Mihin kaupunkia tarvitaan vuokra-asuntojen omistajana?

Kir­joituk­seni kaupun­gin markki­nahin­tais­es­ta vuokra-asun­toy­htiöstä sai niin paljon huomio­ta, että joudun perustele­maan kan­taani vähän parem­min. Joudun nyt vas­taa­maan vähän eri suunnal­ta tule­vaan kri­ti­ikki­in kuin siihen, jota odotin. Moni on kysynyt, mihin tässä tarvi­taan kaupunkia. Eikö riitä, että nämä Kojamot rak­en­ta­vat vuokrataloja?

Ylivoitot oikeaan taskuun

Asun­tomarkki­nat ovat nyt niin pahasti epä­tas­apain­os­sa, että se syn­nyt­tää kohtu­ut­to­mia ylivoit­to­ja. Jos Kojamo saa nos­te­tuk­si oman pääo­mansa tuo­ton yli kymme­nen pros­entin rak­en­ta­mal­la kaupun­gin sille myymälle maalle vuokra-asun­to­ja, joiden vuokra mak­se­taan suurelta osin asum­is- ja toimeen­tu­lo­tuke­na, minus­ta siinä siir­tyy julk­ista rahaa väärään tasku­un. Jos kaupun­ki raken­nut­taisi asun­not ja vuokraisi ne markki­nahin­taan, ne eivät olisi olen­nais­es­ti halvem­pia, kos­ka markki­nahin­ta riip­puu kysyn­nästä ja tarjonnasta.

Minä halu­an käyt­tää ne voitot, joi­ta nämä sijoit­ta­jat kah­mi­vat,  asun­to­tuotan­non lisäämiseen Helsingis­sä. Asun­to­tuotan­to on kiin­ni ton­teista ja tont­tien saami­nen raken­nuskelpoisek­si on kiin­ni kaupun­gin taloud­es­ta. Halu­an ohja­ta nuo voitot siihen, että kaupun­ki pystyy vapaut­ta­maan enem­män tont­te­ja asuntotuotantoon.

Muil­la toimi­aloil­la kohtu­ut­tomat voitot syn­nyt­tävät lisää tar­jon­taa, mikä pyyhkii voitot pois, mut­ta asun­to­tuotan­nos­sa pul­lonkaulana on tont­ti, eivätkä sijoit­ta­jien saa­mat voitot syn­nytä lisää tont­te­ja. Kaupun­gin saa­mat voitot sen sijaan synnyttävät.

Eikö ton­tit pitäisi myy­dä kalliimmalla?

Jos kaupun­gin maalle rak­en­t­a­mi­nen tuot­taa tuol­laisia voit­to­ja, eikö se osoi­ta, että kaupun­ki on myynyt ton­tit liian hal­val­la? Tuuk­ka Saari­maa teki tämän aivan ilmeisen kysymyk­sen. Vas­taus on, että on myy­ty liian hal­val­la. Yritän tehdä lau­takun­nan jäse­nenä tälle sen mitä voin, mut­ta kil­pailu­olo­suh­teet alal­la ovat heikot eikä val­lit­se­va kult­tuuri tue ton­teista rahas­tamista. Moni elää siinä huvit­tavas­sa väärinkäsi­tyk­sessä, että anta­mal­la ton­tit halvem­mal­la saisimme edullisem­pia asuntoja.

Lisäk­si näi­den sijoit­ta­jien tuot­to­vaa­timuk­set ovat aivan liian suuret. Sik­si kartel­lien purkau­tu­mi­nenkaan ei nos­taisi tont­tien myyn­ti­hin­taa riittävästi.

Kaupun­ki saa rahaa halvemmalla

Eläke­vaku­u­tusy­htiöi­den tuot­to­vaa­timus sijoituk­silleen on viisi pros­ent­tia. Täl­laisia tuot­to­ja saa elinkei­noelämässä, mut­ta asun­tora­hoituk­seen moinen tuot­to­vaa­timus on aivan pos­ke­ton. Kaupun­ki saa lainaa nol­lako­rol­la. Tarkoi­tus on, että tätä edullista rahaa myös käytetään. Sen takia keskus­pank­ki sitä painaa. On täysin oikein ja kohtu­ullista, että kaupun­ki käyt­tää hal­paa rahaa asumiseen.

Juuri nyt asun­to­jen markki­nahin­taan ei ole san­ot­tavaa vaiku­tus­ta sil­lä, mil­lä rahal­la kaupun­ki saa rahaa, mut­ta muut­tuu olen­naisek­si, jos suh­dan­teet kään­tyvät ja vuokrat pyrkivät laske­maan. Siinä vai­heessa yksi­tyiset alka­vat jar­rutel­la tar­jon­taa tukeak­seen vuokrata­soa. Kaupun­gin kan­nat­taa jatkaa tar­jon­nan lisäämistä, kos­ka tosin kuin sijoit­ta­jil­la,  tavoit­teena on laskea vuokria, ei nos­taa niitä.

Yksi­tyiset valit­ta­vat kaupun­gin epäreilus­ta kil­pailus­ta EU:hun

Eivät vali­ta tai vaik­ka valit­taisi­vat, eivät men­esty­isi. Asun­topoli­ti­ik­ka EU-mais­sa on kaikkea muu­ta kuin markki­nae­htoista. Mikä on sal­lit­tu Sak­salle, on sal­lit­tu myös Suomelle. Sitä pait­si eivät ole valit­ta­neet ARA-tuotan­nos­takaan. Se vas­ta epäreilusti sijoit­ta­jien kanssa kilpailee.

Oma asun­tokan­ta elinkei­nop­o­li­ti­ikan välineenä

Helsin­ki kil­pailee muiden kaupunkien kanssa yri­tys­ten pääkont­tor­eista ja Bri­tan­ni­as­ta pois häädet­tävistä EU-viras­toista ja vaik­ka mis­tä. Siinä on hyvä olla myös osoit­taa asun­to­ja tarvitseville.

61 vastausta artikkeliin “Mihin kaupunkia tarvitaan vuokra-asuntojen omistajana?”

  1. Soin­in­vaara kirjoitti:

    “Eivät vali­ta tai vaik­ka valit­taisi­vat, eivät men­esty­isi. Asun­topoli­ti­ik­ka EU-mais­sa on kaikkea muu­ta kuin markki­nae­htoista. Mikä on sal­lit­tu Sak­salle, on sal­lit­tu myös Suomelle. Sitä pait­si eivät ole valit­ta­neet ARA-tuotan­nos­takaan. Se vas­ta epäreilusti sijoit­ta­jien kanssa kilpailee.”

    ARA-tuotan­to ja julkisen sek­torin omis­ta­mat voit­toa tavoit­telemat­tomat yhteisöt ovat eri asia. Niitä kos­kee oma eri­ty­is­lain­säädän­tön­sä, joka antaa oikeu­den toimia eri taval­la kuin muuten toimit­taisi­in. Voit­toa tavoit­tel­e­van asun­to­tuotan­toy­htiön osalta ei ole voimas­sa mitään lakia, joka sal­lisi val­ti­olle tai kaupungeille toimin­nan eri sään­nöil­lä kuin muille. Ei val­tio tai kun­nat Sak­sas­sakaan saa tehdä asun­tosi­joi­tus­bisnestä eri sään­nöil­lä kuin yksi­tyiset yhtiöt. Kun­ta­lain 15 luku rajaa aika paljon kau­pal­lisel­la markki­noil­la toimi­van yhtiön rahoi­tus­puol­ta. Vaik­ka kil­pailu­ti­lanteessa toim­i­mat­tomat kun­nal­liset yhteisöt voivat saa­da noin nol­lako­rkoista lainaa kunnal­ta tai lainatakauk­sen avul­la pankista, tilanne on ihan eri kil­pailu­ti­lanteessa. Kun­ta­lain mukaan kun­ta ei esimerkik­si voi enää antaa kil­pailu­ti­lanteessa markki­noil­la toimi­van yksi­tyisen yhteisön velas­ta tai muus­ta sitoumuk­ses­ta takausta.

    Suomen val­tio on yrit­tänyt samaa kuin mitä blo­gis­sa nyt ehdotet­ti­in, kun se vuon­na 2014 päät­ti antaa A‑Kruunu Oy:n tehtäväk­si suuren medi­ahuomion saat­tele­m­ana tehdä lisää asun­to­tuotan­toa eri­tyis­es­ti pääkaupunkiseudulle. Yhtiön piti tuot­taa 1500 asun­toa pian perus­tamisen­sa jäl­keen. Tehtävä ei ole ollut ihan niin help­po kuin moni kuvitteli.

    Kun juris­tit selvit­te­liv­ät sitä, miten val­tio voi luovut­taa A‑kruunulle tont­te­ja, kävi ilmi, ettei yhtiölle voin­ut osoit­taa tont­te­ja eri sään­nöil­lä kuin muille yhtiöille, vaan samo­ja sään­töjä täy­tyi soveltaa sit­ten mui­hinkin yksi­ty­isi­in toim­i­joi­hin. Asi­as­ta kir­joitet­ti­in aikoinaan mm. täällä:

    https://www.rakennuslehti.fi/blogit/akruunun-nopea-asuntostartti-hyytyy-tonttipulaan/

    Sen jäl­keen yhtiö on saanut jonkun ver­ran tont­te­ja, mut­ta liike­toimin­nan toteu­tunut laa­ju­us on ollut kaukana siitä, mitä yhtiölle vuon­na 2014 visioitiin.

    1. Jos asia on noin, sil­loin tehdään ton­tista huu­tokaup­pa ja kaupun­gin yhtiö voit­taa aina. Itselle mak­sami­nen ei kovasti kir­paise ja kaupun­gin yhtiöl­lä on mah­dol­lisu­us mak­saa aivan ter­veesti enemän, kos­ka se ei tavoit­tele suur­ta tuot­toa sijoite­tulle pääomalle.

      1. Osmo Soin­in­vaara: Itselle mak­sami­nen ei kovasti kir­paise ja kaupun­gin yhtiöl­lä on mah­dol­lisu­us mak­saa aivan ter­veesti enemän, kos­ka se ei tavoit­tele suur­ta tuot­toa sijoite­tulle pääomalle.

        Luo­van vero­su­un­nit­telun hengessä kaupun­gin yhtiön var­maan kan­nat­taa aina mak­saa niin paljon, ettei sen jäl­keen yhtiölle jää jäl­jelle yhtään verotet­tavaa tuloa.

      2. Osmo Soin­in­vaara:
        Jos asia on noin, sil­loin tehdään ton­tista huu­tokaup­pa ja kaupun­gin yhtiö voit­taa aina. Itselle mak­sami­nen ei kovasti kir­paise ja kaupun­gin yhtiöl­lä on mah­dol­lisu­us mak­saa aivan ter­veesti enemän, kos­ka se ei tavoit­tele suur­ta tuot­toa sijoite­tulle pääomalle. 

        Yli­hin­nan mak­sami­nen lie­nee mah­dol­lista ainakin kohtu­ullises­sa laa­ju­udessa. Jos kaupun­gin yhtiö voit­taisi kaik­ki kil­pailu­tuk­set selvästi mui­ta korkeim­mal­la hin­nal­la, voisi tosin seu­ra­ta epäi­lyjä esim. saal­is­tushin­noit­telus­ta. Mut­ta niin tuskin kävisi, että yhtiö voit­taisi kaikkia kil­pailu­tuk­sia. Jos myy­dyn tont­ti­maan hin­ta ja tont­tien vuokrat lähti­sivät nousu­un, nos­taisi­vat mah­dol­lis­es­ti myös ainakin jotkin muut toim­i­jat tar­jouk­si­aan, ja markki­nahin­nat ehkä nousisivat.

        Yksi mah­dolli­nen toteu­tustapa olisi myös säätiö­muo­toinen omis­ta­ja, jos­sa säätiön tarkoituk­sek­si määriteltäisi­in asun­top­u­lan vähen­tämi­nen niin, että kaik­ki säätiön tuo­tot pyritään käyt­tämään asuntotuotantoon.

    2. k: ARA-tuotan­to ja julkisen sek­torin omis­ta­mat voit­toa tavoit­telemat­tomat yhteisöt ovat eri asia. Niitä kos­kee oma eri­ty­is­lain­säädän­tön­sä, joka antaa oikeu­den toimia eri taval­la kuin muuten toimit­taisi­in. Voit­toa tavoit­tel­e­van asun­to­tuotan­toy­htiön osalta ei ole voimas­sa mitään lakia, joka sal­lisi val­ti­olle tai kaupungeille toimin­nan eri sään­nöil­lä kuin muille.

      Kenenkähän kanssa puris­tel­laan käsiä Gunillantien/Reiherintien kul­ma­ton­tin ylikaavas­ta, kun Nuorisosäätiöltä on menos­sa Aran “yleishyödyl­lisyysase­ma” sekä ara­vatu­ki ja se on merkit­tävä toim­i­ja (sis­arfir­ma) SSR Groupis­sa joka on ollut tont­tia yli kaa­vaneliöi­den rak­en­ta­mas­sa? Ton­tin tois­es­ta taloista piti tul­la ”edulli­nen vuokrat­a­lo”. Kohde on pois­tet­tu SSR Groupin verkko­sivul­ta, jos­sa sitä myyti­in jo koval­la vauhdil­la. On eri­no­maista, että näi­den sään­tö­jen vas­tais­es­ti toimivien toim­i­joiden touhu­ja valvotaan. Välil­lä vaikut­taa siltä, että raken­nus­fir­mat saa­vat tehdä mitä halu­a­vat ja kaavoit­ta­jakin vain yllyttää.

  2. Asun­to­jen kallis hin­ta on poli­itikko­jen luo­mus. Kova vero­tus ja kat­ta­va sään­te­ly yhdis­tet­tynä kor­rup­tioon. Soin­in­vaaran mikro­man­ageroin­ti on turhaa jos kil­pailua ei ava­ta markkinoille.

    En viit­si kopi­oi­da, mut­ta Kana­va-lehdessä oli kiin­nos­ta­va artikke­li miten Englan­nis­sa asum­i­nen on kohtu­uhin­taista vaik­ka asukasti­heys on 15-ker­tainen mei­hin ver­rat­tuna. Tyh­mä kansa äänestää tyh­mät johta­jat, eikä tämä nyt ollut piik­ki Soin­in­vaaraa kohtaan sen enem­pää kuin Li Ander­sso­nia tai Pet­teri Orpoa.

    Noi yhdis­tet­tynä viro­laisi­in rak­en­ta­ji­in, masen­tavi­in mate­ri­aali val­in­toi­hin ja omis­tus- ja vuokra-asun­to­jen sekoit­tamiseen tuot­taa saman­laista lop­putu­losta kuin Neuvostoliitto.

      1. En muista mitä mainit­si hin­noista, mut­ta olet­taisi Sin­un etsivän kir­joituk­sen käsi­isi kun aiheesta Helsingis­sä päätät.

        Edullista rak­en­tamista on mah­dol­lista tehdä JOS niin halu­taan. Kun­nille kallis maa on hyvä tulon­lähde, turha sitä Sin­un on kiistää.

        Jos edullista asum­ista olisi tar­jol­la (asun­tove­neet Ams­ter­damista tai trail­er park­it Yhdys­val­loista), koko kil­pailu­asetel­ma muuttuisi. 

        Totean vielä ker­ran: jos halua olisi, keinot tiede­tään rak­en­tamisen tekemisek­si halvem­mak­si. Uskon ja toivon Sin­ul­la ole­van sen ver­ran itsekun­nioi­tus­ta ja arvos­tus­ta luk­i­joitaan kohtaan, ettet kiistä tuo­ta perusväitet­tä. Syytä siitä vaik­ka Kokoomus­ta, mut­ta älä pli­is ryhdy populistiksi.

      2. Markki­nahin­nat määräy­tyvät sen perustel­la, paljon on asun­to­ja ja mikä on niiden kysyn­tä. Nyt ollaan niin ylikysyn­nän puolel­la, että kus­tan­nuk­set eivät vaiku­ta markki­nahin­taan mitään — siis Helsingis­sä, kehyskun­nis­sa kyl­lä. Anta­mal­la gryn­dereille maa­ta halvem­mal­la ei saa­da asumisen hin­taa alas, gryn­derei­den voit­to­ja kyl­lä ylös. Joitakin asun­toveneitä on suun­nit­teil­la, mut­ta niiden vaiku­tus markki­nahin­taqan on aika vaa­ti­ma­ton. Trail­er-parkkei­hin ei toiv­ot­tavasti joudu­ta turvautumaan.

      3. Osmo Soin­in­vaara:
        Markki­nahin­nat määräy­tyvät sen perustel­la, paljon on asun­to­ja ja mikä on niiden kysyn­tä. Nyt ollaan niin ylikysyn­nän puolel­la, että kus­tan­nuk­set eivät vaiku­ta markki­nahin­taan mitään – siis Helsingis­sä, kehyskun­nis­sa kyl­lä. Anta­mal­la gryn­dereille maa­ta halvem­mal­la ei saa­da asumisen hin­taa alas, gryn­derei­den voit­to­ja kyl­lä ylös. Joitakin asun­toveneitä on suun­nit­teil­la, mut­ta niiden vaiku­tus markki­nahin­taqan on aika vaa­ti­ma­ton. Trail­er-parkkei­hin ei toiv­ot­tavasti joudu­ta turvautumaan.

        Tämä on taiva­han tosi ainakin Oulus­sa, jos­sa uud­is­rak­en­t­a­mi­nen on yllät­tävän kiihkeää.

        Jos 2–3 km Oulun “keskip­is­teestä” ole­van uuden, san­o­taan 80–100 m² ker­rostaloa­sun­non hin­ta on 100 pis­tet­tä, keskus­tas­sa, 1–1.5 km:n säteel­lä tuos­ta “keskip­is­teestä” ilman mitään erikoisuuk­sia se on 150 pis­tet­tä ja jos näkymä torille, jokeen tai jok­isu­is­toon on kun­nos­sa, hin­ta on 200, jopa 400 pis­tet­tä. Jos taas tyy­dyt 10–20 km:n päässä ole­van kun­takeskuk­sen uud­is­tuotan­toon, rahaa pitää pistää korkein­taan 60 pis­tet­tä, jopa vähemmän. 

        Tuskin ne tuotan­tokus­tan­nuk­set näin hirveästi heit­tävät. Ton­tin omistus/vuokrakustannukset olen huomioin­ut, sil­lä nehän vaikut­ta­vat vain hoito­vastik­keeseen, ja sitä kaut­ta osak­keen hintaan.

        Varau­ma: Tietoni perus­tu­vat mutu­un, ei tilas­tioin­ti­in tms. 🙂

      4. Tapio:
        Jos 2–3 km Oulun “keskip­is­teestä” ole­van uuden, san­o­taan 80–100 m² ker­rostaloa­sun­non hin­ta on 100 pis­tet­tä, keskus­tas­sa, 1–1.5 km:n säteel­lä tuos­ta “keskip­is­teestä” ilman mitään erikoisuuk­sia se on 150 pis­tet­tä ja jos näkymä torille, jokeen tai jok­isu­is­toon on kun­nos­sa, hin­ta on 200, jopa 400 pis­tet­tä. Jos taas tyy­dyt 10–20 km:n päässä ole­van kun­takeskuk­sen uud­is­tuotan­toon, rahaa pitää pistää korkein­taan 60 pis­tet­tä, jopa vähemmän. 

        Oulus­sa hin­taerot ovat tavan­neet olla sup­peampia kuin pääkaupunkiseudul­la. Nuo pis­telu­vut ovat eroil­taan ylisu­uria. Asun­torak­en­t­a­mi­nen mak­saa täl­lä het­kel­lä arvon­lisäveroi­neen tyyp­il­lis­es­ti karkeasti noin 2000 euroa myytävää neliötä kohti, jos pääsee tekemään 5–8 ker­roksisia ker­rostalo­ja (mitä enem­män ker­roksia tulee tuon jäl­keen, sitä enem­män tulee neliöhin­taa). Asun­to­tuotan­nos­sa mak­saa muukin kuin rak­en­t­a­mi­nen. Uud­is­tuotan­non hin­nat lähtevät noin 2500–3000 eurosta uud­is­tuotan­nos­sa sil­loin, jos kaa­va on väljä, maa ei mak­sa mitään ja ei tarvitse rak­en­taa ahtaalle paikalle (mis­tä tulee lisää kus­tan­nuk­sia). 10 km:n päässä Oulus­ta ker­rostalo­jen uud­is­tuotan­to mak­saa noin 3000 euroa neliöltä. Oulun keskus­tas­sa hin­tana ei ole mis­sään 20 000 euroa neliöltä (vrt. pis­teluku 60 ja 400), vaan hin­taero on pienem­pi. Van­hois­sa asun­nois­sa sen sijaan hin­taerot ovat isom­pia kuin uud­is­tuotan­non kesken. Uud­is­tuotan­nos­sa poh­jan hin­noille muo­dostaa se, paljonko asun­to­tuotan­to mak­saa. Van­hois­sa asun­nois­sa hin­noil­la ei ole poh­jaa, joten niiden hin­nat eriy­tyvät paljon uud­is­raken­nuk­sia enem­män sen perus­teel­la, mikä on odotet­tu arvo asun­nolle tulev­ina vuosina.

      5. k:
        Tapio:
        Jos 2–3 km Oulun “keskip­is­teestä” ole­van uuden, san­o­taan 80–100 m² ker­rostaloa­sun­non hin­ta on 100 pis­tet­tä, keskus­tas­sa, 1–1.5 km:n säteel­lä tuos­ta “keskip­is­teestä” ilman mitään erikoisuuk­sia se on 150 pis­tet­tä ja jos näkymä torille, jokeen tai jok­isu­is­toon on kun­nos­sa, hin­ta on 200, jopa 400 pis­tet­tä. Jos taas tyy­dyt 10–20 km:n päässä ole­van kun­takeskuk­sen uud­is­tuotan­toon, rahaa pitää pistää korkein­taan 60 pis­tet­tä, jopa vähemmän. 

        Oulus­sa hin­taerot ovat tavan­neet olla sup­peampia kuin pääkaupunkiseudul­la. Nuo pis­telu­vut ovat eroil­taan ylisu­uria. Asun­torak­en­t­a­mi­nen mak­saa täl­lä het­kel­lä arvon­lisäveroi­neen tyyp­il­lis­es­ti karkeasti noin 2000 euroa myytävää neliötä kohti, jos pääsee tekemään 5–8 ker­roksisia ker­rostalo­ja (mitä enem­män ker­roksia tulee tuon jäl­keen, sitä enem­män tulee neliöhin­taa). Asun­to­tuotan­nos­sa mak­saa muukin kuin rak­en­t­a­mi­nen. Uud­is­tuotan­non hin­nat lähtevät noin 2500–3000 eurosta uud­is­tuotan­nos­sa sil­loin, jos kaa­va on väljä, maa ei mak­sa mitään ja ei tarvitse rak­en­taa ahtaalle paikalle (mis­tä tulee lisää kus­tan­nuk­sia). 10 km:n päässä Oulus­ta ker­rostalo­jen uud­is­tuotan­to mak­saa noin 3000 euroa neliöltä. Oulun keskus­tas­sa hin­tana ei ole mis­sään 20 000 euroa neliöltä (vrt. pis­teluku 60 ja 400), vaan hin­taero on pienem­pi. Van­hois­sa asun­nois­sa sen sijaan hin­taerot ovat isom­pia kuin uud­is­tuotan­non kesken. Uud­is­tuotan­nos­sa poh­jan hin­noille muo­dostaa se, paljonko asun­to­tuotan­to mak­saa. Van­hois­sa asun­nois­sa hin­noil­la ei ole poh­jaa, joten niiden hin­nat eriy­tyvät paljon uud­is­raken­nuk­sia enem­män sen perus­teel­la, mikä on odotet­tu arvo asun­nolle tulev­ina vuosina.

        Kiitos tarken­tavas­ta kom­men­tista. Mainit­se­masi poh­jahin­ta 3000 €/m2 vaikut­taa tosin korkeal­ta, sil­lä raken­nusy­htiöt myyvät Oulun seudul­la OK‑, eril­lis- ja luhti­talo­ja hin­taan n. 2000 €/m2. Uusia ker­rostalo­ja ei viime aikoina ole kan­takaupun­gin ulkop­uolelle juuri tehty.

        Tarkoituk­se­nani oli kuva­ta, että myös Oulus­sa kysyn­tätek­i­jät, lähin­nä paik­ka, ker­ros ja parvekenäkymä määräävät asun­non hin­nan. Suhde näyt­tää ole­van noin 4:1, yksit­täistapauk­sis­sa jopa 5:1.

      6. Urakoit­si­ja:
        En muista mitä mainit­si hin­noista, mut­ta olet­taisi Sin­un etsivän kir­joituk­sen käsi­isi kun aiheesta Helsingis­sä päätät.

        Edullista rak­en­tamista on mah­dol­lista tehdä JOS niin halu­taan. Kun­nille kallis maa on hyvä tulon­lähde, turha sitä Sin­un on kiistää.

        Jos edullista asum­ista olisi tar­jol­la (asun­tove­neet Ams­ter­damista tai trail­er park­it Yhdys­val­loista), koko kil­pailu­asetel­ma muuttuisi. 

        Totean vielä ker­ran: jos halua olisi, keinot tiede­tään rak­en­tamisen tekemisek­si halvem­mak­si. Uskon ja toivon Sin­ul­la ole­van sen ver­ran itsekun­nioi­tus­ta ja arvos­tus­ta luk­i­joitaan kohtaan, ettet kiistä tuo­ta perusväitet­tä. Syytä siitä vaik­ka Kokoomus­ta, mut­ta älä pli­is ryhdy populistiksi.

        Löysin täl­laiset tuoreet ker­to­muk­set hin­noista, Lon­toos­sa euroopan korkeim­mat vuokrat.

        http://www.telegraph.co.uk/property/renting/london-named-expensive-city-europe-rent-third-year-row/

    1. Bloomberg tietää ker­toa, että Lon­toon asun­to­jen hin­to­ja ovat laske­neet veronko­ro­tus muista kuin omas­ta asun­nos­ta. Brex­it tiet­ty myös alen­taa hin­to­ja. Ilmeis­es­ti Lon­toon kauhi­at hin­nat ovat laske­mas­sa, kos­ka kan­sain­väliset sijoit­ta­jat ovat epä­var­mo­ja tule­vaisu­ud­es­ta. Lon­toon keskus­tan asun­not ovat ollet per­in­teis­es­ti sijoit­ta­jien kul­tapoikia, osin sik­si, että pil­ven­pi­irtäjien rak­en­t­a­mi­nen onnnis­tuu vain kalli­isti Thamesin sav­i­maalle; Lon­too on kan­sain­välisen talouden keskus, jos­sa ei voi rak­en­taa kuin Sang­hais­sa tai New Yorkissa. Lisää syitä: https://www.bloomberg.com/news/articles/2018–03-12/london-house-prices-are-dropping-at-the-fastest-pace-since-2009

      1. Ihan sik­si kom­men­toin, kos­ka lapset ovat muut­ta­neet pois ja nyt pitää miet­tiä minne itse on muut­ta­mas­sa. Ei ainkaan Lon­tooseen. Rahat ei riitä. Kyprokselle?

      2. Mikä vika on trail­er parkissa, Osmo? Ettei nyt vaan poli­itikon mieliku­va sumen­na ratio­naal­ista toimintaa?

        Jos markki­nat toimi­si­vat vapaasti, yli­hin­nat tip­pu­vat pois. Se on ihan perusjut­tu. Mut­ta eihän teil­lä poli­itikoil­la ole KOSKAAN oikeaa het­keä lisätä kil­pailua. Mil­loin on nousukausi, mil­loin lama.

        Oman arvioni mukaan nyt on melko tarkkaan 30 vuot­ta elet­ty nykyisen kaltaista gryn­daamista ja mikä on lop­putu­los? Hel­vatan kalli­it käm­pät ja velkaa yli hius­ra­jan. Vah­va seg­re­gaa­tio ja huikeat asumistuet.

        Jos tämä ei ole ollut 30 vuo­den poli­ti­ikan seu­raus, niin mihin poli­itikko­ja tarvi­taan jos hei­dän tah­ton­sa ei toteudu?

        Eli — jos halu­taan hin­nat alas, niin maan omis­ta­jalle vapaat kädet. Kun­ta päät­tää vain päätei­den lin­jauk­sista. Älä viit­si viisaana miehenä aina verkoil­la ja kek­siä mukanokke­lia tekosyitä.

        Anna kil­pailun syn­nyt­tää eri­laisia ratkaisu­ja — muu on pelkkää höttöä.

      3. Urakoit­si­ja: Mikä vika on trail­er parkissa

        Käsit­tääk­seni tuol­laiset asun­not ovat aika hep­poisia. Onko­han eristys niis­sä kyllin hyvä Suomen ilmas­toon talvea ajatelleen?

        Joka tapauk­ses­sa, trail­er park ei kai voi olla hal­pa ratkaisu paikas­sa, jos­sa maa on kallista, eli esim Helsingis­sä. Tääl­lä on halvem­paa käyt­tää maa tehokkaam­min ja pino­ta asun­to­ja mon­ta päällekkäin, vaik­ka rak­en­t­a­mi­nen olisikin kalli­im­paa kuin tehdas­valmis­teis­ten trai­le­rien tekeminen.

      4. Ossi Sare­so­ja: Käsit­tääk­seni tuol­laiset asun­not ovat aika hep­poisia. Onko­han eristys niis­sä kyllin hyvä Suomen ilmas­toon talvea ajatelleen?

        Joka tapauk­ses­sa, trail­er park ei kai voi olla hal­pa ratkaisu paikas­sa, jos­sa maa on kallista, eli esim Helsingissä. 

        Trai­ler­it ovat hyviä asun­to­ja sille porukalle joka niihin menee. Ei tässä kukaan väitä että ne ovat kaikille sopi­va patent­ti­ratkaisu mut­ta ei sitä ole mikään.

        Koko point­ti­ni on että annet­taisi­in markki­noille syn­tyä aitoa kil­pailua kuten em. Kana­va-lehden artikke­lis­sa kuvailti­in markki­noiden toimintaa.

        Jos min­ul­la olisi hyvä maaplänt­ti vaik­ka Sipoos­sa, voisin rak­en­taa sinne edullisia trail­ere­i­ta tai kalli­ita omakoti­talo­ja. Päätös olisi min­un ja hin­ta määräy­ty­isi markki­noil­la kysyn­nän ja tar­jon­nan mukaan.

        En ymmär­rä tätä vapaan markki­na­t­alouden pelkoa. Tai ymmär­rän — nykysys­tee­mi tar­joaa val­ta­van määrän töitä byrokraateille.

      5. Tont­ti­maa Helsin­gin kan­takaupungis­sa mak­saa noin 2000 €/m2, siis maaneliö. Tar­i­lerin vaatii var­maankin 40 neliötä tilaa, joten aika kalli­ik­si sekin tulee. Ilmaista maa­ta löy­tyy kehyskun­nis­sa, mut­ta eivät­pä siel­lä van­hat asun­notkaan juuri mitään mak­sa. Vähem­män mak­sa­vat kuin Tampereella.

      6. Osmo Soin­in­vaara:
        Tont­ti­maa Helsin­gin kan­takaupungis­sa mak­saa noin 2000 €/m2, siis maaneliö. Tar­i­lerin vaatii var­maankin 40 neliötä tilaa, joten aika kalli­ik­si sekin tulee. 

        Kont­te­ja tiivi­isti kolmeen ker­rokseen, niin jokainen neliö tulee (läh­es) kolminker­taiseen asuinkäyt­töön. Näin 15 neliön asun­non hin­nas­ta vain 10 000 € tulee tont­ti­maas­ta, mikä on vähän suh­teessa mui­hin pitkän ajan ylläpitokustannuksiin.

      7. Osmo Soin­in­vaara:
        Tont­ti­maa Helsin­gin kan­takaupungis­sa mak­saa noin 2000 €/m2, siis maaneliö. Tar­i­lerin vaatii var­maankin 40 neliötä tilaa, joten aika kalli­ik­si sekin tulee. Ilmaista maa­ta löy­tyy kehyskun­nis­sa, mut­ta eivät­pä siel­lä van­hat asun­notkaan juuri mitään mak­sa. Vähem­män mak­sa­vat kuin Tampereella.

        Kan­nat­taa aloit­taa “trail­erei­hin” tutus­tu­mi­nen wikipedi­an Mobile home-artikke­lista. Lisää tietoa hin­ta- ja varuste­ta­sos­ta löy­tyy hakukoneel­la. Voisin sanoa, että jo hie­man keski­hin­taa kalli­im­mat ja parem­mat mobile homet ovat helsinkiläistä asun­toa parem­min varustel­tu­ja. Myös aluei­ta joil­la on näille valmis-asun­noille tilo­ja, on mon­en tasoisia. Kalli­im­mat ovat ns. Gat­ed Com­mu­ni­ties ja niis­sä asuu hyvä­tu­loisia eläkeläisiä mm. Flori­das­sa. Kos­ka asum­i­nen USA:ssa on voimakkaasti jakau­tunut rotu­jen mukaan, niin kaiken­hin­taisille trail­ereille löy­tyy ostajansa.

        Eikä kan­na­ta uskoa kaikkea mitä trail­er trashista ker­ro­taan. Jos ei ole asunut USA:ssa ja käyn­nitkin rajoit­tuvat opastet­tui­hin kier­roksi­in, niin totu­us on usein tarua ihmeellisempi. 

        Näil­lä mobi­il­i­taloil­la on myös toimi­va jälkimarkkina.

      8. Osmo Soin­in­vaara:
        Tont­ti­maa Helsin­gin kan­takaupungis­sa mak­saa noin 2000 €/m2, siis maaneliö. Tar­i­lerin vaatii var­maankin 40 neliötä tilaa, joten aika kalli­ik­si sekin tulee. Ilmaista maa­ta löy­tyy kehyskun­nis­sa, mut­ta eivät­pä siel­lä van­hat asun­notkaan juuri mitään mak­sa. Vähem­män mak­sa­vat kuin Tampereella.

        Heh, Rasti­lan leir­in­täalue on trailerpark. 

        Siel­lä asuu ihmisiä asun­to­vaunuis­sa, on hal­paa asum­ista kun ostaa 5000 käyte­tyn vau­nun ja asuu sit­ten siinä

        Trai­leri on kuitenkin ener­giahuk­ka ja siis­tiy­tymi­nen leir­in­täalueen palvelu­jen varassa.
        Trai­leri on nykyaikaan sopi­va asum­is­muo­to, se voi pistää vetok­oukkku­un kun tarvit­see vai­h­taa työ­paikkaa ja paikkakuntaa.

        Trai­le­ri­asum­i­nen pitäisi saa­da pakol­lisek­si työttömille

      9. Urakoit­si­ja: Jos min­ul­la olisi hyvä maaplänt­ti vaik­ka Sipoos­sa, voisin rak­en­taa sinne edullisia trail­ere­i­ta tai kalli­ita omakoti­talo­ja. Päätös olisi min­un ja hin­ta määräy­ty­isi markki­noil­la kysyn­nän ja tar­jon­nan mukaan.

        Minäkin pidän yleen­sä ottaen markki­noi­ta käytän­nöl­lis­inä. Tässä tapauk­ses­sa, kuitenkin kun­ta osal­lis­tuu läh­es pakol­la jos­sakin määrin tähän päätökseen.

        Trail­er park on alue, jos­sa paikalle tuo­ta­vat tehdas­valmis­teiset asun­not voidaan kytkeä kun­nal­lis­tekni­ikkaan. Kun­nan siis täy­ty­isi kaiketi tehdä päätös trail­er parkin rakentamisesta.

      10. Ossi Sare­so­ja:
        Trail­er park on alue, jos­sa paikalle tuo­ta­vat tehdas­valmis­teiset asun­not voidaan kytkeä kun­nal­lis­tekni­ikkaan. Kun­nan siis täy­ty­isi kaiketi tehdä päätös trail­er parkin rakentamisesta. 

        Asun­to­vaunutyyp­pinen asum­i­nen on Suomen olo­suhteis­sa aika han­kalaa. Jos kyse on aidosti liikuteltavas­ta asun­to­vaunus­ta, ei sen läm­pöeristys oikein mil­lään voi olla nor­maalia raken­nus­ta vas­taa­va. Jos 2,65 m lev­eän raken­nuk­sen kum­mas­sakin seinässä on ulkovuo­raus, ilmarako, tuu­len­suo­jalevy ja kak­sikym­men­tä sent­tiä vil­laa, ei huoneeseen mah­du poikit­tain edes sänkyä. Jos läm­pöeristys on kehnom­pi, tulee asum­i­nen kohtu­ut­toman kalli­ik­si ja ener­giate­hot­tomak­si, sil­lä pien­tä läm­mitet­tävää tilavu­ut­ta ympäröi suh­teessa hirveän suuri vaip­pa. Lisäk­si vail­la ulkovuo­raus­ta ole­vat raken­ner­atkaisut kos­tu­vat melkein väistämättä.

        Jos kyse on erikoiskul­jetet­tavas­ta lait­teesta, ovat pyörät tarpeet­tomat. Työ­maakont­ti, jos­sa on koukkulavavarus­tus, ajaa saman asian ja on halvem­pi. Kri­is­in­hallinta­joukko­jen käytössä ole­vat 20 jalan majoi­tuskon­tit ovat juuri täl­laisia ja Suomen armei­ja rak­en­taa niille “etelässäkin” usein kat­to­tuoleista kun­nol­lisen sää­suo­jan anta­van katon. Joka tapauk­ses­sa kyse on täl­löin olen­nais­es­ti omako­ti­a­sumis­es­ta. Tont­ti, pienikin, on niin kallis, että se, jol­la on siihen varaa, toden­näköis­es­ti rak­en­taa vähän nätim­män talon, joka myös säi­lyt­tää arvon­sa parem­min. Tosi­asi­as­sa USA:ssakin hienom­man luokan trei­ler­it ovat sel­l­aisia, että niitä voi siirtää vain teo­ri­as­sa. Kos­ka ne ovat silti yksi­tyisen vuokralle anta­mal­la maal­la, niiden asukkaiden oikeustur­va on hirveän huono.

        Tosi­asi­as­sa suo­ma­lainen suurele­menteistä raken­net­tu omakoti­ta­lo on hyvin pitkälti ihan saman idean sovel­lu­tus kuin amerikkalainen trei­leri. Siinä on kevyel­lä betonipe­rus­tuk­sel­la rankarak­en­teinen, siir­ret­täv­inä ele­ment­teinä paikalle tuo­tu raken­nus, joka on kult­tuuri­sista syistä ulkovuo­rat­tu näyt­tämään pysyvältä raken­nuk­selta ja varustet­tu parem­man sään­suo­jan saamisek­si kun­nol­lisel­la katol­la. Eli Älvs­by-talo on olen­nais­es­ti ottaen treileri.

      11. Niin, ne USA:n “trai­lerithan” eivät mitään asun­to­vaunu­ja ole, vaik­ka samaa sanaa siihen käytetäänkin (ja näil­lä taitaa olla jokin his­to­ri­alli­nen yhteys, vaik­ka nykyään ovat hyvin erilaisia).

        Vas­taavasti toinen käytet­ty sana “mobile home” ei kuulem­ma itseasi­as­sa viit­taa liikku­vu­u­teen. Se on kuulem­ma peräisin yhdestä täl­laisia asun­to­ja valmis­ta­neen fir­man nimestä, joka taas puolestaan oli saanut nimen­sä koti­paikas­tansa eli Mobile nimis­es­tä kaupungista Alabamassa.

        Kun trail­er on ensim­mäisen ker­ran tuo­tu trail­er parkki­in käyt­töön, niitä taide­taan yleen­sä sen jäl­keen liikutel­la lähin­nä asun­tokaup­po­jen yhtey­dessä ja niis­säkin selvässä vähem­mistössä tapauksista.

        En silti ihan ver­taisi niitä ele­ment­ti­taloi­hin (varsinkaan betonilele­ment­ti­taloi­hin). Trai­ler­it kul­jete­taan kuitenkin paikalleen kokon­aisi­na tai isoim­mis­sa tapauk­sis­sa (“dou­ble wide unit”) kahdessa osas­sa, mikä vähän rajoit­taa sitä, mil­laisia ne voivat olla.

  3. Minä halu­an käyt­tää ne voitot, joi­ta nämä sijoit­ta­jat kah­mi­vat asun­to­tuotan­non lisäämiseen Helsingissä.
    Ole­tan blo­gistin uno­hta­neen hauskasti pilkun sanan “kah­mi­vat” perästä. Ilman pilkkuakin kieli on kor­rek­tia mut­ta aja­tus ei niinkään…

    1. Pilkun paikalla on joskus merk­i­tys­tä. Kor­jasin. Van­ha vit­si ker­too pilkun­si­irtäjän val­las­ta: Tsaarin päätös: Armoa, ei Siperi­aan tai Armoa ei, Siperiaan.

  4. Kaupunki­han jo ottaa markki­navuokran Kon­tu­las­sa ja Vesalas­sa, tuo­toil­la tue­taan ylikalli­iden asun­to­jen vuokria Kalasa­ta­mas­sa ja Jätkäsaaressa. 

    Toimii kuin junan ves­sa, mik­si ei toimisi asukkaiden väli­nen kom­pe­saa­tiokin, ARA laskelmis­sa tasausyk­siköitä olisi vain enem­män kuin kiin­teistö­jen välillä.

    1. Vasti­neesi ei mielestäni osu kovin hyvin maali­in. Et juurikaan kom­men­toi siinä Osmon ehdo­tus­ta, joten se ei oikein toi­mi vasti­neena sille. Tarkem­min halu­an kri­ti­soi­da tätä kohtaa:

      “Näistä vihreät ja vasem­mis­to halu­a­vat kah­mia ylivoitot kaupungille, SDP ay-liik­keen omis­tamille raken­nusy­htiöille kuten Kojamolle, ja Kokoomus gryndereilleen.”

      Et kuitenkaan itse ker­ro, kenelle ylivoit­to pitäisi antaa. Ylivoitossa­han on kyse kaupun­gin omis­ta­man maan arvos­ta, jon­ka kaupun­ki myy tai vuokraa ali­hin­taan jollekulle, joka siten saa siitä yli­tuot­toa. Minus­ta on luon­nol­lista, että kaupun­ki saisi kau­pas­sa tai vuokras­sa itselleen koko maan arvon eikä vain osaa siitä. Mut­ta jos et halua tätä kokon­aisu­udessaan kaupungille, niin kenelle sitten?

      Tarkoituk­sesi ei var­maan kuitenkaan ole yrit­tää tuho­ta itse maan arvoa, miltä tuo ylivoit­to­jen “pois­t­a­mi­nen” kir­jaimel­lis­es­ti tulkit­tuna kuu­lostaisi? (Toinen mah­dolli­nen tulk­in­ta on, että halu­aisit antaa ylivoitot asukkaille, mut­ta sekin on tyhmää.)

      Osmo kuitenkin lie­nee kanssasi samaa mieltä siitä, että lisää pitäisi rakentaa.

      “PS. Soin­in­vaaran tarkoi­tus on sinän­sä jalo, mut­ta keinot väärät. Kun­ta­lais­ten piiloverot­ta­mi­nen kun­ta­lais­ten hyväk­si on väärin.”

      Kyse­hän on vain siitä, että kun­ta ottaisi täy­den hin­nan omis­ta­mas­taan var­al­lisu­ud­es­ta, eli tässä tapauk­ses­sa maas­ta. En tiedä, voiko sitä pitää verona. Jos sitä halu­taan ajatel­la verona, on se kuitenkin paljon parem­pi vero kuin esim kun­nal­lisvero, joka heiken­tää työn tekemisen kan­nus­timia. Tämä “vero” ei aiheut­taisi haitallisia kannustinvaikutuksia.

      1. “Näistä vihreät ja vasem­mis­to halu­a­vat kah­mia ylivoitot kaupungille”

        Täh? Vuosi sit­ten Vihreät, demar­it ja vas­sar­it päät­tivät että ylivoitot arvotaan sat­un­naisille lot­tovoit­ta­jille. Voi tiet­ty olla että halu­a­vat jotain muu­ta mut­ta toimi­vat sit­ten täysin eri taval­la kun päätök­siä tehdään.

      2. Markki­nahin­nan pyyn­ti ei ole piilovero­tus­ta, päin­vas­toin. Markki­nahin­taa alhaisem­man hin­nan pyyn­ti on piilo­tukea, joka aina ver­hoil­laan jonkun hyvän asian kaapuun.

      3. Minä olen ehdot­tomasti samaa mieltä, eli Amos Aho­la on mielestäni väärässä kut­sues­saan Osmon ehdo­tus­ta piiloverotukseksi.

        Halusin kuitenkin sanoa, että, vaik­ka sitä halu­aisi ajatel­la (piilo)verona, olisi se silti kan­nustin­vaiku­tuk­sil­taan parem­pi keino lisätä kaupun­gin tulo­ja kuin kunnallisvero.

  5. Joku väit­ti yllä että Englan­nis­sa on kohtu­uhin­taista asum­ista. Ei ole tain­nut kokeil­la löytää vuokrakämp­pää Oxfordista? 

    Aikanaan (vuon­na 2010) sain yhden huoneen vuokrat­tua 700 pun­nal­la kuukaudessa. Kokon­aisen asun­non vuokra olisi ollut tuplas­ti, eivätkä pikaisen vilka­isun perus­teel­la hin­nat ole mihinkään laske­neet. Oxford on kuitenkin noin Tam­pereen kokoinen kaupun­ki. Lon­toos­sa hin­nat ovat vielä paljon kovemmat.

    1. Luin kyse­ly­tutkimuk­sen, jon­ka mukaan star­tup­pi­en eri­maalais­ten työn­tek­i­jöi­den elämän­laatu on surkea Lon­toos­sa eri­tyis­es­ti sik­si, että jou­tui asumaan korves­sa ja matkus­ta­maan “ylibuuka­tuis­sa” junis­sa töi­hin ties kuin­ka kauan. Berli­i­ni, toinen start­up-Mek­ka, sai sen sijaan hyvät pis­teet, muis­taak­seni osin sik­si, että kaupun­ki on paljon pienem­pi ja itäi­sis­sä osis­sa saa asua hal­val­la. Tosin itäiset alueet sit­ten ovat vieläkin aika sosial­is­tisia eli epäviihtyisiä. 

      Eikä Helsinkikään täysin ole tip­punut kär­ry­iltä (vaik­ka nyt google löysi eri artikke­lin, kuin sen jota tuos­sa yllä muistelin):

      https://magazine.startus.cc/startup-europe-heatmap-top-10-cities/
      http://www.eu-startups.com/2017/10/top-15-europes-biggest-startup-hubs-in-2017/

      1. Atom­isti: Luin kyse­ly­tutkimuk­sen, jon­ka mukaan star­tup­pi­en eri­maalais­ten työn­tek­i­jöi­den elämän­laatu on surkea Lon­toos­sa eri­tyis­es­ti sik­si, että jou­tui asumaan korves­sa ja matkus­ta­maan “ylibuuka­tuis­sa” junis­sa töi­hin ties kuin­ka kauan. Berli­i­ni, toinen start­up-Mek­ka, sai sen sijaan hyvät pis­teet, muis­taak­seni osin sik­si, että kaupun­ki on paljon pienem­pi ja itäi­sis­sä osis­sa saa asua hal­val­la. Tosin itäiset alueet sit­ten ovat vieläkin aika sosial­is­tisia eli epäviihtyisiä. 

        Lon­toon ja Berli­inin yhteinen piirre on se, että molem­mis­sa väk­ilu­vun kaikkien aiko­jen huip­pu tähän men­nessä on ollut 1940-luvul­la. Kaupunkien infra­struk­tu­u­rit suun­nitelti­in jo 100 vuot­ta sit­ten isom­malle väkimäärälle kuin mitä niis­sä nyky­isin asuu.

        Sen sijaan viime vuosikym­menten kehi­tyk­sis­sä on ero­ja. Berli­inis­sä väk­ilu­vu on nykyään suun­nilleen sama kuin 1990-luvun alus­sa, eli noin 3,5 miljoon­aa. Lon­toos­sa puolestaan väk­iluku oli 1990-luvun alus­sa noin 6,8 miljoon­aa ja nyt se on 8,8 miljoon­aa. Berli­inis­sä asun­to­jen hin­nat ovat pysyneet kokolu­okkansa mui­hin euroop­palaisi­in kaupunkei­hin näh­den kohtu­ullisi­na, Lon­toos­sa neliöhin­nat ovat laukan­neet ihan eri tasoilla.

  6. Osmo: Joudun nyt vas­taa­maan vähän eri suunnal­ta tule­vaan kri­ti­ikki­in kuin siihen, jota odotin. Moni on kysynyt, mihin tässä tarvi­taan kaupunkia. Eikö riitä, että nämä Kojamot rak­en­ta­vat vuokrataloja?

    No, minä voisin esit­tää mah­dol­lista kri­ti­ikkiä tois­es­ta suun­nas­ta. Kuin­ka help­poa on pitää kaupun­gin yhtiön vuokrata­sonaset­tamis­poli­ti­ik­ka järkevänä? Eikö sil­loinkin tulisi hel­posti houku­tus alkaa “kohtu­ullis­ta­maan” markki­nata­soisia vuokria? (Tämä on enem­män kysymys, kos­ka en tiedä, olisiko tämä oikeasti ongelma.)

    1. Ossi Sare­so­ja: Kuin­ka help­poa on pitää kaupun­gin yhtiön vuokrata­sonaset­tamis­poli­ti­ik­ka järkevänä? Eikö sil­loinkin tulisi hel­posti houku­tus alkaa “kohtu­ullis­ta­maan” markki­nata­soisia vuokria? (Tämä on enem­män kysymys, kos­ka en tiedä, olisiko tämä oikeasti ongelma.) 

      Aika vaikeaa, kos­ka Osmo itse toteaa edel­lises­sa postauksessaan

      “Aivan niin suo­laisia vuokria ei perit­täisi, kuin nämä yleishyödyl­li­sistä eri­ty­ishyödyl­lisik­si muut­tuneet yhtiöt perisivät. ”

      Eli vuokrien pitäisi olla alhaisem­pia. Kyl­lä ne täl­lä asen­teel­la aivan var­masti lähti­sivät val­umaan alaspäin ja indek­siko­ro­tuk­setkin var­maan jätet­täisi­in tekemät­tä. Jos kaupun­ki perus­taisi pari tois­t­en­sa kanssa kil­pail­e­vaa vuokra-asun­toy­htiötä ja toim­i­tusjo­hta­ja vai­h­toon, jos tulos taik­ka kasvu jää jäl­keen toisesta…

      1. Minä toivon markki­navuokria. Ammatil­liset vuokraa­jat jakau­tu­vat Karkeasti kah­teen osaan. Toiset tähtäävät hyvin korkeisi­in vuokri­in ja lyhy­isi­in vuokra­suhteisi­in. He saat­ta­vat ottaa yksiöstä jopa 1200 €/kk tietäen täysin, että vuokralainen ei pysy pitkään vaan aloit­taa heti halvem­man asun­non etsimisen. Toiset tyy­tyvät vuokraa­maan yksiön sen ver­ran halvem­mal­la, että vuokralaisen ei kan­na­ta etsiä halvem­paa asun­toa. Tarkoi­tan tätä jälkimmäistä.

  7. Mitäs jos kaupun­ki raken­nut­taisi itselleen markki­nahin­nan arvoisia vuokra-asuntoja?

  8. Kun­nal­la on hyvä olla jonkun ver­ran työ­suhdea­sun­to­ja, mut­ta muuten kun­nan sekoilu vuokra-asun­tomarkki­noil­la on tuomittavaa.

  9. Miten käytän­nössä? “Markki­navuokraisän­tä” per­in­teis­es­ti val­it­see hyvä­maineisen, vakavaraisen vuokralaisen, ja allekir­joitut­taa sopimuk­sen, jos­sa läh­es joka naulan­reikä seinässä on hin­noitel­tu pois­lähtevän mak­set­tavak­si. Nyt asun­to­ja sit­ten edelleen tulee jonot­ta­maan moninker­tainen määrä halukkai­ta vapau­tu­vaa asun­toa kohden, likikään kaikil­la ei ole luot­totiedot kun­nos­sa, tuloista puhu­mat­takaan. Menevätkö he kuitenkin sel­l­ais­ten edelle, joiden ajatel­laan pär­jäävän vielä kovem­pi­en markki­noiden maail­mas­sa? Jokin sään­nöstö tähänkin on luo­ta­va, ja koneis­to sitä hallinnoimaan.
    Sit­ten kun kus­tan­nuk­set on saatu läpinäkyviksi, eikö sil­loin suur­in­ta tukea tarvit­se­vat siir­retä halvim­mille alueille? Val­tu­us­ton voima­suh­teethan siinä ratkaisee. Ja kun eduskun­ta päät­tää mil­laiseen asumiseen asum­is­tukea annetaan, niin eikö sil­loin köy­hät siiv­ota Helsingistä kokon­aan? Nyt tämä ei kiin­nos­ta niin paljon juuri läpinäkymät­tömyy­den vuoksi.

  10. Jot­ta ylipäätään on mitään kan­nuste­vaiku­tuk­sia keino­jen etsimisek­si ja niiden köyt­töönot­tamisek­si, vuokrasään­te­ly on hyvä keino, jota pitäisi käyt­tää. Muuten täl­laiset Osmonkin esit­tämät keinot ovat kuin tuuleen huutaisi.

    Markki­noiden kor­jaus­vaiku­tus­ta on odotel­tu jo vuosia. Asun­tomarkki­noil­la ei ole sel­l­aista kykyä, kos­ka niiden toim­intaa ohjaa­vat liikaa sel­l­aiset tahot, jot­ka hyö­tyvät tilanteesta. Sään­te­ly on täl­laises­sa tilanteessa erit­täin hyvä keino. Sil­lä rajoite­taan toim­i­mat­tomista markki­noista syn­tyviä vahinko­ja ja lisätään painet­ta tilanteen korjaamiseksi. 

    Meil­lä ei ole vapai­ta asun­tomarkki­noi­ta. Vapau­tu­mista on odotel­tu vuosia ja jos ei ote­ta hin­tasään­te­lyä, esimerkik­si vuokrasään­te­lyä käyt­töön, ei nykyis­es­tä tilanteesta hyö­tyjil­lä ole mitään kan­nustet­ta tavoitel­la vapai­ta markkinoita. 

    Vuokrasään­te­ly voisi olla sel­l­ainen keino, joka sit­ten puret­taisi­in erään­laisel­la “yhteiskun­ta­sopimuk­sel­la”. Hin­tasään­te­ly pitäisi olla laa­jem­minkin keino­va­likoimas­sa. Se on hyvä tilapäi­nen keino, jol­la on hyvä kannustevaikutus.

  11. HLi­it­tyen edel­liseen kom­ment­ti­i­ni. Hin­tasään­nöste­ly johta­nee myös pimeisi­in markki­noi­hin, mikä on sen keinon epäideaal­isu­us. Mut­ta oikein käytet­tynä negati­iviset vaiku­tuk­set jäät lyhy­taikaisik­si, kun sään­te­lyn purkami­nen aloite­taan. Täy­del­lisiä keino­ja ei ole ja kan­nus­ta­vatkin vai­h­toe­hdot ovat vähissä. Niitä taitaa olla tasan yksi, eli tämä, joka on riit­tävän tehokas.
    Siinä sit­ten val­i­taan, eli jatke­taan löysässä hirressä roikku­mista, joka on jatkunut jo ainakin kak­sikym­men­tä vuot­ta valiten nykyi­nen tilanne, tai ote­taan kovem­mat tilapäiset keinot käyttöön.

    1. Jos vuokrasän­nöste­ly ei vuo­taisi lainkaan pimeisi­in markki­noi­hin, niukku­ut­ta sään­neltäisi­in jonoil­la. Helsingis­sä jono­tu­sai­ka olisi var­maankin lähempänä 20 vuot­ta niin kuin se on Tukhol­mas­sakin sään­nel­ly­il­lä markki­noil­la. Olisi aika epäkäytän­nöl­listä, jos pitäisi 20 vuot­ta etukä­teen tietää, että mis­sä aikoo olla töis­sä. Sik­si vuokrasään­nöste­ly tarvit­see tai syn­nyt­tää aina rin­nakkaiset markki­nat, joil­la vuokrat ovat vas­taavasti todel­la korkeat.

  12. Pimeil­lä markki­noil­la toimi­va vuokranan­ta­ja on yleen­sä nyky-yhteiskun­nas­sa heikom­mas­sa ase­mas­sa kuin vuokralainen. Siinä syn­tyy väärän­lainen luot­ta­mus­suhde vuokralaiseen ja jos tulee vuokralaisen kanssa vaikeuk­sia, vuokranan­ta­ja voi jäädä kiin­ni verot­ta­jalle. Vero­hallinnon valvon­takeino­jen valikoima kas­vaa ja tulorek­isteri on tulos­sa. Sen lisäk­si voidaan kehitel­lä muu­ta teknolo­giaa sään­te­lyti­lanteen hallitsemiseksi.

    Hin­tasään­te­ly riit­tävän taitavasti käytet­tynä on lakon kaltainen ele­ment­ti. Sil­lä haetaan samaa kan­nuste­vaiku­tus­ta. Näin kan­nat­taa toimia, kun markki­nat eivät itse kykene ongel­maa ratkaise­maan, jol­loin juurisyyt löy­tyvät sieltä, jot­ka tilanteesta hyö­tyvät. Toki jos on kan­nuste­vaiku­tuk­sil­taan parem­pia keino­ja, niin niitä olisi syytä miettiä.

  13. Jono­jen muo­dos­tu­mi­nen on yksi poli­it­tista painet­ta lisäävä kannustevaikutus.

    Nykyisessä tilanteessa asumiskus­tan­nuk­set on merkit­tävä tek­i­jä, joka on palkanko­ro­tu­s­painei­den vuok­si heiken­tänyt maan kil­pailukykyä. Jos näitä nykyti­lanteen hait­tatek­i­jöitä aset­taa vaakakup­pi­in ja toiseen sään­te­lyn hait­to­ja, niin vaik­ka sään­te­lyn hai­tat oli­si­vatkin jonkin ver­ran suurem­mat, niin silti se voisi olla hyvä, jos sil­lä nopeutetaan ratkaisu­jen syn­tymistä. Toise­na vai­h­toe­htona on suurem­man kri­isin odot­telu, joka aiheut­taisi riit­tävästi painetta.

  14. Kehit­telin tähän sopi­van käsitteen.

    Markki­na­t­alouden ket­terä hin­tasään­te­ly, jota käytetään tarvit­taes­sa tilanteis­sa, jois­sa markki­nat eivät itse kykene markki­noiden toim­intaan vaikut­tavia ongelmia korjaamaan.

    Ket­teryys tarkoit­taa sään­te­lyn tilapäistä käyt­töä ja uuden­laista inno­vati­ivista käyt­tö­ta­paa, jos­sa pyritään kan­nuste­vaiku­tusten opit­maaliseen käyt­töön ja hait­tavaiku­tusten min­i­moimiseen sille tasolle, jos­sa kan­nuste­vaiku­tuk­set ovat riit­tävän tehokkai­ta. Ket­teryys-sana on tähän lainat­tu IT-maail­mas­ta, jos­sa se on alun­perin käytet­ty ket­teris­sä järjestelmäkehitysprosesseissa.

    Hin­tasään­te­ly nähdään tässä vain väli­neenä ilman ide­ol­o­gista pain­o­las­tia, jol­la on arvoa niin kauan kun se on käyt­tökelpoinen ongel­man ratkaisussa.

    1. Jor­ma Nordlin:
      Hin­tasään­te­ly nähdään tässä vain väli­neenä ilman ide­ol­o­gista pain­o­las­tia, jol­la on arvoa niin kauan kun se on käyt­tökelpoinen ongel­man ratkaisussa. 

      Nyt pitäisi vain löytää se ongel­ma, johon vuokrasään­nöste­ly on ratkaisu. Jos­sain on slum­mi­u­tunei­ta röt­telöitä, joi­hin ei löy­dy vuokralaisia? Kaupungilta on saatu vuokrat­tua asun­to, mut­ta siihen ei löy­dykään riit­tävän mak­sukyky­istä “alivuokralaista”?

      1. Sil­lä pyritään ratkaise­maan itse juurisyytä. Eli hin­tasään­nöste­ly kan­nus­taa nykyis­es­tä tilanteesta hyö­tyjiä ja mui­ta osa­puo­lia neu­vot­tele­maan ja yhdessä sopi­maan toimen­piteistä, joil­la saadaan markki­noi­ta toim­i­maan. Näis­sä toim­i­jois­sa on esimerkik­si suuret vuokrat­aloy­htiöt Kojamo ja Sato, eläkey­htiöt ja ammat­tili­itot, val­tio ja suurim­mat kuimmat

        Sitä kaut­ta syn­ty­isi se mah­dol­lisu­us eri­lais­ten keino­jen toteut­tamiseen. Nyt hyö­tyjät lob­baa­vat päätök­sen­tek­i­jöitä ja mitään ei ole vuosi­in tapah­tunut. Korkeat asumiskus­tan­nuk­set taita­vat olla merkit­tävin syy korkeisi­in työvoimakus­tan­nuk­si­in ja siten huonoon kilpailukykyyn.

      2. Osmo Soin­in­vaara:
        Eikö vuokrasään­nöste­ly lähin­nä kan­nus­ta myymään asun­not omistusasunnoiksi?

        Siihen voidaan kaavo­tuk­sel­la puut­tua esimerkik­si niin, että kaavote­taan aluei­ta vuokra-asun­noille. Jos laki ei tässä anna myöten, niin siltä osin lakia kan­nat­taa muuttaa.

      3. Sor­ry Jor­ma. Jos kaavoita­mme ton­tin niin, että sille saa rak­en­taa vain vuokra-asun­to­ja, joiden vuokra sään­nöstel­lään alle tuotan­tokus­tan­nusten, kukaan ei rakenna.

      4. Vuokrasään­te­ly on kyl­lä yksi maail­man huonoim­mista ideoista ratkaista asun­top­u­laa. En kek­si yhtään rauhan ajan reaal­i­maail­man ongel­maa, joka kor­jaan­tu­isi vuokrasäännöstelyllä.

      5. Osmo Soin­in­vaara:
        Sor­ry Jor­ma. Jos kaavoita­mme ton­tin niin, että sille saa rak­en­taa vain vuokra-asun­to­ja, joiden vuokra sään­nöstel­lään alle tuotan­tokus­tan­nusten, kukaan ei rakenna.

        Jos tont­ti olisi edullisem­pi ja siihen voisi raken­nut­taa vuokrat­alo­ja yksi­ty­isille sijoit­ta­jille ja kaupun­ki raken­nut­taisi myös?

        Suomes­sa pitäisi myös lähteä kehit­telemään rak­en­tamiseen sovel­tuvaa 3d-tulostusta.

        Jos voisin asioi­hin vaikut­taa, niin Helsin­gin kaupun­gin yli­jäämää käytet­täisi­in, niin että kaupun­gin raken­nut­ta­jay­htiö rak­en­taisi ja maa­han­muut­ta­jia työl­lis­tet­täisi­in sinne töihin.

      6. Jor­ma Nordlin:
        Sil­lä pyritään ratkaise­maan itse juurisyytä. 

        Juurisyy noin niin kuin mihin? Ker­ro nyt mikä on ongel­ma, johon vuokrasään­nöste­ly on ratkaisu? Mitä olen ymmärtänyt näistä sin­un jutu­is­tasi, niin vuokrasään­nöste­ly muut­taisi asun­toti­lanteen niin epä­toivoisek­si, että jotain olisi aivan pakko tehdä, kuten esimerkik­si purkaa vuokrasäännöstely.

  15. Onhan näitä esimerkke­jä edullis­es­ta asumis­es­ta Euroopas­sa ja muuallakin

    Wien on hyvä esimerk­ki edullis­es­ta asumisesta.Siellä kaupun­ki on merkit­tävin asun­tomarkki­noiden toim­i­ja ja n 60 % asukkaista asuu kaupun­gin tuke­mis­sa asun­nois­sa . Suh­teel­lisen hyvä­tu­loisetkin pää­sevät asumaan kaupun­gin tukemi­in asuntoihin

    Kaupun­ki oper­oi mon­en­laista tuet­tua asum­ista. Pien­i­t­u­loisille on tarkoitet­tu oma tuotantonsa 

    ” Tänä päivänä Wienin kaupun­gin Wiener Wohnen ‑organ­isaa­tio hallinnoi noin 220.000 asun­toa. Näis­sä kun­nal­li­sis­sa asun­nois­sa asuu noin neljännes koko kaupun­gin asukkaista. 

    Asun­to­jen keskimääräi­nen neliövuokra on 5,58 euroa”.

    “Vuon­na 2017 Wienin kaupun­ki käyt­tää rahaa asumisen tukemiseen yhteen­sä 571 miljoon­aa euroa. Pääosa sum­mas­ta (467 miljoon­aa euroa) käytetään rak­en­tamiseen. Tästä uud­is­tuotan­non osu­us on 276 miljoon­aa ja kor­jaus­rak­en­tamisen osu­us 191 miljoon­aa euroa. Asum­is­tu­keen jää käytet­täväk­si 110 miljoon­aa euroa.”

    http://www.agilecities.fi/2017/10/09/wien-edullisen-mutta-laadukkaan-asumisen-wunderland/

    Toinen esimerk­ki on Sin­ga­pore, siel­läkin val­tio vas­taa n 80 % asun­to­tuotan­toa. Val­tio raken­nut­taa ja myy/vuokraa asun­to­ja edullis­es­ti kansalaisille . Tavoite on, että pien­i­t­u­loinenkin voi elää hyvää elämää ilman tukia. Niin­pä Sin­ga­pores­sa pär­jää hyvin 1000–1500 euron palkoil­la ilman tuki­aisia, kos­ka asum­i­nen, liikku­mi­nen ja syömi­nen ovat halpoja

    Yhteinen näke­mys Sin­ga­poren ja Wienin välil­lä on, että asun­to­tuotan­toa ei tule jät­tää pelkästään markki­ja­toim­i­joiden vastuulle

    1. Liian van­ha: Yhteinen näke­mys Sin­ga­poren ja Wienin välil­lä on, että asun­to­tuotan­toa ei tule jät­tää pelkästään markki­ja­toim­i­joiden vastuulle

      Varsinkin talouden laskukaudel­la markki­na­toim­i­joil­la on kan­nustin lopet­taa rak­en­t­a­mi­nen ja jäädä odot­ta­maan parem­paa aikaa, vaik­ka melkein kaikkien talouden oppikir­jasäätö­jen mukaan rak­en­t­a­mi­nen nimeno­maan laskukaudel­la olisi kansan­taloudel­lis­es­ti järkevää.

      Ja jos rak­en­t­a­mi­nen laskusuh­dan­teessa jää läh­es kokon­aan yhteiskun­nan tuen varaan, niin raken­nut­tamisor­gan­isaa­tion on syytä olla iskus­sa myös nousukaudel­la, jot­ta koneis­toa ei tarvitse rak­en­taa tyhjästä kun suh­danne jälleen västämät­tä kääntyy.

      1. arkkite­hti: Varsinkin talouden laskukaudel­la markki­na­toim­i­joil­la on kan­nustin lopet­taa rak­en­t­a­mi­nen ja jäädä odot­ta­maan parem­paa aikaa, vaik­ka melkein kaikkien talouden oppikir­jasäätö­jen mukaan rak­en­t­a­mi­nen nimeno­maan laskukaudel­la olisi kansan­taloudel­lis­es­ti järkevää. 

        Ongel­ma on, että talo­jen rak­en­t­a­mi­nen sitoo paljon pääo­mia. Laskukaudel­la raken­nut­tanut joutuu odot­ta­maan mah­dol­lis­es­ti mon­ta vuot­ta, ennen kuin saa tuot­toa investoin­nille — ja odotu­saikana kulut juok­se­vat. Hin­to­jen nousua odotel­lessa voisi tietenkin vuokra­ta tilapäis­es­ti edullisem­paan hin­taan, mut­ta käyt­tö kulut­taa tilo­ja ja ne pitäisi perusko­r­ja­ta nousukau­den koit­taes­sa (mikä vie taas aikaa ja rahaa). Ei nyky­isin enää oikein mil­lään tuotan­non­alal­la tehdä tavaraa varas­toon odot­ta­maan use­an vuo­den päähän, mik­si raken­nusala olisi erilainen?

      2. Ville: Ongel­ma on, että talo­jen rak­en­t­a­mi­nen sitoo paljon pääo­mia. Laskukaudel­la raken­nut­tanut joutuu odot­ta­maan mah­dol­lis­es­ti mon­ta vuot­ta, ennen kuin saa tuot­toa investoin­nille – ja odotu­saikana kulut juok­se­vat. Hin­to­jen nousua odotel­lessa voisi tietenkin vuokra­ta tilapäis­es­ti edullisem­paan hin­taan, mut­ta käyt­tö kulut­taa tilo­ja ja ne pitäisi perusko­r­ja­ta nousukau­den koit­taes­sa (mikä vie taas aikaa ja rahaa). Ei nyky­isin enää oikein mil­lään tuotan­non­alal­la tehdä tavaraa varas­toon odot­ta­maan use­an vuo­den päähän, mik­si raken­nusala olisi erilainen? 

        Tosin jos markki­nat toimi­si­vat niin kuin kuu­luu, laskukaudel­la tuotan­tokus­tan­nuk­set lask­i­si­vat niin paljon, että raken­nut­ta­mi­nen kan­nat­taa ja kysyn­tää riit­tää alem­mal­la hin­tata­sol­lakin. Jostain syys­tä kus­tan­nuk­set eivät laske tarpeek­si ja raken­nus­tuote­te­ol­lisu­uskin mielu­um­min sul­kee ele­ment­tite­htai­ta kuin las­kee hin­to­ja. Toinen puoli ongel­maa voi olla, että laskukaudel­la kri­teer­it täyt­tävien vuokralais­ten tai asun­to­lainan­ot­ta­jien määrä las­kee, kos­ka kri­teer­it eivät juuri muu­tu nousukaud­es­ta. Sijoit­ta­jan kannal­ta näin pitää ollakin, mut­ta tässä kohtaa julki­nen val­ta voisi vaikut­taa asiaan.

  16. Se nykyi­nen perus-palkka/kansalais­ten-osinko olisi helpom­pi ratkaisu.

    Sitä voi säätää korkeam­malle enne kuin vuokrat alkaa laskemaan.

    Jos kansalaisil­la on pieni­ki tulon koro­tus (vaik­ka pro­gres­si­ivis­es­ti verote­taan pois) joka ei ole asum­is­tukea niin sitä voi käyt­tää pääo­man rahoit­tamik­seen, kuten omis­tus asun­toon, sitä mukaan kaik­ki myyn­ti hin­nat kas­vaa ja vuokrat las­kee kos­ka ost­a­mi­nen on halvempaa.

    Toinen vaiku­tus on että matkus­t­a­mi­nen on miel­lyt­tävämpi jos on hie­man enem­män tulo­ja ja voi vali­ta asuin-paikan alueen perus­teel­la eikä vaan työn läheisyydellä.

    Pieni määrä työt­tömät läh­tee maaseudulle kos­ka perus-palk­ka riit­tää siel­lä elää ja ei tarvitse tukkia kaupunkeja.

    Isoin vaikut­ta­ja vuokran korkeuk­seen on se että asum­is­tu­ki kor­vaa vuokraa mut­ta ei lainan pääo­ma osu­ut­ta, se on suun­nitel­tu niin että isot vuokranan­ta­jat saa kytkös­markki­nat parhait­en hyö­dyn­net­ty ja vei­dän verop­eräiset tuet ahnittu.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.