Basel 4 lakkauttaa asuntotuotannon muuttotappioalueilla?

41 vastausta artikkeliin “Basel 4 lakkauttaa asuntotuotannon muuttotappioalueilla?”

1. Suomes­sa on kun­tia, jois­sa talo­jen myymi­nen ei enää onnis­tu kas, kun paikalliset pankit ei anna lainaa. Asun­non omis­tamisen onni on kään­tynyt itseään vas­taan. Talouden tilaa ihme­tel­lään demarikuorois­sa, jois­sa esi­laula­ji­na on hidas­tus­lakko­jen kon­sul­tit, ei siis ihme, että Suomes­sa tehty­jen tuot­tei­den myyn­ti yskii.

   Vastaa

2. Eikö tuo vaikut­taisi pait­si asun­to­tuotan­toon, niin myös van­ho­jen asun­to­jen ja talo­jen myyn­ti­in? Kai ne ovat pankeille muut­to­tap­pioalueil­la riskiko­hde ihan siinä mis­sä rakennettavatkin?

   Vastaa

3. Otsikos­sa ei ole “Suomen synkkä tule­vaisu­us” ‑etuli­itet­tä. Pitääkö kir­joi­tus­ta pitää toiveikku­u­den osoituksena?

   Minus­ta kyseinen tulk­in­ta aiheut­taisi pankkikri­isin, estäisi ihmisiä muut­ta­mas­ta ja tuhoaisi monien ihmis­ten talouden.

   Vastaa

   1. Tämä täy­tyy estää jotekin.

      Vastaa

4. Pul­ma tietenkin ratkeaa itses­tään. Saa­han nytkin lainaa ilman vaku­ut­ta, niin tule­vaisu­udessakin. Ehkä muual­ta kuin per­in­teis­es­tä pankista. Korko tietenkin on korkea kun mak­sukyvyt­tömyys huonoil­la vakuuk­sil­la aiheut­taa luot­to­tap­pi­oi­ta. Taan­tu­vien aluei­den asun­to­jen hin­ta las­kee kunnes osta­jat koke­vat kokon­aisas­umisku­lut siedettäviksi…

   Vastaa

5. Oikei­ta ilouutisia!

   Vastaa

6. Jotenkin en nyt ymmär­rä mik­si lainan saamisen pitäisi edes olla tässä tapauk­ses­sa ikään kuin kansalaisoikeus.

   Jos jol­lain alueel­la asun­non myymi­nen eteen­päin on kovin epä­var­maa ja/tai on selvä ris­ki siitä, että myyn­ti­hin­ta ei (keskimäärin) riitä kat­ta­maan asun­to­lainan jäl­jel­läol­e­vaa määrää, niin mik­si pankin edes pitäisi antaa lainaa?

   Val­ti­ol­la on tietysti huomioita­vana muitakin näköko­htia kuin pelkkä voiton­tavoit­telu ja sijoi­tus­pääo­man takaisin saami­nen. Sik­si on var­masti mon­esti perustel­tua, että val­tio takaisi lain­o­ja, joi­ta pank­ki ei muuten myön­nä. En vain näe mitään tapaa, jol­la val­tio voisi kovin suo­raan hoitaa tämän. Kaikkia lain­o­ja ei var­masti kan­na­ta taa­ta, olisi­han sulaa hul­lu­ut­ta taa­ta kaik­ki sel­l­aisetkin lainat, jot­ka ovat käytän­nössä var­masti tap­pi­ol­lisia yhteiskunnalle.

   Miten määriteltäisi­in ne peri­aat­teet, joiden mukaan val­tion­takaus myön­net­täisi­in? Kuka ja miten varmis­taisi sen, että näitä peri­aat­tei­ta nou­datet­taisi­in objek­ti­ivis­es­ti ja yhtäläis­es­ti joka puolel­la Suomea? Val­tion osalta ongel­ma on, että sil­lä on korostet­tu velvol­lisu­us nou­dat­taa kir­jaimel­lis­es­ti kaikkia määräyk­siä ja samoin sen tulee kohdel­la koroste­tun tas­a­puolis­es­ti kaikkia kansalaisia. Tämä ei jätä hel­posti juurikaan tilaa tapausko­htaiselle harkin­nalle, jota luulisin tarvit­ta­van tässä.

   Kyse on lisäk­si yksit­täisen ihmisen — sekä asun­toa osta­van että eri­tyis­es­ti siitä eroon pyrkivän — kannal­ta todel­la isoista asioista, joten oikeusmurhan toteu­tu­mi­nen (tai vielä helpom­min sel­l­aisen uhrik­si jou­tu­misen mieltämi­nen) on kovin herkässä.

   Vastaa

7. Vakavaraisu­ussään­te­ly on viimeistään finanssikri­isin jälki­main­ingeis­sa viety nau­ret­tavuuk­si­in asti niin kuin tämäkin tapaus osoit­taa. Yhteiskun­nan tap­pi­oiden pelos­sa luo­daan säädök­siä, jot­ka tekevät järkevän sijoi­tus­toimin­nan mah­dot­tomak­si tai ainakin mah­dot­toman hintaiseksi.

   On selvää, että riskien real­isoitues­sa sen pitäisi koitua riskin otta­neen tahon tap­piok­si. Ei ole mitään järkeä, että yhteiskun­ta antaa käytän­nössä takauk­sen liial­lisien tap­pi­oiden var­al­ta. Tämä johtaa markki­na­t­aloudessa riskien väärään hin­noit­telu­un, niin kuin on nähty. Tilanne ei vain parane ollenkaan, jos riskit määrätään hin­noiteltavak­si toiseen suun­taan väärin.

   En itse oikein ymmär­rä mik­sei yhteiskun­ta yksinker­tais­es­ti tee selväk­si, että seu­raaval­la ker­ral­la liial­lisi­in tap­pi­oi­hin kaatu­va pank­ki (tai muu vas­taa­va) “sosial­isoidaan”, eli pääomite­taan yhteiskun­nan varoil­la ja vasti­neek­si yhteiskun­ta ottaa suun­nat­ul­la osakean­nil­la esim. 95 % pankista omis­tuk­seen­sa. Tämä voitaisi­in kai toteut­taa “hel­posti”, jos vai­h­toe­hdok­si annetaan vain pankin konkurssi, jon­ka seu­rauk­se­na yhteiskun­ta ottaisi pankin täysin omistukseensa.

   Riskien oikea kohden­tu­mi­nen pakot­taisi myös hin­noit­tele­maan riskit oikein. Täl­löin liial­lisia riske­jä ei myöskään kan­nat­taisi ottaa tai ainakin niiden otta­ja mak­saisi kohtu­ullisen osuuten­sa, jos/kun riskit realisoituisivat.

   Vastaa

8. Ongel­ma on todel­li­nen jo nyt, sil­lä asun­to­jen vaku­usar­vot lähe­nee nol­laa läh­es kaikissa maaseu­tu­taa­jamis­sakin. Esim. ker­rostalo­jen perusko­r­jaus­ta ei voi­da käyn­nistää, kos­ka asun­toy­htiöt eivät saa siihen lainaa. Toki remont­ti on mah­dol­lista, mut­ta rahoituk­sen joutu­vat jär­jestämään erik­seen kaik­ki osakkaat itse. Kaikille se ei ole mah­dol­lista. Asun­to­jen rak­en­tamis- ja perusko­r­jausku­luthan ovat läh­es saman­su­u­ruiset kaikkial­la maassa. 

   MikkoM: “Taan­tu­vien aluei­den asun­to­jen hin­ta las­kee kunnes” asun­not rapis­tu­vat käyttökelvottomiksi.

   Vastaa

9. MikkoM:
   Pul­ma tietenkin ratkeaa itses­tään. Saa­han nytkin lainaa ilman vaku­ut­ta, niin tulevaisuudessakin.

   Asun­to­lainaa ei todel­lakaan saa ilman vakuuk­sia. Täl­lä het­kel­lä kämp­pä käy vaku­udek­si 75% laina­sum­mas­ta (tilanne Norde­as­sa Helsingis­sä kun kysyin viime viikol­la), eli omara­hoi­tu­so­su­us on samal­la tasol­la kuin 20 vuot­ta sitten.

   Vastaa

10. MikkoM: Pul­ma tietenkin ratkeaa itses­tään. Saa­han nytkin lainaa ilman vaku­ut­ta, niin tulevaisuudessakin.

    Ilman vakuuk­sia ei kyl­lä saa kuin pikavippe­jä eikä niil­lä oste­ta asun­toa Helsingistä. Jos on töis­sä — tai ollut myön­tämishetkel­lä — voi saa­da kulu­tus­lu­ot­toa tai luot­toko­rt­ti­lainaa. Yrit­täjälle tämäkin voi olla hankalaa.

    Isom­mis­sa lain­ois­sa tilanne on täysin toinen. Ilman vakuuk­sia ei ole saanut mitään sit­ten 1980-luvun lop­un. Ja vaikeam­mak­si vain on muuttumassa. 

    Kan­sain­vä­li­nen pankki­valvon­tasään­nöstö on eden­nyt siihen suun­taan, että vira­nomaiset vaa­ti­vat yhä isom­paa omavaraisu­ut­ta ja valvo­vat luot­toriske­jä yhä tiukem­min. Jos pankeille annetaan yhä pienem­pi mah­dol­lisu­us tehdä itse riski­ana­lyy­se­jään, se tarkoit­taa yhä jäykem­pää sys­teemiä ja vaku­us­vaa­timusten kohtu­u­ton­ta kasvua ainakin jois­sain tapauk­sis­sa. Ehkä tässä valvon­ta­sys­tee­mis­sä on ris­ki sille, että joidenkin muut­to­tap­pioaluei­den kiin­teistöt yms. eivät kat­e­goris­es­ti kel­paa vakuuk­sik­si. (Tosin on vaikea uskoa sel­l­aiseen hölmöi­lyyn, että vaikka­pa Rukan­hovi muut­tuisi arvot­tomak­si vaik­ka Kuusamossa sijaitseekin.)

    Jenkkien prag­maat­tisem­man näkökul­man mukaan pankkien pitäisikin saa­da itse tehdä riski­ana­lyys­inä tiet­tyyn omavaraisu­us­ra­jaan asti. Valvon­nan osu­udek­si jäisi stressitestit. 

    Kom­pro­mis­si on kai sys­tee­mi, jos­sa lainat jaotel­laan eri kat­e­go­ri­oi­hin sen mukaan, paljonko tietoa niiden riskeistä pankeil­la on ja voi olla. Esimerkik­si asun­to­lain­o­jen riskeistä pankit tietävät paljon, kun taas finanssikri­isin aiheut­taneista pake­toiduista sub­prime-lain­oista ilmeis­es­ti tuskin mitään.

    Peri­aat­teessa yri­tys­lainatkin pank­ki voi jaotel­la samaan tapaan. Käytän­nössä asiantun­te­mus ja muut resurssit eivät riitä varsinkin, jos lainaa hakee uusi yrit­täjä tai van­ha yrit­täjä aivan uuden­laiseen hankkeeseen. 

    Toiv­ot­tavasti joukko­lain­oi­tus toteu­tuu tänä vuon­na ja helpot­taa tilan­net­ta vähitellen.

    Vastaa

11. Van­ho­jen raken­nusten vaku­usar­voa saat­ta­vat myös laskea viimeaikaiset oikeu­den tulkin­nat, jois­sa 50…70 vuo­ti­aan talon olete­taan ole­van jok­seenkin moit­teet­tomas­sa kun­nos­sa. Vikavas­tuu näyt­tää säi­lyvän, osta­jal­la olisi ollut mah­dol­lisu­us varmis­tua asiasta.

    Noin van­hois­sa talois­sa ei yleen­sä ole esim seinis­sä tuule­tus­rakoa. Kyl­lä huolel­lisen osta­jan tämä pitäisi tietää.

    Vastaa

12. Lau­ri Ojala: En itse oikein ymmär­rä mik­sei yhteiskun­ta yksinker­tais­es­ti tee selväk­si, että seu­raaval­la ker­ral­la liial­lisi­in tap­pi­oi­hin kaatu­va pank­ki (tai muu vas­taa­va) “sosial­isoidaan”, eli pääomite­taan yhteiskun­nan varoil­la ja vasti­neek­si yhteiskun­ta ottaa suun­nat­ul­la osakean­nil­la esim. 95 % pankista omis­tuk­seen­sa. Tämä voitaisi­in kai toteut­taa “hel­posti”, jos vai­h­toe­hdok­si annetaan vain pankin konkurssi, jon­ka seu­rauk­se­na yhteiskun­ta ottaisi pankin täysin omistukseensa.

    Juuri näin. Monis­sa mais­sa näin on uskallet­tu tehdä, ja kun ajat ovat paran­tuneet, val­tio on myynyt pankin ker­al­laan ja tehnyt voittoa. 

    Toinen keino olisi rajoit­taa pankkien kokoa, jol­loin yhden pankin kaa­tu­mi­nen ei aihet­taisi ketjureak­tion uhkaa. Pankkien riskiprofi­ilit myös monipuolistuisivat.

    Vastaa

13. AV: Asun­to­lainaa ei todel­lakaan saa ilman vakuuk­sia. Täl­lä het­kel­lä kämp­pä käy vaku­udek­si 75% laina­sum­mas­ta (tilanne Norde­as­sa Helsingis­sä kun kysyin viime viikol­la), eli omara­hoi­tu­so­su­us on samal­la tasol­la kuin 20 vuot­ta sitten.

    Kysymyk­sessä on vel­ka, ei laina. Näil­lä on eroa. Jos pankit him­maa­vat velanan­nos­sa, niin se tarkoit­taa kyl­lä sitä, että rahat­alous him­maa samas­sa. Kun koko finanssi­jär­jestelmä perus­tuu nykyään velka­an. Ruot­sis­sa myön­netyt asun­tove­lat, joi­ta ei tarvitse lyhen­tää perus­tu­vat siihen, että pank­ki ei oikeas­t­aan ole kiin­nos­tunut pääo­mas­ta vaan velan tuo­to­s­ta eli koros­ta. Itse vel­ka on kir­jan­pidolli­nen kik­ka, jol­la rahaa luodaan.

    Vastaa

14. “Ilman vakuuk­sia ei kyl­lä saa kuin pikavippe­jä eikä niil­lä oste­ta asun­toa Helsingistä.” — Niinpä. 

    Ei tosi­aankaan ollut puhe Helsin­gin asun­noista. Mut­ta tietenkin, jos kysyn­tää on, JOKU ryhtyy tar­joa­maan pikavip­pi­henkistä lain­oi­tus­ta taan­tu­vien aluei­den asun­tora­hoituk­seen. Asi­aanku­u­lu­val­la korol­la. Voihan olla että sopeu­tu­misen jäl­keen lainamäärät asun­tokau­pas­sa ovat myös ‘pikavip­pi­ta­soa’ ja tuon alan nyky­toim­i­jat kehit­tyneine ruti­inei­neen markkinajohtajia…

    Vastaa

15. Lau­ri Ojala:

    En itse oikein ymmär­rä mik­sei yhteiskun­ta yksinker­tais­es­ti tee selväk­si, että seu­raaval­la ker­ral­la liial­lisi­in tap­pi­oi­hin kaatu­va pank­ki (tai muu vas­taa­va) “sosial­isoidaan”, eli pääomite­taan yhteiskun­nan varoil­la ja vasti­neek­si yhteiskun­ta ottaa suun­nat­ul­la osakean­nil­la esim. 95 % pankista omis­tuk­seen­sa. Tämä voitaisi­in kai toteut­taa “hel­posti”, jos vai­h­toe­hdok­si annetaan vain pankin konkurssi, jon­ka seu­rauk­se­na yhteiskun­ta ottaisi pankin täysin omistukseensa. 

    Näin­hän on pyrit­tykin tekemään. Ongel­mana on, että pankeil­la on niin vähän omaa pääo­maa ver­rat­tuna koko taseeseen, että jo melko maltil­liset luot­to­tap­pi­ot tekevät pankin arvot­tomak­si. Kun tähän lisätään pankkien saatavien ja velko­jen väli­nen ajalli­nen epäsynkro­ni (velat lyhy­itä, saata­vat pitk­iä) on tilanne se, ettei yhteiskun­nan uhkaus päästää pank­ki kaa­tu­maan ole uskot­ta­va, kos­ka kaatu­va pank­ki vie mukanaan paljon muu­takin. Euroopas­sa pankit ovat lisäk­si hyvin suuria ver­rat­tuna val­tioi­hin, joiden vas­tu­ul­la valvon­ta ja sotku­jen siivoami­nen on.

    Yhdys­val­to­jen sys­tee­mi, jos­sa tal­letus­pankit ja investoin­tipankit on erotet­tu toi­sis­taan ja yri­tys­ra­hoituk­selle on muitakin keino­ja kuin pankit on val­ta­van paljon parem­pi kuin tämä Euroop­palainen sys­tee­mi, jos­sa pankit pitävät kansal­lis­val­tioi­ta niskalenkissä.

    Euroop­pa tarvit­see yhteisen tal­letus­suo­jan ja pankkien itsen­sä rahoit­ta­man sotkun­si­ivoamis­ra­has­ton, jot­ta asi­at voisi­vat tule­vaisu­udessa men­nä vähem­män huonos­ti, mut­ta täl­laisia ajatuk­sia taas eivät nurkkakun­taiset sil­tarumpupoli­itikot halua tehdä.

    Vastaa

16. Tapio: Toinen keino olisi rajoit­taa pankkien kokoa, jol­loin yhden pankin kaa­tu­mi­nen ei aihet­taisi ketjureak­tion uhkaa. Pankkien riskiprofi­ilit myös monipuolistuisivat.

    Tässä onkin toinen liian jäyk­istä vakavaraisu­ussään­nök­sistä seu­raa­va hait­ta. Kun riskit pakote­taan hin­noit­tele­maan jokaises­sa pankissa samoin, kaik­ki myös opti­moi­vat oman riski­jakau­mansa suun­nilleen samoin. Toki opti­maaliseen jakau­maan siir­tymiseen voi kulua pitkäänkin, kun taseen veloista (vaikka­pa ne asun­to­lainat) ei aivan nopeasti pääse eroon.

    Täl­lainen “valvon­ta” ennem­minkin kumu­loi riske­jä kuin lievit­tää niitä. Kun yksi pank­ki kaatuu, on toden­näköistä, että moni muukin hoip­puu jo valmi­ik­si aivan konkurssir­a­jan tuntumassa.

    Riskien hin­noit­telu pankin oman mallin mukaan edel­lyt­tää toki valvo­jal­ta paljon nyky­istä enem­män resursse­ja ja osaamista. Lisäk­si valvo­jal­la pitäisi olla myös melko laa­jat val­tu­udet puut­tua hark­in­tansa mukaan epäko­hti­in, vaik­ka ne eivät olisikaan hälyt­täviä minkään ennal­ta-annetun numeerisen rajan perus­teel­la. Rapakon takana asia tosi­aan on paljon enem­män tuol­la mallil­la, joten mah­dol­lista tämä kyl­lä olisi toteut­taa. Se ehkä mak­saa näen­näis­es­ti enem­män, mut­ta hyödyt saat­taisi­vat hyvinkin olla paljon suo­ria kus­tan­nuk­sia suuremmat.

    Vastaa

17. MikkoM: Ei tosi­aankaan ollut puhe Helsin­gin asun­noista. Mut­ta tietenkin, jos kysyn­tää on, JOKU ryhtyy tar­joa­maan pikavip­pi­henkistä lain­oi­tus­ta taan­tu­vien aluei­den asuntorahoitukseen. 

    Kuitenkin juuri Helsin­gin suun­taan ne ihmiset ovat muut­ta­mas­sa. Jonkun pitää rahoit­taa Helsin­gin ja muiden kasvukeskusten kasvu. 

    Jos taan­tu­vien aluei­den asun­not ja kiin­teistöt eivät mene kau­pak­si eikä niistä ole vakuuk­sik­si, on yhä suurem­mal­la porukalla ain­oa vai­h­toe­hto vuokra-asun­to. Vuokra-asun­to­jakaan ei kuitenkaan saa aikaisek­si, jos ei ole pääo­mia, joi­ta voi vivut­taa esim. pankkien kaut­ta. Nyt pääo­mat sulavat, kos­ka syr­jäseuduil­la on jonkin­lainen asun­toku­pla ja ilmeis­es­ti erit­täin paha sellainen. 

    Mitkään 100% vuosiko­ron lainat eivät ole tietenkään mikään ratkaisu, kos­ka korkean koron vasti­neena pitää olla jonkin­lainen ske­naario, jos­sa asun­not edes joskus tuot­ta­vat ja vielä todel­la todel­la hyvin. Muuten­han korkean koron kuvas­ta­maa isoa riskiä ei kan­na­ta ottaa. Voi tietysti olla, että Järvi-Suomes­ta tulee ilmas­to­muu­tok­sen myötä toinen Riv­iera, mut­ta en löisi vetoa.

    Kun jos­sain katoaa luot­ta­mus, katoaa pankkien halu ja kyky antaa luot­toa, rahan määrä taloudessa vähe­nee ja siitä seu­raa taan­tu­va talous.

    Vastaa

18. Taan­noin otin lainaa, niin pank­in­jo­hta­jaa ei kiinos­tanut kiv­i­ta­lo vakuute­na, vaan jotain muu­ta tarvit­ti­in, eli maaseu­tukun­nis­sa kiin­teis­toil­lä on täl­lä het­kel­lä vain käyt­töar­vo. Jos käyt­töä ei ole, niin ei ole arvoakaan.
    Har­mit­taa vain, että tämä Suo­mi täy­tyy rak­en­taa niin mon­een ker­taan. Ilman yhteiskun­ta­su­un­nit­telua, olemme kuin vaelta­va nomadi­lau­ma, joka siir­tyy aina tarvit­taes­sa toimeen­tu­lon perässä.
    Ihmette­len niitä ihmis­parko­ja, jot­ka ovat otta­neet elämän­te­htäväk­seen tien­ata omak­seen asuin­neliön­sä jos­sain Uuden­maan savipel­loil­la. Voi poloiset.

    Vastaa

19. Ongel­ma kos­kee kasvuyri­tyk­siä / star­tup­pe­ja, joille rahoi­tus­ta ei saa ilman täysiä vakuuk­sia ja sil­lonkin n 5% korkotasolla. 

    Hyvä sinän­sä että kulut­ta­japankki­toim­inta palau­tuu vähäriskisek­si. Rin­nalle tarvi­taan sit­ten riski­ra­hoit­ta­jia ja yri­tys­lu­o­tot­ta­jia, joil­la on oma tase ja riskien­hallintaan välineet. 

    Rahaa ei saa Hyvinkään han­kkeisi­in ilman takauk­sia. Siinä yksi pul­lonkaula noususuh­dan­teen tulolle.

    Vastaa

20. Lau­ri Ojala: Kun riskit pakote­taan hin­noit­tele­maan jokaises­sa pankissa samoin, kaik­ki myös opti­moi­vat oman riski­jakau­mansa suun­nilleen samoin. Toki opti­maaliseen jakau­maan siir­tymiseen voi kulua pitkäänkin, kun taseen veloista (vaikka­pa ne asun­to­lainat) ei aivan nopeasti pääse eroon.

    Jos (pienehkö­jen) pankkien omis­ta­jat oli­si­vat eri­laisia, pankkien riskiprofi­ilit eivät vält­tämät­tä yht­enäisty­isi. Arkikoke­mus ainakin viit­taa tähän suuntaan.

    Vastaa

21. Suku­laiseni myi viime vuon­na asun­ton­sa, hänel­lä oli muu­ta­man kuukau­den ajan yli 100000€ pankki­tilil­lä. Sit­ten hän vai­h­toi työ­paikkaa, ja halusi ostaa uuden 220000€ asun­non, johon tarvit­si tuon ero­tuk­sen ver­ran lainaa. Pank­ki kieltäy­tyi, kos­ka hyvä­tu­loisen aka­teemisen suku­laiseni koeai­ka uudessa työ­paikas­sa ei ollut vielä päättynyt.

    Yri­tyk­set eivät myöskään saa lainaa, mikä näkyy töis­sä jatku­vasti investoin­tien lykkäyksinä ja vöi­den kiristyksinä.

    Vastaa

22. Basel-IV-ehdo­tuk­ses­sa

    To ensure that the val­ue of the prop­er­ty is appraised in a pru­dent­ly con­ser­v­a­tive man­ner, this val­ue must exclude expec­ta­tions on price increas­es and must be adjust­ed to take into account the poten­tial for the cur­rent mar­ket price to be sig­nif­i­cant­ly above the val­ue that would be sus­tain­able over the life of the loan. 

    Asun­non arvo pitää arvioi­da varovais­es­ti ja kon­ser­vati­ivis­es­ti ja arvios­sa pitää ottaa huomioon mah­dol­lisu­us, että nykyi­nen markki­na-arvo on huo­mat­tavasti korkeampi kuin asun­non arvo pitkäl­lä aikavälil­lä laina-aikana.

    Mut­ta tämä ei siis koske Suomea:

    Nation­al author­i­ties should pro­vide guid­ance set­ting out pru­dent val­u­a­tion cri­te­ria where such guid­ance does not already exist under nation­al law. 

    Mut­ta siis aikuis­ten oikeasti tässä on kyse riskipain­os­ta, asun­to­lain­o­jen riskisuhde ei ole Basel 4‑ehdotuksessa enää aina sama vaan muut­tuu riip­puen velan suh­teesta arvoon. Arvoa haarukoidessa pitää ottaa huomioon, kuin­ka paljon se voi pudo­ta kuplan huip­ul­ta. Eli muut­to­tap­pioalueil­la pitää mak­saa isom­paa korkoa tai mak­saa laina nopeam­min takaisin tai haalia lisävakuuksia.

    Vastaa

23. Näkymä hallintaosak­keen (esim. Ker­rostaloa­sun­to) hin­noit­telus­ta: jos sel­l­aisen vastik­keen, joka kat­taa myös kohteen ylläpi­don pidem­mäl­lä tähtäimel­lä, pääo­ma-arvo on korkeampi kuin korkein tar­jous osak­keesta, osak­keen arvo on negati­ivi­nen. Halti­jal­la on velvol­lisu­us mak­saa vastike. 

    Jos negati­ivi­nen hin­ta tun­tuu oudol­ta, voi tutus­tua golf-osakkei­den markki­naan. Siel­lä on osakkei­ta joiden ostamis­es­ta saa palkkion…

    Asun­non kohdal­la iso päätös taloy­htiössä on että yritetäänkö pitää talo kun­nos­sa. Vastike voi olla mata­la ja asum­i­nen hal­paa jos yhdessä ymmär­retään että talon käyt­tö lop­puu X vuo­den jäl­keen. Voisi olla mon­esti hyvä päätös mut­ta var­maan vaikea tehdä…

    Vastaa

24. Itse onnis­tu­in viime kesänä myymään maati­lan talouskeskuk­sen ison vaivan­näön jäl­keen huo­mat­taval­la alen­nuk­sel­la monien muiden vas­taavien kohtei­den jäädessä mätänemään.

    Paran­nus­ta tilanteeseen saataisi­in, jos van­ho­jen asun­to­jen riskikar­toi­tus­ta paran­net­taisi­in pankkien ja val­tio­val­lan yhteis­ten toimien tukemana.

    Nyt maaseu­tu­paikkakun­nil­la kaik­ki talot laite­taan samaan vaku­usar­voltaan arvot­tomien kasaan, oli­vat­pa ne laho­ja tai kun­nos­sa, sijain­nil­taan hyviä tai huonoja.

    Jos taloista ja niiden ympäristöstä olisi parem­mat ja luotet­tavam­mat tiedot saatavil­la, voitaisi­in parhaat talot pelas­taa ja niille antaa nyky­istä suurem­pi vakuusarvo.

    Uuden jär­jestelmän avul­la pankkien riskit pieneni­sivät arvioitu­jen asun­to­jen osalta ja ne pysty­i­sivät lain­ot­ta­maan edes osan asuntokaupoista. 

    Työvoiman liikku­vu­us paranisi melko pie­nil­lä panos­tuk­sil­la, kos­ka hyvien asun­to­jen osta­jien ja myyjien kan­nat­taisi rahoit­taa sys­tee­mi ja panos­taa itse asun­toti­etokan­to­jen ylläpitämiseen. 

    Tietokan­to­jen ylläpi­to voisi olla yksi­tyi­nen välit­täjistä riip­puma­ton finanssi­valvon­nan valvo­ma busi­ness. Kaikil­la osta­jil­la, välit­täjil­lä ja rahoit­ta­jil­la pitäisi olla pääsy tietoihin.

    Vastaa

25. Suomes­sa käytössä ole­va jär­jestelmä, jos­sa asun­to­lain­oil­la on lyhen­nys­pakko ja tulo­jakin vaa­di­taan on käytän­nössä paljon tehokkaampi riskien­hallinta­jär­jestelmä kuin kaik­ki Baselit yhteensä. 

    Ylipään­sä henkilöko­htais­ten asun­to­lain­o­jen ehto­jen kiristämi­nen Suomes­sa on varsin päätön­tä, kun viimek­si nor­maaleista asun­to­lain­oista on tul­lut isom­pia luot­to­tap­pi­oi­ta 1930-luvun lamassa. 

    Itse asi­as­sa jopa 100 % asun­to­lainatkin ovat ihan ok, kun tulo­ja on, asun­non hin­ta ei ole liian korkea ja lain­o­ja lyhen­netään. Yliko­rkeil­la omara­hoi­tus­vaa­timuk­sil­la hel­posti vaan estetään niiltä nuo­ril­ta, jot­ka eivät saa rahaa suvul­ta, ensi­a­sun­to­jen hankinnat.

    Toisaal­ta pankkien halut­to­muus lain­oit­taa taloy­htiöitä syr­jäseuduil­la on sit­ten hyvin eri­lainen kysymys. Noil­la alueil­la ker­rostaloy­htiöis­sä asu­vat köy­him­mät, joil­la tulot ja luot­tokelpoisu­us ovat mitä ovat ja remon­tit mak­sa­vat usein todel­la paljon asun­non arvoon verrattuna. 

    Kun osakkail­la ei myöskään ole henkilöko­htaista vas­tu­u­ta taloy­htiön lain­oista ja asun­to­ja on seuduil­la tyhjil­lään, on syr­jäseu­tu­jen taloy­htiöi­den lain­oit­ta­mi­nen pankeille todel­li­nen ris­ki. Asun­to-osak­keen vastik­keen mak­su­vas­tu­us­ta­han kun pääsee aina eroon myymäl­lä osak­keen negati­iviseen hin­taan jollekin taholle.

    Vastaa

26. TL:
    Pank­ki kieltäy­tyi, kos­ka hyvä­tu­loisen aka­teemisen suku­laiseni koeai­ka uudessa työ­paikas­sa ei ollut vielä päättynyt.

    Pank­ki teki ihan oikean ratkaisun. Koeaikaan tyssäävä uusi työ ei ole mitenkään mah­do­ton ske­naario. Itsekin olen tehnyt pari koeaikapurkua.

    Vastaa

    1. Pank­ki teki ihan oikean ratkaisun. Koeaikaan tyssäävä uusi työ ei ole mitenkään mah­do­ton ske­naario. Itsekin olen tehnyt pari koeaikapurkua.

       Ei tehnyt. Jos omara­hoi­tu­so­su­us oli 40 %, vaku­us oli riittävä.

       Vastaa

27. Täl­lä het­kel­lä val­tio on takaa­jana aika isos­sa osas­sa kasvukeskusten asun­to­ja koske­via lain­o­ja, on kyse sit­ten val­tion tukemista vuokra-asun­noista tai omis­tusasun­noista (esim. ASP), niin val­tio antaa täl­lä hek­tel­lä aika usein takauk­sen osalle lainas­ta. Val­tion­takausten määrä asun­toy­hteisöille (lähin­nä kasvukeskuk­sis­sa) ylit­ti hil­jat­tain 10 mil­jardin euron rajan, ja asun­toy­hteisö­jen takausten kokon­ais­määrä kas­vaa täl­lä het­kel­lä noin 4 pros­entin vuositahdilla.

    Vastaa
28. Paluuviite: Soininvaara Ehdottaa | Innovestor Suomi

29. On oleel­lista hah­mot­taa se, että näi­den base­lei­den takana ei ole demokraat­tis­es­ti valit­tu­ja toimie­lim­iä, vaan finassieli­itin vaikuttajat.

    Kenen etua nämä aja­vat? Ei anakaan kansalais­ten. Mik­si ihmeessä me sal­limme tämän eli­itin määrävän esim. mil­l­a­sita asun­to­tuotan­to tääl­lä halu­taan rahoittaa.

    Aina kun uusi Basel x on lanseer­at­tu, niin siitä on seu­ran­nut lama. Se on täysin luonnollista;kun pääo­ma vaa­timuset kas­va­vat, niin rahoi­tus vähe­nee, rahan määrä vähe­nee, jos­ta seu­raa lama.

    Val­tioil­ta on pois­tet­tu oikeus luo­da rahaa hark­i­tusti järke­vi­in investoin­tei­hin oman keskus­pankin kaut­ta. Tästä ei ole käy­ty mitään julk­ista keskustelua.

    EKP voisi halutes­saa elvyt­tää val­tio­ta rahoit­ta­mal­la järke­viä investoin­te­ja, mut­ta nyt se on tyy­tynyt vain rahoit­ta­maan pankke­ja toivoen sen käyn­nistävän kasvun. Tämä ei toi­mi, kos­ka yri­tyk­set eivät investoi, jos ei ole kasvua näköpi­iris­sä, sik­si “ruiske” pitää tul­la keskus­pankin kaut­ta suo­raan hankkeisiin.

    Val­u­u­tan keskus­pank­ki voi selvit­tää aina kaik­ki velat omas­sa val­u­u­tas­saan ja luo­da aina tarvit­ta­va määrä uut­ta keskuspankkirahaa.

    Vastaa

    1. EKP voisi halutes­saa elvyt­tää val­tio­ta rahoit­ta­mal­la järke­viä investointeja,

       Ei voi. EKP on täysi­hn käde­tön, kos­d­ka jotkut kansan­talout­ta ymmärtämät­tömät ovat laati­neet sille sään­nöt, jot­ka kieltävät tämän.

       Vastaa

30. Osmo Soin­in­vaara: Ei voi. EKP on täysi­hn käde­tön, kos­d­ka jotkut kansan­talout­ta ymmärtämät­tömät ovat laati­neet sille sään­nöt, jot­ka kieltävät tämän.

    Höp­sis­miä. Euroop­palaiset ns. sään­nöt on tehty rikot­tavak­si, “kos­ka se on Ranska”.

    Vastaa

31. Osmo Soin­in­vaara: Ei voi. EKP on täysi­hn käde­tön, kos­d­ka jotkut kansan­talout­ta ymmärtämät­tömät ovat laati­neet sille sään­nöt, jot­ka kieltävät tämän.

    Ehkäpä niil­lä joil­lakin on ollut sen ver­ran järkeä päässä, ettei julkean sek­torin kykyyn (ja tah­toon) tehdä järke­viä investoin­te­ja ole niin luottaminen.

    Vastaa

32. Erk­ki Koivunen:
    Val­tioil­ta on pois­tet­tu oikeus luo­da rahaa hark­i­tusti järke­vi­in investoin­tei­hin oman keskus­pankin kaut­ta. Tästä ei ole käy­ty mitään julk­ista keskustelua.

    EKP voisi halutes­saa elvyt­tää val­tio­ta rahoit­ta­mal­la järke­viä investoin­te­ja, mut­ta nyt se on tyy­tynyt vain rahoit­ta­maan pankke­ja toivoen sen käyn­nistävän kasvun. Tämä ei toi­mi, kos­ka yri­tyk­set eivät investoi, jos ei ole kasvua näköpi­iris­sä, sik­si “ruiske” pitää tul­la keskus­pankin kaut­ta suo­raan hankkeisiin. 

    Kaikkial­la län­tisessä maail­mas­sa keskus­pankkien ja val­tion välil­lä on palo­muuri, etteivät poli­itikot pääse miten vaan paina­maan rahaa. Siitä on karmei­ta kokemuksia.

    Mut­ta mitä Euroopan keskus­pankki­in tulee, täl­lä het­kel­lä se kyl­lä rahoit­taa val­tioi­ta epä­suo­rasti ja todel­la paljon. Hom­ma toimii niin, että pank­ki tai muu velanan­ta­ja lainaa rahaa val­tioille ja keskus­pank­ki sit­ten ostaa noi­ta velka­kir­jo­ja, jol­loin val­tio onkin velkaa keskus­pankille. Viime aikoina nuo val­tion­lain­o­jen osto­sum­mat eivät todel­lakaan ole olleet pieniä.

    Vastaa

    1. EKP kiertää kiel­toa rahoit­taa val­tioi­ta val­tioi­ta osta­mal­la papere­i­ta markki­noil­ta. Vaa­timus läh­es min­uutin yksi­ty­i­somis­tuyk­ses­ta ei tietenkään merk­itse mitään. Val­tiot eivät kuitenkaan voi käyt­tää tätä rahaa koordi­noitu­un elvyt­tämiseen — kaik­ki laske­vat vaikka­pa ALV:tä par­il­la pros­en­til­la tai käyn­nistävät infrao­hjelmia koordi­noidusti — kos­ka sama ali­jäämän kiel­to ja velka­kat­to kahlit­see velka­an­tu­mista myös sil­loin, kun on velkaa itselleen — tai siis omistamnalle3ebn keskuspankille.

       Vastaa

33. Osmo Soin­in­vaara:
    EKP kiertää kiel­toa rahoit­taa val­tioi­ta val­tioi­ta osta­mal­la papere­i­ta markki­noil­ta. Vaa­timus läh­es min­uutin yksi­ty­i­somis­tuyk­ses­ta ei tietenkään merk­itse mitään. 

    EKP:n sään­nöis­sä on kiel­let­ty val­tioiden velka­pa­pe­rien ost­a­mi­nen suo­raan. Niiden ost­a­mi­nen markki­noil­ta taas nimeno­maan kuu­luu EKP:n mandaattiiin.

    Vastaa

34. Osmo Soin­in­vaara:
    EKP kiertää kiel­toa rahoit­taa val­tioi­ta val­tioi­ta osta­mal­la papere­i­ta markki­noil­ta. Vaa­timus läh­es min­uutin yksi­ty­i­somis­tuyk­ses­ta ei tietenkään merk­itse mitään. 

    Kyl­lä jär­jestelmä, jos­sa keskus­pank­ki ostaa val­tion­lain­o­ja markki­noil­ta on aika lail­la eri tilanne kuin suo­ra keskuspankkilainoitus.

    Ero tulee hin­noit­telus­sa, nykyti­lanteessa sekä keskus­pank­ki, että muut tahot omis­ta­vat val­tion­lain­o­ja ja niiden hin­ta määräy­tyy markkinoilla. 

    Vaik­ka keskus­pankin ostot toki alen­ta­vat rajusti rahan hin­taa on muidenkin sijoit­ta­jien intres­sis­sä, että rahaa lainataan vain jos on järkevä mah­dol­lisu­us takaisin­mak­su­un. EKP ei näet osta kaikkia lain­o­ja, vaan vain osan.

    Mitä sit­ten elvyt­tämiseen tulee, val­tion­lain­o­ja nol­lako­rot ja lainara­han hyvä saatavu­us johtuu pitkälti EKP:n ostoista. Toisen­laises­sa olois­sa val­tiot eivät saisi enää paljonkaan lisää lainaa, ainakaan matalil­la koroilla.

    Vastaa

35. Osmo Soin­in­vaara:
    EKP kiertää kiel­toa rahoit­taa val­tioi­ta val­tioi­ta osta­mal­la papere­i­ta markki­noil­ta. Vaa­timus läh­es min­uutin yksi­ty­i­somis­tuyk­ses­ta ei tietenkään merk­itse mitään.

    …ja sit­ten ihme­tel­lään, kun EU ja euro ovat kansan silmis­sä menet­täneet uskottavuutensa?

    … kos­ka sama ali­jäämän kiel­to ja velka­kat­to kahlit­see velka­an­tu­mista myös sil­loin, kun…

    Kun kiel­lon rikkomis­es­ta saa näil­lä näkyvin lievät torut, joi­ta pehmitetään ymmärätäväisin kom­mentein, ja sakot, joiden lop­pusum­ma on tasan 0€, niin so what?

    Seu­raavak­si kek­sitään joku por­saan­reikä, jon­ka avul­la Sak­sa ja Italia voivat pääomit­taa konkurssin par­taal­la hor­ju­via pankke­jaan. Poli­itikot ja eurokraatit taput­tel­e­vat toisi­aan selkään — tästäkin kri­isitä selvit­ti­in “sään­tö­jen mukaan” — kaikkien tyr­mistyk­sek­si type­r­ien luuser­i­mas­so­jen vas­ta­hanka kuitenkin kasvaa…

    Vastaa

36. Pet­teri: Kaikkial­la län­tisessä maail­mas­sa keskus­pankkien ja val­tion välil­lä on palo­muuri, etteivät poli­itikot pääse miten vaan paina­maan rahaa. Siitä on karmei­ta kokemuksia.

    Mut­ta mitä Euroopan keskus­pankki­in tulee, täl­lä het­kel­lä se kyl­lä rahoit­taa val­tioi­ta epä­suo­rasti ja todel­la paljon. Hom­ma toimii niin, että pank­ki tai muu velanan­ta­ja lainaa rahaa val­tioille ja keskus­pank­ki sit­ten ostaa noi­ta velka­kir­jo­ja, jol­loin val­tio onkin velkaa keskus­pankille. Viime aikoina nuo val­tion­lain­o­jen osto­sum­mat eivät todel­lakaan ole olleet pieniä.

    Palo­muuri on nimen omaan finassieli­itin vaa­timus, kos­ka val­tion keskus­pankki­ra­hoi­tus on aina pois hei­dän voitois­taan. Tilanne ei ole mustavalkoinen;valtion rahoi­tus aina huono, markki­noiden vain hyvä.

    Tietysti on selvää ettei poli­tikoille voi antaa vapaa­ta shekkiä, mut­ta ei myöskään finanssieli­it­ille johon keskus­pankkien johta­jat AINA kuu­lu­vat. Yhteinen nimit­täjä on täl­lä het­kel­l­lä Gold­man Sachs.

    Lisäk­si kuulemme usein Weimarin tasaval­lan esimerkin. Sil­loin tilanne oli täysin toinen ja katas­troofin aiheut­ti­vat yksi­tyiset pankit joille oli annet­tu oikeus luo­da keskus­pankki­ra­haa. Tuotan­to oli rom­ah­tanut. Kun siihen työn­net­ti­in rahaa, niin onhan se selvä mitä siitä seu­raa. Teko näyt­tää tahalliselta.

    Nykyi­nen lama ei hel­litä ellei keskus­pank­ki rahoi­ta val­tioiden järke­viä han­kkei­ta ja sitä kaut­ta polkaise yksi­tyisen sek­torin investointeja. 

    On täysin idioot­ti­maista, että kansakun­nat kär­sivät ja EKP jakelee raho­jaan QE:lla yksi­ty­isille pankeille. Yksi­tyi­nen sek­tori ei investoi, kos­ka ei ole kasvua.

    EKP voisi ostaa pois Kreikan kaik­ki velat, mitään inflaa­tio­ta ei tule. Se olisi pienem­pi paha kuin tämä kituminen.

    Pahin ongel­ma on indok­tri­naa­tio. Suurin osa on manip­uli­tu usko­maan että vain yksi­tyi­nen finas­siala on hyvä ja val­tio on aina paha. Yhden­l­a­sita kom­mu­nis­mia sekin. On ole­mas­sa järkevä keski­tie ja sitä on käytet­tävä että päästään tästä lamasta.

    Vastaa

37. Moi Osmo

    Onko tietoa tai arvaus­ta siir­tyykö Basel IV vuodel­la vai kahdel­la vuodel­la eteenpäin?
    Saat­taa sisältöön tul­la myös nyt muutoksia.
    Muu­ta­ma (har­va) toim­i­ja on jo ollut noin 4v pois muut­to­tap­pio kaupunkien lain­oit­ta­ja markki­nas­ta. Tois­taisek­si muut­to­tap­pio alueil­ta ei ole tain­nut syn­tyä luot­to­tap­pi­oi­ta rahoit­ta­jille — mar­gin­aalit var­maan rah­tusen kovem­pia joka saat­taa näkyä kyl­läkin joidenkin korkokat­teis­sa jos kil­pailee vain kasvukolmion kil­pail­luil­la markkinoilla.

    Kiitos eri­no­mai­sista kir­joituk­sis­tasi Helsin­gin kiin­teistö ja asun­tomarkki­noista / luen niitä aina mielenkiinnolla.

    Vastaa