Helsingin kaupunkisuunnittelulautakunnan käsittelyssä on kysymys siitä, voiko toimistoja muuttaa asunnoiksi ja jos voi, missä, kuinka paljon ja millä ehdoin. Kaupunkisuunnitteluvirasto esitti varsin kielteistä suhtautumista konversioihin Helsingin kantakaupungissa, koska se on halutuin paikka työpaikoille ja koska tuottavuus on siellä maan suurinta. Me palautimme asian, koska vähän vapaamielisempi pitäisi olla.
Kaupunkisuunnittelulautakunnalla oli asiasta erittäin hyvä seminaari. Panen tähän joitakin omia ajatuksiani.
Arja Lehtonen Capella Property Oy:stä kertoi ennusteista, joiden mukaan asukasluvun kasvu (nostaa toimistoneliöiden määrää) ja toimistojen tiivistyminen (vähemmän neliöitä/työntekijä) kumoavat suunnilleen toisensa, joten koko kaupungin alueella toimistoneliöiden määrä pysyy suunnilleen ennallaan. Kun uutta toimistoa – modernimpaa, paremmalla paikalla – kuitenkin rakennetaan noin 40 000 k-m2/vuosi, tulee suunnilleen sama määrä toimistoja purkaa tai muuttaa asunnoiksi. Helsingin keskusta on kuitenkin koko seudun tasolla tavoitelluinta aluetta toimistoille.
Koko seudulla on toimistotilaa tyhjilleen selvästi yli miljoona kerrosneliötä, mikä vastaa 50 000 työpaikkaa tai 25 000 asukasta. Tyhjien toimistojen tuottamiseen on seudun kunnista erikoistunut lähinnä Espoo, mutta on niitä Helsingissäkin keskustan ulkopuolella.
Jossain siis kannattaa toimistoja muuttaa asunnoiksi, mutta missä.
Todettakoon, että Helsingin uudessa yleiskaavassa Teollisuuskadun alue on kaavailtu uudeksi, voimakkaaksi toimitila-alueeksi, johon mahtuu toimitilaa peräti puoli miljoonaa kerrosneliötä. Jos tämä toteutuu, poistuvaa toimitilaa tulee vain lisää.
Suosikki-kaupunkitutkijani Seppo Laakso kertoi miksi luovien alojen yritykset menestyvät parhaiten toistensa läheisyydessä. Ne oppivat toisiltaan lähinnä työpaikkaa vaihtavien vuoksi. Tämä yritysten välinen tiedonvaihto nostaa alueellista tuottavuutta. On erittäin tavallista vaihtaa työpaikkaa johonkin sellaiseen, joka on lähellä vanhaa työpaikkaa. Tämä tuskin on ainoa syy luovien alojen kasautumisetuihin, mutta mielenkiintoinen uusi näkökohta.
Se, että Helsingin keskustassa on korkean tuottavuuden työpaikkoja, on yhtä mielenkiintoinen havainto kuin se, että asuminen kantakaupungissa lisää ihmisen kulutusta. Kun toimitila on kallista, työn on oltava tuottavaa, koska muuten ei korkeita toimitilavuokria pystyttäisi maksamaan. Pätee myös keskustassa asuviin.
Eileisessä HBL:ssa oli entisen jyväjemmausministeriön talon tapaus Krunikassa. Taas virkamies vetosi kielteisessä kannassa asumiseen autopaikkojen vähyyteen ja alueen elävyyteen. Herää kysymys, että miten Krunikassa nyt pärjätään yhtä vähillä autopaikoilla, koska tuo ei ainakaan hinnoissa näy. Yhtä lailla jää virkamieheltä näkemättä, että kaupungissa on myös illaslisravintoloita, eikä vain lounaspaikkoja, eli tuota elävyyttä ja vilinää on muulloinkin kuin vain virka-aikaan, jolloin ilmeisesti Espoossa asuvat virkamiehet ovat Helsingissä. Monen kymmenen perheen kulutus jättää paaljon enemmän rahaa paikallisesti kuin jokin toimisto ja kaupunki saisi verotulojakin enemmän.
On hirviää tuhlausta, että komeat asunnoiksi alunperin tehdyt talot jäävät vajaakäytölle, kun virkamies haluaa toimistoja noin huonoon paikkaan, joka on alunperinkin rakennettu asuinalueeksi. Miksi rakennetaan Pasilaan suuri toimistoalue, jos samalla tuhotaan vanhat asuintalot toimistoiksi tuollaisessa pussinperässä, johon ei voi kuvitella kovin kovaa kysyntää toimistoille, kun taas arvoasuntoina ne vietäisiin käsistä.
”Suosikki kaupunkitutkijani, Seppo Laakso, kertoi miksi luovien alojen yritykset menestyvät parhaiten toistensa läheisyydessä. Ne oppivat toisiltaan lähinnä työpaikkaa vaihtavien vuoksi.”
Luovien alojen yritysten sijaintiin vaikuttaa myös se, että asiakkaat ja työntekijät ovat lähellä. Kun yritykset kasaantuvat lähelle toisiaan, syntyy kilpailua ja pitää kehittää toimintaa – yritykset kirittävät toisiaan.
Jos asuminen ei ole vaihtoehto, tyhjien toimitilojen tulevaisuus on minivarastoina tai hotelleina. Vaikka kehitettäisiin MOW:n tai Urbanmill:n tapaisia yhteisötiloja, ne eivät lisää toimitilan tarvetta.
Jos kaupunki katsoo oikeudekseen määritellä, miten ”yksityisesti” omistettuja rakennuksia käytetään, ne rakennukset omistaa de facto kaupunki. Kas kun ei määrää, minkä värisiä kaakeleita kylpyhuoneissa saa käyttää.
[natsikortti]Hitler sanoi joskus, että paras hyöty omaisuudesta saadaan ”yhteisölle”, jos sen nimellisesti yksityinen omistaja kokee omistavansa sen, mutta valtiolla on kuitenkin viime kädessä oikeus päättää sen käytöstä. Tulee vahvasti mieleen suomalainen kaavoituspolitiikka, ei sillä ettei tällaista olisi muuallakin.[/natsikortti]
Toivottavasti digitalisatio, robotiikka tai joku vähentäisi toimistojen tarvetta. Luulisi, että vaikka Kela voitaisiin korvata tietokoneella. Toki herättää kauhua, kun digitalisatio iskee valkokaulusväkeen.
”Suosikki kaupunkitutkijani, Seppo Laakso, kertoi miksi luovien alojen yritykset menestyvät parhaiten toistensa läheisyydessä”
Voisi tutkia ihan yhtä hyvin lunta luovia tai muyia toimialoja.
Viiskulmassa ja Hämeentien kulmilla on (ainakin ollut) levykauppoja ja Tuusulassa on iso läjä käytettyjen autojen kauppoja. Jne.
Korkean tuottavuuden ihmisten määrä tuskin ratkaisevasti riippuu siitä, riittääkö heille työpaikkoja keskustasta vai lähistöltä. Muuttamista tapahtuu vain, jos asunnoista alueella on niin paljon pahempi pula kuin toimistoista, että omistaja uskaltaa tehdä riski-investoinnin konversioon. Poliitikot eivät ole luotettavampia päättämään toisten omaisuudesta.
”[A]sukasluvun kasvu (nostaa toimistoneliöiden määrää) ja toimistojen tiivistyminen (vähemmän neliöitä/työntekijä) kumoavat suunnilleen toisensa”
Jännä ajatus ja pätee varmasti lyhyessä tarkastelussa. Mutta väittäisin, että pidemmässä tarkastelussa tässä voi olla haasteensa sillä digitalisaatio muuttaa työn luonnetta lisäten mahdollisesti toimistotyön osuutta ja toisaalta ihmiset eivät viihdy nykyisissä tiiviissä toimistoissa, jolloin neliöt per työntekijä saattavat jossain vaiheessa taas kääntyä kasvuun.
Toisaalta en ymmärrä, miksi emme luota tässä markkinoihin. Keiltä on pois, jos asuntoja muuttuu välillä toimistoiksi ja taas hetken päästä tehdään muutoksia toiseen suuntaan?
Kantakaupungin vanhojen toimistotalojen ongelma ei ole pelkästään sijaintiongelma. Suuri osa vanhoista taloista on näet koppikonttorityyppistä huonosti muokattavaa tilaa, jolle nykyään ja on heikko kysyntä.
Monille keskustan toimistokiinteistöille on olemassa kolme vaihtoehtoa, muuttaminen asuinkäyttöön, purkaminen ja uuden toimistotalon rakentaminen tai talon slummiutuminen.
Viime vuosina muutoksen asumiskäyttöön ovat estäneet toimistotalojen slummiutumista muun muassa Punavuoressa ja Kampissa, nyt kuitenkin tyhjien, ei-kenellekään kelpaavien, toimistotilojen määrä näyttää lisääntyvän nopeasti kun muuttaminen asuinkäyttöön on selvästi vaikeutunut.
> halutuin paikka työpaikoille ja koska tuottavuus
> on siellä maan suurinta
Mitä enemmän toimistoja suljetaan, sitä tuottavampia jäljelle jääneet firmat ovat. – Aina siihen asti kunnes viimeinenkin poistuu.
> Helsingin keskusta on kuitenkin koko seudun tasolla
> tavoitelluinta aluetta toimistoille
Kun toimistojen markkinat ovat vapaat ja samalla asuntojen säännöstellyt, syntyy kitkaa: Se tuottava ja hyväpalkkainen työntekijä ei saakaan kallista keskusta-asuntoa vaan se menee tuettuun asumiseen.
Tulevaisuutta on vähän vaikea ennustaa. Tämän hetken trendi todellakin parantaa toimistotilojen tilatehokkuutta, jopa varsin voimakkaasti, mutta tapahtuuko jossain vaiheessa taas käänne? Tyytymättömät toimistotyöntekijät haluavat pois monitilaympäristöistä ja takaisin tehottomiin koppikonttoreihin?
Entäpä keskustan vetovoima? Säilyykö se ennallaan, kun kaupungit muuttuvat ja monipuolistuvat, aluekeskukset voimistuvat ja lähiöt kohenevat? Onko viherympäristöjen vetovoima yhä nousussa?
Paljon entisiä asuintaloja muutettiin toimistoiksi aikanaan. Niiden osalta valinnan luulisi olevan väljempää palauttaa ne asunnoiksi ja tehdä vaikka väliseinällä pienempiä asuntoja.
Helsingissä on kovin vähän asuntohotelleja, siis ilman palveluita toimivia piensysteemejä. Mistä lie johtuu.
Keskustan toimistot kannattaa muuttaa asunnoiksi. Uudet toimistokeskittymät syntyvät joka tapauksessa muualle kun tarvitaan modernia tilaa. Keskustan ongelmana on sumppuisuus joka korostuu aloilla joilla myydään jotakin muuallekin kuin naapurille. Juuri vierailin asiakasyrityksessämme joka katui keskustaan muuttoa koska myyntimiehet eivät saaneet autojaan mihinkään parkkiin ja toisaalta ajoaika asiakkaille oli lähes joka suuntaan merkittävästi enemmän kuin aikaisemmasta Espoon konttorista.
Kun liikenneyhteyksiä ei saada paremmiksi on parempi tehdä keskustasta julkisen liikenteen päätepiste niille jotka pärjäävät sen avulla. Osa yrityksistä muuttaa pois ja toimitilaa vapautuu asunnoiksi.
Kaikki tutkimukset tuntuvat osoittavan, ettei avokonttoreista (mitä ”monitilaympäristötkin” de facto ovat) ole muuta kuin haittaa työn tehokkuudelle. Eiköhän joku yritys jossain vaiheessa hoksaa uida nykyistä muotia vastaan ja jos ja kun ”koppikonttoreiden” myötä kasvanut tehokkuus muuttuu kilpalueduksi, niin eiköhän muut seuraa mukana.
Sivunmennen olisi mukava nähdä joskus joku organisaatiopsykologinen tms. selitys sille, miksi kaikki tilajärjestelyistä päättävät johtajat uskovat auliisti kaikenmaailman toimitilakonsulttien ja ”uusien työtapojen” evankelistojen saluilua – ja samalla ummistavat silmänsä kaikelta siltä tutkimukselta, joka osoittaa aika yksiselitteisesti sen, että avokonttorit ovat yleisesti huono idea.
”koska se on halutuin paikka työpaikoille ja koska tuottavuus on siellä maan suurinta”
->
”Siellä missä on kaikki paperinpyörittäjät ja virkakyöstit”
Oma ammattitaito ei riitä, jolloin on helppo ostaa ”osaamista” talon ulkopuolelta. Avokonttori ei ole yksiselitteisesti huono. Pitää vain ymmärtää, mihin työtehtäviin se on hyvä. Avokonttori on erittäin huono suorittavalle työlle, jossa tarvitaan keskittymistä. Sen sijaan asiantuntijatyötä se parhaimmillaan tukee.
Kivijalkaliiketiloissa aivan ydinkeskustaa lukuun ottamatta on pääosin varsin heikosti tuottavaa yritystoimintaa. Isommissa tiloissa kirpputoreja ym. Kaupunkikuvan kannalta tämä voi olla mukava asia, mutta tuottavuus-perustelu pitäisi unohtaa.
Olisi mielenkiintoista nähdä edes yksi viite tutkimukseen, jossa avokonttoreiden hyödyt asiantuntijatyölle olisi pystytty osoittamaan. Itse olen nähnyt vain tuloksia, joiden mukaan asiantuntijatyö itseasiassa kärsii pahiten avokonttoriympäristöstä.
Toki esim. sosiaalisen mielen omaavan innokkaan nuoren mielestä avokonttoreissa voi tuntua olevan suorastaan käsinkosketeltava ”luova pöhinä”, mutta kyse on taatusti useammin pelkästä illuusiosta todellisten tulosten jäädessä laihaksi.
Jännäähän on se, että tutkimusten mukaan avokonttorit hankaloittavat ja vähentävät ihmisten välistä kommunikaatiota – vaikka juuri kommunikaation parantumisen piti olla avokonttoreiden suurimpia etuja.
Istun itse tällaisessa tilatehokkaassa monitilaympäristössä, joka on siis parannettu versio takavuosien avokonttorista. Siinä on hyvät ja huonot puolensa.
Niitä hyviä puolia ovat kokemusperäisesti kommunikaation lisääntyminen, vaikka ”kseen” mainitsemat tutkimukset muuta väittäisivätkin. Samoin yhteisöllisyyden paraneminen, mutta se kai riippuu siitä onko sillä kussakin työyhteisössä ylipäätään eväitä parantua. Ja tietysti tilatehokkuus tarkoittaa ennen kaikkea tilakustannusten säästöä.
Aika näyttää mihin kehitys vie.
Tämän hyödyllisyys riippunee suuresti siitä, tarvitaanko työtehtävissä enemmän kommunikaatiota vai häiriötöntä keskittymistä. Keskittymistöissähän perinteisesti paitsi hakeudutaan kommunikaatiotilanteisiin tarpeen vaatiessa itse myös järjestetään erikseen siihen tilaisuuksia koko ryhmälle (kokoukset).
Ja tietysti hyödyllisyyteen vaikuttaa, onko henkilökohtainen tarve enemmän sitä että jätetään rauhaan vai sitä että on jatkuvassa interaktiossa toisten kanssa.
Tehdään nyt sentään ero entisaikojen avokonttorin ja nykyaikaisen monitilatoimiston välillä.
Hyvin suunniteltuun monitilaympäristöön sisältyy vetäytymistiloja, joissa voi rauhassa tehdä keskittymistä vaativia töitä. Niihin ei vain yleensä voi pystyttää pysyvää työpistettä.
Monitilan ideaan kuuluu, että siellä on erilaisia tiloja erilaisia työtehtäviä varten.
Omaa rauhaa vaativat työtehtävät on monesti helpointa hoitaa kotona. Jos siis haluaa tilapäisesti olla tavoittamattomissa ja eristyksissä.
Tietysti jokaiselle omat kokemukset ovat niitä merkittävimpiä, mutta useimmiten niistä yleistäminen on aika vaarallista.
Tutkimuksissa on (muistaakseni) havaittu, että avokonttorit vähentävät spontaania kasvokkain kommunikontia, koska ihmiset pyrkivät välttämään muiden häiritsemistä ja siten rajoittavat keskusteluja. Kommunikaatio siirtyy enemmän mm. pikaviestimiin (vaikka kaveri olisi siinä sermin toisella puolellla) ja kommunikaation tehokkuus kärsii.
Koppikonttorissa voi sentään aina kävellä jonkun toisen huoneeseen ja keskustella kaikessa rauhassa. Tietysti monitoimitilassa keskustelut voi hoitaa niille varatuissa tiloissa, mutta koska homma vaatii kaikilta keskustelun osapuolilta aktiivisuutta, niin spontaanisuus kärsii.
Parantaako yhteisöllisyys työtehoa?
Muutaman neliön vuokran säästäminen per naama on aika äkkiä syöty työtehon pienenemisenä…
”Yleensä.” Sellaistakin on tullut kuultua, että jossain firmoissa tällaiset vetäytymistilat tuppaavat muodostumaan joidenkin tyyppien työpisteiksi.
Näistäkin on tullut kuultua aika lailla mutinaa siitä, että suunnittelu on usein enemmän tai vähemmän päin prinkkalaa. Tietysti mokat voidaan aina korjata, mutta harvoinpa uusia tiloja lähdetään heti mylläämään vaan ennemmin hyväksytään käyttämättömäksi jäävät kikottimet.
Eli pitää sotkea työ ja vapaa-aika, jotta työtehtävät voi edes saada tehtyä. Minusta tässä on suuri ongelma.
Kyllä työtä voi tehdä kotona ihan työaikana.