Kallis asuminen on kaupungin menestyksen vääjäämätön seuraus

Vietin tämän päivän Dipolis­sa kuun­tele­mas­sa luen­to­ja kestävästä kaupungis­tu­mis­es­ta. Kuul­tu sai min­ut vaku­ut­tuneek­si, että on eet­ti­nen velvol­lisuuteni kir­joit­taa, mitä ajat­te­len asumisen koho­vas­ta hin­nas­ta, vaik­ka tästä asi­as­ta oikeas­t­aan kan­nat­taa pitää suun­sa kiin­ni, ellei halua lausua suosit­tu­ja epätotuuksia.

Asumisen korkea hin­ta on väistämätön, kos­ka se tas­apain­ot­taa kaupunkien kasvun asun­tokan­nan mukaiseksi.

Meneil­lään on kaikkial­la maail­mas­sa nopea muut­to suuri­in ja men­estyvi­in kaupunkei­hin. Tämä väestön pakkau­tu­mi­nen niihin olisi vielä paljon nopeam­paa, jos talois­sa olisi pyörät. Kun ei ole, muut­to karah­taa kiin­ni asun­top­u­laan ja asun­top­u­la tarkoit­taa, että asun­noista tulee men­estyvis­sä kaupungeis­sa kalli­ita. Kir­jas­saan Tri­umf of the city Edward Glaeser sanoo, että asumisen hin­ta halu­tuis­sa kaupungeis­sa nousee niin suurek­si, että samas­ta työstä tulot asumiskus­tan­nuk­sil­la vähen­net­tynä ovat pienem­mät kuin vähem­män suo­sio­tuis­sa kaupungeis­sa. Jos näin ei olisi, vähem­män suosi­tu­il­ta alueil­ta pyrit­täisi­in muut­ta­maan suosi­tu­ille alueille. Asumisen hin­ta tas­apain­ot­taa muut­toli­ik­keen sen kokoisek­si että se mah­tuu tar­jol­la ole­vaan asun­tokan­taan. Jos asumisen hin­taa alen­netaan, mut­ta­jia tulee lisää ja hin­ta nousee uudestaan.

Tämän seu­rauk­se­na asumisen hin­ta on nous­sut men­estyvis­sä kaupungeis­sa huo­mat­tavasti tulo­ja nopeam­min. Helsingis­sä, Turus­sa ja Tam­pereel­la nousu on ollut kuudessa vuodessa liki 20 % suh­teessa tuloi­hin. Tämä on kuitenkin pien­tä oikeisi­in suurkaupunkei­hin ver­rat­tuna. Niis­sä asumisen hin­ta on jopa kaksinkertaistunut.

On paljon esimerkke­jä kaupungeista, jot­ka ovat ratkaisseet asumisen esimerkil­lis­es­ti. Asun­not ovat edullisia ja niitä riit­tää kaikille. Niitä on Suomes­sakin kymmenittäin.Näitä kaupunke­ja yhdis­tää laske­va asukasluku.

Osaamis­in­ten­si­ivis­ten alo­jen keskit­tymi­nen on väistämätöntä

Luovien korkean osaamisen työ­paikko­jen keskit­tymi­nen on ilmiö, jolle ei mitään voi. Se on eden­nyt myös erit­täin pitkälle. Itse olen seu­ran­nut indikaat­to­ri­na 25–34 vuo­ti­aiden aka­teemisen lop­pututkin­non suorit­tanei­den sijoit­tumista maas­sa. Heistä puo­let asuu Helsin­gin seudul­la ja 75 % viiden tärkeim­män yliopis­toseu­tukun­nan alueel­la. Lop­ut 67 seu­tukun­taa jaka­vat keskenään 25 %.

Mei­dän ongel­mamme on se, että paljon koulute­tu­ista nuoris­tamme suun­taa oikeisi­in suurkaupunkei­hin pitkin maail­maa, joten edes kepu­lais­ten ei kan­na­ta haaveil­la yliopis­tokaupunkien kasvun suitsimisesta.

Estetään asumisen hin­nan­nousu säännöstelyllä?

Jos muut­topainet­ta ei tas­apain­ote­ta asumisen hin­nal­la, se tas­apain­ote­taan jonoil­la. Ams­ter­damis­sa sosi­aaliseen asun­to­tuotan­toon on 15 vuo­den jono. Tukhol­mas­sa se on samaa luokkaa. Jos kaik­ki asum­i­nen olisi hin­tasään­nöstel­tyä eikä mitään pimeitä markki­noi­ta olisi, kaupun­ki taan­tu­isi. Ei tulisi mitään siitä, että uuden työn­tek­i­jän rekry­toimi­nen kestää yli kymme­nen vuot­ta. Jos se työvoima, jota kaupungis­sa eri­tyis­es­ti tarvi­taan, ei pysty ohit­ta­maan jonos­sa, on se sama kuin jos kaupun­gin kasvu kiellettäisiin.

Lisäk­si, jos asum­i­nen ei saisi mak­saa enem­pää, olisi myös vaikeaa löytää rahaa asun­tokan­nan kas­vat­tamiseen. Tähän kysymyk­seen palaan lopussa.

Niis­säkin kaupungeis­sa, jot­ka ovat panos­ta­neet sosi­aaliseen asun­to­tuotan­toon, on sen rin­nal­la vapaiden markki­noiden asun­tokan­ta. On pakko olla.

Sosi­aa­li­nen ja markki­nae­htoinen rinnan?

Euroop­palai­sis­sa teol­lisu­uskaupungeis­sa on per­in­teis­es­ti ollut halpo­ja vuokra-asun­to­ja teol­lisu­ustyöläisille omis­sa kaupungi­nosis­saan. Ne ovat olleet yhteiskun­nan tuki teol­lisu­udelle. Por­var­it ovat asuneet muualla.

On hyvin suosit­tua ajatel­la, että helpotamme asum­isti­lan­net­ta edes joidenkin kohdal­la rak­en­ta­mal­la kohtu­uhin­taisia asun­to­ja. Aja­tus on houkut­tel­e­va, mut­ta ei eri­tyisen tasa-arvoinen, kos­ka se saa samas­sa ase­mas­sa ole­vat henkilöt keskenään täysin eri­ar­voiseen ase­maan. Toinen saa hal­van asun­non ja toinen joutuu raadol­lisille markki­noille. Tästä poli­ti­ikas­ta kär­sivät eri­tyis­es­ti ne pieni­palkkaiset, jot­ka eivät onnis­tu ARA-asun­toa saa­maan, kos­ka hei­dän asumisku­lun­sa vas­taavasti kasvavat.

ARA-poli­tik­ka koki vaka­van kolauk­sen, kun ay-liik­keen omis­ta­ma VVO ja lähin­nä eläkey­htiöi­den omis­ta­ma Sato pani­vat sosi­aalisen asun­tokan­tansa lihoiksi.

Viime aikoina kas­va­va ARA-kan­ta on Helsingis­sä men­nyt enem­män kuin kokon­aan ulko­maalais­peräiselle väestölle, sil­lä syn­type­r­äi­sistä suo­ma­lai­sista näis­sä asun­nois­sa asuu aiem­paa harvem­pi. (Tämä tieto on peräisin kyseisessä sem­i­naaris­sa esi­in­tyneen Timo Kauppisen/THL kalvoista.) Tämän poli­ti­ikan seu­rauk­se­na ulko­maalaisväestö eris­tetään omi­in taloi­hin­sa ja omi­in kaupunginosiinsa.

Pien­i­t­u­loisia pitää raadol­lisil­la asun­tomarkki­noil­la avus­taa, mut­ta asum­is­tu­ki sopii tähän paljon parem­min kuin sama tuki seinien kaut­ta annet­tuna. Se kohdis­tuu huo­mat­tavasti parem­min tarpeen mukaan, se kohtelee kaikkia samas­sa ase­mas­sa asu­via samal­la taval­la ja kun­nioit­taa itse kunkin halua hakeu­tua asumaan sinne minne halu­aa. Ja sok­e­ri­na poh­jal­la. ARA-poli­ti­ik­ka edis­tää seg­re­gaa­tio­ta voimakkaam­min kuin yksi­tyiset vuokra­markki­nat yhdis­tet­tynä asum­is­tu­keen. Eikä tämä koske vain ulkomaalaisväestöä.

Asumisen korkean hin­nat tuot­ta­mat tulot on ohjat­ta­va asun­to­tuotan­non nopeuttamiseen.

Nyt suu­tu­tan sit­ten loputkin.

Emme voi mitään sille, että men­estyvis­sä kaupungeis­sa asum­i­nen on kallista. Yhden meno on kuitenkin toisen tulo. Kallis asum­i­nen syn­nyt­tää suuren tulovir­ran jon­nekin. Asumisen korkean hin­nat aiheut­tamia tulo­ja ei saa päästää vääri­in taskui­hin. Sen ei pidä men­nä Kojamolle eikä Satolle, ei raken­nus­li­ikkeille eikä ansiot­tom­i­na voit­toina min­un­laisille, jot­ka ovat onnis­tuneet osta­maan asun­non oikea-aikaises­ti. Eikä myöskään asuntosijoittajille

Asun­to­tuotan­non pul­lonkaula on toisaal­ta rak­en­tamiska­p­a­siteetin puute ja toisaal­ta pula sopivista ton­teista. Asun­to­tuotan­non pul­lonkaulo­ja pitää avar­taa. En puu­tu tässä siihen, kos­ka se ei kuu­lu osaamisalueisiini.

Toinen ongel­ma on puute kaavoite­tu­ista ja raken­nuskelpoi­sista ton­teista.  Se ei johdu siitä, että kaupungeil­la ei olisi varaa ostaa mustet­ta kaavoit­ta­jan kynään vaan siitä, ettei niil­lä ole varaa kaupun­gin kasvun tuot­tami­in investoin­tei­hin. Vuosi­na 2005–2015 asukaslu­vun kasvu tuot­ti Helsin­gin kaupungille inve­ston­ti­tarpei­ta noin 30 000 euroa uut­ta asukas­ta kohden. Kun yksi uusi asukas vei keskimäärin 40 k‑m², tarkoit­taa tämä, että kaupun­gin pitäisi saa­da raken­nus­maas­ta 750 €/k‑m², jot­ta kasvu rahoit­taisi itsen­sä. Mitä ilmeisem­min tuo 30 000 euroa/ asukas on sit­tem­min kas­vanut, kos­ka edullis­es­ti raken­net­ta­va tont­ti­maa on loppunut.

Kaupun­gin ei pitäisi antaa tont­ti­maas­ta mitään alen­nuk­sia, kos­ka ne eivät siir­ry asukkaille vaan jäävät raken­nus­li­ikkei­den kas­saan. Raken­nusle­hden mukaan raken­nus­li­ik­keet ovat tehneet kovaa katet­ta – yli 1000 €/k‑m² eri puo­lil­la Helsinkiä. Tämä tarkoit­taa, että kaupun­ki (ja VR) on antanut tont­te­ja aivan liian halvalla.

On san­ot­tu, että jos ton­tit ovat liian kalli­ita, rak­en­t­a­mi­nen tyre­htyy. Sik­si ne pitääkin huu­tokau­pa­ta. Huu­tokaup­pahin­ta on hin­ta, jol­la tont­ti menee kaupaksi.

Täysi hin­ta pitäisi saa­da siis kaikesta. Sik­si lopet­taisin älyt­tömät Hitas-arpa­jaiset enkä rak­en­taisi myöskään sosi­aal­ista asun­to­tuotan­toa, vaan tuk­isin pien­i­t­u­loisia asumistuella.

Kos­ka en halua rahan val­u­van myöskään Kojamolle enkä muille pörssiy­htiöille, panisin pystyy kaupun­gin oman vapaara­hoit­teisen asun­to­tuotan­non, jon­ka vuokrata­so olisi lähel­lä markki­navuokraa. Näin syn­nytet­täisi­in pitkäaikaisia vuokra-asun­to­ja ja tur­val­lisia asun­to­ja. Köy­hiä, työt­tömiä ja maa­han­muut­ta­jia ei tarvit­sisi asut­taa eril­lisi­in taloi­hin, vaan näis­sä kaupun­gin vapaa rahan vuokra-asun­nois­sa voisi asua ketä vain.

Kun nyt olen astunut kaikille muille varpaille, astun vielä omil­leni. Ostin vai­moni kanssa asun­non Kata­janokalta vuon­na 1997 ja myimme sen viime vuon­na kolminker­taisel­la hin­nal­la. Hin­nan nousus­ta ei ollut min­ulle mitään hyö­tyä, kos­ka uuden asun­non hin­ta oli nous­sut yhtä paljon.

( Juhana Var­tia­nen, ei tästä ei voi per­iä myyn­tivoiton veroa, kos­ka sil­loin asu­isin yhä Kata­janokalla. Vero pitää per­iä sit­ten, kun myyn­ti­hin­taa ei käytetä uuden ostamiseen. Mut­ta sil­loin se myös pitäisi per­iä. Nythän sen saa viedä verot­ta mukanaan Floridaan.)

Mut­ta me, jot­ka ymmär­simme ostaa asun­non ajois­sa, emme joudu mak­samaan asumisen kallis­tu­mis­es­ta. Ymmär­rän nuorem­pi­en ikälu­okkien katkeru­u­den. Pitäisi per­iä huo­mat­tavasti korkeam­paa kiin­teistöveroa, ei raken­nuk­ses­ta vaan ton­tista. Sil­loin tämä menisi sosi­aalis­es­ti oikeudenmukaisemmin.

Kaupungille täl­lainen asun­topoli­ti­ik­ka tuot­taisi huo­mat­ta­vat tulot, jot­ka pitäisi käyt­tää asun­to­tuotan­non huo­mat­tavaan nopeut­tamiseen. Asun­to­tuotan­non huo­mat­ta­va nopeut­ta­mi­nen on ain­oa toimi­va tie.

6 Asum­istuen sijas­ta korkeampia palkkoja

Ilman sosi­aal­ista asun­to­tuotan­toa ja asum­is­tukea pääkaupunkiseudul­la ei voisi elää kau­pan kas­san tuloil­la. Ei siinä kuitenkaan niin kävisi, ettei alueel­la olisi kaup­po­ja. Kau­pan myyjille pitäisi mak­saa korkeam­paa palkkaa. Jos näin tehtäisi­in, alim­mat palkat nousi­si­vat Helsingis­sä huo­mat­tavasti ja paljon työ­paikko­ja ja tuotan­toa siir­ty­isi muut­to­tap­pioalueille, mikä voisi tehdä hyvää alueel­liselle tas­apain­olle. Täl­lainen muu­tos olisi kuitenkin hyvin mon­isyi­nen enkä sik­si ehdo­ta kuin tämän tutkimista. Tämä olisi kuitenkin keino tasoit­taa asumisen hin­nan­nousua tuke­mal­la muun Suomen kehitystä.

Työt­tömiä ei kuitenkaan pidä karkot­taa muut­to­tap­piokun­ti­in, kos­ka sieltä he nyt ainakaan eivät työtä löytäisi.

 

= = =

Ai niin. Kos­ka keskusta­laiset tietysti taas mar­mat­ta­vat, että asum­is­tu­ki on tulon­si­ir­to Helsingille, niin sovi­taan, että asum­is­tuki­menot, siis ne kaik­ki, siir­retään kun­nan menoik­si. Sil­loinn kun­ta saisi myös joidenkin rajoi­tusten puittgeis­sa päät­tää asum­istuen säännöistä.

=  = =

Sit­ten on vielä kysymys seg­re­gaa­tion tor­jun­nas­ta ja asunaluei­den hin­to­jen eriy­tymis­es­tä. Niistä joskus toiste.