Saukonlaiturin kaava
(Pöydältä, selostettu tarkemmin viikko sitten)
Tässä on kolme ongelmaa.
Onko suunniteltu kanava 35 miljoonan euron arvoinen? Virasto sanoo, että kun kaava tuottaa joka tapauksessa kymmeniä miljoonia voittoa, kanavan investointikulujen kattaminen voitoista ei ole kohtuutonta. Rahakirstun vartijat sanovat, ettei kanava ole 35 miljoonan arvoinen. Rahakirstunvartijoiden logiikka on oikea. Jos kanava maksaa 35 miljoonaa, se maksaa 35 miljoonaa ja on kannattava vain, jos kanava on rahan arvoinen. Sillä, että alue on voittoa tuottava, ei ole tämän kanssa mitään tekemistä. Sen sijaan kanava voi hyvinkin olla kaupungin talouden kannalta kannattava. Sen ei tarvitse nostaa rakennusoikeuden arvoa paljonkaan tai vastaavasti alueelle muuttavien tulotason (osaoptimointi on seudun keskeinen suunnitteluperiaate) olla paljonkaan korkeampi, kun kaupunki saa rahansa takaisin.
Onko järkevää rakentaa kärkiosa noin tehottomasti? Kolmikerroksisia rakennuksia tuollaisella paikalla! Esittelijöiden selitys oli, että tämä malli on tuuliolojen suhteen paljon parempi. Tämän argumentin painoarvoa on vaikea arvioida, mutta kyllä tuolla voi olla todella kovia myrskyjä.
Pysäköinti. Onko järkevää pakottaa pysäköinti kortelikohtaiseksi vaipitäisikö sallia, että paikat ostetaan pysäköintitalosta, johon saa mahtumaan autoja paljon enemmän, kun käytetään tehottomien ajoramppien sijasta modernimpaa teknologiaa. Valmistelijan vastaus oli, että kovan rahan asunnoissa yleensä arvostetaan sit5ä, että auton saa lähelle. Tämä ei ole mikään vastaus. Voi niiltä silti kysyä.
Kalasataman koksikadun kolmin kaava
Nämä tulevat ikävästi postimerkkikaavoina. Tässä on rakennusoikeutta vähän yli 21 000, k‑m2, mistä 2/3 asuntoja ja 1/3 toimistoja ja vähän liiketilaa (700k‑m2 ). Ihan hyvä tehokkuus, noin 3,5.
Kalasatamasta tuntuu tulevan todella hyvä asuinalue.
Naulakallion ja Vaarnatien kaavat
Länsimäentien vartta aletaan rakentaa. Näissä kaavoissa on asuntoja noin 1200 hengelle. Mutta pienistä puroista syntyy iso virta.
Nämä olivat meillä 11.6.2013. Sen jälkeen ne ovat olleet lausuntokierroksella, eikä mitään kovin olennaista ole muutettu. Kovin lähelle tulee korkeajännitelinja asuntoja.
Jos kehitys kehittyy suunnilleen nykymalliin, niin siitä missä on vapaa-ajalla kivaa, tulee taloudellinen kilpailutekijä mitä suuremmissa määrin. Hieno kanava tai puisto voi tuoda paljon enemmän rahaa sisään, jos ne kasvattavat esimerkiksi yöpymisiä kaupungin hotelleissa. Eivät yksin, mutta jos kaikki tehdään hyvin sijainnista riippumatta, niin kaupunkiin syntyy enemmän koettavaa ja yksi yö ei enää riitä. Töölönlahden karvalakkipuisto ja tämän kanavan hylkääminen ei tue kovin paljoa kaupungin mahdollisuuksia matkailussa.
Onkohan Oslon Fjordcity, eli vastaavien ranta-alueiden uudisrakentamishankkeet kuin täällä, tuttu Helsingin herroille ja rouville? Arkkitehtuuri on monta pykälää kunnianhimoisempaa ja rannoilla ei todellakaan harrasteta mitään sosiaalidemokratiaa, jossa kukaan ei saa nähdä kauniita maisemia, vaan taloista nimenomaan halutaan poikkeuksellisen laadukkaita tuossakin suhteessa. Tuuleen vetoaminen on taas aika laiska vastaus. Maailmasta löytyy aika monta kaupunkia, jossa ollaan vähän suurempienkin lätäköiden rannalla ja talot hippusen nekin suurempia, mutta silti kelpaa asustella. Onhan Kalasatamaan suunniteltu korkeita terassitalojakin hiilikasan paikalle ja silloin otettiin tuulet huomioon, miksi nyt mikään ei taas onnistu? Onko vain niin, että samat jotka tappoivat Hernesaaren tornit ja Jätkän tornihotellin pääsivät jo ennalta vaikuttamaan Jätkäsaarenkin kaavaan. Ottaen huomioon, että heillä on ministeritason kavereita, niin en ihmettele.
Voisko noi Länsimäentien varren talot rakentaa katuun kiinni? Tekisi kaupunkikuvasta aika reippaasti parempaa verrattuna parkkipaikkoihin.
Mistä tämä kanaljainnostus? Mihin kanavaa tarvitaan? Kanavahan estää kulkua ja edellyttää siltoja.
Pieni aivojumppa. Tehkää mielessänne läpileikkauskuva ehdotetusta Hesperiankadun kanavasta.
Katajanokan kanava oli aikoinnan aivan tuiki tarpeellinen, sillä se mm. mahdollisti halkokuljetukset veneillä T‑laiturista Kauppatorille ja eteläisiin kaupunginosiin.
Kovan rahan asunnoissa arvostetaan sitä, että tarvittaessa saa tallin useammalle kuin yhdelle autolle! 😉 Korttelikohtaiset paikat eivät ole järkeviä varsinkaan, jos talot ovat kolmikerroksisia. Paikat pitää olla oman rakennuksen oman pihan alla niin, että niihin pääsee hissillä.
Kanava on todennäköisesti pitkän päälle kanattavaa kaupunkirakentamista. Sillä luodaan jotain, joka oikeasti pitää arvonsa. Nyt pitää ajatella sadan vuoden päähän.
Olisiko mitenkään mahdollista, että kaavoittaja keskittyisi siihen mitä kuuluu kaavoittajalle? 😀 Mitä tontille rakennetaan, kuuluu tontin omistajalle.
Jos oletetaan, että kanava nostaa rakennusoikeuden arvoa, mutta nyt on kuitenkin kannattavuuden kanssa vähän niin ja näin, niin helpoin ratkaisuhan on lisätä rakennusoikeutta.
Tämä tuuliperustelu pitäisi purkaa auki, menee niin kummalliseksi. Luulen että takana on jokin laskennallinen normi, hihasta vedetyt raja-arvot ja niiden alittaminen, jolla on hyvin vähän tekemistä todellisen asuinympäristön viihtyvyyden kanssa.
Rannalla ei tuulisella säällä ole mukavaa, eli siellä ei silloin olla. Kaavan pitää siis olla sellainen että olemiselta voi halutessaan välttyä. Laitimmaiseen taloriviin siis sisäänkäynti myös suojan puolelle, ja tuulisen sään leikkipaikka erikseen. Umpikortteli auttaa tässäkin. Käytännössä se että korkea talo vahvistaa tuulta pitkän ja korkean seinän vieressä ei ole merkityksellistä jos ja kun sinne ei huonolla säällä ole pakko mennä.
Hernesaaressa tehtiin ratkaisu jossa raitiovaunupysäkit sijoitettiin talojen tuulen puolelle, joka räntää-vaakasuoraan ‑vuodenaikaan on hyvin tehokas tapa siirtää joukkoliikenteen käyttäjät yksityisautoilijoiksi. Ilmeisesti numeerisessa tarkastelussa kaikki on tässäkin ratkaisussa aivan kunnossa, mutta mukavuusaspekti ei.
Kaavoille lasketaan tuottoja, itse kysymys, mistä tuoto tulevat? Tuleeko kanavasta veneille sopiva väylä käyttöön? Veneiden lisääminen vaatii niille lisää tilaa ja näin alueesta tulee kylminä talvina ahdas..
Tuotot tulevat siitä, että alueesta tulee halutumpi ja kaupunki saa maasta paremman hinnan. Tämä on aito hyöty, koska asukkaat mieltävät asian niin hyväksi, että ovat valmiit maksamaan asunnoista enemmän — tai rakennusliikkeet olettavat niin. Tuotoksi voi laskea toki senkin, että alueelle tulee varakkaampia veronmaksajia, mutta tämä menee vähän sopivuuden toiselle puolelle.
“Tuotot tulevat siitä, että alueesta tulee halutumpi ja kaupunki saa maasta paremman hinnan.”
Toisaalta myös menetetään maata, kun kaivetaan kanava sen tilalle sekä palveluita, jotka syntyisivät tiheään asutulle alueelle. Luulin että Helsingissä on tonttipula…
Suvaitkaamme toivoa että näin todella tapahtuu verojen maksun kohdalla 🙂
Mahtaako tästä olla konkreettista evidenssiä, ja jos on, niin minkälaista, esim. Ruoholahden kanavan osalta? Miten iso tuo ero (kanava vs. vähäliikenteinen katu) mahtaa olla prosentteina mitaten?
Olettaisin, että ylempien kerrosten asunnoissa kanavan vaikutus hintaan ei välttämättä ole kovin suuri. Vai onko? Etäisyys vastapäiseen taloon (jos siellä sellainen on) voi sen sijaan merkitä ehkä enemmänkin.
Ovatko nuo “varakkaammat veronmaksajat” muuten jokin ehtymätön luonnonvara, jota varmasti riittää kylliksi Helsingin “kaikille” rannoille asumaan, uusia kanavia myöten?
Vielä yksi lisäkysymys: ketkä ovat kokonaisuuden kannalta kaikkein parhaita veronmaksajia kunnan kannalta?
Kunnan kannalta parhaita veronmaksajia ovat ne, joilla on paljon palkkatuloja. Omaisuustuloista ei niin väliä.
Toivottavasti eivät ole. Olisi sitten keskituloisellakin omistaa asunto rannalta 🙂
Ruoholahden kanava on ainakin kesäisin tosi kiva, että siinä mielessä miljoonaa voisi huonomminkin sijoittaa. Ja kestäähän se tosiaan sitten kymmeniä ellei satoja vuosia siinä.
Ihan hyvä näkökohta. Saaristossa muuten ei rakennetu ausinrakennuksia rannalle, vaan yleensä sisäsaareen. Rannalla on tuuulista ja kylmää ja vedestä nousee hyy.
Ylempää on paremmat näkymät kanavalle. Voisin kuvitella, että semmoisiakin joku arvostaa. Toisaalta vastapäiseen seinään mitatun etäisyyden arvo taitaa riippua voimakkaasti sijainnista. Siis korpilähiössä kilometri rakentamatonta mäntymetsää saattaa hyvin olla vähemmän haluttu kuin näkymä tunnelmalliselle sisäpihalle esim. Punavuoressa.
Jätkäsaaren kanavakeskustelu vaikuttaa ns. first world problemilta. Jos tonttimaan kanssa olisi joku todellinen hätä, niin kanavaa ei tietenkään tehtäisi ja tehokkuus olisi muutenkin eri luokkaa. Helsingillä varmaan on kanavaan varaa ainakin siinä mielessä, että kaupunki on enimmäkseen erittäin harvaan rakennettu ja tiivistämispotentiaalia piisaa joka tapauksessa riittämiin.
Tulee mieleen sekin, että maailmassa nähtävyyksinä pidetyistä kaupungeista monet ovat saaneet alkunsa jonkun vallanpitäjän enemmän tai vähemmän kahjona projektina, jossa ei ole kannattavuutta laskettu. Läheinen esimerkki suohon rakennettu Pietari, jossa aikanaan suunniteltiin vaikka mitä kanavavirityksiä tunnettujen toteutuneiden lisäksi.
Konkreettista evidenssiä saa korkeintaan aikakoneella. Ruoholahdessahan se kanava on, joten emme voi tietää kuinka paljon vähemmän arvostettu Ruoholahti olisi ilman kanavaa.
En usko, että kanavan vaikutus rajoittuu ikkunamaisemiin. Oletettavasti kanavan vaikutus näkyy tai on näkymättä koko alueen arvostuksessa. Itse pidän melko selvänä, että Saukonlaituri olisi parempi kanavan kanssa kuin ilman kanavaa, mutta tuskin se alueen arvostusta kuitenkaan 250 euroa neliöltä nostaa. Saisivat nyt lisätä rakennusoikeutta, kun sille on miljoona muutakin järkiperustetta.
Etäisyys vastapäiseen taloon tuntuu muuten korreloivan käänteisesti asuntojen neliöhintojen kanssa. Hyvä pointti.
Osmolla oli juuri pari hyvää kirjoitusta aiheesta, miksi kannattaa rakentaa vain parhaille paikoille ja hyviä asuntoja! Silloin meillä keskituloisillakin on varaa hyvään asuntoon hyvällä paikalla. Kun eniten tienaavat muuttavat entistä parempiin kämppiin, vapautuu keskiluokalle entistä parempia asuntoja.
Nopein keino parantaa asumisolosuhteita on lopettaa idioottimaiset tuet, jotka valuvat suoraan hintoihin. Tämä koskee sekä omistusasumisen tukemista että yhtä hölmöjä vuokra-asumisen tukia. Asiasta on aivan riittävästi tutkittua tietoa päätöksen teon pohjaksi.
Helsingin itseaiheutettu ongelma on, ettei ruutukaavaa ole kaavoitettu vuosikymmeniin. Patoutunut kysyntä on nostanut kantakaupungin hinnat pilviin. vielä 60-luvulla keskituloinen virkamies kykeni ostamaan asunnon Taka-Töölöstä spårapysäkin läheltä. Nyt tehdyt muutamat alueet rannalla on kaavoitettu liian harvaan puhumattakaan Arabian rannan tapaisista täydelisistä katastrofeista.
Tämä taitaa olla enemmän klisee kuin totta.
Nykyään kun alue on valmis, se on monessa suhteessa aika onnistunut alue. Asuntoarkkitehtuuri on kunnianhimoista ja monimuotoista, viheralueita on paljon ja eri tyyppisiä, julkiset ja kevyenliikenteen yhteydet toimivat. Ihmiset viihtyvän hyvin.
Jonkun mielestä tehokkuus voisi tietysti olla suurempi mutta ainakin nykyinen riittää aika runsaaseen palvelutarjontaan Hämeentien varressa.
Parkkipaikat ovat tietysti osittain maan päällä mutta se toisaalta on alentanut rakentamisen hintaa, parkkinormi kun on mitä on.
Kööpenhaminassa ja Amsterdamissa kanavia ihailleena toivon, että tämä kanava toteutuu meillä! Toivottavasti kanavarantaan tulee mukavia istuskelupenkkejä ja muuta oleskelutilaa.
Juu tätä olen itsekin ihmetellyt. Se mitä on 2000-luvulla rakennettu, on nähdäkseni melko tiivistä. Toki sekaan on sitten jätetty paljon puistoa, jonka tarpeellisuus lienee makuaasia.
Jos otetaan laskuihin Hämeentien länsipuoli, niin sitten alue toki on väljä. Mutta sieltä löytyykin sitten sitä kerroksellisuutta. Ehkä sekaan olisi muutama uusikin talo mahtunut?
Asunto merinäköalalla etelään, missä vastapäinen talo on “äärettömän kaukana”, tai ainakin näköpiirin ulottumattomissa, on siis tuntumasi perusteella ilmainen??? Pitäisikö siis mahdollisimman edullista asuntoa itselleen etsivän siis aloittaa etsintänsä esim. Merikadulta (Laivanvarustajankadun sijaan)?
Eikös tässä juuri jokin aika sitten julkaistu katsaus (raportti tai selonteko), jossa todettiin mm. puiston (julkisivun puolella, siis etualalla) kasvattavan talon asuntojen arvostusta (tai hintaa) eteläisessä Helsingissä merkittävästi!
Aikakonetta ei varmaankaan tarvita, sillä luulisi Ruoholahden alueen osalta löytyvän vertailukelpoisia tietoja asuntojen hinnoista kanavan varrelta kanavanäkymin ja toisaalta katujen varsilta katunäkymin (ml. talot vastapäätä). Voisihan sen vertailun tehdä näiden kahden eri tapauksen välillä.
Alueen arvostukseen voi kanavalla toki olla joitakin yleisiä vaikutuksia ikkunanäkymistä riippumattakin.
Tämä kysymys ei otsikon aiheeseen liity, mutta osaisiko joku kertoa mistä löytyisi tietoa Hämeentien länsipuolen eli Toukolan alueen vuokratonteista? Lähinnä kiinnostaisi asuintonttien vuokrasopimusten päättymisajankohdat sekä mahdolliset uusiin vuokrasopimuksiin tulevat vuokrankorotukset. Olen seuraillut alueen asuntojen myynti-ilmoituksia ja vuokrasopimukset näyttäisivät päättyvän v.2020, koskeekohan tämä kaikkia Toukolan tontteja?
Puhuin lähinnä alueiden yleisestä arvostuksesta (ja provosoin myös vähän).
Suomessa tuuliolosuhteet on pakko speksata tarkasti ja varmistaa että heikoinkin rakenne kestää, koska siihen on grynderit tottuneet eikä kestävämmän suunnittelusta ole kokemusta (ei pelkkä mekaaninen vaan myös paine-erojen aiheuttamat ilmiöt esim). Muualla olisi normaalia tehdä olosuhteiden mukainen rakenne omatoimisesti.