Helsingin on estettävä asuntotuotannon hiipuminen

Uutiset ker­to­vat asun­to­tuotan­non hiipumis­es­ta, kos­ka asun­to­jen hin­to­jen ja vuokrien nousu­vauhti on hidas­tunut ja raken­nus­li­ik­keet pant­taa­vat raken­nusten käyn­nistämistä tukeak­seen hintoja.
En tiedä muus­ta maas­ta, muta asum­i­nen on edelleen Helsingis­sä sietämät­tömän kallista. On vain hyvä jos se halpe­nee. Sitä voisi pitää jopa päämääränä.

Jos rak­en­t­a­mi­nen muual­la hiipuu, Helsin­gin kan­nat­taa käyt­tää vapau­tu­vaa kap­a­siteet­tia hyväk­seen ja kiihdyt­tää asun­to­tuotan­toa alueellaan.

Helsingillä nimit­täin on maan­omis­ta­jana siihen keinon­sa. Ton­tin­lu­ovu­tuk­si­in voidaan lait­taa ehto, että talo on raken­net­ta­va määräa­jas­sa tai tont­ti siir­tyy kil­pail­i­jalle. Näitä ehto­ja on nytkin, mut­ta niistä pitää pitää myös kiin­ni. Ei mitään ymmär­rystä raken­nus­li­ikkei­den mari­nalle hin­to­jen laskusta!

138 vastausta artikkeliin “Helsingin on estettävä asuntotuotannon hiipuminen”

  1. Raken­nuske­hoi­tus­ta käytetään yleis­es­ti ottaen aivan liian laiskasti kaikkial­la maas­sa. Ei siinä ole mitään ideaa, että kaupun­ki vetää infran ja ton­tit jäävät rakentamatta.

    Vastaa

  2. Ter­ve,

    Tont­tilu­ovu­tuk­sis­sa ongel­ma kos­kee eri­tyis­es­ti ARA- ja hitas-kohtei­ta. Vapaara­hoit­teiset han­kkeet kyl­lä lähtevät käyn­ti­in. Helpoin tapa ylläpitää asun­to­tuotan­toa on luovut­taa tue­tulle asumiselle varat­tu­ja tont­te­ja vapaara­hoit­teiselle rak­en­tamiselle. Sen lisäk­si että se kiihdyt­täisi rak­en­tamista, kaupun­ki saisi lisäk­si enem­män rahaa. 

    https://www.libera.fi/blogi/helsingin-tuettu-asuminen-jarruttaa-rakentamista/

    ter­veisin
    Mikko Kiesiläinen

    Vastaa

    1. Sta­di voisi myy­dä omis­tami­aan vuokra-asun­to­ja niiden asukkaille. Vähen­tää seg­re­gaa­tio­ta ja mah­dol­lis­taa uusien asun­to­jen tuotannon.

      Vastaa

    2. Mikko Kiesiläi­nen:
      Terve, 

      Tont­tilu­ovu­tuk­sis­sa ongel­ma kos­kee eri­tyis­es­ti ARA- ja hitas-kohtei­ta. Vapaara­hoit­teiset han­kkeet kyl­lä lähtevät käyn­ti­in. Helpoin tapa ylläpitää asun­to­tuotan­toa on luovut­taa tue­tulle asumiselle varat­tu­ja tont­te­ja vapaara­hoit­teiselle rak­en­tamiselle. Sen lisäk­si että se kiihdyt­täisi rak­en­tamista, kaupun­ki saisi lisäk­si enem­män rahaa. 

      https://www.libera.fi/blogi/helsingin-tuettu-asuminen-jarruttaa-rakentamista/

      ter­veisin
      Mikko Kiesiläinen

      Val­tion tuke­ma asun­to­tuotan­to on per­in­teis­es­ti ollut suh­dan­tei­ta tasaavaa. Nousukau­den aikana val­tion tuke­maa tuotan­toa on ollut vähem­män ja vapaara­hoit­teista enem­män. Laskusuh­dan­teessa — tai lamas­sa — on yleen­sä käynyt yleen­sä päin­vas­toin. Niin kävi 90-luvun alus­sa ja esimerkik­si finanssikri­isin vuosi­na 2008–2009.
      Kun rak­en­t­a­mi­nen on viime vuodet jo ollut läh­es yliku­umen­tuneessa tilas­sa, ei rak­en­tamisen kiihdyt­tämi­nen tässä suh­dan­nevai­heessa ole enää kenenkään edun mukaista.

      Kun viime vuosien puh­taasti velka­ve­toisen rak­en­tamisen ja kulut­tamisen veto aikanaan hiipuu, tul­laan Helsingis­säkin näkemään markki­nave­toisen asun­to­tuotan­non selvä käänne alaspäin. Siinä tilanteessa olisi hyvä, jos kaupungilla olisi tar­jol­la tai jo valmi­ik­si luovutet­tu tont­ti­maa­ta kohtu­uhin­taiseen asun­to­tuotan­toon ja sen nopeaan käyn­nistämiseen. Tämä voisi pitää tuotan­non volyymin edes kohta­laisel­la tasol­la ja rak­en­tamisen laskusuh­dan­teessa voitaisi­in hyö­dyn­tää vapau­tu­vaa kap­a­siteet­tia samal­la kun van­han koke­muk­sen mukaan rak­en­tamisen kus­tan­nuk­set putoavat.

      Vastaa

      1. Han­nu Rossi­lahti: Val­tion tuke­ma asun­to­tuotan­to on per­in­teis­es­ti ollut suh­dan­tei­ta tasaavaa. Nousukau­den aikana val­tion tuke­maa tuotan­toa on ollut vähem­män ja vapaara­hoit­teista enemmän. 

        No nyt kun on nousukausi, niin eikö tuon logi­ikan mukaan sit­ten ehdotet­tu tont­tien luovu­tus vapaara­hoit­teiseen rak­en­tamiseen ole his­to­ri­an val­os­sa aivan normaali?

        Han­nu Rossi­lahti: Kun rak­en­t­a­mi­nen on viime vuodet jo ollut läh­es yliku­umen­tuneessa tilas­sa, ei rak­en­tamisen kiihdyt­tämi­nen tässä suh­dan­nevai­heessa ole enää kenenkään edun mukaista.

        Ei rak­en­t­a­mi­nen ole yliku­umen­neessa tilas­sa ainakaan suh­teessa kysyn­tään Helsingis­sä. Kiihdyt­tämi­nen on niiden ihmis­ten etu­jen mukaista, jot­ka pää­sevät sen ansios­ta muut­ta­maan Helsinki­in aiemmin.

    3. Mikko Kiesiläi­nen:
      Terve, 

      Tont­tilu­ovu­tuk­sis­sa ongel­ma kos­kee eri­tyis­es­ti ARA- ja hitas-kohtei­ta. Vapaara­hoit­teiset han­kkeet kyl­lä lähtevät käyn­ti­in. Helpoin tapa ylläpitää asun­to­tuotan­toa on luovut­taa tue­tulle asumiselle varat­tu­ja tont­te­ja vapaara­hoit­teiselle rak­en­tamiselle. Sen lisäk­si että se kiihdyt­täisi rak­en­tamista, kaupun­ki saisi lisäk­si enem­män rahaa. 

      Tuet­tu rak­en­t­a­mi­nen on markkinähäir­iö, jon­ka asukkaat lop­ul­ta mak­sa­vat. Vaik­ka jätet­täisi­in pois räikeim­mät tapauk­set, kuten Nuorisosäätiö, tuet­tuun rak­en­tamiseen liit­tyy rahavir­to­ja, jot­ka eivät kestä päivän­val­oa. Asumisen tukem­i­nen, oli kyse omis­tus tai vuokra-asumis­es­ta, tulee lopet­taa välittömästi.

      Vastaa

  3. Uud­is­tuotan­non hin­to­ja pitää saa­da alas. Ei ole mitään tolkkua, että esim. hitas­ten neliöhin­ta (siis hin­tasään­nel­lyn asun­to­tuotan­non!!!) on 6000 euron tasol­la, siis ilman tont­tia. Kohtu­uhin­taisu­us on tuos­ta kaukana. Kaiketi kaupun­ki on joutunut anta­maan luvan tuolle hin­tata­solle jot­ta hitak­sia ylipään­sä raken­net­taisi­in. Muu­ta­mas­sa vuodessa hitas­ten uud­is­tuotan­non hin­tata­so on hypän­nyt esim. Kalasa­ta­mas­sa noin 40%. Ei hin­tasään­te­ly tai­da toimia.

    Kaiken kaikki­aan rak­en­t­a­mi­nen ylikiehui erit­täin alhais­ten korko­jen ansios­ta. Raken­nus­li­ik­keet ovat tietysti kat­teitaan kohen­ta­neet, mut­ta pääosa hin­to­jen nousus­ta on val­unut ali­hankki­joille ja tavaran­toimit­ta­jille. Esim. betoniele­menteistä on ollut pulaa mikä on tietysti johtanut niiden hin­to­jen nousuun. 

    Kan­natan tiukko­ja rak­en­tamisvelvoit­tei­ta ton­tin­lu­ovu­tuk­sis­sa. Raken­nus­li­ik­keet tin­kikööt ali­hankki­joiden­sa ja tavaran­toimit­ta­jien­sa hin­noista. Siel­lä on tin­kimisen varaa. Nythän viro­laiset rak­sadu­u­nar­itkin ajel­e­vat uusil­la mersuilla.

    Olisiko kaupun­gin aika käyn­nistää oma asun­to­tuotan­to? Tarpeek­si isona toim­i­jana kaupun­ki pysty­isi pitämään hin­take­hi­tyk­sen kohtu­ullise­na ja volyymin tasaisempana.

    Vastaa

    1. vk: Kaiken kaikki­aan rak­en­t­a­mi­nen ylikiehui erit­täin alhais­ten korko­jen ansios­ta. Raken­nus­li­ik­keet ovat tietysti kat­teitaan kohen­ta­neet, mut­ta pääosa hin­to­jen nousus­ta on val­unut ali­hankki­joille ja tavaran­toimit­ta­jille. Esim. betoniele­menteistä on ollut pulaa mikä on tietysti johtanut niiden hin­to­jen nousuun.

      Ei rak­en­t­a­mi­nen ole ylikiehunut, asun­noista on edelleen krooni­nen ali­tar­jon­ta Helsingis­sä. Asun­to­jen hin­nat sen sijaan ovat ylikiehuneet osin juuri hävyt­tömän hal­van lain­oituk­sen vuoksi.

      Raken­nus­li­ikkei­den kus­tan­nusten nousu taas on ihan raken­nus­li­ikkei­den oma vika. Kun omat työn­tek­i­jät on aikanaan kaik­ki potkit­tu pois yrit­täjik­si säästösy­istä, niin nyt nämä samat yrit­täjät voivat vaa­tia moninker­taista lik­saa samas­ta työstä minkä he oli­si­vat ennen tehneet raken­nus­li­ik­keen palkkalistoilla.

      Vastaa

    2. vk:

      Kaiken kaikki­aan rak­en­t­a­mi­nen ylikiehui erit­täin alhais­ten korko­jen ansios­ta. Raken­nus­li­ik­keet ovat tietysti kat­teitaan kohen­ta­neet, mut­ta pääosa hin­to­jen nousus­ta on val­unut ali­hankki­joille ja tavarantoimittajille

      Kuten raken­nusyri­tys­ten pörssis­sä tapah­tuneesta laskus­ta voi havai­ta, ovat raken­nusyri­tys­ten kat­teet mon­es­sa tapauk­ses­sa kutis­tuneet viime vuosi­na. Raken­nusalal­la on yleis­es­ti niin, että kus­tan­nusten noustes­sa urakoin­tiyri­tys­ten tulok­set laske­vat — kos­ka ne ovat tehneet han­kkeista sopimuk­set jol­lain hin­tata­sol­la, jos­ta kus­tan­nuk­set sit­ten nou­se­vat han­kkeen aikana. Parhaat kat­teet urakoit­si­jayri­tyk­sis­sä saadaan per­in­teis­es­ti laskusuh­dan­teen jos­sain vai­heessa, jos­sa töistä saadaan se hin­ta, mitä on urakan alus­sa sovit­tu, mut­ta kus­tan­nuk­set jäävät pienem­mik­si kuin on han­kkeen alka­es­sa ennakoitu. Urakoin­titöi­den kat­teet menevät siis tietyl­lä taval­la jälk­isyk­lis­es­ti. Kiin­teistösi­joi­tusy­htiöis­sä asia menee toisin. Ne tekevät yleen­sä tulosta nimeno­maan noususuh­dan­teis­sa, jois­sa hin­nat nousevat.

      Vastaa

      1. k: Kuten raken­nusyri­tys­ten pörssis­sä tapah­tuneesta laskus­ta voi havai­ta, ovat raken­nusyri­tys­ten kat­teet mon­es­sa tapauk­ses­sa kutis­tuneet viime vuosi­na. Raken­nusalal­la on yleis­es­ti niin, että kus­tan­nusten noustes­sa urakoin­tiyri­tys­ten tulok­set laske­vat – kos­ka ne ovat tehneet han­kkeista sopimuk­set jol­lain hin­tata­sol­la, jos­ta kus­tan­nuk­set sit­ten nou­se­vat han­kkeen aikana. Parhaat kat­teet urakoit­si­jayri­tyk­sis­sä saadaan per­in­teis­es­ti laskusuh­dan­teen jos­sain vai­heessa, jos­sa töistä saadaan se hin­ta, mitä on urakan alus­sa sovit­tu, mut­ta kus­tan­nuk­set jäävät pienem­mik­si kuin on han­kkeen alka­es­sa ennakoitu. Urakoin­titöi­den kat­teet menevät siis tietyl­lä taval­la jälk­isyk­lis­es­ti. Kiin­teistösi­joi­tusy­htiöis­sä asia menee toisin. Ne tekevät yleen­sä tulosta nimeno­maan noususuh­dan­teis­sa, jois­sa hin­nat nousevat.

        Laisku­ut­tani kaivelin vain YIT:n tulosti­eto­ja. Alku­vuon­na eli 1–6/2018 yhtiön asun­torak­en­t­a­mi­nen Suomi+CEE ryh­mässä oli ennä­tyskan­nat­tavaa, selvästi korkein­ta ainakin jak­sol­la 2013–2018. Nousu ebitis­sä 2018 vs. 2017 48%. YIT vään­si isoa turskaa oikeas­t­aan kaikil­la muil­la sek­tor­eil­laan (Venäjä, Infra, päällystys). Tuo kat­tei­den jälk­isyk­lisyys saat­taa olla parem­min tot­ta isois­sa toim­i­ti­la­hankkeis­sa kuten SRV:lle on käynyt Redin kaup­pakeskuk­sen kanssa, pahasti tappiolla.

        Uud­is­as­un­to­jen hin­to­ja on pystyt­ty (mm. alhaisen korko­ta­son, jät­tisu­urten taloy­htiölain­o­jen, vuokra­tont­tien käytön, asun­tora­has­to­jen kasvun, ulko­mais­ten sijoit­ta­jien mukaan­tu­lon, sijoit­ta­jien vero­hyö­ty­jen ansios­ta ja kas­vanei­den asum­is­tukien ansios­ta) hilaa­maan ylöspäin muu­ta­mas­sa vuodessa rajusti koko pääkaupunkiseudul­la. Kaik­ki muumit on laak­sos­sa eli kaik­ki tek­i­jät asun­to­jen hin­to­jen mak­si­moimises­sa on jok­seenkin käytössä, parem­paa tuskin on tulos­sa, pikem­minkin päin vastoin.

      2. vk: Laisku­ut­tani kaivelin vain YIT:n tulosti­eto­ja. Alku­vuon­na eli 1–6/2018 yhtiön asun­torak­en­t­a­mi­nen Suomi+CEE ryh­mässä oli ennä­tyskan­nat­tavaa, selvästi korkein­ta ainakin jak­sol­la 2013–2018. Nousu ebitis­sä 2018 vs. 2017 48%. YIT vään­si isoa turskaa oikeas­t­aan kaikil­la muil­la sek­tor­eil­laan (Venäjä, Infra, päällystys). Tuo kat­tei­den jälk­isyk­lisyys­saat­taa olla parem­min tot­ta isois­sa toim­i­ti­la­hankkeis­sa kuten SRV:lle on käynyt Redin kaup­pakeskuk­sen kanssa, pahasti tappiolla.

        Uud­is­as­un­to­jen hin­to­ja on pystyt­ty (mm. alhaisen korko­ta­son, jät­tisu­urten taloy­htiölain­o­jen, vuokra­tont­tien käytön, asun­tora­has­to­jen kasvun, ulko­mais­ten sijoit­ta­jien mukaantulon,sijoittajien vero­hyö­ty­jen ansios­ta ja kas­vanei­den asum­is­tukien ansiosta)hilaamaan ylöspäin muu­ta­mas­sa vuodessa rajusti koko pääkaupunkiseudul­la. Kaik­ki muumit on laak­sos­sa eli kaik­ki tek­i­jät asun­to­jen hin­to­jen mak­si­moimises­sa on jok­seenkin käytössä, parem­paa tuskin on tulos­sa, pikem­minkin päin vastoin. 

        YIT:llä on yksi raken­nusalan suurim­mista maa­port­fo­lioista. Se tekee tulok­ses­taan huo­mat­ta­van osan maa­han liit­tymäl­lä bis­nek­sel­lä: han­kki­mal­la maa­ta hyvään hin­taan sopivil­ta paikoil­ta, jalosta­mal­la maa­ta ja myymäl­lä sen sit­ten raken­net­tuna eteen­päin. Urakoin­tiyri­tyk­sis­sä puolestaan maa on usein muiden omis­tuk­ses­sa, ja ne tekevät vain rak­en­tamista. Edel­lä mainit­tu kat­tei­den jälk­isyk­lisyysilmiö kos­kee kokon­aish­in­tau­rakoi­ta, ja niiden tapaisia urakoi­ta. Niitä eri raken­nusyri­tyk­sil­lä on eri määriä. Niil­lä raken­nusyri­tyk­sil­lä, joil­la on paljon omaa maa­ta, on gryn­di­tuotan­toakin enem­män, ja niis­sä suh­dan­nevai­hte­lut vaikut­ta­vat eri tavoin kuin urakko­jen ulos­myyn­ti­hin­noista ja omien kus­tan­nusten­sa kehi­tyk­sen yhteis­vaiku­tuk­ses­ta tulok­sen­sa muo­dostavil­la urakointiyrityksillä.

  4. Osmo Soini­vaara on (taas) hyvin osu­vasti Stadin haastei­den ytimessä. Pääkaupunkoseudun rak­en­t­a­mi­nen on pidet­tävä korkeal­la, että saamme pidet­tyä hin­nat mah­dol­lisim­man edullisi­na. Pysyköön viidakos­sa ken halu­aa, nuoriso hinkuaa Helsinki­in ja se pitää tehdä mah­dol­lisek­si. Mah­dol­lisim­man hyvin.
    R

    Vastaa

  5. Jos muut eivät halua rak­en­taa, eikö kaupun­ki voisi rak­en­taa itse? Kaupun­gin vuokra-asun­toi­hin on val­ta­vat jonot, ja monille asun­non han­kkimi­nen vapail­ta markki­noil­ta ei ole yksinker­tais­es­ti mahdollista.

    Ei ole mitään syytä, mik­si kaupun­gin vuokra-asun­to­jen osu­ut­ta koko Helsin­gin asun­to­tar­jon­nas­ta pitäisi kaupun­gin kas­vaes­sa vähen­tää. Ne uudet hyvät veron­mak­sa­jat kyl­lä saa­vat katet­tua uusien huono­jen veron­mak­sajien kulut samal­la taval­la kuin aina ennenkin. Köy­hien dump­paamista “jon­nekin muualle” ei voi pitää kovin moraalise­na ratkaisuna.

    Tilan­net­ta pahen­taa entis­es­tään se, että muut kuin kaupun­gin aikanaan kohtu­uhin­taisek­si raken­netut vuokrakäm­pät ovat pian kaik­ki muut­tuneet markki­nahin­taisik­si. Viimeisimp­inä esimerkkeinä nyt vaikka­pa Nuorisosäätiön myymät asun­not Sörkas­sa (~15€/neliö) ja SATOn Pasi­lan Toralin­na (~18€/neliö). Toiseen suun­taan ei taas muu­tos­ta tietysti tapahdu.

    Vastaa

    1. theta:
      Jos muut eivät halua rak­en­taa, eikö kaupun­ki voisi rak­en­taa itse? Kaupun­gin vuokra-asun­toi­hin on val­ta­vat jonot, ja monille asun­non han­kkimi­nen vapail­ta markki­noil­ta ei ole yksinker­tais­es­ti mahdollista.

      Ei ole mitään syytä, mik­si kaupun­gin vuokra-asun­to­jen osu­ut­ta koko Helsin­gin asun­to­tar­jon­nas­ta pitäisi kaupun­gin kas­vaes­sa vähen­tää. Ne uudet hyvät veron­mak­sa­jat kyl­lä saa­vat katet­tua uusien huono­jen veron­mak­sajien kulut samal­la taval­la kuin aina ennenkin. Köy­hien dump­paamista “jon­nekin muualle” ei voi pitää kovin moraalise­na ratkaisuna.

      Min­un ymmärtääk­seni Malmin lento­kent­tä tulee ole­maan sel­l­ainen alue jon­ka kaupun­ki ensin­näkin omis­taa itse, ja sil­lä on sik­si vapaat kädet kil­pailut­taa kuka saa rak­en­taa, ja suurin osa asun­noista jää kaupun­gin omis­tuk­seen, eli sinne raken­netaan mah­dolisim­man hal­vat bulk­ki-asun­not joiden vuokrien on tarkoi­tus olla mah­dol­lisim­man mata­lat. Kor­jatkaa jos olen väärässä. 

      Malmin ken­tän lento­toimin­naan puo­lus­ta­jat oavt mon­ta ker­taa väit­täneet että asun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen ken­tälle lihot­taa vain gryn­derei­den lom­pakko­ja, mut­ta tässä tapauk­ses­sa vaiku­tus on päin­vas­tainen kos­ka kaupun­ki on se “gryn­deri”.

      Vastaa

    2. theta:
      Jos muut eivät halua rak­en­taa, eikö kaupun­ki voisi rak­en­taa itse? Kaupun­gin vuokra-asun­toi­hin on val­ta­vat jonot, ja monille asun­non han­kkimi­nen vapail­ta markki­noil­ta ei ole yksinker­tais­es­ti mahdollista.

      Ei ole mitään syytä, mik­si kaupun­gin vuokra-asun­to­jen osu­ut­ta koko Helsin­gin asun­to­tar­jon­nas­ta pitäisi kaupun­gin kas­vaes­sa vähen­tää. Ne uudet hyvät veron­mak­sa­jat kyl­lä saa­vat katet­tua uusien huono­jen veron­mak­sajien kulut samal­la taval­la kuin aina ennenkin. Köy­hien dump­paamista “jon­nekin muualle” ei voi pitää kovin moraalise­na ratkaisuna.

      Tilan­net­ta pahen­taa entis­es­tään se, että muut kuin kaupun­gin aikanaan kohtu­uhin­taisek­si raken­netut vuokrakäm­pät ovat pian kaik­ki muut­tuneet markki­nahin­taisik­si. Viimeisimp­inä esimerkkeinä nyt vaikka­pa Nuorisosäätiön myymät asun­not Sörkas­sa (~15€/neliö) ja SATOn Pasi­lan Toralin­na (~18€/neliö). Toiseen suun­taan ei taas muu­tos­ta tietysti tapahdu.

      Asun itse kaupun­gin vuokrat­alon vier­essä ja ihan nor­maale­ja työssäkäyviä veron­mak­sajia siel­lä enim­mäk­seen asuu, eikä köy­hien määrä ei lisään­ny vuokra-asun­to­ja rak­en­ta­mal­la. Kohtu­uhin­taisen vuokra-asumisen tar­jon­nan lisäämisel­lä Helsin­ki voisi oma­l­ta osaltaan laskea hin­to­jen ja vuokrien nousu­painei­ta, sekä helpot­taa työn perässä muuttamista. 

      Eiköhän raken­nus­li­ikkeillekin tule kiire ostaa/vuokrata tont­te­ja kun kaupun­ki uhkaa ne ottaa omaan käyttöönsä.

      Vastaa

      1. Kohtu­uhin­taisen vuokra-asumisen tar­jon­nan lisäämisel­lä Helsin­ki voisi oma­l­ta osaltaan laskea hin­to­jen ja vuokrien nousu­painei­ta, sekä helpot­taa työn perässä muuttamista.

        Jos nuo kohtu­uhin­taiset vuokra-asun­not tule­vat muun asun­to­tuotan­non lisäk­si, ne alen­ta­vat hin­ta- ja vuokrata­soa ja jos ne vain syr­jäyt­tävät muu­ta tuotan­toa, ne nois­ta­vat yleistä hin­ta- ja vuokratasoa.

  6. Tont­tien pant­taami­nen on kan­nat­ta­va bisnes. Eihän niitä muuten pantattaisi.

    – Ton­tit on ostet­tu nimeno­maan pant­taamis­tarkoituk­ses­sa, koska
    — sank­tiot ovat aivan liian pieniä ja näistäkin pienistä
    — sank­tioista voidaan aina puoluei­den kanssa neu­votel­la alaspäin.

    Tont­tien pant­taami­nen vaikut­taa raken­nus­li­ikkei­den muual­la myymien asun­to­jen hin­tata­soon nos­tavasti ja isotkin sakot kan­nat­taa mak­saa ennem­min kuin pila­ta kalli­iden asun­to­jen markki­nat rak­en­ta­mal­la halpo­ja asuntoja.

    Aut­taisiko tont­tien myymi­nen ulko­maisille raken­nus­li­ikkeille, joil­la ei ole muu­ta toim­intaa Helsingissä.

    Vastaa

  7. Rak­en­tamisen hin­nan nopea nousu ker­too myös siitä, että raken­nus­te­ol­lisu­u­den kap­a­siteet­ti on Suomes­sa hyvin vähäi­nen ver­rat­tuna siihen mitä se on ollut kym­meniä vuosia sit­ten. Hin­nat nou­se­vat siitä yksinker­tais­es­ta syys­tä, että kysyn­tä nousee tar­jon­taa nopeam­min. Tar­jon­nan vähen­tymisen syynä mon­et pitävät 90-luvun lamaa, jol­loin raken­nus­te­ol­lisu­u­den kap­a­siteet­ti väheni kun keskikokoisia ja isom­piakin raken­nusy­htiöitä meni konkurssiin.
    Raken­nus­te­ol­lisu­us on erit­täin suh­dan­neherkkää, ja kos­ka tuotan­toketju on melko pääo­maval­tainen, on kap­a­siteetin sopeut­ta­mi­nen hidas­ta ja kallista. Kes­ki-Euroopas­sa tilanne on helpom­pi, kun yhtiöt voivat toimia rajo­jen yli, joka aut­taa suh­dan­nevai­htelui­hin sopeu­tu­mises­sa. Suomes­sa jokainen taan­tu­ma pudot­taa kil­pail­i­joi­ta ja kap­a­siteet­tia markki­noil­ta, joka ei ehdi palau­tua talouden ja kysyn­nän taas elpyessä, aiheut­taen hin­to­jen jyrkän nousun.

    Suomen syr­jäisen sijain­nin takia ulko­mai­sista tek­i­jöistä ei ole helpo­tus­ta tilanteeseen, kun rak­en­tamises­sa tarvit­ta­vat mate­ri­aalit ja raskaat koneet on kuitenkin han­kit­ta­va Suomes­ta tai aivan lähialueil­ta. Jos Venäläiset yhtiöt pääi­si­sivät helpom­min Suomen markki­noille, voisi tästä olla iso apu tilanteeseen: Pietarin alueel­la on val­ta­va raken­nus­te­ol­lisu­u­den kap­a­siteet­ti, joka hyö­ty­isi pääsys­tä Suomen markki­noille ja aut­taisi tasaa­maan raken­nus­te­ol­lisu­u­den suh­dan­nevai­hte­lu­tuskaa molem­mis­sa maissa.

    Vastaa

    1. AV: Jos Venäläiset yhtiöt pääi­si­sivät helpom­min Suomen markki­noille, voisi tästä olla iso apu 

      Tuo on eri­no­mainen aja­tus. Ensim­mäisenä sieltä rien­täi­sivät suhdanne­huippuja tasaa­maan suo­ma­laiset fir­mat. Onhan niil­lä erin­omainen tun­te­mus Suomen olosuhteista.

      Samal­la noiden fir­mo­jen omat suhdanne­heilahtelut tasaan­tuisivat ja tämä loisi pitem­mäl­lä aikavälil­lä mahdolli­suuden kehit­tyä todel­lisek­si globaa­lik­si tek­i­jäk­si. — Aina­han joku sen globaalin rak­en­ta­jan paikan ottaa. Tieto­taidollisesti suo­ma­laisil­la ei pitäisi olla häpeämistä. — Rak­en­tamisen tule­vaisu­us on kaukana idässä; Inti­aa kan­nat­taa pitää silmällä.

      Vastaa

  8. Luulisi raken­nus­li­ikkei­den rak­en­ta­van jos kysyn­tää on. Markki­navoimista on otet­tu niskalenk­ki? Vaikea muuten selit­tää minne raken­nus­li­ikkei­den ahneus on kadon­nut. Mik­si näitä muu­tamia yksi­ty­isiä toim­i­joi­ta vielä roikute­taan mukana pros­es­sis­sa. Ehkä olisi parem­pi tehdä kaik­ki suun­nitel­mat­alouden ja julkisen sek­torin toimin.

    Vastaa

  9. Osmo — saatko nyt please jostain selville, että kuin­ka moni nyky­i­sistä asun­noista on Helsingis­sä saanut korko­tukea tai muu­ta vas­taavaa sub­ven­tio­ta? Keskuste­limme aiem­min aiheesta, ja väitin että melkein puo­let stadi­lai­sista saa asum­is­tukea. Siinä yhtey­dessä selvitet­ti­in kanssasi, että noin 10–15% saa suo­raa asum­is­tukea, mut­ta jäi selvit­tämät­tä se, että kuin­ka moni asun­to on raken­net­tu jol­lain tukiaisella.

    Sil­lä tosi­asi­a­han on, että Helsin­gin korkeat hin­nat eivät johdu kovas­ta kysyn­nästä vaan rak­en­tamisen kalleud­es­ta, johon vaikut­ta­vat poli­itikot. Suurin yksit­täi­nen tek­i­jä on vero­tus (läh­es puo­let uuden asun­non hin­nas­taon veroa). Sit­ten tule­vat maankäyt­tö­mak­sut (kaavoitus, vesi, sähkö ovat suo­raa vero­tu­loa Helsin­gin kaupungille) ja rak­en­tamisen tekni­nen sään­te­ly (joka ei edes estä asun­to­ja homehtumasta).

    Kuten Helsin­gin esimerk­ki osoit­taa, asun­to­ja tehdään sitä enem­män, mitä korkeampi on myyn­ti­hin­ta. Asun­to­jen halpen­e­m­i­nen voi pitkäl­lä aika­jän­teel­lä olla toiv­ot­tua, mut­ta äkilli­nen hin­nan lasku ei. Oma arvioni on, että täl­lä het­kel­lä asun­tomarkki­noil­la on 15–25% yli­hin­taa. Hesaris­sa oli viime viikol­la kir­joi­tus, jos­sa Mer­i­haan jotain yksiötä ei ollut kukaan tul­lut esit­te­lyyn kat­so­maan, ja viereisessä Näk­in­puis­tossa myyti­in 66 neliön asun­toa 450 tuhan­nel­la eurol­la — siis 2,7 miljoon­aa mum­mon markkaa! Jälkim­mäi­nen asun­to oli ilmeis­es­ti niitä samo­ja jos­sa Halos­ka asustelee, ja nehän valmis­tu­i­v­at edel­lisen suh­dan­nehuipun aikaan 80–90 ‑luku­jen tait­teessa. Niiden hin­ta on sil­loin ollut jotain 10–15000 mum­moa eli asun­non hin­ta on noin kolminker­tais­tunut 30 vuodessa.

    Jos minä olisin poli­itikko, joka on vas­tan­nut Helsin­gin rak­en­tamis­es­ta, syyt­täisin kyl­lä itseäni tilanteesta. Jos poli­itikot eivät kan­na vas­tu­u­ta tekemistään päätök­sistä, niin mitä varten heitä sinne äänestetään? Eikö sinne voitaisi vain arpoa kansalaisia päät­tämään asioi­ta, kun yksikään poli­itikko ei voi myön­tää että virheitä on tehty. Kaik­ki nau­ra­vat Paa­vo Väyry­sen aina oike­as­sa olemiselle, mut­ta eipä tää touhu näytä muil­lakaan sen korkeam­paa moraalia osoittaa.

    Vielä ker­ran Osmo, saatko selville, kuin­ka moni helsinkiläi­nen asuu jol­lain taval­la tuetusti?

    Vastaa

    1. Osmo – saatko nyt please jostain selville, että kuin­ka moni nyky­i­sistä asun­noista on Helsingis­sä saanut korko­tukea tai muu­ta vas­taavaa subventiota?

      Jos asumisen tuek­si las­ke­taan omis­tusasumisen vero­tu­ki, sil­loin tietysti melkein kaik­ki asu­vat jol­lakin tavoinm tue­tus­sa asun­nos­sa. Tätä kai tuskin tarkoitit?

      Vastaa

      2. Mitä on omis­tusasumisen verotuki?

        Myyn­tivoiton verot­to­muus, kosko­jen verovähen­nysoikeus, vaik­ka asun­to­tu­lo, jota vas­taan laina on otet­tu on vero­ton ja ennen kaikkea se, että asun­to­tu­lo on vero­ton vaik­ka vuokrat­u­losta mak­se­taan veroa.
        Talousti­eteitä osaa­mat­toman on vaikea hah­mot­taa asunt­go­tu­lon verot­to­muut­ta, mut­ta asian ymmärtämistä helpooty­taa se, että jos Vir­ta­nen ja Lah­tine asu­vart omas­sa asun­nos­saan, kumpikaan ei joudu mak­samaan asun­nos­taan veroa, mut­ta jos he menevät ris­ti­in vuokralle tois­t­en­sa asun­toi­hin, val­tio saa hei­dän asumis­es­taan vero­tu­lo­ja. Sik­si vero­tus syr­jii vuokral­la asum­ista omas­sa asun­nos­sa asumiseen verrattuna.

      3. Osmo Soin­in­vaara: Myyn­tivoiton verot­to­muus, kosko­jen verovähen­nysoikeus, vaik­ka asun­to­tu­lo, jota vas­taan laina on otet­tu on vero­ton ja ennen kaikkea se, että asun­to­tu­lo on vero­ton vaik­ka vuokrat­u­losta mak­se­taan veroa.
        Talousti­eteitä osaa­mat­tomanon vaikea hah­mot­taa asunt­go­tu­lon verot­to­muut­ta, mut­ta asian ymmärtämistä helpooty­taa se, että jos Vir­ta­nen ja Lah­tine asu­vart omas­sa asun­nos­saan, kumpikaan ei joudu mak­samaan asun­nos­taan veroa, mut­ta jos he menevät ris­ti­in vuokralle tois­t­en­sa asun­toi­hin, val­tio saa hei­dän asumis­es­taan vero­tu­lo­ja. Sik­si vero­tus syr­jii vuokral­la asum­ista omas­sa asun­nos­sa asumiseen verrattuna.

        Tuo asun­to­tu­lo ja sen verot­to­muus on vero­te­o­reetikoiden höpere­hd­in­tää. Aivan yhtä hyvin voitaisi­in verot­taa esim. auto­tu­loa eli jos omis­tamisen sijaan Vir­ta­nen ja Lahti­nen vuokraa­vat toisil­taan auton niin verolle menee vuokrat­u­lo. Saman­lainen teoretisointi
        verotues­ta sopii kaik­keen omis­tamiseen (taide, polkupyörä, tietokone, kesämökki…).

        Asun­non omis­ta­ja on ostaes­saan mak­sanut hin­nas­sa noin puo­let vero­ja ym. mak­su­ja julkiselle sek­to­rille. Koko ajan kiristyväl­lä kiin­teistöverol­la nyhde­tään vuosit­tain. Eikö asum­i­nen jo ilman asun­to­tu­lon verot­tamis­takin ole Suomes­sa riit­tävän kallista?

        Jos jotain omis­tusasumisen vero­tuk­ses­sa kiristys­muu­tok­sia tek­isin, niin pois­taisin tai ainakin radikaal­isti leikkaisin koti­talousvähen­nys­tä. Siitä hyö­tyvät lähin­nä hyvä­tu­loiset joil­la on ilman vähen­nys­täkin varaa ostaa palvelu­ja. Pääosin hyö­ty on kuitenkin val­unut palvelun­tar­joa­jille (mm. remp­pafir­mat) jot­ka heti koti­talousvähen­nyk­sen tul­tua korot­ti­vat roimasti hintojaan.

      4. Osmo Soin­in­vaara: Myyn­tivoiton verot­to­muus, kosko­jen verovähen­nysoikeus, vaik­ka asun­to­tu­lo, jota vas­taan laina on otet­tu on vero­ton ja ennen kaikkea se, että asun­to­tu­lo on vero­ton vaik­ka vuokrat­u­losta mak­se­taan veroa.
        Talousti­eteitä osaa­mat­tomanon vaikea hah­mot­taa asunt­go­tu­lon verot­to­muut­ta, mut­ta asian ymmärtämistä helpooty­taa se, että jos Vir­ta­nen ja Lah­tine asu­vart omas­sa asun­nos­saan, kumpikaan ei joudu mak­samaan asun­nos­taan veroa, mut­ta jos he menevät ris­ti­in vuokralle tois­t­en­sa asun­toi­hin, val­tio saa hei­dän asumis­es­taan vero­tu­lo­ja. Sik­si vero­tus syr­jii vuokral­la asum­ista omas­sa asun­nos­sa asumiseen verrattuna.

        Asun­to­tu­lokäsit­teel­lä ei mielestäni (eikä loogis­es­ti tarkastellen) voi pätevästi argu­men­toi­da sitä, miten omis­tusasum­ista tulisi verottaa.
        Väite, että “Sik­si vero­tus syr­jii vuokral­la asum­ista omas­sa asun­nos­sa asumiseen ver­rat­tuna”, on ain­oas­taan sat­un­nais­es­ti, jois­sakin tilanteis­sa, tosi väite.
        Esimerkik­si eri­laiset asun­to­ja omis­ta­vat, velal­la asun­to­ja rak­en­ta­neet kiin­teistöy­htiöt eivät käytän­nössä mak­sa tulovero­ja, kos­ka kiin­teistön­hoitoku­lu­jen ja korko­jen lisäk­si yhtiöt voivat tehdä vero­tuk­ses­sa vuo­tuisen pois­ton asun­to­jen taseessa olev­as­ta arvos­ta. Jos lain­o­jen lyhen­nys vas­taa suun­nilleen tehtyjä pois­to­ja, eivät esimerkik­si kun­nal­liset vuokrat­aloy­htiöt mak­sa lainkaan tuloveroa, sil­lä pois­to­jen avul­la tulos saadaan nol­laan. Sama pätee kaikkien muidenkin yhteisö­jen tai luon­nol­lis­ten henkilöi­den omis­tami­in kiinteistöyhtiöihin.
        Jos pois­tot eivät jon­akin vuon­na riit­täisi nol­lat­u­lok­seeni, voi yhtiö tehdä vero­tuk­ses­sa asuin­talo­va­rauk­sen, jon­ka ansios­ta verot saadaan nollaan.
        Jos Vir­ta­nen ja Lahti­nen vuokraa­vat tois­t­en­sa omis­ta­mas­ta vuokrat­alosta huoneis­ton, edel­lisen mukaan kum­mankaan mak­samas­ta vuokras­ta ei lop­ul­ta mene veroa.
        Edelleen, jos Vir­ta­nen ja Lahti­nen ovat kumpikin rak­en­ta­neet itselleen esimerkik­si 350.000 euroa mak­sa­neen omakoti­talon, he voivat tehdä vero­tuk­ses­sa verotet­ta­van tulon vähen­nyk­senä 14.000 euron (4%) vuo­tuisen pois­ton ensim­mäisenä vuote­na. Jos omakoti­talon on raken­net­tu lainal­la esim 1,5% korol­la, voi korko­ja vähen­tää 5.250 euroa kyseisenä vuon­na. Lisäk­si voi vähen­tää kaik­ki kiin­teistön muut kulut, kiin­teistöveron, vaku­u­tuk­sen ynnä muut kulut. Näitä vähen­nyk­siä on ensim­mäisen vuote­na hel­posti yli 20.000 euroa. Näin esim 1600 euron kuukau­sivuokras­ta ei mene lainkaan veroa.
        SIIS: Kun vuokraamis­es­ta ei tarvitse mak­saa veroa, mik­si omis­tusasu­jan pitäisi mak­saa asuntotuloveroa?
        Veroa vuokraamis­es­ta menee käytän­nössä ainakin sil­loin, kun Vir­ta­nen ja Lahti­nen vuokraa­vat asun­to-osakey­htiö­talos­sa sijait­se­van huoneis­ton, ja eri­tyis­es­ti sil­loin, jos yhtiöl­lä ei ole yhtiölainaa tai jos yhtiölainan lyhen­nyk­siä ei tuloute­ta asun­to-osakey­htiön kirjanpidossa.
        Ja vielä on huo­mat­ta­va, että osakey­htiöi­den ja luon­nol­lis­ten henkilöi­den vero­tus poikkeaa tun­tu­vasti toi­sis­taan. Kun yhtiöt mak­sa­vat vuokrat­u­lostaan veroa vain 20 %, mak­sa­vat luon­nol­liset henkilöt — jois­sakin tapauk­sis­sa — pääo­mat­uloveroa yli 30 % voitosta.
        Kaikelle omis­tusasumiselle ehdotet­tua asun­to­tuloveroa ei voi­da loogis­es­ti perustel­la ajatuk­sel­la, että kaikesta asun­non­vuokrauk­ses­ta tulisi mak­saa veroa, sil­lä väite asun­non­vuokrauk­ses­ta aiheutu­vas­ta veron­mak­sus­ta on tosi vain jois­sakin tapauksissa.
        Logi­ikan perussään­tö­jen mukaan sat­un­nais­es­ti todel­la väit­tämäl­lä (induk­ti­ol­la) ei voi­da uskot­tavasti ja pätevästi todis­tel­la jotain yleistävää (uni­ver­saalia) johtopäätöstä. Jos esimerkik­si jos joku savolainen on vääräleu­ka, se ei todista että kaikkia savolaisia olisi kohdelta­va vääräleukoina.

      5. Osmo Soin­in­vaara: Sik­si vero­tus syr­jii vuokral­la asum­ista omas­sa asun­nos­sa asumiseen verrattuna.

        Vero syr­jii myös toisin päin. Jos esim. ostaa vuokraa­mansa asun­non, varain­si­ir­toveroon (2%) ja luovu­tusvoit­toveroon menee osa hin­nas­ta. Se vas­taa vuokrista meneviä vero­ja aika pitkältä aikaa — esim. Helsingis­sä vuokratuot­to on n. 3% vuodessa, joten siitä mak­set­ta­va vero on vajaa 1%. Matal­ien korko­jen aikana asun­non arvon­nousu on tuot­tona merkit­tävämpi kuin vuokrat­u­lo, mut­ta se on vähän eri asia.

      6. Osmo Soin­in­vaara:
        Talousti­eteitä osaa­mat­toman on vaikea hah­mot­taa asunt­go­tu­lon verot­to­muut­ta, mut­ta asian ymmärtämistä helpooty­taa se, että jos Vir­ta­nen ja Lah­tine asu­vart omas­sa asun­nos­saan, kumpikaan ei joudu mak­samaan asun­nos­taan veroa, mut­ta jos he menevät ris­ti­in vuokralle tois­t­en­sa asun­toi­hin, val­tio saa hei­dän asumis­es­taan vero­tu­lo­ja. Sik­si vero­tus syr­jii vuokral­la asum­ista omas­sa asun­nos­sa asumiseen verrattuna.

        Taloudel­lis­es­ti oma­l­ta kannal­taan opti­moidus­sa tilanteessa Vir­ta­nen ja Lah­tine jär­jestävät omat asun­ton­sa toisilleen vuokraa­mal­la kum­mallekin kun­nol­liset asum­istuet, eivätkä mak­sa euroakaan veroa Suomen val­ti­olle, vaan teet­tävät asun­toi­hin­sa sopi­vas­sa määrin remont­te­ja ja kir­jaa­vat kumpikin sijoi­tusasun­toi­hin­sa liit­tyen sen ver­ran paljon verovähen­net­tävää, että ei vain asun­non vuokrat jää verot­tomik­si, vaan verovähen­nysoikeut­ta ker­tyy vuokria enem­män, jol­loin he saa­vat sil­lä perus­teel­la vähen­net­tyä veror­a­situs­taan lisäk­si vielä muis­takin sijoitustuotoista.

        Tuo veron­mak­su toteu­tuu vain, jos Vir­ta­nen ja Lah­tine eivät osaa vero­su­un­nit­telun perustei­ta, ja jos he eri­tyis­es­ti halu­a­vat mak­saa vero­ja. Pelaa­mal­la sopi­vasti vaikka­pa asun­to-osakey­htiölain­o­jen sekä muiden vähen­nyskelpois­t­en meno­jen kir­jaamisen kanssa pystyy nyky­is­ten vero­tussään­nösten puit­teis­sa osaa­va sijoit­ta­ja saa­maan asun­tosi­joi­tus­tuo­toilleen jopa vuosikym­menten verot­to­muuse­dun. Ellei sit­ten halua hoitaa asi­aa vaikka­pa jär­jestelemäl­lä omis­tuk­si­aan Lux­em­bur­gin kaut­ta, jol­la ammat­ti­maiset sijoit­ta­jat mon­es­sa tapauk­ses­sa jär­jestävät vuokratuo­ton pois Suomen verot­ta­jan saatavil­ta. Mut­ta se on hiukan monimutkaisempaa.

      7. Osmo Soin­in­vaara: Myyn­tivoiton verot­to­muus, kosko­jen verovähen­nysoikeus, vaik­ka asun­to­tu­lo, jota vas­taan laina on otet­tu on vero­ton ja ennen kaikkea se, että asun­to­tu­lo on vero­ton vaik­ka vuokrat­u­losta mak­se­taan veroa.
        Talousti­eteitä osaa­mat­tomanon vaikea hah­mot­taa asunt­go­tu­lon verot­to­muut­ta, mut­ta asian ymmärtämistä helpooty­taa se, että jos Vir­ta­nen ja Lah­tine asu­vart omas­sa asun­nos­saan, kumpikaan ei joudu mak­samaan asun­nos­taan veroa, mut­ta jos he menevät ris­ti­in vuokralle tois­t­en­sa asun­toi­hin, val­tio saa hei­dän asumis­es­taan vero­tu­lo­ja. Sik­si vero­tus syr­jii vuokral­la asum­ista omas­sa asun­nos­sa asumiseen verrattuna. 

        Kyl­lähän asun­to­tu­lo on täysin ymmär­ret­tävä termi.

        Harmil­lis­es­ti myös auto­tu­lo (tai oikeam­min: oman auton käytön tulo ver­rat­tuna vuokra-autoon) ja laa­jen­net­tuna itsesi­ivous­tu­lo (kun siivoaa itse eikä palkkaa siivoo­jaa) on nykyään vero­ton­ta. Vähän vielä venytet­tynä voidaan puhua hen­gi­tys­tu­losta, kun ei käytä kau­pal­lista hen­gi­tyskonepalvelua vaan hen­git­tää itse.

        Toisin sanoen: “asun­to­tu­lo” kyl­lä suosii omis­tusasum­ista, mut­ta koko käsite menee jär­jet­tömäk­si, kun sitä sovel­letaan loogis­es­ti kaik­keen. En tosin sano, että nykyi­nenkään raja on järkevässä kohtaa.

      8. Harmil­lis­es­ti myös auto­tu­lo (tai oikeam­min: oman auton käytön tulo ver­rat­tuna vuokra-autoon) ja laa­jen­net­tuna itsesi­ivous­tu­lo (kun siivoaa itse eikä palkkaa siivoo­jaa) on nykyään verotonta.

        Itsesi­ivous­tu­lon osalta on otet­tu käyt­töön koti­talousvähen­nys juuri sik­si, että veroki­ilan vääristävä vaiku­tus saadaan oikeias­tuk­si. Aiem­min meil­lä oli omaisu­usvero, joka siis kos­ki muyös auto­ja, mut­ta nyt se on pois­tet­tu. Asun­to on kuitenkin aivan eri koko luokkaa ole­va asia kuin auto.

      9. Osmo Soin­in­vaara:

        Jos asumisen tuek­si las­ke­taan omis­tusasumisen vero­tu­ki, sil­loin tietysti melkein kaik­ki asu­vat jol­lakin tavoinm tue­tus­sa asun­nos­sa. Tätä kai tuskin tarkoitit?

        Omis­tusasun­non vero­tu­ista merkit­tävin on myyn­tivoiton luovu­tusvoit­toverot­to­muus. Mut­ta sitä ei saa asut­taes­sa, vaan myytäessä asun­to pois. Toinen vero­tu­ki on ollut korko­jen verovähen­nysoikeus. Jois­sain tapauk­sis­sa se on yhä vero­tu­ki, jois­sain tapauk­sis­sa se on nyky­isin veror­a­site. Pankeis­sa on jo main­os­tet­tu sitä, että lainat kan­nat­taa nykyään kir­ja­ta muul­la nimel­lä kuin asun­to­lain­oina. Asun­to­lainan verovähen­nysoikeus on ensi vuon­na enää 25 % korkomeno­jen 30 %:n osu­ud­es­ta, eli 8,5 % korkomenoista. Jos lainan nos­taa vaikka­pa sijoi­tus­lainana (minkä voi tehdä, jos on pääo­mat­u­lo­ja, joista korot voi vähen­tää), ja antaa pankille ihan samat vaku­udet, eli lait­taa asun­ton­sa vaku­udek­si, saa verovähen­tää 100 % korkomeno­jen 30 %:n osu­ud­es­ta, eli 30 % korkomenoista. Vuokranan­ta­jal­la verovähen­nysoikeus on tuo jälkim­mäi­nen. Omis­tusasu­jan verovähen­nysoikeus on vuodes­ta 2019 läh­tien yksi neljä­sosa vuokranan­ta­jan korko­jen verovähennysoikeudesta.

      10. Tuos­sa nyt ei ole mitään logi­ikkaa. Vuokranan­ta­ja saa tietysti vähen­tää verotet­tavas­ta vuokrat­u­loista siihen kohdis­tuneet menot. Omis­tusasu­ja saa vähen­tää korkomeno­ja, jot­ka kohdis­tu­vat verot­tomaan asun­to­tu­loon. Juuri tuo asun­to­tu­lon verot­to­muus on omis­tusasumisen suurin vero­tu­ki. Sitä vas­taisi se, että vuokrat­u­lo olisi vero­ton­ta kuten Bel­gias­sa. Sil­loin markki­nat johtaisi­vat siihen, että vuokrat lask­i­si­vat nykyisen veron ver­ran ja omis­tus- ja nuokra-asum­i­nen oli­si­vat vero­tuk­ses­sa samal­la viivalla.

      11. Osmo Soin­in­vaara: vuokratu

        En ymmär­rä, mik­si vuokrat­u­lon verot­to­muus lask­isi vuokria, kun vuokralais­ten mak­sukyky määrit­tää vuokrata­son Helsingissä.

      12. Osmo Soin­in­vaara:
        Tuos­sa nyt ei ole mitään logi­ikkaa. Vuokranan­ta­ja saa tietysti vähen­tää verotet­tavas­ta vuokrat­u­loista siihen kohdis­tuneet menot. Omis­tusasu­ja saa vähen­tää korkomeno­ja, jot­ka kohdis­tu­vat verot­tomaan asun­to­tu­loon. Juuri tuo asun­to­tu­lon verot­to­muus on omis­tusasumisen suurin vero­tu­ki. Sitä vas­taisi se, että vuokrat­u­lo olisi vero­ton­ta kuten Bel­gias­sa. Sil­loin markki­nat johtaisi­vat siihen, että vuokrat lask­i­si­vat nykyisen veron ver­ran ja omis­tus- ja nuokra-asum­i­nen oli­si­vat vero­tuk­ses­sa samal­la viivalla. 

        Ei tuos­sakaan ole kauheasti logi­ikkaa. Asun­to­tu­lon määrä on hyvin teo­reet­ti­nen asia. Nyky­isin asun­to­tu­loa verote­taan Suomes­sa kiin­teistöverona, joka on toteutet­tu Suomes­sa niin, että sen ehdot verot­ta­vat käytän­nössä suh­teessa enem­män omis­tus- kuin vuokra-asun­tokäytössä ole­via asun­to­ja, vaikkei asun­non hallinta­muo­to suo­raan veron määräy­tymis­pe­ruste olekaan.

        Nyky­is­ten verosäädösten yhteis­vaiku­tus on se, että sopivin sopimusteknisin jär­jeste­lyin nyky­isin asun­tosi­joit­tamista har­ras­ta­va omis­tusasu­ja pystyy halutes­saan (ja juridis­en osaamisen riit­täessä joko itsel­lä tai ulkoa ostet­tuna palvelu­na) jär­jestämään sekä itselleen verot­toman vuokrat­u­lon että täysimääräisen korkomeno­jen vähen­tämisoikeu­den. Sen sijaan vara­ton omis­tusasu­ja on oikeutet­tu vuodes­ta 2019 läh­tien vain 25 %:n verovähen­nysoikeu­teen, ja tavalli­nen asun­tosi­joit­ta­ja 100 %:n verovähennysoikeuteen.

      13. Koron voi vähen­tää vain verotet­tavas­ta vuokrat­u­losta. Sel­l­aisen tilanteen, jos­sa vuokrat­u­lo on keplotel­tu verot­tomak­si ja sen päälle voi vähen­tää lainan korot, ei pitäisi olla mahdollinen.

      14. Osmo Soin­in­vaara:
        Koron voi vähen­tää vain verotet­tavas­ta vuokrat­u­losta. Sel­l­aisen tilanteen, jos­sa vuokrat­u­lo on keplotel­tu verotet­tavak­si ja sen päälle voi vähen­tää lainan korot, eip­itäisi olla mahdollinen. 

        Onko eroa sil­lä, että omaa asun­toa vas­taan on lainaa ja sijoi­tusasun­to­ja vas­taan ei, tai päinvastoin?

      15. Ville: Onko eroa sil­lä, että omaa asun­toa vas­taan on lainaa ja sijoi­tusasun­to­ja vas­taan ei, tai päinvastoin?

        Riip­puu mitä tarkoitat.

        Jos siis kyseisel­lä henkilöl­lä on sekä oma asun­to että sijoi­tusasun­to, ei peri­aat­teessa pitäisi olla eroa, kum­malle laina on. Nyt vero­tuk­sel­lis­es­ti on kan­nat­tavam­paa pitää laina sijoi­tusasun­nolle (jos korot ovat yhtä suuret).

        Jos ver­taat tilantei­ta, että on enim­mäk­seen lainal­la han­kit­tu oma asun­to tai sijoi­tusasun­to, on ero varsin suuri. Sijoi­tusasun­non vuokratuo­to­s­ta täy­tyy mak­saa pääo­mat­uloveroa (tulon­hankkimisku­lut kuten lainan korot vähen­net­tynä). Oman asun­non lasken­nal­lis­es­ta vuokras­ta ei tarvitse mak­saa mitään, joten sitä suosi­taan sijoi­tusasun­non omis­tamiseen ver­rat­tuna selvästi, vaikkei lainan korko­ja saisi edes vähen­tää. Se, että lainan korot oman asun­non tapauk­ses­sa saa vähen­tää (vaikkakin nyt enää osit­tain), on vielä päättömämpää.

        Täl­lai­sista vero­tuk­sen keinotekoi­sista eroista pää­sisi eroon esim, jos oman asun­non lasken­nal­lista vuokraa alet­taisi­in myös verot­ta­maan (jol­loin toki lainan korot voisi siitä taas vähentää).

      16. Ossi Sare­so­ja: .
        Täl­lai­sista vero­tuk­sen keinotekoi­sista eroista pää­sisi eroon esim, jos oman asun­non lasken­nal­lista vuokraa alet­taisi­in myös verot­ta­maan (jol­loin toki lainan korot voisi siitä taas vähentää).

        Kuten Rossi­lahti toi hyvin aiem­mas­sa kom­men­tis­sa esi­in, vuokra-asun­noista moni vält­tää nykyään kokon­aan vero­tuk­sen, kos­ka kiin­teistöy­htiöil­lä on lais­sa taat­tu kir­jan­pidol­liset kikat jär­jestää itsen­sä verot­tomak­si. Väite siitä, että sijoi­tusasun­non vuokratuo­toista täy­ty­isi mak­saa pääo­maveroa, on huo­mat­tavas­sa osas­sa vuokra-asun­noista perätön. Pääo­mat­ulovero­tuk­sen voi kiertää vaik­ka hoita­mal­la omis­tuk­set jonkun rahas­ton kaut­ta, tai vaik­ka sijoit­ta­mal­la sel­l­aiseen kiin­teistösi­joi­tusy­htiöön, joka jakaa perus­pääo­mansa pois verot­tom­i­na pääo­man­palau­tuksi­na. Tai kym­menin muin lail­lisin tavoin, kuten jär­jestämäl­lä kiin­teistöy­htiön tulok­set joka vuosi nol­laan tase­jär­jeste­lyin, jol­la tavoin kun­nal­liset vuokra-asun­toy­htiöt toimi­vat vält­tääk­seen verotuksen.

        Jos oman asun­non lasken­nal­lista vuokraa alet­taisi­in verot­ta­maan, voisi ainakin isom­man asun­to­var­al­lisu­u­den tapauk­ses­sa luo­da kiin­teis­toy­htiön, jon­ka nimi­in lait­taa asun­ton­sa, ja vält­tää sen vero­tuk­sen. Aivan kuten Sveit­sis­säkin. Pienen asun­to­var­al­lisu­u­den tapauk­ses­sa omis­tusasun­ton­sa jär­jeste­lyt vero­tuk­sen piiristä pois ei ole säästö­jen väär­ti, kos­ka vaivaa siihen vähän liit­tyy. Helpoin tapa jär­jestää itsen­sä tuol­laisen vero­tuk­sen piiristä pois on asun­non vai­h­t­a­mi­nen kaverin kesken niin, että molem­mat ovat vuokral­la toisil­laan, jär­jestäen vuokrat­u­lot verottomiksi.

      17. Osmo Soin­in­vaara:
        Koron voi vähen­tää vain verotet­tavas­ta vuokrat­u­losta. Sel­l­aisen tilanteen, jos­sa vuokrat­u­lo on keplotel­tu verot­tomak­si ja sen päälle voi vähen­tää lainan korot, ei pitäisi olla mahdollinen. 

        Jälkim­mäi­nen tilanne on estet­ty niis­sä tilanteis­sa, jois­sa pääo­mat­u­loa saaval­la ei ole juuri mui­ta pääo­mat­u­lo­ja kuin joku yksit­täi­nen vuokrat­u­lo. Sil­loin korko­ja ei voi vähen­tää, jos ei ole vähen­net­täviä vuokrat­u­lo­ja. Mut­ta vähänkin enem­män sijoi­tu­so­maisu­ut­ta omaaval­la asia on help­po jär­jestää. On lähin­nä ilmoi­tus­lu­on­toinen asia verot­ta­jalle, minkä sijoi­tusten menoik­si sijoi­tus­lainansa vero­tuk­ses­sa päät­tää merka­ta, ja minkä ei. Jos omis­taa myös osakkei­ta, korkopa­pere­i­ta tai muu­ta vas­taavaa, voi nollavero­tuk­selle jäävien vuokra-asun­to­jen osalta päät­tää olla merkkaa­mat­ta lain­o­ja niitä koske­viksi, ja keskit­tää lainat vero­tuk­ses­sa vaikka­pa osake- ja korko­tu­lo­jen vastineeksi. 

        Jos sijoi­tu­so­maisu­ut­ta hallinnoi muu­takin kuin suo­raa henkilöomis­tus­ta hyö­dyn­täen, asian jär­jeste­lyyn löy­tyy monia lisä­vari­aa­tioi­ta. Luo­ma­l­la sopivia yhtiörak­en­tei­ta, joi­hin keskit­tää tulo­ja ja meno­ja sopi­vasti, pystyy vero­tuk­ses­sa saa­maan aikaan seu­rauk­sia, joi­ta lain­säätäjät harvem­min osaa­vat huomioida.

      18. k: Omis­tusasun­non vero­tu­ista merkit­tävin on myyn­tivoiton luovu­tusvoit­toverot­to­muus. Mut­ta sitä ei saa asut­taes­sa, vaan myytäessä asun­to pois. 

        Jos asun­non myyn­nistä ylipään­sä ker­tyy voit­toa. Asuimme omis­ta­masamme rivaris­sa 10 v ja voit­to myytäessä vaivaiset 8000 € jos­ta kiin­teistövölit­täjän palkkio ja oston yhtey­dessä mak­set­tu varain­si­ir­tovero nol­lasi voiton käytän­nössä. Emme toisaal­ta pistäneet rahaa asun­non kun­nos­tamiseen vaan se oli samas­sa kun­nos­sa kuin 10 vuot­ta aikaisem­min, mut­ta siinäkään tapauk­ses­sa että olisimme kun­nos­ta­neet, emme olisi saa­neet omia pois.

  10. Osmo, löy­ty­i­hän tuo kaipaa­mani tieto kun vähän ton­gin Helsin­gin kaupun­gin julka­isui­ta. Ja niin­hän siinä kävi, että näp­pitun­tu­mal­ta heit­tämäni arvio oli kohtu­ullisen tark­ka sil­loin pari viikkoa sit­ten. Kyseinen pdf on masen­tavaa luet­tavaa, mik­si herää kysymys että Osmo tiesi min­un ole­van oike­as­sa suu­ru­us­lu­okas­sa ja sik­si jät­ti täyt­tämät­tä pyyn­töni ja ker­toa niiden koti­talouk­sien määrän, joiden asum­ista tue­taan joko vuokra- tai korkotuella.

    Sil­loin siis väitin, että poli­itikot ja eri­tyis­es­ti kaupunkisu­un­nit­telu on epäon­nis­tunut räikeästi, kun 40% koti­talouk­sista tarvit­see asumiseen­sa rahal­lista tukea. Väitin myös, että tiety­il­lä puolueil­la on kan­nustin kas­vat­taa tuista riip­pu­vais­ten osu­ut­ta, kos­ka heistä saa äänestäjiä tukia jakav­ille puolueille.

    Mainit­semis­tani tilas­toista pal­jas­tui, että vuokrat­uet­tu­jen asun­to­jen osu­us oli noin 25% valmis­tuneista asun­noista v. 2017. ARA:a käsit­televässä Wiki-artikke­lis­sa oli mainit­tu Soin­in­vaara, jon­ka mielestä vuokrat­uet­tu asun­torak­en­t­a­mi­nen pitäisi lopet­taa ja kohden­taa asum­is­tu­ki yksilöl­lisem­min kotitalouksille 

    Tuo 25% on siis vuokrat­uet­tua rak­en­tamista, mut­ta julka­isun mukaan asuin­rak­en­tamista tuet­ti­in myös muil­la jär­jeste­ly­il­lä. Siihen päälle siis se 15%, joka saa tukea vuokran mak­su­un­sa. Voipi siis olla jopa niin, että em. 40% on alakant­ti­in. Joka tapauk­ses­sa, tässä herää kysymys, voiko kaupun­gin asun­topoli­ti­ikkaa kut­sua onnis­tuneek­si, jos melkein puo­let tarvit­see asum­is­tukea selviy­tyäk­seen elinkus­tan­nuk­sis­taan? Ja toinen kysymys: kuka hyö­tyy siitä, että melkein puo­let kaupun­gin asukkaista saa sosi­aal­isia tulon­si­ir­to­ja asum­is­taan varten?

    Vastaa

    1. Sor­ry nyt vain, las­ket nyt samat luvut kah­teen ker­taan, kos­ka puo­let asum­istues­ta menee Ara-kohteisi­in. Lisäk­si puhut yht­enä vuon­na raken­ne­tu­ista asun­noista, etkä asun­tokan­nas­ta. Kaik­ista ole­vista asun­noista 20 % on Ara-asun­to­ja. Noin las­ket­tuna alle 30 % saisi tukea asumiseen­sa. Jos otat mukaan omis­tusasumisen verotuenb, sil­loin tietysti pääset paljon yli 80 prosentin.

      Vastaa

      1. Ei se ole tukea, että ei verote­ta. Tuleeko val­tio nuuskaa­jia, kun tupakkavero ei koske nuuskaa? Vain täysin kom­mu­nis­tises­sa val­tios­sa verot­to­muus olisi tukea.

        Jos omis­tusasum­i­nen on niin huono asia, niin mik­si luot­toa hakies­sa kysytään asum­is­muo­to? Tai parisuhde tai lap­simäärä? Oma koti on keskeinen yhteiskun­nalli­nen keino edis­tää per­heen ase­maa, joka on erik­seen mainit­tu YK:n ihmisoikeussopimuk­ses­sa val­tion tärkeim­mäk­si tehtäväk­si. Ota nyt Osmo välil­lä pää pois sieltä vihreästä pen­saas­ta ja tarkkaile maail­maa ennakkoluulottomasti.

        Tot­ta kai koko asun­tokan­nas­ta isom­pi osa on raken­net­tu ilman tukia, kos­ka se on niin van­haa. Nythän oli kai tarkoi­tus arvioi­da nyky­is­ten poli­itikko­jen toimia eikä 60-luvun? Tei­dän aikana tilanne on rom­ah­tanut sel­l­aisek­si että 40% tarvit­see asumiseen­sa tukea.

        Tässä myös VATT:n hyvä kir­joi­tus muille kom­men­toi­jille nähtäväksi:
        https://www.google.fi/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https://vatt.fi/documents/2956369/3011993/VATT%2BPolicy%2BBrief%2B3-2016/1e92c562-600a-412a-bec0-41c6f222451c/VATT%2BPolicy%2BBrief%2B3-2016.pdf&ved=2ahUKEwioss6Xm_HcAhWDB5oKHcGFAs0QFjACegQICBAB&usg=AOvVaw1-rckjjBRlKVlXo-gom8ig&cshid=1534410141698

      2. Ei se ole tukea, että ei veroteta.

        Jos päätetään, että kansane­dus­ta­jien suku­lais­ten omis­tamien yri­tys­ten ei tarvitse mak­saa vero­ja, se ei ole tukea?

    2. Urakoit­si­ja:
      Tuo 25% on siis vuokrat­uet­tua rak­en­tamista, mut­ta julka­isun mukaan asuin­rak­en­tamista tuet­ti­in myös muil­la jär­jeste­ly­il­lä. Siihen päälle siis se 15%, joka saa tukea vuokran mak­su­un­sa. Voipi siis olla jopa niin, että em. 40% on alakant­ti­in. Joka tapauk­ses­sa, tässä herää kysymys, voiko kaupun­gin asun­topoli­ti­ikkaa kut­sua onnis­tuneek­si, jos melkein puo­let tarvit­see asum­is­tukea selviy­tyäk­seen elinkus­tan­nuk­sis­taan? Ja toinen kysymys: kuka hyö­tyy siitä, että melkein puo­let kaupun­gin asukkaista saa sosi­aal­isia tulon­si­ir­to­ja asum­is­taan varten? 

      Helsingis­sä asukkaiden ikä­jakau­ma, paljon nuo­ria opiske­li­joi­ta ja paljon eläkeläisiä, aiheut­taa tue­tun asumisen tarvet­ta. Lopet­ta­mal­la yliopis­tot ja oppi­laitok­set ja pakot­ta­mal­la eläkeläiset asumaan kor­peen, päästään eroon tuistakin.

      Kun ote­taan koko pk-seu­tu tai Helsin­gin työssäkäyn­tialue mukaan laskui­hin, jos­sa kes­ki-ikäiset ja lap­siper­heet ovat kutakuinkin yhtä edustet­tu­ja kuin muual­la Suomes­sa, putoaa tue­tun asumisen osuus. 

      Ymmär­rän että kaiken maail­man alki­o­laiset halu­aisi­vat lakkaut­taa Helsingiltä sen ase­ma pääkaupunk­i­na ja siirtää val­tion laitok­set ja korkeampi koulu­tus ja suuri osa asukkaista muuanne, aitoon maalaisym­päristöön, kos­ka urban­isaa­tio ei edus­ta aitoa suo­ma­laisu­ut­ta vaan on ilmiö joka on rantau­tunut tänne rap­pi­oelämää viet­tävien kes­ki-euroop­palais­ten ja muiden vierasperäis­ten kan­so­jen antamien vaikut­tei­den mukana.

      Vastaa

  11. Kun asun­to­tuotan­to nyt hiipuu niin saa­vatko YIT ja ja SRV lait­taa Kes­ki-Pasi­lan ja Kalasa­ta­man “metropoli­mais­ten” keskusten jatko­rak­en­tamisen jäi­hin? Eli saadaanko esim. Kalasa­ta­maan kahdek­san valkoisen torni­in ase­mas­ta yksi likaisen har­maa? Kesken­eräis­inä työ­maina vielä 2050?

    Vastaa

  12. Sveit­sis­sä asun­to­tu­lon verot­ta­mi­nen on johtanut hirvit­tävän kalli­isi­in asun­toi­hin, mut­ta toki tehnyt vuokra­sumis­es­ta “suosi­tumpaa”.

    Vastaa

    1. Itseasi­as­sa asun­to­tu­lon verot­ta­mi­nen laen­taa asun­to­jen hin­to­ja, joten Sveit­si ilmeis­es­ti verot­taa niitä liian vähän.

      Vastaa

      1. Osmo Soin­in­vaara:
        Itseasi­as­sa asun­to­tu­lon verot­ta­mi­nen laen­taa asun­to­jen hin­to­ja, joten Sveit­si ilmeis­es­ti verot­taa niitä liian vähän.

        Mihin perus­tuu väite siitä, että asun­to­tu­lon verot­ta­mi­nen alen­taisi asun­to­jen hin­to­ja — jos asun­to­tulovero­tuk­sen pystyy hel­posti vält­tämään siirtämäl­lä omis­tuk­sen henkilöomis­tuk­sen ulkop­uolelle (mikä puolestaan voi nos­taa vuokra-asun­nok­si ostet­tavien asun­to­jen osalta hin­tata­soa, jota osta­jat ovat asun­noista valmi­ita mak­samaan)? En ole pere­htynyt aihep­i­irin tutkimuk­si­in. Sel­l­aises­sa vero­tuk­ses­sa on poten­ti­aalis­es­ti kom­po­nent­tia sekä hin­to­jen nousu­un että lasku­un liit­tyvi­in vaiku­tuk­si­in, eikä se sik­si ole automaat­tis­es­ti selvää, että asun­to­tu­lon verot­ta­mi­nen kokon­ais­vaiku­tuk­se­na olisi nimeno­maan asun­to­jen hin­to­jen lasku. Tarkastelua han­kaloit­taa vielä se, että jostain kerät­tävä vero on usein jostain muual­ta pois. Jos vero­tus kohdis­tuu enem­män asun­to­tu­loon (ja vaik­ka sen osalta vaiku­tus olisi asun­to­jen hin­to­ja laske­va), voi sitä kaut­ta ker­tyvien vero­tuot­to­jen ansios­ta vaikka­pa henkilövero­tus pysyä pienem­pänä (alem­pi henkilövero­tus voi nos­taa asun­to­jen hintoja).

      2. Mihin perus­tuu väite siitä, että asun­to­tu­lon verot­ta­mi­nen alen­taisi asun­to­jen hintoja

        Jos sin­ul­la on valit­ta­vana kak­si sijou­tusko­hdet­ta, A ja B jos­ka molem­mat tuot­ta­vat Y euroa vuodessa tuloa, mut­ta A:n tuot­toa verote­taan ja B:n tuot­toa ei verote­ta, kum­mas­ta mak­sat enemmän?

      3. Osmo Soin­in­vaara: Jos sin­ul­la on valit­ta­vana kak­si sijou­tusko­hdet­ta, A ja B jos­ka molem­mat tuot­ta­vat Y euroa vuodessa tuloa, mut­ta A:n tuot­toa verote­taan ja B:n tuot­toa ei verote­ta, kum­mas­ta mak­sat enemmän? 

        Pitää huomioi­da myös arvon­nousu. Osak­keen tai asun­to-osak­keen tuo­to­s­ta se on usein paljon merkit­tävämpi kuin vuo­tu­inen vuokrat­u­lo tai osin­got. Sijoi­tusasun­to­ja on joskus ostet­tu ilman aiko­mus­takaan vuokra­ta niitä, vain odot­ta­maan arvonnousua.

      4. Osmo Soin­in­vaara:

        Jos sin­ul­la on valit­ta­vana kak­si sijou­tusko­hdet­ta, A ja B jos­ka molem­mat tuot­ta­vat Y euroa vuodessa tuloa, mut­ta A:n tuot­toa verote­taan ja B:n tuot­toa ei verote­ta, kum­mas­ta mak­sat enemmän?

        B:stä, pait­si jos riit­tää verovähen­net­tävää sen ver­ran hyvin, että A:n vero­tus jää tosi­asial­lis­es­ti mität­tömäk­si. Ymmär­rän olet­taak­seni point­tisi mikromit­takaavas­sa, jos­sa sivu­ute­taan kokon­aan dynaamiset makrovaiku­tuk­set. Jos asun­tosi­joit­ta­ja on henkilövero­tuk­sen kohde, hän on toki toden­näköis­es­ti valmis lait­ta­maan rahat ennem­min heikom­min verotet­tui­hin kohteisi­in. Itsekin olen tehnyt asun­tosi­joituk­set rahas­to- ja osake­jär­jeste­lyi­den kaut­ta, joil­la vältän vuosit­taisen sijoi­tus­tuo­ton vero­tuk­sen, joka muuten perit­täisi­in asun­tosi­joituk­sista. Mut­ta en ymmär­rä silti sitä väitet­tä, että asun­to­tu­lon verot­ta­mi­nen muka automaat­tis­es­ti alen­taisi asun­to­jen hintoja.

        Mikromit­takaavas­sa sel­l­ainen toimen­pide voi kyl­lä uudelleen­su­un­na­ta jonkun ver­ran asun­tomarkki­noiden sisäisiä arvos­tuk­sia. Mut­ta makroskaalas­sa asumisen hin­to­ja eniten selit­täviä tek­i­jöitä on pitkän tähtäi­men tulota­so ihmisil­lä. Sen kannal­ta keskeistä on, mitä ihmisille jää käteen kaikkien vero­jen jäl­keen. Asun­to­jen hin­to­jen yleisen tason kannal­ta se ei ole kai kovin merk­i­tyk­sel­listä, per­itäänkö verot kuin­ka isol­ta osin juuri palka­s­ta tai kiin­teistöveroina tai vaik­ka asun­toveroina. Asun­to­jen hin­nat ovat pitkäl­lä tähtäimel­lä riip­pu­via ihmisille käteen jäävistä tuloista. Point­ti­ni on se, että jos asun­to­tu­loa ale­taan verot­taa, ja sen myötä vaik­ka palkkavero­tus jää vas­taa­van sum­man ver­ran alem­mak­si, eli ihmis­ten käteen jäävät tulot pysyvät jok­seenkin ennal­laan, asun­to­jen keski­hin­toi­hin ei muu­tok­sen joh­dos­ta pitäisi kohdis­tua kokon­aisu­udessaan juurikaan vaikutusta.

      5. Osmo Soin­in­vaara:
        Itseasi­as­sa asun­to­tu­lon verot­ta­mi­nen laen­taa asun­to­jen hin­to­ja, joten Sveit­si ilmeis­es­ti verot­taa niitä liian vähän.

        Sveit­si on huono esimerk­ki. Kaik­ki sen suuret kaupun­git ovat lähel­lä naa­puri­maitaan joten koko Sveit­si­in ei ole ollut tarvet­ta rak­en­taa lähiötä ns hal­patyövoimaa varten kos­ka naa­puri­val­tiot ovat sen tehneet. Päästääk­seen asumaan Sveit­si­in niin että siitä hyö­ty­isi mitenkään, vaatii rahaa, rahaa ja rahaa tai erikois­lah­jakku­ut­ta jos­sain tieteessä tms.

  13. Moniko kaupun­gin asun­nos­sa asu­va tai muus­sa tue­tus­sa asun­nos­sa asu­va ylit­tää tulo­ra­jat nykyään? Ne hal­vat asun­not ovat men­neet sel­l­aisille joil­la on varaa kalli­im­paankin. Kier­to on hal­pa kämp­is­sä huono.

    Vastaa

  14. Koen, että mun on pakko lait­taa tämä Ylen doku­ment­ti tänne
    https://areena.yle.fi/1–4315627
    jot­ta ymmärtäisit, mitä sosial­is­mi aiheut­taa yhteiskun­nallemme. Olet jo nyt suures­sa vas­tu­us­sa, että asum­i­nen Helsingis­sä ylit­tää jopa keskilu­okan elin­ta­son. Mik­si te sosial­is­tit halu­at­te kur­jis­taa ihmis­ten elämistä, pal­jas­tuu tuos­sa dokumentissa.

    Olet Osmo kaiketi fik­su jätkä — tee asialle jotain kun val­las­sa olet. Osoi­ta, että Linkolan Vihreä fasis­mi ei ole totta.

    Vastaa

    1. Urakoit­si­ja,
      Mitähän ajat­telit, että pitäisi tehdä, jot­ta harvem­pi halu­aisi muut­taa Helsinki­in ja asun­to­jen hin­nat lask­i­si­vat? Venet­sue­las­sa muuten saa asun­to­ja halvalla.

      Vastaa

      1. Osmo Soin­in­vaara:
        Venet­sue­las­sa muuten saa asun­to­ja halvalla.

        Ei muuten saa. Päin vas­toin. Siel­lä asu­taan ahtaasti ja usein koko suku samas­sa asun­nos­sa. Kos­ka ihmisil­lä ei ole ostovoimaa, myöskään uusia asun­to­ja ei rakenneta.

        Mis­tä päästäänkin takaisin lähtöru­u­tu­un: jos poli­itikko­jen sijaan markki­nat saisi­vat päät­tää, kysyn­nän ja tar­jon­nan tas­apaino löy­ty­isi tehokkaam­min. Jos poli­itikot OIKEASTI haluisi­vat laskea asumisen hin­taa ja lisätä tar­jon­taa, he antaisi­vat maan­omis­ta­jalle vapaat kädet rak­en­taa mitä markki­nat imevät. Se voi olla sav­i­ma­jo­ja tai ekol­o­gisia puu­talo­ja — ihan mihin ihmisil­lä on rahaa lait­taa. Päästäisi­in eroon korkotue­tus­ta rak­en­tamis­es­ta ja pitkälti myös vuokratuista.

      2. Osmo Soin­in­vaara:
        Urakoitsija,
        Mitähän ajat­telit, että pitäisi tehdä, jot­ta harvem­pi halu­aisi muut­taa Helsinki­in ja asun­to­jen hin­nat lask­i­si­vat? Venet­sue­las­sa muuten saa asun­to­ja halvalla.

        Leika­ta vuokralais­ten asumistukea? 

        Oliko sum­ma jo pari mil­jaar­dia per vuosi.

      3. Pari mil­jar­dia. Ajat­telit siis lakkaut­taa myös eläk­keen­saa­jan asum­istuen, mikä suis­taisi sato­ja tuhan­sia vähim­mäiseläket­tä saa­vat köy­hyy­teen ja opiske­li­joiden asum­istuen, jon­ka jäl­keen helsinkiläiset opiske­li­jat pää­si­sivät todel­la paljon helpom­min helsinkiläisi­in yliopis­toi­hin, kos­ka maakun­nista tulevil­la ei olisi varaa asua.

      4. Osmo Soin­in­vaara: Pari mil­jar­dia. Ajat­telit siis lakkaut­taa myös eläk­keen­saa­jan asum­istuen, mikä suis­taisi sato­ja tuhan­sia vähim­mäiseläket­tä saa­vat köy­hyy­teen ja … 

        Jos vuokraan vara­tu­ista rahoista Helsingis­sä ote­taan pois kak­si mijar­dia, on seu­rauk­se­na, että kaupungis­sa mak­set­ta­vat vuokrat alenevat yhteen­sä tuon kak­si miljardia.

        – Vai luuletko, että [kol­mannes] asun­noista (asum­istuen osu­us koko vuokra­sum­mas­ta %) jää tyhjilleen, kun niiden asukkaat muut­ta­vat pois ja lopuis­sa asun­noista asu­taan täy­del­lä vuokralla.

      5. Jos vuokraan vara­tu­ista rahoista Helsingis­sä ote­taan pois kak­si mijar­dia, on seu­rauk­se­na, että kaupungis­sa mak­set­ta­vat vuokrat alenevat yhteen­sä tuon kak­si miljardia.

        Ei siinä niin käy. Pienel­lä eläk­keel­lä kit­tuu­va­ta van­huk­set joutu­vat muut­ta­maan maakun­ti­in tai Viroon ja tilalle on tuli­joi­ta. Puo­let asum­istuen saa­jista asuu Ara-asun­nois­sa. Ara-vuokrat eivät alene lainkaan, kos­ka ne ovat kustannusperusteisia.

      6. Osmo Soin­in­vaara: Ara-vuokrat eivät alene lainkaan, kos­ka ne ovat kustannusperusteisia.

        Ara-talo­jen rak­en­tamis­es­ta mak­se­taan pos­ket­toman kalli­ita neliöhin­to­ja. Liian korkeat ara-vuokrat mah­dol­lis­ta­vat korkean hin­nan mak­samisen rak­en­tamis­es­ta. Tässä on klassi­nen muna vai kana ‑ongel­ma, eli mah­dol­lis­ta­vatko korkeat vuokrat korkeat raken­nuskus­tan­nuk­set vai aiheut­ta­vatko korkeat rak­en­tamiskus­tan­nuk­set korkeat vuokrat…

      7. Osmo Soin­in­vaara:
        Ei siinä niin käy. Pienel­lä eläk­keel­lä kit­tuu­va­ta van­huk­set joutu­vat muut­ta­maan maakun­ti­in tai Viroon ja tilalle on tuli­joi­ta. Puo­let asum­istuen saa­jista asuu Ara-asun­nois­sa. Ara-vuokrat eivät alene lainkaan, kos­ka ne ovat kustannusperusteisia.

        Siinä voisi veika­ta käyvän aika mon­takin asi­aa. Toimeen­tu­lo­tu­ki ottaisi kopin vähä­varaisim­mista, pie­nil­lä tuloil­la kitu­ut­tavista van­huk­sista. Kah­ta mil­jar­dia ei lähtisi pois asum­istuen kus­tan­nuk­sista, mut­ta mil­jar­di ehkä lähtisi. Vuokrata­sot toden­näköis­es­ti rom­ah­taisi­vat joil­lain alueil­la, toisil­la ne voisi­vat pysyä suun­nilleen ennal­laan. Omis­tusasumisen osu­us nousisi nykyiseen ver­rat­tuna ja vuokra-asum­i­nen har­venisi. Ara-vuokratkin henkilöä kohti toden­näköis­es­ti lask­i­si­vat, kos­ka alem­pi asumisen tuki kan­nus­taa enem­män yhteisas­umiseen. Yksi suurim­mista syistä siihen, mik­si suo­ma­laiset itsenäistyvät euroop­palaisit­tain ver­rat­tuna varhain, on kai juuri asum­istues­sa. Etelä-Euroopas­sa lapset asu­vat van­hempi­en­sa luona selvästi pidem­pään. Heil­lä on eri­lainen asumistukijärjestelmä.

        En pidä kuitenkaan tuol­laista toimen­pidet­tä mil­lään muo­toa real­is­tise­na. Toden­näköisem­pää on se, että asumisen tukien kri­teere­itä tarken­netaan seu­raavas­sa hal­li­tuk­ses­sa sotu-uud­is­tuk­sen yhtey­dessä niin, että tukea rajataan eniten tarvit­se­vim­mille, ja ehkä osa nyky­i­sistä asum­istuen saa­jista menet­tää tuen.

      8. Mihin peru­s­tat väit­teesi, että Kelan mak­sama asum­is­tu­ki mnos­taisi vuokria. VATT:n selvi­tyk­sen mukaan ei nos­ta, kos­ka mak­simivuokrat ovat niin matalia, ettei sel­l­aisia asun­to­ja ole. Sotketko sen toimeentulotukeen?

      9. Osmo Soin­in­vaara:
        Mihin peru­s­tat väit­teesi, että Kelan mak­sama asum­is­tu­ki mnos­taisi vuokria. VATT:n selvi­tyk­sen mukaan ei nos­ta, kos­ka mak­simivuokrat ovat niin matalia, ettei sel­l­aisia asun­to­ja ole. Sotketko sen toimeentulotukeen?

        Tietenkin kaik­ki vuokralais­ten ostovoimaa kas­vat­ta­vat tulon­si­ir­rot nos­ta­vat vuokrata­soa. Se, mitä VATT:n tutkimus tote­si (mikäli nyt puhumme samas­ta tutkimuk­ses­ta), on että vuokranan­ta­jat eivät osaa/osanneet hyö­dyn­tää täy­del­lis­es­ti kaikkia asum­is­tu­keen liit­tyviä nyansse­ja, eli asum­istuen por­ras­tu­mi­nen asun­to­jen koon mukaan ei näkynyt tilas­toaineis­tossa vas­taa­vana vuokrien por­ras­tu­mise­na. Tälle ilmiölle on monia muitakin seli­tyk­siä kuin se, että asum­is­tu­ki ei kokon­aisu­udessaan nos­taisi vuokrata­soa: vuokranan­ta­ja ei esimerkik­si vält­tämät­tä tiedä saako vuokralainen asum­is­tukea vai ei, jol­loin vuokran por­ras­t­a­mi­nen täysin asum­istuen rajo­jen mukaan ei olisi järkevää. Samoin on epä­selvää osaa­vatko vuokralaiset hyö­dyn­tää asum­istuen neliöra­jo­ja täydellisesti.

        Myös asun­to­jen todel­li­nen halut­tavu­us ja siis markki­nahin­ta johtuu paljon enem­män muista tek­i­jöistä kuin puolen neliön eroista asun­to­jen koos­sa, mikä lisää markki­navuokran hajon­taa niin paljon, että mah­dolli­nen tukien raja-arvoil­la kikkailu katoaa hajon­taan. Keskus­tas­sa sijait­se­va 36 neliön asun­to on aina paljon kalli­impi kuin Kon­tu­las­sa sijait­se­va 35,5 neliön asun­to, vaik­ka jälkim­mäis­es­tä saisi suh­teessa enem­män asumistukea.

      10. Tietenkin kaik­ki vuokralais­ten ostovoimaa kas­vat­ta­vat tulon­si­ir­rot nos­ta­vat vuokratasoa.

        Tämä pitää sinän­sä paikkansa. Pahimpia ovat palkanko­ro­tuk­set, kos­ka ne koske­vat niin monia. 🙂

      11. arkkite­hti: Tietenkin kaik­ki vuokralais­ten ostovoimaa kas­vat­ta­vat tulon­si­ir­rot nos­ta­vat vuokrata­soa. Se, mitä VATT:n tutkimus tote­si (mikäli nyt puhumme samas­ta tutkimuk­ses­ta), on että vuokranan­ta­jat eivät osaa/osanneet hyö­dyn­tää täy­del­lis­es­ti kaikkia asum­is­tu­keen liit­tyviä nyansse­ja, eli asum­istuen por­ras­tu­mi­nen asun­to­jen koon mukaan ei näkynyt tilas­toaineis­tossa vas­taa­vana vuokrien porrastumisena. 

        Noin minäkin tutkimuk­sen varsi­naisen sisäl­lön ymmärsin. Siitä uuti­soiti­in sit­ten VAT­Tin tiedo­tuk­ses­sa harhaan­jo­htavasti, ja mediois­sa väitet­ti­in tutkimuk­sen osoit­ta­van, ettei asum­is­tu­ki (muka) nos­ta vuokria. Vaikkei koko tutkimuk­ses­sa edes selvitet­ty, nos­taako asum­is­tu­ki vuokria, vaan siinä selvitet­ti­in vain sitä, mil­laista neliövuokraa juuri neliövuokrara­jan ala­puolel­la asu­vat mak­sa­vat ver­rat­tuna puoli neliötä isom­mas­sa asun­nos­sa asu­vi­in. Näistä puoli neliötä pienem­pään asun­toon olisi saanut joitain euro­ja enem­män asum­is­tukea, mut­ta puoli neliötä isom­mas­sa asun­nos­sa asukkaan mak­set­tavak­si jäi enem­män vuokraa. Min­ulle jäi tutkimuk­sen lukemisen jäl­keen täysin epä­selväs­ki se, mil­lä perus­teel­la esitet­tyjä por­ras­tuk­sia olisi neliövuokrara­jan kohdalle hin­takäyri­in pitänyt tuos­sa tapauk­ses­sa edes tul­la — kun tilanteessa esimerkik­si enem­mistöä kaik­ista sen kokoi­sis­sa asun­nois­sa asu­vista asum­is­tukimuo­to­jen saa­jista tutkimuk­ses­sa tarkastel­lut neliövuokrara­jat eivät edes koskeneet.

      12. Osmo Soin­in­vaara: Mihin peru­s­tat väit­teesi, että Kelan mak­sama asum­is­tu­ki mnos­taisi vuokria. VATT:n selvi­tyk­sen mukaan ei nos­ta, kos­ka mak­simivuokrat ovat niin matalia, ettei sel­l­aisia asun­to­ja ole. Sotketko sen toimeentulotukeen?

        Perus­tan väit­teen sekä useisi­in kan­sain­välisi­in ver­tais­arvioi­tu­i­hin tutkimuk­si­in, jois­sa asum­is­tukien on rapor­toitu nos­ta­van vuokrien tasoa (sel­l­aisi­akin tutkimuk­sia on myös julka­istu, jois­sa vaiku­tuk­sia ei ole havait­tu, mut­ta niis­sä on usein tarkastel­tu vain jotain asun­tomarkki­nan sisäistä osaa) että myös ihan talous­te­o­reet­tisi­in perusasioi­hin siitä, että lisät­täessä kovin monien muu­toin heikoim­man mak­su­valmi­u­den omaavien ihmis­ten mak­su­valmi­ut­ta jonkin tuot­teen kohdalle tup­paa riit­tävän niukku­u­den val­lites­sa tuot­teen yleinen hin­tata­so nousemaan. 

        VAT­Tin puheen­vuoroa aiheesta ei ainakaan tois­taisek­si ole julka­istu mis­sään tieteel­lisessä julka­is­usar­jas­sa. Mut­ta väite siitä, että “ei nos­ta, kos­ka mak­simivuokrat ovat niin matalia, ettei sel­l­aisia asun­to­ja ole” on jo teo­reet­tis­es­tikin hyvin omi­tu­inen. Eihän tuen kyky vaikut­taa hin­tata­soi­hin edel­lytä mitenkään sitä, että tuen mak­sim­i­hin­tata­son täy­ty­isi yltää sille tasolle. Jos vuokralaisen mak­sukyky para­nee satasel­lakin, tämä pystyy otta­maan satasen kalli­im­man asun­non kuin muuten voisi. Asi­as­ta on ollut varsin laadukkai­ta puheen­vuoro­ja viime vuosi­na Hous­ing Stud­ies ‑lehdessä. Jos aihe kiin­nos­taa, esimerkik­si Priemuk­sen ja Haffner­in artikke­li “How to redesign a rent rebate sys­tem? Expe­ri­ence in the Nether­lands” viime vuodelta voi olla kiin­nos­tavaa luet­tavaa. Siinä keskustel­laan muun ohel­la asum­is­tukien asumisen kulu­tus­ta kas­vat­tavas­ta vaikutuksesta.

        Asi­as­ta yksi mie­lenki­in­toinen tuore tutkimus on esimerkik­si Desmondin ja Perkinsin tutkimus “Are Land­lords Over­charg­ing Hous­ing Vouch­er Hold­ers?”, jos­sa tulos oli se, että yksi­ty­is­ten vuokranan­ta­jien havait­ti­in laskut­ta­van asum­is­tukea saavia enem­män kuin tukea saa­mat­to­mia vas­taavis­sa asun­nois­sa asu­via. Tulos on saman­su­un­tainen, kuin mitä esimerkik­si Erik­sen ja Ross rapor­toi­vat Amer­i­can Eco­nom­ic Jour­nalis­sa vuon­na 2015, jos­sa he havait­si­vat, että asum­is­tu­keen teh­dyn tasoko­ro­tuk­sen jäl­keen asum­is­tukea saa­vat val­it­si­vat kalli­impia asun­to­ja, ja alkoi­vat siten taval­laan kulut­taa enem­män asuntoja.

        Aivan uuni­tuoret­ta tutkimus­ta aiheesta edus­taa 2 kuukaut­ta sit­ten Region­al Sci­ence and Urban Eco­nom­ics ‑lehdessä julka­istu tutkimus “Hous­ing sub­si­dies and prop­er­ty prices: Evi­dence from Eng­land” on kat­saus siihen, miten englan­nis­sa vuosi­na 2010 ja 2011 pääte­tyt merkit­tävät leikkauk­set asum­is­tu­keen vaikut­ti­vat asun­to­jen hin­toi­hin sekä mui­hin asioi­hin, kuten muut­to­valmi­u­teen (ne, joil­ta asum­is­tu­ki leikkaan­tui eniten, muut­ti­vat sen jäl­keen mui­ta enem­män). Tuos­sa uud­is­tuk­ses­sa Englan­nis­sa leikat­ti­in mm. tuet­tu­jen vuokrien enim­mäis­ra­jo­ja. Tutkimuk­sen tulosten mukaan asum­is­tuk­ileikkauk­sel­la oli suuri ja laa­ja asun­to­jen hin­to­ja alen­ta­va vaiku­tus. Artikke­li tuo aika hyvin esi­in aiheen mon­imutkaisu­ut­ta. Vaiku­tuk­set kohdis­tu­vat eri tavoin eri tyyp­pisi­in asuntoihin.

      13. Perus­tan väit­teen sekä useisi­in kan­sain­välisi­in ver­tais­arvioi­tu­i­hin tutkimuk­si­in, jois­sa asum­is­tukien on rapor­toitu nos­ta­van vuokrien tasoa

        Onko var­ma, että nois­sa tutkimuk­sis­sa on tutkit­tu sel­l­aista asum­is­tukea, jon­ka määrä ei riipu vuokran suu­ru­ud­es­ta, kute­nasian lai­ta Helsingis­sä. Jos asum­is­tu­ki on sitä suurem­pi, se tietysti nos­taa vuokria.

      14. Osmo Soin­in­vaara: Onko var­ma, että nois­sa tutkimuk­sis­sa on tutkit­tu sel­l­aista asum­is­tukea, jon­ka määrä ei riipu vuokran suu­ru­ud­es­ta, kute­nasian lai­ta Helsingis­sä. Jos asum­is­tu­ki on sitä suurem­pi, se tietysti nos­taa vuokria. 

        Jos vuokrat määräy­tyvät markki­nape­rusteis­es­ti, vuokran­mak­sajien kollek­ti­ivisen mak­sukyvyn pitäisi vaikut­taa keskivuokran suu­ru­u­teen. Ei vuokra-asun­toa kovin pitkään kan­na­ta pitää tyhjil­lään, joten jos kysyn­tää ei pyy­detyl­lä hin­nal­la ole, vuokranan­ta­jan on järkevää laskea vuokraa.
        Toinen asia on sit­ten se, että eri kulu­tusko­hteis­sa hin­ta­jous­to toimii eri taval­la: esim. sähkönku­lu­tus­ta leikataan herkästi, kun hin­ta nousee, mut­ta läm­mi­tyk­ses­tä tai polt­toaineesta ei tin­gitä, vaik­ka hin­nat nousi­si­vat paljonkin. Voi olla, että asum­i­nen on myös sel­l­ainen vält­tämät­tömyys, että hin­nan pitää nous­ta hyvin paljon, ennen kuin se merkit­tävästi leikkaa kysyn­tää. Tässä tapauk­ses­sa asum­istuen kor­vamerk­it­sem­i­nen on turhaa. Voitaisi­in antaa yhtä hyvin yleistä mata­la­palkkatukea (alueel­lisen hin­tata­son mukaan por­rastet­tuna tietenkin).

      15. Ville. Puhumme nyt asum­istues­ta. Ongel­ma on toimeen­tu­lo­tu­ki. Jos asum­is­tukea leikataan, toimeen­tu­lo­tu­ki nousee samal­la euromääräl­lä. Sik­si tämä puhe asum­istues­ta menee täysin ohi maalin.

      16. Osmo Soin­in­vaara: Onko var­ma, että nois­sa tutkimuk­sis­sa on tutkit­tu sel­l­aista asum­is­tukea, jon­ka määrä ei riipu vuokran suu­ru­ud­es­ta, kute­nasian lai­ta Helsingis­sä. Jos asum­is­tu­ki on sitä suurem­pi, se tietysti nos­taa vuokria.

        Valikoin tuo­hon eri­laisia esimerkke­jä. Asum­is­tuki­malleis­sa on ero­ja. Yleen­sä niis­sä on jotain hin­takat­to­ja. Tuo Bri­tann­ian paperi esimerkik­si käsit­telee mm. sitä, mitä tapah­tui, kun asum­istuen hin­takat­to pudotet­ti­in noin medi­aanista eli 5. desi­ilistä noin 3. desi­ili­in, eli tietois­es­ti reilusti keskimääräis­ten markki­nahin­to­jen ala­puolelle. Rajaan teh­dyn muu­tok­sen seu­rauk­se­na huo­mat­taval­la osal­la asum­istuen saa­jista asum­is­tu­ki ei Englan­nis­sa enää riip­punutkaan vuokran tarkas­ta suu­ru­ud­es­ta, kos­ka vuokra ylit­tikin enim­mäisas­um­is­meno­ra­jan. Sen jäl­keen osal­la ihmi­sistä ei ollutkaan enää varaa sel­l­aiseen vuokraan, johon heil­lä aiem­min oli asum­istuen turvin ollut varaa, ja siitä seurasi sit­ten sekä muut­to­ja että muu­tok­sia asun­to­jen hin­toi­hin, jot­ka oli­vat eri­laisia eri­laisil­la alueil­la ja eri tyyp­pi­sis­sä asun­nois­sa. Englan­nin tukimuu­tok­ses­ta on julka­istu usei­ta tutkimusar­tikkelei­ta. Edel­lä viit­tasin niistä vain yhteen.

      17. Helsingis­sä asuymistuen hin­takat­to on jos­sain 3 persen­ti­ilin (3%) paikkeilla.Siksi kan­sain­väli­sistä tutkimuks­dista on aika vähän hyö­tyä. Tai­dat edelleen puhua toimeen­tu­lotues­ta, jos­sa taivas on rajana.

      18. Osmo Soin­in­vaara:
        Helsingis­sä asuymistuen hin­takat­to on jos­sain 3 persen­ti­ilin (3%) paikkeilla.Siksi kan­sain­väli­sistä tutkimuks­dista on aika vähän hyö­tyä. Tai­dat edelleen puhua toimeen­tu­lotues­ta, jos­sa taivas on rajana. 

        Tuo vaikut­taa perät­tömältä väit­teeltä vira­nomais­ten julkaisemi­in tilas­toi­hin ver­rat­tuna. Nos­tin tuon 3 desi­ilin esi­in myös sik­si, että Helsingistä löy­tyy aika vas­taa­va luku. Virkavas­tu­ul­la hal­li­tuk­sen esi­tyk­si­in kir­jat­tu­jen tilas­toti­eto­jen mukaan Helsingis­sä vuon­na 2016 enim­mäisas­um­is­menot ylit­tävien asum­istuen saa­jien osu­us on ollut 68 %, eli ei-ylit­täneitä on ollut 32 %. Tuo pros­ent­tiluku lukee kun­taryh­män 1 eli Helsin­gin kohdal­la asum­istuen enim­mäisas­um­is­meno­jen ylit­tänei­den osuute­na hal­li­tuk­sen esi­tyk­sessä 231/2016. Eli sil­loin Helsingis­sä asum­istuen enim­mäisas­um­is­meno­jen raja on ollut jok­seenkin täs­mälleen asum­istuen saa­jien sisältä määritel­lyn tulode­si­ilin 3 kohdalle asetettu.

        Sitä ei moni pelkkiä nyky­isiä vuokratar­jouk­sia seu­raa­va hel­posti usko, kuin­ka paljon esimerkik­si Helsingis­sä vuokra-asun­to­jen joukos­sa on markki­nahin­to­jen alla reilusti ole­vaa vuokrien hin­noit­telua. Mut­ta kun alkaa laskea, kuin­ka yleistä asun­to­jen vuokraami­nen esimerkik­si tutu­ille tai suku­laisille on, kuin­ka paljon on eri­laisia säätiöi­den ja jär­jestö­jen tar­joamia asun­to­ja, kuin­ka yleistä kimp­pa-asum­i­nen on (jos asun­nos­sa asuu esim. 2 tai 3 ruokakun­taa, enim­mäisas­um­is­menot eivät niin herkästi yli­ty) ja muu­ta vas­taavaa, niin asia tulee ymmärrettävämmäksi.

      19. Sanoin epä­tarkasti. Tarkoitin vapaara­hoit­teisia vuokra-asun­to­ja. Rajan alit­tavia vuokra-asun­to­ja on run­saasti ARA-kan­nas­sa, mut­ta niiden vuokraa asum­is­tu­ki ei voi nos­taa, kos­ka ne ovat kustannusperusteisia.

      20. Osmo Soin­in­vaara:
        Sanoin epä­tarkasti. Tarkoitin vapaara­hoit­teisia vuokra-asun­to­ja. Rajan alit­tavia vuokra-asun­to­ja on run­saasti ARA-kan­nas­sa, mut­ta niiden vuokraa asum­is­tu­ki ei voi nos­taa, kos­ka ne ovat kustannusperusteisia. 

        Käsit­tääk­seni ARA-asun­to­jen ulkop­uoli­si­sis­sa vuokra-asun­nois­sakin asum­istuen enim­mäisas­um­is­meno­jen ylära­jaa ylit­tämät­tien osu­us on ollut mainit­se­maasi suurem­pi ainakin vielä viime vuosi­na. Oliko luku 3 % heit­to vai johonkin selvi­tyk­seen perus­tu­va luku? Asum­istuen vuokra­meno­ja kohot­ta­va vaiku­tus vaikut­taisi muual­ta maail­mal­ta ole­vien esimerkkien perus­teel­la tapah­tu­van sitä kaut­ta, että mitä enem­män asum­is­tukea saa, sitä enem­män varaa on kulut­taa rahaa asumiseen per henkilö. ARA-asun­nois­sa asuvil­la sen peri­aat­teen mukaan asum­is­tu­ki nos­taa asum­is­meno­ja per henkilö, eli vaikka­pa mah­dol­lis­taa asumisen vähän kalli­im­mal­la alueel­la tai vähän isom­mas­sa asun­nos­sa kuin mis­sä ihmi­nen muuten asu­isi — tai vaikka­pa mah­dol­lis­taa asumisen kimp­pakäm­pän sijaan yksiössä. Asum­is­tu­ki ei nos­ta ARA-asun­nois­sa vuokraa per neliö, mut­ta se voi nos­taa ARA-asun­nois­sa asuvil­lakin vuokraa per asukas — ver­rat­tuna alem­man asum­istuen tilanteeseen.

      21. Osmo Soin­in­vaara:
        Sanoin epä­tarkasti. Tarkoitin vapaara­hoit­teisia vuokra-asun­to­ja. Rajan alit­tavia vuokra-asun­to­ja on run­saasti ARA-kan­nas­sa, mut­ta niiden vuokraa asum­is­tu­ki ei voi nos­taa, kos­ka ne ovat kustannusperusteisia. 

        Jos tulk­itsin tilas­to­ja oikein, Helsingis­sä vapaara­hoit­teis­ten vuokra-asun­to­jen asukkaista noin 1/4 saa asum­is­tukea. Kelan kokon­aan mak­samia vuokria on paljon vähem­män. Tun­tu­isi loogiselta, että markki­noi­hin vaikut­taa ennem­min asum­is­tu­ki kuin toimeen­tu­lo­tu­ki. Arviot tuen vaiku­tuk­ses­ta vuokri­in ovat enem­män tai vähem­män mutu-menetelmäl­lä tehtyjä, mut­ta 10–20% voisi olla oikeal­la hehtaarilla.
        Se, että asum­is­tu­ki vaikut­taa vuokri­in, ei tarkoi­ta, että tukea ei pitäisi mak­saa. Vai­h­toe­hdot voivat olla huonom­pia. Tar­jon­tatukien vähen­tämi­nen muis­sa mais­sa on esim. nos­tanut asumiskus­tan­nuk­sia ja sosi­aa­li­nen asun­to­tuotan­to syr­jäyt­tää yksi­ty­istä tuotan­toa. Peru­songel­ma on, että kysyn­tä on jous­tam­a­ton­ta, mut­ta tar­jon­ta joustavaa.

      22. Asum­is­tu­ki vaikut­taa samal­la taval­la kuin palkanko­ro­tus, kos­ka se ei riipu vuokras­ta lainkaan (vapaara­hoit­tei­sis­sa, ei suku­lais­ten väli­sis­sä vuokrasopimuksissa)..

      23. Osmo Soin­in­vaara:
        Asum­is­tu­ki vaikut­taa samal­la taval­la kuin palkanko­ro­tus, kos­ka se ei riipu vuokras­ta lainkaan (vapaara­hoit­tei­sis­sa, ei suku­lais­ten väli­sis­sä vuokrasopimuksissa).. 

        Kun ker­ran asum­is­tu­ki ei riipu vuokras­ta, eikö sen tilal­la voisi olla mata­la­palkkatu­ki, joka perus­tuu asuin­paikan elinkus­tan­nusin­dek­si­in? Negati­ivi­nen kun­nal­lis-tulovero siis.
        Kun asun­tomarkki­noi­hin vaikute­taan monel­la eri taval­la — asum­is­tu­ki, ARA-asun­not, hitak­set jne. — on vaikea tietää, mikä on opti­maa­li­nen pain­o­tus eri inter­ven­tioiden välil­lä. En silti ole­ta, että nykyti­lanne on paras mahdollinen.

      24. Puo­let suo­ma­lai­sista asuu velat­tomas­sa omis­tusasun­nos­sa. Hei­dän asum­is­menon­sa alit­taa asum­istuen tason. Asum­is­tu­ki on riip­puma­ton vuokran suu­ru­ud­es­ta, mut­ta riip­puu siitä, asuuko vuokralla.

      25. Soin­in­vaara kirjoitti:

        “Puo­let suo­ma­lai­sista asuu velat­tomas­sa omis­tusasun­nos­sa. Hei­dän asum­is­menon­sa alit­taa asum­istuen tason. ”

        Ei ihan noin moni. Vela­ton omis­tusasun­to on Suomes­sa viimeisim­män tilas­ton mukaan 32,7 %:lla koti­talouk­sista. Vähän sitä isom­pi osu­us asukkaista asuu velat­tomas­sa omis­tusasun­nos­sa. Mut­ta ei puo­let. Vela­ton omis­tusasun­to on eri­tyis­es­ti eläkeikäis­ten asum­is­muo­to. Van­hu­useläkeikäi­sistä pariskun­nista kolme neljästä asuu velat­tomas­sa omis­tusasun­nos­sa ja yksin asu­vista van­hu­useläkeläi­sistäkin selvästi yli puo­let asuu velat­tomas­sa omistusasunnossa. 

        Omis­tusasun­noista vain osakey­htiö­muo­toi­sis­sa asun­nois­sa asum­is­meno­jen määrä vaikut­taa asum­is­tukea haet­taes­sa. Muis­sa omis­tusasun­nois­sa asum­istuen saami­nen riip­puu vain paikkakun­nas­ta, tuloista ja asun­non asukas­määrästä. Asum­is­meno­jen tasos­ta asum­is­tu­ki ei niis­sä riipu.

      26. Asum­is­tu­ki on mak­simis­saan 80 % hyväksy­ty­istä asum­is­menoista, kuitenkin korkein­taan kun­tako­htainen ja asuinkun­nan koos­ta riip­pu­va määrä. Jos asum­is­menot ovat alle tuon mak­simin, asum­is­tu­ki on korkein­taan 80 % menoista.

      27. Osmo Soin­in­vaara:
        Puo­let suo­ma­lai­sista asuu velat­tomas­sa omis­tusasun­nos­sa. Hei­dän asum­is­menon­sa alit­taa asum­istuen tason. Asum­is­tu­ki on riip­puma­ton vuokran suu­ru­ud­es­ta, mut­ta riip­puu siitä, asuuko vuokralla. 

        Mah­taako olla paljon sel­l­aisia velat­tomas­sa omis­tusasun­nos­sa asu­via, jot­ka oli­si­vat oikeutet­tu­ja negati­iviseen tuloveroon? Ja onko kiin­teistövero liian pieni, sitä nos­ta­mal­la­han omis­tusasumisen kus­tan­nuk­sia saataisi­in nostettua?

      29. Osmo Soin­in­vaara: Pienel­lä eläk­keel­lä kit­tuu­va­ta van­huk­set joutu­vat muut­ta­maan maakun­ti­in tai Viroon ja tilalle on tulijoita. 

        So what! Helsin­gin asukkai­ta ovat kul­loinkin siel­lä asu­vat henkilöt. Asukkaiden vai­h­dos­ta on vain seu­rauk­se­na uusi poli­it­ti­nen todellisuus.

        Poli­it­tis­es­ti tärkeä kysymys tietenkin on, ovatko nykyiset asukkaat poli­it­tis­es­ti kat­soen oikei­ta vai pitääkö ne vai­h­taa toisi­in. Ja rahal­lako nuo uudet asukkaat sit­ten oste­taan kaupunkiin?

      30. Kir­joit­ta­jan tarkoi­tus oli lopet­taa eläk­keen­saa­jien asum­is­tu­ki koko maas­sa. Se ei ole mitenkään helsinkiläi­nen asia vaan pikem­minkin pain vas­toin. Pelkän kansaneläk­keen varas­sa ole­via eläkeläisiä on maakun­nis­sa enemmän.

      31. Osmo Soin­in­vaara:
        Kir­joit­ta­jan tarkoi­tus oli lopet­taa eläk­keen­saa­jien asum­is­tu­ki koko maas­sa. Se ei ole mitenkään helsinkiläi­nen asia vaan pikem­minkin pain vas­toin. Pelkän kansaneläk­keen varas­sa ole­via eläkeläisiä on maakun­nis­sa enemmän.

        Jos “kir­joit­ta­ja” viit­taa allekir­joit­ta­neeseen, niin viestiketjuhan meni niin, että Osmo hyvin kysyi mitä pitäisi tehdä jot­ta harvem­pi halu­aisi muut­taa Helsinki­in ja että asun­not halpeni­si­vat. Yksinker­tainen ratkaisuni on lopet­taa asum­is­tu­ki (ja toimeen­tu­lo­tu­ki asumiseen) ja se ratkaisee molem­mat Osmon esit­tämät ongel­mat. Toki tästä syn­ty­isi val­ta­va älämölö (myös asun­tosi­joit­ta­jil­ta) niin kuin kaik­ista saavutet­tu­jen etu­jen leikkauksista. 

        Tuos­ta muut­toli­ik­keestä voisi tode­ta, että pääosa Helsin­gin nykyis­es­tä net­to­muu­tos­ta on ulko­maalais­taus­taista ja sen alaryh­mänä pako­lais­taus­tai­sista. Esim. lap­siper­heitä Van­taa vetää Helsinkiä paremmin.

        On jär­jetön­tä julk­isil­la varoil­la tukea asum­ista maamme kalleim­mis­sa vuokra-asun­nois­sa. Siis syn­nyt­tää ylikysyn­tää ja nos­taa vuokrata­soa jo muutenkin yliku­umen­neil­la asun­tomarkki­noil­la. Täl­lä käytän­nössä mm. estetään työssäkäyvien pien­i­t­u­lois­t­en asum­i­nen kohtu­uetäisyy­del­lä keskus­tan työpaikoistaan.

        Huonoon suun­taan otet­ti­in viime vuon­na aimo askel kun opiske­li­jat siir­ret­ti­in yleiseen asum­is­tu­keen. Useim­mil­la opiske­li­joil­la asum­is­tu­ki nousi 166% eli 1800:sta 4800 euroon vuodessa. Vuokranan­ta­jat kiittää.

        Osmol­ta voisi kysyä että jos pää­sisit puh­taal­ta pöy­dältä rak­en­ta­maan asumisen koko tuk­i­jär­jestelmän niin tek­isitkö nykyisen jär­jestelmän vai kek­sisitkö jonkin parem­man? Tavoit­teena kai kuitenkin pitäisi olla tilanne, jos­sa asum­ista ei tarvit­sisi tukea lainkaan, vai?

      32. K‑Veikko: Jos vuokraan vara­tu­ista rahoista Helsingis­sä ote­taan pois kak­si mijar­dia, on seu­rauk­se­na, että kaupungis­sa mak­set­ta­vat vuokrat alenevat yhteen­sä tuon kak­si miljardia.

        — Vai luuletko, että [kol­mannes] asun­noista (asum­istuen osu­us koko vuokra­sum­mas­ta %) jää tyhjilleen, kun niiden asukkaat muut­ta­vat pois ja lopuis­sa asun­noista asu­taan täy­del­lä vuokralla.

        Mikä ihmeen kak­si mil­jar­dia Helsingis­sä? Kelan kaik­ki asum­istuet oli­vat viime vuon­na Helsingis­sä 354 miljoon­aa. Tuos­sa mukana siis yleinen asum­is­tu­ki, opiske­li­joiden asum­is­tu­ki ja eläk­keen­saa­jien asum­is­tu­ki eli kaik­ki kelan mak­samat asumistuet.

      33. Osmo Soin­in­vaara:
        Pari mil­jar­dia. Ajat­telit siis lakkaut­taa myös eläk­keen­saa­jan asum­istuen, mikä suis­taisi sato­ja tuhan­sia vähim­mäiseläket­tä saa­vat köy­hyy­teen ja opiske­li­joiden asum­istuen, jon­ka jäl­keen helsinkiläiset opiske­li­jat pää­si­sivät todel­la paljon helpom­min helsinkiläisi­in yliopis­toi­hin, kos­ka maakun­nista tulevil­la ei olisi varaa asua.

        Asum­istuen voisi mak­saa mak­simisu­u­ruise­na ja kor­vamerk­it­semät­tömänä kaikille, siis perus­tu­lo ilman eril­listä asum­is­tukea. Täl­löin Helsin­gin kalleu­den vuok­si osa maakun­tien lah­jakkaista opiske­li­joista menee Jyväskylään tai Tam­pereelle. Eikö ole aivan oikein, että kalleud­es­ta joutuu maksamaan?

  15. Osmo Soin­in­vaara:
    Itseasi­as­sa asun­to­tu­lon verot­ta­mi­nen laen­taa asun­to­jen hin­to­ja, joten Sveit­si ilmeis­es­ti verot­taa niitä liian vähän.

    Pait­si että ei, kos­ka korkomenot saa vähen­tää asun­to­tu­losta joten lain­o­ja ei kan­na­ta mak­saa takaisin, joten lainat mitoite­taan sit­ten vain korkomeno­jen mukaan.

    Vastaa

    1. hup­sis: Pait­si että ei, kos­ka korkomenot saa vähen­tää asun­to­tu­losta joten lain­o­ja ei kan­na­ta mak­saa takaisin, joten lainat mitoite­taan sit­ten vain korkomeno­jen mukaan. 

      Pait­si että kyl­lä, kos­ka pankit hin­noit­telisi­vat tuol­laisen ikuisen lainan saman hin­taisek­si kuin vuokra-asum­i­nen, kos­ka siitähän asi­as­sa sil­loin de-fac­to olisi kyse. Ja kos­ka pankin korko­tu­loa verote­taan viimekädessä samal­la taval­la kuin vuokra-asun­non vuokrat­u­loa, ollaan päästy alku­peräiseen tavoit­teeseen, eli vuokra- ja omis­tusasumisen neu­traali­in verokohteluun.

      Vastaa

      1. Vuokra-asumiseen ver­rat­tuna täl­lä on yhä mon­ta merkit­tävää eroa. Omis­ta­jana mak­sat yhtiön & asun­non kulu­misen ja kor­jauk­set, kan­nat riskit ongelmista ja asun­non arvon­muu­tok­ses­ta, ja luovut mah­dol­lisu­ud­es­ta vai­h­taa asun­toa kitkat­tomasti (vs verot, viiveet, kau­pan­jälkeiset vas­tu­ut ja väl­i­tys­palkkiot asun­tokau­pan kohdal­la). Lisäk­si lai­tat suuren osan sijoi­tus­var­al­lisu­ud­estasi yhteen kohteeseen, eli et hyödy nor­maal­ista hajau­tuk­ses­ta ja luovut mah­dol­lisu­ud­es­ta sijoit­taa vas­taa­va pääo­ma esim osakkeisi­in tai korko­tuot­teisi­in. Jos tämä siis hin­noitel­laan saman hin­taisek­si kuin vuokra-asum­i­nen, kan­nat­taa ehdot­tomasti vali­ta vuokra-asuminen.

      2. arkkite­hti: Pait­si että kyl­lä, kos­ka pankit hin­noit­telisi­vat tuol­laisen ikuisen lainan saman hin­taisek­si kuin vuokra-asum­i­nen, kos­ka siitähän asi­as­sa sil­loin de-fac­to olisi kyse. Ja kos­ka pankin korko­tu­loa verote­taan viimekädessä samal­la taval­la kuin vuokra-asun­non vuokrat­u­loa, ollaan päästy alku­peräiseen tavoit­teeseen, eli vuokra- ja omis­tusasumisen neu­traali­in verokohteluun.

        Kiva teo­ria, miksi/miten ne niin tek­isi? Markki­noil­la kun kil­pailua, tosin ette­hän te tätä siel­lä oikein ymmärrä. 

        Tämä ei siis ole mikään teo­reet­ti­nen esimerk­ki vaan ihan käytän­töä, mut­ta eihän todel­lisu­udel­la ole näis­sä vihreiden/soininvaaralaisten unelmis­sa paljonkaan tilaa. Yleen­sä vede­tään mutkat jol­lain kansan­taloustiede alkeet, osa I, tasoisel­la teo­ri­al­la suoriksi.

      3. arkkite­hti: Pait­si että kyl­lä, kos­ka pankit hin­noit­telisi­vat tuol­laisen ikuisen lainan saman hin­taisek­si kuin vuokra-asum­i­nen, kos­ka siitähän asi­as­sa sil­loin de-fac­to olisi kyse. Ja kos­ka pankin korko­tu­loa verote­taan viimekädessä samal­la taval­la kuin vuokra-asun­non vuokrat­u­loa, ollaan päästy alku­peräiseen tavoit­teeseen, eli vuokra- ja omis­tusasumisen neu­traali­in verokohteluun.

        Kiva teo­ria, mut­ta ei pidä paikkaansa. Kyl­lä korot määrää markki­na, ei vuokrataso.

        Kom­ment­ti­ni ei ole teo­reet­ti­nen vaan ihan tosi ja miten asia tääl­lä menee.

  16. Sin­ga­pores­sa val­tio raken­nut­taa n 85 % asun­noista ja myy/vuokraa edullis­es­ti kansalaisille. Kun asum­i­nen, liikenne ja ruo­ka ovat edullisia niin pienel­läkin palkalla/eläkkeellä elää hyvin.Eikä tarvi­ta tuki­ais­sys­teeme­jä ja byrokratiaa.Tyypillinen palkkatar­jous kup­pi­lois­sa oli 1000–1500 euroa kuussa

    Näin siis umpikap­i­tal­is­tises­sa maassa

    Vierailin vuo­den vai­h­teessa poikani luona ja sat­u­in kat­so­maan ohjel­man, jos­sa sys­teemin luo­ja, en muista nimeä, selosti 80-luvul­la aloitet­tua poli­ti­ikkaa ja sen perusteita.

    Ohjel­mas­sa myös ker­rot­ti­in, että tehty­jen tutkimusten mukaan asun­non min­imikoko on 30 m² , pienem­pi aiheut­taa sosi­aal­isia ongelmia

    Yhteiskun­nan rooli takaa sen, etteivät grun­der­it säätele markki­noi­ta kuten Suomessa

    Vastaa

  17. Nyt kun eräs nimeltä mainit­se­ma­ton tutk­i­ja on taas avan­nut suun­sa siitä, kuin­ka “markki­navoimat” pilaa­vat Helsin­gin asun­tomarkki­nat ja vain pien­tä asun­toa tuot­ta­vat, voisit blo­ga­ta siitä, “kuin­ka osa tutk­i­joista, poli­itikoista ja virkamiehistä on täysin immuunei­ta ymmärtämään edes kan­sik­sen peruskurssin ver­ran markki­noiden toiminnasta”. 

    Aihet­ta läheltä liip­paa ide­ologi­nen yhdyskun­tarak­en­t­a­mi­nen, ns. suun­nitel­mat­alous, jos­sa tuote­taan hyödykkeitä, joi­ta ihmiset eivät halua, mut­ta jot­ka suun­nit­telijoiden mielestä ovat todel­la hyvän elämän perus­pi­lare­i­ta, eli höpinää teemal­la “mik­sei aluekeskus kel­paa ihmisille, vaik­ka kaupunkisu­un­nit­telun visionäärien mukaan se on parati­isi, ja mitä siitä kaikesta pitäisi ajatella”.

    Joo ja mä oon vaan luk­i­ja, jota turhaut­taa. En edes pysty kuvit­tele­maan, mitä itse fiilis­tetelet aiheesta n+1 ker­taa siitä ratakiskoa taittaneena.

    Vastaa

  18. Kyl­lä asum­i­tu­ki on edelleen riip­pu­vainen vuokran suu­ru­ud­es­ta. Toki esim. Helsin­gin kan­takaupungis­sa vuokrat ovat niin korkeat, että mak­sim­i­tu­ki tulee tilille.

    Tääl­läkin on taidet­tu esit­tää, että Helsin­gin asumisen hin­taa saadaan alas asun­to­tuotan­toa lisäämäl­lä. Viime vuosi­na on käynyt päin vas­toin. Asun­to­tuotan­toa on selvästi kas­vatet­tu, mut­ta hin­nat ovat vain nousseet. Näin eri­tyis­es­ti uud­is­tuotan­nos­sa, jos­sa raken­nus­ma­te­ri­aalien ja työvoiman kysyn­tä on ylit­tänyt tar­jon­nan johtaen hin­to­jen nousuun. 

    Rak­en­tamisen lisäämisel­lä voitaisi­in hin­tata­soa alen­taa vain jos joku alkaa rak­en­ta­maan tap­pi­ol­la. Yksi­tyiset yri­tyk­set eivät siihen ryhdy, eikä näköpi­iris­sä ole että esim. Helsin­gin kaupun­ki täl­laiseen ryhty­isi. Eikä kaupun­ki var­maankaan ryhdy esim. betonielementtitehtailijaksi.

    Se mil­lä hin­tata­soon voitaisi­in vaikut­taa on rak­en­tamis­määräys­ten keven­tämi­nen (eli autopaikat, esteet­tömyys, asun­to­jen min­imikoko, asun­to­jakau­ma, tiivi­impi rak­en­t­a­mi­nen…). Eipä näytä kaupun­gin puolel­la ole­van kiin­nos­tus­ta ede­tä täl­läkään rintamalla.

    Jäl­jelle jää kysyn­nän heiken­tämi­nen. Tässä keskeinen on asumisen tukien leikkaami­nen ja mm. seg­re­gaa­tion hyväksymi­nen. Eli kaupun­gin asun­topoli­ti­ikan täyskään­nös. Korkea asumisen hin­ta on hyvin pitkälle seu­raus­ta kaupun­gin omista päätöksistä.

    Erit­täin toden­näköis­es­ti asun­to­jen hin­tata­so kyl­lä ale­nee kun­han EKP lopet­taa rahan­painamisen ja rahan hin­nan annetaan muo­dos­tua vapaasti markki­noil­la. Sitä odotellessa.

    Vastaa

    1. Uusien asun­to­jen hin­noil­la ei Helsingis­sä ole mitään tekemistä raken­nuskus­tan­nusten kanssa. Ne myy­dään eniten tarjovalle.

      Vastaa

      1. Osmo Soin­in­vaara:
        Uusien asun­to­jen hin­noil­la ei Helsingis­sä ole mitään tekemistä raken­nuskus­tan­nusten kanssa. Ne myy­dään eniten tarjovalle.

        Olen eri mieltä. Raken­nus­li­ikkei­den asun­to­tuotan­non kan­nat­tavu­us ei Helsingis­säkään ole eri­tyisen hyvä. Syynä on se, että ostoresurs­seista (työ, mate­ri­aalit) on niukku­ut­ta ja niiden hin­nat ovat kiiven­neet huimasti. Eli raken­nuskus­tan­nuk­set ovat nousseet. Tähän on vas­tat­tu mm. tuo­ma­l­la roma­nialaisia ja bul­gar­i­alaisia rak­samiehiä koko ajan enem­män. Mate­ri­aalipuolel­la kor­vaavien tavaran­toimit­ta­jien haal­im­i­nen ulko­mail­ta on han­kalam­paa vaikka­pa betonielementeissä.

        Miten asun­to­tuotan­non kiihdyt­tämi­nen täl­laises­sa tilanteessa voisi syn­nyt­tää edullisia asun­to­ja (ellei tin­gitä autopaikoista, esteet­tömyy­destä, neliöistä…)?

      2. vk: Olen eri mieltä. Raken­nus­li­ikkei­den asun­to­tuotan­non kan­nat­tavu­us ei Helsingis­säkään ole eri­tyisen hyvä. Syynä on se, että ostoresurs­seista (työ, mate­ri­aalit) on niukku­ut­ta ja niiden hin­nat ovat kiiven­neet huimasti. Eli raken­nuskus­tan­nuk­set ovat nousseet. Tähän on vas­tat­tu mm. tuo­ma­l­la roma­nialaisia ja bul­gar­i­alaisia rak­samiehiä koko ajan enem­män. Mate­ri­aalipuolel­la kor­vaavien tavaran­toimit­ta­jien haal­im­i­nen ulko­mail­ta on han­kalam­paa vaikka­pa betonielementeissä.

        Miten asun­to­tuotan­non kiihdyt­tämi­nen täl­laises­sa tilanteessa voisi syn­nyt­tää edullisia asun­to­ja (ellei tin­gitä autopaikoista, esteet­tömyy­destä, neliöistä…)?

        Voit vapaasti olla eri mieltä, mut­ta mikään sen jäl­keen ker­tomasi ei mil­lään taval­la perustele ole­tus­ta, että raken­nus­li­ik­keet myi­sivät asun­to­ja halvem­mal­la kuin markki­nat suos­tu­vat mak­samaan riip­pumat­ta siitä, paljonko rak­en­t­a­mi­nen niille maksaa.

      3. Sinivihreä: Voit vapaasti olla eri mieltä, mut­ta mikään sen jäl­keen ker­tomasi ei mil­lään taval­la perustele ole­tus­ta, että raken­nus­li­ik­keet myi­sivät asun­to­ja halvem­mal­la kuin markki­nat suos­tu­vat mak­samaan riip­pumat­ta siitä, paljonko rak­en­t­a­mi­nen niille maksaa.

        Osmo esit­tää, että raken­nus­li­ik­keet jar­rut­ta­vat uud­is­hankkei­ta eli rajoit­ta­vat tar­jon­taa pitääk­seen hin­tata­son ylhääl­lä ja/tai nousus­sa. Väite viit­taisi siihen, että raken­nus­li­ik­keet toimi­si­vat asi­as­sa yhdessä (kartel­li?). Ehkä, mut­ta raken­nuskus­tan­nusten nousul­la on taa­tusti iso vaiku­tuk­sen­sa. Ali­hankki­jat ja tavaran­toimit­ta­jat syövät kat­tei­ta eli ovat hyvässä kysyn­täti­lanteessa voineet nos­taa omia hin­to­jaan reilusti. Toisaal­ta onko uud­is­tuotan­non hin­tata­so saavut­ta­mas­sa kipu­ra­jan eli hiipuuko kysyn­tä? Eli ovatko osta­jat vih­doin tulos­sa järkiinsä?

        Varsi­nainen pää­point­ti­ni on se, että kun hin­tata­so esim. korko­ta­son nousun myötä taas jos­sain vai­heessa läh­tee lasku­un niin raken­nuskus­tan­nuk­sil­la on todel­la väliä. Kohtei­ta ei yksinker­tais­es­ti aloite­ta jos kat­teet eivät ole riit­tävät. Tästä on ensim­mäisiä merkke­jä havait­tavis­sa ja Osmo esit­ti tähän ratkaisuk­si rak­en­tamis­pakkoa tai ton­tin menet­tämistä. Epäilen tämän toimivu­ut­ta kun kus­tan­nus­ta­so ei juurikaan poikkea raken­nus­li­ikkei­den välil­lä. Yksikään ei tule aloit­ta­maan tietois­es­ti tap­pi­ol­lisia han­kkei­ta. Suurin osa työvoimas­ta­han on nykyään ali­hankki­joil­la ja omaa porukkaa on lähin­nä työn­jo­h­dos­sa. Täl­löin on help­poa ajaa toim­inta säästöliekille. Voi olla, että merkit­tävässä roolis­sa nyt ole­vat ulko­maiset resurssit siir­tyvät pysyvästi muille markki­noille Euroopassa.

        Syk­lisyys ei asun­tomarkki­noil­ta ole kadon­nut mihinkään, vaik­ka moni näyt­tää usko­van Helsin­gin “ikuiseen” kasvu­un. Voi hyvin olla että Osmonkin esit­tämät huikeat asukaslu­vun kasvu­tavoit­teet jäävät toteu­tu­mat­ta. Oma arvauk­seni on, että uud­is­tuotan­non hin­tata­so ei juurikaan jous­ta alaspäin (ellei raken­nus­määräyk­siä olen­nais­es­ti muute­ta) vaan tar­jon­ta tulee putoa­maan ja paljon. Sit­ten taas ker­ran viritetään ara-tuotan­toa eri­laisil­la tukiaisilla.

        Mielel­läni näk­isin toimivia ratkaisue­hdo­tuk­sia siihen miten kohtu­uhin­taista asun­to­tuotan­toa saataisi­in Helsinki­in ja mik­sei myös asun­tomarkki­nan hin­tata­soa hal­li­tusti alas.

      4. Min­ul­la on sel­l­ainen käsi­tys, että jos asun­tokysyn­tä las­kee ja korot nou­se­vat, asun­to­tuotan­to hiipuu syr­jäi­sis­sä kohteis­sa pääkaupunkiseudul­la ja kehyskun­nis­sa, muta asun­to­jen hin­ta ylit­tää edelleen raken­nuskus­tan­nuk­set Helsin­gin ran­noil­la. Sil­loin on käytet­tävä hyödyk­si kap­a­siteetin vapau­tu­mista ja lisät­tävä rak­en­tamista Helsingissä.

      5. Osmo Soin­in­vaara:
        Uusien asun­to­jen hin­noil­la ei Helsingis­sä ole mitään tekemistä raken­nuskus­tan­nusten kanssa. Ne myy­dään eniten tarjovalle.

        Uudet asun­not eivät mene eniten tar­joav­ille vaan suuri osa myy­dään sijoit­ta­jile nip­puina jot­ka mak­sa­vat niitä paljon vähem­män kuin taval­liset asun­nonos­ta­jat. Sijoit­ta­jat pistävät ne vuokral­lle n 10 vuodek­si, jon­ka jäl­keen ne myy­dään “melkein uusi­na” taval­lisille tal­laa­jille, ja jopa voitolla.

      6. R.Silfverberg: Uudet asun­not eivät mene eniten tar­joav­ille vaan suuri osa myy­dään sijoit­ta­jile nip­puina jot­ka mak­sa­vat niitä paljon vähem­män kuin taval­liset asun­nonos­ta­jat. Sijoit­ta­jat pistävät ne vuokral­lle n 10 vuodek­si, jon­ka jäl­keen ne myy­dään “melkein uusi­na” taval­lisille tal­laa­jille, ja jopa voitolla. 

        Uudet asun­not menevät eniten tar­joav­ille, mut­ta pitää ymmärtää, että on kak­si eri asun­tomarkki­naa. Isoille sijoit­ta­jille on oma markki­na ennen kuin asun­not tule­vat myyn­ti­in “taval­lisille tal­laa­jille”. Jotku sijoit­ta­jat myyvät ennakko­markki­noin­nis­sa varaa­mansa asun­not voitol­la ennen kuin kohde on ehtinyt valmistuakaan.

      7. R.Silfverberg: Uudet asun­not eivät mene eniten tar­joav­ille vaan suuri osa myy­dään sijoit­ta­jile nip­puina jot­ka mak­sa­vat niitä paljon vähem­män kuin taval­liset asunnonostajat. 

        Yleen­sä jos ostaa sata, saa enem­män alen­nus­ta kuin jos ostaa yhden.

        Mitä sit­ten? Tuskin raken­nus­li­ik­keet myyvät asun­to­ja sille niistä vähiten tar­joavalle sijoittajalle.

    2. vk:
      Tääl­läkin on taidet­tu esit­tää, että Helsin­gin asumisen hin­taa saadaan alas asun­to­tuotan­toa lisäämäl­lä. Viime vuosi­na on käynyt päin vas­toin. Asun­to­tuotan­toa on selvästi kas­vatet­tu, mut­ta hin­nat ovat vain nousseet. 

      Väität siis tosis­sasi, että hin­nat ovat nousseet uud­is­tuotan­non takia? 😀 

      Kyl­lä kaiken jär­jen mukaan hin­nat oli­si­vat nousseet vielä nähtyä enem­män, jos uud­is­tuotan­to ei olisi ollut.

      Vastaa

      1. scorp: Väität siis tosis­sasi, että hin­nat ovat nousseet uud­is­tuotan­non takia? 😀

        Jos kas­vanut väestöti­heys nos­taa tarpeek­si kasautu­mise­tu­ja, niin noin voi itseasi­as­sa käy­dä. Eli kun raken­netaan enem­män, kaupungista voi tul­la parem­pi → hin­nat nousevat!

        (en väitä että näin on käynyt, mut­ta tämähän on mah­dol­lista, tuskin esim. Helsin­ki olisi niin kallis, jos siel­lä ei olisi koskaan raken­net­tu mitään ja kaupungis­sa asu­isi 10 000 ihmistä)

      2. On ihan var­ma, jos Helsin­gin alueel­la olisi vain yksi kalas­ta­jan maja, tänne mah­dol­lis­es­ti raken­net­ta­va ensim­mäi­nen kiv­i­ta­lo olisi aika halpa.
        Mut­ta jos kasautu­mise­dut tekevät kaupungista parem­man ja sitä kaut­ta nos­ta­vat hin­to­ja, se ei todel­lakaan ole peruste olla rak­en­ta­mat­ta lisää. Paa­vo Väyry­sel­lä on tietysti tästäkin toinen mielipide

      3. Osmo Soin­in­vaara: Mut­ta jos kasautu­mise­dut tekevät kaupungista parem­man ja sitä kaut­ta nos­ta­vat hin­to­ja, se ei todel­lakaan ole peruste olla rak­en­ta­mat­ta lisää. Paa­vo Väyry­sel­lä on tietysti tästäkin toinen mielipide

        Ei ain­oas­taan Väyry­sel­lä, vaan myös Kepun talous­maanti­eteel­lisel­lä työryh­mäl­lä. Ja arvatenkin aika monel­la muul­lakin keskusta­laisel­la. Väyry­sel­lähän ei ole muuten enää merk­i­tys­tä, hän ei tule pääsemään läpi Lapista kun meni polt­ta­maan sil­lat Kepuun.

        Työryh­män mukaan Helsin­gin hin­tata­son nousu on sys­teemistä, he tarkoit­ti­vat että kun raken­netaan enem­män, hin­nat nou­se­vat (kos­ka kaupungista tulee entistä houkut­tel­e­vampi) ja tämä piti ehdot­tomasti pysäyttää.

        Kir­joitit työryh­mästä aikoinaan ihan kokon­aan oman blo­gauk­sia, jopa use­am­man kap­paleen, alla suo­ra lain­aus työryh­män tekstistä:

        “Tilanne viit­taa päin­vas­toin siihen, että asun­to­jono­jen ole­mas­sao­lo tai asun­top­u­la on rak­en­teelli­nen ilmiö, joka kas­vaa asun­tokan­nan kasvaessa.”

        http://www.soininvaara.fi/2015/05/03/keskustan-talousmeentieteellinen-tyoryhma-3-asuntotuotantoa-on-jarrutettava/

        Käytän­nössä keskusta­laiset sanovat, että kaupun­ki muut­tuu parem­mak­si, kun sinne muut­taa lisää ihmisiä ja tämän takia sinne halu­aa lisää ihmisiä, eli hin­nat nou­se­vat. Tämä Helsin­gin parane­m­i­nen ja lisä­muut­to pitää tietenkin estää, kos­ka keskusta­laiset tietävät että maal­la on oikeasti paljon mukavampaa.

      4. Osmo Soin­in­vaara:
        On ihan var­ma, jos Helsin­gin alueel­la olisi vain yksi kalas­ta­jan maja, tänne mah­dol­lis­es­ti raken­net­ta­va ensim­mäi­nen kiv­i­ta­lo olisi aika halpa.
        Mut­ta jos kasautu­mise­dut tekevät kaupungista parem­man ja sitä kaut­ta nos­ta­vat hin­to­ja, se ei todel­lakaan ole peruste olla rak­en­ta­mat­ta lisää. Paa­vo Väyry­sel­lä on tietysti tästäkin toinen mielipide

        Tar­jon­ta luo kysyn­tää, myös asun­tomarkki­noil­la Helsingis­sä. Kasautu­mise­dut tot­ta kyl­lä ja esim. Etelä-Helsin­gin ranto­jen rak­en­t­a­mi­nen merkit­tävä vetotek­i­jä. Lisää pitää rak­en­taa, itse nopeut­taisin Malmin ken­tän ja Sipoon rak­en­tamista. Asioiden eten­e­m­i­nen on type­r­ryt­tävän hidasta. 

        Keskeinen ongel­ma on kuitenkin se, miten saataisi­in kohtu­uhin­taista tuotan­toa liik­keelle. Eli asun­to­ja esim. sel­l­aisille pieni­palkkaisille Helsingis­sä työsken­televille, joil­la ei omil­la tuloil­laan nyt ole varaa Helsingis­sä asumiseen.

        Kaupun­ki voi omil­la toimil­laan olen­nais­es­ti kor­ja­ta tilannetta:
        — autopaikkanor­mi romukop­paan, esteet­tömyys­vaa­timus (turhat neliöt) vain ensim­mäisen ker­roksen asun­toi­hin jne.
        — enem­män hin­tasään­nöstel­tyä tuotan­toa, vähem­män kovan rahan tuotan­toa tont­tien jaos­sa (eli kaupun­ki tyy­tyköön pienem­pi­in ton­tin­myyn­ti­t­u­loi­hin, varaa on)
        — vuokrasään­nöste­ly käyt­töön (toki vaatii lainsäädäntöä)
        — asum­is­tukien (ml. toimeen­tu­lo­tu­ki asumiseen) leikkaus, esim. Kehä I sisäpuolel­la kokon­aan pois 10 vuo­den por­raste­tul­la 10%/vuosi siir­tymäa­jal­la (lain­säädän­töä)

        Vihereille tuo viime mainit­tu ei taitaisi mais­tua, kun äänestäjäkun­nas­ta merkit­tävä osa nos­taa asum­is­tukea (Kesk­i­nen suurpi­iri)… Eli löy­tyykö poli­it­tista rohkeut­ta? Paljon on tehtävis­sä jos halu­taan. Hyö­tyykö liian moni nykyis­es­tä tilanteesta?

      5. vk: – enem­män hin­tasään­nöstel­tyä tuotan­toa, vähem­män kovan rahan tuotan­toa tont­tien jaos­sa (eli kaupun­ki tyy­tyköön pienem­pi­in ton­tin­myyn­ti­t­u­loi­hin, varaa on)
        – vuokrasään­nöste­ly käyt­töön (toki vaatii lainsäädäntöä)

        Nämä ovat ihan älyt­tömiä vaatimuksia.

        Miten hin­tasään­nöste­ly ja ali­hin­noitel­lut vuokra-asun­not lisäävät asun­to­jen määrää? Ne eivät lisää asun­toneliöitä mitenkään, vaain ain­oas­taan jaka­vat jo ole­mas­saole­via neliöitä uusik­si ja vieläpä niin, että ihmistä kohden tulee enem­män asuin­pin­ta-alaa käyt­töön kuin aiem­min → entistä harvem­pi mah­tuu asumaan Helsingissä.

        (onnekkaal­la sään­nöstel­lyn käm­pän saa­neel­la on varaa asua isom­mas­sa kuin nyt)

      6. Sylt­ty: Nämä ovat ihan älyt­tömiä vaatimuksia.

        Miten hin­tasään­nöste­ly ja ali­hin­noitel­lut vuokra-asun­not lisäävät asun­to­jen määrää? Ne eivät lisää asun­toneliöitä mitenkään, vaain ain­oas­taan jaka­vat jo ole­mas­saole­via neliöitä uusik­si ja vieläpä niin, että ihmistä kohden tulee enem­män asuin­pin­ta-alaa käyt­töön kuin aiem­min → entistä harvem­pi mah­tuu asumaan Helsingissä.

        (onnekkaal­la sään­nöstel­lyn käm­pän saa­neel­la on varaa asua isom­mas­sa kuin nyt)

        Ei mitenkään. Maini­tu­il­la kon­steil­la saadaan KOHTU­Uhin­taisia asun­to­ja ja ara-tuotan­to on tässä avainase­mas­sa kun vapaara­hoit­teises­sa ei tule syn­tymään kohtu­uhin­taisia. Määrän lisäämiseen on mui­ta tapo­ja ja ara-/hi­tas­tuotan­non merkit­tävää lisäys­tä tarvi­taan kun vapaara­hoit­teinen näyt­tää hyy­tyvän. Ja mikä olen­naista, tarvit­tavaa määrää eli kysyn­tää pienen­täisin rajaa­mal­la esim. kan­takaupun­gin asum­is­tukien ulkopuolelle…

        Vuokrasään­te­ly pudot­taisi vaikka­pa Kallion yksiöis­sä nykyisen reilun 30 €/m2 vuokrata­son jopa alle 20 €/m2 tasolle. Vuokrasään­te­ly siis tarkoit­taisi kaikkien vuokra-asun­to­jen enim­mäisvuokrien aset­tamista eli myös nyky­is­ten vuokra­sopimusten halpen­e­mista jol­lakin siir­tymäa­jal­la. Toki asun­to­jen omis­ta­jat tästä kär­sivät, mut­ta ovat kyl­lä viime vuosi­na saa­neet jok­seenkin ilman omaa ansio­taan val­tavia voit­to­ja (mm. asum­istuen avus­ta­mana). Eli ei kohtu­uhin­taisia joillekin onnekkaille vaan kaikille!

        Aika mon­es­sa metrop­o­lis­sa vuokrasään­te­ly toimii ihan hyvin. Suomes­sa asum­is­tukien myötä vuokra-asumis­es­ta on tehty iso­jen ja pienem­pi­enkin sijoit­ta­jien kul­ta­mu­nia muni­va bisnes. Ay-liik­keestä ja eläkey­htiöistä alka­en (esim. Kojamo) ovat eri tahot lyp­sämässä isol­ta osin verovaroil­la rahoitet­tua jär­jestelmää. Helsin­gin kaupun­gin päät­täjillekin näyt­tää sys­tee­mi kel­paa­van kun asum­istuet mak­se­taan val­tion varoista ja mon­et heistä tietysti myös halu­a­vat oman asun­ton­sa arvon nou­se­van. Paikallisia päät­täjiä asum­is- ja toimeen­tu­lo­tuki­menot ja siten asumisen kalleus kiin­nos­taisi­vat enem­män jos ne mak­set­taisi­in kaupun­gin tuloista.

        Asun­to­jen määrän lisäämiseen sopisi esim. uud­is­talo­jen korot­ta­mi­nen. Kalasa­ta­mas­sa taitaa pääosa taloista olla 6‑kerroksisia isoil­la sisäpi­hoil­la. Nos­ta­mal­la ker­rosmäärä 10–12:een asun­tomäärä jopa tuplaan­tuu. Lisäk­si sisäpi­ho­ja voitaisi­in selvästi pienen­tää, omien koke­musteni mukaan ne ovat hyvin vähäl­lä käytöllä.

        Mitään sel­l­aista kon­s­tia, jol­la saataisi­in nykysys­teemil­lä edullisia vapaara­hoit­teisia asun­to­ja Helsin­gin kan­takaupunki­in lisää ei ole ole­mas­sa, eikä tule onnis­tu­maan mil­lään rak­en­tamis­pakol­la. Jäl­jelle jää ara-tuotan­to ja vaikka­pa hitak­set. Niille löy­tyy rak­en­ta­jia kun vapaara­hoit­teinen tuotan­to riit­tävästi hiipuu.

      7. vk: Ei mitenkään. Maini­tu­il­la kon­steil­la saadaan KOHTU­Uhin­taisia asun­to­ja ja ara-tuotan­to on tässä avainase­mas­sa kun vapaara­hoit­teises­sa ei tule syn­tymään kohtuuhintaisia.

        Asun­to­jen tar­joami­nen alle markki­nahin­nan on vain tulon­si­ir­to sinne pää­seville onnekkaille vuokralaisille ja vieläpä san­gen köm­pelö sel­l­ainen. Parem­pi olisi vain antaa ihmisille suo­raan rahaa, kuten useim­mat tulon­si­ir­rot toimi­vatkin, eikä ali­hin­taisia asuntoja.

        Ei kan­na­ta tui­jot­taa hin­to­ja siltä kan­til­ta, että ne pitää saa­da alas. Hin­nat vain ker­to­vat suures­ta kysyn­nästä suh­teessa tar­jon­taan. Suuri kysyn­tä tarkoit­taa, että tar­jon­nan lisäyk­ses­tä saata­va hyö­ty on suuri, mut­ta se pätee, vaikkei se lask­isikaan hintoja.

      8. Ossi Sare­so­ja: Asun­to­jen tar­joami­nen alle markki­nahin­nan on vain tulon­si­ir­to sinne pää­seville onnekkaille vuokralaisille ja vieläpä san­gen köm­pelö sel­l­ainen. Parem­pi olisi vain antaa ihmisille suo­raan rahaa, kuten useim­mat tulon­si­ir­rot toimi­vatkin, eikä ali­hin­taisia asuntoja.

        Ei kan­na­ta tui­jot­taa hin­to­ja siltä kan­til­ta, että ne pitää saa­da alas. Hin­nat vain ker­to­vat suures­ta kysyn­nästä suh­teessa tar­jon­taan. Suuri kysyn­tä tarkoit­taa, että tar­jon­nan lisäyk­ses­tä saata­va hyö­ty on suuri, mut­ta se pätee, vaikkei se lask­isikaan hintoja.

        Eli mielestäsi Helsin­gin asumisen nykyi­nen hin­ta (vuokrata­so, asun­to­jen hin­nat) on ok? Asum­is­tukien jatku­va kasvu on ok? Val­tio voi hyvin jatkaa net­tovelka­an­tu­mista, jot­ta kas­va­vat asum­is­tuki­menot saadaan hoidet­tua? Pitäisikö asum­istuen saa­jien joukkoa entis­es­tään kas­vat­taa, jot­ta täysipäiväis­es­ti työssä käyvil­lä pien­i­t­u­loisil­la olisi mah­dol­lisu­us asua kantakaupungissa?

        Itse vas­taan noi­hin tietysti ei. 

        Mielestäni asun­topoli­ti­ikan tulee tavoitel­la tilan­net­ta, jos­sa asumisen hin­ta myös Helsingis­sä on sel­l­ainen johon kansalaisil­la (pl. pienet eri­ty­is­ryh­mät) on omil­la tuloil­laan varaa, eli nyky­istä alhaisem­pi. Nykyi­nen tuk­i­jär­jestelmä on karan­nut käsistä ja sen hyödyt pää­tyvät vain sijoittajille. 

        Eikä tule uno­htaa asum­is­tukien (sis. toimeen­tu­lo­tu­ki) erit­täin haitallista pas­sivoivaa vaikutusta.

      9. vk: Asum­is­tukien jatku­va kasvu on ok? Val­tio voi hyvin jatkaa net­tovelka­an­tu­mista, jot­ta kas­va­vat asum­is­tuki­menot saadaan hoidettua?

        No ei kai se paljoa lohdu­ta, että tulon­si­ir­toa ei annet­taisi asum­is­tuke­na vaan ali­hin­taise­na vuokrana. Yhtälail­la markki­nahin­nan alit­ta­va vuokra on tulon­si­ir­to vuokralaiselle ja kus­tan­nus valtiolle/kunnalle.

      10. vk:
        Mielestäni asun­topoli­ti­ikan tulee tavoitel­la tilan­net­ta, jos­sa asumisen hin­ta myös Helsingis­sä on sel­l­ainen johon kansalaisil­la (pl. pienet eri­ty­is­ryh­mät) on omil­la tuloil­laan varaa, eli nyky­istä alhaisem­pi. Nykyi­nen tuk­i­jär­jestelmä on karan­nut käsistä ja sen hyödyt pää­tyvät vain sijoittajille. 

        Asun­topoli­ti­ikan ensisi­jaise­na tavoit­teena ei ole edulli­nen asum­i­nen. Sen edelle menevät mm. että asun­to­jen pitää olla tur­val­lisia, ter­veel­lisiä, hyvin eris­tet­tyjä, esteet­tömiä, riit­tävän suuria; asuin­talois­sa pitää olla yhteis­tilo­ja, autopaikat sekä väestö­suo­ja ja niitä pitää perus­teel­lis­es­ti kor­ja­ta sään­nöl­lisin väli­a­join. Niin kauan kuin asun­to­jen hin­nat ovat tarpeek­si korkeal­la, asun­topoli­ti­ikan tavoit­teet toteu­tu­vat markki­nae­htois­es­ti. Jos asun­to­jen hin­nat laske­vat liikaa, ei uusia asun­to­ja kan­na­ta rakentaa.
        Jos omat tulot eivät riitä asumisku­lui­hin, voi myös tulki­ta asi­aa niin päin, että omat tulot ovat liian pienet. Pitäisi nos­taa palkko­ja siel­lä, mis­sä asum­i­nen on kallista. Itse asi­as­sa tämä voisi olla paras­ta alue­poli­ti­ikkaa ja voisi leika­ta asun­to­jen kysyn­tää, jol­loin hin­nat lask­i­si­vat markkinaehtoisesti.

      11. vk: Aika mon­es­sa metrop­o­lis­sa vuokrasään­te­ly toimii ihan hyvin

        Vuokrasään­nöste­ly ei toi­mi mis­sään hyvin.

        Lähim­mässä ver­tailuko­hteessa Tukhol­mas­sa jono­tu­sai­ka “kohtu­uhin­taiseen asun­toon” on keskimäärin 12 vuot­ta. Tämäkö on sitä n “hyvin toimimista”?

  19. Ossi Sare­so­ja: No ei kai se paljoa lohdu­ta, että tulon­si­ir­toa ei annet­taisi asum­is­tuke­na vaan ali­hin­taise­na vuokrana. Yhtälail­la markki­nahin­nan alit­ta­va vuokra on tulon­si­ir­to vuokralaiselle ja kus­tan­nus valtiolle/kunnalle.

    Tarkoituk­se­na olisikin monil­la eri keinoil­la alen­taa vuokrien markki­nahin­to­ja, eli edullisem­paa asum­ista kaikille. Ei ali­hin­taisia vuokria joillekin. Esim. asum­is­tu­il­la (ml. toimeen­tu­lo­tu­ki) on nos­tet­tu vuokrata­soa, asumisen tuet pois­ta­mal­la voidaan alen­taa vuokrata­soa. Vuokrasään­te­lyl­lä (yhdis­tet­tynä asumisen tukien leikkaamiseen) mah­dol­lista laskea eri­tyis­es­ti kalli­iden aluei­den vuokria.

    Asun­to­tuotan­non osalta Osmon hyvä kir­joi­tus keväältä:’

    http://www.soininvaara.fi/2018/04/01/asumisen-tukeminen/

    Tuos­sa Osmo sanoo, että val­tion asum­is­tu­ki ei ole syylli­nen vuokrata­son nousu­un, toimeen­tu­lo­tu­ki on. Tästä sen ver­ran eri mieltä, että kyl­lä yleinen asum­is­tu­ki on osasyylli­nen. Kuvitelka­a­pa vaik­ka jos asumisen tuet pois­tet­taisi­in niin paljonko Kallios­ta vapau­tu­isi yksiöitä. Sato­ja tai tuhan­sia. Oli­si­vat tyhjinä kunnes vuokrapyyn­nöt lask­i­si­vat kiin­nos­tunei­den mak­sukyvyn tasolle eli nyky­istä olen­nais­es­ti alemmas. 

    Helsin­gin kan­takaupungis­sa tai oikeas­t­aan koko Helsingis­sä erit­täin har­voil­la opiske­li­joil­la olisi varaa asua ilman asum­is­tukea. Ja kun asum­is­tu­ki on nimeno­maan kor­vamerkit­tyä asumiseen, niin siihen sitä myös käytetään. On virheel­listä rin­nas­taa se palkanko­ro­tuk­seen tai muuhun vas­taavaan mak­sukyvyn nousuun. 

    En sinäl­lään halua ajaa opiske­li­joi­ta pois Helsingistä, päin vas­toin. Halu­aisin asumisen ole­van halvem­paa meille kaikille ja vielä niin, että pieni­palkkaisil­la työssäkäyvil­läkin olisi mah­dol­lisu­us asua kantakaupungissa.

    Vastaa

    1. Jos varaat asun­tokan­nas­ta 20 % hapana asumise­na joillekin, kyl­lä se nos­taa vuokra- ja hin­tata­soa lopus­sa 80 %:ssa kan­nas­ta- itse asi­as­sa jopa enem­män kuin asum­is­tu­ki, kos­ka Ara-tuki kan­nus­taa asumaan väljästi.

      Vastaa

      1. Osmo Soin­in­vaara:
        Jos varaat asun­tokan­nas­ta 20 % hapana asumise­na joillekin, kyl­lä se nos­taa vuokra- ja hin­tata­soa lopus­sa 80 %:ssa kan­nas­ta- itse asi­as­sa jopa enem­män kuin asum­is­tu­ki, kos­ka Ara-tuki kan­nus­taa asumaan väljästi.

        Jätkäsaa­res­sa 70 % asun­noista on tuettua/säännösteltyä tuotan­toa eikä siel­lä vapaara­hoit­teiset vuokrat poikkea yleis­es­tä tasos­ta. Vapaara­hoit­teista tuotan­toa syn­tyy jos tuot­to on sijoit­ta­jille riit­tävä ja tont­te­ja tar­jol­la. Jos tuet­tua tuotan­toa ei tehtäisi ollenkaan niin vuokrien markki­nata­so olisi Helsingis­sä alhaisem­pi? Ei olisi. Tuet­tu tuotan­to pienen­tää kysyn­tää vapail­la markki­noil­la ja las­kee siten hintapainetta.

        Tuet­tua tuotan­toa ei pitäisi tehdä Helsin­gin meren ran­noille. Ton­tin­lu­ovu­tuk­sista saadaan vapaas­sa tuotan­nos­sa paljon parem­pi hin­ta, jol­loin tuet­tua tuotan­toa voidaan lisätä muual­la Helsingis­sä. Seg­re­gaa­tion tor­jun­ta on siten pahen­tanut asun­top­u­laa ja lisäk­si pois­tanut monil­ta moti­vaa­tion pon­nis­telu­un opiskelus­sa ja työelämässä kun uuden asun­non on saanut ara-loto­ssa hyvältä paikalta ilman ponnistelua.

        Vielä ker­ran. Halu­aisin alen­taa kaikkien vuokra-asu­jien asumiskus­tan­nuk­sia markki­nahin­to­jen alen­tamisel­la. Eli vapaara­hoit­teis­ten vuokrata­so läh­esty­isi ara-vuokria ja ara-lot­to menet­täisi merk­i­tyk­sen­sä. Tämä on tehtävis­sä asumisen tukien leikkaamisel­la, vuokrasään­te­lyl­lä, riit­täväl­lä sään­nel­lyl­lä tuotan­nol­la ml. kaupun­gin oma run­saasti kas­vatet­ta­va vuokra-asun­to­tuotan­to ja muil­la toimilla. 

        Yli puo­let vuokra-asu­jista saa nykyään asumisen tukia. 2/3 on alle 35-vuo­ti­ai­ta yksi­na­su­jia. Asumisen tukien vääristymähuip­pu on Helsin­gin yksiö­markki­na, mis­sä asun­tosi­joit­ta­jat ovat tehneet sat­u­maisia voit­to­ja hin­to­jen nousul­la. Yli 2 mil­jardin vuosit­tainen tukipot­ti (minkä lisäk­si tulee käsit­tääk­seni toimeen­tu­lotues­ta mak­se­tut asum­istuet) on järkyt­tävän suuri ja ylit­tää kaiken kohtu­u­den eri­tyis­es­ti kun se val­uu pääosin asun­tosi­joit­ta­jien taskuihin.

        Ikävä kyl­lä raha­sum­ma on niin merkit­tävä tulon­lähde mm. ay-liik­keelle, että se halu­aa estää veto-oikeudel­laan jär­jestelmän kor­jaamisen. Samoin Helsin­gin kaupun­ki hyö­tyy sys­teemistä kun tuet mak­se­taan val­tion varoista. Asumisen tuet on keskeinen tek­i­jä pääkaupunkiseudun väestönkasvun taustal­la. Saavute­tut edut ja niiden pois ottaminen…

      2. Vuokrasään­nöste­ly kai lopet­taisi vapaara­hoit­teiset vuokra-asun­not, kuten se teki 1980-luvulla.

        Mut­ta väite, että tuet­tu asum­i­nen alen­taisi markki­navuokria vähen­tämäl­lä kysyn­tää vapail­la markki­noil­la ei pidä paikkaansa.
        Olete­taan, että meil­lä on sata asun­toa, joi­ta tavoit­telee 110 asukas­ta. Jos noista sadas­ta asun­nos­ta ote­taan päältä pois 50 ja annetaan ne jol­lakin perusteil­la val­i­tu­ille, jäl­jelle jää 50 asun­toa, joi­ta tavoit­telee 60 asukasta.

      3. Osmo Soin­in­vaara: Mut­ta väite, että tuet­tu asum­i­nen alen­taisi markki­navuokria vähen­tämäl­lä kysyn­tää vapail­la markki­noil­la ei pidä paikkaansa.

        Juuri niin. Tuet­tu asum­i­nen sen sijaan vähen­tää tar­jon­taa vapail­la markki­noil­la, mikä voi hyvinkin nos­taa hintoja.

      4. Osmo Soin­in­vaara:
        Vuokrasään­nöste­ly kai lopet­taisi vapaara­hoit­teiset vuokra-asun­not, kuten se teki 1980-luvulla.

        Mihinkäs ne asun­not häviäi­sivät? Asun­to­jen arvo lask­isi ja jonkin ver­ran siir­ty­isi vuokrauk­ses­ta omis­tusasun­noik­si kun osa vuokra-asu­jista siir­ty­isi omis­tuk­seen mikä olisi tietysti ok. Tarkoituk­se­han juuri olisi alen­taa kaikkien asumiskus­tan­nuk­sia ja sik­si asun­to­jen arvo­jen lasku on osa pros­es­sia nykyiseltä korkeal­ta tasol­ta Helsingissä. 

        Sak­sas­sa vuokrasään­te­ly on toimin­ut ihan hyvin ja asun­to­ja on tain­nut riit­tää kaikille. Vain sijoit­ta­jat ovat jääneet pait­si voit­to­jaan. Tosin siel­läkin hin­tata­so on mm. Berli­inis­sä ollut nousus­sa, mut­ta siihen taita­vat syyl­lisiä olla ulko­maiset osta­jat halpo­jen hin­to­jen ja korko­jen houkuttelemina. 

        Vuokrasään­te­ly on käytössä Sak­san lisäk­si Ruot­sis­sa, Nor­jas­sa, Tan­skas­sa, Irlan­nis­sa, Itä­val­las­sa, Ran­skas­sa, Espan­jas­sa, Hol­lan­nis­sa, Bel­gias­sa ja Sveit­sis­sä. Siis enem­mistöl­lä esim. EU-kansalai­sista. Vapaat markki­nat ovat tyyp­il­lisiä entisen Itä-Euroopan maille (mm. Tsek­ki, Unkari, Bul­gar­ia, Roma­nia). Ei nyt voi olla ihan surkea sys­tee­mi hyvin ja jous­tavasti toteutet­tuna ja olen­naista toimivu­udelle on riit­tävä asun­to­tar­jon­ta. Helsingillä on siihen hyvä mah­dol­lisu­us suuren tont­ti­varan­non ansiosta.

        Ruot­sis­sa vuokrasään­te­lyn ongel­ma on ollut se, että asun­to­tuotan­toa ja eri­tyis­es­ti tuet­tua asun­to­tuotan­toa on ollut liian vähän. Helsingis­sä asun­topoli­ti­ik­ka on ollut parem­paa ja asi­aa olen­nais­es­ti aut­taa se että tont­ti­maa­ta on tar­jol­la vuosikymmeniksi.

        Kuten taisin aiem­min esit­tää vuokrasään­te­ly ja asum­is­tukien alasajo pitäisi toteut­taa esim. 10 vuo­den siir­tymäa­jal­la pehmeästi laskeutuen uuteen aikaan. Siinä on sopeu­tu­mi­saikaa niin vuokralaisille kuin asun­to­jen omistajille.

        Osmo Soin­in­vaara:

        Mut­ta väite, että tuet­tu asum­i­nen alen­taisi markki­navuokria vähen­tämäl­lä kysyn­tää vapail­la markki­noil­la ei pidä paikkaansa.
        Olete­taan, että meil­lä on sata asun­toa, joi­ta tavoit­telee 110 asukas­ta. Jos noista sadas­ta asun­nos­ta ote­taan päältä pois 50 ja annetaan ne jol­lakin perusteil­la val­i­tu­ille, jäl­jelle jää 50 asun­toa, joi­ta tavoit­telee 60 asukasta.

        Tarkoi­tatko että tue­tun tuotan­non lopet­ta­mi­nen alen­taisi markki­navuokria? Eli 100 asun­non sijaan olisi tar­jol­la 50 asun­toa ja niitä hak­isi 110 henkilöä.

        Esimerkkisi saat­taisi alen­taa markki­navuokria jos koko tuet­tu tuotan­to vai­h­tu­isi vapaara­hoit­teisek­si tuotan­nok­si ja vapaara­hoit­teis­es­ta tuotan­nos­ta tulisi yli­tar­jon­taa eli esimerkin mukaan 120 asun­toa ja 110 hak­i­jaa. Epäre­al­is­tista odot­taa kenenkään yksi­tyisen toim­i­jan rak­en­ta­van niin paljon vapaara­hoit­teisia asun­to­ja että vuokrata­so lähtisi lasku­un. Vain kaupun­ki saat­taisi yli­tar­jon­taan pystyä mut­ta sil­loin ei taitaisi olla kyse vapaara­hoit­teis­es­ta tuotannosta.

      5. vk: Mihinkäs ne asun­not häviäi­sivät? Asun­to­jen arvo lask­isi ja jonkin ver­ran siir­ty­isi vuokrauk­ses­ta omis­tusasun­noik­si kun osa vuokra-asu­jista siir­ty­isi omis­tuk­seen mikä olisi tietysti ok. Tarkoituk­se­han juuri olisi alen­taa kaikkien asumiskus­tan­nuk­sia ja sik­si asun­to­jen arvo­jen lasku on osa pros­es­sia nykyiseltä korkeal­ta tasol­ta Helsingissä.

        Se ei vält­tämät­tä olisi OK. Jotkut kuitenkin tarvit­se­vat vuokra-asun­toa syys­tä tai tois­es­ta ja tämä vähen­täisi niiden tar­jon­taa mm. kos­ka osa siir­ty­isi omis­tusasun­noik­si. Hin­nan pako­tus markki­nahin­nan alle tarkoit­taisi, että vuokralle laitet­tui­hin asun­toi­hin olisi aina enem­män hak­i­joi­ta, kuin sinne mah­tuu. Kos­ka vuokranan­ta­ja ei voi vain nos­taa vuokraa kysyn­tää vas­taavalle tasolle, täy­ty­isi vuokralainen vali­ta jotenkin muuten. Veikkaam­pa, että moni saat­taisi irti­sanoa vuokra­sopimuk­sen ja vuokra­ta asun­non esim sukulaiselleen.

        Lisäk­si tämä toden­näköis­es­ti heiken­täisi vuokra-asun­to­jen kun­toa. Nyt sijoi­tusasun­non remon­toin­ti voi olla kan­nat­ta­va investoin­ti, kos­ka parem­pikun­tois­es­ta asun­nos­ta saa kiskot­tua korkeam­paa vuokraa. Jos taas vuokra on muutenkin pakotet­tu alas, voi asun­non sit­ten antaa rapis­tua. Vuokralainen ei voisi sit­ten asun­toa parem­paan kun­toon, vaik­ka olisi valmis mak­samaan enem­män parem­pikun­tois­es­ti käm­pästä (ellei sit­ten osta asun­toa vuokraisännältään).

      6. vk: Tarkoi­tatko että tue­tun tuotan­non lopet­ta­mi­nen alen­taisi markkinavuokria? 

        Kyl­lä. Kun vuokrat aiem­min tuue­tuis­sa asun­nois­sa nou­se­vat, samaan neliömäärään ex-tuet­tu­ja asun­to­ja mah­tuukin yhtäkkiä enem­män ihmisiä kuin aiem­min. Nämä ylimääräiset ihmiset ovat pois niistä aiem­minkin vapaara­hoit­tei­sista asunnoista.

        On myös aika help­po nähdä, mik­si sään­nöste­ly aiheut­taisi Ossi Sare­so­jan mainit­se­man vuokra-asun­to­jen rappeu­tu­misen. Vuokranan­ta­jal­la ei ole minkään­laista intoa panos­taa asun­non kun­toon niin kauan, kun­han sen arvo vuokralaiselle on yli sään­nöstel­lyn vuokran. Mitä järkeä on vai­h­taa vaikka­pa kulunut­ta lat­ti­aa uuteen, jos vuokra on aina sama ja tuli­joi­ta riit­tää? Rem­pat­tuun asun­toon voi olla kymme­nen hak­i­jan sijas­ta kak­sikym­men­tä hak­i­jaa, mut­ta paljon­pa se vuokranan­ta­jaa läm­mit­tää kun sinne mah­tuu vain yksi.

      7. Sylt­ty: Kyl­lä. Kun vuokrat aiem­min tuue­tuis­sa asun­nois­sa nou­se­vat, samaan neliömäärään ex-tuet­tu­ja asun­to­ja mah­tuukin yhtäkkiä enem­män ihmisiä kuin aiem­min. Nämä ylimääräiset ihmiset ovat pois niistä aiem­minkin vapaara­hoit­tei­sista asunnoista.

        Tuo vaiku­tus on aika lail­la olema­ton. Paljon suurem­pi on kysyn­tä-/tar­jon­ta­suh­teel­la ja sen muutoksella.

        Sylt­ty:

        On myös aika help­po nähdä, mik­si sään­nöste­ly aiheut­taisi Ossi Sare­so­jan mainit­se­man vuokra-asun­to­jen rappeu­tu­misen. Vuokranan­ta­jal­la ei ole minkään­laista intoa panos­taa asun­non kun­toon niin kauan, kun­han sen arvo vuokralaiselle on yli sään­nöstel­lyn vuokran. Mitä järkeä on vai­h­taa vaikka­pa kulunut­ta lat­ti­aa uuteen, jos vuokra on aina sama ja tuli­joi­ta riit­tää? Rem­pat­tuun asun­toon voi olla kymme­nen hak­i­jan sijas­ta kak­sikym­men­tä hak­i­jaa, mut­ta paljon­pa se vuokranan­ta­jaa läm­mit­tää kun sinne mah­tuu vain yksi.

        Olen­naista on, että kaupun­ki varmis­taa esim. oma­l­la asun­to­tuotan­nol­laan riit­tävän vuokra-asun­to­tar­jon­nan. Täl­löin surkeakun­toisim­mat jäävät tyhjäk­si tai sit­ten vuokras­ta on tin­git­tävä alaspäin. (Tosin lam­i­naatin lait­ta­mi­nen ei paljon maksa…).

        Olen itse har­ras­tanut vuokraus­toim­intaa aika lail­la ammat­ti­mais­es­ti Helsingis­sä kohta­laisen isos­sa määrässä asun­to­ja noin 20 vuot­ta ja sinä aikana vuokralaisia on ollut lähem­mäs 100. Tuon koke­muk­sen poh­jal­ta nykyään eri­tyis­es­ti yksiöi­den osalta vaikka­pa asun­non lat­t­ian kun­nol­la ei ole olen­naista merk­i­tys­tä vuokrata­soon, paljon vähem­män kuin mon­et luule­vat. Paljon tärkem­pää on esim. asun­non sijain­ti. Ja jos vaik­ka seinät ovat kaivan­neet maalaamista, niin vuokralainen on tehnyt hom­man ja minä olen mak­sanut maalit. Helsin­gin kan­takaupungis­sa saa nykyisessä yliku­umen­neessa tilanteessa huonokun­toisenkin yksiön hel­posti hyväl­lä vuokral­la vuokralle, aikamoisia pom­me­ja on tul­lut nähtyä. Tämä kor­jaan­tu­isi siis riit­täväl­lä tarjonnalla.

      8. vk: Tuet­tu tuotan­to pienen­tää kysyn­tää vapail­la markki­noil­la ja las­kee siten hintapainetta.

        Tuet­tu tuotan­to myös pienen­tää tar­jon­taa vapail­la markki­noil­la, kos­ka (ainakin Helsingis­sä) se tulee vapaara­hoit­teisen tilalle eikä sen lisäk­si. Sik­si se ei laske markki­nahin­to­ja (ja myös aiheut­taa mui­ta vääristymiä).

      9. Ossi Sare­so­ja: Tuet­tu tuotan­to myös pienen­tää tar­jon­taa vapail­la markki­noil­la, kos­ka (ainakin Helsingis­sä) se tulee vapaara­hoit­teisen tilalle eikä sen lisäk­si. Sik­si se ei laske markki­nahin­to­ja (ja myös aiheut­taa mui­ta vääristymiä).

        Ote­taan­pa esimerkik­si Jätkäsaari. Vapaara­hoit­teisia asun­to­ja on siel­lä vain 30%. Taval­la tai toisel­la tuet­tu­ja, hin­tasään­nöstel­tyjä tai aso­ja on 70%. Tarkoi­tatko siis, että gryn­der­it oli­si­vat rak­en­ta­neet 100% vapaara­hoit­teisia asun­to­ja samal­la tahdil­la kuin asun­to­ja nyt kaikki­neen on tul­lut? Eli osta­jat olisi löy­tynyt kolminker­taiselle määrälle? 

        Ja ker­ran vielä. Pääosin samat henkilöt hake­vat vuokra-asun­toa ei vapail­ta ja vapail­ta vuokra-markki­noil­ta. Moni asum­isoikeusasukas (välimuo­toa­sukas) on siir­tynyt vapail­ta vuokra­markki­noil­ta vähen­täen kysyn­tää siel­lä. Kaupun­gin halpo­ja asun­to­ja ei ole lähellekään kysyn­tää vas­taavasti, jol­loin asum­istuet ja eri­tyis­es­ti toimeen­tu­lo­tu­ki tuo vapaille markki­noille sel­l­aisia ryh­miä, jot­ka ehkä parem­min kuu­luisi­vat kaupun­gin vuokra-asun­toi­hin. Ara-asun­nois­sa asuu erit­täin hyvä­tu­loisia (ex-min­is­tereistä alka­en) taho­ja, jot­ka kuu­luisi­vat vapaille markki­noille. Ja monia mui­ta esimerkke­jä elävästä elämästä. 

        Tuet­tu tuotan­to pienen­tää kysyn­tää vapail­la markki­noil­la. Niin­pä en ilman veden­pitävää todis­tu­saineis­toa osta sitä, että tuet­tu tuotan­to kiristäisi vapaiden markki­noiden kysyntä/tarjontasuhdetta ja että sil­lä olisi merk­i­tyk­sel­listä vuokrata­soa nos­tavaa vaikutusta.

      10. Raken­nus­li­ik­keet rak­en­ta­vat silmät kiilu­en vapaara­hoit­teisia asun­to­ja. Hin­tasään­nel­ty toteu­tuu huonom­min Jos Jätkäsaari olisi ollut kokon­aan vapaara­hoit­teinen, se olisi toteu­tunut nopeam­min. Mut­ta ollut sosialis­es­ti yksipuolinen.

      11. vk: Pääosin samat henkilöt hake­vat vuokra-asun­toa ei vapail­ta ja vapail­ta vuokra-markkinoilta.

        En ihan osta väitet­tä. Kyl­lä tuet­tu tuotan­to kuitenkin kohdis­tuu enem­män pien­i­t­u­loisille asun­tokun­nille: Asun­tokun­nan kokoon suh­teutet­tu val­tion­veronalainen tulo oli ARA-vuokra-asun­nois­sa 42 % mata­lampi ja käytet­tävis­sä ole­va tulo 27 % mata­lampi kuin keskimäärin muis­sa asunnoissa.

        Tuet­tu tuotan­to pienen­tää kysyn­tää vapail­la markki­noil­la. Niin­pä en ilman veden­pitävää todis­tu­saineis­toa osta sitä, että tuet­tu tuotan­to kiristäisi vapaiden markki­noiden kysyntä/tarjontasuhdetta ja että sil­lä olisi merk­i­tyk­sel­listä vuokrata­soa nos­tavaa vaikutusta.

        Tuet­tu tuotan­to vähen­tää vapail­la markki­noil­la halvem­pi­en asun­to­jen kysyn­tää enem­män kuin kalli­impi­en asun­to­jen kysyn­tää. Tämä nos­taa väistämät­tä keskimääräistä vuokrata­soa (ja myyn­ti­hin­to­ja). Ilman tuet­tua asum­ista vapaiden markki­noiden pain­o­tus siir­ty­isi halvem­pi­in asun­toi­hin. Eivät ne silti vält­tämät­tä yhtä halpo­ja olisi kuin ARA-asunnot.

      12. vk: Pääosin samat henkilöt hake­vat vuokra-asun­toa ei vapail­ta ja vapail­ta vuokra-markkinoilta.

        Ville: En ihan osta väitet­tä. Kyl­lä tuet­tu tuotan­to kuitenkin kohdis­tuu enem­män pien­i­t­u­loisille asun­tokun­nille: Asun­tokun­nan kokoon suh­teutet­tu val­tion­veronalainen tulo oli ARA-vuokra-asun­nois­sa 42 % mata­lampi ja käytet­tävis­sä ole­va tulo 27 % mata­lampi kuin keskimäärin muis­sa asunnoissa.

        Nuo luvut ovat keskimäärin kaikissa muis­sa asun­nois­sa. Erot ARA-asun­nois­sa ja vapaara­hoit­tei­sis­sa vuokra-asun­nois­sa asu­vien välil­lä ovat paljon pienem­mät. Tämä näkyy tästä kuvas­ta: https://www.kvartti.fi/sites/default/files/styles/full_content/public/images/article/2_vuori_p.png

        Toisaal­ta olisi kiva tietää, mikä osu­us ARA-asun­noista on opiske­li­ja-asun­to­ja. Opiske­li­joiden tulota­so kun vääristää hel­posti minkä tahansa tilaston.

        Kyl­lä vuokra-asun­tomarkki­noil­la on hyvin paljon päällekkäisyyt­tä vapaiden markki­noiden ja “kohtu­uhin­taisen” asumisen välil­lä, ja “kohtu­uhin­taisen” asun­non saami­nen on ver­ran­nolli­nen arpa­jaisvoit­toon. Kyl­lä itsekin sain opiske­li­jana todel­la merkit­tävän taloudel­lisen edun moni­in kurssikaverei­hi­ni ver­rat­tuna asues­sani HOASin asunnossa.

    2. vk: Vuokrasään­te­lyl­lä (yhdis­tet­tynä asumisen tukien leikkaamiseen) mah­dol­lista laskea eri­tyis­es­ti kalli­iden aluei­den vuokria.

      Jos tarkoi­tat vuokrasään­te­lyl­lä ihan yksi­tyisessä omis­tuk­ses­sa ole­vien vuokra-asun­to­jen vuokran rajoit­tamista, niin siinä kyl­lä menet pahasti met­sään. Sen haitallisu­ud­es­ta on talousti­eteil­i­jöi­den kesku­udessa laa­ja yhteisym­mär­rys. Eräs ruot­salainen tote­si sen ole­van tehokkain tapa tuho­ta kaupun­ki luku­unot­ta­mat­ta pommitusta.

      Vastaa

    3. vk: Tarkoituk­se­na olisikin monil­la eri keinoil­la alen­taa vuokrien markki­nahin­to­ja, eli edullisem­paa asum­ista kaikille. 

      Miten niin kaikille? Edullisem­paa asum­ista olisi tar­jol­la vain niille, jot­ka niihin asun­toi­hin pää­sevät. Ja kos­ka lai­tat vukran alle markki­nahin­nan, asun­toi­hin on *aina* enemän hak­i­joi­ta kuin sinne mah­tuu asukkai­ta. Et siis voi mitenkään laskea asum­ish­in­to­ja *kaik­il­ta*, se on täysin mahdotonta.

      Vastaa

      1. Sylt­ty: Miten niinkaikille? Edullisem­paa asum­ista olisi tar­jol­la vain niille, jot­ka niihin asun­toi­hin pää­sevät. Ja kos­ka lai­tat vukran alle markki­nahin­nan, asun­toi­hin on *aina* enemän hak­i­joi­ta kuin sinne mah­tuu asukkai­ta. Et siis voi mitenkään laskea asum­ish­in­to­ja *kaik­il­ta*, se on täysin mahdotonta.

        Olete­taan, että vuokrasään­te­ly koskisi kaikkia vuokra­suhtei­ta eli sekä nyky­isiä että tule­via. Vuokrille määrät­täisi­in enim­mäis­ta­so (euroa/m2/kk) mitä ei saa ylit­tää. Enim­mäis­ta­so Helsingis­sä voisi esim. olla taso jota Heka perii asun­noista sovel­let­tuna kuitenkin niin, että kaupungi­nosat hin­noiteltaisi­in jol­loin vaikka­pa Eiras­sa voisi olla korkeampi enim­mäis­ta­so kuin Jakomäessä. Enim­mäisvuokralle por­ras­tus myös huonelu­vun mukaan eli esim. yksiöt 20 euroa/m2/kk, kak­siot 18, kolmiot 16 jne. 

        Siir­tymi­nen sään­te­lyyn nyky­is­ten vuokra­suhtei­den osalta pitäisi var­maankin tehdä esim. 10 vuo­den siir­tymäa­jal­la jol­loin vuokra lask­isi vuosit­tain kunnes tavoit­taisi enimmäistason.

        Esimerk­ki yksiö Kallios­sa. Nykyi­nen vuokra 30 euroa/m2/kk. Sen enim­mäisvuokra olisi 20 euroa/m2/kk. Kuukau­sivuokraa pitäisi alen­taa 1 euroa/m2/vuosi kunnes se on enin­tään enim­mäis­ta­son mukainen. 

        Olet­taisin, että vuokrat lask­i­si­vat eniten pk-seudun pienis­sä asun­nois­sa, kos­ka niis­sä on korkein neliövuokra. Suures­sa osas­sa maa­ta vuokrasään­te­lyl­lä ei olisi niinkään merk­i­tys­tä kun siel­lä asum­i­nen on jo nyt kohtu­uhin­taista. Tuo­hon siir­tymäaikaan tulisi sit­ten kytkeä asum­is­tukien leikkaaminen.

        Lop­putu­lok­se­na olisi vuokra-asumisen muut­tumi­nen kohtu­uhin­taisek­si nyt ylikalli­il­la alueil­la. Asun­non omis­ta­jan näkökul­mas­ta vuokratuot­to lask­isi pikku hil­jaa, mikä tarkoit­taisi asun­to­jen arvon laskua. Erit­täin toden­näköis­es­ti tämä hei­jas­tu­isi koko asun­tomarkki­naan mm. pk-seudul­la eli kaiken kaikki­aan asun­to­jen hin­nat lask­i­si­vat ja siten myös omis­tusasum­i­nen muut­tuisi edullisem­mak­si. Pk-seudul­la asun­to­jen hin­tata­so voisi palau­tua esim. tasolle jos­sa olti­in 10–15 vuot­ta sit­ten, ei sen kum­mem­mas­ta olisi kyse.

        Samanaikaises­ti kas­va­vat kaupun­git ylläpitäi­sivät sään­nel­tyä tuotan­toa ja tarvit­taes­sa esim. Helsin­ki käyn­nistäisi täysin oman vuokratuotan­non. Hekan asun­tokan­ta voitaisi­in vaik­ka tupla­ta 100.000 asun­toon riit­tävän tar­jon­nan varmis­tamisek­si, toki suh­dan­tei­ta kuumentamatta.

        Toki olisi hyvä kat­soa löy­tyykö jostakin lukui­sista Euroopan maas­ta hyvin toimi­van vuokrasään­te­lyn mallia, jol­loin pyörä voitaisi­in jät­tää kek­simät­tä uudelleen.

      2. vk: Esimerk­ki yksiö Kallios­sa. Nykyi­nen vuokra 30 euroa/m2/kk. Sen enim­mäisvuokra olisi 20 euroa/m2/kk. Kuukau­sivuokraa pitäisi alen­taa 1 euroa/m2/vuosi kunnes se on enin­tään enim­mäis­ta­son mukainen. 

        Kuinka­han paljon tuol­laiseen asun­toon kan­nat­taisi vuokranan­ta­jan tehdä remont­te­ja? Lait­taisitko itse paljonkin rahaa vuokra-asun­toon, jon­ka vuokra las­kee koko ajan?

        “Pk-seudul­la asun­to­jen hin­tata­so voisi palau­tua esim. tasolle jos­sa olti­in 10–15 vuot­ta sit­ten, ei sen kum­mem­mas­ta olisi kyse.”

        Kyse ei ole mis­tään muus­ta kuin siitä, että sinä et ymmär­rä, mitä kaikkea vuokrasään­nöstelu oikeasti saa aikaan. Vuokranan­ta­jien ei kan­na­ta panos­taa asun­to­jen kun­toon yhtään. Itseasi­as­sa vuokra-asun­toa ei kan­na­ta pitää, se vaan kan­nat­taa lait­taa myyn­ti­in, kos­ka myyn­ti­hin­to­ja ei sään­neltäisi. Ain­oa keino saa­da asun­to var­masti ja jär­jel­lisessä ajas­sa vuokrasään­nösteltyltä alueelta olisikin tun­tea joku, joka voi välit­tää asun­to­ja tiskin alta tai ostaminen.

        “Hekan asun­tokan­ta voitaisi­in vaik­ka tupla­ta 100.000 asun­toon riit­tävän tar­jon­nan varmistamiseksi,”

        Niin kauan kun asun­to­jen kokon­ais­määrä ei kas­va, tämä on ihan puh­das­ta hölmöläisen peiton­jatkamista. Jos Heka tupla asun­to­jen määrän, niin ne on sit­ten joltakin toiselta pois. Neliöi­den määrä ei kas­va yhtään.

      3. Sylt­ty: Kuinka­han paljon tuol­laiseen asun­toon kan­nat­taisi vuokranan­ta­jan tehdä remont­te­ja? Lait­taisitko itse paljonkin rahaa vuokra-asun­toon, jon­ka vuokra las­kee koko ajan?

        “Pk-seudul­la asun­to­jen hin­tata­so voisi palau­tua esim. tasolle jos­sa olti­in 10–15 vuot­ta sit­ten, ei sen kum­mem­mas­ta olisi kyse.”

        Kyse ei ole mis­tään muus­ta kuin siitä, että sinä et ymmär­rä, mitä kaikkea vuokrasään­nöstelu oikeasti saa aikaan. Vuokranan­ta­jien ei kan­na­ta panos­taa asun­to­jen kun­toon yhtään. Itseasi­as­sa vuokra-asun­toa ei kan­na­ta pitää, se vaan kan­nat­taa lait­taa myyn­ti­in, kos­ka myyn­ti­hin­to­ja ei säänneltäisi.Ainoa keino saa­da asun­to var­masti ja jär­jel­lisessä ajas­sa vuokrasään­nösteltyltä alueelta olisikin tun­tea joku, joka voi välit­tää asun­to­ja tiskin alta tai ostaminen.

        “Hekan asun­tokan­ta voitaisi­in vaik­ka tupla­ta 100.000 asun­toon riit­tävän tar­jon­nan varmistamiseksi,”

        Niin kauan kun asun­to­jen kokon­ais­määrä ei kas­va, tämä on ihan puh­das­ta hölmöläisen peiton­jatkamista. Jos Heka tupla asun­to­jen määrän, niin ne on sit­ten joltakin toiselta pois. Neliöi­den määrä ei kas­va yhtään.

        Asun­to­ja remon­toidaan har­vak­seen. Useim­mis­sa asun­nois­sa ei siir­tymäaikana olisi tarvet­ta tehdä muutenkaan mitään kor­jauk­sia. Kor­jausten vähäi­nen jää­tymi­nen olisi vain pieni ongelma. 

        Siir­tymäaikana sekä vuokra että asun­non arvo lask­i­si­vat. Siir­tymäa­jan jäl­keen asun­non tuot­to-% olisi jok­seenkin sama kuin ennen vuokrasään­te­lyä (pl. korko­ta­son muu­tos). Vuokrasään­telystä huoli­mat­ta vuokraa voisi siir­tymäa­jan jäl­keen vuosit­tain korot­taa esim. inflaa­tion ver­ran (tai vaik­ka infl. +1%). Näin vuokranan­ta­jal­la olisi ihan yhtä suuri intres­si har­joit­taa asun­non vuokraus­ta. Toki asun­non arvon lasku on ongel­ma (myös min­ulle asun­tosi­joit­ta­jana), mut­ta vain palu­u­ta 2000-luvun alku­vu­osien tasolle. (Arvo­jen lasku on edessä joka tapauk­ses­sa jos korko­ta­so nor­mal­isoituu, kupla puhkeaa.)

        Tot­takai tarvi­taan lisää tar­jon­taa. Vapaan tuotan­non kaut­ta ei tule syn­tymään kohtu­uhin­taista tuotan­toa, jol­loin kaupun­ki käytän­nössä jää ain­oak­si merkit­täväk­si tahok­si joka voi ongel­man ratkaista. Kaupungilla ei ole pulaa ton­teista, pulaa on tek­i­jöistä joi­ta voi tuo­da lisää ulkomailta.

        Et ole tain­nut lukea koko ketjua. Suurim­mas­sa osas­sa Län­si-Euroop­paa on käytössä vuokrasään­te­ly. Ruot­sis­sa se on huonos­ti toteutet­tu ja ongel­maa pahen­taa eri­tyis­es­ti se, että tuettua/säänneltyä asun­to­tuotan­toa ei ole ollut tarpeek­si. Kaupungis­tu­mi­nen ja maa­han­muut­to ovat aiheut­ta­neet suur­ta painet­ta eli ylikysyn­tää Tukhol­man asun­tomarkki­noille. Vuokrasään­te­lyn avul­la suures­sa osas­sa Län­si-Euroop­paa on toimi­vat kohtu­uhin­taiset asun­tomarkki­nat. Asun­not­to­muut­ta ei suurem­min ilmene siel­lä Ruot­sis­sakaan. Helsin­ki ei todel­lakaan ole mikään metropoli, jos­sa asun­to­jen hin­to­jen ja vuokrien kuu­luu olla Euroopan kärkisijoilla. 

        Peruskysymys kuu­luu halu­taanko, että asum­i­nen Helsingis­sä olisi kohtu­uhin­taisem­paa, nyky­istä halvem­paa? Halu­atko sinä Sylt­ty? Jos vuokrasään­te­ly ei kel­paa niin pystytkö esit­tämään mui­ta toimivia konsteja.

  20. Rak­en­tamisen hiipumisen taus­ta­syynä on toden­näköisim­min asi­akkaiden mak­sukyvyn rajan saavut­ta­mi­nen. Neliöhin­nat eivät enää houkut­tele sen enem­pää oman asun­non han­kkimiseen kuin vuokra-asun­tosi­joituk­seen sem­minkin kun korkoke­hi­ty­sen­nuste on nou­se­va. Helsin­gin korkea neliöhin­ta tiivistyy ton­tin­hin­taan, jonkin ver­ran raken­nuskus­tan­nuk­set ja kaavamääräyk­setkin taita­vat paikallis­es­ti korot­taa suh­teel­lisia hintoja.

    Olen tääl­lä Osmon pal­stal­la usein esit­tänyt ajatuk­sen, että korkeaa ton­tin hin­taa pönkit­tää Helsin­gin tapa vara­ta kort­telista vain nurk­ka vapaille markki­noille. Lop­pu­osaan raken­netaan eri tavoin tuet­tu­ja ja säädel­tyjä asun­to­ja kaupun­gin val­is­tuneen tah­don mukaan. Tuet­tu­jen asun­to­jen ton­tin­hin­nat juon­tu­vat vapaara­hoit­teisen nurkan toteu­tuneista hin­noista jol­loin mar­gin­aa­li­nen kovan rahan mak­sukyky vaikut­taa koko raken­nuskan­nan hin­taan, vuokri­in ja vuokratuki­in. Ole­tan, että jos koko kort­teli pan­taisi­in vapaaseen myyn­ti­in ton­tin­hin­nat tasaan­tu­isi­vat. Tar­joa­ji­na voisi­vat olla myös Ara-rak­en­ta­jat, asot ja muut ilman kaupun­gin määräämiä kiin­tiöitä. Hitak­sista olisi luovut­ta­va jon­ain Erk­ki Tuomio­jan apu­laiskaupung­in­jo­hta­jakau­den vuosipäivänä.

    Meil­lä on sel­l­ainen filosofinen anom­alia, että kun­ta voi omis­taa maa­ta toisen kun­nan alueelta. Puoli miljoon­aa helsinkiläistä naut­tii täysin rin­noin Sipoon Kau­nis­saares­ta ja Espoon Luuk­ista. Aikoinaan Helsin­ki kiristi Espoon päätök­sen­tekoa Lep­pä­vaaran omis­tuk­sil­laan. Tässä tulisi nähdä posi­ti­ivi­nen mahdollisuus. 

    Kun Osmo onnis­tuu mak­si­moimaan Helsin­gin ton­tin­myyn­ti­tuo­tot huip­pun­sa niin ker­tyneet varat tulisi sijoit­taa tont­tien han­k­in­taan Van­taan Haku­ni­las­ta tai Havukoskelta. Kun sinne raken­netaan kaupun­gin vuokrat­alo­ja, voidaan asun­not myön­tää Helsin­gin asun­to­jonos­sa oleville jol­loin jono lyhe­nee ja “veron­mak­sa­ja” siir­tyy Van­taan kon­tolle. Samal­la vapau­tuu tilaa mak­sukyky­isille uusille helsinkiläisille, ton­tinkysyn­tä ja hin­nat nou­se­vat ja sum­ma sum­marum: talous­teo­ri­an mukaan tilanne tasaan­tuu kunnes kukin asuu arvon­sa mukaises­sa kunnassa.

    Nykyään­hän tilanne on U‑käyrän mukainen kuin tak­sien käytössä: pirssil­lä on varaa ajaa vain jos joko kela tai fir­ma mak­saa. Eri­tyis­es­ti alem­paan keskilu­okkaan kuu­luville ei ole sijaa majat­alos­sa. Antakaa nyt hyvät edeskäyvät lehdoille ja muille yrit­täjille tont­te­ja taval­la, mikä mah­dol­lis­taa asumisen rintamieshintaan.

    Vastaa

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.