Miksi maapohjan kiinteistöveron korotus ei siirry vuokriin

Kokoan vas­tauk­set kom­ment­tei­hin uuteen artikkeliin.

Kaik­ki kus­tan­nuk­set siir­tyvät vuokriin

Tärkein kus­tan­nus on asun­non pääo­ma-arvo ker­rot­tuna tavoitel­lul­la korol­la. Kun kiin­teistövero nousee, asun­non pääo­ma-arvo las­kee ja tämä kom­po­nent­ti kuluista piene­nee suun­nilleen yhtä paljon kuin kiin­teistövero nousee. Toden­näköis­es­ti piene­nee enem­män, kos­ka vuokranan­ta­jien mielessä on usein vähän korkeampi tuot­to kuin mitä asun­non osta­ja mak­saa asun­to­lainas­taan korkoa, mut­ta kus­tan­nuk­set pysyvät suun­nilleen yhtä suurina.

On siis edelleen yhtä edullista ostaa asun­to vuokrat­tavak­si kuin aiem­minkin, kos­ka asun­non saa nyt halvemmalla.

Van­han vuokra-asun­non osalta vuokranan­ta­jan tuot­to kyl­lä piene­nee, jos hän las­kee tuot­toa siitä hin­nas­ta, jon­ka on asun­nos­ta mak­sanut, mut­ta hänen ei silti kan­na­ta myy­dä asun­toa pois, kos­ka siitä saa nyt alem­man hin­nan. Nyky­hin­taan suh­tautet­tuna tuot­to­pros­ent­ti pysyy ennal­laan. Kiin­teistöveron nos­to merk­it­see omis­ta­jalle pääo­mat­ap­pi­o­ta, olkoon omis­ta­ja sit­ten asukas tai sijoittaja. 

Onko tämä pääo­mat­ap­pio epistä? Olisi, ellei asun­to­jen arvo olisi Helsingis­sä viime aikoina nous­sut epäoikeu­den­mukaisen paljon. On aivan kohtu­ullista leika­ta asun­to­jen arvon­nousua kiinteistöverolla.

Jos tämä ei auen­nut, miet­tikään kah­ta sijoi­tusasun­toa, toinen oma­l­la ton­til­la ja toinen vuokra­ton­til­la. Vuokra­ton­til­la olev­as­ta pitää mak­saa korkeam­paa yhtiö­vastiket­ta. Pitäisikö näis­sä asun­nois­sa olla korkeampi vuokra tai olisiko kan­nat­ta­mat­toma­paa ostaa sijoi­tusasun­to vuokra­ton­til­la olev­as­ta talosta?

Yksi ei voi nos­taa vuokraa, mut­ta yhdessä se voidaan tehdä

Vaik­ka yksit­täi­nen vuokranan­ta­ja ei voikaan nos­taa vuokraa, kaik­ki voivat nos­taa sitä yhtä aikaa, kos­ka sil­loin asukas ei voi vali­ta halvem­paa asun­toa. Kiin­teistöveron koro­tus on sig­naali nos­taa vuokraa yhtäaikaisesti.

Tämä pitäisi paikkansa, jos Helsin­gin ympäril­lä olisi muu­rit, eikä kukaan voisi muut­taa sisään eikä ulos. Tosi­asi­as­sa kun­nan rajan yli muute­taan tuhan­sit­tain joka viikko. Huo­mat­tavasti use­ampi pyrk­isi muut­ta­maan Helsinki­in, ellei asum­i­nen olisi kaupungis­sa niin kallista. Asumisen hin­tata­so on se, joka tas­apain­ot­taa muut­toli­ik­keen, Viimekädessä rajoite tulee tietysti asun­to­jen lukumäärästä, mut­ta hin­ta toimii mekanismina.

Jos asun­to­jen hin­taa yhteisel­lä päätök­sel­lä yritet­täisi­in nos­taa Helsingis­sä, aiem­paa harvem­pi pyrk­isi muut­ta­maan Helsinki­in ja aiem­paa use­ampi pyrk­isi muut­ta­maan pois, ja osa asun­noista jäisi tyhjilleen. Asumisen hin­tata­so – sekä hin­nat että vuokrat – muo­dos­tu­vat markki­noil­la, eikä niitä voi mil­lään yhteisel­lä päätök­sel­lä muuttaa.

Kiin­teistöveron koro­tus­ta ei saa mitenkään siir­re­tyk­si vuokriin.

Sel­l­aises­sa tapauk­ses­sa, jos­sa joku asuu vuokral­la suku­lais­ten tai perikun­nan asun­nos­sa, vuokrata­so voi alit­taa markki­navuokran selvästi. Täl­löin on tietysti mah­dol­lista, että vuokranan­ta­ja siirtää kiin­teistöveron vuokraan.

Onko kiin­teistöveron koro­tus epäoikeu­den­mukainen, kos­ka vuokra­ton­til­la asu­vaa se ei koske

Vuokra­tont­tien vuokria tark­iste­taan ajoit­tain (liian har­voin ja sik­si ker­ral­la liian paljon) niin, että koko arvon­nousu ulos­mi­tataan kaupungille. Kiin­teistövero siirtää kaupungille vain osan ansiot­tomas­ta arvonnoususta.