Helsinkiin 60 000 asukkaan kaavavaranto?

Maan hal­li­tus vaa­tii pää­kau­pun­ki­seu­dun kun­tia huo­leh­ti­maan kaa­voi­tus­ta nopeut­ta­mal­la, että niil­lä on vapaa­ta kaa­va­va­ran­toa vii­den vuo­den tar­pei­siin. Täl­lä on tar­koi­tus alen­taa asun­to­maan hintaa.

Asun­to­jen hin­taa alen­ta­vat vain asun­not. Vaik­ka raken­nus­liik­keet sai­si­vat maan ilmai­sek­si, sil­lä ei oli­si vai­ku­tus­ta sii­hen hin­taan, jol­la ne val­miit asun­not myy­vät. Pitäi­si siis raken­taa enem­män. Isom­pi kaa­va­va­ran­to peri­aat­tees­sa nopeut­taa raken­ta­mis­ta, mut­ta vain jos alal­la val­lit­see jon­ki­nas­teis­ta kil­pai­lua. Tähän puo­leen asias­ta soi­si val­tio­val­lan voi­mal­la puuttuvan.

Vii­den vuo­den kaa­va­va­ran­to tar­koit­tai­si Hel­sin­gis­sä 2,5 mil­joo­naa ker­ros­ne­liö­tä eli kaa­va­va­ran­toa noin 60 000 asuk­kaan tar­pei­siin. Tämä vas­taa liki kah­ta Vuo­saar­ta. Lain mukaan ase­ma­kaa­vo­jen on nou­da­tet­ta­va yleis­kaa­vaa.  Hel­sin­gin voi­mas­sa ole­vaan yleis­kaa­vaan on vai­kea saa­da tuol­lais­ta mää­rää asun­to­tuo­tan­toa mah­tu­maan. Uut­ta yleis­kaa­vaa ei saa­da lain­voi­mai­sek­si vuo­siin. Uuteen yleis­kaa­vaan on tar­koi­tus mah­dut­taa raken­ta­mis­ta uudel­le 250 000 asuk­kaal­le, mut­ta puo­let täs­tä on tar­koi­tus saa­da muut­ta­mal­la maa­ta haas­kaa­vat sisään­tu­lo­tiet kaduik­si, siis sel­lai­sek­si kuin on vaik­ka Mäke­län­ka­tu. Val­tion tuli­si kor­ja­ta luun­sa noil­ta alueil­ta. Saas näh­dä, miten käy.

Ongel­ma on myös talou­del­li­nen. Ilmei­ses­ti noi­den kaa­va­va­ran­to­jen tuli­si koos­tua raken­ta­mis­kel­poi­ses­ta maas­ta. Hel­sin­gis­sä hal­val­la raken­net­ta­va maa on jo kaa­voi­tet­tu. Nyt ton­tin saat­ta­mi­nen raken­nus­kel­poi­sek­si mak­saa taval­li­ses­ti noin 500 €/k‑m2. Tuol­lai­nen 2,5 mil­joo­nan ker­ros­ne­liön varan­to siis mak­sai­si yli mil­jar­din. Mis­tä­hän nämä rahat saisi?

Hel­sin­gis­sä pitäi­si raken­net­ta­vien asun­to­jen mää­rä nos­taa 5 500:sta liki kym­me­neen tuhan­teen vuo­des­sa pait­si asun­to­pu­lan tor­ju­mi­sek­si myös seu­dun asu­tuk­sen hajau­tu­mi­sen estä­mi­sek­si. Se mak­saa kau­pun­gil­le erit­täin pal­jon, mut­ta toi­saal­ta asun­not ovat niin kal­lii­ta, että kau­pun­ki, joka omis­taa maan, pys­tyy maan­luo­vu­tus­tu­loil­la (myyn­ti­tu­loil­la tai nyky­het­keen dis­kon­ta­tuil­la vuo­kra­tu­loil­la) kyl­lä rahoit­ta­maan kas­vun, jos tont­te­ja ei anne­ta ali­hin­taan raken­nus­liik­keil­le ja jos yksi­tyi­sen maan kaa­voi­tuk­ses­sa kye­tään arvon­nousu leik­kaa­maan kun­nal­le. Jou­ti­laa­na odot­ta­vaan kaa­va­va­ran­toon meil­lä ei ole rahaa. Val­miin infran raken­ta­mi­nen 60 000 asuk­kaan tar­pei­siin tyh­jän­pant­ti­na asuk­kai­ta odot­ta­maan on hir­vit­tä­vä rahareikä.

Hel­sin­ki tar­vit­si­si tuek­seen lake­ja, jot­ka hel­pot­ta­vat asun­to­tuo­tan­non toteu­tus­ta ja rahoi­tus­ta. Yksi sel­lai­nen oli­si laki, joka sal­li­si asun­to-osa­keyh­tiöi­den teh­dä enem­mis­tö- tai mää­räe­nem­mis­tö­pää­tök­siä sii­tä, että perus­kor­jaa­mi­sen sijas­ta talo pure­taan ja raken­ne­taan tilal­le kak­si tai vaik­ka vii­si taloa. Nyt pää­tös on teh­tä­vä yksi­mie­li­ses­ti, eikä sitä sik­si voi­da tehdä.

59 vastausta artikkeliin “Helsinkiin 60 000 asukkaan kaavavaranto?”

  1. Eikö­hän se toi­vo­ma­si kil­pai­lu kiris­tyi­si, jos noin pal­jon kaa­voi­tet­tai­siin. Tasa-arvon vuok­si maa­lais­kun­nat voi­si­vat tukea Hel­sin­kiä talou­del­li­ses­ti täs­sä, jot­ta saa­tai­siin tasa-arvoi­set asu­mis­ku­lut eri puo­lil­le maa­ta. Aina­kin kun­tien veron­mak­sa­ja pois.

  2. Hir­vit­tä­vä raha­rei­kä voi olla hyvin tuot­ta­va inves­toin­ti. Nyt korot ovat alhaal­la ja hei­kon suh­dan­ne­ti­lan­teen vuok­si raken­ta­mi­sen kus­tan­nus­ten pitäi­si olla koh­tuul­li­set. Hel­sin­gin kas­vu­nä­ky­mien vuok­si kaa­va­va­ran­not tus­kin jää­vät koko­naan käyttämättä. 

    Tätä taus­taa vas­ten raken­net­tua infraa kan­nat­tai­si yrit­tää jos­sa­kin mää­rin kas­vat­taa. Kun korot nouse­vat, raken­ta­mis­tah­tia voi sit­ten hil­li­tä. Toi­min­taa rajoit­ta­va Hel­sin­gin kau­pun­gin inves­toin­ti­kat­to tuli­si pur­kaa jär­jet­tö­mä­nä. Hyvien inves­toin­tien teke­mis­tä ei pidä estää.

  3. Uuteen yleis­kaa­vaan on tar­koi­tus mah­dut­taa raken­ta­mis­ta uudel­le 250 000 asuk­kaal­le, mut­ta puo­let täs­tä on tar­koi­tus saa­da muut­ta­mal­la maa­ta haas­kaa­vat sisään­tu­lo­tiet kaduik­si, siis sel­lai­sek­si kuin on vaik­ka Mäke­län­ka­tu. Val­tion tuli­si kor­ja­ta luun­sa noil­ta alueil­ta. Saas näh­dä, miten käy.
    Ongel­ma on myös talou­del­li­nen. Ilmei­ses­ti noi­den kaa­va­va­ran­to­jen tuli­si koos­tua raken­ta­mis­kel­poi­ses­ta maas­ta. Hel­sin­gis­sä hal­val­la raken­net­ta­va maa on jo kaa­voi­tet­tu. Nyt ton­tin saat­ta­mi­nen raken­nus­kel­poi­sek­si mak­saa taval­li­ses­ti noin 500 €/k‑m2.

    Toi mota­ria­lu­een käyt­tö oli­si itsea­sias­sa rat­kai­su lähes kaik­keen luettelemaasi.

    Ensin­nä­kin, ne eivät ole miten­kään kovin kal­lii­ta raken­taa. Pää­sään­töi­ses­ti tiet on aikaan vedet­ty hyväl­le tasai­sel­le maal­le. KSV:n arvio oli muis­taak­se­ni 200–300€/k‑m2. Ja tuo siis sisäl­tää koko kadun poik­ki­leik­kauk­sen uudel­leen raken­ta­mi­sen, ja ole­tus on myös että raken­ne­taan tii­viis­ti. Sit­ten jos ruve­taan tun­ne­loi­maan niin asia on eri, min­kä tekiä se ei laa­ja­mit­tai­ses­ti ole vaihtoehto.

    Toi­sek­si, infraa raken­ne­taan alu­eel­le val­miik­si odot­ta­maan nime­no­maan sik­si että raken­ne­taan aluei­ta. Perin­tei­nen tapa raken­taa kau­pun­kia on pal­jon fik­sum­pi, pää­ka­tu vain jat­kuu uusi talo ker­ral­laan. Asuk­kai­den ei tar­vit­se kär­vis­tel­lä ilman pal­ve­lui­ta, kos­ka talot tule­vat val­miin kau­pun­gin jatkoksi.

    Kol­man­nek­si, kadun­vart­ta raken­ta­mal­la voi­daan teh­dä myös pie­nem­piä koko­nai­suuk­sia, jol­loin kyn­nys raken­nus­pro­jek­tiin on pie­nem­pi. Tämä mah­dol­lis­taa kil­pai­li­joi­den tulon markkinoille.

  4. Minus­ta on erit­täin hyvä että val­tio pot­kii. Hel­sin­gis­sä ei vali­tet­ta­vas­ti enää näh­dä niin­sa­no­tus­ti met­sää puil­ta. Var­sin­kin vih­reät aktii­vit ovat fak­kiu­tu­neet kai­ken­lai­seen tur­ha­päi­väi­seen puu­has­te­luun jol­la ei ole koko­nai­suu­den kan­nal­ta mitään mer­ki­tys­tä. Iso­ja hank­kei­ta kaa­de­taan idea­lis­ti­sis­ta syis­tä ja tilal­le tar­jo­taan yksi­puo­li­sia tai mah­dot­to­mia hankkeita.

    Kun maa­kun­nas­ta muut­taa ihmi­nen Hel­sin­kiin niin hänen ensim­mäi­nen havain­ton­sa on yleen­sä raken­ta­mat­to­man maan suu­ri mää­rä. Hän on kuin lap­si joka ei näe kei­sa­rin vaat­tei­ta. On vain ihmi­tel­tä­vä että mis­sä vai­hees­sa tämä avoin ihme­tys muut­tuu hil­jal­leen kaik­kea kehi­tys­tä vas­tus­ta­vak­si änkyröinniksi.

    Voi olla toisinkin..

  5. Yksi sel­lai­nen oli­si laki, joka sal­li­si asun­to-osa­keyh­tiöi­den teh­dä enem­mis­tö tai mää­räe­nem­mis­tö­pää­tök­siä sii­tä, että perus­kor­jaa­mi­sen sijas­ta talo pure­taan ja raken­ne­taan tilal­le kak­si tai vaik­ka vii­si taloa. Nyt pää­tös on teh­tä­vä yksi­mie­li­ses­ti, eikä sitä sik­si voi­da tehdä.

    Huo­maut­tai­sin, että täl­lai­set mää­räyk­set ovat asun­to-osa­keyh­tiön yhtiö­jär­jes­tyk­ses­sä. Jos jon­kin talon raken­nut­ta­ja tai asuk­kaat pitä­vät mois­ta mää­räe­nem­mis­tö­pää­tös­mah­dol­li­suut­ta jär­ke­vä­nä, he var­mas­ti lait­ta­vat täm­möi­sen mah­dol­li­suu­den yhtiöjärjestykseen.

    Käy­tän­nös­sä ehdo­tuk­se­si on samal­la tapaa ääri­ka­pi­ta­lis­ti­nen kuin klas­si­nen esi­merk­ki omai­suu­den kasau­tu­mi­ses­ta, englan­ti­lais­ten yhteis­mai­den aitaus. Vaik­ka peri­aat­tees­sa kaik­kia koh­del­laan tas­a­puo­li­ses­ti, tulok­se­na on se, että köy­hät menet­tä­vät omaisuutensa. 

    Ote­taan esi­merk­ki: van­ha, ison perus­kor­jauk­sen tar­pees­sa ole­va enti­nen teol­li­suus­lai­tok­sen vuo­kra­ta­lo, jos­ta on myy­ty muu­ta­mia asun­to­ja vuo­kra­lai­sil­le 1980-luvul­la. Nyt suu­rim­pa­na omis­ta­ja­na on raken­nus­lii­ke, joka halu­aa pur­kaa talon ja raken­taa tilal­le uuden. Käy­tän­nös­sä raken­nus­lii­ke voi pela­ta talon arvon sel­lai­sek­si, ettei yksi­tyi­sil­le asun­no­no­mis­ta­jil­le jää juu­ri mitään hyvi­tys­tä eikä aina­kaan elä­ke­läi­sil­lä oli­si varaa inves­toi­da asun­toon tilal­le tule­vas­sa talos­sa. Ne yksi­tyi­set osak­kaat, jot­ka oli­si­vat aika­naan osta­neet van­huu­den tur­vak­seen itsel­leen omis­tusa­sun­non työ­nan­ta­jan­sa raken­nut­ta­mas­ta talos­ta luot­taen omis­tusoi­keu­ten­sa pysy­vyy­teen, jou­tui­si­vat mie­ron tiel­le nimel­li­sen kor­vauk­sen turvin.

    Sama tilan­ne voi­daan kuvi­tel­la myös tapauk­ses­sa, jos­sa yksi tai muu­ta­ma rikas osak­kee­no­mis­ta­ja kont­rol­loi asunto-osakeyhtiötä.

    Olen­nais­ta asun­to-osa­keyh­tiös­sä on se, että asu­kas on aikoi­naan teh­nyt elä­män­sä suu­rim­man inves­toin­nin luot­taen tämän inves­toin­nin var­mis­ta­van hänel­le pysy­vän oikeu­den asua omis­ta­mas­saan asun­nos­sa, vaik­ka jol­le­kul­le muul­le oli­si­kin tar­koi­tuk­sen­mu­kai­sem­paa pur­kaa ko. asuin­ta­lo. Tätä oikeut­ta ei pidä rajoit­taa yhteis­kun­nal­li­sen tar­koi­tuk­sen­mu­kai­suu­den vuok­si hei­koin perus­tein. Ennen kaik­kea täl­lais­ta pak­ko­lu­nas­tusoi­keut­ta ei pidä antaa yksityiselle.

    Jos on yhteis­kun­nal­li­ses­ti jär­ke­vää pur­kaa jokin ker­ros­ta­lo, tämä voi­daan teh­dä avoi­mes­ti demo­kraat­ti­sin pää­tök­sin. Hel­sin­gis­sä kau­pun­ki omis­taa useim­mat ton­tit ja voi jät­tää vuo­kra-ajan jat­ka­mat­ta, kun huo­no­kun­toi­sen talon vuo­kra­so­pi­mus päät­tyy. Täl­löin kau­pun­ki saa lunas­taa ker­ros­ta­lon ja voi vuo­kra­ta ton­tin toi­sel­le, joka raken­nut­taa tilal­le jotain jär­ke­väm­pää. Kau­pun­ki saa täs­tä myös osan­sa voitosta.

    Jos jokin raken­nus on todel­la­kin yhteis­kun­nan kan­nal­ta vää­räs­sä pai­kas­sa ja oli­si puret­ta­va tii­viim­män asu­mi­sen tiel­tä jo ennen vuor­ka­so­pi­muk­sen lop­pua, on kau­pun­gin laa­dit­ta­va pak­ko­lu­nas­tuk­sen mah­dol­lis­ta­va ase­ma­kaa­va ja pak­ko­lu­nas­tet­ta­va talo, min­kä jäl­keen raken­ne­taan tilal­le jotain parem­paa. Lakia ei siis tar­vit­se muut­taa. On vain käy­tet­tä­vä demo­kra­tian jo val­miik­si anta­mia kei­no­ja rohkeasti.

  6. Asun­to­jen hin­taa alen­ta­vat vain asun­not. Vaik­ka raken­nus­liik­keet sai­si­vat maan ilmai­sek­si, sil­lä ei oli­si vai­ku­tus­ta sii­hen hin­taan, jol­la ne val­miit asun­not myyvät.”

    Höpö höpö. Uudet asun­not ovat pk-seu­dul­la mer­kit­tä­väs­ti muu­ta maa­ta kal­liim­pia joh­tuen pit­käl­ti kal­liis­ta ton­teis­ta. Eten­kin uudes­ta mak­set­ta­va lisä­hin­ta van­haan ver­rat­tu­na on kal­liin ton­tin takia mer­kit­tä­väs­ti kovem­pi pk-seu­dul­la. Tont­ti­kaup­pa on kun­nil­le mer­kit­tä­vä varainhankintakeino.

  7. Hel­sin­gin ongel­mia on kyl­lä tehok­kaas­ti kehi­tet­ty ihan itse; auto­paik­ka­nor­mit, pin­ta-ala vaa­ti­muk­set, toi­mis­to­ta­lo­jen suo­je­lu, Kivi­no­kan reservaatti…

  8. Höpö höpö. Uudet asun­not ovat pk-seu­dul­la mer­kit­tä­väs­ti muu­ta maa­ta kal­liim­pia joh­tuen pit­käl­ti kal­liis­ta ton­teis­ta. Eten­kin uudes­ta mak­set­ta­va lisä­hin­ta van­haan ver­rat­tu­na on kal­liin ton­tin takia mer­kit­tä­väs­ti kovem­pi pk-seu­dul­la. Tont­ti­kaup­pa on kun­nil­le mer­kit­tä­vä varainhankintakeino.

    Höpö­hö­pö. Jos raken­nus­lii­ke kat­soo että lähel­lä ole­vien käy­tet­ty­jen asun­to­jen hin­ta on jota­kin, se pis­tää uuden asun­non hin­nak­si vähän pääl­le riip­puen tapauk­ses­ta. Kau­pun­ki yrit­tää sit­ten ton­tin hin­nas­sa nyh­tää täs­tä välis­tä niin pal­jon kuin pystyy.

    Ainoa rat­kai­su oli­si oikeas­taan vain perus­taa kau­pun­gin 100% omis­ta­ma voit­toa tuot­ta­ma­ton raken­nus­lii­ke, joka alot­tai­si suu­ren mit­ta­kaa­van raken­ta­mis­pro­jek­tin. Kun mark­ki­noil­le tuli­si edul­li­sia uusia asun­to­ja, las­ki­si­vat myös mui­den raken­ta­mien uusien sekä van­ho­jen hinnat.

    Mut­ta tätä ei kukaan halua, kos­ka asun­noil­la on vakuusar­vo lai­nan pant­ti­na, kom­mu­nis­mi jne.

  9. Eras­to­te­nes alek­sandria­lai­nen: Olen­nais­ta asun­to-osa­keyh­tiös­sä on se, että asu­kas on aikoi­naan teh­nyt elä­män­sä suu­rim­man inves­toin­nin luot­taen tämän inves­toin­nin var­mis­ta­van hänel­le pysy­vän oikeu­den asua omis­ta­mas­saan asun­nos­sa, vaik­ka jol­le­kul­le muul­le oli­si­kin tar­koi­tuk­sen­mu­kai­sem­paa pur­kaa ko. asuin­ta­lo. Tätä oikeut­ta ei pidä rajoit­taa yhteis­kun­nal­li­sen tar­koi­tuk­sen­mu­kai­suu­den vuok­si hei­koin perus­tein. Ennen kaik­kea täl­lais­ta pak­ko­lu­nas­tusoi­keut­ta ei pidä antaa yksityiselle.

    Ei kai kukaan mitään pak­ko­lu­nas­tusoi­keut­ta ole kenel­le­kään vaa­ti­mas­sa, vaan osa­keyh­tiöl­le oikeu­den teh­dä pää­tök­siä ilman yksi­mie­li­syyt­tä. Kyl­lä sil­le köy­häl­le asun­no­no­mis­ta­jal­le (?) jää pur­ku­ti­lan­tees­sa­kin käteen ihan yhtä iso osa as.oy:n osak­keis­ta kuin nii­tä oli aikai­sem­min­kin, ja kun raken­ne­taan uut­ta nii­den osak­kei­den arvo päin­vas­toin vain kas­vaa — tai jos ei kas­va, niin ei sil­loin puretakaan.

    Tie­tys­ti asun­to-osak­keen omis­ta­mi­nen ilman sii­hen liit­ty­vää asun­toa remon­tin ajan voi olla kal­lis­ta, mut­ta toi­saal­ta tuol­lai­sen osak­keen pitäi­si olla sen ver­ran vah­vaa valuut­taa että sitä vas­taan luu­li­si saa­van pan­kis­ta hyvin mata­la­kor­kois­ta lainaa.

  10. Vir­ta­nen:
    “Asun­to­jen hin­taa alen­ta­vat vain asun­not. Vaik­ka raken­nus­liik­keet sai­si­vat maan ilmai­sek­si, sil­lä ei oli­si vai­ku­tus­ta sii­hen hin­taan, jol­la ne val­miit asun­not myyvät.”

    Höpö höpö. Uudet asun­not ovat pk-seu­dul­la mer­kit­tä­väs­ti muu­ta maa­ta kal­liim­pia joh­tuen pit­käl­ti kal­liis­ta ton­teis­ta. Eten­kin uudes­ta mak­set­ta­va lisä­hin­ta van­haan ver­rat­tu­na on kal­liin ton­tin takia mer­kit­tä­väs­ti kovem­pi pk-seu­dul­la. Tont­ti­kaup­pa on kun­nil­le mer­kit­tä­vä varainhankintakeino.

    Raken­nus­liik­keet myy­vät asun­not juu­ri niin suu­rel­la hin­nal­la kuin osta­jat suos­tu­vat asun­nois­ta maksamaan.

    Jos kus­tan­nuk­set ovat pie­net, niin raken­nus­lii­ke saa suu­ren voi­ton. Jos kus­tan­nuk­set ovat suu­ret, niin raken­nus­lii­ke saa pie­nen voi­ton. Jos kus­tan­nuk­set ovat vie­lä suu­rem­mat, niin raken­nus­lii­ke ei rakenna.

  11. Olen­nais­ta asun­to-osa­keyh­tiös­sä on se, että asu­kas on aikoi­naan teh­nyt elä­män­sä suu­rim­man inves­toin­nin luot­taen tämän inves­toin­nin var­mis­ta­van hänel­le pysy­vän oikeu­den asua omis­ta­mas­saan asun­nos­sa, vaik­ka jol­le­kul­le muul­le oli­si­kin tar­koi­tuk­sen­mu­kai­sem­paa pur­kaa ko. asuin­ta­lo. Tätä oikeut­ta ei pidä rajoit­taa yhteis­kun­nal­li­sen tar­koi­tuk­sen­mu­kai­suu­den vuok­si hei­koin perus­tein. Ennen kaik­kea täl­lais­ta pak­ko­lu­nas­tusoi­keut­ta ei pidä antaa yksityiselle 

    Koko aja­tus asun­to­pu­lan rat­kai­se­mi­sek­si, aina­kaan laa­ja­mit­tai­sel­la van­ho­jen talo­jen pur­ka­mi­sel­la on radi­kaa­liu­des­saan lähes fasis­ti­nen. Kuten sanoit, monil­la on asun­nos­sa kiin­ni koko elä­män mit­tai­set säästöt.

  12. Ode:
    Isom­pi kaa­va­va­ran­to peri­aat­tees­sa nopeut­taa raken­ta­mis­ta, mut­ta vain jos alal­la val­lit­see jon­ki­nas­teis­ta kil­pai­lua. Tähän puo­leen asias­ta soi­si val­tio­val­lan voi­mal­la puuttuvan.

    Kil­pai­lun ter­veh­dyt­tä­mi­ses­sä Hel­sin­ki voi­si myös toi­mia itse. Lii­an isot ura­kat estä­vät pien­ten toi­mi­joi­den tule­mis­ta kau­pun­kiin. Raken­nus­ko­ko­nai­suuk­sia on syy­tä pilk­koa pienemmäksi. 

    Pie­ni tont­ti­va­ran­to myös itses­sään hait­taa kil­pai­lua: uudel­le toi­mi­jal­le on ris­kaa­be­lia läh­teä pys­tyt­tä­mään toi­min­taa kau­pun­kiin, jos­sa raken­nus­maan saa­ta­vuus on vähän­kään pidem­mäl­lä aika­vä­lil­lä epävarmaa. 

    Myös Hel­sin­gin kau­pun­gin lii­al­li­nen ja epä­tar­koi­tuk­sen­mu­kai­nen sää­te­ly­taak­ka vai­keut­taa uusien toi­mi­joi­den tuloa ja suo­sii suu­ria, “olo­suh­teet” tun­te­via yrityksiä.

    Ode:

    Hel­sin­gin voi­mas­sa ole­vaan yleis­kaa­vaan on vai­kea saa­da tuol­lais­ta mää­rää asun­to­tuo­tan­toa mah­tu­maan. Uut­ta yleis­kaa­vaa ei saa­da lain­voi­mai­sek­si vuosiin.

    Täy­den­nys­ra­ken­ta­mi­nen? Kau­pun­ki voi­si ottaa van­ho­jen kehä I sisä­puo­lis­ten lähiöi­den täy­den­tä­mi­ses­sä aktii­vi­sem­man roo­lin. Täy­den­tä­mi­sen ei tuli­si olla sitä, että raken­ne­taan pari väl­jäs­ti sijoi­tel­tua lähiö­ta­loa lisää puis­toon, vaan sitä, että raken­ne­taan uudet talot mää­rä­tie­toi­ses­ti tii­viis­ti ja kan­ta­kau­pun­ki­mai­ses­ti, mie­lel­lään jo raken­ne­tuil­le alueil­le. Kau­pun­ki voi­si näyt­tää mal­lia omal­la vuo­kra-asun­to­kan­nal­laan: van­hat put­ki­re­mont­ti­kun­toi­set hyväl­lä pai­kal­la ole­vat väl­jäs­ti sijoi­tel­lut talot mata­lak­si ja uut­ta, tehok­kaam­paa tilal­le. Vuo­kra-asun­to­jo­nos­sa kär­vis­te­le­vät kiittävät.

    Ode:

    Ongel­ma on myös talou­del­li­nen. Hel­sin­gis­sä hal­val­la raken­net­ta­va maa on jo kaa­voi­tet­tu. Nyt ton­tin saat­ta­mi­nen raken­nus­kel­poi­sek­si mak­saa taval­li­ses­ti noin 500 €/k‑m2.

    Tii­vis­tä­mi­nen vas­taa osal­taan myös tähän, uut­ta infraa kun ei juu­ri tarvita.

    Lopuk­si vie­lä täl­lai­nen lai­naus Heik­ki A. Loik­ka­sen VATT-rapor­tis­ta (http://www.vatt.fi/file/vatt_publication_pdf/v17.pdf):

    Heik­ki A. Loik­ka­nen:

    ..kes­kei­sin asia, joka kos­kee sekä val­tion että kun­tien maa­no­mis­tus­ta, on nii­den mai­den saa­mi­nen hyö­ty­käyt­töön lisää­mään asunto‑, toi­mi­ti­la- yms. tar­jon­taa sen sijaan, että ne oli­si­vat huo­noin perus­tein pit­kään hyö­dyn­tä­mät­tä. Kan­nus­tei­ta ”lais­ka­na makaa­van maan” hyö­dyn­tä­mi­seen ei vält­tä­mät­tä ole riit­tä­väs­ti. Maan hyö­ty­käy­tön poten­ti­aa­li­nen tuot­to ei näy vaih­toeh­tois­kus­tan­nuk­se­na mis­sään mene­tet­ty­nä raha­sum­ma­na ja maa­po­li­tii­kan kei­not eivät pure jul­ki­sen maa­no­mis­tuk­seen joko lain­kaan tai samal­la taval­la kuin yksi­tyi­seen. Kun­ta ei pak­ko­lu­nas­ta itsel­tään eikä anna raken­ta­mis­ke­ho­tuk­sia kaa­voi­te­tul­le raken­ta­mat­to­mal­le maalleen.”

  13. Eras­to­te­nes alek­sandria­lai­nen:

    Käy­tän­nös­sä raken­nus­lii­ke voi pela­ta talon arvon sel­lai­sek­si, ettei yksi­tyi­sil­le asun­no­no­mis­ta­jil­le jää juu­ri mitään hyvi­tys­tä eikä aina­kaan elä­ke­läi­sil­lä oli­si varaa inves­toi­da asun­toon tilal­le tule­vas­sa talos­sa. Ne yksi­tyi­set osak­kaat, jot­ka oli­si­vat aika­naan osta­neet van­huu­den tur­vak­seen itsel­leen omis­tusa­sun­non työ­nan­ta­jan­sa raken­nut­ta­mas­ta talos­ta luot­taen omis­tusoi­keu­ten­sa pysy­vyy­teen, jou­tui­si­vat mie­ron tiel­le nimel­li­sen kor­vauk­sen turvin.

    Sama tilan­ne voi­daan kuvi­tel­la myös tapauk­ses­sa, jos­sa yksi tai muu­ta­ma rikas osak­kee­no­mis­ta­ja kont­rol­loi asunto-osakeyhtiötä.

    Olen­nais­ta asun­to-osa­keyh­tiös­sä on se, että asu­kas on aikoi­naan teh­nyt elä­män­sä suu­rim­man inves­toin­nin luot­taen tämän inves­toin­nin var­mis­ta­van hänel­le pysy­vän oikeu­den asua omis­ta­mas­saan asun­nos­sa, vaik­ka jol­le­kul­le muul­le oli­si­kin tar­koi­tuk­sen­mu­kai­sem­paa pur­kaa ko. asuin­ta­lo. Tätä oikeut­ta ei pidä rajoit­taa yhteis­kun­nal­li­sen tar­koi­tuk­sen­mu­kai­suu­den vuok­si hei­koin perus­tein. Ennen kaik­kea täl­lais­ta pak­ko­lu­nas­tusoi­keut­ta ei pidä antaa yksityiselle.

    Jos on yhteis­kun­nal­li­ses­ti jär­ke­vää pur­kaa jokin ker­ros­ta­lo, tämä voi­daan teh­dä avoi­mes­ti demo­kraat­ti­sin pää­tök­sin. Hel­sin­gis­sä kau­pun­ki omis­taa useim­mat ton­tit ja voi jät­tää vuo­kra-ajan jat­ka­mat­ta, kun huo­no­kun­toi­sen talon vuo­kra­so­pi­mus päät­tyy. Täl­löin kau­pun­ki saa lunas­taa ker­ros­ta­lon ja voi vuo­kra­ta ton­tin toi­sel­le, joka raken­nut­taa tilal­le jotain jär­ke­väm­pää. Kau­pun­ki saa täs­tä myös osan­sa voitosta.

    Jos jokin raken­nus on todel­la­kin yhteis­kun­nan kan­nal­ta vää­räs­sä pai­kas­sa ja oli­si puret­ta­va tii­viim­män asu­mi­sen tiel­tä jo ennen vuor­ka­so­pi­muk­sen lop­pua, on kau­pun­gin laa­dit­ta­va pak­ko­lu­nas­tuk­sen mah­dol­lis­ta­va ase­ma­kaa­va ja pak­ko­lu­nas­tet­ta­va talo, min­kä jäl­keen raken­ne­taan tilal­le jotain parem­paa. Lakia ei siis tar­vit­se muut­taa. On vain käy­tet­tä­vä demo­kra­tian jo val­miik­si anta­mia kei­no­ja rohkeasti. 

    Yllä­ole­vaa teks­tiä (blo­gi­pals­tan alku mukaan­lu­kien) lukies­sa olen välil­lä samaa miel­tä, mut­ta välil­lä nousee tuk­ka pys­tyyn. Miten hoi­det­tai­siin asuk­kai­den asu­mi­nen, jos raken­nus hei­dän kotin­sa ympä­ril­tä pure­taan? Telt­ta­ky­lään­kö (Turk­kiin, Syy­ri­aan tai Gazaan?) sen jäl­keen­kö pitäi­si entis­ten omis­tusa­su­jien­kin muut­taa? Tuol­lais­ta koh­ta­loa­ko tavoi­tel­len asun­not aikoi­naan han­kit­tiin? Ei, h_tt_ soi­koon! Kyl­lä läh­tö­koh­ta­na pitäi­si jon­kin nimel­li­sen lunas­tus­sum­man sijaan olla vähin­tään saman­ta­soi­nen asun­to, sijain­ti, ympä­ris­tö ja muut teki­jät huomioiden.

    Muis­te­len jos­tain luke­nee­ni, että 1930-luvun Sak­sas­sa­kin lähes kaik­ki tapah­tui sää­det­ty­jen lakien mukai­ses­ti. Ehkä­pä siel­lä Sak­sas­sa­kin aikoi­naan tie­tyn kan­san­osan siir­rot, hävit­tä­mi­nen ja muut “Lebens­rau­min” laa­jen­nuk­set kat­sot­tiin ole­van “yhteis­kun­nan kan­nal­ta tar­koi­tuk­sen­mu­kais­ta” Toi­min­taa. Riit­tä­vän ove­la ja häi­käi­le­mä­tön pelu­ri voi käyt­tää “demo­kra­ti­aa” tai jopa demo­kra­ti­aa tuke­naan, sil­lä “hyvä­us­koi­sia höl­mö­jä” maa­il­mas­sa riit­tää, vali­tet­ta­vas­ti jos­kus jopa enem­mis­tök­si asti.

    Mie­les­tä­ni lain ja sää­dös­ten on suo­jel­ta­va myös heikk­ko­ja, sil­lä hei­dän on vai­kein­ta puo­lus­taa etu­jaan. Pak­ko­lu­nas­tus-sanal­la on ikä­vä, suo­raan sanoen vas­ten­mie­li­nen kai­ku, riip­pu­mat­ta sii­tä, kuka sen peri­aat­teen nojal­la toi­mii. Tääl­lä Suo­mes­sa on kau­his­tel­tu uuti­sia kii­na­lais­ten kylien asuk­kai­den koh­ta­los­ta, mut­ta pel­kään­pä, että hei­dän ongel­mien­sa aiheut­ta­jien suku­lais­sie­lu­ja voi löy­tyä lähem­pää kuin arvaammekaan …

    Pak­ko­lu­nas­tuk­set ovat yksi hir­mu­val­lan ja sor­ron väli­neis­tä. Mie­les­tä­ni mehe­vä ja mau­kas pork­ka­na on pal­jon parem­pi väli­ne kuin kep­pi, jos johon­kin tavoit­tee­seen pyri­tään pääsemään.

    1. Jos talo perus­kor­ja­taan, asuk­kaat jou­tu­vat evak­koon pit­käk­si aikaa. Näin käy myös jos se pure­taan ja rak­jen­ne­taan uusi. Täs­sä ei ole suur­ta eroa. Tai oikeas­taan on. Jos teh­dään suun­ni­tel­ma jon­kin kort­te­lin tii­vis­tä­mi­ses­tä pur­ka­mal­la ole­vat talot, jot­ka pitäi­si muus­sa tapauk­ses­sa perus­kor­ja­ta mel­kein uudis­ra­ken­ta­mi­sen hin­nal­la, voi­daan toi­mia niin, että raken­ne­taan ensin yksi uusi koh­de, van­hois­ta talois­ta asuk­kaat muut­ta­vat tähän, pure­taan tämä van­ha, ja raken­ne­taan tilal­le kak­si uut­ta ja niin edelleen.Tällanen suun­ni­tel­ma on Mel­lun­mäes­sä. Enem­mis­tö asuk­kais­ta kan­nat­taa sitä, mut­ta tar­vit­tai­siin täy­si yksimielisyys.

  14. Esi­te: Raken­nus­liik­keet myy­vät asun­not juu­ri niin suu­rel­la hin­nal­la kuin osta­jat suos­tu­vat asun­nois­ta maksamaan. 

    Bin­go! Tuo on aika paha nak­ki jos ei tah­do­kaan sijoit­taa asu­mi­seen kaik­ki eurot + 1 euroa. Kuten nyt on ollut tilan­ne jo aika kau­an. Minul­le oli­si mah­do­ton­ta muut­taa Hel­sin­kiin kos­ka tah­don sijoit­taa pörs­sio­sak­kei­siin x euroa ja asu­mi­seen enin­tään x/4 euroa tms. En näe, että tilan­tee­seen voi­daan vai­kut­taa raken­nus­vo­lyy­mil­la tms. Kyse on pikem­min jono­tuk­sen dyna­mii­kas­ta ja ylei­sem­mäs­tä asen­tees­ta hen­ki­lö­koh­tai­seen talou­teen tms.

  15. Mitäs jos kau­pun­ki antai­si tont­te­ja raken­net­ta­vik­si myös pie­nem­mil­le toi­mi­joil­le? Tämä vuo­si­kym­men­ten perin­ne suur­ten yri­tys­ten suo­si­mi­ses­sa ja koko­nais­ten aluei­den raken­nut­ta­mi­ses­sa ker­ral­laan sen sijaan että raken­net­tai­siin talo ker­ral­laan lie­nee syy nume­ro yksi kil­pai­lun puut­tee­seen ja käsit­tä­mät­tö­män rumiiin ja mon­o­to­ni­siin lähiöi­hin, kuten Kalasatamaan.

  16. Hel­sin­ki on val­tion tuke­ma tulon­siir­toau­to­mat­ti, jos­sa varal­li­suut­ta siir­re­tään omis­ta­val­le luo­kal­le kiin­teis­tö­jä apu­na käyttäen.

  17. Kau­pun­ki sai­si rahaa kaa­voi­tuk­seen, kun myi­si nykyi­set vuo­kra­ton­tit asukkaille.

  18. Kyl­lä sil­le köy­häl­le asun­no­no­mis­ta­jal­le (?) jää pur­ku­ti­lan­tees­sa­kin käteen ihan yhtä iso osa as.oy:n osak­keis­ta kuin nii­tä oli aikai­sem­min­kin, ja kun raken­ne­taan uut­ta nii­den osak­kei­den arvo päin­vas­toin vain kas­vaa – tai jos ei kas­va, niin ei sil­loin puretakaan.

    Et ole ymmär­tä­nyt asi­aa. Pur­ku­kun­toi­sen asun­to-osa­keyh­tiön osak­keet ovat var­sin vähä­ar­voi­sia ver­rat­tu­na uuden osak­keen arvoon. Osak­kei­den arvo ei kas­va uut­ta raken­ta­mal­la itses­tään. Yhti­öön on pan­ta­va uut­ta pää­omaa. Mah­dol­li­suuk­sia on kak­si: joko osak­kee­no­mis­ta­jil­ta edel­ly­te­tään mer­kit­tä­vää uut­ta oman pää­oman ehtoi­sen rahoi­tuk­sen anta­mis­ta tai sit­ten yhti­öön ote­taan uusia osak­kai­ta (eli uusien asun­to­jen omis­ta­jia). Kum­mas­sa­kin tapauk­ses­sa on hyvin mah­dol­lis­ta, että pie­nen huo­neis­ton omis­ta­jal­la ei ole mah­dol­li­suut­ta inves­toi­da riit­tä­vää pää­omaa asun­non saa­mi­sek­si uudes­ta talosta.

    Vaik­ka peri­aat­tees­sa uusi asun­to oli­si­kin kel­vol­li­nen vakuus lai­nal­le, ei ole­mas­sa ole­van asun­non arvo rii­tä vält­tä­mät­tä täyt­tä­mään edes pan­kin vaa­ti­maa oma­ra­hoi­tuso­suut­ta. Enem­mis­tö­osak­kai­den int­res­sis­sä voi olla aliar­vos­taa ole­mas­sao­le­vien osak­kei­den arvot hyvin mata­lik­si, ja tämä on help­po teh­dä sopi­val­la kir­jan­pi­to­tek­nii­kal­la. Lisäk­si esi­mer­kik­si työt­tö­mäl­lä tai elä­ke­läi­sel­lä ole lai­nan­hoi­toon riit­tä­viä tulo­ja, vaik­ka oma­ra­hoi­tuso­suus riit­täi­si­kin. Ihmi­nen voi olla tulo­mie­les­sä hyvin­kin köy­hä, vaik­ka hänel­lä oli­si asun­toon sidot­tua pääomaa. 

    Jos pur­ku­kun­toi­sen asun­non arvok­si las­ke­taan vaik­ka­pa 500 euroa neliö­met­ril­tä, ei sil­lä kovin ihmeel­lis­tä asun­toa saa uudistalosta.

    1. Eras­to­te­nes.
      Kes­ki­tyt miet­ti­mään, miten asiat saa­tai­siin mene­mään oikein huons­ti. Tuol­lai­nen suun­ni­tel­ma tus­kin sai­si min­kään­lais­ta enem­mis­tö yhtiö­ko­kouk­ses­sa. Kan­nat­tai­si­ko käyt­tää ener­gian­sa sii­hen, miten saa­tai­siin toi­mi­via suunnitelmia?

  19. Panu Hei­no­nen: Ainoa rat­kai­su oli­si oikeas­taan vain perus­taa kau­pun­gin 100% omis­ta­ma voit­toa tuot­ta­ma­ton raken­nus­lii­ke, joka alot­tai­si suu­ren mit­ta­kaa­van raken­ta­mis­pro­jek­tin. Kun mark­ki­noil­le tuli­si edul­li­sia uusia asun­to­ja, las­ki­si­vat myös mui­den raken­ta­mien uusien sekä van­ho­jen hinnat.

    Mut­ta tätä ei kukaan halua, kos­ka asun­noil­la on vakuusar­vo lai­nan pant­ti­na, kom­mu­nis­mi jne.

    Tus­kin pää­kau­pun­ki­seu­dul­le sen mit­ta­kaa­van raken­ta­mis­ta saa­daan aikaan, että sil­lä sai­si mer­kit­tä­väs­ti asun­to­jen arvo­ja putoa­maan, kyse on vain nousun leikkaamisesta.

    Raken­nus­liik­kei­den kat­teet ovat kovia mut­tei­vät ihan kis­ku­ri­hin­tai­sia kui­ten­kaan. Vaik­ka kil­pai­lu on kit­kais­ta, sitä kui­ten­kin on edes vähän. Mitä kal­liim­pia asun­to­ja teh­dään, sitä suu­rem­pi mar­gi­naa­li raken­ta­jal­le pitää jää­dä mark­ki­noin­tiin, rahoi­tuk­seen ja riskeihin.

    Lisä­kil­pai­lu teki­si alal­le ilman muu­ta hyvää, mut­ta asun­to­jen kova hin­ta joh­tuu kui­ten­kin todel­li­suu­des­sa lähin­nä raken­nus­maan niu­kas­ta saatavuudesta.

    Sii­nä ei ole mitään jär­keä, että kau­pun­ki raken­tai­si asun­to­ja ja alkai­si myy­dä nii­tä ali­hin­taan. Lot­to on toi­nen laji. Kau­pun­gin raken­nus­toi­min­nas­sa mie­lek­kyys liit­tyy enem­män sii­hen, että mää­rää voi­daan saa­da ylös, ja yli­mää­räi­nen ilma hin­nas­sa siir­tyy yhtei­seen taskuun.

    Vain mää­räl­lä on mer­ki­tys­tä. Kan­nat­taa teh­dä mah­dol­li­sim­man pal­jon ja mah­dol­li­sim­man laa­du­kas­ta. Mark­ki­nat hoi­ta­vat sen jäl­keen hin­to­jen kohtuullistamisen.

  20. Val­tion pitäi­si jol­lain tapaa pakot­taa kau­pun­git luo­pu­maan asun­to­jen pin­ta-ala­nor­meis­ta ja kaa­voit­ta­maan sel­lai­sia asun­to­ja, joil­le on kysyn­tää. Ensial­kuun pk-seu­dul­le n. 100000 yksiö­tä lisää.

    Met­ro­po­li­hal­lin­to voi­si estää alu­een kau­pun­ke­ja kil­pai­le­mas­ta hyvis­tä veron­mak­sa­jis­ta kaa­voi­tuk­sen kei­noin, mut­ta tämä oli­si lii­an hidas rat­kai­su kor­jaa­maan nyky­ti­lan­net­ta, jos­sa vuo­si­kausia voi­mas­sa olleet pin­ta-ala­nor­mit ovat aiheut­ta­neet sie­tä­mät­tö­män epä­suh­dan asun­to­jen tar­jon­nan ja kysyn­nän välille.

  21. Eras­to­te­nes alek­sandria­lai­nen: Et ole ymmär­tä­nyt asi­aa. Pur­ku­kun­toi­sen asun­to-osa­keyh­tiön osak­keet ovat var­sin vähä­ar­voi­sia ver­rat­tu­na uuden osak­keen arvoon. 

    Tie­ten­kin ovat. Koko hom­man point­ti oli­kin sii­nä, että pure­tun tilal­le raken­ne­taan pal­jon enem­män uut­ta, ja kus­tan­ne­taan se van­han asuk­kaan uusi kämp­pä uusil­le asuk­kail­le myy­tä­vien asun­to­jen tuotolla. 

    Eli esi­mer­kik­si talo­yh­tiö pur­kaa van­han talon­sa ja raken­taa tilal­le tuplas­ti lisää. Kun raken­nus­kus­tan­nuk­set ovat luok­kaa 2500 e/neliö ja uusien osak­kei­den myyn­ti­hin­ta 5000 e/neliö, saa van­ha asu­kas pur­ku­kun­toi­sen röt­te­lön tilal­le uuden saman­ko­koi­sen käm­pän ilman kus­tan­nuk­sia. Ja voi sit­ten vaik­ka myy­dä sen eteen­päin: kuten sanoit, uuden osak­keen arvo on aika pal­jon enem­män kuin pur­ku­kun­toi­sen talon.

    Tie­ten­kään tosia­sias­sa ihan näin hyvää tilan­net­ta ei tai­da olla juu­ri mis­sään, mut­ta kun totaa­li­sen perus­kor­jauk­sen kus­tan­nuk­set ihan aikuis­ten oikeas­ti ovat joka­ta­pauk­ses­sa luok­kaa 70% uuden talon hin­nas­ta, tulee köy­häl­le asun­no­no­mis­ta­jal­le tiuk­kaa vaik­ka kämp­pää ei puret­tai­si­kaan. Tie­tys­ti asun­to-osa­keyh­tiöis­sä tämän vuok­si lykä­tään­kin remont­te­ja tur­haan eteen­päin, ja lop­pu­tu­lok­se­na on täy­sin pys­tyyn lahoa­via asuntoja.

    Noin muu­ten olen sitä miel­tä, että mei­kä­läi­sen muo­toi­nen asun­to-osa­keyh­tiö­muo­toi­nen asu­mi­nen on ihan per­sees­tä, eikä ole mitään jär­keä että luok­kaa 200% hen­ki­lö­koh­tai­ses­ta omai­suu­des­ta on sijoi­tet­tu kiin­teis­töön jon­ka yllä­pi­dos­ta vas­taa täy­sis­tä ama­töö­reis­tä koos­tu­va talo­yh­tiön hal­li­tus. Vuo­kra-asu­mi­ses­ta pitäi­si teh­dä kes­ki­luo­kal­le­kin kel­paa­va asu­mis­muo­to, ja vero­koh­te­lu eri­lais­ten omis­tus­muo­to­jen välil­lä tasattava.

  22. Eras­to­te­nes alek­sandria­lai­nen: oma­ra­hoi­tuso­suus riit­täi­si­kin. Ihmi­nen voi olla tulo­mie­les­sä hyvin­kin köy­hä, vaik­ka hänel­lä oli­si asun­toon sidot­tua pääomaa. 

    Ota vaan tuo “voi” pois. En ole juu­ri nyt pereh­ty­nyt asi­aan, mut­ta valis­tu­nut veik­kaus on, että (ver­rok­ki­kan­sa­lai­siin näh­den) suo­ma­lai­sel­la on huo­no osto­voi­ma (l. eten­kin vähän pää­oma­tu­lo­ja ja finans­si­va­ral­li­suut­ta) sekä kal­liit asun­not (l. asun­to­jen mark­ki­na-arvot eivät ole meil­lä pudonneet).

  23. Talo­yh­tiön raken­nuk­sen pur­ka­mi­seen vaa­dit­tu yksi­mie­li­syys voi olla hyvä idea. Aja­tel­laan seuraavaa:
    — 30-asun­toi­nen, mata­la pien­ker­ros­ta­lo on raken­net­tu hyväl­le pai­kal­le. Isol­la ton­til­la on run­saas­ti raken­nusoi­keut­ta jäl­jel­lä. Talo on peruskorjausiässä.
    — Raken­nus­lii­ke tekee 25 asun­non omis­ta­jal­le hou­kut­te­le­van tar­jouk­sen asun­nois­ta. 16 tart­tuu tar­jouk­seen ja muut­taa pois.
    — Raken­nus­lii­ke vuo­kraa hank­ki­man­sa asun­not epä­mää­räi­sil­le vuokralaisille.
    — Seu­raa­vas­sa yhtiö­ko­kouk­ses­sa raken­nus­lii­ke vaih­dat­taa enem­mis­tö­omis­ta­ja­na isän­nöit­si­jän ja hal­li­tuk­sen mieleisekseen.
    — Pide­tään yli­mää­räi­nen yhtiö­ko­kous, jos­sa raken­nus­lii­ke-enem­mis­tö­omis­ta­ja päät­tää talon pur­ka­mi­ses­ta ja uuden raken­ta­mi­ses­ta. Työn suo­rit­taa luon­nol­li­ses­ti raken­nus­lii­ke. Työ hin­noi­tel­laan niin kal­liik­si, ettei van­hoil­la asuk­kail­la ole varaa sii­hen (vaik­ka­pa 5000e/m2). Loput asun­not menet­tä­vät arvon­sa. Raken­nus­lii­ke ostaa ne edul­li­seen hintaan.
    Yksi­mie­li­syys­vaa­ti­mus estää käte­väs­ti täl­lai­set “nur­kan­val­tauk­set”.

  24. Estää­kö mikään as.oytä osta­mas­ta omia osak­kei­taan eli lunas­ta­mas­ta vän­ky­röi­tä käy­pään hin­taan ulos ennen työmaata?

  25. teek­ka­ri: Ei kai kukaan mitään pak­ko­lu­nas­tusoi­keut­ta ole kenel­le­kään vaa­ti­mas­sa, vaan osa­keyh­tiöl­le oikeu­den teh­dä pää­tök­siä ilman yksi­mie­li­syyt­tä. Kyl­lä sil­le köy­häl­le asun­no­no­mis­ta­jal­le (?) jää pur­ku­ti­lan­tees­sa­kin käteen ihan yhtä iso osa as.oy:n osak­keis­ta kuin nii­tä oli aikai­sem­min­kin, ja kun raken­ne­taan uut­ta nii­den osak­kei­den arvo päin­vas­toin vain kas­vaa – tai jos ei kas­va, niin ei sil­loin puretakaan.

    Joi­ta­kin kie­mu­roi­ta tuos­sa väis­tä­mät­tä tulee. As. Oy:n yhtiö­jär­jes­tyk­ses­sä­hän ker­ro­taan, että osak­keet 1234–1297 oikeut­ta­vat asun­non B 13 hal­lin­taan. Jos raken­nus­ta ei ole, mihin nämä osak­keet oikeuttavat?

    Käy­tän­nös­sä raken­nuk­sen hävi­tes­sä asun­to-osa­keyh­tiö muut­taa luon­net­taan sijoi­tus­yh­tiök­si. Tämän jäl­keen vähem­mis­tö­osak­kai­den ase­ma muut­tuu huo­mat­ta­vas­ti hei­kom­mak­si kuin mitä se on var­si­nai­ses­sa asoy:ssä. Jos lis­taa­mat­to­mas­sa yri­tyk­ses­sä on mää­räe­nem­mis­tön ylit­tä­vä omis­ta­ja tai yksis­sä tuu­min toi­mi­va omis­ta­ja­ryh­mä, vähem­mis­tö­osak­kail­la ei ole mitään sanan­val­taa mihin­kään, jol­loin ris­ki heil­le epäe­dul­li­siin jär­jes­te­lyi­hin kas­vaa. Era­tos­te­neen esit­tä­mät ske­naa­riot eivät ole aivan tuu­les­ta temmattuja.

    Sil­le siis on ole­mas­sa hyvä perus­te, mik­si tar­vi­taan osak­kai­den yksi­mie­li­syys. Kos­ka se kui­ten­kin aiheut­taa huo­mat­ta­van pal­jon tur­haa han­ka­luut­ta, asian voi­si kor­ja­ta teke­mäl­lä mää­räe­nem­mis­tö­ase­man ylit­tä­vil­le osak­kail­le mah­dol­li­suu­den päät­tää raken­nuk­sen pur­ka­mi­ses­ta, mut­ta tätä pää­tös­tä seu­rai­si pak­ko lunas­taa käy­pään hin­taan pää­tös­tä vas­tus­ta­nei­den osakkeet.

    Tuo oli­si jo kak­si nume­roa hel­pom­paa, kos­ka asu­non käy­vän arvon arvioin­tiin on ole­mas­sa edes joten­kin toi­mi­via tapoja.

  26. Kari N:
    Kau­pun­ki sai­si rahaa kaa­voi­tuk­seen, kun myi­si nykyi­set vuo­kra­ton­tit asukkaille.

    Kau­pun­ki sai­si rahaa kaa­voi­tuk­seen, jos se oikeas­ti ottai­si lupaa­man­sa 4 % vuo­kran käy­väl­le arvolle.

  27. Mah­dol­lis­ten uusien nor­mien oli­si hyvä edis­tää teho­kas­ta maan­käyt­töä. Nor­mi, joka tuki­si asun­to-osa­keyh­tiön van­han talon pur­ka­mis­ta ja useam­man raken­ta­mis­ta tilal­le, tun­tui­si perustellulta.

    Yli­pää­tään oli­si hyvä edis­tää maan­käyt­töä, jos­sa asu­mi­nen kes­kit­tyi­si tii­viim­min. Samal­la oli­si hyvä pitää mie­les­sä hyvin toi­mi­van koko­nai­suu­den tur­vaa­mi­nen kai­kil­la kaa­voi­tuk­sel­le kes­kei­sil­lä osa-alueil­la. Tii­viin kau­pun­gin lomaan tar­vi­taan mones­ta syys­tä kun­non viher­ver­kos­tot. Lii­ken­teen on uudis­tut­ta­va nykyis­tä tehok­kaam­mak­si ja vähem­män maa­syö­pök­si. Nämä ihan esimerkkeinä.

    Yleis­kaa­voi­tuk­sel­le maan­käyt­tö- ja raken­nus­lais­sa ase­te­tut sisäl­tö­vaa­ti­muk­set ovat hyvät ja mah­dol­lis­ta­vat kaa­voi­tuk­sen uudis­ta­mi­sen uuden tut­ki­mus­tie­don myö­tä. Täl­tä osin nor­mi­tuk­sen run­ko on kun­nos­sa. Uudis­tus­ten oli­si hyvä tukea sisäl­tö­vaa­ti­muk­sis­sa lue­tel­tu­jen tavoit­tei­den käy­tän­nön toteuttamista.

  28. Turun Port­san kau­pun­gin­osan puu­ta­lo­yh­tiöt sääs­tyi­vät pahim­mal­ta gryn­daus­vil­li­tyk­sel­tä pit­käl­ti sen vuok­si, että yhtiö­jär­jes­tyk­sis­tä löy­tyi (ja löy­tyy edel­leen) aika laa­jal­ti pykä­lä, joka kiel­si samaa tahoa omis­ta­mas­ta enem­pää kuin kak­si asun­toa taloyhtiöstä.

    Sii­tä asti kun kuu­lin täs­tä sei­kas­ta, olen ollut sitä miel­tä, että tuol­lai­nen pykä­lä saat­tai­si todel­la­kin olla erit­täin tar­peel­li­nen muu­al­la­kin. Hait­tai­si tosin ins­ti­tu­tio­naa­li­sia omis­ta­jia (joi­hin kuu­lu­vat mm. kun­nat) aika paljon.

    Mut­ta tämä sal­li­si enem­mis­tö­pää­tök­set ilman ris­kiä gryn­de­rei­den aggres­sii­vi­sis­ta haltuunottotoimenpiteistä.

  29. Vihe­rins­si: Joi­ta­kin kie­mu­roi­ta tuos­sa väis­tä­mät­tä tulee. As. Oy:n yhtiö­jär­jes­tyk­ses­sä­hän ker­ro­taan, että osak­keet 1234–1297 oikeut­ta­vat asun­non B 13 hal­lin­taan. Jos raken­nus­ta ei ole, mihin nämä osak­keet oikeuttavat? 

    Ei kai se nyt ihan mah­do­ton­ta oli­si muut­taa yhtiö­jär­jes­tys­tä niin, että osak­keet 1234–1297 oikeut­ta­vat­kin uudes­sa raken­nuk­ses­sa ole­van van­haa vas­taa­van asun­non A 12 hal­lin­taan? Tai vaih­toeh­toi­ses­ti perus­taa uudel­le raken­nuk­sel­le uusi asun­to-osa­keyh­tiö jon­ka osak­kei­siin van­hat osak­keet vaih­de­taan. Kyl­lä­hän suun­ni­tel­mien ja kus­tan­nusar­vioi­den pitäi­si olla aika lail­la val­mii­na ennen kuin pur­ka­maan oikeas­ti ryhdytään.

    Isoim­mat rii­dat tuli­si­vat toden­nä­köi­ses­ti sii­tä, että van­hat osak­keet eivät ehkä ole­kaan kes­ke­nään ver­tai­lu­kel­poi­sia, esi­mer­kik­si jon­kun osak­kaan itse kus­tan­ta­man keit­tiö- tai kyl­py­huo­ne­re­mon­tin vuok­si. Näis­tä­hän nyt tie­tys­ti rii­del­lään jo nyt, kun put­ki­re­mont­tien yhtey­des­sä revi­tään alas asuk­kai­den Ita­lias­ta tuot­ta­mia designkaakeleita.

  30. Tut­ki­ja Puna­vuo­res­ta: — Pide­tään yli­mää­räi­nen yhtiö­ko­kous, jos­sa raken­nus­lii­ke-enem­mis­tö­omis­ta­ja päät­tää talon pur­ka­mi­ses­ta ja uuden raken­ta­mi­ses­ta. Työn suo­rit­taa luon­nol­li­ses­ti raken­nus­lii­ke. Työ hin­noi­tel­laan niin kal­liik­si, ettei van­hoil­la asuk­kail­la ole varaa sii­hen (vaik­ka­pa 5000e/m2). Loput asun­not menet­tä­vät arvon­sa. Raken­nus­lii­ke ostaa ne edul­li­seen hintaan. 

    Tämän jäl­keen vähem­mis­tö­osak­kaat teke­vät kan­te­lun osa­keyh­tiö­lain rik­ko­mi­ses­ta. Raken­nus­lii­ke mää­rä­tään lunas­ta­maan osak­keet hin­taan, joka osak­keil­la oli­si ilman vai­ku­tus­val­lan väärinkäyttöä. 

    En nyt yri­tä väit­tää, ettei ongel­mia tai rii­dan­paik­ko­ja oli­si, mut­ta kyl­lä vas­tae­si­merk­kien oli­si hyvä olla lain mukai­sia. Kyl­lä­hän nyt­kin yksit­täi­nen osa­kas voi tila­ta Venä­jän Mafian polt­ta­maan talon pur­ku­kun­toon, mut­ta ei sään­tö­jä pidä laa­tia tämän mah­dol­li­suu­den perusteella.

  31. Vihe­rins­si: Joi­ta­kin kie­mu­roi­ta tuos­sa väis­tä­mät­tä tulee. As. Oy:n yhtiö­jär­jes­tyk­ses­sä­hän ker­ro­taan, että osak­keet 1234–1297 oikeut­ta­vat asun­non B 13 hal­lin­taan. Jos raken­nus­ta ei ole, mihin nämä osak­keet oikeuttavat? 

    Nyt tulee sen­su­roi­ma­ton­ta tajunnanvirtaa:
    Min­kä­lai­seen tilaan pää­dyt­täi­siin jos uudel­le asui­na­lu­eel­le myy­täi­siin­kin erää­lai­sia port­fo­lio-osuuk­sia. Se sisäl­täi­si hal­lin­nan (eli mah­dol­li­sen asu­mi­sen) yhteen huo­neis­toon ja kat­ta­vas­ti osuuk­sia tie­noon vuo­kra-huo­neis­toi­hin ja eten­kin lii­ke­ti­loi­hin. Hyviä puo­lia kek­sii äkki­sel­lään yhtei­söl­li­syy­den kas­vun? Oli­si kiva hyö­tyä talou­del­li­ses­ti­kin oman tie­noon lii­key­ri­tyk­sis­tä ja vuo­kra­mark­ki­nois­ta­kin. Vai onko täl­lai­nen pai­kal­li­suusi­han­ne out?

  32. huk­kaan meni:
    Estää­kö mikään as.oytä osta­mas­ta omia osak­kei­taan eli lunas­ta­mas­ta vän­ky­röi­tä käy­pään hin­taan ulos ennen työmaata? 

    Ei estä. Rajoi­tuk­sia on olen­nai­ses­ti kak­si. Han­kin­ta­hin­ta ei saa olla sel­lai­nen, että se oli­si osak­kai­den yhten­ver­tais­ta koh­te­lua vää­ris­tä­vä. Yhtiö ei saa hank­kia kaik­kia omia osak­kei­taan (se oli­si­kin mie­len­kiin­tois­ta…). Lunas­tus­pää­tök­seen riit­tää määräenemmistö.

    Este tulee sii­tä, että vän­ky­rät eivät halua myy­dä käy­pään hintaan.

  33. teek­ka­ri: En nyt yri­tä väit­tää, ettei ongel­mia tai rii­dan­paik­ko­ja oli­si, mut­ta kyl­lä vas­tae­si­merk­kien oli­si hyvä olla lain mukaisia. 

    Vali­tet­ta­vas­ti osa­keyh­tiö­lain mukai­set osak­kai­den epä­tas­a­puo­lis­ta koh­te­lua käsit­te­le­vät oikeus­ta­pauk­set ovat erit­täin moni­mut­kai­sia. Sen vuok­si täs­sä pitäi­si olla välis­sä lunas­tus­me­net­te­ly, kos­ka sii­hen on sit­ten jo ole­mas­sa mui­ta­kin kuin hovioi­keu­den kaut­ta kier­rä­tet­tä­viä konsteja.

    Yksit­täi­sen mum­mon mah­dol­li­suu­det vie­dä raken­nus­yh­tiö raas­tu­paan ovat kovin pie­net. Jos lunas­tus kui­ten­kin pitää suo­rit­taa jol­lain käy­väl­lä arvol­la, niin sel­lai­sen saa kiin­teis­tön­va­lit­ta­jal­ta kir­jal­li­sen arvion nimel­lä. Asun­to­jen käy­vän arvon mää­rit­tä­mi­nen onnis­tuu kui­ten­kin koh­tuu­hy­vin siten, ettei­vät hei­tot ole kym­me­niä prosentteja.

  34. teek­ka­ri: Ei kai se nyt ihan mah­do­ton­ta oli­si muut­taa yhtiö­jär­jes­tys­tä niin, että osak­keet 1234–1297 oikeut­ta­vat­kin uudes­sa raken­nuk­ses­sa ole­van van­haa vas­taa­van asun­non A 12 hallintaan?

    Yhtiö­jär­jes­tys ei oikeas­ti ole se ongel­ma, kos­ka sitä on help­po muut­taa. Point­ti­ni on se, että asun­to-osa­keyh­tiö on nykyi­sel­lä lail­la var­sin tiu­kas­ti rajat­tu tiet­tyyn tarkoitukseen.

    Asun­to-osa­keyh­tiö ei toden­nä­köi­ses­ti pys­ty toi­mi­maan lain­kaan raken­nut­ta­ja­na aina­kaan tilan­tees­sa, jos­sa pure­taan sen ainoa raken­nus (tai kaik­ki raken­nuk­set) ja raken­ne­taan uut­ta. Tämä perus­tuu sii­hen, että raken­nut­ta­mis­toi­min­ta on niin ris­kial­tis­ta toi­min­taa, ettei se sovel­lu asunto-osakeyhtiölle.

    Käy­tän­nös­sä pur­ku ja uudel­leen­ra­ken­ta­mi­nen teh­dään nyt niin, että asun­to-osa­keyh­tiön koko osa­ke­kan­ta myy­dään raken­nus­yh­tiöl­le, joka sit­ten hoi­taa muu­ta­man kier­rok­sen yhtiö­by­ro­kra­ti­aa (toden­nä­köi­ses­ti aset­taa yhtiön sel­vi­tys­ti­laan ja muo­dos­taa uuden asun­to-osa­keyh­tiön). Sopi­muk­ses­sa on sit­ten sovit­tu eri asun­to­jen osa­ke­kan­nan osto­hin­nat sekä samoil­le ihmi­sel­le tar­jot­ta­vien uusien asun­to­jen hin­nat, jne.

    Täs­sä on tie­tys­ti se ongel­ma, että raken­nus­yh­tiö ei tee tuo­ta ilmai­sek­si tai hyvää hyvyyt­tään, joten rahaa jää raken­nut­ta­jan kat­teek­si toden­nä­köi­ses­ti var­sin tun­tu­va mää­rä. Oli­si mones­ti parem­pi, jos asoy pys­tyi­si teke­mään tämän hiu­kan vähem­mil­lä immelmanneilla.

    Pää­tök­sen­te­koa asias­ta rajoit­taa se, että yhtiön hal­lit­se­man kiin­teis­tön luo­vut­ta­mi­nen vaa­tii osak­kai­den yksi­mie­li­sen pää­tök­sen (pois­lu­kien tilan­ne, jos­sa se on pak­ko teh­dä talou­del­li­sis­ta syis­tä, jol­loin tar­vi­taan 4/5 mää­räe­nem­mis­tö osakkaista).

    Hyvin mie­len­kiin­toi­sek­si menee tapaus, jos­sa yhtiöl­lä on vaik­ka­pa 5 raken­nus­ta, jois­ta yksi pure­taan ja raken­ne­taan uudel­leen. Kenen suos­tu­mus tähän tar­vi­taan ja mik­si? Ja voi­ko yhtiö täl­löin toi­mia raken­nut­ta­ja­na? Veik­kaan ensim­mäi­seen edel­leen yksi­mie­lis­tä suos­tu­mus­ta, jäl­kim­mäi­seen taas myön­teis­tä vas­taus­ta. Saa­han sitä teh­dä ullak­ko­ra­ken­ta­mis­ta tai piha­ra­ken­ta­mis­ta (à la Ulvi­lan­tien alkupää).

    Vähän tätä sivu­ten: KSV on teh­nyt var­sin hyvän lap­pusen, jos­sa käy­dään läpi pur­ka­van sanee­raa­mi­sen haas­tei­ta ja mah­dol­li­suuk­sia: http://www.hel.fi/hel2/ksv/julkaisut/yos_2013‑9.pdf

  35. Vihe­rins­si: Kau­pun­ki sai­si rahaa kaa­voi­tuk­seen, jos se oikeas­ti ottai­si lupaa­man­sa 4 % vuo­kran käy­väl­le arvolle. 

    Ei tai­da vuo­kran­ko­ro­tus­ra­hat aut­taa kaa­voi­tuk­sen rahoit­ta­mi­ses­sa. Riip­puu tie­tys­ti sii­tä kuka ja miten käy­pä arvo mää­ri­tel­lään. Jos kau­pun­ki ton­tin myyn­nil­lä voi­si saa­da 300t ker­ral­la, niin vuo­kran­ko­ro­tuk­se­na vas­taa­vas­ta ton­tis­ta sai­si alle
    1000 e vuo­des­sa. Aina­kin minun osaltani.

  36. Eras­to­te­nes alek­sandria­lai­nen: Huo­maut­tai­sin, että täl­lai­set mää­räyk­set ovat asun­to-osa­keyh­tiön yhtiö­jär­jes­tyk­ses­sä. Jos jon­kin talon raken­nut­ta­ja tai asuk­kaat pitä­vät mois­ta mää­räe­nem­mis­tö­pää­tös­mah­dol­li­suut­ta jär­ke­vä­nä, he var­mas­ti lait­ta­vat täm­möi­sen mah­dol­li­suu­den yhtiöjärjestykseen.

    Tämä nyt on ihan detal­ji, mut­ta tuo temp­pu ei onnis­tu yhtiöjärjestyksellä.

    Mik­si­kö? Jos se onnis­tui­si, koko yksi­mie­li­syys­vaa­ti­mus oli­si tar­pee­ton. Jos asian taak­se löy­tyy yhtiö­jär­jes­tyk­sen muut­ta­mi­seen tar­vit­ta­va yhtiö­ko­kouse­nem­mis­tö (ei osa­ke- tai osa­ka­se­nem­mis­tö), sil­lä vaih­de­taan ensin yhtiö­jär­jes­tys, ja sen jäl­keen hom­ma onkin selvä.

    Toi­sin sanoen osa lain mää­räyk­sis­tä on pakot­ta­vaa lain­sää­dän­töä, jota ei voi ohit­taa yhtiö­jär­jes­tyk­sel­lä. Asun­to-osa­keyh­tiöi­den yhtiö­jär­jes­tyk­sis­sä toki on vaik­ka kuin­ka pal­jon lain­vas­tais­ta teks­tiä, mut­ta sen teks­tin voi ohit­taa olan­ko­hau­tuk­sel­la. (Esi­merk­ki­nä ulko­maa­lais­ten omistuskiellot.)

    Osak­kaat kui­ten­kin voi­ne­vat teh­dä osa­kas­so­pi­muk­sen, jon­ka mukaan koko kiin­teis­tön myyn­nis­tä pää­te­tään vaik­ka hal­li­tuk­sen puheen­joh­ta­jan yksi­mie­li­sel­lä pää­tök­sel­lä. Osa­kas­so­pi­mus sitoo alle­kir­joit­ta­ji­aan, ja sii­nä voi olla lunas­tuk­seen liit­ty­viä pykä­liä, joil­la este­tään osak­kei­den mene­mis­tä tahoil­le, jot­ka eivät alle­kir­joi­ta osakassopimusta.

    Täs­sä on kui­ten­kin sel­lai­nen mut­ta, että jos tuo­ta osa­kas­so­pi­mus­ta ei ole ole ole­mas­sa, kenen­kään nykyi­sen osak­kaan ei tar­vit­se sitä alle­kir­joit­taa. Lisäk­si osa­kas­so­pi­muk­set saat­ta­vat olla aika vin­kei­tä pape­rei­ta osak­kaan kuol­les­sa, omai­suu­den siir­tyes­sä pan­tin­hal­ti­jal­le, jne. (Sopi­mus ei periy­dy, eikä pan­tin­hal­ti­jas­ta tule sopi­mus­os­a­puol­ta, rat­kai­sui­na ovat lunas­tus­lausek­keet ja pant­taus­kiel­lot, ym. Eri­tyi­ses­ti pant­taus­kiel­to oli­si hie­no asun­to-osa­keyh­tiön osakassopimuksessa…)

    Jos asun­to-osa­keyh­tiös­sä on osa­kas­so­pi­mus, se kan­nat­taa lukea ennen osta­mis­ta hyvin tar­kas­ti läpi. Osa­kas­so­pi­muk­sil­la on tai­pu­mus olla jouk­ko­tu­hoa­sei­ta, jot­ka kyl­vä­vät ei-toi­vot­tu­ja sivu­vai­ku­tuk­sia yllät­tä­vis­sä tilan­teis­sa. Sama kyl­lä kos­kee jos­sain mää­rin myös yhtiö­jär­jes­tys­ten lunastuslausekkeita.

  37. Kir­joi­tuk­se­si alus­sa on luu! Kaa­voi­tus­pro­ses­si on täl­lä het­kel­lä huo­no. Asian voi ilmais­ta myös toi­sin. Kaa­voi­tuk­seen liit­ty­vä lain­sää­dän­tö on täy­sin /C:stä. 😀

    Väi­tän, että on mui­ta­kin ihmi­siä minun lisäk­se­ni, jot­ka pys­tyi­si­vät teke­mään toi­mi­van kaa­voi­tus­lain­sää­dän­nön. En usko edes tyy­dyt­tä­vään lain­sää­dän­töön. Lii­an monen päät­tä­jän etu­ja karsittaisiin.

  38. Tämän jäl­keen vähem­mis­tö­osak­kaat teke­vät kan­te­lun osa­keyh­tiö­lain rik­ko­mi­ses­ta. Raken­nus­lii­ke mää­rä­tään lunas­ta­maan osak­keet hin­taan, joka osak­keil­la oli­si ilman vai­ku­tus­val­lan väärinkäyttöä.

    Näin­hän se teo­rias­sa menee, mut­ta käy­tän­nös­sä val­lan vää­rin­käyt­töä on todel­la vai­ke­aa osoit­taa, jos pro­jek­tiin malt­taa käyt­tää vähän­kään aikaa ja tai­toa. Kat­so­pa vaik­ka, miten Ilma­ris­ta, isoa vakuu­tus­yh­tiö­tä, jol­la on hyvät juris­tit, on vedä­tet­ty Finn­li­ne­sin vähemmistöosakkaana.

    Ja sil­le elä­ke­läis­mum­mol­le, jol­ta vie­tiin alta koti, on vähäi­nen loh­du­tus, jos peri­kun­ta kym­me­nen vuot­ta myö­hem­min voit­taa jut­tun­sa ja saa korvauksia.

  39. Tie­tys­ti asun­to-osa­keyh­tiöis­sä tämän vuok­si lykä­tään­kin remont­te­ja tur­haan eteen­päin, ja lop­pu­tu­lok­se­na on täy­sin pys­tyyn lahoa­via asuntoja. 

    Jos asuk­kaat demo­kraat­ti­ses­sa jär­jes­tyk­ses­sä jät­tä­vät teke­mät­tä remon­tit ja anta­vat talon rapis­tua, se on hei­dän oikeu­ten­sa. Oma­pa on omai­suu­ten­sa. Elä­ke­läis­ten tapauk­ses­sa pää­tös voi olla jopa ratio­naa­li­nen. Jos talo kes­tää oman elin­ajan, mik­si sijoit­taa kor­jauk­siin? (Remont­tia tah­to­va vähem­mis­tö­osa­kas, jon­ka omai­suus rapis­tuu, näkee vain osa­kea­su­mi­sen ris­kin toteu­tu­van. Tämä ris­ki on otet­tu tie­toi­ses­ti, joten tilan­ne on oikeudenmukainen.)

    Yhteis­kun­nal­li­ses­ti tämä ei tie­ten­kään ole jär­ke­vää. Sik­si tör­keim­piin huo­non kun­nos­sa­pi­don esi­merk­kei­hin oli­si suh­tau­dut­ta­va tiu­kas­ti ja kau­pun­gin oli­si irti­sa­not­ta­va vuo­kra­so­pi­muk­set vii­meis­tään vuo­kra-ajan päät­tyes­sä, mah­dol­li­ses­ti jopa ennen­kin, mikä­li vuo­kra­so­pi­muk­ses­sa on pykä­lä vel­vol­li­suu­des­ta hoi­taa raken­nuk­sia huo­lel­la. (Tämän ris­kin jokai­nen omis­tusa­su­ja, joka hank­kii vuo­kra­ton­til­la ole­van asun­non, ottaa tie­toi­ses­ti, joten se on oikeu­den­mu­kai­nen.) Sen sijaan, jos talo on omis­tus­ton­til­la, pitää huo­no­kin raken­nus­ten hoi­to sal­lia, kun­han raken­nus ei ole akuu­tis­sa romahdusvaarassa.

  40. Kari N: Ei tai­da vuo­kran­ko­ro­tus­ra­hat aut­taa kaa­voi­tuk­sen rahoit­ta­mi­ses­sa. Riip­puu tie­tys­ti sii­tä kuka ja miten käy­pä arvo mää­ri­tel­lään. Jos kau­pun­ki ton­tin myyn­nil­lä voi­si saa­da 300t ker­ral­la, niin vuo­kran­ko­ro­tuk­se­na vas­taa­vas­ta ton­tis­ta sai­si alle
    1000 e vuo­des­sa. Aina­kin minun osaltani.

    Hyvin­kin uusis­ta ton­teis­ta vuo­kra näyt­täi­si ole­van suu­ruus­luok­kaa 2 %, eikä se van­hois­ta ole enem­pää. Peri­aat­tees­sa tuol­lai­nen 300 000 €:n tont­ti tuot­taa siis kau­pun­gil­le 12 000 €/vuosi, eikä ton­tin arvo kulu. Kau­pun­ki voi ottaa vas­taa­van lai­nan hin­taan 3 000 €/vuosi, joten jää sii­tä aika kiva marginaali.

    Nel­jän pro­sen­tin reaa­li­kor­ko tur­val­li­ses­ta sijoi­tuk­ses­ta on jotain, mis­tä har­va voi edes haaveilla.

    Tont­tien myy­mi­nen on siis hul­lun hom­maa täs­sä vaiheessa.

  41. Mikä­li halut­tai­siin kehit­tää lain­sää­dän­töä hel­pot­ta­maan useam­man uuden talon raken­ta­mis­ta van­han ker­ros­ta­lon tilal­le, oli­si tär­keä­tä tur­va­ta jat­kos­sa­kin asun­to-osa­keyh­tiön osak­kai­den ase­ma ja hel­pot­taa samal­la yhtiön raken­nus­kan­nan uusi­mi­sen toteut­ta­mis­ta tilan­teis­sa, jois­sa hank­kees­ta on päte­väs­ti päätetty.

    Lain­sää­dän­töä voi­si olla hyvä kehit­tää myös sik­si, että jos­kus raken­nuk­set lähes­ty­vät elin­kaa­ren­sa pää­te­pis­tet­tä. Täl­löin huo­lel­la suun­ni­tel­lut nor­mit voi­si­vat tar­jo­ta sel­kei­tä vaih­toeh­to­ja ja aut­taa tur­vaa­maan osakkaita.

    Lisäk­si on tilan­tei­ta, jois­sa van­han talon remon­toi­mi­nen kun­toon tuli­si suun­nat­to­man kal­liik­si. Useam­man uuden talon raken­ta­mi­nen tilal­le saat­tai­si olla toi­mi­va vaihtoehto.

    Ase­tel­ma on toki moni­säi­kei­nen ja vaa­ti­si huo­lel­li­sen val­mis­te­lun, jos­sa asia­ko­ko­nai­suus ja kehi­tet­tä­vät nor­mit arvioi­tai­siin useam­mas­ta eri näkökulmasta.

    Osaan käy­tän­nön tilan­teis­ta voi­si löy­tyä rat­kai­su, jos­sa van­hoil­le asuk­kail­le pys­tyt­täi­siin raken­ta­maan uudet asun­not ennen van­han talon pur­ka­mis­ta. Tämä hel­pot­tai­si muut­ta­mis­pa­la­pe­liä. Sit­ten raken­net­tai­siin vie­lä lisää asun­to­ja pure­tun talon paikalle.

  42. Vähem­mil­lä vää­rin­käy­tök­sil­lä pääs­tään, kun kun­tien maa­no­mis­tus kiel­le­tään. Nyky­käy­tän­tö jos­sa kun­ta saa omis­taa ja kei­no­tel­la sekä kaa­voit­taa, ei ole kun­ta­lai­sen etu. Mono­po­li pitää rik­koa, kos­ka se vai­kut­taa jo asu­mi­sen hin­taa nostavasti.

  43. Kyse ei lie­ne pel­käs­tä kaa­voi­tuk­ses­ta ja tont­ti­maas­ta, vaan raken­teel­li­ses­ta ongelmasta.

    Kun nyt ei edes “oma­kus­tan­nus­hin­tai­set” uudet HITAS asun­not mene kau­pak­si, niin mis­tä riit­tää osta­jia muil­le asunnoille.

    1. Nuo “oma­kus­tan­nus­hin­tai­set” Hitas-talot Vii­kin­mäes­sä ovat täy­sin yli­hin­noi­tel­luil­la ton­teil­la. Niis­tä peri­tään siis aivan lii­an suur­ta vuokraa.

  44. Mitäs jos lope­tet­tai­si val­tion tuke­ma asun­to­jen kysyn­nän ylitarjonta?
    Pois­te­taan sub­jek­tii­vi­nen oikeus asua tois­ten piik­kiin mis­sä halu­aa. Kuin­ka pal­jon helsingissä/pääkaupunkiseudulla on työt­tö­miä asun­to­jen kysyn­tää lisäämässä?

    http://www.taloussanomat.fi/uutiset/2011/05/06/asumistuki-nostaa-vuokria-selvasti/20116475/12

    Lope­te­taan tar­pee­ton sääntely.
    Ei voi olla niin, että kan­sa­lai­nen pako­te­taan mää­räyk­sil­lä >50 vuo­den elin­kaa­ria­rat­kai­sui­hin uudis-ja kor­jaus­ra­ken­ta­mi­ses­sa. Elin­kaa­ren täy­tyy vas­ta­ta yksilön/perheen elä­män­ti­lan­net­ta. Mik­si inves­toi­da remont­tiin >50 vuo­den mukaan jos ei aio asua kuin pari vuot­ta tai ikää on jo 80vuotta?

    http://www.tekniikkatalous.fi/rakennus/nama+8+piilokustannusta+nostavat+asuntojen+hintoja/a836018

  45. Pir­jo: Kun nyt ei edes “oma­kus­tan­nus­hin­tai­set” uudet HITAS asun­not mene kau­pak­si, niin mis­tä riit­tää osta­jia muil­le asunnoille. 

    Jos oma­kus­tan­nus­hin­tai­sia Hita­se­ja tar­jo­taan Kala­sa­ta­mas­sa tai Jät­kä­saa­res­sa samaan hin­taan kuin Vii­kin­mäes­sä tai Myl­ly­pu­ros­sa, niin mik­si kukaan ostai­si sen Vii­kin­mäen hita­sin? Jos tyk­kää lähiö­mei­nin­gis­tä, niin sitä on pal­jon muu­al­la­kin tarjolla.

  46. Mota­ri­ta­soi­se­na toi­mi­vat ihan hyvin ja kun kes­kus­ta tun­ne­li aika­naan saa­daan teh­tyä, entis­tä parem­min! Jos kyse on type­räs­tä sään­te­lys­tä, ettei mota­rien vie­reen saa raken­taa, niin eikö hel­pom­paa ole täs­sä­kin tapauk­sess­sa pur­kaa sääntelyä?

    Tääl­lä puhu­taan bule­var­di­soin­nis­ta aika usein. Elä­vä bule­var­di ei ole hal­lin­nol­li­sen pää­tös vaan tii­viis­ti raken­ne­tun kau­pun­kiym­pä­ris­tön tuo­te: ihmis­vir­to­ja, park­ki­paik­ko­ja, pal­ve­lui­ta. Hel­sin­gis­sä ei rii­tä ihmi­siä kovin monel­le bule­var­dil­le. Man­ner­hei­min­ties­tä ja Mec­he­li­nin­ka­dus­ta sai­si ehkä toi­mi­van, jos aluet­ta Töö­lös­tä eteen­päin täy­den­nys­ra­ken­net­tai­siin raskaasti. 

    Osmo, ehdo­tan että kaik­ki ne vir­ka­mie­het, jot­ka puhu­vat bule­var­di­soin­nis­ta, lähe­te­tään Parii­siin johon­kin kul­ma­kah­vi­laan ja takai­sin saa tul­la vas­ta kun ymmär­tää mis­tä on kyse. Se oli­si polii­ti­koil­lek­kin ihan ter­veel­li­nen matka!

  47. Pir­jo: Myy­mät­tö­miä myös muualla. 

    Kun­nan maa­no­mis­tus on ongel­ma. Hel­poi­ten sii­tä pääs­tään muut­ta­mal­la lain­sää­dän­töä, mut­ta myös nyky lain­sää­dän­nöl­lä asian voi hoitaa.

  48. Kal­le: Kun­nan maa­no­mis­tus on ongel­ma. Hel­poi­ten sii­tä pääs­tään muut­ta­mal­la lain­sää­dän­töä, mut­ta myös nyky lain­sää­dän­nöl­lä asian voi hoitaa.

    Kun­nan maa­omis­tus ei ole mikään ongel­ma. Jos se on ongel­ma, niin min­kä ihmeen takia Oulus­sa, jos­sa on teh­ty peri­aa­te­pää­tös että kaa­voi­te­taan vain ja ainaos­taan kun­nan aluei­ta, on Suo­men kas­vu­kesk­kuk­sis­ta kaik­kein hal­vim­mat asun­not, myös sil­loin kun Nokia-buu­mi oli kovimmmillaan?

    Mui­den kan­nat­tai­si ottaa Oulus­ta mal­lia. Siel­lä kau­pun­ki hank­kii maan ja kaa­voit­taa sit­ten. Jos joku ei halua myy­dä, maa pak­ko­lu­nas­te­taan. Kun kaa­vat ovat val­mii­ta, ton­tit myy­dään tai vuo­kra­taan. Nyt on tul­lut vie­lä­kin paran­nus kun Oulus­sa on pää­tet­ty, että ton­tit myy­dään vas­te­des tar­jous­ten perusteella.

    Näin tämän hom­man pitää mennä.

  49. Hie­no­ja aja­tuk­sia! Kun­tien maa­no­mis­tus ja kaa­voi­tus­mo­no­po­li ovat ongel­ma ja yhdes­sä iso ongel­ma. Lähin­nä dema­rit ovat eri­kois­tu­neet maal­la kei­not­te­le­maan kun­nan piik­kiin, ikään kuin suu­re­na kiin­teis­tö­ke­hi­tys­fir­ma­na. Jär­ki on täs­sä tou­hus­sa kau­ka­na ja kun­ta­lai­sen etu vie­lä kau­em­pa­na. Kaa­vat jun­naa pai­kal­laan raken­nus­maan hin­ta on pilvissä.

    Var­si­nai­nen kaa­voi­tus­työ tuli­si­kin siir­tää vir­ka­ko­neis­tol­ta osaa­vien ja lii­ke­ta­lou­del­lis­ten lai­na­lai­suuk­sien alai­suu­des­sa toi­mi­vien ark­ki­teh­ti­toi­mis­to­jen hoi­det­ta­vak­si. Nykyi­nen kaa­voi­tus­vir­ka­ko­neis­to voi­si jää­dä työ­pai­koil­leen vah­ti­maan yleis­kaa­vo­ja sekä nii­den toteu­tu­mis­ta ark­ki­teh­ti­toi­mis­to­jen teh­des­sä fyy­si­set työ­suo­rit­teet. Näin sik­si että jos ko vir­ka­ko­neis­to sii­vot­tai­siin vaik­ka vain puo­leen niin ei onnis­tu iki­nä! Siel­lä istu­taan puo­lue­kir­jat kou­ras­sa eli eläk­keel­le siir­to on ainoa tapa kus­tan­nus­ten leikkaamiseksi.

    Van­ho­jen As Oy:iden omis­ta­mien asuin­ra­ken­nus­ten pur­ku ja uudel­leen raken­ta­mi­nen lisät­ty­nä tuplal­la tai triplal­la raken­nusoi­keu­del­la on paras rat­kai­su asu­mi­sen viih­tyi­syy­den ja eten­kin yksi­tyi­sen omai­suu­den suo­jaa­mi­sek­si. Ehdo­tuk­set edel­lä ovat erinomaisia. 

    Koko­naan toi­nen jut­tu on kun siir­ry­tään pää­kau­pun­ki­seu­dul­ta ja par­hai­ten kehit­ty­vis­tä kau­pun­geis­ta vähän­kin syr­jem­mäl­le. Ei auta että raken­nusoi­keus tripla­taan kun kukaan ei halua ostaa uusia asun­to­ja taan­tu­vil­ta alueil­ta, pan­kit eivät rahoi­ta hank­kei­ta eikä eten­kään asun­non osta­jia, joten uut­ta ei raken­ne­ta! Miten käy mum­mon tai vähän nuo­rem­man­kin näis­sä tapauk­sis­sa. Remont­te­ja ei teh­dä, raken­nus saa­vut­taa pur­ku­kun­non ja kas, koval­la työl­lä ja koroil­la mak­set­tu ainoa omai­suus muut­tuu arvottomaksi. 

    Ei tart­te peril­lis­ten tapel­la, jos jotain posi­tii­vis­ta asias­ta etsii. Ei hyvä!

  50. Kau­pun­kia on val­lan kaik­ki­na aikoi­na raken­net­tu myös van­haa pur­ka­mal­la ja uut­ta sen tilal­le toteutt­mal­la. Las­si­lan sanee­raus on hyvä esi­merk­ki. Kun raken­net­tiin rata Huo­pa­lah­des­ta Van­taal­le, uuden Poh­jois-Haa­gan ase­ma­seu­tu muu­tet­tiin pien­ta­loa­lu­ees­ta tii­viim­mäk­si kerrostaloalueeksi.

  51. teek­ka­ri: Tämän jäl­keen vähem­mis­tö­osak­kaat teke­vät kan­te­lun osa­keyh­tiö­lain rik­ko­mi­ses­ta. Raken­nus­lii­ke mää­rä­tään lunas­ta­maan osak­keet hin­taan, joka osak­keil­la oli­si ilman vai­ku­tus­val­lan väärinkäyttöä.

    En nyt yri­tä väit­tää, ettei ongel­mia tai rii­dan­paik­ko­ja oli­si, mut­ta kyl­lä vas­tae­si­merk­kien oli­si hyvä olla lain mukai­sia. Kyl­lä­hän nyt­kin yksit­täi­nen osa­kas voi tila­ta Venä­jän Mafian polt­ta­maan talon pur­ku­kun­toon, mut­ta ei sään­tö­jä pidä laa­tia tämän mah­dol­li­suu­den perusteella.

    Var­sin hei­kot eväät osak­kail­la oli­si “kan­te­lul­le”. Asun­to-osa­keyh­tiön osak­kaat kun voi­vat päät­tää talon­sa hal­lin­nos­ta ja teh­tä­vis­tä remon­teis­ta yhtiö­jär­jes­tyk­sen mukai­ses­ti ja asun­to-osa­keyh­tiö­lain puitteissa. 

    Jos (1) talo­yh­tiön hal­li­tus vaih­de­taan asian­mu­kai­ses­ti, (2) hal­li­tus vaih­taa isän­nöit­si­jän, (3) hal­li­tus ja isän­nöit­si­jä totea­vat iäk­kään talon tar­vit­se­van perus­kor­jaus­ta ja (4) yhtiö­ko­kous hyväk­syy enem­mis­tö­pää­tök­sel­lä hal­li­tuk­sen esit­tä­män kor­jaus­suun­ni­tel­man toteu­tuk­si­neen, eivät yksit­täi­set osak­kaat voi pro­tes­toi­da muu­ten kuin muut­ta­mal­la pois.

    Nyky­lain­sää­dän­nön vaa­ti­mus pur­ku­pää­tök­sen yksi­mie­li­syy­des­tä on em. syys­tä vah­vas­ti perus­tel­tu. Jos vaa­ti­mus­ta ei oli­si, ihmet­te­li­sin jos raken­nus­liik­keet bul­vaa­nei­neen eivät kiin­nos­tui­si lail­li­ses­ta mut­ta tuot­toi­sas­ta “nurk­kaa­mi­ses­ta”.

  52. Sylt­ty: …niin min­kä ihmeen takia Oulus­sa, jos­sa on teh­ty peri­aa­te­pää­tös että kaa­voi­te­taan vain ja ainaos­taan kun­nan alueita… 

    NOKIA

    Mono­po­li lisää kas­vat­taa aina hin­taa kaik­kien tut­ki­mus­ten mukaan.

  53. Kal­le: NOKIA

    Luit­ko ollen­kaan mitä kirjoitin?

    Oulun hin­nat ovat olleet *aina* mata­lam­mat, myös ennen Nokian vai­keuk­sia. Oli se Apple ja Sam­sung pah­jo­ja vas­tus­ta­jia, kun romut­ti­vat Oulun hin­ta­ta­son jo mon­ta vuot­ta ennen iPho­nea ja Galxyja…

  54. Tut­ki­ja Puna­vuo­res­ta:

    Var­sin hei­kot eväät osak­kail­la oli­si “kan­te­lul­le”. Asun­to-osa­keyh­tiön osak­kaat kun voi­vat päät­tää talon­sa hal­lin­nos­ta ja teh­tä­vis­tä remon­teis­ta yhtiö­jär­jes­tyk­sen mukai­ses­ti ja asun­to-osa­keyh­tiö­lain puitteissa. 

    Kyl­lä laki suo­jaa vähem­mis­tö­osak­kai­den oikeuk­sia, aivan samal­la taval­la kuin laki suo­jaa mui­den vähem­mis­tö­jen oikeuk­sia. Osa­keyh­tiöis­sä­kään ei ole val­lal­la ehdo­ton enem­mis­tön diktatuuri.

    Sovel­let­ta­vat lain­koh­dat ovat Asun­to-osa­keyh­tiö­lain 1 luvun 10§ ja saman lain 25 luku.

    Toki oikeu­den­käyn­ti voi käy­tän­nös­sä olla han­ka­laa kuten vihe­rins­si ylem­pä­nä huo­maut­ti, mut­ta se on enem­män oikeus­lai­tok­sen ylei­nen ongel­ma johon pitäi­si joka­ta­pauk­ses­sa löy­tyä ratkaisu.

  55. Vihe­rins­si: Este tulee sii­tä, että vän­ky­rät eivät halua myy­dä käy­pään hintaan.

    Niin, asun­to­mark­ki­nat eivät voi olla täy­sin vapaat mark­ki­nat iki­nä; sen kysei­sen asun­non käy­pä hin­ta on juu­ri niin pal­jon kuin mihin myy­jä suos­tuu. Samaan tilaan ei voi raken­taa kah­ta asun­toa samaan aikaan, eikä (usein) kel­lään ole pak­koa tai tar­vet­ta myy­dä, mut­ta toi­saal­ta kai­kil­la on pak­ko hank­kia joku asun­to (tai käyt­tö­oi­keus sii­hen). Vapaat ja toi­mi­vat mark­ki­nat onnis­tu­vat opti­maa­li­ses­ti vain kun sekä osta­ja ja myy­jä ovat vapaa­eh­toi­ses­ti liik­keel­lä ja omaa­vat täy­del­li­sen tie­don kau­pan koh­tees­ta, sik­si asun­to­ra­ken­ta­mi­nen ei voi olla täy­sin vapaa­ta ikinä.

Vastaa käyttäjälle Pekka Pessi Peruuta vastaus

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.