Säännöstellyt markkinat toimivat, kun asuntoja on tarpeeksi
On paljon hyviä esimerkkejä siitä, kuinka sosiaalinen asuntotuotanto on rauhoittanut ison eurooppalaisen kaupungin asuntotilanteen niin, että kaikki asuvat kohtuullisin kustannuksin. Näille yhteistä on se, että asuntotuotanto on pysynyt kaupungin kasvun tahdissa, mitä taas edesauttaa se, ettei kaupunki kasva kovin nopeasti. Jos taas asuntotuotanto pysyy kaupungin kasvun tahdissa, markkinaehtoiset ratkaisutkin toimivat hyvin. Asuntopolitikka toimii, kun asuntoja on tarpeeksi ja vain silloin
Asuntopula ja hintasäännöstelty asuminen eivät sovi oikein yhteen. Joko asuntoa joutuu jonottamaan tolkuttoman kauan tai sitten niukkuuden jakamiseen on löytynyt jokin epävirallinen tapa. Tukholmassa lapsi pannaan asuntojonoon jo syntyessään ja koska edullisia asuntoja keskustassa ei riitä kaikille, poliittinen eliitti on päättänyt, että kansa nauttii niistä edustajiensa välityksellä. Muiden on tyydyttävä laillisuuden rajamailla oleviin pimeisiin markkinoihin.
Ara-politiikan maksavat ne pienituloiset, jotka eivät ARA-asuntoa saa
Silloin kun on asuntopulaa, niin kuin Helsingissä on, ARA-politiikka hyödyttää niitä, jotka asunnon onnistuvat saamaan ja haittaa kaikkia muita, erityisesti niitä pienituloisia, jotka eivät saa, koska ARA:n ansiosta kaikkien muiden vuokrat nousevat. Tukholmassa tämä näkyy erityisen voimakkaasti. Asuntojen hinnat vapailla markkinoilla ovat paljon korkeampia kuin Helsingissä.
Kuvitelkaamme, että meillä olisi ensin tilanne, jossa kaiken tuloisia ihmisiä asuu sekaisin toistensa joukossa, osa omistusasunnoissa, osa vuokralla ja niin, että osa vuokralla asuvista saa asumistukea helpottamaan korkean vuokran maksamista. Sitten joku, kutsukaamme häntä vaikka nimimerkiksi Nalle, sanoisi, että miksi nuo köyhät ovat meidän kunnon ihmisten taloissa rappuja likaamassa ja asuntojen arvoa alentamassa? Eikö ole paras rakentaa köyhille omat erilliset talot ja eristää heidät sinne toisiaan häiritsemään? Jokainen näkisi osoitteesta, kuka maksaa asumisensa itse ja kenen asumista yhteiskunnan tulee tukea. Pitäisimme ehdotusta törkeänä, mutta nyt me innokkaasti tuemme nimimerkki Nallen ajatusta.
ARA-asuntoihin liittyy vielä voimakas lukitusvaikutus. Kuin on edullisen asunnon kerran saanut, siinä on asuttava, vaikka se olisi väärän kokoinen ja sijaitsisi väärässä paikassa. Tätä voi yrittää erilaisilla asunnon vaihtojärjestelyillä, mutta kun toiset asunnot ovat selvästi edullisempia kuin toiset, tämäkään ei oikein toimi. Säännöstellyt asuntomarkkinat johtavat pidempiin työmatkohin
Tämän takia minä en voi ymmärtää, miksi on niin paljon parempi tukea pienituloisia antamalla heille halvat asunnot sen sijaan, että heidän vuokraansa tuettaisiin asumistuella. Luulen, että tähän käytäntöön on päädytty, koska se näyttää halvemmalta. Jos luovutaan 300 euron tulosta, se ei näy kaupungin eikä valtion budjetissa kun taas jos asumista tuetaan 300 eurolla, se vaatii oman menomomentin, jota kauhistella.
Kun Helsingissä ARA-vuokrat ovat 6- 10 € neliötä halvempia kuin vapaarahoitteiset vuokrat, jostakin se raha on pois. Yhteensä tuo tuki vapaisiin vuokrin verrattuna on jotain neljännesmiljardin luokkaa käyttäen tukena kuutta euroa neliöltä kuussa. Käytännössä tuki ei ole läheskään näin suuri, koska jos politiikasta luovuttaisiin, vapaiden markkinoiden vuokrat laskisivat huomattavasti.
Kun rakennetaan uusia ARA-asuntoja, niiden halpuus on seurausta kahdesta lähteestä. Kaupunki luopuu tonttituloista ja vanhat ARA-asukkaat subventoivat uusia vuokrantasauksen kautta.
Kun kaupunki saa tonteista vähemmän rahaa, sillä on vähemmän rahaa investoida uusien asuntoalueiden infraan ja palveluihin eli se joutuu hidastamaan asuntotuotantoa. Tämä vain pahentaa asumistilannetta, koska pohjimmillaan asumisen korkeassa hinnassa on kyse siitä että asuntoja on liian vähän, eikä se ratkea kuin lisää asuntoja rakentamalla.
On tietysti kolmaskin taho, asuntosijoittajat. VVO yritti piiloutua julkisuudelta muuttamalla nimensä Kojamoksi. Nämä entisen yleishyödylliset vuokrataloyhtiöt, jotka nyt pyrkivät häpeämättä maksimoimaan tulonsa, ovat silmiinpistävän hyvin menestyviä. Minulle se kertoo siitä, että ne ovat saaneet kaupungilta tontit liian halvalla.
Joku voi sanoa, että ei asunnonvuokraajien suuria voittoja pidä kauhistella, koska suuret voitot houkuttelevat lisä tarjontaa. Pullonkaulana ei ole talo vaan tontti. Suuria tuloja pitäisi ohjata siihen, että tonttitarjonta lisääntyy, siis kaupungille.
Tilanne on kaikkea muuta kuin tyydyttävä, kun yhteiskunta tukee toimeentulotuen hölmöillä säännöillä vuokrien nousua ja hyöty tästä menee yksityisiin taskuihin. Jos kilpailu toimisi paremmin, vapaarahoitteiset vuokra-asunnot eivät halpenisi ainakaan heti, mutta tulot korkeasta asumisesta tulisivat kaupungille. Jos kaupunki olisi reilu ja viisas, se käyttäisi nämä tulot asuntotarjonnan lisäämiseen ja tätä kautta asumisen hinnan alentamiseen. Siitä hyötyisivät kaikki.
Teoriassa tämän pitäisi onnistua perimällä tonteista niin paljon, ettei asuntosijoittamisella tienaisi kohtuuttomasti, mutta jostain syystä tämä ei toimi.
Siksi perustaisin kaupungin oman vuokra-asuntoyhtiön, jonka osuus uustuotannosta olisi selvästi suurempi kuin ARA:n nykyinen 20 prosentin osuus. Tämä vuokraisi asuntoja markkinahintaan tarkoituksena tarjonnan avulla painaa markkinahintaa alas. Aivan niin suolaisia vuokria ei perittäisi, kuin nämä yleishyödyllisistä erityishyödyllisiksi muuttuneet yhtiöt perisivät. Vuokrataso olisi sellainen, jolla tähdätään pitkäaikaisin vuokrasuhteisiin, mutta asuntoja ei tarvitsisi jonottaa.
Tämä vuokra-asuntoyhtiö tuottaisi huomattavaa voittoa – niin kuin nämä erityishyödylliset vuokra-asuntoyhtiötkin nyt tuottavat. Sen tuoton kaupunki korvamerkitsisi asumistarjonnan lisäämiseen.
Kaupungin vuokrakiinteistöt pitäisi perustaa asunto-osakeyhtiöiksi, jotta asuntoja voitaisiin myydä vuokralaisille. Meidän veropolitikkamme on säädetty niin, että omistusasuntotien valinnut tulee elämänsä aikana maksaneeksi asumisestaan selvästi vähemmän kuin vuokra-asunnoissa asuva. Tämän halvemman asumismuodon pitäisi olla myös pienitulisten tavoiteltavana. Siksi näitä asuntoja pitäisi myydä asukkaille.
Kun osa asunnoista jopa tapauksessa myytäisiin, niitä voitaisiin myydä heti talon valmistuttuakin, jolloin erillisestä Hitas-politiikasta voitaisiin luopua.
Siis ei tontteja kovan rahan vuokrataloille. Kaupunki rakentakoon itse vuokratalotuotantoa, joka vuokrattaisiin markkinavuokran pintaan asettuvilla vuokrilla. Tulot korvamerkittäisin tarjonnan lisäämiseen. Päämääränä olisi painaa markkinavuokria tarjonnan lisäämisellä alas!
= = = =
Muuten olen sitä mieltä, että jos ARA-asunnossa asuvan tulot merkittävästi nousevat, vuokran pitäisi nousta lähelle kaupunginosan markkinavuokraa. Se tietysti edellyttää lainmuutosta.
Jostakin tulisi saada vapaille markkinoille vuokra-asuntoja, jotka vetäisivät vuokria alaspäin. Aiemmin näitä olivat vakuutusyhtiöiden, säätiöiden ja VVO:n asunnot. Nyttemmin nuo ovat poistuneet markkinoilta.
Eivät ne mihinkään ole markkinoilta poistuneet, siellä on vaan tajuttu vakuutusyhtiöissä ja VVO:lla, että miten hyvin voi tehdä rahaa vetämällä vuokrat ylös, kun vuokralainen joko maksaa itse tai sitten veronmaksajat maksavat asumis- / toimeentulotuen muodossa kohonneen vuokran.
“Halvat” asunnot, joita vuokrataan tai myydään alle markkinahinnan, eivät laske vaan nostavat muiden vuokria ja hintoja. Ne kun johtavat asumiseen väärissä asunnoissa ja pahentavat asuntopulaa. Soininvaarakin kirjoitti:“ARA:n ansiosta kaikkien muiden vuokrat nousevat.” Kaikki alihintaisuus pois. Asumistuki ei ole ihan yhtä haitallista.
Hyviä ideoita. Puuttui kuitenkin se huomio, että kaupungin vuokra-asuntoyhtiön (ja muidenkaan yhtiöiden) voittoa ja lisärakentamista ei tulisi maksaa asumistuella vaan markkinaehtoisesti eli luopumalla asumistuesta.
Kojamo onkin kiinnostava tapaus siinä, kuinka yhteiskunnan rahat muuttuu yksityseksi rahaksi.
VVO:n omaisuuden olisi luullut pysyvän sosiaalisessa asuntotuotannossa, mutta ei.
Asuntoministeri on Kimmo Tiilikainen (KESK). Kojamon hallituksen puheenjohtaja on Riku Aalto, Teollisuusliitto (SDP), edustus löytyy ei niinkään hallitusammattilaisista vaan järjestöistä: Rakennusliitto, OAJ, PRO, työeläkevakuuttajat, JHL ja PAM. Joten ei ainoastaan Kokoomus osaa miten yhteinen muuttuu omaksi.
1950-luvun asuntopulassa työnantajat investoivat kerrostaloihn, joiden avulla saatiin työvoimaa.
“Jokainen näkisi osoitteesta, kuka maksaa asumisensa itse ja kenen asumista yhteiskunnan tulee tukea. Pitäisi ehdotusta tärkeänä, “?
Arghh! Törkeänä. Korjasin.
Asumisen tukemisessa on samaa problematiikkaa kuin sotessa. Parhaiten järjestelmä toimisi, jos palveluntuottajia voisi kilpailuttaa isolle asiakasjoukolle kerralla. Valinnanvapaus johtaa kustannusten nousuun, mutta ei siitä oikein voi luopuakaaan.
Pitääkö tästäkin tehdä joku kansalaisaloitekeräys, koska tuskin yksikään puolue alkaa asiaa ajamaan. Liian vaikeaa selittää miksi tässä ei kyykytetä köyhiä, kun asiasta hyötyvät alkavat hyökkäykseen väittämällä, että pienempituloiset halutaan ajaa ulos kaupungista. Demarit liittoineen hyökkäävät varmasti ja vetävät tomppelivassarit perässään. Nykyään kun yksikään puolue ei kykene tekemään poliittista perustyötä siten, että edes järkevimmille ehdotuksille syntyisi julkisuudessa hyväksyntä.
Blogisti puhuu asuntosijoittamisesta kuin se olisi joku automaattinen keino lypsää rahaa. Ei ole.
Asuntosijoittaminen antaa n 3–5% tuoton. Jos se siitä yhtään huononee siirtävät sijoittajat rahansa tuottavampiin ja vähemmän riskialttiisiin kohteisiin. Se tuskin helpottaa asuntopulaa.
Onko näin? Tällä hetkellä viiden prosentin vähäriskinen tuotto on on erittäin harvinainen ilmiö ja pääomaa pyörii markkinoilla valtavasti etsimässä kotia. Tosiasiassa pääsyä asuntosijoittamisen markkinoille säännöstellään tällä hetkellä erilaisilla oligopolisilla rakenteilla, sillä tunkua alalle kyllä olisi. Jos tuottoprosentti laskisi vaikkapa kahteen tai puoleentoista, osa nykyisistä toimijoista varmasti lopettaisi, mutta aukko täyttyisi varmasti. Jos isot rakennusliikkeet ja suuret toimijat väistäisivät, tilalle tulisi pienempiä sijoittajia tai vaikkapa asukkaiden itsensä perustamia taloyhtiöitä.
Oman pääoman tuottoprosentit pyörivät satolla ja kojamolla 10% — 20% välillä.
Kun kymmmenen vuoden korko on markkinoilla alle inflaation eli reaalikorko negatiivinen, ei pitäisi olla vaikeata saada asuntotuotantoon paljon halvempaa rahaa kuin tuo “markkinoilla vaadittu” 3 — 5 %. Koska asuminen on erilainen hyödyke kuin esimerkiksi purjevene, on täysin hyväkstyttävää ohjata asumiseen sitä halpaa rahaa, jota markkinat työntävät valtioiden ja kuntien syliin.
Periaatteessa asia on noin, mutta ei käytännössä. Asiaan liittyy kilpailuoikeudellista lainsäädäntöä, joka rajoittaa voittoa tavoittelevassa toiminnassa sitä, mitä tukia kunnat voivat omistamilleen yhtiöille antaa. Sosiaalisen vuokrausyhtiön osalta kunta voi helposti antaa mm. korkotakauksia ja siihen liittyviä tukia. Voittoa tavoittelevan sijoitusyhtiön kohdalla sellainen voitaisiin katsoa kilpailuoikeuden vastaiseksi — jos samoilla markkinoilla on myös kaupallista tarjontaa. Silloin käytännössä kaupungin pitäisi joko pääomittaa yhtiö reilusti jo perustamisvaiheessa tai sitten yhtiön pitäisi hankkia velkansa aika samanlaisin ehdoin kuin muidenkin toimijoiden. Ei voittoa tavoitteleva yhtiö kaupungin omistuksessa taitaisi rahaa saada käytännössä juuri sen halvemmalla kuin millä hinnalla muut isot kaupalliset vuokraustoimintaa harjoittavat yritykset lainarahaa saavat. Myöskään tontteja kaupunki ei saisi luovuttaa alihintaan.
Läheinen vertailukohta asiassa voisi olla A‑Kruunu Oy, joka on valtion omistama yhtiö, joka on tähdännyt asumismenojen alentamiseen asuntotuotannon lisäämisen kautta. Yhtiön ongelmana on ollut tonttien saaminen. Koska se on voittoa tavoitteleva yhtiö, se joutuu kilpailemaan tonteista samoilla säännöillä kuin muutkin, eikä saa tontteja niin sanotusti tiskin alta. Ilman tontteja on hankala rakentaa mitään — ja ellei tontteja saa riittävän edullisesti, on toimintaa hankala tehdä kovin kannattavasti. Yhtiö teki tulosta viimeksi vahvistetussa tilinpäätöksessään noin 10 % liikevaihdosta. Eli selvästi vähemmän kuin moni iso kaupallinen toimija. Vuonna 2014 yhtiön tulos oli jopa tappiolla 204 000 euroa, ja yhtiön viimeisen kolmen vahvistetun tilikauden tulos on yhteensä noin 0 euroa. Kyllä julkistaustainen toimijakin voi pärjätä yksityisten kanssa kilpaillessa. Ei hyvä tuloksenteko kuitenkaan mikään automaatio ole edes asuntojen rakennuttamisessa ja vuokrauksessa — silloin kun joutuu toimimaan markkinahinnoilla.
Et voi päätellä tuollaista sijoittajan tuottoprosentista. Jos asunnolla voi lypsää rahaa, ei se kuitenkaan hyödytä tavallista asuntosijoittajaa, joka joutuu ostamaan sijoituksensa markkinahintaan, johon lypsymahdollisuus on jo kapitalisoitunut sisään. Todennäköisemmin ylituotto valuu esim grynderille.
Katso Kojamon tulos. Kyllä siitä jotain tulee sijoittajallekin.
Oletan, että nimimerkki Jonne tarkoitti 3–5% tuotolla sitä tuottoa, jonka voi saada yksittäinen asuntoon sijoittava henkilö, joka joutuu ostamaan valmiiksi olemassa olevan sijoitusasunnon markkinahintaan. Kojamon ei tarvitse ostaa valmiiksi olemassa olevia asuntoja markkinahintaan, joten se on erilainen tapaus, enkä toki kiistä sen mahdollisuutta saada ylituottoa.
> Säännöstellyt markkinat toimivat, kun asuntoja
> on tarpeeksi.
Myös säännöstelemättömät markkinat toimivat silloin, kun asuntoja on tarpeeksi. Ongelma lienee siinä, että kenen pitäisi vastata kysymykseen “Mikä on tarpeeksi?”
— Kansalaistenko: Kunkin omata kohdaltaan erikseen ja kulloiseenkin omaan elämäntilanteeseensa ja yhteiskunnan resursseihin sovitettuna, vaiko
— poliittisen järjestelmän: Yksi koko sopii kaikille.
Soininvaaran idea ei ole mikään uusi, nousee aina säännöllisesti esiin, mikä kertoo päätöksenteon kyvyttömyydestä ratkaista ongelmia. Ongelmien syy on, ettei päätöksenteko kykene tekemään tarvittavia päätöksiä.
Sinänsä itse asiassa olisi myös sekin mahdollisuus, että kaupungin oma yhtiö voisi sitten kouluttaa ja työllistää esimerkiksi maahanmuuttajia rakennustöihin johon hyvän väylän tarjoaa kaupungin oma “pajatoiminta”. Kaupunki työnantajana kykenee tarjoamaan maahanmuuttajille ensimmäiset työpaikat. Tähän toimintaan varmasti saa EU-tason rahoitustakin.
“Ammattipajoja ovat esimerkiksi rakennuspaja, hoivapaja sekä kone- ja metallipaja.”
https://www.hel.fi/helsinki/fi/kaupunki-ja-hallinto/hallinto/palvelut/palvelukuvaus?id=6427
Suurin osa vuokralaisista maksavat asumisensa itse ja samalla tuovat lisätuloa vuokran antajalle.
Halvimmillaan pääsevät osakeomistajat, verohelpotukset ja mikä kummastuttaa minua , niin vastikkeisiin saa vielä vuokratukea.
Omistaminen ei lisää liikkuvuutta joten se ei ole ratkaisu vaikka lainojen ehtoja helpotettaisiin heille joilla ei ole panttia tai takuita vaan yksinkertaisesti vuokrien alentaminen kaupunkien ja kuntien vuokra-asunnoissa. Tällä hetkellä monessa kaupungissa se kunnan omistava yhtiö pitää korkeampia vuokria kuin yksityiset joten silläkään aikoinaan markkinavuokriin siirtyminen ei hillinnyt asumiskuluja
Tässä epäilyttää lähinnä se, onko rakennusalalla kapasiteettia kasvattaa tuotantoa riittävästi. Kokeneen väen, työnjohtajien ja työpäälliköiden pula tuntuu olevan vaikein. Rahan kaataminen alalle ei välttämättä korjaa tilannetta.
On resursseja, ARA tuotannon ongelmana on että urakoitsijan tarjoama hinta ei mene läpi. Jokin mystinen markkinahintavertailutekoäly käytössä, laskee jotakin kummallisia tilastollisia keskiarvoja alueen hintatasosta ja kun otanta on pieni tuoos on mitä sattuu. Voittanut ei aina saa urakkaa vaan alkaa halvennuskierros jossa yritetään karsia suunnitelmista, mutta kun paevekkeita tai mitään muuta oleellista ei kannata jättää pois kyse on tinkimisestä. Ei siis kannata tarjota ja pienet eivät edes voi kun Hgin urakat on kymmenien miljoonien hankkeita. Parhaimmillaan koko kortteli samassa kilpailussa.
Nalle-esimerkkiin olisi hyvä lisätä, että lopulta kaikessa asuntopolitiikassa on kyse siitä, kenen Helsingin rajallisessa määrässä asuntoja kuuluisi saada asua. Tämä jätetään nyt näennäisesti monimutkaisten mekanismien päätettäväksi, mutta on selvää, että toiset haluavat köyhiä asujia enemmän kuin toiset, ja kannattavat sen mukaista politiikkaa.
Minusta ihanteellisessa maailmassa kullakin alueella saisi asua ne, joille se on tärkeintä, eivätkä ne, joilla siihen on absoluuttisesti varaa. Tässä auttaisi, jos valtio keräisi erillistä tulosidonnaista segregaatioveroa (helsinkiläispoliitikko ei tällaista tietysti ehdota, kepu sen sijaan voisi). Lopputuloksena asuntojen kysyntä ja hinta laskisi, mutta halutuilla alueilla asumisesta joutuisi yhä maksamaan ekstraa. Se kuitenkin kirpaisisi saman verran köyhää kuin rikasta, samalla logiikalla kuin päiväsakotkin.
Tämän voisi porrastaa kuinka moneen portaaseen vain, mutta Eirassa sen pitäisi kuitenkin olla korkeampi kuin Jakomäessä.
Ei mikään vero auta, jos puhutaan henkilöistä, joilla ei ole tuloja tai omaisuutta ja joiden vuokran maksaa kunta.
Asuntojen kysyntään vaikuttaa vain väestön määrä. Ihmiset asuvat jossain sen 24 tuntia vuorokaudessa riippumatta hinnasta. — Lähinnä vaikutus olisi siihen kuinka monta neliötä per asukas “tarvitaan”.
Voi sille verolle jonkin kiinteän alarajankin keksiä, jos se huolettaa, että 10% 0 eurosta on 0 euroa. Suurin osa helsinkiläisistä ei kuitenkaan ole tulottomia.
Ymmärtänet kuitenkin, että jos jossain vuokra-asunnossa olisi hirveän korkea vesimaksu, siitä ei voisi pyytää yhtä kovaa vuokraa. “Segregaatiovero” toimisi samalla tavalla, mutta olisi sidoksissa asujan tulotasoon.
OS: “Siis ei tontteja kovan rahan vuokrataloille. Kaupunki rakentakoon itse vuokratalotuotantoa, joka vuokrattaisiin markkinavuokran pintaan asettuvilla vuokrilla. Tulot korvamerkittäisin tarjonnan lisäämiseen. Päämääränä olisi painaa markkinavuokria tarjonnan lisäämisellä alas! Muuten olen sitä mieltä, että jos ARA-asunnossa asuvan tulot merkittävästi nousevat, vuokran pitäisi nousta lähelle kaupunginosan markkinavuokraa. Se tietysti edellyttää lainmuutosta.”
Kannatetaan. Valitettavasti vuokra-asunnot ja vuokra-asumisen tuet ovat esim. ay-liikkeelle (mm. Kojamon suurimpia omistajia) niin suuri lypsylehmä, että ne tulevat kynsin ja hampain pitämään kiinni hunajapurkistaan. Eli systeemin muuttamisen vastustajilta on tiedossa valtavasti poliittista lobbausta ja kampanjointia. Yksi esimerkki saavutettujen etujen puolustamisesta yleistä kansakunnan hyötyä vastaan. Realismia lienee se, ettei näköpiirissä ole sellaista poliittista hallitusta tai eduskunnan kokoonpanoa joka tällaisiin järkeviin muutoksiin kykenisi,ja tilanne on sama lukuisissa muissa isoissa asioissa. Mutta muutosta on yritettävä ja ehkä pitkällä aikavälillä mielipiteitä muokkaamalla onnistuu. Tai voisiko EU:n kautta tulla pakko muutokseen?
“Meidän veropolitikkamme on säädetty niin, että omistusasuntotien valinnut tulee elämänsä aikana maksaneeksi asumisestaan selvästi vähemmän kuin vuokra-asunnoissa asuva. ”
Pitänee paikkansa matalan korkotason ja nousevien hintojen tilanteessa. Ei päde maantieteellisesti suuressa osassa Suomea, jossa asuntojen hinnat laskeneet pitkään ja hartaasti. Itse arvelen omistusasumisen muuttuvan vielä todella kalliiksi pääkaupunkiseudullakin kun korkotaso palaa normaaliksi ja asuntojen hinnat laskevat.
Asiasta hiukan sivuun ajautuen pitäisi nyt tehdä päätös, että käynnissä olevan merenpinnan nousun haittavaikutuksia ranta-asunnoille ei korvata eikä muureja/patoja/pumppuasaemia ym. rakenneta julkisin varoin. Eli meren rannalla asuvat vastatkoot itse kustannuksista. Asiaan voitaisiin varautua esim. keräämällä rahastoiden korotettua kiinteistöveroa vaaravyöhykkeellä olevista kiinteistöistä.
Markkinat on täysin pystyvät tuottamaan asuntoja, jopa halpojakin asuntoja. Valtiollisen toiminnan ei kannata yrittää tuottaa hyödykettä, jonka markkinat pystyvät tuottamaan tehokkaasti. Kun olen katsellut joitain kunnallisia rakennusprojekteja, niin surkeaa on meno ollut. Kuntien pitää vaan lopettaa hölmöily ja kaavottaa niin paljon, että tonteille ei enää löydy ostajia tai vuokraajia. Tontit eniten tarjoaville, niin kyllä jonnekin se halpakin tontti syntyy.
Ovatko markkinat pystyneet tuottamaan Helsinkiin halpoja asuntoja? Missä niitä on?
Pääosin Helsingin halvat asunnot sijaitsee Helsingin ulkopuolella. Radanvarren ympäryskunnissa ja automatkojen päässä.
Koska on vaikea kuvitella, että markkinamekanismi lakkaisi jotenkin rakennusyhtiöiden osalta toimimasta PK-seudun rajojen sisään astuttaessa, niin uskoisin mieluummin että syy liittyy maapohjaan itseensä ja sen säätelyyn, mieluummin kuin esim. toimijoiden vähyyteen.
Markkinat toimivat kun tarjontaa on riittävästi vastaamaan kysyntään ja tarjontaa on helppo lisätä kysynnän kasvaessa. Asuntojen määrää ei voi helposti lisätä nopeasti (eikä myöskään pienentää nopeasti), joten toimivat markkinat edellyttäisivät tarjonnan olevan kysyntää suurempaa. Tämän voi todeta esimerkiksi toimitiloista joissa paras tasapainotila vallitsee kun osa toimitiloista on tyhjillään. Toimitiloja rakennetaan lisää vielä silloinkin, ja jos tarjonta kasvaa merkittävästi yli kysynnän alkaa purku tai muuttaminen asunnoiksi sellaisten osalta jotka pysyvät tyhjinä pitkään.
Koska asunnoista Helsingissä ei tule olemaan ylitarjontaa ainakaan kymmeneen vuoteen, tuskin 50 vuoteenkaan, markkinat eivät tule Helsingissä toimimaan. Helsinkiin olisi muuttamassa paljon useampi kuin mitä tällä hetkellä asuntoja on tarjolla, eikä asuntorakentaminen kasva sellaisiin mittoihin millä tarve oikeasti kurottaisiin umpeen. Ellei jostain saada käyttöön muutamaan tuhatta kokenutta ammattilaista ja muutamaakymmentätuhatta vähemmän kokenutta pienipalkkaista duunaria sekä rakennusyhtiöitä jotka uskaltaisivat näin paljon kasvaa.
Vaihtoehto markkinatoimijoille on julkisyhteisö jolla on muitakin intressejä kuin mahdollisimman suuri tuotto. Ilman tukia toimiva julkisyhteisö voi alentaa vuokratasoa tarjoamalla asuntoja vuokralle kohtuullisella tuotolla ja silti alle nykyisen markkinavuokran. Paitsi, että tämä yhteisö tuottaa rahaa omistajalleen (vaikkapa Helsingin kaupunki), hyötyy kansantalous esim. pienempien asumistukien ja kasvaneen kulutuksen myötä.
Mitään ei voi myydä tai vuokrata alle markkinahinnan. Tai voi, mutta joku tulee välistä ja kerää arbitraasin, jälleenvuokraa tai myy. Hinta palautuu välittömästi markkinahinnaksi. Mahdollisesti tätä estämään jonomekanismeja eli nykyisen hitaspelleilyn ja kaupungin vuokra-asuntojen tapaista lottoa, mitkä jo tässäkin alustuksessa todettiin toimimattomiksi.
Mistään ei tule myöskään kunnallinen rakennusyhtiö löytämään osaavaa työvoimaa sen halvemmalla. Kyllä työvoimakin on markkinoiden lainalaisuuksista riippuvainen, vaikka ay-liike kaikkensa yrittää.
Jos kaavoittaja roiskaisee matalia taloja harvakseltaan pitkin metsiä, ollaan perussyyn juurella. Maata on — ja silti tonttipula. Kaavoitettakoon riittävä määrä tontteja riittävän korkealla tehokkuudella. Korkeita taloja pelkäävät voivat hakeutua Nurmijärvelle.
Näkisin että ongelma (=pula asunnoista) on ratkaistavissa melko triviaalisti triplaamalla jokaisen tontin rakennusoikeus pääkaupunkiseudulla, ja sallimalla käyttömuutokset ilmoituksella.
Kun rakennettavaa tonttia piisaa, seuraava pullonkaula on työvoimapula — tähän ei hopealuotiratkaisua ole, mutta kyllä maailmassa ammattilaisia riittaa.
Singaporessa politiikka on aivan toisenlaista kuin Suomessa.Lähtökohtana on, että pienilläkin tuloilla on voitava elää ilman tukiaisia.
Vaikka Singapore on äärimmäisen markkinahenkinen ja autoritäärinen ja korruptoitunutkin niin valtion idea ei ole hukkunut kuten Suomessa
Niinpä peruselementit eli asuminen, ruoka, liikenne ja vaatetus on tehty edulliseksi. ja 1000–1500 euron tuloilla elää aivan hyvin.
Asumista ei ole jätetty markkinavoiminen armoille vaan valtio vastaa n 80 % asuntotuotannosta ja kykenee tarjoamaan kohtuuhintaista asumista suurelle osalle väestöä.
Eikä tavoitteeseen ole pyritty kanikopeilla vaan hyväksyttävänä asunnon minimikokona pidetään 30 m 2
Millä mittarilla Singapore on korruptoitunut. Vuoden 2017 korruptio indeksissä se oli sijalla 6 pisteinä 84. Vertailun vuoksi Suomi oli sijalla 3 ja pisteitä oli 85. Eli Suomen ja Singaporen korruptoituneisuudessa ei käytännössä ole eroa.
Miksi omistusasumista tuetaan verovähennyksillä?
Miksi taas vuokra-asumista rokotetaan verotuksella?
Miten voisimme luoda järjestelmän, jossa voit asua vuokralla missä vain haluat ottaen aina elämäntilanteeseesen parhaan asunnon vuokramarkkinoilta — ja pistämällä vastaavasti oman asuntosi vuokralle? Ja tämä kaikki ilman, että sinua rokotettaisiin kahdessa vaiheessa: (a) kun vuokraat toiselta asunnon, niin omistajan pitää periä riittävää vuokraa maksaakseen verot (b) sinun tulee maksaa vero vuokratessasi oma asuntosi toiselle.
Jos haluamme, että pääoma ja asunnot virtaa vuokra-asuntomarkkinoilla vapaasti ja ihmisille ei synny asumisloukkoja ja voivat muuttaa työnperässä — tulisi jotenkin ratkaista tämä verotuksellinen paradigma.
Varmaankin jonkinlainen asunnonlainauspooli ratkaisisi asian. Asuntoja lainattaisiin vastavuoroisesti ja vain käyttöarvon erotuksesta maksettaisiin. Voisiko olla jopa laillista?
Osmon ehdotuksen esteet ovat:
‑Toinen puoli Vihreistä kannattaa kaikkea sääntelyä Hitasista alkaen
‑Demareista ei tiedä millä puolen pöytää istuvat. Taikka luulisi että ajavat AY-liikkeen verovapauksia ja vuokratuloja
‑Vassareiden vaaliohjelmaan kuului vuokrasäännlstely
Siinä sitä saa päätä lyödä tyhmyyden muuriin.
Turha tosiaan yrittää livauttaa minkäänlaista muutosta Kojamon tukirälssiin demareiden ohi. Halvat tontit “yleishyödyllisenä toimijana”, tulot ulos verovapaasti ja veronmaksajien takaamat maksut -> erittäin tuottoisa tapa paikata hupenevia jäsenmaksutuloja.
Hyvää itsekästä bisnestä Kojamo tosiaankin tekee: “Kojamo myy 1 594 vuokra-asuntoa Morgan Stanley Real Estate Investingin hallinnoimalle kiinteistörahastolle. Kauppakirja allekirjoitettiin tänään.” Nopeasti vilkaistuna nuo asunnot eivät olleet mitään kruununjalokiviä, vaan asuntoja stabiileilla tai taantuvilla markkinoilla.
Tällaisen operaation jälkeen voidaan tosiaan kysellä perusteita verovapaudelle!
Soininvaaran näkemys on enemmän poliittinen kuin asuntopoliittinen ja tutkimuksiin perustuva, koska siinä unohdetaan kokonaan arajärjestelmään kuuluva omakustannusperiaate. Vihreiden kisa kokoomuksen kanssa on kiivas ja nyt Soininvaara haluaa rynniä oikealta ohi ja näyttää niin kovin vaatimattomien eliittivihreiden poliittisen mielen ja sydämmen paikan.
Ara-asunnot eivät taida olla omakustanteisia siinä merkityksessä, että niistä maksettaisiin pääoman vaihtoehtokustannus täysimääräisenä (ainakaan tontin osalta).
Vaihtoehtokustannus on poliittisessa päätöksenteossa tuntematon asia. Esim. parkkipaikkavaatimus kaavoituksessa ei maksa mitään. Tai kaikki julkinen kulutus ja tuet ovat vain hyväksi, koska veroilla kerätty raha kiertää takaisin talouteen tuottamaan lisää hyvää 😉
Kannatan ehdotusta täysin.
Kovasti on kummastuttanut, miten asiaan herätään nyt.
Historia on karua:
https://www.rakennuslehti.fi/2016/11/polar-sato-ja-haka-vvo-hallitsivat-rakenteellisen-korruption/
Erityisen olennaista tietty olisi, et olis riittävän pitkä liukuma-aika. “Kaupungin kovan rahan vuokra-asunnot, jotka voidaan myös myydä”-markkinasegmentti alkaa vaikuttaa vasta kun niitä on paljon. Siihen asti tarvitaan sitä kamalaa Hitas- ja Ara-asuntoa.
Kuinka paljon alle markkinahinnan ARA- kohteiden tontit luovutetaan tai vuokrataan? Kuinka suuri subventio niissä on? Tai mistä lähteestä asian saa selville?
Vuokrasta saa alennusta 40 % mutta tämä ei ole se pointti. Kalleimmilla alueilla maan markkinahinta on niin korkea, ettei ARA hyväksy sitä. Siksi myös tuolta tontin arvoa, josta vuokra lasketaan alennetaan niin alas, että ARA sen hyväksyy.
Alennuksen suurin maksaja uusilla alueilla ovat kuitenkn vanholla halvoilla alueilla asuvat ARA-asukkaat, koska he rahoittavat sen vuokrantasauksen kautta.