harvinaisuus. Varallisuuserot kasvaa, mutta kukaan ei tietenkään tiedä kuinka paljon. Pitäisi säätää yhden promillen varallisuusvero, jotta saatais data kerättyä.

    Btw, omistusaravaa rakennettiin ainakin Espoossa vielä 80-luvulla. Tosin onhan sekin ”sotien jälkeen”.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. toke:
      Ollaan siis vuosikymmen menty taas tätä upporikas-rutiköyhä-peliä ja nyt alkais olla aika asuntopolitiikassakin herätä!
      Ilmeisesti yli 2/3 yksityisomisteisista asunto-osakkeista on Helsingissä nyt vuokralla. Yhden asunnon omistaja alkaa olla kohta harvinaisuus. Varallisuuserot kasvaa, mutta kukaan ei tietenkään tiedä kuinka paljon. Pitäisi säätää yhden promillen varallisuusvero, jotta saatais data kerättyä.

      Suomessa on menty täysin pelkkien tulojen ja kulutuksen verottamiseen, sitten tähän päälle korkovähennysoikeuden poistaminen ja vielä viimeisimpänä lyödään päälle tiukemmat lainanoton stressitestit samalla kun EKP koittaa tunkea rahaa kaikille jotka lainaa suostuvat ottamaan.

      Oikeastaan ihan sama mitä tapahtuu, se on selvä että pienituloinen häviää ja suurituloinen voittaa (jos elää säästeliäästi), ja kaikki sen vuoksi koska peruselämistäkin verotetaan niin kovasti ja omistamista ei oikeastaan yhtään. Pienituloinen kun ei enää Helsingissä voi tilaansa parantaa säästeliäisyydellä, ellei sitten pääse kaupungin asuntoon, nämä viimeisimmät stressitestit sen varmistivat.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  10. Kaupungin vuokra-asunnoista pieni realiteetti, joka on hämmästyttävän monen tietämisen ulkopuolella.

    Meemi menee niin, että on lottovoitto saada kaupungin vuokra-asunto vaikkapa kantakaupungista: keskusta asumista alle markkinavuokrien…
    Niin olisikin jos ko. asuminen olisi verrattavissa tasoltaan osakeasumiseen tai vaikkapa osaketaloista vuokrattuihin asuntoihin. Tai kovan rahan vuokratalojen asumiseen.
    Mutta ei ole.
    Monessa stadin vuokratalossa sen huomaa usein jo astumalla rappukäytävään. Voi olla hyvinkin epäsiistiä. Rikkimenneitä asioita ei korjata.
    Loput huomaa asumalla. Isännöinnin heikkous, naapurimeteli, asuntojen heikko kunto ja varustetaso, kilpailutettu siivous, seinien maalaamiskielto, asumislämpötilan pakkosäätö…jne.
    Ja tästä kaikesta pitäisi vaatia ”markkinavuokraa”? Vaikka kaupungin asunnot eivät ole todellisessa markkina-asemassa edes. Ei niiden tarvitse kilpailla asukkaista. Eikä pitää asuntoja tasokkaina.
    Meidän perhe maksaa 1300 euroa (omasta pussista muuten kokonaan) asumisesta edellä kuvatussa lottovoitossa. Vuodessa 16 000, 10 vuodessa 160 000. Kiinnostaako sinuakin?

    Eli asunnon omistajat. Te olette voittajan puolella. Onneksi olkoon. Meitä hyyryläisiä on ihan turha kadehtia.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.