Kaupunkirakentamisen aika (33) Kannattaa rakentaa sinne, missä asunnot ovat kalliita

Asun­to­jen hin­ta kaupungis­sa määräy­tyy kysyn­nän, ei raken­nuskus­tan­nusten  mukaan. Halu­tut asun­not ovat kalli­ita, kos­ka niitä ei riitä kaikille ja vähem­män halu­tut ovat halpo­ja. Raken­nuskus­tan­nusten kanssa täl­lä on tekemistä vain siltä osin, että jos raken­nuskus­tan­nus ylit­tää asun­non markki­nahin­nan, sitä ei rakenneta.

Moni on vieras­tanut rak­en­tamisen keskit­tämistä hyville paikoille – ratikkakaupunki­in, lähelle meren­ran­taa tai raideli­iken­teen var­teen, kos­ka noista asun­noista tulee niin kalli­ita, että vain rikkail­la on niihin varaa.

Asun­to­ja kan­nat­taa rak­en­taa sinne, mis­sä ihmiset mieluiten asu­vat ja niistä kan­nat­taa muutenkin tehdä sel­l­aisia, joi­ta ihmiset halu­a­vat. Siis vain asun­to­ja rikkaille?

Asun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen hyville paikoille painaa niiden hin­to­ja alas koko kaupun­gin alueel­la. Huonoille paikoille rak­en­t­a­mi­nen alen­taa asun­to­jen hin­to­ja lähin­nä vain huonoil­la paikoil­la, minkä lisäk­si yhä use­ampi pää­tyy asumaan huonoille paikoille.

Parhaille paikoille pääsee tietysti helpoiten se, jol­la on varaa mak­saa eniten, mut­ta hän on tuskin ollut sitä ennen asun­no­ton – rikkaiden kesku­udessa asun­not­to­muus on peräti harv­inaista. Hän muut­taa parhaalle asuinalueelle toisek­si parhaal­ta, hänen asun­toon­sa muut­taa joko kol­man­nek­si parhaal­ta alueelta ja niin edelleen. Tässä ketjus­sa kaikkien asum­is­ta­so paranee.

Helsin­ki ei myöskään raken­na yksipuolis­es­ti rikkaiden asuinaluei­ta vaan on asumisen ja maankäytön AM-ohjel­mas­sa päät­tänyt, että kaikil­la uus­tuotan­toalueil­la tiet­ty osa ton­teista varataan sosi­aaliseen asun­to­tuotan­toon, Hitas-asun­toi­hin ja muuhun hin­tasään­nel­tyyn tuotantoon.

11 vastausta artikkeliin “Kaupunkirakentamisen aika (33) Kannattaa rakentaa sinne, missä asunnot ovat kalliita”

  1. Tämä käy jär­keen. Mut­ta käykö se, että parhaim­mille ja halu­tu­im­mille paikoille sitkeästi raken­netaan Hitas-asun­to­ja? Siinähän vain jär­jestetään arpa­jaiset, joiden voit­ta­jille tur­vataan huikea tuot­to sijoite­tulle pääo­ma­lle läh­es olemat­toma­l­la riskil­lä. Mielestäni näitä pitäisi jär­jestää vähem­män, ja ennem­min ottaa rahat pois ko. kohteista ja käyt­tää ne rak­en­taak­seen enemmän. 

    Itse olen ainakin kuul­lut mon­elta kovat­u­loiselta, että he osal­lis­tu­vat näi­hin parhaiden kohtei­den arpa­jaisi­in sään­nöl­lis­es­ti. Ei ole mitään takei­ta, että voit­ta­vat arvat osu­isi­vat tukea tarvit­seville. Por­saan­reikä olisi syytä tukkia.

  2. Helsin­ki ei myöskään raken­na yksipuolis­es­ti rikkaiden asuinaluei­ta vaan on asumisen ja maankäytön AM-ohjel­mas­sa päät­tänyt, että kaikil­la uus­tuotan­toalueil­la tiet­ty osa ton­teista varataan sosi­aaliseen asun­to­tuotan­toon, Hitas-asun­toi­hin ja muuhun hin­tasään­nel­tyyn tuotantoon.

    2012–2015 toteu­tuneesta rak­en­tamis­es­ta 60% oli vapaara­hoit­teista, nyt tavoit­teena on laskea sen osu­us 45%:iin. Kun vapaara­hoit­teista tuotan­toa kaavoite­taan tasais­es­ti “hyville” ja “huonoille” paikoille, pula “hyvil­lä” paikoil­la ole­vista vapaara­hoit­tei­sista asun­noista vain kasvaa.

  3. OJ:
    Tämä käy jär­keen. Mut­ta käykö se, että parhaim­mille ja halu­tu­im­mille paikoille sitkeästi raken­netaan Hitas-asuntoja…

    HITAS on markki­nahäir­iö, jon­ka kus­tan­nuk­set lop­ul­ta mak­saa kulut­ta­ja. Ihan yhtä fik­sua toim­intaa kuin vuokratu­ki, kaupun­gin vuokra-asun­not tai omis­tusasun­to­jen korko­tu­ki. 🙁 Kaik­ki nämä lop­ul­ta vain luo­vat tehot­to­muut­ta ja nos­ta­vat kustannuksia.

  4. Toivoisin, että ehdokkaat ottaisi­vat kan­taa mitä tarkoit­taa kohtu­uhin­tainen uud­is­tuotan­to eri Helsin­gin osis­sa (HKI I‑IV) eurois­sa. Me taval­liset palka­nsaa­jat mak­se­taan myös asumisemme nettopalkkaeuroilla. 

    Paljonko voi mak­saa uusi 50 m² kak­sio vuokra­ton­til­la esimerkik­isi Haa­gas­sa, jot­ta se olisi “kohtu­uhin­tainen” ehdokkaan mielestä? Tämän ilmoit­ta­mi­nen ker­toisi jotain todellisuudentajusta.

  5. Voitko ystäväl­l­lis­es­ti vai­h­taa tuon hymyku­van vakavam­paan? Soin­in­vaara on vaka­va pohdiske­li­ja, ei hymy­poi­ka. Kiitos.

  6. Osmo:
    Asun­to­jen hin­ta kaupungis­sa määräy­tyy kysyn­nän, ei raken­nuskus­tan­nusten mukaan. Halu­tut asun­not ovat kalli­ita, kos­ka niitä ei riitä kaikille ja vähem­män halu­tut ovat halpo­ja. Raken­nuskus­tan­nusten kanssa täl­lä on tekemistä vain siltä osin, että jos raken­nuskus­tan­nus ylit­tää asun­non markki­nahin­nan, sitä ei rakenneta. 

    Näin lie­nee useim­miten. Tiety­ille raken­nut­ta­jille on kuitenkin tärkeäm­pää, että kovan­ra­han asun­not saadaan käsistä pois kohtu­ullises­sa ajas­sa pikem­min kuin kysyn­nän mah­dol­lis­ta­mal­la suurim­mal­la tuo­tol­la, vaik­ka oltaisi­in raken­net­tu kan­takaupun­gin halu­tulle paikalle.

    Lehto Group väit­tää hin­noit­telun­sa poh­jau­tu­van ennen kaikkea tuotan­tokus­tan­nuk­si­in. Mene ja tiedä miten tot­ta se on, mut­ta tiedän että eräässä isom­mas­sa raken­nusy­htiössä näin on menetel­ty keskus­taankin rakentaessa.

    99% uusista asun­noista myy­dään lis­tahin­nal­la. Raken­nut­ta­ja mielu­um­min piden­tää myyn­ti­aikaa pitem­mäk­si kuin mitä myöhem­mät omis­ta­jat — sijoit­ta­ja tai omis­ta­ja-asu­ja — pystyvät odot­ta­maan, kuin alen­taa hin­taa. Onko sil­loin kor­rek­tia sanoa, että hin­ta määräy­tyy “kysyn­nän mukaan”?

  7. Sataan neliöön kalli­il­la paikalla sijoit­tuvat ihmiset, jot­ka halvem­mal­la paikalla asut­taisi­vat 200 neliötä. Sik­si asun­top­u­la vähe­nee tehokkaim­min rak­en­ta­mal­la kalleim­mille ton­teille. Täl­löin saadaan myös arvokkaampia ja hyödyl­lisem­piä asun­to­ja. Mitä kalli­impi tont­ti, sen ahtaam­min mut­ta tyy­tyväisemp­inä ihmiset asuvat.

  8. Osmo, oletko miet­tinyt asi­aa siltä kan­til­ta, että mil­lä tavoin saaataisi­in rakennnus­li­ik­keet rak­en­ta­maan asun­to­ja siten, että tar­jon­ta ylit­tää kysyn­nän (laske­vat hin­nat)? Äkkiä ajatel­tuna se ei ole niiden edun mukaista. Jos­sain kir­joituk­ses­sa väläytit muis­taak­seni tont­ti­in rak­en­tamisvelvoitet­ta sank­tioi­neen, mut­ta riit­tääkö sekään. Viime kädessähän yrit­täjä pistää vaik­ka pil­lit pus­si­in ja vai­h­taa alaa, jos ei usko han­kkeen lyövän leiville, ts. pakol­la tätä on vaikea saa­da aikaisek­si. Peri­aat­teessa asun­to­jen hin­nan lasku ei ole osta­jankaan edun mukaista, kos­ka asun­non halut­tavu­us perus­tuu pitkälti myös sen odotet­tuun arvon­nousu­un. Kol­mas taho, joka kär­sii laske­vista hin­noista on rahoit­ta­ja eli pank­ki. Minus­ta näyt­tää siltä, että koko jär­jestelmä on oikeas­t­aan viritet­ty asun­to­jen hin­nan­nousun varaan. Sinän­sä olen samaa mieltä siitä, että asum­i­nen on Helsingis­sä liian kallista. Vas­taavasti rak­en­tamiskus­tan­nuk­set ovat nousseet erit­täin korkeik­si sil­lä seu­rauk­sel­la, että raken­nus­li­ik­keet vaikut­ta­vat kil­pail­e­van enem­mänkin nopeudel­la kuin laadul­la. Hyvin uusis­sakin raken­nuk­sis­sa on huo­mat­tavia laatuon­gelmia, vaik­ka näil­lä hin­noil­la osta­jal­la olisi min­un mielestäni oikeus odot­taa rahoilleen vastinetta.

    1. Jaakko,
      Jos kaupun­ki myy ton­tit huu­tokau­pal­la ja kaup­paan sisäl­tyy velvoite rak­en­taa määräa­jas­sa, ne menevät Helsin­gin kan­takaupungis­sa kyl­lä kau­pak­si huonoinakin aikoina. Jos kaupun­ki halu­aa, se voi estää rak­en­tamisen volyymin laskun oma­l­la alueel­laan. Kaupun­gin saa­ma hin­ta ton­tista vain las­kee. Kehyskun­nis­sa tilanne voi olla toinen.

  9. Osmo Soin­in­vaara:
    Jaakko,
    Jos kaupun­ki myy ton­tit huu­tokau­pal­la ja kaup­paan sisäl­tyy velvoite rak­en­taa määräa­jas­sa, ne menevät Helsin­gin kan­takaupungis­sa kyl­lä kau­pak­si huonoinakin aikoina. Jos kaupun­ki halu­aa, se voi estää rak­en­tamisen volyymin laskun oma­l­la alueel­laan. Kaupun­gin saa­ma hin­ta ton­tista vain las­kee. Kehyskun­nis­sa tilanne voi olla toinen.

    Jos oikein ymmärsin, logi­ikan pitäisi tässä toimia siten, että kun kalli­im­mille alueille raken­netaan lisää, vapau­tuu seu­raavak­si halvem­mil­ta alueil­ta asun­to­ja joi­hin nokkimisjärjestyk­sessä seu­raa­vat pää­sevät kiin­ni. Tämän ketjun liik­keel­lelähtö riip­puu nähdäk­seni paljon siitä, kuin­ka paljon varakkai­ta asun­non­va­i­h­ta­jia löy­tyy. Mitä kalli­impi alue on kyseessä, sitä harvem­mal­la siihen on varaa. Kuten todet­tua, varakkaista asun­toa vail­la on kovin har­va eli kyseessä useim­miten asun­non vaihto.

    Min­un nähdäk­seni gryn­der­it pyrkivät rajoit­ta­maan tar­jon­taa, työ­maa­ta ei pan­na yksinker­tais­es­ti käyn­ti­in ellei ennakko­markki­noin­nis­sa löy­dy riit­tävää määrä osta­jia. Tämä näkyy omas­sa kotikaupungis­sani (ei ole Helsin­ki, mut­ta suh­teel­lisen lähel­lä), jos­sa kak­si hyväl­lä sijain­nil­la (kaupun­gin keskus­tas­sa) ole­vaa raken­nusko­hdet­ta seisoo, kos­ka osta­jia ei ole, ainakaan sil­lä hin­nal­la jon­ka rak­en­ta­ja siitä halauaisi. Olet var­maankin oike­as­sa siinä, että Helsin­gin kan­takaupungis­sa tilanne on toinen. 

    Teo­ri­as­sa siel­läkin voisi käy­dä niin, että tont­ti ei mene kau­pak­si velvoit­tei­den kanssa, ainakaan sil­lä hin­nal­la jon­ka kaupun­ki siitä halu­aisi, jol­loin han­kkeesta koi­tu­isi kaupungille taloudel­lista tap­pi­o­ta. Joka tapauk­ses­sa asun­to­jen hin­nan­lasku aiheut­taisi taloudel­lisia tap­pi­oi­ta jollekin taholle. Käytän­nössä var­maankin niille, joiden asun­to sijait­see väärässä paikas­sa, näin­hän on kai jos­sain määrin jo käynytkin. Se aiheut­taa nähdäk­seni ongelmia ketjun lop­pupäähän, kos­ka velas­ta ei tässä maas­sa oikein pääse eroon (sitä voidaan per­iä pitkään) vaik­ka asun­to olisikin myy­ty. Jenkeis­sä taitaa olla toisin?

    Tämä kysymys on kokon­aisu­udessaan minus­ta aika vaikea ratkaista­va ja toiv­otankin men­estys­tä sen kanssa painimiseen Helsin­gin kaupung­in­val­tu­us­tossa, uskon kyl­lä että pääset sinne.

  10. Jaakko: Tämän ketjun liik­keel­lelähtö riip­puu nähdäk­seni paljon siitä, kuin­ka paljon varakkai­ta asun­non­va­i­h­ta­jia löy­tyy. Mitä kalli­impi alue on kyseessä, sitä harvem­mal­la siihen on varaa. Kuten todet­tua, varakkaista asun­toa vail­la on kovin har­va eli kyseessä useim­miten asun­non vaihto.

    Jos­sain määrin on ongel­ma, että uusia kalli­ita asun­to­ja han­ki­taankin kakkosasun­noik­si tms. jol­loin ketju ei lähde liikkeelle.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.