Kaupunkisuunnittelu

Wienin asuntopoliittinen ihme

Kun viimeaikoina on mainostettu paljon Wienin edullista asumista, laitan tähän luvun tekeillä olevasta kirjastani, jossa käsittelen sitä, miten tähän on päädytty. Lopussa on Mikko Särelätä saatu tieto, että asiat eivät itse asiassa ole Wienissä niin hyvin kuin luulemme.

Hinta- ja vuokrasäännöstelty asuminen on johtanut vaikeuksiin aina, kun kaupungin asukasluku on kääntynyt voimakkaaseen kasvuun. Kun hinnat eivät jousta, miukkuutta säädellään jonoilla ja jonotuksen hintaa pimeillä markkinoilla, kuten Tukholmassa on tapahtunut. Tästä on kuitenkin poikkeuksena Wien. Miten Wienissä on onnistunut se, mikä kaikkialla muualla on epäonnistunut?

Yksityisen maan konfiskoiminen

Wienin sosialidemokraattinen hallinto sääti vuonna 1922 kaupunkimaalle korkean kiinteistöveron, joka romahdutti maaomaisuuden arvon. Sen jälkeen kaupunki osti halvalla merkittävän osan yksityisestä maasta. Tämän jälkeen kaupunki on subventoinut asuntotuotantoa lainoittamalla sitä negatiivisella reaalikorolla. Kaupungin asukkaista 60 % asuu kaupungin vuokra-asunnoissa. Huomattakoon, että niihin eivät pääse kuin Itävallan kansalaiset ja vähintään kaksi vuotta Wienissä asuneet. Myös yksityiset vuokra-asunnot ovat vapaaehtoisesti sitoutuneet kohtuuhintaisiin vuokriin saadakseen kaupungin tarjoamaa edullista lainaa.

Voisiko tuollainen kaupunkimaan konfiskoiminen onnistua Suomessa vai törmäisikö se perustuslain omaisuuden suojaan? Suomessa kaupungilla on oikeus lunastaa maata asuntotuotantoon. Alunperin ajatuksena oli, että lunastaminen tapahtuisi raakamaan hinnalla, mutta tuomioistuimet ovat liu’uttaneet käytäntöä lakeja säätävältä eduskunnalta mitään kysymättä. Lisäksi monessa kunnassa ajatellaan, että lainsäädännön tarjoaminen keinojen käyttö on laitonta.

Wienissä kerätään kotitalouksilta ja yrityksiltä 0,5 prosentin tuloista asuntoveroa, jolla rahoitetaan asuntotuotannon subventointi. Kaupungille halvat asuntolainat eivät ole suuri kuluerä ainakaan tällä hetkellä, koska kaikki vakavaraiset eurooppalaiset kaupungit saavat markkinoilta hyvin halpaa lainaa.

Asukasluvun lasku ja nousu

Asuntopolitiikkaa on helpottanut erityisesti kaupungin asukasluvun pitkäaikainen alamäki. Vuodesta 1910 vuoteen 1990 Wienin kaupungin asukasluku aleni yli puolella miljoonalla asukkaalla, mutta kääntyi sen jälkeen ripeään kasvuun maailmanlaajuisen kaupungistumisaallon myötä. Tässä vaiheessa olisi luullut, että vuokrasäännöstely olisi johtanut samoihin ongelmiin kuin muissa kasvavissa kaupungeissa, mutta kaupunki pystyi vastaamaan kasvuun massiivisella asuntotuotannolla, jota kaupunki siis subventoi alihintaisilla lainoilla. Kiinnostavaa on, että Wienissä rakentamiskustannukset ovat selvästi alempia kuin Helsingissä.

Wienin tiivis kaupunkirakenne on avittanut asuntopolitiikan onnistumista. Monessa eurooppalaisessa kaupungissa asuntojen hinnat ja vuokrat keskustan tuntumassa ovat nousseet kohtuuttomasti, kun aiempaa selvästi useampi haluaa asua keskustamaisesti lähiöasumisen sijasta tai kuten Helsingissä, ratikkakaupungissa. Melkein koko Wien on kaupunkimaisen tiiviisti rakennettu ja kirjaimellisesti ratikkakaupunkia. Tämä helpottaa huomattavasti asuntomarkkinoiden tasapainoa. Vapaarahoitteinen asunto keskustassa on kalliimpi kuin laidoilla, mutta ero on huomattavasti pienempi kuin useimmissa muissa kaupungeissa.

Tuukka Saarimaa on arvostellut Wienin asuntopolitiikkaa siitä, että se ei paranna kaupunkilaisten taloudellista asemaa, koska mitä matalana vuokrana voitetaan, se vastaavasti korkeampina veroina menetetään.

Tavallaan Wienissä jaetaan verovaroin kerättyä rahaa perustulona kaupunkilaisille edullisten vuokrien muodossa. Onko tämän ”perustulon” sitominen asumiseen järkevää? Eikö ihmisten pitäisi saada käyttää sitä mihin haluavat? Oikeus tiettyyn perusasuntoon on samanlainen meriittihyödyke kuin terveydenhuolto ja koulutus, johon jokaisella on oikeus tuloihin katsomatta, mutta väljä tai muuten ylellinen asuminen vaikuttaa asialta, jota ei pitäisi tukea ohi muun kulutuksen.

Myös Helsingissä kaupunki omistaa huomattavan osan maasta. Siitä perittävä maanvuokra alentaa kuntaveroa liki kahdella prosenttiyksiköllä. Toisaalta Helsinki joutuu vastaamaan sellaisista infrastruktuuri-investoinneista, joista muualla vastaa valtio.

Huomattakoon, että Wienissä on päästy tilanteeseen, jossa asumiseen sidotulle pääomalle ei makseta korkoa tai reaalikorko on peräti negatiivinen. Kun valtiot ja kaupungit saavat lainaa hyvin edullisesti, tämän lainan välittäminen eteenpäin asumiseen vaikuttaa järkeen käyvältä. Tämä todella parantaa asukkaiden taloudellista tilannetta, koska tämä alentaa vuokria tavalla, joka ei edellytä korkeampaa verojen keräämistä. Yksityiset toimijat asuntomarkkinoilla ovat protestoineet Wienin asuntopolitiikkaa kohtaan ja valittaneet siitä EU-tuomioistuimeen pitämällä sitä laittomana valtion tukena.

Kun keskuspankki pitää yllä hyvin keveitä rahamarkkinoita edistääkseen taloudellista toimeliaisuutta ja investointeja, eikö asuntojen rakentaminen kasvaviin kaupunkeihin ole halvan keskuspankkiraha oikeaa käyttöä? Yksityisille sijoittajille ei nollakorko kelpaa tuotoksi, vaikka se kelpaakin keskuspankille. Tämän voisi Wienin asuntopolitiikasta kopioida, mutta se merkitsee suurta rakenteellista muutosta asuntopolitiikkaan.

Matalat rakennuskustannukset

Kerrostalon rakentaminen on Wienissä huomattavasti halvempaa kuin Helsingissä. Jos olisin kilpailuviranomainen, yrittäisin selvittää, miksi edullisia rakennusmateriaaleja ei tuoda Itävallasta Suomeen. Rakennuslehti tosin revitti uutisessaan, että rakennusliikkeet tahkoavat Helsingissä asunnoilla kohtuuttoman suuria voittoja.

Mutta, ei kaikki ole kultaa mikä kiiltää.

Mikko Särelä soitti ja halusi täydentää tietojani Wienin asuntotilanteesta. Asiat eivät ole siellä niin hyvin kuin on kerrottu.

Wienissä on myös vapaiden markkinoiden vuokra-asuntoja. Niissä vuokrataso on noussut viime aikoina viiden prosentin vuositahtiin – selvästi nopeammin kuin Helsingissä. Se siis ottaa vastaan niukkuuden, kun asukasluku kasvaa nopeasti.

Seinä on myös tulossa vastaan. Wienissä on rakennettu vuosittain vain 6 000 asuntoa, mikä ei ole missään suhteessa 30 000 asukasta lähenevään vuotuiseen väestönkasvuun. Joko pitkän väestön vähenemisen ansiosta kaupungissa on ollut tyhjiä asuntoja tai sitten asumisväljyys pienenee nopeasti. Tämä ei ennusta hyvää.

Tagged

56 thoughts on “Wienin asuntopoliittinen ihme

  1. Helsingin ja Wienin erot johtuvat väestö- ja elinkeinomaantieteellisistä ja historiallisista syistä. Aseman synnyttäminen ei ole toki ollut helppoa. Esim 1920-luvun sosialistikauden jälkeen käytiin Itävallassa sisällissota ja sen seurauksena äärioikeisto otti vallan ja lopulta Aatu mikä taas johti katastrofiin. Wien menettti molemmissa maailmansodissa valtavasti työikäisiä miespuolisia asukkaita ja joutui aloittamaan tyhjästä.
    Wienin asema yhtenä Euroopan johtavana kulttuuri- ja tiedekeskuksena ja kansainvälisten järjestöjen päämajana mahdollistaa sen että kaupungin “omille ” pikkuvirkamiehille löytyy tuettua asumista kun taas ulkomailta tulleiden suurituloisten on maksettava käypä hinta. Wienin maantieteellinen sijainti sekä se että se on sisämaankaupunki (koko Itävalta itse asiassa sisämaata) on johtanut siihen että raideliikenteeseen on voitu panostaa aivan eri tavalla kuin meillä koska kalliisiin merikuljetuksiin ja satamiin ei ole tarvittu panostaa. Asuminen OK-talossa kaupungin ulkopuolella on suurin piirtein saman hintaista kuin Helsingin seudulla mutta ei niin autoilusta riippuvaista kuin täällä.

    Helsingin kasvun ongelma on rikkinäisyys ja se että vajaakäytössä oleviin alueisiin ei ole voitu rakentaa kuin vasta pitkittyneiden riitojen kälkeen, osittain siksi että valtiokin pyrkii sanelemaan Helsingin maankäytöä. Itävallasta on voitu muodostaa liittovaltio koska se on keskellä vaurasta keski-Eurooppaa ja sen kaikki kolkat pärjäävät paremmin omillaan kuin Suomen eri osat, ja se osavaltio johon Wien kuuluu on saanut itse päättää asioistaaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. Wien on kaupunki, jonka asuntopolitiikka on hyvä tuntea ja josta on varmaan paljon opittavaa. Osmon kirjoituksessa oli tieto ja näkemystä. Se oli myös hämmentävän suurpiireiden faktojen osalta ja analyysissä oli aikamoisia loikkia ja aukkoja.

    Mitä Wienissä tarkkaan ottaen tapahtui 1920 -luvulla? Toivottavasti tuleva kirja valaisee enemmän. Hämmentävää on konfiskatorisen kiinteistöveron esittely hyväksyttävänä asuntopolitiikan keinona. Mitä se tarkoittaa ja ehdottaako Osmo sellaista Suomeen?

    Suomeen Osmo suosittelee asuntomaan lunastusta raakamaan hinnalla. Laki sallii sen, vieläpä viimeisten 7 vuoden aikainen arvonnousu korvauksesta leikaten. Vihreät ovat juuri nyt Helsingin suosituin puolue. Olisiko Helsingin pitänyt pakkolunastaa ja pitäisikö nyt? Mikseivät vihreät ehdottaneet? Onneksi Helsingillä on ollut muita tehokkaita keinoja raakamaan hankintaan.

    Joissakin toisissa kaupungeissa pakkolunastuksen käytölle olisi ehkä suurempaa tarvetta. Toisin kuin Osmo väittää, vika ei ole tuomioistuimissa, jotka olisivat määränneet liian korkeita lunastuskorvauksia, vaan kunnissa, jotka eivät ole halunneet käyttää oikeuttaan hankkia maata lunastamalla.

    Tiedoksi tämäkin: tuleva eduskunta joutuu käsittelemään ehdotusta lunastuslain muuttamiseksi, jossa lunastuskorvauksia halutaan nostaa nykyisestä täyden korvauksen takaamiseksi. Leikkauspykälä poistuisi ja korvaus olisi 25 % yli käyvän arvon.

    https://oikeusministerio.fi/artikkeli/-/asset_publisher/tyoryhma-ehdottaa-lunastuslain-korvausperusteiden-uudistamista

    Jos ehdotus toteutuu, ja ehdotus on monelta osin onnistunut, raakamaa tulee kallistumaan lähemmäs tonttimaan arvoa. Ehdotuksen vaikutuksia kuntien maanhankintaan voi olla vaikea ennakoida. Ehkä raakamaa tulisi jatkossa saattaa kiinteistöveron piiriin?

    Osmon kirjoituksessa on sekavuutta myös pääoman tuottovaateen osalta: ”… Wienissä on päästy tilanteeseen, jossa asumiseen sidotulle pääomalle ei makseta korkoa tai reaalikorko on peräti negatiivinen.” Miksi tuo on toivottavaa? Toisaalla Osmo kehuu: ” Myös Helsingissä kaupunki omistaa huomattavan osan maasta. Siitä perittävä maanvuokra alentaa kuntaveroa liki kahdella prosenttiyksiköllä.” Paljonko asunnoista ja asuntotonteista tulisi siis saada tuottoa pääomalle? Helsingin kaupunki hyväksyi äskettäin uudet tonttipolitiikan linjaukset, monin tavoin fiksut ja modernit. Kaupunginhallitus vaati kuitenkin erikseen selvitettäväksi tonttipääoman tuottovaateen. Me Osmon kanssa olemme kannattaneet nykyistä 4 prosentin nimellistä tuottovaadetta selvästi pienempää (efektiivistä) tuottovaadetta.

    Heitot konfiskatorisesta kiinteistöverosta ja negatiivisesta pääoman tuotosta eivät herätä luottamusta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Heitot konfiskatorisesta kiinteistöverosta ja negatiivisesta pääoman tuotosta eivät herätä luottamusta.

      Kumpaan, minuun vai Wieniin.? Tällainen maavero Wieniin säädettiin vuonna 1922 ja edelleen kaupunki laiunoittaa asuntotuotantoa yhden prosentin nimelliskorolla, mikä tarkoittaa negatiivista reaalikorkoa. Woit tarkistaa lähteistä.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Osmo Soininvaara: Kumpaan, minuun vai Wieniin.? Tällainen maavero Wieniin säädettiin vuonna 1922 ja edelleen kaupunki laiunoittaa asuntotuotantoa yhden prosentin nimelliskorolla, mikä tarkoittaa negatiivista reaalikorkoa. Woit tarkistaa lähteistä.

        Lähteet kelpaavat ja kiinnostavat. En sinänsä epäile tarinaa. Se mitä ehdotat Suomeen on tuntuu sekavalta eikä herätä luottamusta.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. Kilpailuviranomaisilla olisi tosiaan selvitettävää. Jos oikein muistan, Lemminkäinen oli mukana jo asfalttikartellissa ja itse en ainakaan epäile hetkeäkään etteikö samanlaisen kartellin mahdollisuus olisi olemassa myös talojen rakentamisen kohdalla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Jukkis:
      Kilpailuviranomaisilla olisi tosiaan selvitettävää. Jos oikein muistan, Lemminkäinen oli mukana jo asfalttikartellissa ja itse en ainakaan epäile hetkeäkään etteikö samanlaisen kartellin mahdollisuus olisi olemassa myös talojen rakentamisen kohdalla.

      Tätä kartellia kutsutaan Rakennusliitoksi, ja se on onnistunut lobbaamaan mm. aidat työmaiden ympärille ja pakolliset kulkukortit ja veronumero, jotta voidaan tehdä kaikki halvemman ulkomaisen tai, ooh, alle tes-palkkojen tekevien työntekijöiden käytön estämiseksi.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Krtek: Tätä kartellia kutsutaan Rakennusliitoksi, ja se on onnistunut lobbaamaan mm. aidat työmaiden ympärille ja pakolliset kulkukortit ja veronumero, jotta voidaan tehdä kaikki halvemman ulkomaisen tai, ooh, alle tes-palkkojen tekevien työntekijöiden käytön estämiseksi.

        Meinaat, että Wienissä rakentaminen on halvempaa kuin Suomessa, koska Wienissä harmaa talous on valloillaan rakennusbisneksessä? Tuo on kieltämättä yksi mahdollinen selitys sille, mutta onko sinulla mitään todistusaineistoa tukemaan tätä selitystä vai onko se vaan spekulointi osaltasi?

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      2. Jos osaa saksaa, löytää varsin helposti paljon uutisia rakennusalan korruptiosta ja laittomasta työvoimasta Wienissä.

        Satunnaisena englanninkielisenä esimerkkinä (jo melko vanha juttu):

        “suspicions of large-scale, organised social security and tax fraud in Austria, in particular in the construction sector.”
        “sub-employer does not actually pay any social insurance contributions, while the employees involved remain uninformed about this practice. Wages are paid – if at all – sparsely and in cash at the building site, without any receipts. No later than the work concerned is completed, the pseudo-company declares itself bankrupt.”

        https://www.eurofound.europa.eu/sr/publications/article/2003/controversy-over-organised-social-fraud-in-construction-industry

        https://kurier.at/chronik/oesterreich/aufgedeckt-so-arbeitet-die-baumafia-in-oesterreich/299.469.182
        https://derstandard.at/1256255805534/Millionenstrafe-moeglich-Illegale-Beschaeftigte-bei-Wiener-Baustelle

        Nämä ovat tietysti vain satunnaisia esimerkkejä, joilla ei voi todistaa ilmiön tilastollista vaikutusta rakentamisen hintoihin, mutta kyse ei selvästikään ole vain marginaalisesta ilmiöstä vaan aidosta huolenaiheesta.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. Osmo Soininvaara kirjoittaa:
    “Wienissä on myös vapaiden markkinoiden vuokra-asuntoja. Niissä vuokrataso on noussut viime aikoina viiden prosentin vuositahtiin – selvästi nopeammin kuin Helsingissä. Se siis ottaa vastaan niukkuuden, kun asukasluku kasvaa nopeasti.

    Seinä on myös tulossa vastaan. Wienissä on rakennettu vuosittain vain 6 000 asuntoa, mikä ei ole missään suhteessa 30 000 asukasta lähenetevään vuotuiseen väestönkasvuun. Joko pitkän väestön venehemisen oansiosta kaupungissa on ollut tyhjiä asutoja tai sitten asumisväljyys pienenee nopeasti. Tämä ei ennusta hyvää.”

    Jos asukasluku kasvaa nopeasti ja vuokrataso on noussut viiden prosentin vuosivauhtiin niin tämähän tarkoittaa että asuntoja pitäisi rakentaa enemmän. Samaan aikaan helsingissä: “Tilastokeskuksen tietojen mukaan [vuoden 2018 lopulla] hintojen nousu oli ripeää varsinkin lähellä keskustaa, kalleusalueilla 1 ja 2, joissa hinnannousu oli keskimäärin 4,7–4,8 prosenttia. Kauempana keskustasta hinnannousu oli maltillisempaa keskimäärin 2,7–2,8 prosenttia.” (https://www.hs.fi/kaupunki/art-2000006010250.html)
    Eli Wienin tilanne on huono, mutta eipä Helsinkikään erotu erityisemmin edukseen. Tosin mielenkiintoista miten harvaan rakennetussa Helsingissä onnistutaan tällaiseen hinnanousuun, Wienissä voin uskoa että maasta ainakin jossain vaiheessa alkaa olla pulaa jos ei vielä nyt ole.

    Muuttoliikkeen suuruudesta, onko 30 000 asukasta/vuosi näiden uusien asukkaiden “vika” jota pitää koittaa kontrolloida rajoittamalla tai kieltäytymällä rakentamasta asuntoja? Jos kaupunkiin virtaa paljon uusia asukkaita ja tämä koetaan ongelmana on ehkä syytä pohtia mistä tämä johtuu, eivät ihmiset sattumanvaraisesti muuta paikasta toiseen. Suomessakin muuttoliike aika koherentisti keskittyy muutamaan kasvukeskukseen ja kyse on tuskin mistään “sopuli-ilmiöstä” missä ihmiset ajatuksetta seuraavat toisiaan. Syy on todennäköisesti jossain laajemmassa kansantaloutta koskevassa dynamiikassa.

    Jos asuntojen hintataso nousee muuttovoiton tai minkä tahansa muun syyn takia nopeammin kuin inflaatio niin eikö olisi parempi koettaa hidastaa tätä prosessia kaikin keinoin sen sijaan että pistetään päätä pensaaseen?
    Oma mielipiteeni on että asuntopula ja kallis asuminen häiritsee talouden toimintaa kokonaisuudessaan, ja heijastuu myös ikävästi vaadittuun sosiaaliturvan tasoon.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. Wienin vuokra-asuntoihin pääsevät vain Itävallan kansalaiset ja kaksi vuotta Wienissä asuneet? Missä asuvat turvapaikan hakijat ja saaneet? Eu kansalaiset? Ja miten tuo kahden vuoden taksvärkki hoituu? Onko erityisiä välikauden asuntoja joissa ehtoa voi suorittaa? Ja onkohan niin että jos lapsena asuu Wienissä perheessä, tuo ehto toteutuu sutjakasti?

    Systeemi vaikuttaa luovan sangen yhtenäistä ja samanmielistä kunnallista vuokra-asumista. Varmaankin laadukasta ja ylläpidoltaan edullista.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Osmo Soininvaara: Ymmärtääkseni kuitenkin heitäkin koskee tuo kahden vuoden asuminen Wienissä – ainakin jotain pakolaisryhmää.

        Mielenkiintoinen sivusto tuo. Tuo kahden vuoden asumisaika täytynee hoitaa varmaan kaikkien. Näkyi sivulla tieto että ’Sozialwohnung’in tavanomainen jonotusaika on 1,5 vuotta. Liekö sitten harkintaa kuten kait Suomessa ja pakolaisilla etusija….

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. > Asuntopolitiikkaa on helpottanut erityisesti
    > kaupungin asukasluvun pitkäaikainen alamäki.

    Olkiko tuo väkiluvun aleneminen itse aiheutettua vaiko yleinen trendi?

    — Mihin muuttivat ne miljoonat ihmiset, jotka muutoin olisivat muuttaneet Wien’iin?
    — Tulivatko he onnellisemmaksi siellä (muualla) kuin mitä olisivat olleet suurkaupunki-Wienissä? Jonnekinhan kasvava väestö hakeutui.
    — Vai jäivätkö nuo miljoonat ihmiset lopulta kokonaan syntymättä?

    Ehkä sosialismi sittenkin on ratkaisu maailman liikakansoittumiseen! Eivät alati kasvavat suurkaupungit.

    > aiempaa selvästi useampi haluaa asua
    > keskustamaisesti lähiöasumisen sijasta

    Tämä näyttäisi olleen trendi myös ennen vuotta 1910. Täältä löytyy Wiennan grafiikka vuodesta 1750 alkaen.
    https://www.wolframalpha.com/input/?i=vienna+austria+population+history
    Pelkkä grafiikan kuva tästä linkistä.

    > Onko tämän ”perustulon”
    > sitominen asumiseen järkevää?

    Mielestäni asumistuki pitää olla henkilökohtainen ja asumisen muodosta tai laadusta riippumaton. Siis perustulon määrään lasketaan [80%] henkilön maksimaalisesta asumistuesta. Loput [20%] kuuluu asunnon omistajalle eikä sitä voida muille maksaa. Nykyäänhän kaikki [100%] asumistuesta kuuluu sijoittajalle.

    Jos joku arvostaa esimerkiksi kollektiiviasumista enemmän kuin laki ja KELA sallii, ei häntä pitäisi rangaista henkilökohtaisesta valinnasta alentamalla asumistukea. Tai, jos vaikkapa haluaa asua metsässä, hänellekin kuuluu täysi asumistuki. Onhan kollektiiviasuja valinnallaan vapauttanut “normin mukaisen” asunnon (johon hänellä siis olisi ollut oikeus) jonkun muun käyttöön ja tällä tavalla helpottanut kaupungin asuntotilannetta.

    — Tarkemmin sanottuna. Asuipa henkilö tai ei, tai asuipa missä tahansa, hänelle maksetaan perustulona [80%] maksimaalisesta asumistuesta ja sen päälle [20%] korvamerkittynä ostosetelinä, jolla voi maksaa vuokraa sijoittajalle, jos sellainen on.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. K-Veikko:

      Olkiko tuo väkiluvun aleneminen itse aiheutettua vaiko yleinen trendi?

      — Mihin muuttivat ne miljoonat ihmiset, jotka muutoin olisivat muuttaneet Wien’iin?
      — Tulivatko he onnellisemmaksi siellä (muualla) kuin mitä olisivat olleet suurkaupunki-Wienissä? Jonnekinhan kasvava väestö hakeutui.
      — Vai jäivätkö nuo miljoonat ihmiset lopulta kokonaan syntymättä?

      Maailmansodat vähesivät tuntuvasti väkilukua.
      Myöhemmin tapahtui muuttoa (Länsi-) Saksaan jossa parempi työllisyystilanne.
      Lapsia jäi myös syntymättä maailmansotien jälkeen koska miehistä oli pulaa.
      Jotain rajansiirtoja myös tehtiin 2. maailmansodan molemmin puolin. Kaupunki sekä kasvoi että kutistui maantieteellisesti

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Wien oli ensimmäisen maailmansodan päättymiseen saakka 50 miljoonan ihmisen Itävalta-Unkarin pääkaupunki. Sodan jälkeisen Itävallan väkiluku oli vain 6,5 miljoonaa. Kahden miljoonan asukkaan Wien oli liian suuri Itävallan tarpeisiin.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    2. Kerrostalon rakentaminen on Wienissä huomattavasti halvempaa kuin Helsingissä. Jos olisin kilpailuviranomainen, yrittäisin selvittää, miksi edullisia rakennusmateriaaleja ei tuoda Itävallasta Suomeen. Rakennuslehti tosin reivtti uutisessaan, että rakennusliikkeet tahkoavat Helsingissä asunnoilla kohtuuttoman suuria voittoja.

      Mikä rakennusmateriaali kannattaisi taloudellisesti laivata tänne. Suurina määrinä. Hiekkaa, soraa, puuta? Työvoima tuodaan jo.

      Voisi kokeilla tuunata säätelykeinoja:

      1) Helsingissä on rakentamisen kustannuksia nostavia normeja jos jonkinlaista. Vaikka esteettömyysmääräykset uusissa kerrostaloissa. Könkkölän -rauha hänen muistolleen- monista hienoista saavutuksista tämä on tullut maksamaan sivullisille mielestäni vähän enemmän kuin kukaan haluaisi ajatella. Ymmärtääkseni millainen kuva poliittisilla päättäjillä voisi olla esteettömyyden rakentamiskustannuksista kerrostalossa, vilkaisin ympäristöministeriön raporttia 27 (2014). Kiva, suppea paperiharjoitus, mutta esittää onnettoman ruusuisen kuvan.

      2) Pakotetaan uudisrakentamisessa asuntoja isommiksi (vähemmän yksiöitä, enemmän perheasuntoja, isompia neliömääriä tms.) Kyllä ne rakentajan katteet sillä rapisevat 🙂 Kirjoittikos HS, että asuminen Wienissä on paitsi halvempaa myös väljempää?

      Kaupungin omassa asuntotuotannossa osattaisiin ehkä vastata siihen, mikä täällä maksaa?

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. Wienissä on edullista asua koska asuntosijoittajia ja rakentamisen osapuolia (materiaaliteollisuutta, suunnittelijoita, rakennusliikkeitä, tonttirahastoja jne.) ei ole päästetty ryöstämään asumista eli yhtä keskeistä perustarvetta. Suomi on toisen äärilaidan irvikuva valtavan suurine asumistukimenoineen ja Kojamoineen. Ja aika moni on keskusta-asunnollaan Helsingissä vaurastunut niin ettei töitä tarvitsisi tehdä.

    Toivottavasti käsittelet kirjassasi vuokra-asuntomarkkinoita laajemminkin Länsi-Euroopan osalta, jossa jonkinlainen vuokrasääntely on enemmän pääsääntö kuin poikkeus. Kohtuullisen hyvin toimivia on muitakin kuin Wien.

    Raakamaan pakkolunastamiseenhan ei ole Helsingissä mitään tarvetta kun kaupunki omistaa jo lähes kaiken rakentamattoman maan.

    Helsingin kaupunki hyötyy merkittävästi nykytilanteesta. Kaupunki pitää tonttien myyntihinnat ja vuokrat korkealla maksimoidakseen tulonsa. Tämä politiikka kaatuu koko maan veronmaksajien maksettavaksi kun Kela hoitaa asumistuet valtionverotuksesta. Kun OS:n mukaan näillä tonttituloilla saadaan kuntavero 2% alemmaksi, niin siitä taas hyöty valuu yksinomaan hyvätuloisille. Mutkat suoriksi oikoen asumisen tuet valuvat Helsingissä paitsi asuntosijoittajille niin myös hyvätuloisille alennetun kuntaveron kautta.

    Kiinteistöverotus on Suomessa kiristynyt mutta on edelleen monia muita länsimaita kevyempää. Erityisen kevyttä se on suhteessa asuntojen arvoon juuri Helsingin ratikkakaupungissa. Satunnaisotannalla otin vertailuun omalla tontilla olevan kerrostalon Kannelmäestä ja Siltasaaresta. Molemmissa kiinteistövero on noin 6 euroa/m2/vuosi. Siltasaaressa asuntojen neliöhinta on kuitenkin noin kaksinkertainen. Niinpä kiinteistöjen verotusarvot pitää ratikkakaupungissa tuplata jotta päästään ajan tasalle ja reiluuteen asiassa.

    Rakentamiskustannukset Itävalta vs. Suomi:
    http://www.ym.fi/fi-FI/Ajankohtaista/Suomessa_opittavaa_Itavallan_asuntoraken

    Miksi Wienissä asutaan halvalla: http://www.is.fi/taloussanomat/art-2000006050923.html

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. vk:

      Miksi Wienissä asutaan halvalla: http://www.is.fi/taloussanomat/art-2000006050923.html

      Kiitos tästä artikkelista. Lopussa on mielenkiintoinen lause:

      “Rautaesiripun kaatumisen jälkeen 1990-luvulla Wieniin kohdistui kova asuntokysyntä. Tuolloin kaupunki osti aktiivisesti maata. Tänä päivänä se näkyy esimerkiksi siten, että kaupunki voi myydä tontteja edullisesti rakennuttajille.”

      Heillä Wienissä on siis selvästi erilainen logiikka toiminnassaan, Helsingissä tonttimyyntiä ja -vuokraamista käytetään ymmärtääkseni ensisijaisesti tulonlähteenä kaupungille.

      Myös tämä artikkeli voi olla kiinnostava:

      http://www.stat.fi/tietotrendit/artikkelit/2018/asumistuet-selvassa-kasvussa-viimeiset-kymmenen-vuotta/
      Ja tuosta erityisesti tämä kohta:
      “Asumismenojen kalleudesta johtuva tuen tarve taas on itsessään oire markkinoiden epätasa­painosta, johon voidaan vaikuttaa pikemminkin tarjontaa lisäävillä toimilla kuin tässä tarkasteltujen kysyntä­tukien avulla.”

      Tämän pitäisi olla aika selvää kenelle tahansa jolla on jokin perusymmärrys markkinataloudesta.
      Kuten aikaisemmassa kommentissani peräänkuulutin, jos kysyntä ylittää tarjonnan niin sitten tulee rakentaa lisää asuntoja. Tai sitten ohjata kysyntä muualle, mutta kieltäytyminen toimimasta eli lisäämästä asuntotarjontaa ei poista markkinoiden epätasapainoa.

      Se että kunta/kaupunki kontrolloi kaavoitusta tarkoittaa että kunnan/kaupungin tulee olla aktiivinen toimija rakentamisessa ja asuntomarkkinoilla tavalla tai toisella, muuten markkinat eivät toimi. Nyt Helsinki puoliksi panttaa tontteja ja kaavoittaa laiskasti ja harvasti eikä täydennysrakenna. En viitsisi edes mainita kuinka irvokkailta siirtolapuutarhat metro- ja juna-asemien lähellä (~ <= 20-25 min keskustaan julkisilla) näyttävät samaan aikaan kun asuntojen hinnat nousevat 4% vuodessa.
      Jos Helsinki ei lopeta markkinoiden tahallista jarruttamista ja kuristamista toimillaan tulisi harkita esimerkiksi kaavoituksen vapauttamista toimimaan jollain muulla mekanismilla tai luovuttaa se jollekin vastuullisemmalle osapuolelle.

      Vaihtoehtoisesti asianosaisten vitkuttelua voisi ehkäistä siirtämällä asumistuet kuntien ja kaupunkien itse maksettavaksi, luulisin että Helsinkikin heräisi aktiivisempaan asuntopolitiikkaan kun sen menot uhkaisivat kasvaa yli miljardilla eurolla vuodessa.

      Rakentamiskustannukset ovat asia erikseen. Kuitenkin tämä artikkeli, johon Osmo ilmeisesti viittasi päivityksessään, on aika vahva todiste markkinahäiriöstä tai jonkinlaisesta kartellista, olettaen että tiedot pitävät paikkaansa. Jos markkinoilla olisi toimiva kilpailutilanne ei pitäisi olla mahdollista että voitot nousevat näin suuriksi.

      https://www.rakennuslehti.fi/2019/04/uusissa-asunnoissa-huimat-katteet-helsingissa-rakentajien-voitot-jopa-useita-tuhansia-euroja-neliolta/

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  8. Joko kuntien oikeus maanomistukseen tulee kieltää muilta kuin julkisten rakennusten osalta tai kaavoitusmonopoli tulee purkaa. Toimivat markkinat ovat kuluttajalle, tässä tapauksessa asukkaalle paras turva kohtuulliseen hintatasoon.

    Tämän jutun perusteella voi todeta, että minkään sortin sosialisteja ei kannata koskaan päästää valtaan. Ne ovat aina sinun taskuillasi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  9. Kun valtiot ja kaupungit saavat lainaa hyvin edullisesti, tämän lainan välittäminen eteenpäin asumiseen vaikuttaa järkeen käyvältä.

    Tästähän olet aiemminkin kirjoittanut sanoen, että valtiolla ja kunnalla on suhteellinen etu omistamisessa, koska saavat halpaa lainaa. Toisaalta, mulle ei ole ihan selvää, että se tarkoittaisi etua nimenomaan etua asuntojen omistamisessa. Eikö valtioiden ja kuntien pikemminkin kannattaisi sijoittaa indeksirahastoihin lainarahalla?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  10. Wienin asunnontuotannosta puhuttaessa pyytäisin ottamaan yhteyttä faktojen tarkistamiseksi ja oikean tiedon saamiseksi:
    GBV =
    Österreichischer Verband Gemeinnuetziger Bauevereinigungen – Revisionsverband,
    Austrian Federation of Limited-Profit Housing

    Liittoon kuuluu noin 190 ns. yleishyödyllistä rakennusfirmaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  11. Edullisen asumisen suurkaupunkeja tuntuu yhdistävän se, että niissä on runsaasti vanhaa rakennuskantaa ja asukasmäärä on alempi kuin huippuvuosinaan. Tästä voisi tehdä ihan vain kysyntään ja tarjontaan perustuvia olettamuksia siitä, miksi hinnat eivät ole nousseet. Kasvavissa kaupungeissa, joissa rakennuskanta on suurelta osin uutta ja kysyntä suurempaa kuin tarjonta, hintojen nousu ei yllätä. Esim. Wienissä ja Berliinissäkin edullisuuden aika näyttää olevan pian ohi, jos ja kun kasvu jatkuu tarpeeksi nopeana.
    Ehkä loppujen lopuksi ei ole niin väliä, harrastetaanko vuokrasääntelyä vai maksetaanko asumistukea ja toimiiko kaupunki vai yksityinen rakennuttajana… Samaan lopputulokseen voidaan päästä kummallakin tavalla – ja molemmissa tavoissa tuen suuruuden oikean tason määrittäminen on yhtä vaikeaa. Asiaan liittyy myös poliittinen ulottuvuus: Wienissä on kunnallisesti haluttu tukea vuokra-asumista kun taas Suomessa on valtiollisesti haluttu tukea omistusasumista.
    Siihen, miksi rakentaminen Suomessa on niin kallista, on kyllä syytä paneutua. Koko kaavoituksen, suunnittelun ja rakentamisen prosessi on joskus hyvinkin raskas ja ehkä kilpailukin eri tasoilla voisi toimia paremmin…

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Ville:Suomessa on valtiollisesti haluttu tukea omistusasumista

      Tällä valtiollisella politiikalla on selkeä yhteys suomalaisten pyrkimykseen säilyä itsenäisenä: Jokaisella on ollut oma koti (uskonto ja isänmaa) puolustettavana.

      Miten Wienissä kävi? Kun se omaksui sosialistisen politiikan, vei kansalaisilta oman kodin ja teki heistä vuokralaisia, joutuiko se sen jälkeen ulkomaisten voimien armoille riepoteltiinko kaupunkia ja jaettiinko sitä mielin määrin ulkomailla tehtyjen päätösten mukaisesti.

      Ajat ovat muuttuneet. Enää ei lähdetä puolustamaan omaa kotia, jos siitä ei makseta riittävän hyvin, palkka-armeija. Ja toisekseen se oma kotikin on jo myyty ulkomaisille sijoitusrahastoiee, että se siitä. Jotenkin koemme, että ulkomaille tehdään Suomen osalta parempia päätöksiä kuin täällä kotimaassa.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  12. Suomalainen rakennusteollissuus on monisairas ala. Ensinnäkin kilpailu on ulkomaisten tytäryhtöiden varassa, jolloin heillä ei ole myöskään täällä kovin kummallista kehityspanosta. Lisäksi ala on lamoissa karsinut houkuttauutensa yliopisto- ja amk-tasoilla 90-luvulta lähtien, mikä näkyy rekrytoinneiisa ja kotimaisessa osaamisessa ja johtamisessa.

    Itse kotimaisen korjausrakentamiseen erikoistuneen pörssiyhtiön uhrina selvisi, että alalla itsellään ei ole tarvetta osaamiselle eikä kilpailulle. Kyntyntää on ilmeisesti vaikka touhu olisi käysin kädetöntä. Pienelläkin laatupanostuksella heidän oma tuottavuutensa paranisi ja sähläyksestä johtuva hukka vähenisi 5 – 15% helposti. Laatujärjestelmiä on, mutta niitä ei viitsitä käyttää.

    Pahinta on, että kukaan ei välitä. Käytännössä tili tehdään puhumalla, pitkillä viivästyksillä ja kieroilulla YSE:n aukkojen avulla. Ei millään muulla alalla asiakkaita voi kohdella niin paitsi hoivakodeissa. Vain rahalliset seuraukset merkitsevät, eivät AVI:n huomautukset tai muu vastaava. Ilmeisesti taloyhtiöt ja kunnat ovat helppoja uhreja. Lisäksi pienemmissä sarjakonkurssiyrityksillä toimivien veijareiden kanssa konkurssiasiamiellä olisi työsarkaa ja lainsäädäntö on lepsua.

    Rakennusala on ollut ongelmissa sen 30 vuotta ja itse sieltä suosta he eivät nouse. Olisiko VaKe:n rahoitettava “uusi rakentaja”, jossa toimittaisiin kuten kilpailluilla aloilla toimitaan? Rakenniusalan YSE sopimusehdoissa on kuntien siirryttävä 20 vuoden takuuaikaan ja kiinteistöjen vaatimiseen panteiksi takuun maksamiseksi. Ehkä sitten enään ei tehdä homekouluja.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Nn:
      Mikä on asuntojen laatu Wienissä?

      Millainen on energiatehokkuus ja sähköturvallisuus jne? Saako halvalla hyvää?

      Hesarin aiemman artikkelin ja sen kommenttien (Wienissä asuneiden suomalaisten) mukaan lämmityksestä joutuu ainakin vanhoissa taloissa maksamaan erikseen ja se voi talvisin olla aika huomattava summa vuokran päälle.
      Keittiöiden kalusteet eivät myöskään kuulu asuntoon kiinteästi.
      Entisaikoina joutui kuulemma puhelinliittymää jonottamaan montakymmentä vuotta, eli käytännössä asuintalon porrashuoneessa oli yhteinen puhelin. Tätä ongelmaa ei tietenkään ole enää. Sen panin tosin huomioon että metrossa ja maanalaisissa tiloissa kännykkäverkoilla ei ollut peittoa!
      Wienin suosio esim ulkomaalaisten keskuudessa perustunee vanhanajan charmiin sekä siihen että kaupungin kulttuurielämä on vähintään samalla tasolla kuin Pariisin, Rooman tai Berliinin, ja hintatason edullisuuteen ja siihen että välimatkat niin Välimerelle kuin Alpeille on muutama tunti. Jos itse pitäisi valita jokin muu eurooppalaien pääkaupunki missä asua kuin Helsinki (sillä koulutuksella ja kielitaidolla mikä nyt on) niin valitsisin todennäköisesti Wienin ja Kööpenhamina olisi seuraava.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  13. SRV 2018: Tulos ennen veroja oli -37,3 M€, -3% liikevaihdosta-> Ei ollenkaan osinkoa. Nettovelkaantumisaste 121,1%. Luvut “kriisiyhtiöluokassa”.
    YIT hiukan parempi: voitto ennen veroja 2018 59.1M€, kuitenkin vaivaiset 1.5% liikevaihdosta, velkaantumisaste 53.6%.
    ->rakennusliikkeiden voitot ei selitä kustannustasoa. Päinvastoin, rakennusyhtiöt ovat tukeneet rakentamisen edullisuutta “talkoohengessä”. Helsinginkin lienee syytä varautua, että rakentajia poistuu markkinoilta toiminnan kannattamattomuuden takia. Jos rakentamisen kustannustaso-ongelma olisi minun ratkaistavana, niin etsisin syitä seuraavaksi sääntelystä ja veroasteesta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Rosmo Jos rakentamisen kustannustaso-ongelma olisi minun ratkaistavana, niin etsisin syitä seuraavaksi sääntelystä ja veroasteesta.

      Yksi merkittävä asia on myös rakennustuotteiden tuotannon hukka: valmistetusta betonista puolet ja korjatusta puusta ehkä 10% saadaan hyödynnettyä rakentamisessa. Tämän lisäksi suunnittelussa sekä työmaalla tapahtuu virheitä ja vahinkoja, joita korjataan, jolloin aikataulut venyvät ja työn tehokas organisointi kärsii.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    2. Rosmo: SRV 2018: Tulos ennen veroja oli -37,3 M€, -3% liikevaihdosta-> Ei ollenkaan osinkoa. Nettovelkaantumisaste 121,1%. Luvut “kriisiyhtiöluokassa”.
      YIT hiukan parempi: voitto ennen veroja 2018 59.1M€, kuitenkin vaivaiset 1.5% liikevaihdosta, velkaantumisaste 53.6%.
      ->rakennusliikkeiden voitot ei selitä kustannustasoa. Päinvastoin, rakennusyhtiöt ovat tukeneet rakentamisen edullisuutta “talkoohengessä”. Helsinginkin lienee syytä varautua, että rakentajia poistuu markkinoilta toiminnan kannattamattomuuden takia. Jos rakentamisen kustannustaso-ongelma olisi minun ratkaistavana, niin etsisin syitä seuraavaksi sääntelystä ja veroasteesta.

      Suurimpien gryndereiden tulosta painaa oma tyhmyys edellisen laman aikana. Kaikki omat työntekijät potkittiin pois ja korvattiin alihankkijoilla, ja nyt kun alalla on käytännössä täystyöllisyys poispotkitut duunarit ottavat yrittäjinä omansa takaisin. Rakennusalan alihankkijat tekevät ihan käsittämättömän hyvää tulosta; suurimman osan tiedot eivät ole julkisia, mutta esimerkiksi työkoneita vuokraava pörssiyhtiö Ramirent teki viime vuonna 106,8 miljoonan euron tuloksen 711 miljoonan liikevaihdolla.

      Noin yleisemmin rakentamisen hintatason näkee katsomalla uusien asuntojen myyntihintoja Helsingin ulkopuolella. Oulusta saa uuden kerrostaloasunnon vuokratontilla 2500 eurolla neliö, ja vaikka Helsingissä maaperä, pysäköintinormi, tiukemmat vaatimukset julkisivujen osalta ja kalliimpi työvoima nostavatkin hintaa, eivät rakentamiskustannukset Helsingissäkään nouse millään 4000 euron yli asuinneliöltä. Kyllä siitä katetta rakentajille jää jos kaupungin poliitikkojen päättämä “käypä hinta” tontista on 1400 euroa neliö ja myyntihinta 8000.

      Isoin syy rakentamisen kalleuteen Suomessa on ihan perinteinen kilpailun puute. Rakentamisen prosessit aikatauluttamisen ja mittatarkkuuden osalta ovat ihan kehitysmaatasolla, ja rakennusosakaupassa on paljon paikallisia monopoleja. Keski-Euroopan keskellä sijaitseva Wien on kilpailullisesti ihan toisessa asemassa kuin Helsinki.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Kilpailun puute rakentamisessa on epäuskottava pääasialliseksi selitykseksi. Sijoittaja/projektinjohtotasolla osoitin sen vääräksi aikaisemmassa kommentissani. Alihankkijoita on paljon->kartellin muodostaminen on hankalaa. Jos alihankkijoista on pulaa, niitä ilmestyy ketterästi lisää, mikäli ahneus ei ole maailmasta kadonnut. Kuitenkin: Helsinki-Oulu esimerkkisi on ihan mielenkiintoinen->kilpailun edellytyksiä pitää jatkuvasti valvoa ja kohentaa. Sääntelyn kanssa pitää olla tarkkana, ettei käy kuten finanssi- ja lääketeollisuudessa, joissa vain hyvin pieni määrä suurimpia selviää sääntelytaakasta ja sitäkautta vapaan kilpailun hyödyt jäävät pieniksi.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      2. Rosmo:
        Kilpailun puute rakentamisessa on epäuskottava pääasialliseksi selitykseksi. Sijoittaja/projektinjohtotasolla osoitin sen vääräksi aikaisemmassa kommentissani. Alihankkijoita on paljon->kartellin muodostaminen on hankalaa. Jos alihankkijoista on pulaa, niitä ilmestyy ketterästi lisää, mikäli ahneus ei ole maailmasta kadonnut. Kuitenkin: Helsinki-Oulu esimerkkisi on ihan mielenkiintoinen->kilpailun edellytyksiä pitää jatkuvasti valvoa ja kohentaa. Sääntelyn kanssa pitää olla tarkkana, ettei käy kuten finanssi- ja lääketeollisuudessa, joissa vain hyvin pieni määrä suurimpia selviää sääntelytaakasta ja sitäkautta vapaan kilpailun hyödyt jäävät pieniksi.

        Kilpailun puute on lähinnä rakennuttajapuolella, ja siihen on paljon syitä. Kaupungit luovuttavat tontteja liian suurina kokonaisuuksina jolloin vain muutamalla toimijalla on mahdollisuus edes osallistua tarjouskilpailuun; verotus suosii omistusasumista, mikä heikentää pitkäjänteisen kiinteistösijoittamisen houkuttelevuutta ja poistaa siten markkinoilta potentiaalisia rakennuttajia; ja on joukossa ihan perinteistä suhmurointiakin, esim. tämä HIFK:n hallihankkeen yhteydessä “käypään hintaan” luvuotettavaksi suunniteltu muutama kortteli parasta rakennusmaata, tai uuden Arkkitehtuuri- ja Designmuseon rahoitusmuodoksi kaavailtu vastaavanlainen järjestely.

        Rakennuttajapuolelta puuttuva kilpailu heijastuu rakentamiseenkin. Juuri rakennuttamisen kilpailun puute mahdollisti rakentamisen täyden pysähtymisen viime laman aikana, vaikka asuntojen hinnat eivät Helsingissä missään vaiheessa lähteneet kunnolla laskuun. Tällainen valtava suhdanneherkkyys lisää koko rakennusteollisuuden riskitasoa ja johtaa tilanteisiin, joissa tuotantokapasiteetti loppuu kesken heti kun rakentaminen pääsee taas vauhtiin, mutta lisäkapasiteettiin ei uskalleta investoida kun merkit seuraavasta rakentamisen pysähtymisestä on jo ilmassa. Jos rakennuttamisessa olisi riittävästi kilpailua ei suhdannevaihtelu olisi niin jyrkkää, ja koko ala olisi terveemmällä pohjalla.

        Itse myös pyrkisin korottamaan kiinteistöveroa nykyisestä, ja sitoisin verotusarvot markkinahintaan. Tällä olisi ainakin kahdenlaisia vaikutuksia: ensinnäkin rakennuttamisesta tulisi halvempaa kun tonttiin ei rakennusaikana sitoutuisi niin suurta pääomaa kiinni, ja toisaalta kaupunkien kannustimet kaavoituksen suhteen olisivat terveemmät jos investoinnit maksaisivat itsensä takaisin kaikkien kiinteistöjen arvonnousun kautta, sen sijaan että vain kaupungin itsensä omistaman maan arvonnousu voidaan laskea investoinnin hyödyksi kunnan taloudessa.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      3. arkkitehti: Juuri rakennuttamisen kilpailun puute mahdollisti rakentamisen täyden pysähtymisen viime laman aikana, vaikka asuntojen hinnat eivät Helsingissä missään vaiheessa lähteneet kunnolla laskuun.

        Viime laman aikaan elvytettiin reilusti nimenomaan asuinrakentamisella, se varmaan selittää mikseivät asuntojen hinnat laskeneet vaikka rakentaminen muuten romahti:

        https://asuminenhelsingissa.fi/fi/content/katsaus-rakentamiseen-nelj%C3%A4nnesvuosittain

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      4. Oulusta ei saa itse kaupungin alueelta 2500€/m2 hinnalla yhtään mitään, eikä varsinkaan uutta. Hiiroisessakin, n 6km päässä keskustasta, uusi kerrostalo vuokratontilla maksaa noin 3000€/m2.

        Noin 2500€ neliöhintoja alkaa löytymään kehyskunnista, Haukiputaalts yms.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      5. Syltty:
        Oulusta ei saa itse kaupungin alueelta 2500€/m2 hinnalla yhtään mitään, eikä varsinkaanuutta. Hiiroisessakin, n 6km päässä keskustasta, uusi kerrostalo vuokratontilla maksaa noin 3000€/m2.

        Noin 2500€ neliöhintoja alkaa löytymään kehyskunnista, Haukiputaalts yms.

        Aivan, mutta nämä lähimmät kehyskunnat Kempelettä lukuunottamatta kuuluvat Oulun kaupungin tekemien onnettomien päätösten seurauksena nyt Oulun kaupunkiin. Kyllä Oulussakin hinnan ratkaisee kohteen sijainti, ei rakennuskustannus.

        Kempele on Oulun Espoo. Kempele on ollut kohta 50 vuotta Oulua nopeampi ja ketterämpi esim. yritysten sijoittumista koskevissa päätöksissä.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      6. Syltty:
        Oulusta ei saa itse kaupungin alueelta 2500€/m2 hinnalla yhtään mitään, eikä varsinkaanuutta. Hiiroisessakin, n 6km päässä keskustasta, uusi kerrostalo vuokratontilla maksaa noin 3000€/m2.

        Noin 2500€ neliöhintoja alkaa löytymään kehyskunnista, Haukiputaalts yms.

        Halvimmat neliöhinnat osoittavatkin lähinnä sen, mitä rakentaminen itsessään maksaa. Keskusta-alueilla korkeammat hinnat perustuvat sijaintiin, eivät rakentamisen kalleuteen. Rakentamisessa kallein osa on jokatapauksessa rakennuksen runko, ja se on ihan samanlainen täysin riippumatta siitä, onko rakennus Haukiputaalla vai Kalasatamassa.

        Eli toisin sanoen kun nykyisellä rakentamisen sääntelyllä on mahdollista rakentaa asuntoja hintaan 2500 euroa neliö, ei rakentamisen sääntelyllä ole mitään tekemistä Helsingin keskustan 8000-10000 euron neliöhintojen kanssa, vaan korkeat hinnat johtuvat täysin kilpailun puutteesta. Osin kilpailun puute on luonnollista (keskustassa nyt vaan on rajallinen määrä tontteja), osin kaavoituksesta, lainsäädännöstä ja tontinluovutuskäytännöistä johtuvaa.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      7. arkkitehti: Halvimmat neliöhinnat osoittavatkin lähinnä sen, mitä rakentaminen itsessään maksaa. Keskusta-alueilla korkeammat hinnat perustuvat sijaintiin, eivät rakentamisen kalleuteen. Rakentamisessa kallein osa on jokatapauksessa rakennuksen runko, ja se on ihan samanlainen täysin riippumatta siitä, onko rakennus Haukiputaalla vai Kalasatamassa.

        Eli toisin sanoen kun nykyisellä rakentamisen sääntelyllä on mahdollista rakentaa asuntoja hintaan 2500 euroa neliö, ei rakentamisen sääntelyllä ole mitään tekemistä Helsingin keskustan 8000-10000 euron neliöhintojen kanssa, vaan korkeat hinnat johtuvat täysin kilpailun puutteesta. Osin kilpailun puute on luonnollista (keskustassa nyt vaan on rajallinen määrä tontteja), osin kaavoituksesta, lainsäädännöstä ja tontinluovutuskäytännöistä johtuvaa.

        Tässä Arkkitehti ja muutama muu jo selkeästi osoitti ettei asuntojen kalleutta voi selittää rakentamisen standardeilla tai muilla sössötyksillä. Yleinen hinta-taso (kysyntä-tarjonta) määrä yleistason ja joku tässä tekee voittoakin – ei ole mitään markkinatalouden “hintatasoverottajaa” joka vain syö rahat välistä, jonkun taskuun se raha menee. Joko katteisiin tai tontin hintoihin, ja varmasti myös osa rakentamiseen sillä yleinen palkkataso on Helsingissä varmasti korkeampi kuin muualla Suomessa. Kuitenkin se ylimääräinen jopa tuplahinta/per neliö menee jonkun taskuun.

        Voittajia tässä tilanteessa ovat ylimääräisten ansaitsemattomien katteiden kerääjät sekä epäsuorasti asunnon jo alueella omistavat sillä kysynnän ja tarjonnan epätasapaino nostaa vanhojenkin asuntojen arvoa ilman että lainamäärä kasvaa. Tässä voinkin pohtia että kuinka moni kunnallispoliitikko tai kaavoituksen parissa työskentelevä omistaa velkaisen tai velattoman asunnon Helsingissä. Tämän tiedon jälkeen voidaan miettiä onko tässä jonkinlaisia eturistiriitoja.
        Eli epäilen tässä vahvasti että päättäjät ja virkamiehet ylläpitävät nykytilaa joko tiedostaen tai tiedostamatta ja näin saavuttavat henkilökohtaista hyötyä, kärsijöinä toimivat pääasiassa nuoremmat sukupolvet. Tämä tosin ei ole mikään yllätys kun Suomessa on käynnissä ehkä maailmanhistorian suurin puhallus nuorilta sukupolvilta vanhemmille eläkejärjestelmän ja myös asuntojen hintojen suhteessa. Sopivasti nuorilta sukupolvilta vietiin myös korkovähennysoikeus asuntolainoista, jolla ei toki ole tämän hetken korkoympäristössä erityistä merkitystä.

        Matala korkoympäristö ei myös välttämättä ole etu ihmisille jotka ostavat ensiasuntoa eli yleisesti tulevat vasta mukaan asuntomarkkinoille. Lainaa ei ole ihan helppo saada nykypäivänä pankkien omien korkostressitestien vuoksi, paitsi jos on laittaa lainan vakuudeksi yllätys-yllätys jo olemassa olevaa omaisuutta. Yllättäen lainaa saavat siis parhaiten ne ryhmät joilla on kohtuullisen hyvät kuukausitulot ja jo kertynyttä velatonta omaisuutta, tässä taas ei tarvitse olla ekonomisti tai tilastotieteilijä ymmärtääkseen että tästä lainanottokyvystä pääsevät nauttimaan parhaiten juurikin vanhemmat sukupolvet.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      8. Stadist: Matala korkoympäristö ei myös välttämättä ole etu ihmisille jotka ostavat ensiasuntoa eli yleisesti tulevat vasta mukaan asuntomarkkinoille. Lainaa ei ole ihan helppo saada nykypäivänä pankkien omien korkostressitestien vuoksi, paitsi jos on laittaa lainan vakuudeksi yllätys-yllätys jo olemassa olevaa omaisuutta. Yllättäen lainaa saavat siis parhaiten ne ryhmät joilla on kohtuullisen hyvät kuukausitulot ja jo kertynyttä velatonta omaisuutta, tässä taas ei tarvitse olla ekonomisti tai tilastotieteilijä ymmärtääkseen että tästä lainanottokyvystä pääsevät nauttimaan parhaiten juurikin vanhemmat sukupolvet.

        Tämä sukupolvikysymys on myös lisäsyy siihen, miksi kannatan kiinteistöveron reilua korottamista nykytasosta. Korkeampi kiinteistövero laskee asuntojen myyntihintoja ja helpottaa sen ensimmäisen asunnon ostamista, samalla kun verorasitus siirtyy työn verottamisesta kertyneen omaisuuden verottamiseen.

        Käytännössä siis nuorelle työuraa aloittavalle jää enemmän käteen palkkatulosta, ja omaan asuntoon pääsee kiinni pienemmillä säästöillä, jotka kertyvät nopeammin. Samalla perheasuntoja voisi vapautua markkinoille nykyistä edullisemmin, kun lapsien poismuuttamisen jälkeen kahden aikuisen perheille syntyisi nykyistä voimakkaampi kannuste vaihtaa pienempään asuntoon.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      9. arkkitehti: Tämä sukupolvikysymys on myös lisäsyy siihen, miksi kannatan kiinteistöveron reilua korottamista nykytasosta. Korkeampi kiinteistövero laskee asuntojen myyntihintoja ja helpottaa sen ensimmäisen asunnon ostamista, samalla kun verorasitus siirtyy työn verottamisesta kertyneen omaisuuden verottamiseen.

        Käytännössä siis nuorelle työuraa aloittavalle jää enemmän käteen palkkatulosta, ja omaan asuntoon pääsee kiinni pienemmillä säästöillä, jotka kertyvät nopeammin. Samalla perheasuntoja voisi vapautua markkinoille nykyistä edullisemmin, kun lapsien poismuuttamisen jälkeen kahden aikuisen perheille syntyisi nykyistä voimakkaampi kannuste vaihtaa pienempään asuntoon.

        Nämä ovat hyviä ideoita, mutta nämä eivät tule tapahtumaan. Ihmiset äänestävät hyvin itsekkäästi omaa etua tavoitellen.

        Jos tutustuu Suomen demografiaan huomaa että ikäluokat 50-75 vuotiaat edustavat karkeasti 40% äänestysikäisistä. Ryhmä 45-75 vuotiaat edustaa jo lähes 50% äänestysikäisistä. Nämä tiedot kun yhdistää ikäluokkien äänestysaktiivisuuteen ja myös siihen että monet alle 30-vuotiaat eivät ole erityisen perillä edes meidän eläkejärjestelmän toiminnasta (ei ole kovin ajankohtainen asia siinä iässä) lopputuloksena voikin odottaa nykyistä menoa missä lähinnä pönkitetään suurten ikäluokkien etuja ja omaisuutta muiden kustannuksella.

        http://www.stat.fi/tietotrendit/blogit/2019/suuret-ikaluokat-aanestavat-aktiivisimmin-kolmasosa-aanista-saatavissa-5678-vuotiailta-1/

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      10. Olen kuullut kokemuksia henkilöiltä jotka toimivat rakennusalalla sekä Ruotsissa että Suomessa, ja kuulemma kaikenlainen kortti/pätevyys/kurssitus-rumba on Suomessa monta kertaa pahempaa. Suomessa istutaan paljon ‘turvakursseilla’ joilla ei oikeasti tehdä mitään kuin istutaan ja plarataan kissavideoita youtubesta.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  14. Koska Osmo kirjoittaa aiheesta kirjaa, haluan sparrata häntä. Osmo käyttää hienoa termiä ”konfiskatorinen kiinteistövero”, joka esiintyy keskustelussa harvoin. Lisäksi hän käyttää termiä suopeaan sävyyn. Termi on kuitenkin vastenmielinen. Kuten Osmokin antaa ymmärtää (mielestäni), konfiskatorinen kiinteistövero johtaa ajan kuluessa maan päätymiseen yhteiskunnalle, kun maanomistaja menettää jossain vaiheessa kyvyn maksaa kiinteistövero.

    Koska tunnen sympatiaa Wienin 1920-luvun sosiaalisia kokeiluja ja niiden saavutuksia kohtaan, aihe kiinnostaa. Tiedän siitä kovin vähän ja Osmo antaa kitsaasti linkkejä, joissa asiaan voisi perehtyä. Kuinka keskeistä ”konfiskatorinen kiinteistövero” oli? Miten meneteltiin käytännössä: mitkä olivat verokannat, miten maapohja arvostettiin, millä hinnalla kaupunki lopulta osti maan ja kuinka paljon ostettiin?

    Osmo antaa ymmärtää (mielestäni), että Wienin kokeilu on relevantti Suomellekin. Onhan meilläkin kiinteistövero ja myös kuntien lunastusoikeus raakamaahan. Osmon ajattelun taustalla on (mielestäni) syllogismi:

    A Helsingin seudulle kaivataan paljon lisää edullisia asuntoja
    B Wienin asuntopoliittinen ihme toteutettiin mm. yksityisen maan konfiskoinnilla. Näin Wienissä on onnistunut se, mikä kaikkialla muualla on epäonnistunut.
    C Siispä Helsingin seudulla tarvitaan mm. yksityisen maan konfiskointia.

    Mekanismi on saattanut toimia 1920 -luvun Wienissä, mutta politiikkasuositusten vetäminen nykypäivän Suomeen ovat vaikeata. Ensinnäkään raakamaa ei ole Suomessa erityisen kallista tonttimaahan verrattuna. Toiseksi keinot raakamaan hankkimiseen kunnille ovat tehokkaita. Kolmanneksi noita keinoja ehdotetaan juuri nyt heikennettäväksi, ainakin siten että lunastuskorvaus tulisi ehkä huomattavasti nousemaan. Relevanttia olisi puolustaa nykyisiä maanhankinnan keinoja, ja käyttää noita keinoja myös kunnissa joissa vihreät ovat valta-asemassa, eikä esittää uusia fantastisen radikaaleja keinoja.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  15. Soininvaara kirjoitti:

    “Kerrostalon rakentaminen on Wienissä huomattavasti halvempaa kuin Helsingissä. Jos olisin kilpailuviranomainen, yrittäisin selvittää, miksi edullisia rakennusmateriaaleja ei tuoda Itävallasta Suomeen.”

    Suomen ja Itävallan rakentamiskustannuksia vertailtiin pari vuotta sitten pintaraapaisua syvemmin. Ympäristöministeriön nettisivuilta löytyy asiasta selvitys vuodelta 2016. Rakennusmateriaaleissa oli hintaeroa, mutta hintaerot Suomen ja Itävallan välillä olivat pienemmät kuin vaikkapa Suomen Baltian maiden välillä, ja sieltä suunnaltahan aika paljon rakennusmateriaaleja siksi Suomeen (ja ilmeisesti myös Itävaltaan) myös tuodaan. Kerrostalon rakentaminen on Wienissä halvempaa muun muassa siksi, että Wienissä asuinkerrostaloihin ei tavata tehdä koneellisia ilmanvaihtoja lämmön talteenottoineen, eikä siellä tarvita suuria lämmitysjärjestelmiäkään. Vessoihin ja muihin erityistiloihin tehdään koneellisia poistoja, jotka puhaltavat Itävallassa ilman yleensä suoraan ulos. Budjetista jää Itävallassa pois merkittävä osa talotekniikan menoista Suomen rakentamiskustannuksiin verrattuna. Myös esimerkiksi sähköpistorasioita ja datapistokkeita laitetaan Itävallassa vähemmän kuin Suomessa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. k:

      … Wienissä asuinkerrostaloihin ei tavata tehdä koneellisia ilmanvaihtoja lämmön talteenottoineen …

      Tuo on sellainen tyhmyydestä sakotetaan juttu. En ole ikinä nähnyt missään toimivaa ilmastointia, sen sijaan useita toimivia painovoimaisia ilmanvaihtoja. Pitikö hallituksen pitää jonkinlaiset sääntötalkoot ja purkaa haitallista sääntelyä?

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    2. k:
      Soininvaara kirjoitti:

      “Kerrostalon rakentaminen on Wienissä huomattavasti halvempaa kuin Helsingissä. Jos olisin kilpailuviranomainen, yrittäisin selvittää, miksi edullisia rakennusmateriaaleja ei tuoda Itävallasta Suomeen.”

      Suomen ja Itävallan rakentamiskustannuksia vertailtiin pari vuotta sitten pintaraapaisua syvemmin. Ympäristöministeriön nettisivuilta löytyy asiasta selvitys vuodelta 2016. Rakennusmateriaaleissa oli hintaeroa, mutta hintaerot Suomen ja Itävallan välillä olivat pienemmät kuin vaikkapa Suomen Baltian maiden välillä, ja sieltä suunnaltahan aika paljon rakennusmateriaaleja siksi Suomeen (ja ilmeisesti myös Itävaltaan) myös tuodaan. Kerrostalon rakentaminen on Wienissä halvempaa muun muassa siksi, että Wienissä asuinkerrostaloihin ei tavata tehdä koneellisia ilmanvaihtoja lämmön talteenottoineen, eikä siellä tarvita suuria lämmitysjärjestelmiäkään. Vessoihin ja muihin erityistiloihin tehdään koneellisia poistoja, jotka puhaltavat Itävallassa ilmanyleensä suoraan ulos. Budjetista jää Itävallassa pois merkittävä osa talotekniikan menoista Suomen rakentamiskustannuksiin verrattuna. Myös esimerkiksi sähköpistorasioita ja datapistokkeita laitetaan Itävallassa vähemmän kuin Suomessa.

      Taitaa olla töpselit ja LTO-laatikko parilla putkella ja hormilla aika pieni osa kokonaisuutta.
      Voi myös olla, että “fyysisistä” asioita on turha etsiä ekonomisia vaiktuksia. Niin meillä kuin siellä, hinta on noussut, koska kysyntä on niin paljon korkeampaa kuin tarjonta.
      Oikea kysymys kuuluukin, halutaanko edullista asumista saada pk-seudulle?
      Monen vastaus on joko “olishan se kiva, mutta ei mahdollista” tai “ei sellainen kuulu markkinatalouteen”. Vaikkakin asuntojen tarjonnan ja kysynnän balanssi on pysyvästi kaukana markkinatalouden tasapainoisesta toimimisesta sen perustoimiehdoilla.

      https://www.ym.fi/download/noname/%7BF946B6E2-D01B-4237-8DF5-771345D5543E%7D/119453
      Avainasia: s.10: “Suomalaisten kohteiden kustannusvertailua hankaloitti merkittävästi se, ettei toteutuneita kustannustietoja saatu.”

      Eli arvailemalla mennään tämän aiheen keskustelussa yhä.

      Onhan tuolla lueteltu paljon asioita, mutta jään kaipaamaan niiden merkitystä eli osuutta asunnon kokonaishintaan:
      “Itävallan hankeprosessi, suunnitteluaineiston sisältö sekä käytetty hankintamenettely helpottavat urakoitsijan tarjouslaskentaa ja pienentävät tarjoushinnan riskivarausta.”
      “Suomessa rakennuttaja ei pääsääntöisesti toi- mita urakoitsijoille tarjouksen antamista varten määrälaskentatietoja, jolloin urakoitsijoiden tarjouksen riskivaraus kasvaa.”
      “Itävallassa rakennusurakoitsija tuottaa muille urakoitsijoille työmaapalve-
      luita erillisveloitettavina, mikä johtanee paremmin tarpeita vastaavaan mitoitukseen ja kustannuste- hokkaampaan toimintaan.”

      Ilman numeroita kaikki tämä teksti on höttöä, ja kun kustannukset Suomessa ovat yrityssalaisuuksien piirissä, niin kahvipöytäkeskusteluiksi jää.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  16. OS: “Melkein koko Wien on kaupunkimaisen tiiviisti rakennettu ja kirjaimellisesti ratikkakaupunkia.”

    Paitsi ettei ole keskustassa. Wienin ydinkeskustaa ympäröi kehäkatu Ringstrasse, eikä sen sisällä ole lainkaan ratikoita. Vanhan keskustan paikallisliikenne on hoidettu tosi kätevästi pienillä sähköbusseilla, joilla pääsee helposti haluamalleen metroasemalla.

    Suosittelen tutustumista paikan päällä. Jos vaikka syntyisi käyttökelpoisempia ideoita tänne meillekin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Jalankulkija:
      OS: “Melkein koko Wien on kaupunkimaisen tiiviisti rakennettu ja kirjaimellisesti ratikkakaupunkia.”

      … Wienin ydinkeskustaa ympäröi kehäkatu Ringstrasse, eikä sen sisällä ole lainkaan ratikoita. Vanhan keskustan paikallisliikenne on hoidettu tosi kätevästi pienillä sähköbusseilla, joilla pääsee helposti haluamalleen metroasemalla…

      Raideliikennettä syötetään sähköbusseilla. Siis ihan järkeenkäyvä ratkaisu. Tosin Ringstraßen rajaama alue on niin pieni, että normaali ihminen kyllä kävelee lähimmälle spårapysäkille.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Pienuus on kovasti suhteellista. Ringstrassen pituus on noin 5 km, ydinkeskustan koko noin 3 km2, työssäkävijöitä on alueella 110.000, asukkaita 16.500 ja siihen päälle muutama miljoona turistia. Suurin osa käyttää toki metroa alueelle tullessaan. Mutta pikkubusseilla pääsee tosi kätevästi puolelta toiselle silloin, kun haluaa liikkua nimenomaan ydinkeskustassa.

        Mutta pointti on tietysti siinä, että ahtaaseen ja mutkaiseen vanhaan kaupunkirakenteeseen olisi typerää tunkea ratikoita, kun löytyy fiksumpiakin ratkaisuja. Tässä kaupungit eroavat toisistaan.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  17. Huutelempa nyt tännekin, vaikka tuskin vastausta löytyy:
    Avainasemassa Wienin tilanteen tulkitsemisessa olisi tietää asumistiheys ajan yli.
    Pelkkä väkiluku ei kerro tarpeeksi asuntojen tarpeesta.

    Esim. 1922 Wienissä asui 1,9M ihmistä ja leikitään, että asuineliöitä oli 20M m2.
    Leikitään, että sen jälkeen kaupungissa on rakennettu 0,1M m2 vuodessa lisää asuntoa.
    Nyt 100 vuotta myöhemmin asuinneliöitä on sitten 30M m2.
    Ja nyt rakennetaan varmaan sitten 0,3M m2 vuodessa.
    Eli voi olla, ettei ongelmaa ole ollut, koska vanhaa asuinkantaa tiivistämällä saadaan uusia asuntoja tarjolle. Ja että 6000 asuntoa vuodessa lisää ei tietenkään riitää ikuisesti, mutta toistaiseksi riittää.
    Osa vanhoista asunnoista on ollut välillä ränsistyneenä, joten niitä korjaamalla ne saadaan taas asuinkäyttöön.

    Helsingissä kiinteistövero lienee nyt 0,3%. Paljonkos se oli Wienissä 1922 eteenpäin?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.