Keskustan talousmaantieteellinen työryhmä (4) Nostaako vai laskeeko lisärakentaminen asuntojen hintaa?

En olisi uskonut, että siitäkin pitää kir­joit­taa postaus, nos­taako vai las­keeko asun­to­jen tar­jon­nan lisäämi­nen asun­to­jen hin­to­ja ja vuokria. Mut­ta käsitel­lään nyt tämäkin asia.

Tilas­tol­lis­es­ti on tietysti niin, että siel­lä, mis­sä raken­netaan eniten, asun­not ovat kalli­ita. Sen väit­tämi­nen, että kausali­teet­ti menee niin päin, että rak­en­t­a­mi­nen aiheut­taa hin­to­jen nousua eikä toisin päin, on vähän samaa kuin sanoisi, että silmäl­a­sit heiken­tävät näköä. Sel­l­ainenkin kor­re­laa­tio tietysti on, että silmälase­ja käyt­tävil­lä on huonom­pi näkö kuin niil­lä, jot­ka eivät käytä.

Kan­nat­taako rak­en­taa sinne, mis­sä asun­not ovat kalleimpia vai myös sinne, jos­sa syn­tyvät asun­not joudu­taan myymään hal­val­la? Tässä intu­itio voi pet­tää. Pet­ti ainakin Mat­ti Van­hasel­la aikanaan, kun hän sanoi, ettei rak­en­tamista pidä keskit­tää hyvien joukkoli­iken­ney­hteyk­sien var­relle, kos­ka siel­lä asun­not ovat kalliita.

Kan­nat­taa rak­en­taa sinne, mis­sä asun­noista mak­se­taan eniten – siis mis­sä ne ovat halu­tu­impia. Kaupunki­talousväen mukaan asun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen lähelle keskus­taa alen­taa asun­to­jen hin­to­ja kaikil­la etäisyyk­sil­lä keskus­tas­ta. Huonos­ti sijait­se­vat asun­not tule­vat entistä halvem­mik­si ja kohtu­ullis­es­ti sijait­se­vatkin halpenevat. Tämä on aika help­po ymmärtää, kun pysähtyy het­ken pohti­maan asiaa.

Onko yhdyskun­tarak­en­teen tiivey­del­lä jokin opti­mi, jota tiivi­im­mäl­lä puolel­la kasautu­mishai­tat ylit­tävät hyödyt? On. On paljon kaupunke­ja, jopis­sa keskus­ta on slum­mi­u­tunut­ta. Näin oli aiem­min jopa Helsingis­sä. Kru­u­nun­haas­ta sai asun­to­ja halvem­mal­la kuin Tapi­o­las­ta. Kasautu­mishai­tat liit­tyvät ilmansaasteisi­in ja liiken­teen puurou­tu­miseen. Opti­mi on siir­tynyt aivan olen­nais­es­ti oikealle, kun taloko­htainen kok­siläm­mi­tys kor­vat­ti­in kaukoläm­möl­lä ja syn­nytet­ti­in toimi­va joukkoli­ikenne. Edward Glae­serin (Tri­umph of the city) mukaan joukkoli­iken­nekaupun­gin arvokkain alue on keskus­ta ja autokaupun­gin arvokkaim­mat alueet ovat kaupun­gin laidalla.

On myös mah­dol­lista, että lisärak­en­t­a­mi­nen kan­takaupunki­in nos­taa kan­takaupun­gin asun­to­jen arvoa. Mekanis­mi tämän takana olisi, että kasautu­mishyödyt, jot­ka lisäävät kan­takaupun­gin asun­to­jen arvoa, lisään­tyvät entis­es­tään, kun lisään­tynyt väki paran­taa alueen palve­lu­ta­soa entis­es­tään. Jos tähän uskoo, ei voi samanaikaises­ti uskoa mys­tisi­in kasautu­mishait­toi­hin. Tämähän osoit­taa, että kan­takaupunki­in rak­en­t­a­mi­nen on ollut ajatel­tuakin hyödyllisempää.

Kos­ka kan­takaupunki­in rak­en­t­a­mi­nen alen­taa asumisen hin­taa kan­takaupun­gin ulkop­uolel­la, innokkaim­min kan­takaupunki­in rak­en­tamista pitäisi kan­nat­taa sen, joka itse halu­aa asua vaik­ka Nur­mi­järvel­lä. Ratikkakaupunkibu­umi­han on alen­tanut asumiskus­tan­nuk­sia Nur­mi­järvel­lä jo nyt ja var­maankin alen­taa sitä tule­vaisu­udessa vielä lisää.