Asuntotuotannon notkahdus on estettävä

Vuo­kra­tur­va ja Raken­nus­teol­li­suus ennus­ta­vat raken­ta­mi­sen tah­din pää­kau­pun­ki­seu­dul­la not­kah­ta­van, kos­ka tar­jon­nan kas­vu on pai­na­mas­sa asun­to­jen hin­to­ja ja vuo­kria alas, mikä vai­men­taa sijoit­ta­jien halua inves­toi­da asuntoihin.

Varoi­tus kan­nat­taa ottaa vaka­vas­ti ja ryh­tyä toi­miin asun­to­tuo­tan­non tur­vaa­mi­sek­si. Asun­to­jen kaa­voi­tus­ta on nopeu­tet­tu juu­ri, jot­ta hin­nat ja vuo­krat koh­tuul­lis­tui­si­vat. Nyt pitäi­si val­tion ja kun­tien istua alas ja sopia toi­mis­ta, sil­lä asu­mi­sen hal­pe­ne­mi­nen on (mel­kein) kaik­kien etu. Emme tar­vi­ty­se hyviä sijoi­tus­koh­tei­ta vaan jär­ke­vän­hin­tais­ta asumista.

Jos Hel­sin­gis­sä uusien asun­to­jen hin­ta las­kee 5 000 euros­ta 4 000 euroon, on se edel­leen pal­jon kor­keam­pi kuin muu­al­la maas­sa, jos­sa kui­ten­kin kan­nat­taa raken­taa. Beto­ni ei ole Hel­sin­gis­sä kal­liim­paa kuin Tam­pe­reel­la. Joku on ket­jus­sa ahne, jos täl­lä hin­nal­la ei kan­na­ta raken­taa Hel­sin­gis­sä, mut­ta kan­nat­taa raken­taa muualla.

Jos sijoit­ta­jil­la tai raken­nut­ta­jil­la on mono­po­lis­ti­sia aja­tuk­sia tukea hin­ta- ja vuo­kra­ta­soa, on kil­pai­lua lisät­tä­vä, ettei kenel­le­kään oli­si mark­ki­noil­la monopolivoimaa.

Hel­sin­gin kau­pun­gin on edel­leen las­ket­ta­va mark­ki­noil­le lisää tont­te­ja tar­jous­kil­pai­luil­la. Ton­tin­luo­vu­tuk­sen ehtoi­hin on lai­tet­ta­va raken­ta­mi­sel­le aika­tau­lu (kuten kai lai­te­taan­kin), jot­ta kenel­le­kään ei tuli­si kiusaus­ta jar­rut­taa raken­ta­mis­ta hin­to­jen tuke­mi­sek­si. Jos vakiin­tu­neet raken­nus­liik­keet eivät raken­na, maa­kun­nis­ta var­maan­kin löy­tyy haluk­kai­ta raken­nus­liik­kei­tä, joil­le pitää luva­ta koh­tei­ta muu­ta­mak­si vuo­dek­si eteen­päin, jot­ta nii­den kan­nat­taa Hel­sin­kiin aset­tua. Tämä menet­te­ly pitää asun­to­tuo­tan­non Hel­sin­gis­sä vauh­dis­sa, jos­kin kau­pun­ki jou­tuu ehkä tyy­ty­mään alem­piin ton­tin­hin­toi­hin  ja ‑vuo­kriin.

Val­tio on onnek­si vaa­ti­nut lain voi­mal­la aset­ta­maan kor­keam­man kiin­teis­tö­ve­ron arvon­nousua odot­ta­vil­le raken­ta­mat­to­mil­le ton­teil­le. Sii­hen­kin val­tion piti pää­kau­pun­ki­seu­dun kun­tia pakottaa!

Jär­jet­tö­män kal­lii­ta kaa­vo­ja pitää muut­taa. Ei ole jär­ke­vää vaa­tia asun­to-osa­keyh­tiöi­tä raken­ta­maan yli 70 000 euroa mak­sa­via park­ki­paik­ko­ja kau­pun­gis­sa, jos­sa yli puo­let koti­ta­louk­sis­ta on autot­to­mia. Yksi­tyi­sen maan osal­ta raken­nus­maa­mak­sua pitää alen­taa, jos se tekee raken­ta­mi­ses­ta oikeas­ti kannattamatonta.

Jos asun­to­jen mark­ki­na­hin­taa saa­daan las­ke­tuk­si, ale­nee tie­tys­ti ton­teis­ta saa­ta­va hin­ta. Tämä  on kun­nal­lis­ta­lou­den kan­nal­ta vähän ikä­vää, mut­ta parem­pi kui­ten­kin niin. Kau­pun­ki hyö­tyy pal­jon asun­to­jen hin­to­jen ale­ne­mi­ses­ta, vaik­ka­kaan ei niin pal­jon kuin valtio.

Peri­aat­tees­sa asun­to­jen hin­to­jen las­kun pitäi­si men­nä mel­kein sel­lai­se­naan ton­tin hin­toi­hin. Ne ovat pää­kau­pun­ki­seu­dul­la niin kor­kei­ta, että las­kun varaa on. On tie­tys­ti Hel­sin­gin seu­dul­la aluei­ta, joil­la edes ton­tin hin­nan las­ke­mi­nen nol­laan ei saa hank­kei­ta liik­keel­le. Kan­nat­taa­ko sel­lai­sil­le pai­koil­le raken­taa mitään vai sääs­tää raken­nus­ka­pa­si­teet­tia sin­ne, mis­sä ihmi­set halua­vat asua?

On myös ja ennen kaik­kea val­tion etu, että asu­mi­sen hin­ta Hel­sin­gis­sä ale­nee. Sik­si val­tion tuli­si tukea kau­pun­gin kas­vua. Jos maan hin­ta ale­nee, kau­pun­kien mah­dol­li­suu­det rahoit­taa infra­struk­tuu­ria heik­ke­ne­vät, mikä voi vähen­tää tont­ti­tar­jon­taa. Täs­sä val­tion oli­si vii­sas­ta tul­la apuun.

Muut­to­pai­ne Hel­sin­kiin on edel­leen var­sin kova. Jos sijoit­ta­jat eivät osta uusia asun­to­ja vuo­kra-asun­noik­si, asun­non tar­vit­si­jat osta­vat nii­tä (vähän hal­vem­mal­la) omis­tusa­sun­noik­si. Sil­ti voi olla jär­ke­vää hou­ku­tel­la sijoi­tus­koh­tei­den puu­tet­ta pote­via työ­elä­keyh­tiöi­tä sijoit­ta­maan asun­toi­hin ja sal­lia sii­nä myös pien­tä vivutusta.

Jos saam­me pide­tyk­si asun­to­tuo­tan­non kor­ke­aa tasoa yllä riit­tä­vän pit­kään, asu­mi­nen Hel­sin­gin seu­dul­la hal­pe­nee oikeas­ti. Täs­sä­kin on pie­ni ongel­ma: asun­to­jen hin­nat ale­ne­vat eni­ten vähem­män halu­tuil­la pai­koil­la. Niis­tä voi muo­dos­tua köy­hyys­tas­ku­ja, niin kuin on käy­nyt mones­sa euroop­pa­lai­ses­sa suurkaupungissa.

 

36 vastausta artikkeliin “Asuntotuotannon notkahdus on estettävä”

  1. Jos yhden auton vaa­ti­ma tila on suo­si­tus­ten mukai­ses­ti 2,5x8,5 met­riä ja kor­keu­dek­si riit­tää 2,4 m, niin yli 70k€ kuu­los­taa niu­kal­ta resurs­sil­ta jos­ta voi­daan pyy­tää suh­teet­to­man kor­ke­aa, lähes 3200 euron nelio­hin­taa. Tila on kui­ten­kin vii­meis­te­le­mä­tön, vail­la mitään tek­niik­kaa, toki säh­kö­au­to­jen lataus-sys­tee­mit tulee mak­sa­maan joi­tain sato­ja euroja/paikka, jot­ka var­maan­kin hin­noi­tel­laan tuo­hon päälle.Lisäksi tilan läm­mi­tys alen­taa ylem­pien ker­ros­ten läm­mön­tar­vet­ta ja lisää asu­mis­mu­ka­vuut­ta (läm­pi­mät lattiat).

    1. Pysä­köin­ti­ta­loon park­ki­paik­ko­ja saa­tai­siin noin 20 000 €/kpl, mut­ta sil­loin mene­te­tään se tont­ti, mikä nos­taa todel­li­sen hin­nan pil­viin, jos raken­nusoi­keu­den arvo on vaik­ka­pa 2000 €/neliö. Kin park­ki­pai­kat jou­du­taan lait­ta­maan nel­jään ker­rok­seen talon alle, hin­taa tulee pal­jon enemmän.

  2. Yhden auton vaa­ti­ma tila on pal­jon enem­män kuin 2,5 x 8,5 met­riä, kun pääl­le las­ke­taan kul­ku­väy­lät ja pysä­köin­ti­pai­kat sovi­te­taan pääl­le raken­net­ta­van raken­nuk­sen raken­tei­siin. Ääret­tö­mäl­lä avoi­mel­la ken­täl­lä luke­ma on tuo, mut­ta todel­li­ses­sa maa­il­mas­sa ei.

    Täs­tä voi­daan joh­taa, että tont­ti­koh­tais­ten pysä­köin­ti­paik­ko­jen vaa­ti­mi­nen on todel­la tyh­mää, kos­ka isom­mas­sa lai­tok­ses­sa tilan­käyt­tö on tehok­kaam­paa. Toi­saal­ta lii­ken­teen auto­ma­ti­soi­tu­mi­nen muut­taa täy­sin pysä­köin­nin proble­ma­tii­kan, ja tähän pitäi­si varau­tua kai­kis­sa uusis­sa kaa­vois­sa jo nyt.

    1. Aina­kin pysä­köin­ti­pai­kat pitää suunn­ni­tel­la niin, että nil­le on jotain käyt­töä sit­ten jos auton käyt­tö muut­tuu MAAS-suun­taan eikä ihmi­sil­le ole omia auto­ja vaan autot vuor­ka­taan tai käy­te­tään yhteis­käyt­tö­au­to­ja. Tämä yleis­ty­nee pal­jon ennen robot­ti­au­to­ja — on yleis­ty­nyt jo esi­mer­kik­si Ber­lii­nis­sä. Sik­si voi­sin aja­tel­la vaik­ka tila­päi­siä pysä­köin­ti­ta­lo­ja, vaik­ka ne pysy­vi­nä rat­kai­sui­na ovat jär­jet­tö­miä siel­lä, mis­sä raken­nusoi­keus on arvokasta. .

  3. Val­lit­se­vien talou­den oppien mukaan hin­to­jen las­ku on suun­nil­leen kama­lin­ta, mitä voi kuvi­tel­la tapah­tu­van. Tämä pätee aivan eri­tyi­ses­ti asun­toi­hin, jot­ka ovat ene­ne­mäs­sä mää­rin myös sijoi­tus­koh­tei­ta. Jat­ku­va asun­to­jen hin­to­jen nousu on otet­tu vas­taan posi­tii­vi­sen poh­ja­vi­reen säes­tä­mä­nä, mut­ta las­ku tul­tai­siin uuti­soi­maan kata­stro­faa­li­se­na tapah­tu­ma­na. Sii­hen näh­den puheet asun­to­jen hin­to­jen las­kus­ta kuu­los­ta­vat epä­rea­lis­ti­sil­le eivät­kä sovi nyky­maa­il­maan. Reak­tio­na onkin juu­ri se, mis­tä nyt on teh­ty ensim­mäi­siä havain­to­ja: vähen­ne­tään raken­ta­mis­ta, että saa­daan pidet­tyä hin­ta­ta­so vähin­tään ennal­laan. Kon­sen­sus­ta tämän reak­tion pysäyt­tä­mi­sek­si tus­kin tul­laan näkemään.

  4. Täs­sä­kin on pie­ni ongel­ma: asun­to­jen hin­nat ale­ne­vat eni­ten vähem­män halu­tuil­la pai­koil­la. Niis­tä voi muo­dos­tua köy­hyys­tas­ku­ja, niin kuin on käy­nyt mones­sa euroop­pa­lai­ses­sa suurkaupungissa.

    Tätä ongel­maa voi­tai­siin rajoit­taa, jos asu­mis­kus­tan­nus­ten hil­lit­se­mi­seen käy­tet­täi­siin tar­jon­nan kas­vat­ta­mi­sen lisäk­si hyvin mie­tit­tyä kiinteistöveroa.

  5. Tuo 8,5m pituus sisäl­tää jo puo­let seit­se­män met­rin käy­tä­väs­tä. Pelk­kä park­ki­ruu­tu on 5 met­riä, jol­la nelio­hin­ta lähes­tyi­si nel­jää ton­nia. Tuo oli­si sama perus­te jol­la asun­non neliöt hin­noi­tel­laan, ylei­set tilat siis “ei mak­sa mitään”.

    teek­ka­ri:
    Yhden auton vaa­ti­ma tila on pal­jon enem­män kuin 2,5 x 8,5 met­riä, kun pääl­le las­ke­taan kul­ku­väy­lät ja pysä­köin­ti­pai­kat sovi­te­taan pääl­le raken­net­ta­van raken­nuk­sen raken­tei­siin. Ääret­tö­mäl­lä avoi­mel­la ken­täl­lä luke­ma on tuo, mut­ta todel­li­ses­sa maa­il­mas­sa ei.

    Täs­tä voi­daan joh­taa, että tont­ti­koh­tais­ten pysä­köin­ti­paik­ko­jen vaa­ti­mi­nen on todel­la tyh­mää, kos­ka isom­mas­sa lai­tok­ses­sa tilan­käyt­tö on tehok­kaam­paa. Toi­saal­ta lii­ken­teen auto­ma­ti­soi­tu­mi­nen muut­taa täy­sin pysä­köin­nin proble­ma­tii­kan, ja tähän pitäi­si varau­tua kai­kis­sa uusis­sa kaa­vois­sa jo nyt.

  6. Mik­si kun­ta ei voi­si itse gryn­da­ta kovan rahan vuo­kra-asun­to­ja ihan sijoi­tus­mie­les­sä? Estä­vät­kö jot­kut lait ja asetukset?

    Hom­maa voi jat­kaa niin kau­an ja nopeas­ti kuin mark­ki­noil­ta irto­aa lai­naa sel­lai­sil­la koroil­la, että busi­ness tuot­taa voit­toa. Ja Hel­sin­ki­hän sai­si käsit­tääk­see­ni täl­lä het­kel­lä halu­tes­saan lai­naa sor­mia nap­saut­ta­mal­la mel­kein nol­la­ko­rol­la mil­joo­nit­tain ihan vapail­ta rahoitusmarkkinoilta?

    Ongel­mak­si tie­tys­ti muo­dos­tuu äkkiä se, että kun­nal­lis­vaa­leis­sa omis­tusa­su­jat saat­ta­vat alkaa äänes­tä­mään tätä toi­min­taa vas­taan, sil­lä sehän on efek­tii­vi­ses­ti kei­no verot­taa asun­to­tu­loa, kun lisään­ty­vä tar­jon­ta las­kee asun­to­tu­loa. Mut­ta sen ver­ran kan­nat­tai­si teh­dä kun poliit­ti­nen ympä­ris­tö antaa myöten.

  7. Jos maa­il­ma muut­tuu ja ihmi­set lak­kaa­vat omis­ta­mas­ta auto­ja tai aina­kin varas­toi­mas­ta nii­tä kotien­sa yhtey­des­sä, niin 10 ker­rok­si­set pysä­köin­ti­lai­tok­set on hel­pom­pi ongel­ma rat­kais­ta kuin pari ker­ros­ta maa­na­lais­ta tilaa jokai­sen talon alla.

    Kan­ta­kau­pun­gis­sa on jo nyky­ään auto­hal­le­ja, joi­den kans­sa talo­yh­tiöt ovat ongel­mis­sa, jos vuo­kra­lai­se­na ole­va huol­to­yh­tiö tms. pal­jon liik­ku­vaa kalus­toa tar­vit­se­va yri­tys ottaa ja lähtee.

  8. Hyvä teks­ti, mut­ta voi­ko asun­non­hin­to­jen las­ku aiheut­taa ongel­mia rahoi­tus­mark­ki­noil­le? Asun­to­ve­lal­li­sil­la vel­ka voi ylit­tää asun­non arvon, mikä taas joh­taa entis­tä useam­min pank­kien luottotappioihin.

    Eli kan­nat­tai­si­ko pyr­kiä hin­nan­las­kuun rau­hal­li­ses­ti, esi­mer­kik­si nimel­lis­hin­to­jen jää­dy­tyk­seen pyr­kien, jol­loin reaa­li­hin­nat hil­jal­leen las­ki­si­vat? Ei tosin sil­lä, että hin­ta­ro­mah­dus täl­lä het­kel­lä toden­nä­köi­sel­tä vai­kut­tai­si­kaan, kun vii­mei­sim­pien tie­to­jen mukaan hin­nat nous­seet vuo­si­kym­me­nen paras­ta vauh­tia Helsingissä.

    Lie­nee­kö tämä pyr­ki­mys las­kea asun­non­hin­to­ja Hel­sin­gin päät­tä­jil­lä yleis­tä­kin, että joko lai­tan sijoi­tusa­sun­to­ni myyntiin?

  9. Osmo Soi­nin­vaa­ra:
    Täs­sä­kin on pie­ni ongel­ma: asun­to­jen hin­nat ale­ne­vat eni­ten vähem­män halu­tuil­la pai­koil­la. Niis­tä voi muo­dos­tua köy­hyys­tas­ku­ja, niin kuin on käy­nyt mones­sa euroop­pa­lai­ses­sa suurkaupungissa. 

    Jos hin­ta­me­ka­nis­mi toi­mii, voi­sin kuvi­tel­la, että vähem­män halu­tuil­le pai­koil­le­kin hakeu­tuu ihmi­siä, jot­ka eivät ole aivan köy­hiä, sil­lä osa on val­mis asu­maan rumas­sa tai syr­jäi­ses­sä pai­kas­sa saa­dak­seen asun­non hal­vem­mal­la tai enem­män neliöi­tä sii­hen. Jon­kin­lais­ta osviit­taa antaa se, että esi­mer­kik­si Nur­mi­jär­ven tapai­sis­ta syr­jäi­sis­tä pai­kois­ta ei ole muo­dos­tu­nut köyhyystaskuja.

    Oli­sin pal­jon enem­män huo­lis­saan vuo­kra­mark­ki­nois­ta, joil­la puut­tuu yhteys asun­non vuo­kran, sen koon ja sijain­nin välil­lä. Esi­mer­kik­si Hel­sin­gin Sano­mis­sa (http://www.hs.fi/kaupunki/art-2000002611180.html) pal­jas­tui ker­ran vahin­gos­sa, että Saton yksiön vuo­kra Kon­tu­las­sa on 798 €/kk. Minun on hir­veän vai­kea näh­dä, mik­si kukaan, jol­la on aina­kin koh­tuul­li­ses­ti sosi­aa­lis­ta pää­omaa, valit­si­si asua 798 euron yksiös­sä Kon­tu­las­sa, kun samaan hin­taan voi asua mel­kein mis­sä vain kan­ta­kau­pun­gis­sa — tai jos pitää lähiöis­tä, esi­mer­kik­si Munk­ki­nie­mes­sä. Kysei­seen Kon­tu­lan-yksi­öön ei hakeu­du edes oikeis­to­lais­ten fan­t­asioi­den mukai­ses­ti hen­ki­löi­tä, joi­den vuo­kran mak­saa Kela, sil­lä kyl­lä­hän hei­dän­kin kan­nat­taa hakeu­tua muu­al­le, vaan nime­no­maan esi­mer­kik­si luot­to­tie­ton­sa menet­tä­nei­tä tai äkil­li­ses­ti asunn­ot­to­mak­si jou­tu­nei­ta, joil­la ei sil­lä het­kel­lä ole mui­ta­kaan vaihtoehtoja.

    Jos kui­ten­kin käy niin, että muo­dos­tuu köy­hyys­tas­ku­ja, hel­poin kei­no tais­tel­la täl­lais­ta segre­goi­tu­mis­ta vas­taan oli­si var­maan jol­la­kin taval­la pyr­kiä muut­ta­maan osa ker­ros­ta­lois­ta oma­ko­ti­ta­loik­si. Sil­loin kun Jako­mäes­tä puret­tiin huo­no­kun­toi­sia kau­pun­gin vuo­kra­ta­lo­ja, sosi­aa­lis­ta raken­net­ta oli­si tasa­pai­not­ta­nut tont­tien kaa­voi­tus oma­ko­ti­ta­loil­la, sil­lä oma­ko­ti­ta­loa asu­mis­muo­to­na pre­fe­roi­vien näkö­kul­mas­ta esi­mer­kik­si Jako­mä­ki ei sijait­se eri­tyi­sen syrjässä.

  10. Osmo Soi­nin­vaa­ra: Sik­si voi­sin aja­tel­la vaik­ka tila­päi­siä pysä­köin­ti­ta­lo­ja, vaik­ka ne pysy­vi­nä rat­kai­sui­na ovat jär­jet­tö­miä siel­lä, mis­sä raken­nusoi­keus on arvokasta.

    Raken­ne­tun ympä­ris­tön his­to­rias­sa raken­nuk­set ja käyt­tö­tar­koi­tuk­set ovat usein osoit­tau­tu­neet tila­päi­sik­si, kun tar­kas­tel­laan asi­aa riit­tä­vän pit­käl­lä aikavälillä.
    Voi kui­ten­kin olla, että pää­tök­siä on hel­pom­pi perus­tel­la, jos kuvit­te­lem­me teke­väm­me pysy­viä rat­kai­sui­ta; epä­var­muut­ta on vai­kea hyväk­syä ja se tekee olon turvattomaksi.

  11. Jos jou­du­taan käyt­tä­mään jul­ki­sen orga­ni­saa­tion väliin­tu­loa hin­to­jen vapaut­ta­mi­sek­si kysees­sä on sil­loin hin­ta­kar­tel­li. Hel­sin­gis­sä sel­lai­nen val­lit­see rakennusalalla.

  12. Oli­si­ko mah­dol­lis­ta lisä­tä ryh­mä­ra­ken­ta­mis­ta. Täl­löin raken­nut­ta­ji­na toi­mi­si­vat (pää­asias­sa) ihmi­set, jot­ka tule­vat asun­nois­sa asu­maan. Ja nykyi­sil­lä asun­to­jen hin­noil­la raken­nut­ta­mi­nen itse on edul­li­sem­paa kuin uuden asun­non osta­mi­nen markkinoilta.

    Kau­pun­gin puo­lel­ta voi­si olla hyvä, että jokin poruk­ka keräi­si ryh­mä­ra­ken­ta­jia kasaan ton­teit­tain ja aut­tai­si alkuun. Myös kau­pun­gin apu hank­keen aika­na voi­si olla kan­nat­ta­vaa, että ei ajau­dut­tai­si ongelmiin.

    Uskon, että ryh­mä­ra­ken­ta­jia voi­si löy­tyä niin pal­jon, että raken­ta­mis­muo­dos­ta oli­si mer­kit­tä­vä hyö­ty asun­to­jen tuottajana.

    Uskon myös, että ryh­mä­ra­ken­ta­mi­sel­la saa­daan laa­duk­kaam­pia ja parem­min ihmis­ten tar­pei­siin sopi­via asun­to­ja. Esim. jos raken­ta­mi­nen on edul­li­sem­paa, niin asun­nois­ta teh­dään hie­man isom­pia, että se sopi­si parem­min per­heen tarkoitukseen.

  13. Mika Väli­pirt­ti:
    Jos jou­du­taan käyt­tä­mään jul­ki­sen orga­ni­saa­tion väliin­tu­loa hin­to­jen vapaut­ta­mi­sek­si kysees­sä on sil­loin hin­ta­kar­tel­li. Hel­sin­gis­sä sel­lai­nen val­lit­see rakennusalalla.

    Eikö­hän kysees­sä ole vain oli­go­po­li, jota kau­pun­ki avus­taa sää­te­le­mäl­lä tont­ti­tar­jon­taa ja niput­ta­mal­la raken­nus­hank­keet niin suu­rik­si, että vain suu­ril­la toi­mi­joil­la on varaa hank­kia itsel­leen mer­kit­tä­vä tonttivaranto.

  14. E39&e61:
    Tuo 8,5m pituus sisäl­tää jo puo­let seit­se­män met­rin käy­tä­väs­tä. Pelk­kä park­ki­ruu­tu on 5 met­riä, jol­la nelio­hin­ta lähes­tyi­si nel­jää ton­nia. Tuo oli­si sama perus­te jol­la asun­non neliöt hin­noi­tel­laan, ylei­set tilat siis “ei mak­sa mitään”.

    Pysä­köin­ti­paik­ko­jen koh­dal­la mark­ki­na­hin­taa tär­keäm­pi luku on raken­nus­kus­tan­nus: mark­ki­na­hin­ta jää käy­tän­nös­sä aina raken­nus­kus­tan­nus­ten alle nor­mien pakot­ta­man yli­tar­jon­nan vuok­si, ja kos­ka kukaan ei oikeas­ti halua mak­saa 50 000 euroa pysäköintipaikasta. 

    Raken­nus­kus­tan­nuk­sis­sa ylei­set tilat taas nime­no­maan eivät ole “ilmai­sia”.

  15. tcrown: Tätä ongel­maa voi­tai­siin rajoit­taa, jos asu­mis­kus­tan­nus­ten hil­lit­se­mi­seen käy­tet­täi­siin tar­jon­nan kas­vat­ta­mi­sen lisäk­si hyvin mie­tit­tyä kiinteistöveroa.

    Miten kiin­teis­tö­ve­ron nos­to hilit­see asumiskustannuksia? 

    Se leik­kaa kyl­lä hin­to­ja, mut­ta sen min­kä lai­nan­ly­hen­nyk­ses­sä voit­taa, kiin­teis­tö­ve­ros­sa hävi­ää. Jos kiin­teis­tö­ve­ro ei ole pois osta­jien kas­sa­vir­ras­ta, niin eivät hin­nat leikkaudu.

  16. Sylt­ty: Miten kiin­teis­tö­ve­ron nos­to hilit­see asumiskustannuksia? 

    Se leik­kaa kyl­lä hin­to­ja, mut­ta sen min­kä lai­nan­ly­hen­nyk­ses­sä voit­taa, kiin­teis­tö­ve­ros­sa hävi­ää. Jos kiin­teis­tö­ve­ro ei ole pois osta­jien kas­sa­vir­ras­ta, niin eivät hin­nat leikkaudu.

    No myön­nän, se oli ehkä vähän oio­tus­ti sanot­tu. Koro­te­tun kiin­teis­tö­ve­ron tuo­tol­la lei­ka­taan mui­ta vero­ja, jol­loin asu­mi­sen jäl­keen käteen jää­vä raha­mää­rä kasvaa.

  17. Yhden auton vaa­ti­ma tila on pal­jon enem­män kuin 2,5 x 8,5 metriä”

    Yri­tin google map­sis­ta mit­tail­la Lep­pä­vaa­ras­sa (tai Perk­kaal­la) ole­vaa Avec-par­kin park­ki­ta­loa, kun sii­nä on ylin ker­ros avoin­na ja park­ki­ruu­dut erot­tu­vat ilma­ku­vas­sa. Las­kin 142 park­ki­paik­kaa, ja mit­tai­lin raken­nuk­sen kook­si 34 ker­taa 93 metriä.

    34 x 93 / 142 = 22.25 m²

    Ja ver­tai­lun vuoksi

    2.5 x 8.5 = 21.25

    Että kyl­lä tuo n. 22 neliö­met­riä per auto näyt­täi­si ole­van park­ki­ta­los­sa mahdollista.

    https://www.google.fi/maps/@60.215959,24.8207375,111m/data=!3m1!1e3

    1. Että kyl­lä tuo n. 22 neliö­met­riä per auto näyt­täi­si ole­van park­ki­ta­los­sa mahdollista.

      Oli­vat­ko tuos­sa pin­ta-alas­sa muka­na ajorampit?

  18. Sijoit­ta­jia on vai­kea pai­nos­taa lait­ta­maan rahaa huo­nos­ti tuot­ta­viin asun­toi­hin, kos­ka heil­lä on monia mui­ta­kin vaih­toeh­to­ja rahoil­len­sa. Jos­sa­kin vai­hees­sa ton­tien tar­jon­nan lisää­mi­nen kään­tyy sel­lai­sek­si, kuin narul­la yrit­täi­si työn­tää. Ja kyl­lä ne maa­kun­nan raken­ta­jat­kin tar­vit­se­vat sijoit­ta­jien raho­ja hankkeisiinsa.

    Joten val­tion ja kun­tien pitäi­si itse ryh­tyä aktii­vi­sem­min panos­ta­maan asun­toi­hin ja asun­to­ra­ken­ta­mi­sen mark­ki­noi­den kehit­tä­mi­seen. Mut­ta, kun tämä ei näy­tä ole­van poliit­ti­ses­ti mah­dol­lis­ta. Päin­vas­toin sotea­luet­ta­kin ollaan nyt yksi­tyis­tä­mäs­sä vauh­dil­la. Lisää rahaa halu­taan rahan luokse.

    Kokoo­muk­sen taus­ta­voi­mat tie­ten­kin tar­joa­vat sitä rat­kai­sua, että teh­dään sijoit­ta­mi­nen asun­toi­hin parem­min kan­nat­ta­vak­si tuke­mal­la asun­to­si­joit­ta­mis­ta vie­lä­kin enem­män jul­ki­sis­ta varois­ta. Mut­ta tie­ten­kään vero­ja sit­ten ei saa korot­taa, vaan on lei­kat­ta­va köyhiltä.

    1. Jos maa­kun­nis­sa kan­nat­taa raken­taa asun­to­ja 3000 €/neliö, mik­si ei Helsn­gis­sä kan­nat­tai­si raken­taa 4000 €/neliö?

  19. Sep­po S: Kokoo­muk­sen taus­ta­voi­mat tie­ten­kin tar­joa­vat sitä rat­kai­sua, että teh­dään sijoit­ta­mi­nen asun­toi­hin parem­min kan­nat­ta­vak­si tuke­mal­la asun­to­si­joit­ta­mis­ta vie­lä­kin enem­män jul­ki­sis­ta varois­ta. Mut­ta tie­ten­kään vero­ja sit­ten ei saa korot­taa, vaan on lei­kat­ta­va köyhiltä.

    Ja AY lii­ke sidon­nais­ryh­mi­neen tar­jo­aa sitä rat­kai­sua että AY lii­ke saa raken­taa vero­va­paas­ti ja naut­tia vero­va­pai­ta vuo­kra­tu­lo­ja. AY-liik­keen tulo­ja ei tie­ten­kään anne­ta köy­hil­le vaan käy­te­tään AY-liik­keen sidon­nais­ryh­mien hyväksi.

  20. Sijoit­ta­jil­la ei tai­da olla mitään parem­paa­kaan paik­kaa rahaa lait­taa täl­lä het­kel­lä, joten tai­taa nuo puheet olla lähin­nä sitä että koe­te­taan pitää kil­pai­lua aisois­sa — jos taval­li­set ihmi­set ei sijoi­ta asun­to­ra­has­toi­hin, jää kak­kua enem­män jaet­ta­vak­si niil­le jot­ka osta­vat koko­nai­sia asun­to­ja, eli vuo­kra­tur­van asiakkaille.

    Ja jos rahaa ei lai­te­ta asun­to­jen raken­ta­mi­seen niin nii­tä raken­ne­taan vähem­män -> kor­keam­mat vuo­krat. Taas vuo­kra­tur­van etu. 

    Ja samais­ta yli­tar­jon­taa voi käyt­tää veruk­keee­na kun vuo­kra­tur­va ei saa­kaan aikaan sel­lai­sia tuot­to­ja kuin mihin asia­kas on tottunut.

  21. Osmo Soi­nin­vaa­ra:
    Jos maa­kun­nis­sa kan­nat­taa raken­taa asun­to­ja 3000 €/neliö, mik­si ei Helsn­gis­sä kan­nat­tai­si raken­taa 4000 €/neliö?

    A) Raken­ta­mi­nen on Hel­sin­gis­sä kalliimpaa. 

    B) Raken­nusoi­keus on Hel­sin­gis­sä kal­liim­paa. Yli­pään­sä: raken­nusoi­keus Hel­sin­gis­sä mak­saa, maa­kun­nis­sa se voi olla ilmais­ta. Kun­han rakennatte. 

    C) Asun­non velat­to­mas­ta neliö­hin­nas­ta noin 40 pin­naa on veroja.

    Polii­tik­ko halu­aa ensin halu­aa 1–2K euroa neliön raken­nusoi­keu­des­ta ja sit­ten vie­lä himo­ve­rot­taa pääl­le. Mut­ta raken­nus­lii­ke on ahne ja rahas­taa Hel­sin­gin asuntopulalla.

    Mene nyt taas ittees.

  22. Pk-seu­dul­la 60 pros­saa uuden asun­non neliö­hin­nas­ta menee jul­ki­sel­le sek­to­ril­le. Tähän kun lisää pilk­kua rakas­te­le­van kaa­voi­tuk­sen, jol­la “pide­tään huol­ta raken­ta­mi­sen laa­dus­ta” — kos­ka ilmei­ses­ti raken­ta­mi­sen laa­dun mää­rit­te­lee se, onko par­vek­kei­ta kol­me pääl­le­käin vai eikö ole (tjeu: Kone­pa­ja) — niin voi­daan yks­kan­taan tode­ta, että raken­nus­liik­kei­den syyt­tä­mi­nen ahneik­si on hal­pa­hin­tais­ta popu­lis­mia, vaik­ka syyl­li­nen asu­mi­sen kor­ke­aan hin­taan löy­tyy peilistä.

    Mut­ta jos ei näe, niin ei näe. Ja toi­saal­ta ihmi­nen näkee mitä haluaa.

  23. Sep­po S:
    Sijoit­ta­jia on vai­kea pai­nos­taa lait­ta­maan rahaa huo­nos­ti tuot­ta­viin asun­toi­hin, kos­ka heil­lä on monia mui­ta­kin vaih­toeh­to­ja rahoil­len­sa. Jos­sa­kin vai­hees­sa ton­tien tar­jon­nan lisää­mi­nen kään­tyy sel­lai­sek­si, kuin narul­la yrit­täi­si työn­tää. Ja kyl­lä ne maa­kun­nan raken­ta­jat­kin tar­vit­se­vat sijoit­ta­jien raho­ja hankkeisiinsa.

    En oikein usko, että rat­kai­su löy­tyi­si sosia­lis­mis­ta — onhan kun­nal­lis­so­sia­lis­mi pyr­kies­sään mak­si­moi­maan tont­tien kau­pas­ta ja vuo­krauk­ses­ta saa­ta­vat tulot yksi syy ongelmaan.

    Yksi rat­kai­su voi­si olla lyhen­tään sitä aikaa, jona raken­ta­jan ja/tai raken­nu­ta­jan pää­oma on sidot­tu­na hank­kee­seen. Tämä onnis­tuu lyhen­tä­mäl­lä raken­ta­mi­seen kulu­vaa aikaa — ja kap­pas vaan tähän on maa­il­mal­la jo ole­mas­sa ratkaisuja:

    Ker­ros­ta­lo voi­daan raken­taa nopeas­ti ja taloudellisesti

    – Irlan­nis­sa on raken­net­tu moduu­leis­ta jopa 24-ker­rok­si­nen asuin­ta­lo. Lon­toos­sa puo­les­taan on raken­net­tu usei­ta ker­ros­ta­lo­ja 2–3 vii­kos­sa sok­ke­lis­ta har­ja­kor­keu­teen. Monis­sa koh­teis­sa modu­laa­ri­suus on jul­ki­si­vuark­ki­teh­tuu­rin tren­di­käs idea, Van­ha­nen kertoo.”

    Muu­ten­kin, jos joku put­ki­re­mont­ti­kin saa­daan vain parem­mal­la suun­ni­te­lul­la lyhen­net­tyä puo­les­ta vuo­des­ta pariin viik­koon, on aika ilmeis­tä, että raken­nusa­lan käy­tän­töi­hin on ker­ty­nyt yli­mää­räis­tä “läs­kiä” eikä tek­no­lo­gian kehi­tyk­ses­sä ole oikean kil­pai­lun puut­tees­sa tar­vin­nut pysytellä.

    Mitä jul­kea sek­to­ri voi­si täs­sä teh­dä, niin mark­ki­noi­den sot­ke­mi­sen sijaan se voi­si kes­kit­tyä luo­maan edel­ly­tyk­siä uusien tek­no­lo­gioi­den käyt­töön­ot­toon. Oleel­lis­ta oli­si var­mis­taa, ettei­vät sää­dök­set ja kaa­va­mää­räyk­set tur­haan rajoi­ta esim. modu­laa­ris­ten ker­ros­ta­lo­jen mark­ki­noil­le tuloa. Toi­nen ter­ve tapa aut­taa oli­si tut­kea tut­ki­mus­ta ja tuo­te­ke­hi­tys­tä — ja täs­sä tapauk­ses­sa jul­kea sek­to­ri voi­si toi­mia myös pää­na­vaa­ja­na tar­joa­mal­la muu­ta­man pilot­ti­pro­jek­tin alan toimijoille.

  24. Sam­po Smo­lan­der:
    “Yhden auton vaa­ti­ma tila on pal­jon enem­män kuin 2,5 x 8,5 metriä”

    Yri­tin google map­sis­ta mit­tail­la Lep­pä­vaa­ras­sa (tai Perk­kaal­la) ole­vaa Avec-par­kin park­ki­ta­loa, kun sii­nä on ylin ker­ros avoin­na ja park­ki­ruu­dut erot­tu­vat ilma­ku­vas­sa. Las­kin 142 park­ki­paik­kaa, ja mit­tai­lin raken­nuk­sen kook­si 34 ker­taa 93 metriä.

    34 x 93 / 142 = 22.25 m²

    Ja ver­tai­lun vuoksi

    2.5 x 8.5 = 21.25

    Että kyl­lä tuo n. 22 neliö­met­riä per auto näyt­täi­si ole­van park­ki­ta­los­sa mahdollista.

    https://www.google.fi/maps/@60.215959,24.8207375,111m/data=!3m1!1e3

    Joo, 22 neliö­met­riä per auto on ihan mah­dol­li­nen katol­la. Ala­ker­rok­sis­sa tar­vi­taan myös tuki­pi­la­rit, joten par­haim­mil­laan pääs­tään ehkä 25 neliö­met­riin per auto. 

    Riip­puu toki maa­pe­räs­tä ja muus­ta­kin, mut­ta jos piha­kan­nen alle teh­dään auto­paik­ko­ja, niin 2000 euroa per neliö on ihan mah­dol­li­nen rakennuskustannus.

  25. ksee:

    Yksi rat­kai­su voi­si olla lyhen­tään sitä aikaa, jona raken­ta­jan ja/tai raken­nu­ta­jan pää­oma on sidot­tu­na hank­kee­seen. Tämä onnis­tuu lyhen­tä­mäl­lä raken­ta­mi­seen kulu­vaa aikaa – ja kap­pas vaan tähän on maa­il­mal­la jo ole­mas­sa ratkaisuja:

    Toi­nen idea voi­si olla mark­ki­noi­nin hel­pot­ta­mi­nen — pie­nil­lä pk-seu­dun ulko­puo­lel­ta tule­vil­la raken­nus­liik­keil­lä on aika ole­mat­to­mat resurs­sit mark­ki­noi­da tuo­tan­to­aan eikä heil­lä taa­tus­ti ole mitään kum­moi­sia asiakasrekistereitä.

    Mitä­pä jos luo­tai­siin pal­ve­lu, joka toi­si asun­non han­kin­taa har­kit­se­vat ja raken­nut­ta­jat yhteen? Poten­ti­aa­li­set osta­jat voi­si­vat mää­ri­tel­lä kiin­nos­ta­vat alu­eet, pin­ta-alan ja huo­ne­mää­rän sekä varus­te­lu­ta­son. Näis­tä raken­nut­ta­ja — tai joku välis­sä ole­va välit­tä­jä — voi­si koo­ta sopi­via koko­nai­suu­kaia, alus­ta­vat suun­ni­tel­mat voi­si teh­dä tar­pei­den mukai­ses­ti ja aloit­taa ennakkomarkkinoinin.

    Ehkä rahoit­ta­jat­kin voi­si­vat olla muka­na hank­kei­den kokoa­mi­ses­sa — eli jos uskot­ta­va han­ke oli­si saa­tu kasaan, niin joku pank­ki­kin oli­si alus­ta alkaen mukana?

    Jul­kean sek­to­rin pitäi­si jous­taa sen ver­ran, ettei­vät kaa­va­mää­räyk­set tur­haan rajoit­tai­si em. “rää­tä­löi­dyn pro­jek­tin” etenemistä.

  26. ksee: En oikein usko, että rat­kai­su löy­tyi­si sosia­lis­mis­ta – onhan kun­nal­lis­so­sia­lis­mi pyr­kies­sään mak­si­moi­maan tont­tien kau­pas­ta ja vuo­krauk­ses­ta saa­ta­vat tulot yksi syy ongelmaan.

    Kun­nal­lis­so­sia­lis­tien kan­nat­taa pyr­kiä mak­si­moi­maan tont­tien hin­ta, kos­ka tont­tien hin­ta ei vai­kut­ta asun­to­jen hin­toi­hin, mut­ta täl­lä taval­la voi­daan nyh­tää raken­nus­liik­keil­tä mah­dol­li­sim­man pal­jon rahaa kun­nil­le. Samal­la taval­la se, että ves­sa on tans­si­lat­tian kokoi­nen, ei vai­ku­ta hin­taan, kos­ka ihmi­set on val­mii­ta mak­sa­maan yhtä pal­jon asun­nos­ta riip­pu­mat­ta ves­san koos­ta. (Kau­pun­gin vuo­kra-asun­nois­sa ja yksi­tyi­sis­sä ARA-asun­nois­sa mes­su­hal­li sen sijaan nos­taa hin­taa, kos­ka nii­den hin­ta ei muo­dos­tu markkinaperusteisesti.)

  27. Muu­ten­kin, jos joku put­ki­re­mont­ti­kin saa­daan vain parem­mal­la suun­ni­te­lul­la lyhen­net­tyä puo­les­ta vuo­des­ta pariin viik­koon, on aika ilmeis­tä, että raken­nusa­lan käy­tän­töi­hin on ker­ty­nyt yli­mää­räis­tä “läs­kiä” eikä tek­no­lo­gian kehi­tyk­ses­sä ole oikean kil­pai­lun puut­tees­sa tar­vin­nut pysytellä. 

    Har­mi, että tie­do­tus­vä­li­neet uskoi­vat kri­tii­kit­tä raken­nus­liik­keen vää­ris­te­le­vän mai­nos­kam­pan­jan. Totuus­han tuos­sa pro­jek­tis­sa oli aivan eri­lai­nen kuin ker­rot­tiin. HS:ssä sen­tään oli myö­hem­min pie­ni yhden pals­tan jut­tu, jos­sa valo­tet­tiin, miten heh­ku­tet­tu remont­ti oikeas­ti meni.

  28. ksee: Eikö­hän kysees­sä ole vain oli­go­po­li, jota kau­pun­ki avus­taa sää­te­le­mäl­lä tont­ti­tar­jon­taa ja niput­ta­mal­la raken­nus­hank­keet niin suu­rik­si, että vain suu­ril­la toi­mi­joil­la on varaa hank­kia itsel­leen mer­kit­tä­vä tonttivaranto.

    Peri­aat­tees­sa ehkä, mut­ta sil­ti suu­ren gryn­daa­jien lii­ke­voit­to­pro­sen­tit ja oman pää­oman tuo­tot ovat kovin pieniä?

    En nyt mitään tar­kem­pia tilin­pää­tö­sa­na­lyy­se­jä SRV:n tulok­ses­ta ole teh­nyt, mut­ta jos 700 mil­joo­nan lii­ke­vaih­dol­la tulee voit­toa 25 milt­siä ja rahoi­tus­ku­lut ovat jotain 8 mil­joo­naa, niin ei tuo fir­ma kyl­lä mil­tään raha­sam­mol­ta vai­ku­ta. Oman pää­oman tuot­to tai­si vii­me vuon­na olla vähän alle 6%.

    Mik­si?

    Höl­möm­pi insi­nöö­ri arvioi­si tupak­kias­kin kan­teen teh­dys­sä las­kel­mas­sa, että 8000e neliö hin­taan myy­tä­vis­tä sta­din käm­pis­tä pitäi­si 2000e/m2 ton­til­la tul­la mas­sia niin, että ei las­ken­ta­ka­pa­si­teet­ti mei­naa tie­to­ko­neis­sa riit­tää, mut­ta johon­kin se raha haihtuu.

  29. Park­ki­ta­lois­sa on se ongel­ma, että ne ovat tavat­to­man rumia. Aikai­sem­min sai hui­ja­ta este­tii­kan täh­den, esi­mer­kik­si Stock­man­nin ja Sokok­sen Hel­sin­gin-tava­ra­ta­lois­sa on ikku­noi­ta niin kuin useim­mis­sa raken­nuk­sis­sa, vaik­ka oikeas­ti vain muu­ta­mis­ta ikku­nois­ta näkee läpi. Tämän­het­ki­nen ark­ki­teh­tuu­ri on sel­lais­ta, että tuol­lai­nen park­ki­ta­lo on pak­ko kyhä­tä mm. beto­nis­ta sel­lai­se­naan ja aal­to­pel­lis­tä, ja sik­si maa­na­lai­set rat­kai­sut on ehkä parempia.

  30. Jou­ko Olli­la: … HS:ssä sen­tään oli myö­hem­min pie­ni yhden pals­tan jut­tu, jos­sa valo­tet­tiin, miten heh­ku­tet­tu remont­ti oikeas­ti meni. 

    Noi­ta­han pika­put­ki­re­mont­te­ja­han on ollut useam­man eri fir­man teke­mä­nä. Mis­tä niis­tä puhut?

  31. Sepi: 000e neliö hin­taan myy­tä­vis­tä sta­din käm­pis­tä pitäi­si 2000e/m2 ton­til­la tul­la mas­sia niin, että ei las­ken­ta­ka­pa­si­teet­ti mei­naa tie­to­ko­neis­sa riit­tää, mut­ta johon­kin se raha haihtuu. 

    Se 2000 €/m² mak­se­taan ker­ros­ne­liöis­tä, joi­ta on ker­ros­ta­lois­sa kar­keas­ti luok­kaa 1,5 jokais­ta asuin­ne­liö­tä koh­den. Jos sit­ten raken­ta­mi­nen mak­saa 3000 €/ker­ros-m², niin asuin­ne­liön hin­nak­si tulee jo 7500 €.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.