Asuntokortteleiden varaaminen Kruunuvuorenrannasta hinta ja laatukilpailua varten
Pöydältä
Mielenkiintoinen kaksivaiheinen kilpailu. Ensin kilpaillaan laadulla ja sitten jatkoon päässeet max neljä parasta kilpailevat hinnalla. Tämän heikkous on siinä, että jos yksi näistä on laadultaan selvästi paras, ne huonommat voittavat sen tarjoamalla euron enemmän kuin se laadultaan paras. Seuraavassa kilpailussa varmaan laadusta annetaan pisteitä ja pisteet otetaan ennalta määrätyllä kertoimella huomioon yhdessä hinnan kanssa.
Asuntopoliittisesti mielenkiintoinen koplaus tässä on, että saadakseen rakentaa kovanrahan asuntoja on rakennettava myös ARA- ja Hitas asuntoja. Oikeastaan tähän tarvittaisiin valtuustotason päätös, sillä tässähän kaupunki selvästi subventoi Hitas- ja Ara-tuotantoa, mutta menkööt.
Kaupunkistrategian mukaan autopaikkanormissa pitäisi siirtyä markkinaehtoisuuteen, mutta siitä ei tässä ole jälkeäkään. Kruunuvuorenrannassa on kuulemma kaavan vaatimia kalliita paikkoja tyhjillään, vaikka siellä ei edes ole sitä ratikkaa. Tästä minulla tosin on vain yhden henkilön kertomus.
Kuninkaantammessa kaavoittajan katumusharjoitus
Vuosina 2013 ja 2014 tehdyissä kaavoissa omakotialueiksi kaavoitetut tontit kaavoitetaan nyt puukerrostaloiksi Alueen tehokkuus kaksinkertaistuu. Asukasmäärä nousee sadasta 200:aan.
Kumtähdenkentän puistosuunnitelma
Aika perusteellinen historiallinen katsaus tähän suunnitelmaan oli liitetty. Vaikutti hyvältä, mutta huonokuntoisten puiden kaatamisesta varmaan joku pahoittaa mielensä.
Asuntotontin myyminen Jätkäsaaressa
Hanke on Saton 75-vuotis johlakohde. Tontti myydään ilman tarjouskilpailua, mistä en pidä, mutta tämä on nyt niin palöjon myöhässä, että pitänee tyytyä. Tästä on myös valitettuy, mutta hallinto-oikeuden mukaan valitus ei estä kaupan toimeenpanoa. Hinta on maaneliötä kohden 5300 €, mutta kerrosneliötä kohden vain 1150 €. Tontille saa rakentaa 12-kerroksisen talon.
Saattoi arvata, että kun juhlitte suurta muutosta autopaikkanormissa, niin se oli taas fuulaa. Ei tässä kaupungissa mikään muutu, ja jos muuttuu, niin on jo ehditty kaavoittaa kaikki parhaat paikat, eikä vuosikymmeniin ole enää samanlaista mahdollisuutta tehdä kaupunkia jossa ihmiset viihtyisivät. Kiitos tästäkin. Ja sitten meitin omaisuus annetaan vielä alehintaan kunhan joku firma vaan haluaa. Yritystuet, tontit, ostarilähilömalli ja kaikki muukin menee isojen firmojen haluamalla tavalla. Ainoa toivo on enää se, että ihmiset lopettavat äänestämisen kokonaan, jolloin järjestelmältä menee kaikki oikeutus. Päätökset tehdään jo isojen sanelusta, joten mitään siinä ei menetä, mutta te poliitikot ette voi enää katsoa peiliin senkään vähää mitä nyt.
Aina kun kaupunki rupeaa ’kunnostamaan’ olemassaolevia puistoja, kunnostus tapahtuu kaatamalla ensin vanhat puut ja muu kasvillisuus. Virastokielisissä selosteissa kerrotaan, että puustoa joudutaan poistamaan.
Tästä on se hyöty, että vanhat puut eivät näin pääse haittaamaan puistojen suunnittelua viraston piirustuspöydällä. Näin on myös helpompi avata näkymiä ja selkiyttää ympäristöä.
ARA- ja Hitas-tuotantohan on lähtökohtaisesti subventoitua, eli sikäli ei mitään uutta. Tietenkin, jos myytäisiin tontit pelkästään kovan rahan tuotantoon, niistä saisi paremman hinnan, mutta ei tässä ole isoa eroa siihen, että kaavoitetaan erikseen tontteja ARA:a ja Hitasta varten. Siinä suhteessa developperi voi optimoida, että ellei ARA- ja Hitas-asuntojen laadulle ole asetettu kriteereitä, ne voi tehdä niin halvalla ja huonosti kuin kehtaa…
Eikö näitä kermankuorija-”yleishyödyllisiä” yhtiöitä pitäisi boikotoida ja tehdä mieluummin vaikka kaupungin omaa tuotantoa? Vai onko tämä synttärilahja vanhojen hyvien aikojen muistoksi? 😉
Kaupungin oma tuotanto (jos kyse ei ole työsuhdeasunnoista) on yhtä huono valinta kuin ”yleishyödylliset” eli poliittista puoluetta lähellä olevat tahot. Miksi kaupungin pitää tukea markkinahäiriöitä?
”Markkinahäiriö” on se, että rakennettavia tontteja on liian vähän, maan asuntotuotannon kapasiteetti on liian pieni ja tämän seurauksena yksityiset vuokra-asuntojen tuottajat tekevät kohtuuttomia voittoja samalla, kun asuminen on kohtuuttoman kallista. Jos julkinen valta ei tuottaisi asuntoja, yksityiset toimijat päättäisivät pitää asuntotuotannon riittävän matalana, jotta ei vaarantaisi toiminnan korkeaa tuottoa.
Hmmmm. Miten tuossa Reiherintien / Gunillantien kulmassa (OAS 1333-00/17) tuo tontti menikään? Sen rakennusoikeus menee yksityiselle ja jaettiin vuokra ja omistusasuntojen kesken 109 vuokra-asuntoa ”yksityiset vuokra-asuntojen tuottajat tekevät kohtuuttomia voittoja” Soininvaara toteaa, ja 98 omistusasuntoa. Nykyisessä 2015 kaavassa (astui voimaan 2017) on osoitettu tontille kerrosalaa 8600 m2 ja lupa haetaan nyt 2018, kerrosalaan 11240 m2, ylitys 130%. Miksi moinen rakennusoikeuden nosto ja millä perusteella ja miten se kuvitellaan saatavan läpi? Ei yksityinen tontinomistaja saisi moista kaavaylitystä millään keinoin hyväksyttyä? Kaavoitus siis laitetaan uusiksi, kun kerran isoraha haluaa rakentaa. ”Kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja”, lupaa hankesuunnitelma MUTTA, kuka tuon takaa ja mikä on kohtuuhintaista?
Rakennuttaja on, kaiken lisäksi, SSR jolla on verottajan alkuun panema prosessi menossa. Nuorisosäätiön rahoitussotkujen vuoksi ”Lahtelaisen asunto- ja toimitilarakentajan SSR Groupin Avainhenkilöitä on kuulusteltu verorikosepäilyjen takia.”(Kauppalehti ja YLE). Koljamo Oyj kuuluu samaan konserniryppääseen, samoin Lumo, eli kyseessä on käytännöllisesti katsoen yksi rakennuttaja jolle rakennusoikeutta nyt leivotaan. Tällainen herättää aina ikäviä kysymyksiä varsinkin näitä taustoja vasten tarkasteltuna. Yksityinen vuokra-asuntotuotanto ei ole aina hyvästä, kuten Soininvaara tuossa jo toteaa. Toivoa vain sopii, että kaupunkimme päättäjät eivät sulje silmiään. Asukkaiden asiaa ja etua, heidät on vastuullisiin virkoihinsa äänestetty ajamaan, ei rakennusfirmojen ahneutta.
Mietityttää, että miksi puukerrostaloille tarvitaan oma kaava. Eihän millekään muulle rakennustyypille räätälöidä kaavaa runkomateriaalin mukaan. Käsittääkseni kaavat tehdään maankäyttöä ja kaupunkikuvaa silmälläpitäen.
Eikös Lemminkäinen Jätkäsaaren Paasirannassa toiminut noin? (Typerässä) huutokaupassa voitti ja sai rakentaa kaksi korttelia vapaarahoitteista tuotantoa kunhan sitoutui rakentamaan vuokra- ja hitaskorttelin. Tuskin tuossakaan mitään valtuustopäätöksiä oli. Tietenkin noissa kylkiäistaloissa on riittänyt rakennusongelmia…
Vuokra ja HITAS-korttelien sekoittaminen tuolla tavalla on typerää. Jos oikeasti halutaan hyvää kaupunkia, tehdään ruutukaava eikä myydä kahta vierekkäistä tonttia samalle rakennusliikkeelle. Kilpailu nostaa oikeasti tasoa. Jos joku haluaa rakentaa sekaan vuokratalon, kaikin mokomin, mutta se ei ole kaupungin intressi vaan tontin omistajan.
On totta, että Helsingissä on pula paikoituspaikoista. Pula ei poistu ennen kuin pitkäaikaispaikat katujen varsilta karsitaan ja kadunvieripaikoitus varataan lyhytaikaiseen paikoitukseen maksaville asiakkaille. Tässäkin on kolme parkkihallia muussa käytössä, koska kadunvarsipaikoitus on ilmaista.
Uusia alueita ei kannata tyriä samalla tavalla, koska nyt on tiedossa, paljonko paikkoja suurin piirtein tarvitaan.
Jos kruunuvuorenrannassa on väitetysti autopaikkoja myymättä niin miksi hakutulosten määrä on nolla jos etuovi.com:ssa määrittää alueeksi kruunuvuorenrannan ja valitsee kategoriasta ”muu” kaikki autopaikkaa ja autotallipaikkaan viittaavat vaihtoehdot ja myös vuokraovi.com tarjoaa nollaa vaihtoehtoa?
Ymmärtääkseni velvoiteautopaikkoja ei saa myydä tai vuokrata talon ulkopuolisille, joten en ymmärrä, miten niitä voisi löytää etuovi.comista
Ymmärtääkseni yhtiöjärjestyksessä autopaikan hallintaan oikeuttavat taloyhtiön osakkeet ovat samanarvoista kaupankäyntitavaraa kuin muutkin taloyhtiön osakkeet.
Autopaikoja ei myydä erillisinä osakkeina, koska ne eivät menisi kaupaksi. Ne pakkomyydään asunnon mukana. Jos niitä luovutettaisiin ulkopuolisille, ei olisi enää kaavan vaatuimaa autopaikkamäärää sen talon asukkaille.
Ainakin ns kovan rahan kohteissa jossa rakennuttaja on yksityinen yritys se että autopaikat on myyty erillisinä osakkeina on ollut ainakin viimeisen vuosikymmenen ajan sääntö eikä poikkeus ja harvassa näyttää hakujen perusteella muiden kuin markkinoinnissa olevien uudiskohteitten vapaat paikat olevan.
”Kaupunkistrategian mukaan autopaikkanormissa pitäisi siirtyä markkinaehtoisuuteen, mutta siitä ei tässä ole jälkeäkään.”
Miksi lautakunta sitten jatkuvasti hyväksyy virkamiehiltä kaavaesityksiä, jotka eivät noudata kaupungin päättämää strategiaa? Mitä muuta tehtävää lautakunnalla on kuin ohjata ja valvoa, että poliittiset linjaukset toteutuvat valmistelussa ja päätöksenteossa? Kuinka monta vuotta eteenpäin voidaan vedota siihen, että joskus työn suunnittelun valmistelun harkitsemisen aikaan oli voimassa toisenlainen ohje? Onko strategiaa ylipäänsä täydennetty toimialakohtaisella toteutusohjelmalla, vai uskotaanko sen ohjaavan yksittäisiä päätöksiä hengellisen johdatuksen tavoin?
Erittäin oleellinen kysymys. Onko lautakunta tosiaan pelkkä kumileimasin? Entä mitä tekee sen puheenjohtaja?
Vai onko tehty niin kattavat lehmänkaupat, että edes näin kriittiseen asiaan ei puututa. Toisensa löytäneet kokoomus ja perussuomalaiset saavat entiseen tahtiin lisää muiden kustantamia autopaikkoja ja muut saavat… mitä? Taas saadaan utopia hiilineutraalista Helsingistä askeleen kauemmas.
Jos sallit Osmo ohi aiheen kommentoinnin, niin tiedustelen miksi poistit aiemman kirjoituksesi ”Mihin kaupunkia tarvitaan vuokra-asuntojen rakentajana” vai mikä se nyt olikaan? Vaikka kirjoituksesi sisälsi aivonyrjähdyksen, oli se kuitenkin hyvä esimerkki asuntorakentamisen kalleuden syistä.
Ihmisten olisi hyvä ymmärtää että asumisen kalleus on poliittinen valinta samalla tavalla kuin sähkön, veden, öljyn tai alkoholin. Minusta sinun tehtäväsi eräänlaisena emeritus-kuntapoliitikkona on avata helsinkiläisille, mistä kalliit hinnat johtuvat. Tämä blogini on hyvä keino, edellyttäen tietenkin että sallit täällä kriittiset mielipiteet.
Minulta on mystisesti kadonnut kaksi postausta. Valitettavasti niiden tekstejä minulla ei ole, joten on vähän vaikea palauttaa.
Kumtähden puistoa on kyllä syytä harventaa puista. Tätä nykyä puisto on niin varjoinen, että ei siellä oikein viihdy edes aurinkoisella säällä. Tai kyllä siellä teitysti ammattimiehet viihtyvät, kun saavat rauhassa olla.
Kumtähden puisto on hyvin vähällä käytöllä. Siitä saisi viihtyisämmän, jos Kustaa Vaasantien varteen rakentaisi asuntoja suojaamaan puistoa melulta.
Hyvä Osmo Soininvaara. Puhutte tässä blogissanne kaavoitusmielivallasta. Tässä on yksi esimerkki.
Olemme ihmetelleet Helsingin Laajasalossa Gunillantien ja Reiherintien kulmatontin ylikaavoittamista (OAS 1333-00/17).
Kaavahuomautukset on asiasta jätetty mutta jo kaavoittajan pyrkimys nostaa juuri viime vuoden alussa voimaan tullutta, paikallisten asukkaiden ja asumisen etujärjestöjen kanssa, neuvoteltua kaavaa (kaava mahdollistaa paikalle rakennettavaksi 8.600 m2 viiteen kerrokseen. Nyt uudessa ehdotuksessa rakennusmassa on kasvanut 11.250 kerrosneliöön ja seitsemään kerrokseen). Tämä on kohtuutonta, eikä ole missään tapauksessa hyväksyttävää. Pelkonamme on, että tuo uusi ”ylikaava” menee läpi valituksista huolimatta kaupungin ”rakennushuuman” varjolla. Kaupungin ja SSR:n perusteluina on ollut, ”jotta saataisiin edullisia vuokra-asuntoja”. Niitä on tontilla n. puolet asunnoista ja toinen puoli on kovan rahan asuntoja. Suunniteltu rakennus on hyvän näköinen mutta ehdottomasti liian korkea pientaloalueen reunamaastossa. Samoin kaupungin miehet ovat käyneet vastapäisen, yksityistontin puolella Reiherintietä, mittailemassa kadun levennykseen tarvittavaa maata, kun vastapäätä on tuo toistaiseksi rakentamaton ja suunnitelman alainen tontti. Käsittämätöntä touhua ja täysin nykyisistä asukkaista (ihmisistä) piittaamatonta. Sitä voidaan nimittä myös ”tekniseksi häädöksi”. Kun 20 metrinen talo tulee kadun aurinkoiselle puolelle, se tarkoittaa omakotipihan siirtymistä varjojen valtakuntaan isoksi osaksi päivää. Samoin kerrostalon ikkunat vähentävät merkittävästi pientaloasukkaiden intimiteettiä ja ainakin piha-alueen käyttö luultavimmin vähenee. Piha on juuri se yksi ja tärkein asia pientaloissa. Paikallinen tilanne on simuloitu ja arvioitavissa osoitteessa: http://webcag.fi/laajasalonpienkiinteisto/reiherintiekaavoitus.htm
Suora linkki kaavamuistutukseen: http://webcag.fi/laajasalonpienkiinteisto/GUNILLANTIEN_REIHERINTIEN_KAAVAMUISTUTUS_20172018.pdf
”Samoin kerrostalon ikkunat vähentävät merkittävästi pientaloasukkaiden intimiteettiä ja ainakin piha-alueen käyttö luultavimmin vähenee.”
Voi jee, kyllä luulen että teillä siellä omakotitaloissa kyylätään niitä kerrostalon ikkunoita varmasti merkittävästi enemmän. Suorastaan koominen valitus! Käyttöön vaan hyvät tontit ja isolla tehokkuudella.
Ihan mukavasti omakotiasujia solvaava ja henkilöönkäyvä kommentti. Ja juuri kun Soininvaara pääsi sanomasta, että tiukkakin argumentatiivinen keskustelu sallitaan, mutta ad hominem-heittoja ei. Eli nimimerkki Krtek onkin näköjään Isä Partaisen erikoissuojeluksessa?
Maurizion mielestä jokainen eri mieltä oleva on murhanhimoinen viherfasistivassarikommunistiskitsofreenikko, mutta omakotitaloasujille kevyesti piikittelevä viesti onkin yhtäkkiä aivan liian hurttia huumoria. Tajuatko miten naurettava vässykkä olet? 😀
Eihän Maurizio noin sanonut, mutta itsensäpiiskaus on ihan hyvä katumuksen merkki.
Ja lisää ad homia. No, ettehän te parempaankaan näköjään pysty. Jotain hampaankolossa?
Ei helmiä sioille. Sinun ”panoksesi” näihin ”keskusteluihin” on nähty jo aikoja sitten. 😀
Voi kauhistus. No, tukehdu kiukkuusi ihan rauhassa.
Turha irvailla. Kaupungin holtiton ja täysin kaupunkilaisista piittaamaton täydennysrakentaminen tulee tuottamaan megaluokan järkytyksiä vaikka kuinka monelle, voipa se osua omaankin napaan.
Ellei muuten asiaa oivalla, kannattaa käydä vierailemassa maamme rajojen ulkopuolella sijaitsevissa isommissa kaupungeissa, niin saa vähän suhteellisuudentajua siitä, miten etuoikeutettua sakkia omakotiasukkaat tässä kaupungissa ovat. Tyyliin asuntoja isoilla tonteilla ja vähintään kahden auton talleilla, kun vieressä on miljoonien joukkoliikenneinfra.
Omakotiasukkaat ovat saman luonteista porukkaa kuin se, jonka mielestä keskellä suurkaupunkia pitäisi olla yksityislentokoneille tarkoitettu lentokenttä kiitoratoineen. Niin helposti unohtuu, tai on vaikea suhteuttaa, että lähistöllä on miljoona muuta. Jos naapurissa oleva tai siihen suunnitteilla oleva kerrostalo harmittaa, kannattaa vannoutuneen omakotiasujan vakavasti harkita muuttoa maalle, siellä sanotaan kaiken lisäksi olevan mukavaa.
Ja millä lailla ulkomaiden metropolit miljoonine asukkaineen liittyvät siihen, miten Helsinkiä täydennysrakennetaan? Suomi on hiton iso maa, ja täällä olisi tilaa vaikka mille, jos Helsinkiä ei suunniteltaisi niin typerästi tunkemalla ähkytäyteen yksi pieni niemi. Ja kun se tikahtuu omaan mahdottomuuteensa, aletaan tuhota lähiöitä. Eikä tämä koske pelkästään omakotialueita, kyllä siitä saavat osansa kaikki, jotka asuvat jonkun puiston, parkkipaikan, aukion tai ties minkä tyhjiön vieressä.
Jos olet sitä mieltä, että on parempi asua kaukana ja isolla tontilla kuin lähellä ja ahtaasti, olet vapaa valitsemaan halunsa mukaan. Aika moni muu valitsee toisin, ja heidänkin toiveitaan kannattaa toteuttaa.
Taisi pointti mennä ohitse. Ideana oli todeta, että Helsingin kaupunkisuunnittelun ongelmat ovat pitkälti itse aiheutettu päänsärky, jossa ei ole löydetty toimivia ratkaisuja siihen, että tungetaan liian täyteen pientä keskustaa, joka käytännössä sijaitsee melkein saaressa. Rannat tulevat vastaan, kun ei ole osattu suunnitella hallittua laajentumista. Ei kukaan ole puhunut isoista tonteista kaukana, vaan järkevästi toteutusta kaupunkisuunnittelusta, jossa otettaisiin huomioon olemassa olevat realiteetit.
Sorry, Jalankulkija. Eikö tämä keskustelu lähtenyt sitä, että oltiin tiivistämässä alueita Laajasalossa? Edelleen aika moni asuu mielellään Helsingin niemellä, joten en ymmärrä, miksi sitäkään ei saisi rakentaa kaupunkimaisesti.
Joutuuko tästä nyt vetämään sen johtopäätöksen, että Helsingin kaavoituksesta päättävät eivät ole vieläkään huomanneet, että melkein kaikki kantakaupungin ongelmat ja siitä johdannaisina syntyvät, lähiöiden ristiriitoja aiheuttavat haasteet johtuvat kaupungin eriskummallisesta maantieteestä?
En näin keskustelun seuraajana oikein ymmärrä, mistä puhut.
Ehkä sinun pitäisi kirjoittaa tuo maantieteellinen teoriasi vähän konkreettisemmin auki. Erilaisten tilastofaktojen hyödyntäminen näkökulmasi perustelemisessa ei olisi haitaksi. Nyt nuo juttusi ovat lähinnä epämääräistä valitusta, josta on vaikea saada kiinni.
Ei ollenkaan. Tosin todettakoon, että me olemme jopa Helsingissäkin saattaneet ostaa omiksemme käyvällä rahalla (ja tsägällä jopa isolla tontilla), joten olemme pikemminkin sen luonteista porukkaa, että kannatamme perustuslain turvaamaa omaisuuden suojaa jopa kaikenmaailman kiukkuunsa tukehtuvia viherkoti-isiäkin vastaan.
Ja jos se aikaansaa vielä suurempaa kiukkua, niin voi voi.
PS. Ja niin muuten: on aikamoista olkikonservatiivin pieksentää verrata Malmin eliittispedejä ihmisiin, jotka ASUVAT kotonaan. Ja näin, vaikkei tämä asumismuoto sun viherortodoksiaas tietenkään sovikaan.
Onko joku loukkaamassa teidän oikeuttanne asua omalla tontilla? Omistusoikeus kohdistuu vain siihen tonttiin, ei sen naapuritontteihin, vai omistatteko nekin?.
Kiitos kommenteista.
Odotin tosiaan hieman tasokkaampaa keskustelua aiheesta, kuin nimimerkki ”Krtekin” aloitus.
On todella ajattelematonta kaavoitusta edetä kerrosneliöt edellä ajattelematta rakennusympäristöä. Laajasalo on yksi niistä kaupungin tehokaavoitusalueista, joista (kaavoittajan viestin mukaan) yritetään nyt tehdä kaupunkikeskustan kaltaista ja siihen kuuluvaa ja sen rakennustehokkuutta jäljittelevää asuinaluetta. Muistaa sopii kuitenkin, että alue on saari ja saarena pysyy ainakin näillä näkymin. Liikenneyhteyksiä tuskin koskaan saadaan nykyistä kaupunkikeskustaa vastaaviksi. Yksi raitsikasilta ei totuutta toiseksi muuta. Pienautoilua ei kaavassa huomioida, koska se ei kuulemma ole tulevaisuuden liikuntamuoto. Ehkä niin, mutta uusia materiansiirtolaitteita odotellessa jotenkin alueelta, töihin ja kotiin, pitäisi päästä liikkumaan, muutenkin kuin ratikalla tai polkupyörillä. Useat tarvitsevat, edelleenkin, työnsä tai liikkumisrajoitteen vuoksi autoa.
Kun rakennetaan / kaavoitetaan jo rakennetuille alueilla, olisi syytä kiinnittää huomio aikaisemmin rakennettuun ympäristöön, sitä kunnioittaen.
Koirasaarentiellä on menossa nyt kaupungilla pientalojen ostoksia, vaikka kaavoittajalta on saatu lupaus, että vanhoihin pientaloalueisiin ei kosketa. Tonttihankinnat tarkoittavat sitä, että ei ainoastaan tien vastakkaiselle puolelle, vaan myös tien, nykyisen pientaloaluekaavan puolelle, on suunnitteilla kerrostaloja. Näin saadaan aikaan lisää törmäyspintaa, suunnittelemalla alueita, joiden asumiskulttuurit eivät sovi yhteen eikä niitä näytä olevan tarkoituskaan sovittaa yhteen. Kyseessä on tekninen häätö jossa pientaloasuminen saatetaan asumismuodolle sietämättömäksi. Ostaisiko sinä omakotitalon kerrostalon takapihalta?
Kaavoittajan kannattaisi ottaa oppia Puukäpylästä, jossa vanhaa asumiskulttuuria on kunnioitettu ja raitsikakin kulkee.
Ja lisää epäkohtia Laajasalon ajattelemattomasta kaavoituksesta.
Viimeisimmän yleiskaavan vastainen ratikkahalli urheilupuistoksi kaavoitetulle alueelle on myös täysin harkitsematonta. Laajasalon rakennustehokkuutta nostetaan ja toisaalla, sen alueen uusienkin asukkaiden liikuntamahdollisuuksia kavennetaan. Siinä suunnitelmassa ei ole ollut suuremmin ajatusta mukana. Tuon hallin logiikka piilee sen päälle rakennettavissa kerrostaloissa, eli tehorakentamisessa. Halli on Troijan hevonen, jonka selkään saadaan lisää rakennusmaata viheralueelle. Ratikkahallille olisi runsaasti tilaa vaikkapa Roihupellossa ja kaikissa tapauksissa, paljon järkevämmillä alueilla, useampien raiteiden risteyksissä jossa vaunujen siirto ja huolto olisi taloudellisempaa. Niillekin alueille voidaan ratikkahallien päälle rakentaa jos se on nyt ”se juttu”.
Kaupunkimme kaavoituksesta yleensä voi sanoa, että sillä ei ole, nykyisellä menolla, mitään tekemistä suunnitelmallisuuden kanssa. Jokainen uusi kaavaversio lyö korville ylemmän tason kaavaa joka pitäisi toimia sen ohjeena. Maakuntakaavaa ei kunnioiteta, edes 2050 hehtaarikaavaa ei noudateta ja jokainen osayleiskaavaversio lisää rakennusmaata ja rakennustehokkuutta, minne kulloinkin. Yleensä viheralueille, tai aikaisemmin rakennetuille pientaloalueille joita piti säästää lupauksen mukaan.
Käytännön esimerkkinä: jos olit hankkimassa Kruunuvuorenrannasta osakehuoneistoa v.2013 ja katsoit sen aikaista kaavaa, et nähnyt niitä taloja, jotka seuraavaan kaavaversioon sittemmin paikalle piirrettiin. Et siis saanut mitä luvattiin, vaan aivan toisenlaisen asuinympäristön. Esimerkiksi aikaisempi merinäköala saattoi kadota kerrostalojen taakse. Sellaista kutsutaan harhauttamiseksi ja on oletikin kaupan purkamisen peruste, jos kauppaa ylipäätään on siinä vaiheessa sitten enää mahdollista purkaa.
Kaikki kaavoitus muuttaa kaavaa.
Epäilemättä. MUTTA. Eikö esim. maakuntakaava velvoita mitenkään Helsinkiä? Entä mitä mieltä olette yleiskaava 2050 muodosta ja sen vaikutuksesta seuraaviin osayleiskaavoihin / asemakaavoihin? Miksi niitä tehdään jos niitä ei tervitse noudattaa?
Aikaisemmin kaavoitus tehtiin pitkällä tähtäimellä ja oli todella mahdollista nähdä miten rakennettu ympäistö tulee muuttumaan. Nyt vuoden vanha kaava laitetaan uusiksi ja lisätään rakennuoikeuksia. Onko kaavoituksesta puuttunut tuota peräänkuuluttamaani suunnitelmallisuutta vai onko kaavoituksella enää mietään merkitystä paitsi kaavaosaston työllistäjänä? Näin saadaan aikaan myös asukkaiden tyytymättömyyttä ja kaavavalitusten ruuhkaa. Miksi on menty tai jouduttu tähän?
Kruununvuorenrannan kilpailutus kuulostaa hyvin mielenkiintoiselta. Kärjistetysti kisassa voisi käydä seuraavasti:
1. Tarjoajat saavat jättää laatuun pohjautuvan tarjouksen asuntorakentamisesta (poreammeita, carrara-marmoria kylppäreihin, italialaiset keittiöt jne. pisteytetään).
2. Neljä kovinta laatua luvannutta tarjoajaa valitaan 2. kierrokselle. 2. kierroksella jokainen ilmoittaa omalle suunnitelmalleen hintalapun.
3. Edullisin hinta voittaa.
=> Jos kate ja rakennuskustannukset oletetaan samoiksi tarjoajien kesken, tulee valituksi neljänneksi parasta laatua luvannut tarjous!
Todennäköisesti laatupisteytys on monimutkaisempi: pelaamisen riski on silti ilmeinen. Asetelma ei muutu, vaikka laadun sijaan tarjoajilta pyydettäisiin 1. kierroksella suunnitelmaa ARA- ja Hitas -huoneistojen määrästä ja laatutasosta. Voittava tarjous ei todennäköisesti ole laadultaan paras, hinnaltaan halvin eikä hinta-laatusuhteeltaan edullisin.
Paremmin toimisi hankintalain kilpailullista neuvottelumenettelyä mukaileva malli, jossa tarjoajilta pyydettäisiin aluksi ainoastaan suunnitelmat asuntojen toteuttamiseksi tiettyjen reunaehtojen vallitessa (”vähintään X asuntoa Hitasta, vähintään X asuntoa ARA:a, jokaisessa asunnossa vähintään 30e/m2 maksavat parkettilattiat ja vähintään joka toisessa asunnossa poreamme”). Näin saaduista suunnitelmista kaupunki valitsisi toteuttamiskelpoisimman. Toteuttamiskelpoisin suunnitelma julkaistaan mukaan valituille tarjoajille. Toisella kierroksella tarjoajat saisivat tarjota ko. suunnitelman mukaista urakkaa – ehkä pelkkänä hintakilpailutuksena. Näin lopputulokset olisivat vertailukelpoisia.
Em. malli sopisi tilanteeseen, jossa kaupunki ei oikein tiedä, millaisiin urakkaehtoihin ja suunnitelmiin tarjoajat ovat valmiita. Koska asuntorakentaminen on kuitenkin suhteellisen suoraviivaista toimintaa ja tarjoajat isoja, vakiintuneita yrityksiä, johtanee parhaimpaan lopputulokseen puhdas hintakilpailutus kaupungin ilmoittamien ehtojen mukaisesti.
Kaikessa kilpailuttamisessa on tärkeintä, että ostaja tietää mitä haluaa, mitä se maksaisi ja mistä on oikeasti valmis maksamaan. Jos ei tiedetä, tarvitaan markkinavuoropuhelua ja neuvotteluvaiheita ennen tarjouspyyntöä. Tässä vaikuttaa, ettei kaupunki oikein tiedä mitä se haluttu laatu olisi, eikä varsinkaan sen arvoa. Tämä on aika luonnollista, kun lopulliset asiakkaat eivät ole ostamassa.
Olen samaa mieltä, että ehdottamasi menettely johtaisi parempaan lopputulokseen kuin lautakunnan käsittelyssä kuvattu. Loppujohtopäätöksestä olen vähän eri mieltä: se, että isoissa rakentamiskohteissa on aina samat vakiintuneet yritykset tarjoamassa samoista lähtökohdista, rajoittaa yhtä kilpailutusta isommassa kuvassa koko asuntorakentamisen kehitystä ja parhaiden lopputulosten saavuttamista.
Se, että markkinoilla on vain muutama iso yritys, ei välttämättä ole huono asia. Jotain ne silloin osaavat tehdä oikein ja skaalaetujakin saattaa olla. Kysymys onkin siitä, mitä rakennusliikkeet osaavat eli mitä niiden liiketoiminta olennaisimmilta osin on. Sellaisen vaikutelman voi saada, että liiketoiminnan keskiössä ovat suhdetoiminta/lobbaus, maanarvolla spekulointi, markkinointi ym. – mutta ei juurikaan itse rakentaminen. Rakentaminen on vain välttämätön paha, joka ulkoistetaan mahdollisimman laajalti, eikä sen kehittämiseen paljon panosteta.
Pelkkää rakennusalaa ei kuitenkaan pidä syyttää siitä, että bisneksen keskiössä ei enää ole perinteinen ydintoiminta-alue – monella liiketoiminta-alalla on laajennuttu elinkaari- ja palvelupohjaiseen suuntaan: rahoitus ja ylläpito ovat isompi juttu kuin itse tuotteen tekeminen.
Miten niin syyttää? Elinkaari- ja palvelupohjainen malli olisi iso parannus asuinrakentamisessa, missä nykyinen bisnesmalli perustuu loittonevien perävalojen filosofiaan. Kun laadulla ei ole merkitystä myynnin kannalta ja vastuita on helppo välttää, kannattavuus perustuu vain kolmeen asiaan: kykyyn saada kohteita rakennettavaksi hyviltä paikoilta, kykyyn myydä asuntoja mahdollisimman kalliilla ja kykyyn toteuttaa ne mahdollisimman halvalla . Tämä asetelma tukee oligopolistista sulle-mulle mallia, jota on vaikea pitää hyvänä sen paremmin yhteiskunnan kuin asunnon ostajien kannalta.
Julkisissa hankkeissa elinkaarimallista oltaisiin kiinnostuneita (vaikka se tulee yleensä tilaajalle kokonaisuutena kalliimmaksi) mutta urakoitsijat eivät jostain syystä ole kovin kiinnostuneita…
Asuntorakentaminen on hieman eri maailma, mutta on sielläkin kokeiltu P4-mallia. Luultavasti se ei ole yleistynyt, koska on melko työläs ja hidas prosessi ja asunnot tuntuvat menevän kaupaksi muutenkin.
Ehkä jotain oppia voisi ottaa ulkomaisista esimerkeistä, joissa elinkaarimalli on vain osittainen:
– Irlannin malli, jossa tilaaja rahoittaa puolet rakennuskustannuksesta suoraan, jolloin elinkaarimallia noudatetaan ylläpitovaiheessa.
– Ranskan malli, jossa tilaaja takaa 70% maksutason, jolloin toteuttaja saa tältä osin edullisen rahoituksen.
– Tanskan malli, jossa rakennusvaiheen jälkeen kohde jälleenrahoitetaan budjettivaroin.