Miksi maapohjan kiinteistöveron korotus ei siirry vuokriin

34 vastausta artikkeliin “Miksi maapohjan kiinteistöveron korotus ei siirry vuokriin”

1. Ran­gais­taanko asun­to­jen arvon­nousus­ta väärää tahoa nos­ta­mal­la kiinteistöveroa?

   Vastaa

2. OS: Kiin­teistöveron nos­to merk­it­see omis­ta­jalle pääo­mat­ap­pi­o­ta, olkoon omis­ta­ja sit­ten asukas tai sijoittaja.

   Onko tämä pääo­mat­ap­pio epistä? Olisi, ellei asun­to­jen arvo olisi Helsingis­sä viime aikoina nous­sut epäoikeu­den­mukaisen paljon. On aivan kohtu­ullista leika­ta asun­to­jen arvon­nousua kiinteistöverolla.

   Ensim­mäisen lainatun kap­paleen point­ti on itse asi­as­sa mie­lenki­in­toinen: täl­löin kiin­teistöveron koro­tus on ekvi­va­lent­ti sille, että maapo­h­jan omis­ta­jien pankki­tileitä käytäisi­in nos­ta­mas­sa kunkin maapo­h­jan arvoon suh­teessa ole­va sum­ma. Poli­isi tutk­isi toimea varkaut­e­na, eikä sitä voi kovin tas­a­puolise­na pitää.

   Jälkim­mäi­nen lainat­tu kap­pale antaa kyl­lä hyvän argu­mentin siitä, että nyt vain kor­jataan men­neitä virheitä. Tästä olisi syytä olla avoimempi.

   OS: Tämä (vuokran yhteis­nos­to) pitäisi paikkansa, jos Helsin­gin ympäril­lä olisi muu­rit, eikä kukaan voisi muut­taa sisään eikä ulos. Tosi­asi­as­sa kun­nan rajan yli muute­taan tuhan­sit­tain joka viikko. Huo­mat­tavasti use­ampi pyrk­isi muut­ta­maan Helsinki­in, ellei asum­i­nen olisi kaupungis­sa niin kallista.

   Vero olisi nous­sut myös Espoos­sa (mut­ta ei ainakaan yhtä paljon Van­taal­la, jos­sa on täl­lä het­kel­lä 0,07 %-yks korkeampi vero­pros­ent­ti kuin Helsingis­sä ja Espoos­sa). Täl­löin muut­toli­ik­keen tasaan­tu­mi­nen Helsin­gin ja Espoon välil­lä ei toimisi (mut­ta toimisi toki Helsin­gin ja Van­taan välillä).

   Vastaa

   1. Pääkaupunkiseu­tu saa paljon­muut­tovoit­toa muual­ta Suoem­s­ta. Lisäk­si vero nousisi Espoos­sa ja Van­taal­la vähem­män, kos­ka maapo­h­jan arvo on pienempi.

      Vastaa

3. Jos olete­taan vuokrien määräy­tyvän kysyn­nän ja tar­jonnnan mukaan, kiin­teistöveron nos­ton tulisi laskea vuokranan­ta­jan tuot­to­ja ja siten vähen­tää vuokra-asun­to­jen tar­jon­taa. Jos kysyn­tä kuitenkin pysyy samana, eikö tästä tulisi seu­ra­ta sil­loin vuokrahin­to­jen nousu? Tämä siis staat­tis­es­ta näkökul­mas­ta katsottuna.

   Vastaa

   1. Vuokratuot­to suh­teessa asun­to­jen laske­neeseen hin­taa pysyy ennallaan.

      Vastaa

4. R. V.: Ensim­mäisen lainatun kap­paleen point­ti on itse asi­as­sa mie­lenki­in­toinen: täl­löin kiin­teistöveron koro­tus on ekvi­va­lent­ti sille, että maapo­h­jan omis­ta­jien pankki­tileitä käytäisi­in nos­ta­mas­sa kunkin maapo­h­jan arvoon suh­teessa ole­va sum­ma. Poli­isi tutk­isi toimea varkaut­e­na, eikä sitä voi kovin tas­a­puolise­na pitää.

   Eihän tuo eroa mitenkään muista veroista. Osin­go­ista mak­set­ta­va pääo­mat­ulovero las­kee osakepääo­man arvoa, ansio­tulovero las­kee henkisen pääo­man arvoa, arvon­lisävero las­kee tuotan­tovä­linei­den arvoa jne.

   Tietysti on joukko anarkokap­i­tal­is­te­ja joiden mielestä kaik­ki vero­tus on ryöstöä, mut­ta järkevät ihmiset näkevät ainakin jonkin kokoisen julkisen sek­torin vält­tämät­tömyytenä, ja tuo vält­tämät­tömyys kan­nat­taa rahoit­taa mah­doll­sim­man hai­tat­tomil­la veroil­la. Taloustiede on harv­inaisen yksimieli­nen siitä, että maan arvon verot­ta­mi­nen on yksi parhaista ja vähiten haitalli­sista vero­muodoista. Ainakin se on paljon parem­pi kuin ansio­tulovero, mikä on se toinen kun­tien käytössä ole­va veromuoto.

   Vastaa

5. On kyl­lä nerokas liikei­dea. Ensin myy­dään ton­tit kalli­il­la ja sit­ten verote­taan kalli­isti toiseen ker­taan. Luotet­ta­va yhtiökumppani.

   Vastaa

6. OS: “Kun kiin­teistövero nousee, asun­non pääo­ma-arvo laskee”

   Eikö tämä tarkoit­taisi myös kiin­teistöveron tuo­ton leikkaan­tu­mista? Pait­si siinä tapauk­ses­sa, että vero määrätään muus­ta kuin kiin­teistön todel­lis­es­ta arvosta.
   Ja jos näin tehdään, niin eikö sil­loin olisi “edullista” määrätä kiin­teistövero 100 %:iin. Vuokrat lask­i­si­vat teo­reet­tiseen minimiinsä? 

   Lisäk­si tämä olisi ove­lam­paa kuin sosial­isoin­ti tai kon­fiskoin­ti. Sil­lä eihän kiin­teistön omis­ta­jal­la olisi mitään mah­dol­lisu­ut­ta päästä omaisu­ud­estaan eroon, kun kukaan ei ottaisi edes lah­jak­si. Sama (100%) vero voitaisi kyniä siis joka vuosi maail­man tappiin!

   Vastaa

7. “Kiin­teistöveron koro­tus­ta ei saa mitenkään siir­re­tyk­si vuokriin.”

   Tuo näke­mys ei ole reaal­i­maail­mas­ta. Saako vaiko ei riip­puu täysin alueesta ja sen markkinatilanteesta. 

   Suh­teel­lis­te­taan kuitenkin asi­aa tosielämän keis­sil­lä. Helsin­gin keskus­tas­sa ole­va 1920-luvun asuin­ta­lo oma­l­la ton­til­la. V. 2000 ton­tin ja raken­nuk­sen kiin­teistövero oli noin 8900€ per vuosi. 2017 se on noin 18.000€. Nousua siis 102%, mut­ta per annum tekee “vain” 4%. Lie­nee kuitenkin selvästi inflaa­tio­ta nopeampaa.

   Kiin­teistövero per m2 oli v. 2000 3,33€/m2/vuosi ja 2017 6,72€/m2/v. Vas­taavasti 0,28€/m2/kk ja 0,56€/m2/kk.

   Jos pääomite­taan nousu (6,72–3,33) vaikka­pa Osmon esit­tämäl­lä 2%:n reaal­i­tuot­to­vaa­timuk­sel­la, niin saadaan 170 €/m2. Eli tuon ver­ran kiin­teistöveron nos­ton olisi pitänyt hillitä asun­to­jen hin­to­jen nousua ko. kohteessa.

   Asun­to­jen hin­nat tässä talos­sa ovat koos­ta riip­puen 7–10.000 €/m2. Hin­nat ja vuokrat ovat talon toteu­tunei­den kauppojen/vuokrasopimusten perus­teel­la nousseet vuodes­ta 2000 noin 120%.

   Tästä ei tietenkään pysty päät­telemään onko kiin­teistöveron tapah­tuneel­la reip­paal­la nousul­la ollut vaiku­tus­ta asun­to­jen hin­toi­hin tai vuokri­in. Mut­ta sen pystyy sanomaan, että kiin­teistövero (2017: 0,56€/m2/kk) on vielä niin pieni, että sen kohtu­ullisen nousun siirtämi­nen vuokraan (jot­ka talos­sa 20–39 €/m2/kk) on erit­täin help­poa. Ja sen pystyy myös totea­maan, että kiin­teistövero on alhainen asun­to­jen käypi­in arvoihin ver­rat­tuna vas­tat­en vuosi­ta­sol­la noin 0,1% käyvästä arvos­ta, eikä k‑veron tapah­tunut­ta muu­tos­ta tai pääomitet­tua arvoa pysty irrot­ta­maan asun­to­jen arvosta.

   K‑veron kohtu­ulliset koro­tuk­set on pystynyt Helsingis­sä käytän­nössä siirtämään vuokri­in ja k‑veron nousus­ta huoli­mat­ta asun­to­jen hin­nat ovat reip­paasti nousseet. Tämä noin 20 vuo­den, 20 asun­non ja 50 vuokralaisen kokemuksella.

   Osmon esit­tämil­lä huo­mat­tavil­la koro­tuk­sil­la, jos huo­mat­ta­va tarkoit­taisi esim. veron 5–10 ker­tais­tamista, sen sijaan olisi vaiku­tus­ta asun­to­jen hin­toi­hin eikä siirtämi­nen vuokri­in onnistuisi.

   On vaikea ymmärtää mik­si Helsin­gin päät­täjät halu­aisi­vat vero­tuk­sen kaut­ta nos­taa jo korkei­ta asumiskus­tan­nuk­sia vielä korkeam­malle. Omis­tusasu­jil­ta veron nousu on suo­raan pois pus­sista ja vuokralaisil­ta myös nyky­markki­nati­lanteessa (ylikysyn­tä) nou­se­vien vuokrien myötä. Mut­ta ei Helsin­gin asun­topoli­ti­ikas­sa muutenkaan ole juuri päätä tai häntää.

   By the way Helsin­gin net­to­muut­to­tap­pio v. 2016 oli Van­taalle 1658 henkilöä. Suurim­man ryh­män muo­dos­ti­vat 25–34 vuo­ti­aat. Halvem­mat asumisku­lut ja vaikka­pa per­heel­lisil­lä mukavampi asuinympäristö vetää puoleen­sa. Helsin­gin ei kan­na­ta tehdä asum­ista vielä nyky­istä kalli­imak­si veron koro­tuk­sil­la jos aikoo pär­jätä kil­pailus­sa hyvistä veronmaksajista.

   Vastaa

8. Jos ja kun kiin­teistövero on hyvä ja oikeu­den­mukainen vero — ja sitä on syytä korot­taa — mik­si ei olisi oikein kom­pen­soi­da syn­tyvää tap­pi­o­ta niille, jot­ka veronko­ro­tuk­ses­ta kärsivät?

   Vastaa

9. Empi­irisen havain­non mukaan asun­to­jen hin­nat ja vuokrat nou­se­vat kiin­teistöveron koro­tuk­sista huoli­mat­ta tai juuri sen takia

   Vastaa

10. “Vaik­ka yksit­täi­nen vuokranan­ta­ja ei voikaan nos­taa vuokraa, kaik­ki voivat nos­taa sitä yhtä aikaa, kos­ka sil­loin asukas ei voi vali­ta halvem­paa asun­toa. Kiin­teistöveron koro­tus on sig­naali nos­taa vuokraa yhtäaikaisesti.
    Tämä pitäisi paikkansa, jos Helsin­gin ympäril­lä olisi muu­rit, eikä kukaan voisi muut­taa sisään eikä ulos.”

    Entäpä jos mukana koto­tuk­ses­sa oli­si­vat myös Espoo, Van­taa ja Kau­ni­ainen? Niiden ulkop­uo­li­nen “erä­maa” on de-fak­to muurit.

    Vaatisi jonkun ver­ran kalkyylia osoit­ta­maan minkä kokoinen alue tarvi­taan että “hil­jainen kartel­li” voi syn­tyä, mut­ta satavar­masti pääkaupunkiseu­tu on riit­tävän iso, ehkä Helsinkin.

    Vastaa

    1. Vai­ka Van­taa nos­tyaisi kiin­teistövero­pros­ent­tia yhtä paljon, vero ei siel­lä nousisi euroina läh­eskään yhtä paljon, kos­ka vero perus­tuu ton­tin arvoon. Se on Jätkäsaa­res­sa korke4ampi kuin Kor­sos­sa. Pääkaupunkiseudulle muut­taa ja sieltä muut­taa pois tuhan­sia ihmisiä viikossa.

       Vastaa

11. OS: “Tämä pitäisi paikkansa, jos Helsin­gin ympäril­lä olisi muu­rit, eikä kukaan voisi muut­taa sisään eikä ulos.”

    Halu­an viila­ta pilkkua sen ver­ran, että se ei tod.näk. siltikään pitäisi paikkaansa. Muureista huoli­mat­ta asumisen kysyn­tä ei olisi täysin epäe­lastista, kos­ka esim nuoret voisi­vat roikkua van­hempi­en­sa nurkissa pitem­pään kuin muuten jne.

    Vastaa

12. “Tämä pitäisi paikkansa, jos Helsin­gin ympäril­lä olisi muu­rit, eikä kukaan voisi muut­taa sisään eikä ulos.”

    Onko nyt kaik­ki Helsin­gin vuokrat vuokralais­ten mak­sukyvyn ylära­jal­la? Enem­pää ei voi­da puris­taa? Jos on, niin sil­loin tuo pitänee paikkansa.

    Jos asun­to­jen hin­nat alka­vat laskea Hki ydinkeskus­tas­sa, lisääkö se mm. espoolais­ten eläkeläis­ten muut­to­halu­ja kaupunki­in –> omis­tusasun­to­jen kysyn­tä kas­vaa –> vuokra-asun­to­jen määrä vähe­nee –> vuokrat nousevat.

    En näk­isi yhtälöä ihan niin yksinkertaisena.

    Vastaa

13. Tulisiko asun­tora­has­to­jen tehdä alaskir­jaus, mikäli kiin­teistövero nousee? Tekevätkö?

    Vastaa

14. R. V.:
    [T]ällöin kiin­teistöveron koro­tus on ekvi­va­lent­ti sille, että maapo­h­jan omis­ta­jien pankki­tileitä käytäisi­in nos­ta­mas­sa kunkin maapo­h­jan arvoon suh­teessa ole­va sum­ma. Poli­isi tutk­isi toimea varkaut­e­na, eikä sitä voi kovin tas­a­puolise­na pitää. 

    Ai vero­tus on varkautta? 

    Min­ul­la on val­tion oblig­aa­tioi­ta. Jos val­tio myy uusia oblig­aa­tioi­ta, joiden korko on korkeampi, min­un nyt omis­tamieni paperei­den arvo las­kee. Tämä johtuu siitä, että osta­jat saa­vat saman tuo­ton uusista oblig­aa­tioista pienem­mäl­lä nimellispääomalla.

    Onko lainaami­nenkin varkautta?

    Vastaa

15. Asun­tosi­joit­ta­jan kokon­ais­tuot­to muo­dos­tuu vuokratuo­to­s­ta ja asun­non arvon muutoksesta.
    Jos arvon­nousu on heikko (kuten suures­sa osas­sa Suomea on tilanne), täy­tyy vuokratuot­to­pros­entin vas­taavasti olla suurem­pi. Ja päin vastoin.

    Tästä syys­tä Helsin­gin keskus­tas­sa vuokratuot­to­pros­en­tit ovat jopa alle kol­men. Maakun­tien kaupungeis­sa päästään yleis­es­ti 5–6 %:iin. Vastapain­ok­si arvon­nousut ovat olleet toisin päin. Tästä taitaa löy­tyä empi­iristä evi­denssiä paljonkin.

    Osmo väit­tää, että kiin­teistöveron koro­tus kap­i­tal­isoituu hin­taan eli las­kee asun­to­jen hin­to­ja, ja että vuokranan­ta­ja tyynesti vas­taavasti las­kee asun­non vuokraa, jol­loin pääo­man tuot­to­pros­ent­ti pysyy samana. 

    Osmo uno­htaa arvon­muu­tostek­i­jän sijoit­ta­jan tuot­toy­htälöstä kokon­aan. Jos Helsin­gin kaupun­ki päät­tää vuosien huo­mat­tavas­ta (toteu­tunut­ta vielä korkeam­mas­ta) kiin­teistöveron koro­tus­su­un­nas­ta, niin täl­lä ehkä saadaan asun­to­jen hin­nat laskutrendille, mut­ta vuokrat eivät lähde lasku­un ellei joko vuokra-asumisen tukemista leika­ta reilusti tai halpo­jen vuokra-asun­to­jen keskus­tarak­en­tamista lisätä voimakkaasti. Kumpikaan ei ole toteutumassa. 

    Asi­aa valaisee esim. PTT:n selvitys:

    https://vuokranantajat.fi/asuntosijoittaminen/tutkimukset/tuottotutkimus/#1467294150827–560d09c4-c019

    Vastaa

16. vk: Osmo uno­htaa arvon­muu­tostek­i­jän sijoit­ta­jan tuot­toy­htälöstä kokon­aan. Jos Helsin­gin kaupun­ki päät­tää vuosien huo­mat­tavas­ta (toteu­tunut­ta vielä korkeam­mas­ta) kiin­teistöveron koro­tus­su­un­nas­ta, niin täl­lä ehkä saadaan asun­to­jen hin­nat laskutrendille, mut­ta vuokrat eivät lähde lasku­un ellei joko vuokra-asumisen tukemista leika­ta reilusti tai halpo­jen vuokra-asun­to­jen keskus­tarak­en­tamista lisätä voimakkaasti. Kumpikaan ei ole toteutumassa.

    Kukaan ei väitä, että vuokrat lask­i­si­vat. Väite on nimeno­maan se, että vuokrat eivät muu­tu, eli kiin­teistöveron aiheut­ta­maa lisäku­lua ei voi siirtää vuokralaisen maksettavaksi.

    Vuokrat määräy­tyvät vuokralais­ten mak­sukyvyn mukaan, ja kiin­teistövero ei muu­ta sitä mil­lään lail­la. Vuokrat pysyvät siis vakiona. Samoin asun­to­jen hin­ta määräy­tyy osta­jien mak­sukyvyn mukaan, ja siihen kiin­teistövero vaikut­taa laskev­asti: seu­rauk­se­na asun­to­jen hin­ta laskee.

    Vastaa

17. Mon­es­sa samaa mieltä. Ylikysyn­täti­lanteessa vuokrat määrit­tyvät vuokralaisen mak­sukyvyn mukaan. Tästä seu­raa, että Helsin­gin vuokrat ovat juuri niin korkeat kuin ihmisiltä saadaan puris­te­tuk­si. Tästä seu­raa myös, että sosi­aal­ituet val­u­vat vuokri­in. Kun kaupun­ki on suurin ton­tin­lu­ovut­ta­ja ja vuokraisän­tä se välil­lis­es­ti hyö­tyy ihmis­ten ahdin­gos­ta ja Kelan tuista. — Kos­ka rak­en­t­a­mi­nen on läh­es yhtä kallista Helsingis­sä ja vaik­ka Kajaanis­sa, kohdis­tuu asun­to­jen hin­taero sijain­ti­in eli tont­ti­in. Ton­tin­hin­ta ker­too sen osu­u­den kiin­teistön arvos­ta, mikä perus­tuu puh­taasti omis­tamiseen ja sitä voidaan verot­taa ilman vuokran­nousu­painei­ta kun vuokrat ovat jo tapissa. 

    Ton­tin arvon­nousul­la on muitakin jaka­jia kuin verot­ta­ja. Helsingis­sä raken­nus­määräyk­set ja palopääl­likön vaa­timuk­set ovat tiukko­ja ja pros­ent­ti­taidekin saa määräl­lis­es­ti suuren siivun. Kysyn­tä mah­dol­lis­taa myös rak­en­tamisen vaikeillekin maille. Toisin sanoen raken­nuk­ses­ta tulee turhan kallis ja pahim­mil­laan käy niin ettei edes sijoit­ta­jalle jää uud­es­ta talosta kohtuutuottoa. 

    Pohdiske­lin itse eläkea­sun­non han­kkimista ja huo­masin, että olisi helpom­paa ostaa kallis uusi asun­to kuin edullisem­pi van­ha suurten yhtiölain­o­jen vuok­si. Eri asia sit­ten saisiko rahoi­tus­vastik­keen hoide­tuk­si. Tässä on paha labi­ili anom­alia mikä kos­kee nimeno­maan Helsin­gin asun­to­tuotan­toa. Osin tähän vaikut­taa yhtiölainan edullisu­us sijoit­ta­jille: rahoi­tus­vastik­keen lainan­ly­hen­nysosa on välit­tömästi verovähen­nyskelpoinen vuokrat­u­losta mikä on nor­maalin kir­japi­to- ja vero­tusa­jat­telun vas­taista. — On siis vaara, että asun­to­jen hin­nois­sa on tätä kaut­ta keinotekoista ilmaa, mikä sit­ten ylläpitää myös kaupun­gin ton­tin­myyn­ti- ja kiin­teistövero­tu­lo­ja ja ylläpitää mon­ta kun­nan­virkaa. Sama kupla kan­nat­telee myös van­ho­jen asun­to­jen ton­tin­hin­to­ja ja se olisi puhal­let­ta­va hal­li­tusti tyhji­in mas­si­ivisel­la lisärakentämisella.

    Kru­unuvuoren­ran­taa hal­lit­si­vat ennen öljysäil­iöi­den profi­ilit joiden taustalle olisi sopin­ut suun­nitel­la vaik­ka satak­er­roksisia ympyrä­talo­ja. Malmille saadaan muu­ta­man kymme­nen lennokki­har­ras­ta­jan sol­i­daarisu­ud­es­ta huoli­mat­ta mata­laa rak­en­tamista, mut­ta läheisen Pih­la­jamäen lujat kalliot olisi vapautet­ta­va suo­jelus­ta pil­ven­pi­irtäjille liiken­teen sol­muko­htaan. Sinne tänne rip­sivä täy­den­nys­rak­en­t­a­mi­nen pilaa aluei­den henkireik­iä ja sik­si kan­natan mas­si­ivisia pis­temisiä kohtei­ta vaik­ka osin epäon­nis­tunei­den 1970–1990 ‑luku­jen lähiöi­den uusimisek­si. Hekan vuokrat­alois­sa muhii paljon kos­teu­songelmia, joiden selät­tämi­nen käy parhait­en uud­is­rak­en­ta­mal­la tilalle kolme ker­taa korkeampi.

    Alku­peräisen jutun main­in­ta tulovero­jen haitallisu­ud­es­ta ja ole­tus ekon­o­mistien ratio­nal­isu­ud­es­ta vaatisi kom­mentin mut­ta jätetään täl­lä ker­taa tähän.

    Vastaa

18. Pekka Pes­si: Ai vero­tus on varkautta? 

    Min­ul­la on val­tion oblig­aa­tioi­ta. Jos val­tio myy uusia oblig­aa­tioi­ta, joiden korko on korkeampi, min­un nyt omis­tamieni paperei­den arvo las­kee. Tämä johtuu siitä, että osta­jat saa­vat saman tuo­ton uusista oblig­aa­tioista pienem­mäl­lä nimellispääomalla.

    Onko lainaami­nenkin varkautta? 

    Oblig­aa­tioista saa­masi tuot­to ei vähene mihinkään. Kiin­teistöveron koro­tuk­ses­sa vuokratuot­to taas laskee.

    Vastaa

19. Pekka Pes­si:
    Onko lainaami­nenkin varkautta?

    Riip­puu siitä, onko korko kohtuullinen.

    Vastaa

20. Vero­tus on lail­lis­tet­tua varkaut­ta, kos­ka raha ote­taan väk­isin. Oikeu­den­mukaisek­si sitä ei saa, mut­ta jostain se raha on otet­ta­va. Kiin­teistövero on pienin paha.

    Jos jonkin veron koro­tus kom­pen­soidaan mak­sa­jalle, se ei tuo­ta rahaa kunnalle.

    Jos vuokraa voisi nyt kan­nat­tavasti nos­taa 20 euroa lisää, olisi jo nos­tet­tu. Ei siis voi vielä, mut­ta väestönkasvu paran­taa Helsin­gin yksi­ty­isiäkin palvelui­ta niin paljon, että joka vuosi voi korottaa.

    Vastaa

21. Kaino:
    Tulisiko asun­tora­has­to­jen tehdä alaskir­jaus, mikäli kiin­teistövero nousee? Tekevätkö?

    Ei tietenkään. Tosin jos kiin­teisöveron nousus­ta seu­raa asun­to­jen hin­to­jen mate­ri­aa­li­nen lasku, niin siinä tapauk­ses­sa toki pitää. Mut­ta sel­l­aisil­la kiin­teistövero­jen nos­toil­la, jot­ka ovat poli­it­tis­es­ti hyväksyt­tävis­sä, tuskin vielä hin­to­jen laskua saadaan aikaan. Korkein­taan nousun pien­tä hidastumista. 

    (Henkilöko­htaise­na mielip­i­teenäni valtion/kuntien pitäisi alkaa säätämään kiin­teistöveros­ta suurem­mal­la tarkku­udel­la, vaikka­pa kaupungi­nosan tarkku­udel­la, ja sitoutua julkises­ti pitämään tont­ti­maan nimel­lis­ar­vo nyky­ta­sol­la pitkäl­lä aikavälil­lä. Siis jos tont­ti­maan arvo nousee vuo­den 2017 indeksin yläpuolelle, veroa kiris­tetään, ja päinvastoin)

    Vastaa

22. Ei lib­er­taari:
    Vero­tus on lail­lis­tet­tua varkaut­ta, kos­ka raha ote­taan väk­isin. Oikeu­den­mukaisek­si sitä ei saa, mut­ta jostain se raha on otet­ta­va. Kiin­teistövero on pienin paha.

    Olet ymmärtänyt jotain väärin jos­sain elämäsi vai­heessa. Ilmeis­es­ti myös varkau­den käsitteen. 

    Tässä tulee tieto­pläjäys: Vero­tus perus­tuu lakei­hin, joi­ta säätää eduskun­ta hal­li­tuk­sen esit­telystä. Lait valmis­tel­laan min­is­ter­iöis­sä ja viras­tois­sa, lausun­to­ja saa­vat antaa muutkin. Lait vahvis­taa tasaval­lan presidentti. 

    Jos lakia halu­aa muut­taa, niin on tehtävä aloite ja esi­tys lain muut­tamisek­si. Ota­pa yhteyt­tä äänestämääsi kansane­dus­ta­jaan, niin hän mah­dol­lis­es­ti aloit­taa tämän kansan­val­taisen pros­essin vero­tuk­sen poistamiseksi.

    Ennen­min kuin vinkua vero­tus-on-varkaut­ta! kan­nat­taisi ennem­minkin valit­taa val­tion mak­su­pe­ruste­laista ja ‑ase­tuk­ses­ta. Siinä on sllainen työkalu, jol­la ennen veroil­la mak­set­tu julki­nen palvelu saadaan tuot­ta­maan huo­mat­tavia sum­mia. Mitään rotia ei ole esimerkik­si hallinto-oikeu­teen valit­tamisen 250 euron mak­sus­ta tai passin hin­nan kaksinker­tais­tamis­es­ta (10 v -> 5 v), vaik­ka lain mukaan mak­sun pitäisi olla kus­tan­nuk­sia vas­taa­va. Erit­te­lyä et saa oikein mis­tään mak­sus­ta halutessasi.

    Vastaa

23. Jos kiin­teistöveron koro­tus alen­taa maan hin­taa, niin alen­taako se ao. ton­tin lunas­tush­in­taa vai nouseeko kuitenkin vain ton­tin vuokra?

    “Yhtiön tont­ti Asun­to Oy Helsin­gin Som­pasaaren Poo­ki raken­netaan ton­tille, jos­ta yhtiö omis­taa osan ja hal­lit­see vuokra­sopimuk­sen perus­teel­la osaa. … Osta­ja voi halutes­saan mak­saa asuin­huoneis­toko­htaisen lunas­tu­so­su­u­den ton­tista, joka on noin 1 449 euroa/m2.

    Vastaa

24. Minus­ta se ei mene ihan niin suo­ravi­ivais­es­ti, että kiin­teistöveron koro­tus las­kee vas­taaval­la sum­mal­la maapo­h­jan arvoa. Tehty perusko­r­jauskaan ei nos­ta talon myyn­ti­hin­taa vält­tämät­tä suo­raan kus­tan­nuk­sel­laan, voi esimerkik­si olla niinkin, ettei se vaiku­ta myyn­ti­hin­taan juuri lainkaan. Tämä tietysti on harv­inaista, mut­ta ei sekään ole automaat­tista, että kus­tan­nuk­sen pystyy siirtämään hin­taan sel­l­aise­naan. Kiin­teistöveron koro­tus menee asun­to-osakey­htiössä taloy­htiön mak­set­tavak­si ja siir­tyy varsin suo­raan osakkaille vastik­keen koro­tuk­se­na (ellei taloy­htiöl­lä ole esim. vuokrat­u­lo­ja, mut­ta kivi­jalka­kaupoil­la taitaa olla mon­es­sa paikas­sa vaikeuk­sia). Mikäli asun­to on vuokrat­tu, on aika loogista, että vuokranan­ta­ja pyrkii siirtämään kohon­neen kus­tan­nuk­sen eteen­päin vuokralaiselle. Vuokralainen voi tietenkin yrit­tää hakeu­tua halvem­paan vuokra-asun­toon, mikä saat­taa johtaa halu­tus­ta sijain­nista tin­kimiseen. Tähän var­maankaan kaik­ki eivät ole valmiita. 

    Jotenkin tämä arvonalen­nus­päätelmä sotii myös sitä havain­toa vas­taan, että sijoi­tusasun­to­jen kaup­pa käy (ainakin tiety­il­lä alueil­la Suomes­sa) erit­täin hyvin. Mielestäni seli­tys piilee speku­loin­nis­sa, asun­to­jen arvon olete­taan nou­se­van ja asun­to­ja pide­tään tur­val­lisi­na sijoi­tusko­hteina, joista saa vakaa­ta kas­savir­taa. Tulo­jen kehi­tys ei vas­taa asun­to­hin­to­jen kehi­tys­tä, joten se johtaa velka­an­tu­miseen. Velka­an­tu­mista edesaut­ta­vat mata­lat korot sekä menetelmä (muis­taak­seni rahas­toin­ti) jol­la myös ns. rahoi­tus­vastik­keen voi vähen­tää vero­tuk­ses­sa. Aiem­min tämä ei käsit­tääk­seni ollut mah­dol­lista. Velka­vivul­la asun­tomarkki­nat pide­tään käyn­nis­sä, sil­lä ei kai monikaan halua sijoit­taa asun­toon, jos odot­taa sen arvon laske­van. Pankeille asun­to­jen rahoit­ta­mi­nen on ydin­bisnestä. Asun­to­hin­to­jen laskem­i­nen taas on myrkkyä, kos­ka asun­not ovat velko­jen vakuutena.

    Vastaa

25. >“Kiin­teistöveron koro­tus­ta ei saa mitenkään siir­re­tyk­si vuokriin.”

    Entä työ­nan­ta­jan kilo­metriko­r­vaus oman auton käytöstä. Arvatenkin Osmo (ja Tuuk­ka Saari­maa) ovat sitä mieltä että työn­tek­i­jät eivät pysty sitä mitenkään vyöryt­tämään työ­nan­ta­jille (kos­ka työ­nan­ta­jat palkkaa­vat pitkäl­lä juok­sul­la vähem­män autoilua vaa­tivi­in tehtävi­in tms), onko näin? Jos ei ole niin mikä on erona asuntovuokrausasiaan?

    Vastaa

    1. Kyl­lä kilo­metriko­r­vauk­sen muut­ta­mi­nen mar­gin­aa­likus­tan­nuk­sia vas­taavak­si vyöryy palkkoi­hin, tietysti, mut­ta sen jäl­keen ei enää aje­ta päivän aikana ajo­ja, Helsin­ki-Hämeen­lin­nan — Helsin­ki — Lahti — Helsin­ki, vaan aje­taan Helsin­ki — Hämeen­lin­na ‑Lahti ‑Helsin­ki. (Tämä ker­to­mus on tosi)

       Vastaa

26. Uskallan olla Soin­in­vaaran kanssa vähän eri mieltä. Vuokranan­ta­jaa kiin­nos­taa asun­non myyn­tivoit­toa enem­män asun­non tuot­ta­ma kassavirta.

    Asun­tosi­joit­ta­jan kas­savir­ta on se, mitä jää viivan alle vuokras­ta vähen­net­tävän yhtiö­vastik­keen, sijoi­tus­lainan korko­jen ja pääo­mat­uloveron jäl­keen. Kiin­teistöveron koro­tus “100e/asunto” nos­taisi mon­en sijoi­tusasun­non yhtiö­vastike-kom­po­nentin kaksinkertaiseksi.

    Kun kas­savir­ta heikke­nee, nos­taa sijoit­ta­ja vuokraa vas­taavasti, jol­loin kas­savir­ta jää ennalleen. Vai­h­toe­htois­es­ti sijoit­ta­ja han­kki­u­tuu tuot­ta­mat­tomas­ta sijoituk­ses­taan eroon real­isoimal­la asunnon. 

    Markki­noille tule­vista sijoi­tusasun­noista kil­pail­i­si­vat omis­tusasun­toa itselleen han­kki­vat, ja toiset sijoit­ta­jat. Jos vuokra olete­taan markki­nahin­taisek­si vakiok­si, olisi sijoi­tus kan­nat­tam­a­ton kaikille sijoit­ta­jille. Näin ollen asun­to ohjau­tu­isi omistusasunnoksi. 

    Kun vuokra-asun­to­ja tulee myyn­ti­in, laske­vat asun­to­jen hin­nat. Har­voista vuokra-asun­noista kil­pail­i­si­vat pien­i­t­u­loiset eläkeläiset, opiske­li­jat, luot­totiedot­tomat ja he, jot­ka eivät saa säästet­tyä palkkat­u­loista 10% omara­hoi­tu­so­su­ut­ta asun­toon. Vuokrat eivät siis pysy­isi samana tai lask­isi, sil­lä vuokra-asun­to­ja olisi merkit­tävästi vähem­män tarjolla.

    Voit­ta­jia oli­si­vat he, jot­ka kykeni­sivät han­kki­maan edullisem­man omis­tusasun­non. Voiton hohtoa him­men­täisi hirvit­tävän korkea yhtiö­vastike. Selkeimpiä voit­ta­jia oli­si­vat vuokra­ton­teil­la omis­tusasun­nois­sa asu­vat — ainakin niin kauan, kunnes tont­tivuokrien koro­tuk­set oli­si­vat edessä.

    Lop­putu­los saat­taisi muis­tut­taa Etelä-Helsin­gin asun­tomarkki­noi­ta vuon­na 2008. Kun Euri­bor pyöri 5% tun­tu­mas­sa, oli­vat yhtiö­vastik­keet nyky­ta­sol­la mut­ta sijoit­ta­jan kas­savir­ran korkokom­po­nent­ti tapis­sa. Muis­tan tuol­ta ajal­ta 100–120ke:n hin­taiset keskus­tayk­siöt, jot­ka eivät kel­van­neet oikein kenellekään. Sijoit­ta­jat sai­vat rahoilleen parem­man tuo­ton muual­la; pankit vaa­ti­vat asun­to­lainan hak­i­joil­ta mit­tavia tulo­ja lainan­ly­hen­nyk­sistä selviämiseen. Vuokra-asun­tonäytöis­sä oli hel­posti 30–50 kiin­nos­tunut­ta asun­nos­ta kilpailemassa.

    Vastaa

    1. Kiin­teistöveron koro­tus ”100e/asunto” nos­taisi mon­en sijoi­tusasun­non yhtiö­vastike-kom­po­nentin kaksinkertaiseksi.

       Yhtiö­vastike 100 euroa vuodessa eli 8 €/kk asun­toa kohden eli jos asun­to 50 neliötä, 0,16 €/neliö- Mis­sä on näin edullisia yhtiövastikkeita.
       Kyl­lä, Yksi kiin­teistöveron aja­tus on alen­taa asun­to­jen hin­to­ja. Vaik­ka sijoit­ta­jan mielestä on hyvä, että asun­to­jen hin­nat nou­se­vat ekspo­nen­tioaalis­es­ti, muiden kannal­ta tämä ei ole toivottavaa.

       Vastaa

27. Tutk­i­ja Punavuores­ta: Uskallan olla Soin­in­vaaran kanssa vähän eri mieltä. Vuokranan­ta­jaa kiin­nos­taa asun­non myyn­tivoit­toa enem­män asun­non tuot­ta­ma kassavirta.

    Sijoit­ta­vat otta­vat tuot­to­laskelmis­saan huomioon asun­to­jen hin­take­hi­tyk­sen, kos­ka se vaikut­taa merkit­tävästi tuot­toon. Kas­savir­ta­laskel­ma on sit­ten erik­seen ja vaikut­taa rahoitukseen.

    Mikään muu ei selitä sitä, että kasvukeskuk­sis­sa vuokratuot­to-% on olen­nais­es­ti alem­pi kuin alueil­la, jois­sa asun­to­jen hin­take­hi­tys joko pol­kee paikoil­laan taik­ka jopa taan­tuu taantuvat.

    Vastaa

28. Sylt­ty: Sijoit­ta­vat otta­vat tuot­to­laskelmis­saan huomioon asun­to­jen hin­take­hi­tyk­sen, kos­ka se vaikut­taa merkit­tävästi tuot­toon. Kas­savir­ta­laskel­ma on sit­ten erik­seen ja vaikut­taa rahoitukseen.

    Mikään muu ei selitä sitä, että kasvukeskuk­sis­sa vuokratuot­to-% on olen­nais­es­ti alem­pi kuin alueil­la, jois­sa asun­to­jen hin­take­hi­tys joko pol­kee paikoil­laan taik­ka jopa taan­tuu taantuvat.

    … tai, että markki­navuokrat ja asun­to­jen hin­nat ovat ainakin ääripäis­sä eriy­tyneet toi­sis­taan. Kasvukeskuk­sien keskus­toi­hin ei löy­dy tarpeek­si “riitävän” korkean vuokran mak­sajia, kun taas taan­tuvil­la paikkakun­nil­la on vielä kohta­lais­es­ti vuokra-asun­to­jen kysyntää.

    Vastaa

29. Osmo: “Kiin­teistöveron koro­tus­ta ei saa mitenkään siir­re­tyk­si vuokriin.”

    Asun­tosi­joit­ta­ja Saton toim­i­tusjo­hta­ja Saku Sipola:
    “On selvää, että kiin­teistövero ja ener­giavero­tus vaikut­ta­vat kiin­teistö­jen hoitokus­tan­nuk­si­in ja näin sekä omis­tusasu­jien että vuokral­la asu­jien mak­sami­in hin­toi­hin ja vuokriin.”

    Sato taitaa olla yksi Suomen suurim­mista ei julk­i­sista vuokranantajista.

    Kaiken kaikki­aan vero­tuk­sen merk­i­tyk­ses­tä asumisen hin­taan: Kaup­pale­hti 5.1.2017: Kohtu­uhin­taista asum­ista-kus­tan­nus­nousu järisyttävää

    Vastaa