AM-ohjelman kommentointia (5)

Kaupun­ki han­kkii maa­ta ensisi­jais­es­ti vapaae­htoisin kaupoin, ja maa­ta pyritään han­kki­maan hyvis­sä ajoin ennen niiden ase­makaavoitus­ta. Mui­ta maan­hank­in­takeino­ja, kuten etu­os­to-oikeut­ta ja lunas­tus­ta, voidaan käyt­tää poikkeustapauk­sis­sa. Vapaae­htoisi­in kaup­poi­hin perus­tu­vaa maan­hank­in­taa voidaan tarvit­taes­sa täy­den­tää raaka­maan lu- nas­tamisel­la, jot­ta eheän ja taloudel­lisen yhdyskun­take­hi­tyk­sen mah­dol­lisu­udet voidaan varmis­taa. Mah­dol­li­sis­sa lunas­tusti­lanteis­sa maan käypä hin­tata­so määräy­tyy alueel­la toteutet­tu­jen vapaae­htois­t­en kaup- pojen perus­teel­la. Kaupun­gin johdon­mukaisil­la toimil­la pide­tään yllä maan­omis­ta­jien luot­ta­mus kaupun­gin ase­maan luotet­ta­vana ja tasa- puolise­na neuvottelukumppanina.

Olen tästä kyl­lä aivan eri mieltä. Kaavoituk­ses­ta aiheutu­va maapo­h­jan arvon­nousu on täysin oikeutet­tua rahas­taa kun­nalle, eri­tyis­es­ti, kos­ka kun­ta huole­htii tarvit­tavista infrain­vestoin­neista. Lunas­tushin­nan ja vapaae­htois­t­en kaup­po­jen hin­nan on tarkoi­tus vaikut­taa toisin päin kuin tässä on esitet­ty. Lunas­tus­mah­dol­lisu­u­den on tarkoi­tus pitää hin­tapyyn­nöt kohtu­ullisi­na. Sik­si on aivan hölmöä sanoa, ettei lunas­tus­mah­dol­lisu­ut­ta käytetä ja että kaupois­sa pyritään markki­nahin­taan. Lunas­tus­mah­dol­lisu­us on ole­mas­sa juuri sitä varten. Lain nou­dat­ta­mi­nen ei ole Suomes­sa laiton­ta. Tämä hyvin kokoomus­lainen mielipi­de on tul­lut Helsingille hyvin kalliiksi.

Tiivistyvä yhdyskun­tarakenne edel­lyt­tää maapoli­it­tisia toimia myös jo ole­mas­sa ole­van kaupunki­ra- ken­teen sisäl­lä. Niil­lä alueil­la maan­omis­ta­jien kanssa maankäyt­tö­sopi- muk­sia tehdään lähin­nä van­has­sa kaupunki­rak­en­teessa ase­makaa­vo- jen muu­tos­alueil­la, joil­la kun­nal­lis­tekni­ikan ja palvelu­iden jär­jestämis­es­tä kaupungille aiheutu­vat toteut­tamiskus­tan­nuk­set jäävät uud­is­aluei­ta selvästi vähäisemmiksi.

Minus­ta kaupun­ki rahas­taa taas näistä tiivistyskaavoista jopa liikaa. Kaupun­gin pitäisi iloi­ta siitä, että asun­toy­htiöt halu­a­vat täy­den­nys­rak­en­tamista ton­tilleen, kos­ka tämä rak­en­t­a­mi­nen ei tuo­ta kulu­ja kaupungille toisin kuin suuret uus­tuotan­toko­hteet. Se, että kaupun­ki rahas­taa arvon­nousus­ta, on erään­lainen hait­tavero, jol­la jar­rute­taan halu­ja täydennysrakentamiseen.

Voidaan myös talous­te­o­reet­tis­es­ti kysyä, mitataanko kaavoitushyö­tyä oikein. Jos ton­tille tulee raken­nu­soikeut­ta 2 000 neliötä arvoltaan 600 €/neliö, onko taloy­htiön voit­to 1,2 miljoon­aa? Jotain­han asukkaat myös menet­tävät: pihan, edullisen parkkipaikan, näköalan jne. Voivat menet­tää konkreet­tista rahaa asun­to­jen arvon alentumisena.

= = =

Helsingis­sä omis­tusasun­to­jen osu­us asun­noista on noin 43 pros­ent­tia ja vuokra-asun­to­jen osu­us 45 pros­ent­tia. Asum­isoikeusasun­to­jen osu­us on 2 prosenttia.

Tässä se nyt nähdään, mik­si on asun­top­u­laa. Asun­to­ja on yhteen­sä vain 90 %, kun pitäisi tietysti olla mielel­lään yli 100 %. 🙂

 

Kaupung­in­hal­li­tus tote­si myös, että auto- paikkamäärät määrätään jatkos­sakin ase­makaavas­sa ja toteutetaan samas­sa tahdis­sa rak­en­tamisen kanssa, pysäköin­ti voi perus­tua myös keskitet­tyyn pysäköin­ti­in, jos­sa eri toim­i­joiden roolit, rahoi­tus­vas­tu­ut ja tehtävät tulee selvittää.

Tämä ker­ral­la toteut­ta­mi­nen estää pysäköin­tipaikko­jen mak­sat­tamisen niiden käyt­täjil­lä, kos­ka mak­suhalukas­ta kysyn­tää ei ole ainakaan aluk­si niin paljon kuin nor­mi vaatii pysäköin­tipaikko­ja raken­net­tavak­si. On se kum­ma, kun jok­seenkin kaik­ki tahot vaa­ti­vat Helsinkiä järkevöit­tämään pysäköin­tipoli­ti­ikkaansa, mut­ta ei vaan saa­da aikaiseksi.

No, höl­len­net­ti­in­hän sitä normia vähän jouluku­un viimeisessä kokouksessa.

Pysäköin­tipaikko­ja raken­net­takoon kysyn­tää vas­taavasti – kysyn­näl­lä tarkoite­taan täl­löin sel­l­aista kysyn­tää, jos­sa ollaan valmi­it mak­samaan kus­tan­nuk­sia vas­taa­va hin­ta tai vuokra pysäköin­tipaikas­ta. Kaikkial­la vai­heit­tain toteut­ta­mi­nen ei ole mah­dol­lista, mut­ta tehtäköön niin siel­lä, mis­sä se on mah­dol­lista. Keskite­tyssä pysäköin­nis­sä nyt ainakin on mah­dol­lista lisätä kap­a­siteet­tia asteittain.

 

 

 

Huo­mat­takoon, että kaupungilla on tont­ti­varan­tona maa­ta 20 000 asun­non rakentamiseen.

Asun­to­tuotan­toa pitäisi lisätä nopeasti ja paljon. Ole­va tont­ti­varan­to pitää tar­jo­ta raken­net­tavak­si nopeammin.

Ei siis olisi mitään vaikeuk­sia nopeut­taa asun­to­tuotan­toa. Jatkos­sa kalasa­ta­ma pitäisi rak­en­taa suun­nitel­tua nopeam­min, samoin Malmin lento­ken­tän alue.

 

 

6 vastausta artikkeliin “AM-ohjelman kommentointia (5)”

  1. Mitä kaikkea sisäl­tyy käyt­tämääsi käsit­teeseen ‘kaavoitus’?

    Esimerkkialueina voinet käyt­tää vaikka­pa aluet­ta pohjoiseen vievän rauta­tien ja Van­hankaupungin­lah­den välissä. 

    Entä mitä kaikkea pitää Helsingis­sä sisäl­lään ns. käsite ‘uudelleenkaavoitus’ alueel­la, jos­sa on jo likip­itäen kaik­ki ns. perusinfra? 

    Uudelleenkaavoituk­sen voisi ajatel­la ole­van kaupungille karkeasti kat­soen läh­es puoli-ilmaista, läh­es pelkkää toimis­to­työtä, jos alueen uusien ja van­ho­jen asukkaiden kuvitel­laan selviävän van­ho­jen, nopeasti alim­i­toite­tuik­si muut­tuvien kun­nal­lis­ten palvelu­jen varas­sa (kuten tapana tun­tuu ainakin tiety­il­lä alueil­la olevan).

    — - — - -
    Ver­rataan­pa tilan­net­ta ravintolaan:

    Mitä mah­taisi tuuma­ta “Ismo” rav­in­toloit­si­jas­ta, tai tois­es­ta, joka myy hänelle yhden lau­tasel­lisen hernekeit­toa (tai kaal­isop­paa), antaa lusikan ja osoit­taa pitkään vapaana olleen paikan ikku­napöy­dän ääressä, jot­ka kuu­lu­vat molem­mat kalli­im­man sop­pa-annok­sen hin­taan? “Ismon” odotel­lessa keiton jäähtymistä, sitä nuuhkien ja ehkä jo mais­tel­lessa varovais­es­ti kuumaa keit­toaan, päät­täisi rav­in­toloit­si­ja aset­taa itse vuokra­ta nopeasti tai myy­dä heti sen jäl­keen tuon ikku­napöy­dän vier­essä ole­van ikku­nan isokokois­t­en julis­tei­den main­os­ti­lak­si, julis­tei­den, jois­sa main­os­te­taan rav­in­toloit­si­jan myyvän lusikoi­ta kaikille, jot­ka halu­a­vat syömään ikku­napöy­dässä, mut­ta vähän edullisem­min ja, yllä­tys yllä­tys, “Ismon”(!) lautaselta.

    Pöytäkump­panien tuo­ma yllä­tys, hei­dän määrän­sä kasvu, sekä ennen­näkemät­tömät, poikkeuk­sel­liset “pöytä­ta­vat” nos­taisi­vat punan “Ismon” niskaan. Sil­loin tulisi avu­lias rav­in­toloit­si­ja toki paikalle kylmän vesikan­nun kanssa, mut­ta ei kuten ehkä luulit, vaan tarkoituk­se­naan jatkaa “Ismon” sop­paa vedel­lä, jot­ta sitä lai­hempaa sop­paa riit­täisi parem­min kaikille. Jos sopan vesi­tys ei “Ismolle” kel­paa, vetoaa rav­in­toloit­si­ja seinäl­lään ole­vi­in ‘sään­töi­hin’ joiden mukaan tyy­tymät­tömät asi­akkaat voidaan heit­tää tuos­ta rav­in­to­las­ta ulos. 

    Lisä­tuoli- ja lusikkain­vestoin­tei­hin jou­tu­isi (kapenevan pöytäti­lansa jakamisen lisäk­si) osal­lis­tu­maan ainakin “Ismo”. Näinkö pitäisi tehdä “Ismon” lisäk­si myös Osmon? 

    Ehkä tuo Osmon kir­joi­tus yllä antaa vih­doin jotain vinkke­jä asi­as­ta. Taidan­pa lukea sen illal­la toisenkin ker­ran, vaik­ka mm. Malmin lento­ken­tän käytöstä saatankin olla toista mieltä.

  2. Kaavoituk­ses­ta aiheutu­va maapo­h­jan arvon­nousu on täysin oikeutet­tua rahas­taa kun­nalle, eri­tyis­es­ti, kos­ka kun­ta huole­htii tarvit­tavista infrain­vestoin­neista. Lunas­r­tushin­nan ja vapaae­htois­t­en kaup­po­jen hin­nan on tarkoi­tus vaikut­taa toisin päin kuin tässä on esitet­ty. Lunas­tus­mah­dol­lisu­u­den on tarkoi­tus pitää hin­tapyyn­nöt kohtu­ullisi­na. Sik­si on aivan hölmöä sanoa, ettei lunas­tus­mah­dol­lisu­ut­ta käytetä ja että kaupois­sa pyritään markkinahintaan.

    Täs­mälleen samaa mieltä! Jos kaupunkikin osal­lis­tuu ilman pump­paamiseen tont­tien hin­toi­hin, ei asumisen hin­taa saa­da mil­loinkaan järkevälle tasolle. Van­taa teki muu­ta­ma vuosi sit­ten älyt­tömän mokan mak­saes­saan Kivistön alueen ton­teista ihan jär­jet­tömän määrän rahaa. Outoa, ettei asi­as­ta ole kohut­tu oikeas­t­aan ollenkaan.

  3. “… etu­os­to-oikeut­ta ja lunas­tus­ta, voidaan käyt­tää poikkeustapauk­sis­sa. Vapaae­htoisi­in kaup­poi­hin perus­tu­vaa maan­hank­in­taa voidaan tarvit­taes­sa täy­den­tää raaka­maan lu- nas­tamisel­la… Mah­dol­li­sis­sa lunas­tusti­lanteis­sa maan käypä hin­tata­so määräy­tyy alueel­la toteutet­tu­jen vapaae­htois­t­en kaup­po­jen perusteella.

    Erit­täin ok! Tiedok­si, että raaka­maan markki­nahin­taan perus­tu­va lunas­tush­in­ta tulee suo­raan laista, ei AM ‑ohjel­mas­ta. Raaka­maan markki­nahin­ta on vain mur­to-osa tont­ti­maan markkinahinnasta.

  4. “Olen tästä kyl­lä aivan eri mieltä. Kaavoituk­ses­ta aiheutu­va maapo­h­jan arvon­nousu on täysin oikeutet­tua rahas­taa kun­nalle, eri­tyis­es­ti, kos­ka kun­ta huole­htii tarvit­tavista infrainvestoinneista.”

    Mut­ta eikö se juuri näin menekin? Sipoolaisel­la pel­lol­la on markki­nahin­ta pel­tona ja sit­ten sil­lä on markki­nahin­ta pien­taloalueena tjms. Jos hin­nan­nousu pel­losta pien­taloalueek­si ei ole riit­tävän suur­ta poli­itikko­jen mielestä, ei sitä silti oikein voi luo­da keinotekois­es­tikaan mak­samal­la pel­tomaas­ta pakol­la alihintaa. 

    Tuos­sa­han sitä pait­si puhutaan maan han­kkimis­es­ta hyvis­sä ajoin eli kyse ei voi olla siitäkään, että ilkeät pel­lon­o­mis­ta­jat oli­si­vat tehneet ylisu­uria kaup­po­ja speku­lati­ivises­sa mielessä. Kyl­lä pel­lon hin­taan vaikut­taa enem­män maat­alous­tu­ki kuin odotus tule­vaisu­udessa mah­dol­lis­es­ti tapah­tu­vas­ta rakentamisesta.

    1. Helsin­ki mak­saa Sipoon pel­loista paljon enem­män kuin pel­loista mak­se­taan vaikka­pa Paimios­sa. Ei pitäisi mak­saa kuin kymme­nen pros­ent­tia enem­män (kit­ka) muta nyt mak­se­taan moninker­tais­es­ti enem­män, kos­ka on ilmoitet­tu että lunas­tuk­seen ei tur­vaudu­ta kuin jos joku yksit­täi­nen maan­omis­ta­ja yrit­tää pul­likoi­da keskel­lä aluet­ta, jos­sa on jo tehty yli­hin­tainen kaup­pa yrit­tää rahas­taa vielä enemmän.
      Tässä on kyse kokoomus­laisu­ud­es­ta, ei markkinataloudesta

  5. Osmo Soin­in­vaara:
    Helsin­ki mak­saa Sipoon pel­loista paljon enem­män kuin pel­loista mak­se­taan vaikka­pa Paimios­sa. Ei pitäisi mak­saa kuin kymme­nen pros­ent­tia enem­män (kit­ka) muta nyt mak­se­taan moninker­tais­es­ti enem­män, kos­ka on ilmoitet­tu että lunas­tuk­seen ei tur­vaudu­ta kuin jos joku yksit­täi­nen maan­omis­ta­ja yrit­tää pul­likoi­da keskel­lä aluet­ta, jos­sa on jo tehty yli­hin­tainen kaup­pa yrit­tää rahas­taa vielä enemmän.
    Tässä on kyse kokoomus­laisu­ud­es­ta, ei markkinataloudesta 

    Markki­na­t­aloudessa ton­tin käyt­tö­tarkoi­tus ja hin­ta ratkeaa parhait­en sil­lä, mis­tä mak­se­taan eniten. Vaik­ka maan käyt­tö­tarkoi­tus säi­ly­isi vil­jelysmaana, hin­ta on ihan eri sil­loin, kun myyjä halu­aa myy­dä tai osta­ja halu­aa ostaa. Käyt­tö­tarkoituk­sen muu­tok­ses­ta voidaan ottaa sopi­va kaavoitusmaksu.
    Varsinkin lunas­tuk­si­in liit­tyvässä lain­säädän­nössä on iso epäko­h­ta, että sub­jek­ti­ivisia arvo­ja ei voi­da kor­va­ta rahal­lis­es­ti mitenkään. Ei ole sama asia asua per­in­töti­lal­la Sipoos­sa kuin saa­da tilalle mil­lainen tahansa samankokoinen tila Paimios­ta tai muual­ta Suomesta.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.