Helsinkiin 60 000 asukkaan kaavavaranto?

Maan hal­li­tus vaatii pääkaupunkiseudun kun­tia huole­hti­maan kaavoitus­ta nopeut­ta­mal­la, että niil­lä on vapaa­ta kaavavaran­toa viiden vuo­den tarpeisi­in. Täl­lä on tarkoi­tus alen­taa asun­tomaan hintaa.

Asun­to­jen hin­taa alen­ta­vat vain asun­not. Vaik­ka raken­nus­li­ik­keet saisi­vat maan ilmaisek­si, sil­lä ei olisi vaiku­tus­ta siihen hin­taan, jol­la ne valmi­it asun­not myyvät. Pitäisi siis rak­en­taa enem­män. Isom­pi kaavavaran­to peri­aat­teessa nopeut­taa rak­en­tamista, mut­ta vain jos alal­la val­lit­see jonk­i­nasteista kil­pailua. Tähän puoleen asi­as­ta soisi val­tio­val­lan voimal­la puuttuvan.

Viiden vuo­den kaavavaran­to tarkoit­taisi Helsingis­sä 2,5 miljoon­aa ker­rosneliötä eli kaavavaran­toa noin 60 000 asukkaan tarpeisi­in. Tämä vas­taa liki kah­ta Vuosaar­ta. Lain mukaan ase­makaavo­jen on nou­datet­ta­va yleiskaavaa.  Helsin­gin voimas­sa ole­vaan yleiskaavaan on vaikea saa­da tuol­laista määrää asun­to­tuotan­toa mah­tu­maan. Uut­ta yleiskaavaa ei saa­da lain­voimaisek­si vuosi­in. Uuteen yleiskaavaan on tarkoi­tus mah­dut­taa rak­en­tamista uudelle 250 000 asukkaalle, mut­ta puo­let tästä on tarkoi­tus saa­da muut­ta­mal­la maa­ta haaskaa­vat sisään­tu­loti­et kaduik­si, siis sel­l­aisek­si kuin on vaik­ka Mäkelänkatu. Val­tion tulisi kor­ja­ta luun­sa noil­ta alueil­ta. Saas nähdä, miten käy.

Ongel­ma on myös taloudelli­nen. Ilmeis­es­ti noiden kaavavaran­to­jen tulisi koos­t­ua rak­en­tamiskelpois­es­ta maas­ta. Helsingis­sä hal­val­la raken­net­ta­va maa on jo kaavoitet­tu. Nyt ton­tin saat­ta­mi­nen raken­nuskelpoisek­si mak­saa taval­lis­es­ti noin 500 €/k‑m2. Tuol­lainen 2,5 miljoo­nan ker­rosneliön varan­to siis mak­saisi yli mil­jardin. Mis­tähän nämä rahat saisi?

Helsingis­sä pitäisi raken­net­tavien asun­to­jen määrä nos­taa 5 500:sta liki kymme­neen tuhanteen vuodessa pait­si asun­top­u­lan tor­ju­misek­si myös seudun asu­tuk­sen hajau­tu­misen estämisek­si. Se mak­saa kaupungille erit­täin paljon, mut­ta toisaal­ta asun­not ovat niin kalli­ita, että kaupun­ki, joka omis­taa maan, pystyy maan­lu­ovu­tus­tu­loil­la (myyn­ti­t­u­loil­la tai nyky­het­keen diskon­ta­tu­il­la vuokrat­u­loil­la) kyl­lä rahoit­ta­maan kasvun, jos tont­te­ja ei anneta ali­hin­taan raken­nus­li­ikkeille ja jos yksi­tyisen maan kaavoituk­ses­sa kyetään arvon­nousu leikkaa­maan kun­nalle. Jouti­laana odot­tavaan kaavavaran­toon meil­lä ei ole rahaa. Valmi­in infran rak­en­t­a­mi­nen 60 000 asukkaan tarpeisi­in tyhjän­pant­ti­na asukkai­ta odot­ta­maan on hirvit­tävä rahareikä.

Helsin­ki tarvit­sisi tuek­seen lake­ja, jot­ka helpot­ta­vat asun­to­tuotan­non toteu­tus­ta ja rahoi­tus­ta. Yksi sel­l­ainen olisi laki, joka sal­lisi asun­to-osakey­htiöi­den tehdä enem­mistö- tai määräen­em­mistöpäätök­siä siitä, että perusko­r­jaamisen sijas­ta talo pure­taan ja raken­netaan tilalle kak­si tai vaik­ka viisi taloa. Nyt päätös on tehtävä yksimielis­es­ti, eikä sitä sik­si voi­da tehdä.

59 vastausta artikkeliin “Helsinkiin 60 000 asukkaan kaavavaranto?”

  1. Eiköhän se toivo­masi kil­pailu kiristy­isi, jos noin paljon kaavoitet­taisi­in. Tasa-arvon vuok­si maalaiskun­nat voisi­vat tukea Helsinkiä taloudel­lis­es­ti tässä, jot­ta saataisi­in tasa-arvoiset asumisku­lut eri puo­lille maa­ta. Ainakin kun­tien veron­mak­sa­ja pois.

  2. Hirvit­tävä rahareikä voi olla hyvin tuot­ta­va investoin­ti. Nyt korot ovat alhaal­la ja heikon suh­dan­neti­lanteen vuok­si rak­en­tamisen kus­tan­nusten pitäisi olla kohtu­ulliset. Helsin­gin kasvunäkymien vuok­si kaavavaran­not tuskin jäävät kokon­aan käyttämättä. 

    Tätä taus­taa vas­ten raken­net­tua infraa kan­nat­taisi yrit­tää jos­sakin määrin kas­vat­taa. Kun korot nou­se­vat, rak­en­tamis­tah­tia voi sit­ten hillitä. Toim­intaa rajoit­ta­va Helsin­gin kaupun­gin investoin­tikat­to tulisi purkaa jär­jet­tömänä. Hyvien investoin­tien tekemistä ei pidä estää.

  3. Uuteen yleiskaavaan on tarkoi­tus mah­dut­taa rak­en­tamista uudelle 250 000 asukkaalle, mut­ta puo­let tästä on tarkoi­tus saa­da muut­ta­mal­la maa­ta haaskaa­vat sisään­tu­loti­et kaduik­si, siis sel­l­aisek­si kuin on vaik­ka Mäkelänkatu. Val­tion tulisi kor­ja­ta luun­sa noil­ta alueil­ta. Saas nähdä, miten käy.
    Ongel­ma on myös taloudelli­nen. Ilmeis­es­ti noiden kaavavaran­to­jen tulisi koos­t­ua rak­en­tamiskelpois­es­ta maas­ta. Helsingis­sä hal­val­la raken­net­ta­va maa on jo kaavoitet­tu. Nyt ton­tin saat­ta­mi­nen raken­nuskelpoisek­si mak­saa taval­lis­es­ti noin 500 €/k‑m2.

    Toi motar­i­alueen käyt­tö olisi itseasi­as­sa ratkaisu läh­es kaik­keen luettelemaasi.

    Ensin­näkin, ne eivät ole mitenkään kovin kalli­ita rak­en­taa. Pääsään­töis­es­ti tiet on aikaan vedet­ty hyvälle tasaiselle maalle. KSV:n arvio oli muis­taak­seni 200–300€/k‑m2. Ja tuo siis sisältää koko kadun poikkileikkauk­sen uudelleen rak­en­tamisen, ja ole­tus on myös että raken­netaan tiivi­isti. Sit­ten jos ruve­taan tun­neloimaan niin asia on eri, minkä tek­iä se ei laa­jamit­tais­es­ti ole vaihtoehto.

    Toisek­si, infraa raken­netaan alueelle valmi­ik­si odot­ta­maan nimeno­maan sik­si että raken­netaan aluei­ta. Per­in­teinen tapa rak­en­taa kaupunkia on paljon fik­sumpi, pääkatu vain jatkuu uusi talo ker­ral­laan. Asukkaiden ei tarvitse kärvis­tel­lä ilman palvelui­ta, kos­ka talot tule­vat valmi­in kaupun­gin jatkoksi.

    Kol­man­nek­si, kadun­vart­ta rak­en­ta­mal­la voidaan tehdä myös pienem­piä kokon­aisuuk­sia, jol­loin kyn­nys raken­nus­pro­jek­ti­in on pienem­pi. Tämä mah­dol­lis­taa kil­pail­i­joiden tulon markkinoille.

  4. Minus­ta on erit­täin hyvä että val­tio potkii. Helsingis­sä ei valitet­tavasti enää nähdä niin­san­otusti met­sää puil­ta. Varsinkin vihreät akti­iv­it ovat fakki­u­tuneet kaiken­laiseen turhapäiväiseen puuhastelu­un jol­la ei ole kokon­aisu­u­den kannal­ta mitään merk­i­tys­tä. Iso­ja han­kkei­ta kaade­taan ide­al­is­ti­sista syistä ja tilalle tar­jo­taan yksipuolisia tai mah­dot­to­mia hankkeita.

    Kun maakun­nas­ta muut­taa ihmi­nen Helsinki­in niin hänen ensim­mäi­nen havain­ton­sa on yleen­sä rak­en­ta­mat­toman maan suuri määrä. Hän on kuin lap­si joka ei näe keis­arin vaat­tei­ta. On vain ihmiteltävä että mis­sä vai­heessa tämä avoin ihme­tys muut­tuu hil­jalleen kaikkea kehi­tys­tä vas­tus­tavak­si änkyröinniksi.

    Voi olla toisinkin..

  5. Yksi sel­l­ainen olisi laki, joka sal­lisi asun­to-osakey­htiöi­den tehdä enem­mistö tai määräen­em­mistöpäätök­siä siitä, että perusko­r­jaamisen sijas­ta talo pure­taan ja raken­netaan tilalle kak­si tai vaik­ka viisi taloa. Nyt päätös on tehtävä yksimielis­es­ti, eikä sitä sik­si voi­da tehdä.

    Huo­maut­taisin, että täl­laiset määräyk­set ovat asun­to-osakey­htiön yhtiöjärjestyk­sessä. Jos jonkin talon raken­nut­ta­ja tai asukkaat pitävät moista määräen­em­mistöpäätös­mah­dol­lisu­ut­ta järkevänä, he var­masti lait­ta­vat täm­möisen mah­dol­lisu­u­den yhtiöjärjestykseen.

    Käytän­nössä ehdo­tuk­sesi on samal­la tapaa äärikap­i­tal­isti­nen kuin klassi­nen esimerk­ki omaisu­u­den kasautu­mis­es­ta, englan­ti­lais­ten yhteis­maid­en aitaus. Vaik­ka peri­aat­teessa kaikkia kohdel­laan tas­a­puolis­es­ti, tulok­se­na on se, että köy­hät menet­tävät omaisuutensa. 

    Ote­taan esimerk­ki: van­ha, ison perusko­r­jauk­sen tarpeessa ole­va enti­nen teol­lisu­us­laitok­sen vuokrat­a­lo, jos­ta on myy­ty muu­tamia asun­to­ja vuokralaisille 1980-luvul­la. Nyt suurim­pana omis­ta­jana on raken­nus­li­ike, joka halu­aa purkaa talon ja rak­en­taa tilalle uuden. Käytän­nössä raken­nus­li­ike voi pela­ta talon arvon sel­l­aisek­si, ettei yksi­ty­isille asun­non­o­mis­ta­jille jää juuri mitään hyvi­tys­tä eikä ainakaan eläkeläisil­lä olisi varaa investoi­da asun­toon tilalle tulevas­sa talos­sa. Ne yksi­tyiset osakkaat, jot­ka oli­si­vat aikanaan osta­neet van­hu­u­den tur­vak­seen itselleen omis­tusasun­non työ­nan­ta­jansa raken­nut­ta­mas­ta talosta luot­taen omis­tu­soikeuten­sa pysyvyy­teen, jou­tu­isi­vat mieron tielle nimel­lisen kor­vauk­sen turvin.

    Sama tilanne voidaan kuvitel­la myös tapauk­ses­sa, jos­sa yksi tai muu­ta­ma rikas osak­keen­o­mis­ta­ja kon­trol­loi asunto-osakeyhtiötä.

    Olen­naista asun­to-osakey­htiössä on se, että asukas on aikoinaan tehnyt elämän­sä suurim­man investoin­nin luot­taen tämän investoin­nin varmis­ta­van hänelle pysyvän oikeu­den asua omis­ta­mas­saan asun­nos­sa, vaik­ka jollekulle muulle olisikin tarkoituk­sen­mukaisem­paa purkaa ko. asuin­ta­lo. Tätä oikeut­ta ei pidä rajoit­taa yhteiskun­nal­lisen tarkoituk­sen­mukaisu­u­den vuok­si heikoin perustein. Ennen kaikkea täl­laista pakkol­u­nas­tu­soikeut­ta ei pidä antaa yksityiselle.

    Jos on yhteiskun­nal­lis­es­ti järkevää purkaa jokin ker­rosta­lo, tämä voidaan tehdä avoimesti demokraat­tisin päätöksin. Helsingis­sä kaupun­ki omis­taa useim­mat ton­tit ja voi jät­tää vuokra-ajan jatka­mat­ta, kun huonokun­toisen talon vuokra­sopimus päät­tyy. Täl­löin kaupun­ki saa lunas­taa ker­rostalon ja voi vuokra­ta ton­tin toiselle, joka raken­nut­taa tilalle jotain järkeväm­pää. Kaupun­ki saa tästä myös osansa voitosta.

    Jos jokin raken­nus on todel­lakin yhteiskun­nan kannal­ta väärässä paikas­sa ja olisi puret­ta­va tiivi­im­män asumisen tieltä jo ennen vuorka­sopimuk­sen lop­pua, on kaupun­gin laa­dit­ta­va pakkol­u­nas­tuk­sen mah­dol­lis­ta­va ase­makaa­va ja pakkol­u­nastet­ta­va talo, minkä jäl­keen raken­netaan tilalle jotain parem­paa. Lakia ei siis tarvitse muut­taa. On vain käytet­tävä demokra­t­ian jo valmi­ik­si antamia keino­ja rohkeasti.

  6. “Asun­to­jen hin­taa alen­ta­vat vain asun­not. Vaik­ka raken­nus­li­ik­keet saisi­vat maan ilmaisek­si, sil­lä ei olisi vaiku­tus­ta siihen hin­taan, jol­la ne valmi­it asun­not myyvät.”

    Höpö höpö. Uudet asun­not ovat pk-seudul­la merkit­tävästi muu­ta maa­ta kalli­impia johtuen pitkälti kalli­ista ton­teista. Etenkin uud­es­ta mak­set­ta­va lisähin­ta van­haan ver­rat­tuna on kalli­in ton­tin takia merkit­tävästi kovem­pi pk-seudul­la. Tont­tikaup­pa on kun­nille merkit­tävä varainhankintakeino.

  7. Helsin­gin ongelmia on kyl­lä tehokkaasti kehitet­ty ihan itse; autopaikkanor­mit, pin­ta-ala vaa­timuk­set, toimis­to­talo­jen suo­jelu, Kivi­nokan reservaatti…

  8. Höpö höpö. Uudet asun­not ovat pk-seudul­la merkit­tävästi muu­ta maa­ta kalli­impia johtuen pitkälti kalli­ista ton­teista. Etenkin uud­es­ta mak­set­ta­va lisähin­ta van­haan ver­rat­tuna on kalli­in ton­tin takia merkit­tävästi kovem­pi pk-seudul­la. Tont­tikaup­pa on kun­nille merkit­tävä varainhankintakeino.

    Höpöhöpö. Jos raken­nus­li­ike kat­soo että lähel­lä ole­vien käytet­ty­jen asun­to­jen hin­ta on jotakin, se pistää uuden asun­non hin­naksi vähän päälle riip­puen tapauk­ses­ta. Kaupun­ki yrit­tää sit­ten ton­tin hin­nas­sa nyhtää tästä välistä niin paljon kuin pystyy.

    Ain­oa ratkaisu olisi oikeas­t­aan vain perus­taa kaupun­gin 100% omis­ta­ma voit­toa tuot­tam­a­ton raken­nus­li­ike, joka alot­taisi suuren mit­takaa­van rak­en­tamis­pro­jek­tin. Kun markki­noille tulisi edullisia uusia asun­to­ja, lask­i­si­vat myös muiden rak­en­tamien uusien sekä van­ho­jen hinnat.

    Mut­ta tätä ei kukaan halua, kos­ka asun­noil­la on vaku­usar­vo lainan pant­ti­na, kom­mu­nis­mi jne.

  9. Eras­totenes alek­san­dri­alainen: Olen­naista asun­to-osakey­htiössä on se, että asukas on aikoinaan tehnyt elämän­sä suurim­man investoin­nin luot­taen tämän investoin­nin varmis­ta­van hänelle pysyvän oikeu­den asua omis­ta­mas­saan asun­nos­sa, vaik­ka jollekulle muulle olisikin tarkoituk­sen­mukaisem­paa purkaa ko. asuin­ta­lo. Tätä oikeut­ta ei pidä rajoit­taa yhteiskun­nal­lisen tarkoituk­sen­mukaisu­u­den vuok­si heikoin perustein. Ennen kaikkea täl­laista pakkol­u­nas­tu­soikeut­ta ei pidä antaa yksityiselle.

    Ei kai kukaan mitään pakkol­u­nas­tu­soikeut­ta ole kenellekään vaa­ti­mas­sa, vaan osakey­htiölle oikeu­den tehdä päätök­siä ilman yksimielisyyt­tä. Kyl­lä sille köy­hälle asun­non­o­mis­ta­jalle (?) jää purku­ti­lanteessakin käteen ihan yhtä iso osa as.oy:n osakkeista kuin niitä oli aikaisem­minkin, ja kun raken­netaan uut­ta niiden osakkei­den arvo päin­vas­toin vain kas­vaa — tai jos ei kas­va, niin ei sil­loin puretakaan.

    Tietysti asun­to-osak­keen omis­t­a­mi­nen ilman siihen liit­tyvää asun­toa remon­tin ajan voi olla kallista, mut­ta toisaal­ta tuol­laisen osak­keen pitäisi olla sen ver­ran vah­vaa val­u­ut­taa että sitä vas­taan luulisi saa­van pankista hyvin mata­lako­rkoista lainaa.

  10. Vir­ta­nen:
    “Asun­to­jen hin­taa alen­ta­vat vain asun­not. Vaik­ka raken­nus­li­ik­keet saisi­vat maan ilmaisek­si, sil­lä ei olisi vaiku­tus­ta siihen hin­taan, jol­la ne valmi­it asun­not myyvät.”

    Höpö höpö. Uudet asun­not ovat pk-seudul­la merkit­tävästi muu­ta maa­ta kalli­impia johtuen pitkälti kalli­ista ton­teista. Etenkin uud­es­ta mak­set­ta­va lisähin­ta van­haan ver­rat­tuna on kalli­in ton­tin takia merkit­tävästi kovem­pi pk-seudul­la. Tont­tikaup­pa on kun­nille merkit­tävä varainhankintakeino.

    Raken­nus­li­ik­keet myyvät asun­not juuri niin suurel­la hin­nal­la kuin osta­jat suos­tu­vat asun­noista maksamaan.

    Jos kus­tan­nuk­set ovat pienet, niin raken­nus­li­ike saa suuren voiton. Jos kus­tan­nuk­set ovat suuret, niin raken­nus­li­ike saa pienen voiton. Jos kus­tan­nuk­set ovat vielä suurem­mat, niin raken­nus­li­ike ei rakenna.

  11. Olen­naista asun­to-osakey­htiössä on se, että asukas on aikoinaan tehnyt elämän­sä suurim­man investoin­nin luot­taen tämän investoin­nin varmis­ta­van hänelle pysyvän oikeu­den asua omis­ta­mas­saan asun­nos­sa, vaik­ka jollekulle muulle olisikin tarkoituk­sen­mukaisem­paa purkaa ko. asuin­ta­lo. Tätä oikeut­ta ei pidä rajoit­taa yhteiskun­nal­lisen tarkoituk­sen­mukaisu­u­den vuok­si heikoin perustein. Ennen kaikkea täl­laista pakkol­u­nas­tu­soikeut­ta ei pidä antaa yksityiselle 

    Koko aja­tus asun­top­u­lan ratkaisemisek­si, ainakaan laa­jamit­taisel­la van­ho­jen talo­jen purkamisel­la on radikaal­i­udessaan läh­es fasisti­nen. Kuten sanoit, monil­la on asun­nos­sa kiin­ni koko elämän mit­taiset säästöt.

  12. Ode:
    Isom­pi kaavavaran­to peri­aat­teessa nopeut­taa rak­en­tamista, mut­ta vain jos alal­la val­lit­see jonk­i­nasteista kil­pailua. Tähän puoleen asi­as­ta soisi val­tio­val­lan voimal­la puuttuvan.

    Kil­pailun ter­ve­hdyt­tämisessä Helsin­ki voisi myös toimia itse. Liian isot urakat estävät pien­ten toim­i­joiden tulemista kaupunki­in. Raken­nuskokon­aisuuk­sia on syytä pilkkoa pienemmäksi. 

    Pieni tont­ti­varan­to myös itsessään hait­taa kil­pailua: uudelle toim­i­jalle on riskaa­belia lähteä pystyt­tämään toim­intaa kaupunki­in, jos­sa raken­nus­maan saatavu­us on vähänkään pidem­mäl­lä aikavälil­lä epävarmaa. 

    Myös Helsin­gin kaupun­gin liialli­nen ja epä­tarkoituk­sen­mukainen sääte­ly­taak­ka vaikeut­taa uusien toim­i­joiden tuloa ja suosii suuria, “olo­suh­teet” tun­te­via yrityksiä.

    Ode:

    Helsin­gin voimas­sa ole­vaan yleiskaavaan on vaikea saa­da tuol­laista määrää asun­to­tuotan­toa mah­tu­maan. Uut­ta yleiskaavaa ei saa­da lain­voimaisek­si vuosiin.

    Täy­den­nys­rak­en­t­a­mi­nen? Kaupun­ki voisi ottaa van­ho­jen kehä I sisäpuolis­ten lähiöi­den täy­den­tämisessä akti­ivisem­man roolin. Täy­den­tämisen ei tulisi olla sitä, että raken­netaan pari väljästi sijoitel­tua lähiö­taloa lisää puis­toon, vaan sitä, että raken­netaan uudet talot määräti­etois­es­ti tiivi­isti ja kan­takaupunki­mais­es­ti, mielel­lään jo raken­ne­tu­ille alueille. Kaupun­ki voisi näyt­tää mallia oma­l­la vuokra-asun­tokan­nal­laan: van­hat putkire­mont­tikun­toiset hyväl­lä paikalla ole­vat väljästi sijoitel­lut talot mata­lak­si ja uut­ta, tehokkaam­paa tilalle. Vuokra-asun­to­jonos­sa kärvis­televät kiittävät.

    Ode:

    Ongel­ma on myös taloudelli­nen. Helsingis­sä hal­val­la raken­net­ta­va maa on jo kaavoitet­tu. Nyt ton­tin saat­ta­mi­nen raken­nuskelpoisek­si mak­saa taval­lis­es­ti noin 500 €/k‑m2.

    Tiivistämi­nen vas­taa osaltaan myös tähän, uut­ta infraa kun ei juuri tarvita.

    Lopuk­si vielä täl­lainen lain­aus Heik­ki A. Loikkasen VATT-raportista (http://www.vatt.fi/file/vatt_publication_pdf/v17.pdf):

    Heik­ki A. Loikka­nen:

    “..keskeisin asia, joka kos­kee sekä val­tion että kun­tien maan­omis­tus­ta, on niiden maid­en saami­nen hyö­tykäyt­töön lisäämään asunto‑, toim­i­ti­la- yms. tar­jon­taa sen sijaan, että ne oli­si­vat huonoin perustein pitkään hyö­dyn­tämät­tä. Kan­nustei­ta ”laiskana makaa­van maan” hyö­dyn­tämiseen ei vält­tämät­tä ole riit­tävästi. Maan hyö­tykäytön poten­ti­aa­li­nen tuot­to ei näy vai­h­toe­htoiskus­tan­nuk­se­na mis­sään menetet­tynä raha­sum­mana ja maapoli­ti­ikan keinot eivät pure julkisen maan­omis­tuk­seen joko lainkaan tai samal­la taval­la kuin yksi­tyiseen. Kun­ta ei pakkol­u­nas­ta itseltään eikä anna rak­en­tamiske­ho­tuk­sia kaavoite­tulle rak­en­ta­mat­toma­lle maalleen.”

  13. Eras­totenes alek­san­dri­alainen:

    Käytän­nössä raken­nus­li­ike voi pela­ta talon arvon sel­l­aisek­si, ettei yksi­ty­isille asun­non­o­mis­ta­jille jää juuri mitään hyvi­tys­tä eikä ainakaan eläkeläisil­lä olisi varaa investoi­da asun­toon tilalle tulevas­sa talos­sa. Ne yksi­tyiset osakkaat, jot­ka oli­si­vat aikanaan osta­neet van­hu­u­den tur­vak­seen itselleen omis­tusasun­non työ­nan­ta­jansa raken­nut­ta­mas­ta talosta luot­taen omis­tu­soikeuten­sa pysyvyy­teen, jou­tu­isi­vat mieron tielle nimel­lisen kor­vauk­sen turvin.

    Sama tilanne voidaan kuvitel­la myös tapauk­ses­sa, jos­sa yksi tai muu­ta­ma rikas osak­keen­o­mis­ta­ja kon­trol­loi asunto-osakeyhtiötä.

    Olen­naista asun­to-osakey­htiössä on se, että asukas on aikoinaan tehnyt elämän­sä suurim­man investoin­nin luot­taen tämän investoin­nin varmis­ta­van hänelle pysyvän oikeu­den asua omis­ta­mas­saan asun­nos­sa, vaik­ka jollekulle muulle olisikin tarkoituk­sen­mukaisem­paa purkaa ko. asuin­ta­lo. Tätä oikeut­ta ei pidä rajoit­taa yhteiskun­nal­lisen tarkoituk­sen­mukaisu­u­den vuok­si heikoin perustein. Ennen kaikkea täl­laista pakkol­u­nas­tu­soikeut­ta ei pidä antaa yksityiselle.

    Jos on yhteiskun­nal­lis­es­ti järkevää purkaa jokin ker­rosta­lo, tämä voidaan tehdä avoimesti demokraat­tisin päätöksin. Helsingis­sä kaupun­ki omis­taa useim­mat ton­tit ja voi jät­tää vuokra-ajan jatka­mat­ta, kun huonokun­toisen talon vuokra­sopimus päät­tyy. Täl­löin kaupun­ki saa lunas­taa ker­rostalon ja voi vuokra­ta ton­tin toiselle, joka raken­nut­taa tilalle jotain järkeväm­pää. Kaupun­ki saa tästä myös osansa voitosta.

    Jos jokin raken­nus on todel­lakin yhteiskun­nan kannal­ta väärässä paikas­sa ja olisi puret­ta­va tiivi­im­män asumisen tieltä jo ennen vuorka­sopimuk­sen lop­pua, on kaupun­gin laa­dit­ta­va pakkol­u­nas­tuk­sen mah­dol­lis­ta­va ase­makaa­va ja pakkol­u­nastet­ta­va talo, minkä jäl­keen raken­netaan tilalle jotain parem­paa. Lakia ei siis tarvitse muut­taa. On vain käytet­tävä demokra­t­ian jo valmi­ik­si antamia keino­ja rohkeasti. 

    Ylläol­e­vaa tek­stiä (blogi­pal­stan alku mukaan­lukien) lukies­sa olen välil­lä samaa mieltä, mut­ta välil­lä nousee tuk­ka pystyyn. Miten hoidet­taisi­in asukkaiden asum­i­nen, jos raken­nus hei­dän kotin­sa ympäriltä pure­taan? Telt­takyläänkö (Turkki­in, Syyr­i­aan tai Gaza­an?) sen jäl­keenkö pitäisi entis­ten omis­tusasu­jienkin muut­taa? Tuol­laista kohtaloako tavoitellen asun­not aikoinaan han­kit­ti­in? Ei, h_tt_ soikoon! Kyl­lä lähtöko­htana pitäisi jonkin nimel­lisen lunas­tus­sum­man sijaan olla vähin­tään saman­ta­soinen asun­to, sijain­ti, ympäristö ja muut tek­i­jät huomioiden.

    Muis­te­len jostain luke­neeni, että 1930-luvun Sak­sas­sakin läh­es kaik­ki tapah­tui säädet­ty­jen lakien mukaises­ti. Ehkäpä siel­lä Sak­sas­sakin aikoinaan tietyn kansanosan siir­rot, hävit­tämi­nen ja muut “Leben­srau­min” laa­jen­nuk­set kat­sot­ti­in ole­van “yhteiskun­nan kannal­ta tarkoituk­sen­mukaista” Toim­intaa. Riit­tävän ovela ja häikäilemätön peluri voi käyt­tää “demokra­ti­aa” tai jopa demokra­ti­aa tuke­naan, sil­lä “hyväuskoisia hölmöjä” maail­mas­sa riit­tää, valitet­tavasti joskus jopa enem­mistök­si asti.

    Mielestäni lain ja säädösten on suo­jelta­va myös heikkko­ja, sil­lä hei­dän on vaikein­ta puo­lus­taa etu­jaan. Pakkol­u­nas­tus-sanal­la on ikävä, suo­raan sanoen vas­ten­mieli­nen kaiku, riip­pumat­ta siitä, kuka sen peri­aat­teen nojal­la toimii. Tääl­lä Suomes­sa on kauhis­tel­tu uutisia kiinalais­ten kylien asukkaiden kohtalosta, mut­ta pelkään­pä, että hei­dän ongelmien­sa aiheut­ta­jien suku­laissielu­ja voi löy­tyä lähempää kuin arvaammekaan …

    Pakkol­u­nas­tuk­set ovat yksi hir­mu­val­lan ja sor­ron välineistä. Mielestäni mehevä ja maukas porkkana on paljon parem­pi väline kuin kep­pi, jos johonkin tavoit­teeseen pyritään pääsemään.

    1. Jos talo perusko­r­jataan, asukkaat joutu­vat evakkoon pitkäk­si aikaa. Näin käy myös jos se pure­taan ja rak­jen­netaan uusi. Tässä ei ole suur­ta eroa. Tai oikeas­t­aan on. Jos tehdään suun­nitel­ma jonkin kort­telin tiivistämis­es­tä purka­mal­la ole­vat talot, jot­ka pitäisi muus­sa tapauk­ses­sa perusko­r­ja­ta melkein uud­is­rak­en­tamisen hin­nal­la, voidaan toimia niin, että raken­netaan ensin yksi uusi kohde, van­hoista taloista asukkaat muut­ta­vat tähän, pure­taan tämä van­ha, ja raken­netaan tilalle kak­si uut­ta ja niin edelleen.Tällanen suun­nitel­ma on Mel­lun­mäessä. Enem­mistö asukkaista kan­nat­taa sitä, mut­ta tarvit­taisi­in täysi yksimielisyys.

  14. Esite: Raken­nus­li­ik­keet myyvät asun­not juuri niin suurel­la hin­nal­la kuin osta­jat suos­tu­vat asun­noista maksamaan. 

    Bin­go! Tuo on aika paha nak­ki jos ei tah­dokaan sijoit­taa asumiseen kaik­ki eurot + 1 euroa. Kuten nyt on ollut tilanne jo aika kauan. Min­ulle olisi mah­do­ton­ta muut­taa Helsinki­in kos­ka tah­don sijoit­taa pörssiosakkeisi­in x euroa ja asumiseen enin­tään x/4 euroa tms. En näe, että tilanteeseen voidaan vaikut­taa raken­nusvolyymil­la tms. Kyse on pikem­min jono­tuk­sen dynami­ikas­ta ja yleisem­mästä asen­teesta henkilöko­htaiseen talouteen tms.

  15. Mitäs jos kaupun­ki antaisi tont­te­ja raken­net­taviksi myös pienem­mille toim­i­joille? Tämä vuosikym­menten perinne suurten yri­tys­ten suosimises­sa ja kokon­ais­ten aluei­den raken­nut­tamises­sa ker­ral­laan sen sijaan että raken­net­taisi­in talo ker­ral­laan lie­nee syy numero yksi kil­pailun puut­teeseen ja käsit­tämät­tömän rumi­i­in ja monot­o­n­isi­in lähiöi­hin, kuten Kalasatamaan.

  16. Helsin­ki on val­tion tuke­ma tulon­si­ir­toau­tomat­ti, jos­sa var­al­lisu­ut­ta siir­retään omis­tavalle luokalle kiin­teistöjä apuna käyttäen.

  17. Kaupun­ki saisi rahaa kaavoituk­seen, kun myisi nykyiset vuokra­ton­tit asukkaille.

  18. Kyl­lä sille köy­hälle asun­non­o­mis­ta­jalle (?) jää purku­ti­lanteessakin käteen ihan yhtä iso osa as.oy:n osakkeista kuin niitä oli aikaisem­minkin, ja kun raken­netaan uut­ta niiden osakkei­den arvo päin­vas­toin vain kas­vaa – tai jos ei kas­va, niin ei sil­loin puretakaan.

    Et ole ymmärtänyt asi­aa. Purkukun­toisen asun­to-osakey­htiön osak­keet ovat varsin vähäar­voisia ver­rat­tuna uuden osak­keen arvoon. Osakkei­den arvo ei kas­va uut­ta rak­en­ta­mal­la itses­tään. Yhtiöön on pan­ta­va uut­ta pääo­maa. Mah­dol­lisuuk­sia on kak­si: joko osak­keen­o­mis­ta­jil­ta edel­lytetään merkit­tävää uut­ta oman pääo­man ehtoisen rahoituk­sen antamista tai sit­ten yhtiöön ote­taan uusia osakkai­ta (eli uusien asun­to­jen omis­ta­jia). Kum­mas­sakin tapauk­ses­sa on hyvin mah­dol­lista, että pienen huoneis­ton omis­ta­jal­la ei ole mah­dol­lisu­ut­ta investoi­da riit­tävää pääo­maa asun­non saamisek­si uud­es­ta talosta.

    Vaik­ka peri­aat­teessa uusi asun­to olisikin kelvolli­nen vaku­us lainalle, ei ole­mas­sa ole­van asun­non arvo riitä vält­tämät­tä täyt­tämään edes pankin vaa­ti­maa omara­hoi­tu­so­su­ut­ta. Enem­mistöosakkaiden intres­sis­sä voi olla aliar­vostaa ole­mas­saole­vien osakkei­den arvot hyvin mata­lik­si, ja tämä on help­po tehdä sopi­val­la kir­jan­pitotekni­ikalla. Lisäk­si esimerkik­si työt­tömäl­lä tai eläkeläisel­lä ole lainan­hoitoon riit­täviä tulo­ja, vaik­ka omara­hoi­tu­so­su­us riit­täisikin. Ihmi­nen voi olla tulomielessä hyvinkin köy­hä, vaik­ka hänel­lä olisi asun­toon sidot­tua pääomaa. 

    Jos purkukun­toisen asun­non arvok­si las­ke­taan vaikka­pa 500 euroa neliömetriltä, ei sil­lä kovin ihmeel­listä asun­toa saa uudistalosta.

    1. Eras­totenes.
      Keski­tyt miet­timään, miten asi­at saataisi­in men­emään oikein huon­sti. Tuol­lainen suun­nitel­ma tuskin saisi minkään­laista enem­mistö yhtiökok­ouk­ses­sa. Kan­nat­taisiko käyt­tää ener­giansa siihen, miten saataisi­in toimivia suunnitelmia?

  19. Panu Heinonen: Ain­oa ratkaisu olisi oikeas­t­aan vain perus­taa kaupun­gin 100% omis­ta­ma voit­toa tuot­tam­a­ton raken­nus­li­ike, joka alot­taisi suuren mit­takaa­van rak­en­tamis­pro­jek­tin. Kun markki­noille tulisi edullisia uusia asun­to­ja, lask­i­si­vat myös muiden rak­en­tamien uusien sekä van­ho­jen hinnat.

    Mut­ta tätä ei kukaan halua, kos­ka asun­noil­la on vaku­usar­vo lainan pant­ti­na, kom­mu­nis­mi jne.

    Tuskin pääkaupunkiseudulle sen mit­takaa­van rak­en­tamista saadaan aikaan, että sil­lä saisi merkit­tävästi asun­to­jen arvo­ja putoa­maan, kyse on vain nousun leikkaamisesta.

    Raken­nus­li­ikkei­den kat­teet ovat kovia mut­teivät ihan kiskuri­hin­taisia kuitenkaan. Vaik­ka kil­pailu on kitkaista, sitä kuitenkin on edes vähän. Mitä kalli­impia asun­to­ja tehdään, sitä suurem­pi mar­gin­aali rak­en­ta­jalle pitää jäädä markki­noin­ti­in, rahoituk­seen ja riskeihin.

    Lisäk­il­pailu tek­isi alalle ilman muu­ta hyvää, mut­ta asun­to­jen kova hin­ta johtuu kuitenkin todel­lisu­udessa lähin­nä raken­nus­maan niukas­ta saatavuudesta.

    Siinä ei ole mitään järkeä, että kaupun­ki rak­en­taisi asun­to­ja ja alka­isi myy­dä niitä ali­hin­taan. Lot­to on toinen laji. Kaupun­gin raken­nus­toimin­nas­sa mielekkyys liit­tyy enem­män siihen, että määrää voidaan saa­da ylös, ja ylimääräi­nen ilma hin­nas­sa siir­tyy yhteiseen taskuun.

    Vain määräl­lä on merk­i­tys­tä. Kan­nat­taa tehdä mah­dol­lisim­man paljon ja mah­dol­lisim­man laadukas­ta. Markki­nat hoita­vat sen jäl­keen hin­to­jen kohtuullistamisen.

  20. Val­tion pitäisi jol­lain tapaa pakot­taa kaupun­git luop­umaan asun­to­jen pin­ta-alanormeista ja kaavoit­ta­maan sel­l­aisia asun­to­ja, joille on kysyn­tää. Ensialku­un pk-seudulle n. 100000 yksiötä lisää.

    Metropoli­hallinto voisi estää alueen kaupunke­ja kil­paile­mas­ta hyvistä veron­mak­sajista kaavoituk­sen keinoin, mut­ta tämä olisi liian hidas ratkaisu kor­jaa­maan nykyti­lan­net­ta, jos­sa vuosikau­sia voimas­sa olleet pin­ta-alanor­mit ovat aiheut­ta­neet sietämät­tömän epä­suh­dan asun­to­jen tar­jon­nan ja kysyn­nän välille.

  21. Eras­totenes alek­san­dri­alainen: Et ole ymmärtänyt asi­aa. Purkukun­toisen asun­to-osakey­htiön osak­keet ovat varsin vähäar­voisia ver­rat­tuna uuden osak­keen arvoon. 

    Tietenkin ovat. Koko hom­man point­ti olikin siinä, että pure­tun tilalle raken­netaan paljon enem­män uut­ta, ja kus­tan­netaan se van­han asukkaan uusi kämp­pä uusille asukkaille myytävien asun­to­jen tuotolla. 

    Eli esimerkik­si taloy­htiö purkaa van­han talon­sa ja rak­en­taa tilalle tuplas­ti lisää. Kun raken­nuskus­tan­nuk­set ovat luokkaa 2500 e/neliö ja uusien osakkei­den myyn­ti­hin­ta 5000 e/neliö, saa van­ha asukas purkukun­toisen röt­telön tilalle uuden samankokoisen käm­pän ilman kus­tan­nuk­sia. Ja voi sit­ten vaik­ka myy­dä sen eteen­päin: kuten sanoit, uuden osak­keen arvo on aika paljon enem­män kuin purkukun­toisen talon.

    Tietenkään tosi­asi­as­sa ihan näin hyvää tilan­net­ta ei tai­da olla juuri mis­sään, mut­ta kun totaalisen perusko­r­jauk­sen kus­tan­nuk­set ihan aikuis­ten oikeasti ovat jokat­a­pauk­ses­sa luokkaa 70% uuden talon hin­nas­ta, tulee köy­hälle asun­non­o­mis­ta­jalle tiukkaa vaik­ka kämp­pää ei puret­taisikaan. Tietysti asun­to-osakey­htiöis­sä tämän vuok­si lykätäänkin remont­te­ja turhaan eteen­päin, ja lop­putu­lok­se­na on täysin pystyyn lahoavia asuntoja.

    Noin muuten olen sitä mieltä, että meikäläisen muo­toinen asun­to-osakey­htiö­muo­toinen asum­i­nen on ihan perseestä, eikä ole mitään järkeä että luokkaa 200% henkilöko­htais­es­ta omaisu­ud­es­ta on sijoitet­tu kiin­teistöön jon­ka ylläpi­dos­ta vas­taa täy­sistä amatööreistä koos­t­u­va taloy­htiön hal­li­tus. Vuokra-asumis­es­ta pitäisi tehdä keskilu­okallekin kel­paa­va asum­is­muo­to, ja veroko­htelu eri­lais­ten omis­tus­muo­to­jen välil­lä tasattava.

  22. Eras­totenes alek­san­dri­alainen: omara­hoi­tu­so­su­us riit­täisikin. Ihmi­nen voi olla tulomielessä hyvinkin köy­hä, vaik­ka hänel­lä olisi asun­toon sidot­tua pääomaa. 

    Ota vaan tuo “voi” pois. En ole juuri nyt pere­htynyt asi­aan, mut­ta val­is­tunut veikkaus on, että (ver­rokkikansalaisi­in näh­den) suo­ma­laisel­la on huono ostovoima (l. etenkin vähän pääo­mat­u­lo­ja ja finanssi­var­al­lisu­ut­ta) sekä kalli­it asun­not (l. asun­to­jen markki­na-arvot eivät ole meil­lä pudonneet).

  23. Taloy­htiön raken­nuk­sen purkamiseen vaa­dit­tu yksimielisyys voi olla hyvä idea. Ajatel­laan seuraavaa:
    — 30-asun­toinen, mata­la pienker­rosta­lo on raken­net­tu hyvälle paikalle. Isol­la ton­til­la on run­saasti raken­nu­soikeut­ta jäl­jel­lä. Talo on peruskorjausiässä.
    — Raken­nus­li­ike tekee 25 asun­non omis­ta­jalle houkut­tel­e­van tar­jouk­sen asun­noista. 16 tart­tuu tar­jouk­seen ja muut­taa pois.
    — Raken­nus­li­ike vuokraa han­kki­mansa asun­not epämääräisille vuokralaisille.
    — Seu­raavas­sa yhtiökok­ouk­ses­sa raken­nus­li­ike vai­h­dat­taa enem­mistöomis­ta­jana isän­nöit­si­jän ja hal­li­tuk­sen mieleisekseen.
    — Pide­tään ylimääräi­nen yhtiökok­ous, jos­sa raken­nus­li­ike-enem­mistöomis­ta­ja päät­tää talon purkamis­es­ta ja uuden rak­en­tamis­es­ta. Työn suorit­taa luon­nol­lis­es­ti raken­nus­li­ike. Työ hin­noitel­laan niin kalli­ik­si, ettei van­hoil­la asukkail­la ole varaa siihen (vaikka­pa 5000e/m2). Lop­ut asun­not menet­tävät arvon­sa. Raken­nus­li­ike ostaa ne edulliseen hintaan.
    Yksimielisyys­vaa­timus estää kätevästi täl­laiset “nurkan­val­tauk­set”.

  24. Estääkö mikään as.oytä osta­mas­ta omia osakkeitaan eli lunas­ta­mas­ta vänkyröitä käypään hin­taan ulos ennen työmaata?

  25. teekkari: Ei kai kukaan mitään pakkol­u­nas­tu­soikeut­ta ole kenellekään vaa­ti­mas­sa, vaan osakey­htiölle oikeu­den tehdä päätök­siä ilman yksimielisyyt­tä. Kyl­lä sille köy­hälle asun­non­o­mis­ta­jalle (?) jää purku­ti­lanteessakin käteen ihan yhtä iso osa as.oy:n osakkeista kuin niitä oli aikaisem­minkin, ja kun raken­netaan uut­ta niiden osakkei­den arvo päin­vas­toin vain kas­vaa – tai jos ei kas­va, niin ei sil­loin puretakaan.

    Joitakin kiemuroi­ta tuos­sa väistämät­tä tulee. As. Oy:n yhtiöjärjestyk­sessähän ker­ro­taan, että osak­keet 1234–1297 oikeut­ta­vat asun­non B 13 hallintaan. Jos raken­nus­ta ei ole, mihin nämä osak­keet oikeuttavat?

    Käytän­nössä raken­nuk­sen hävitessä asun­to-osakey­htiö muut­taa luon­net­taan sijoi­tusy­htiök­si. Tämän jäl­keen vähem­mistöosakkaiden ase­ma muut­tuu huo­mat­tavasti heikom­mak­si kuin mitä se on varsi­naises­sa asoy:ssä. Jos lis­taa­mat­tomas­sa yri­tyk­sessä on määräen­em­mistön ylit­tävä omis­ta­ja tai yksis­sä tuumin toimi­va omis­ta­jaryh­mä, vähem­mistöosakkail­la ei ole mitään sanan­val­taa mihinkään, jol­loin ris­ki heille epäedullisi­in jär­jeste­ly­i­hin kas­vaa. Eratoste­neen esit­tämät ske­naar­i­ot eivät ole aivan tuules­ta temmattuja.

    Sille siis on ole­mas­sa hyvä peruste, mik­si tarvi­taan osakkaiden yksimielisyys. Kos­ka se kuitenkin aiheut­taa huo­mat­ta­van paljon turhaa han­kalu­ut­ta, asian voisi kor­ja­ta tekemäl­lä määräen­em­mistöase­man ylit­täville osakkaille mah­dol­lisu­u­den päät­tää raken­nuk­sen purkamis­es­ta, mut­ta tätä päätöstä seu­raisi pakko lunas­taa käypään hin­taan päätöstä vas­tus­tanei­den osakkeet.

    Tuo olisi jo kak­si numeroa helpom­paa, kos­ka asunon käyvän arvon arvioin­ti­in on ole­mas­sa edes jotenkin toimivia tapoja.

  26. Kari N:
    Kaupun­ki saisi rahaa kaavoituk­seen, kun myisi nykyiset vuokra­ton­tit asukkaille.

    Kaupun­ki saisi rahaa kaavoituk­seen, jos se oikeasti ottaisi lupaa­mansa 4 % vuokran käyvälle arvolle.

  27. Mah­dol­lis­ten uusien normien olisi hyvä edis­tää tehokas­ta maankäyt­töä. Nor­mi, joka tuk­isi asun­to-osakey­htiön van­han talon purkamista ja use­am­man rak­en­tamista tilalle, tun­tu­isi perustellulta.

    Ylipäätään olisi hyvä edis­tää maankäyt­töä, jos­sa asum­i­nen keskit­ty­isi tiivi­im­min. Samal­la olisi hyvä pitää mielessä hyvin toimi­van kokon­aisu­u­den tur­vaami­nen kaikil­la kaavoituk­selle keskeisil­lä osa-alueil­la. Tiivi­in kaupun­gin lomaan tarvi­taan mon­es­ta syys­tä kun­non viherverkos­tot. Liiken­teen on uud­is­tut­ta­va nyky­istä tehokkaam­mak­si ja vähem­män maasyöpök­si. Nämä ihan esimerkkeinä.

    Yleiskaavoituk­selle maankäyt­tö- ja raken­nus­lais­sa asete­tut sisältö­vaa­timuk­set ovat hyvät ja mah­dol­lis­ta­vat kaavoituk­sen uud­is­tamisen uuden tutkimustiedon myötä. Tältä osin nor­mi­tuk­sen runko on kun­nos­sa. Uud­is­tusten olisi hyvä tukea sisältö­vaa­timuk­sis­sa luetel­tu­jen tavoit­tei­den käytän­nön toteuttamista.

  28. Turun Port­san kaupungi­nosan puu­taloy­htiöt säästyivät pahim­mal­ta gryn­dausvil­li­tyk­seltä pitkälti sen vuok­si, että yhtiöjärjestyk­sistä löy­tyi (ja löy­tyy edelleen) aika laa­jalti pykälä, joka kiel­si samaa tahoa omis­ta­mas­ta enem­pää kuin kak­si asun­toa taloyhtiöstä.

    Siitä asti kun kuulin tästä seikas­ta, olen ollut sitä mieltä, että tuol­lainen pykälä saat­taisi todel­lakin olla erit­täin tarpeelli­nen muual­lakin. Hait­taisi tosin insti­tu­tion­aal­isia omis­ta­jia (joi­hin kuu­lu­vat mm. kun­nat) aika paljon.

    Mut­ta tämä sal­lisi enem­mistöpäätök­set ilman riskiä gryn­derei­den aggres­si­ivi­sista haltuunottotoimenpiteistä.

  29. Viherinssi: Joitakin kiemuroi­ta tuos­sa väistämät­tä tulee. As. Oy:n yhtiöjärjestyk­sessähän ker­ro­taan, että osak­keet 1234–1297 oikeut­ta­vat asun­non B 13 hallintaan. Jos raken­nus­ta ei ole, mihin nämä osak­keet oikeuttavat? 

    Ei kai se nyt ihan mah­do­ton­ta olisi muut­taa yhtiöjärjestys­tä niin, että osak­keet 1234–1297 oikeut­ta­vatkin uudessa raken­nuk­ses­sa ole­van van­haa vas­taa­van asun­non A 12 hallintaan? Tai vai­h­toe­htois­es­ti perus­taa uudelle raken­nuk­selle uusi asun­to-osakey­htiö jon­ka osakkeisi­in van­hat osak­keet vai­hde­taan. Kyl­lähän suun­nitelmien ja kus­tan­nusarvioiden pitäisi olla aika lail­la valmi­ina ennen kuin purka­maan oikeasti ryhdytään.

    Isoim­mat riidat tuli­si­vat toden­näköis­es­ti siitä, että van­hat osak­keet eivät ehkä olekaan keskenään ver­tailukelpoisia, esimerkik­si jonkun osakkaan itse kus­tan­ta­man keit­tiö- tai kylpy­huoner­e­mon­tin vuok­si. Näistähän nyt tietysti riidel­lään jo nyt, kun putkire­mont­tien yhtey­dessä revitään alas asukkaiden Ital­ias­ta tuot­tamia designkaakeleita.

  30. Tutk­i­ja Punavuores­ta: — Pide­tään ylimääräi­nen yhtiökok­ous, jos­sa raken­nus­li­ike-enem­mistöomis­ta­ja päät­tää talon purkamis­es­ta ja uuden rak­en­tamis­es­ta. Työn suorit­taa luon­nol­lis­es­ti raken­nus­li­ike. Työ hin­noitel­laan niin kalli­ik­si, ettei van­hoil­la asukkail­la ole varaa siihen (vaikka­pa 5000e/m2). Lop­ut asun­not menet­tävät arvon­sa. Raken­nus­li­ike ostaa ne edulliseen hintaan. 

    Tämän jäl­keen vähem­mistöosakkaat tekevät kan­telun osakey­htiölain rikkomis­es­ta. Raken­nus­li­ike määrätään lunas­ta­maan osak­keet hin­taan, joka osakkeil­la olisi ilman vaiku­tus­val­lan väärinkäyttöä. 

    En nyt yritä väit­tää, ettei ongelmia tai riidan­paikko­ja olisi, mut­ta kyl­lä vas­taes­imerkkien olisi hyvä olla lain mukaisia. Kyl­lähän nytkin yksit­täi­nen osakas voi tila­ta Venäjän Mafi­an polt­ta­maan talon purkukun­toon, mut­ta ei sään­töjä pidä laa­tia tämän mah­dol­lisu­u­den perusteella.

  31. Viherinssi: Joitakin kiemuroi­ta tuos­sa väistämät­tä tulee. As. Oy:n yhtiöjärjestyk­sessähän ker­ro­taan, että osak­keet 1234–1297 oikeut­ta­vat asun­non B 13 hallintaan. Jos raken­nus­ta ei ole, mihin nämä osak­keet oikeuttavat? 

    Nyt tulee sen­suroima­ton­ta tajunnanvirtaa:
    Minkälaiseen tilaan päädyt­täisi­in jos uudelle asuinalueelle myytäisi­inkin eräälaisia port­fo­lio-osuuk­sia. Se sisältäisi hallinnan (eli mah­dol­lisen asumisen) yhteen huoneis­toon ja kat­tavasti osuuk­sia tienoon vuokra-huoneis­toi­hin ja etenkin liiketiloi­hin. Hyviä puo­lia kek­sii äkkisel­lään yhteisöl­lisyy­den kasvun? Olisi kiva hyö­tyä taloudel­lis­es­tikin oman tienoon liikeyri­tyk­sistä ja vuokra­markki­nois­takin. Vai onko täl­lainen paikallisu­usi­hanne out?

  32. hukkaan meni:
    Estääkö mikään as.oytä osta­mas­ta omia osakkeitaan eli lunas­ta­mas­ta vänkyröitä käypään hin­taan ulos ennen työmaata? 

    Ei estä. Rajoituk­sia on olen­nais­es­ti kak­si. Han­k­in­tahin­ta ei saa olla sel­l­ainen, että se olisi osakkaiden yht­en­ver­taista kohtelua vääristävä. Yhtiö ei saa han­kkia kaikkia omia osakkeitaan (se olisikin mie­lenki­in­toista…). Lunas­tus­päätök­seen riit­tää määräenemmistö.

    Este tulee siitä, että vänkyrät eivät halua myy­dä käypään hintaan.

  33. teekkari: En nyt yritä väit­tää, ettei ongelmia tai riidan­paikko­ja olisi, mut­ta kyl­lä vas­taes­imerkkien olisi hyvä olla lain mukaisia. 

    Valitet­tavasti osakey­htiölain mukaiset osakkaiden epä­tas­a­puolista kohtelua käsit­televät oikeustapauk­set ovat erit­täin mon­imutkaisia. Sen vuok­si tässä pitäisi olla välis­sä lunas­tus­menet­te­ly, kos­ka siihen on sit­ten jo ole­mas­sa muitakin kuin hov­ioikeu­den kaut­ta kier­rätet­täviä konsteja.

    Yksit­täisen mum­mon mah­dol­lisu­udet viedä raken­nusy­htiö raas­tu­paan ovat kovin pienet. Jos lunas­tus kuitenkin pitää suorit­taa jol­lain käyväl­lä arvol­la, niin sel­l­aisen saa kiin­teistön­valit­ta­jal­ta kir­jal­lisen arvion nimel­lä. Asun­to­jen käyvän arvon määrit­tämi­nen onnis­tuu kuitenkin kohtu­uhyvin siten, etteivät heitot ole kym­meniä prosentteja.

  34. teekkari: Ei kai se nyt ihan mah­do­ton­ta olisi muut­taa yhtiöjärjestys­tä niin, että osak­keet 1234–1297 oikeut­ta­vatkin uudessa raken­nuk­ses­sa ole­van van­haa vas­taa­van asun­non A 12 hallintaan?

    Yhtiöjärjestys ei oikeasti ole se ongel­ma, kos­ka sitä on help­po muut­taa. Point­ti­ni on se, että asun­to-osakey­htiö on nykyisel­lä lail­la varsin tiukasti rajat­tu tiet­tyyn tarkoitukseen.

    Asun­to-osakey­htiö ei toden­näköis­es­ti pysty toim­i­maan lainkaan raken­nut­ta­jana ainakaan tilanteessa, jos­sa pure­taan sen ain­oa raken­nus (tai kaik­ki raken­nuk­set) ja raken­netaan uut­ta. Tämä perus­tuu siihen, että raken­nut­tamis­toim­inta on niin riskialtista toim­intaa, ettei se sovel­lu asunto-osakeyhtiölle.

    Käytän­nössä purku ja uudelleen­rak­en­t­a­mi­nen tehdään nyt niin, että asun­to-osakey­htiön koko osakekan­ta myy­dään raken­nusy­htiölle, joka sit­ten hoitaa muu­ta­man kier­roksen yhtiöby­rokra­ti­aa (toden­näköis­es­ti aset­taa yhtiön selvi­tys­ti­laan ja muo­dostaa uuden asun­to-osakey­htiön). Sopimuk­ses­sa on sit­ten sovit­tu eri asun­to­jen osakekan­nan osto­hin­nat sekä samoille ihmiselle tar­jot­tavien uusien asun­to­jen hin­nat, jne.

    Tässä on tietysti se ongel­ma, että raken­nusy­htiö ei tee tuo­ta ilmaisek­si tai hyvää hyvyyt­tään, joten rahaa jää raken­nut­ta­jan kat­teek­si toden­näköis­es­ti varsin tun­tu­va määrä. Olisi mon­esti parem­pi, jos asoy pysty­isi tekemään tämän hiukan vähem­mil­lä immelmanneilla.

    Päätök­sen­tekoa asi­as­ta rajoit­taa se, että yhtiön hal­lit­se­man kiin­teistön luovut­ta­mi­nen vaatii osakkaiden yksimielisen päätök­sen (pois­lukien tilanne, jos­sa se on pakko tehdä taloudel­li­sista syistä, jol­loin tarvi­taan 4/5 määräen­em­mistö osakkaista).

    Hyvin mie­lenki­in­toisek­si menee tapaus, jos­sa yhtiöl­lä on vaikka­pa 5 raken­nus­ta, joista yksi pure­taan ja raken­netaan uudelleen. Kenen suos­tu­mus tähän tarvi­taan ja mik­si? Ja voiko yhtiö täl­löin toimia raken­nut­ta­jana? Veikkaan ensim­mäiseen edelleen yksimielistä suos­tu­mus­ta, jälkim­mäiseen taas myön­teistä vas­taus­ta. Saa­han sitä tehdä ullakko­rak­en­tamista tai piharak­en­tamista (à la Ulvi­lantien alkupää).

    Vähän tätä sivuten: KSV on tehnyt varsin hyvän lap­pusen, jos­sa käy­dään läpi purka­van saneer­aamisen haastei­ta ja mah­dol­lisuuk­sia: http://www.hel.fi/hel2/ksv/julkaisut/yos_2013‑9.pdf

  35. Viherinssi: Kaupun­ki saisi rahaa kaavoituk­seen, jos se oikeasti ottaisi lupaa­mansa 4 % vuokran käyvälle arvolle. 

    Ei tai­da vuokranko­ro­tus­ra­hat aut­taa kaavoituk­sen rahoit­tamises­sa. Riip­puu tietysti siitä kuka ja miten käypä arvo määritel­lään. Jos kaupun­ki ton­tin myyn­nil­lä voisi saa­da 300t ker­ral­la, niin vuokranko­ro­tuk­se­na vas­taavas­ta ton­tista saisi alle
    1000 e vuodessa. Ainakin min­un osaltani.

  36. Eras­totenes alek­san­dri­alainen: Huo­maut­taisin, että täl­laiset määräyk­set ovat asun­to-osakey­htiön yhtiöjärjestyk­sessä. Jos jonkin talon raken­nut­ta­ja tai asukkaat pitävät moista määräen­em­mistöpäätös­mah­dol­lisu­ut­ta järkevänä, he var­masti lait­ta­vat täm­möisen mah­dol­lisu­u­den yhtiöjärjestykseen.

    Tämä nyt on ihan detalji, mut­ta tuo temp­pu ei onnis­tu yhtiöjärjestyksellä.

    Mik­sikö? Jos se onnis­tu­isi, koko yksimielisyys­vaa­timus olisi tarpee­ton. Jos asian taakse löy­tyy yhtiöjärjestyk­sen muut­tamiseen tarvit­ta­va yhtiökok­ousen­em­mistö (ei osake- tai osakasen­em­mistö), sil­lä vai­hde­taan ensin yhtiöjärjestys, ja sen jäl­keen hom­ma onkin selvä.

    Toisin sanoen osa lain määräyk­sistä on pakot­tavaa lain­säädän­töä, jota ei voi ohit­taa yhtiöjärjestyk­sel­lä. Asun­to-osakey­htiöi­den yhtiöjärjestyk­sis­sä toki on vaik­ka kuin­ka paljon lain­vas­taista tek­stiä, mut­ta sen tek­stin voi ohit­taa olanko­hau­tuk­sel­la. (Esimerkkinä ulko­maalais­ten omistuskiellot.)

    Osakkaat kuitenkin voinevat tehdä osakas­sopimuk­sen, jon­ka mukaan koko kiin­teistön myyn­nistä päätetään vaik­ka hal­li­tuk­sen puheen­jo­hta­jan yksimielisel­lä päätök­sel­lä. Osakas­sopimus sitoo allekir­joit­ta­ji­aan, ja siinä voi olla lunas­tuk­seen liit­tyviä pykäliä, joil­la estetään osakkei­den men­e­mistä tahoille, jot­ka eivät allekir­joi­ta osakassopimusta.

    Tässä on kuitenkin sel­l­ainen mut­ta, että jos tuo­ta osakas­sopimus­ta ei ole ole ole­mas­sa, kenenkään nykyisen osakkaan ei tarvitse sitä allekir­joit­taa. Lisäk­si osakas­sopimuk­set saat­ta­vat olla aika vinkeitä papere­i­ta osakkaan kuol­lessa, omaisu­u­den siir­tyessä pan­tinhalti­jalle, jne. (Sopimus ei periy­dy, eikä pan­tinhalti­jas­ta tule sopimu­sos­a­puol­ta, ratkaisuina ovat lunas­tus­lausek­keet ja pant­tauskiel­lot, ym. Eri­tyis­es­ti pant­tauskiel­to olisi hieno asun­to-osakey­htiön osakassopimuksessa…)

    Jos asun­to-osakey­htiössä on osakas­sopimus, se kan­nat­taa lukea ennen ostamista hyvin tarkasti läpi. Osakas­sopimuk­sil­la on taipumus olla joukko­tuhoa­sei­ta, jot­ka kylvävät ei-toiv­ot­tu­ja sivu­vaiku­tuk­sia yllät­tävis­sä tilanteis­sa. Sama kyl­lä kos­kee jos­sain määrin myös yhtiöjärjestys­ten lunastuslausekkeita.

  37. Kir­joituk­sesi alus­sa on luu! Kaavoitus­pros­es­si on täl­lä het­kel­lä huono. Asian voi ilmaista myös toisin. Kaavoituk­seen liit­tyvä lain­säädän­tö on täysin /C:stä. 😀

    Väitän, että on muitakin ihmisiä min­un lisäk­seni, jot­ka pysty­i­sivät tekemään toimi­van kaavoitus­lain­säädän­nön. En usko edes tyy­dyt­tävään lain­säädän­töön. Liian mon­en päät­täjän etu­ja karsittaisiin.

  38. Tämän jäl­keen vähem­mistöosakkaat tekevät kan­telun osakey­htiölain rikkomis­es­ta. Raken­nus­li­ike määrätään lunas­ta­maan osak­keet hin­taan, joka osakkeil­la olisi ilman vaiku­tus­val­lan väärinkäyttöä.

    Näin­hän se teo­ri­as­sa menee, mut­ta käytän­nössä val­lan väärinkäyt­töä on todel­la vaikeaa osoit­taa, jos pro­jek­ti­in malt­taa käyt­tää vähänkään aikaa ja taitoa. Kat­sopa vaik­ka, miten Ilmarista, isoa vaku­u­tusy­htiötä, jol­la on hyvät juris­tit, on vedätet­ty Finnli­nesin vähemmistöosakkaana.

    Ja sille eläkeläis­mum­molle, jol­ta vieti­in alta koti, on vähäi­nen lohdu­tus, jos perikun­ta kymme­nen vuot­ta myöhem­min voit­taa jut­tun­sa ja saa korvauksia.

  39. Tietysti asun­to-osakey­htiöis­sä tämän vuok­si lykätäänkin remont­te­ja turhaan eteen­päin, ja lop­putu­lok­se­na on täysin pystyyn lahoavia asuntoja. 

    Jos asukkaat demokraat­tises­sa järjestyk­sessä jät­tävät tekemät­tä remon­tit ja anta­vat talon rapis­tua, se on hei­dän oikeuten­sa. Oma­pa on omaisuuten­sa. Eläkeläis­ten tapauk­ses­sa päätös voi olla jopa ratio­naa­li­nen. Jos talo kestää oman eli­na­jan, mik­si sijoit­taa kor­jauk­si­in? (Remont­tia tah­to­va vähem­mistöosakas, jon­ka omaisu­us rapis­tuu, näkee vain osakea­sumisen riskin toteu­tu­van. Tämä ris­ki on otet­tu tietois­es­ti, joten tilanne on oikeudenmukainen.)

    Yhteiskun­nal­lis­es­ti tämä ei tietenkään ole järkevää. Sik­si törkeimpi­in huonon kun­nos­s­api­don esimerkkei­hin olisi suh­taudut­ta­va tiukasti ja kaupun­gin olisi irti­san­ot­ta­va vuokra­sopimuk­set viimeistään vuokra-ajan päät­tyessä, mah­dol­lis­es­ti jopa ennenkin, mikäli vuokra­sopimuk­ses­sa on pykälä velvol­lisu­ud­es­ta hoitaa raken­nuk­sia huolel­la. (Tämän riskin jokainen omis­tusasu­ja, joka han­kkii vuokra­ton­til­la ole­van asun­non, ottaa tietois­es­ti, joten se on oikeu­den­mukainen.) Sen sijaan, jos talo on omis­tus­ton­til­la, pitää huonokin raken­nusten hoito sal­lia, kun­han raken­nus ei ole akuutis­sa romahdusvaarassa.

  40. Kari N: Ei tai­da vuokranko­ro­tus­ra­hat aut­taa kaavoituk­sen rahoit­tamises­sa. Riip­puu tietysti siitä kuka ja miten käypä arvo määritel­lään. Jos kaupun­ki ton­tin myyn­nil­lä voisi saa­da 300t ker­ral­la, niin vuokranko­ro­tuk­se­na vas­taavas­ta ton­tista saisi alle
    1000 e vuodessa. Ainakin min­un osaltani.

    Hyvinkin uusista ton­teista vuokra näyt­täisi ole­van suu­ru­us­lu­okkaa 2 %, eikä se van­hoista ole enem­pää. Peri­aat­teessa tuol­lainen 300 000 €:n tont­ti tuot­taa siis kaupungille 12 000 €/vuosi, eikä ton­tin arvo kulu. Kaupun­ki voi ottaa vas­taa­van lainan hin­taan 3 000 €/vuosi, joten jää siitä aika kiva marginaali.

    Neljän pros­entin reaa­liko­rko tur­val­lis­es­ta sijoituk­ses­ta on jotain, mis­tä har­va voi edes haaveilla.

    Tont­tien myymi­nen on siis hul­lun hom­maa tässä vaiheessa.

  41. Mikäli halut­taisi­in kehit­tää lain­säädän­töä helpot­ta­maan use­am­man uuden talon rak­en­tamista van­han ker­rostalon tilalle, olisi tärkeätä tur­va­ta jatkos­sakin asun­to-osakey­htiön osakkaiden ase­ma ja helpot­taa samal­la yhtiön raken­nuskan­nan uusimisen toteut­tamista tilanteis­sa, jois­sa han­kkeesta on pätevästi päätetty.

    Lain­säädän­töä voisi olla hyvä kehit­tää myös sik­si, että joskus raken­nuk­set läh­estyvät elinkaaren­sa päätepis­tet­tä. Täl­löin huolel­la suun­nitel­lut nor­mit voisi­vat tar­jo­ta selkeitä vai­h­toe­hto­ja ja aut­taa tur­vaa­maan osakkaita.

    Lisäk­si on tilantei­ta, jois­sa van­han talon remon­toimi­nen kun­toon tulisi suun­nat­toman kalli­ik­si. Use­am­man uuden talon rak­en­t­a­mi­nen tilalle saat­taisi olla toimi­va vaihtoehto.

    Asetel­ma on toki mon­isäikeinen ja vaatisi huolel­lisen valmis­telun, jos­sa asi­akokon­aisu­us ja kehitet­tävät nor­mit arvioitaisi­in use­am­mas­ta eri näkökulmasta.

    Osaan käytän­nön tilanteista voisi löy­tyä ratkaisu, jos­sa van­hoille asukkaille pystyt­täisi­in rak­en­ta­maan uudet asun­not ennen van­han talon purkamista. Tämä helpot­taisi muut­tamis­palapeliä. Sit­ten raken­net­taisi­in vielä lisää asun­to­ja pure­tun talon paikalle.

  42. Vähem­mil­lä väärinkäytök­sil­lä päästään, kun kun­tien maan­omis­tus kiel­letään. Nykykäytän­tö jos­sa kun­ta saa omis­taa ja keinotel­la sekä kaavoit­taa, ei ole kun­ta­laisen etu. Monop­o­li pitää rikkoa, kos­ka se vaikut­taa jo asumisen hin­taa nostavasti.

  43. Kyse ei liene pelkästä kaavoituk­ses­ta ja tont­ti­maas­ta, vaan rak­en­teel­lis­es­ta ongelmasta.

    Kun nyt ei edes “omakus­tan­nush­in­taiset” uudet HITAS asun­not mene kau­pak­si, niin mis­tä riit­tää osta­jia muille asunnoille.

    1. Nuo “omakus­tan­nush­in­taiset” Hitas-talot Viik­in­mäessä ovat täysin yli­hin­noitel­luil­la ton­teil­la. Niistä per­itään siis aivan liian suur­ta vuokraa.

  44. Mitäs jos lopetet­taisi val­tion tuke­ma asun­to­jen kysyn­nän ylitarjonta?
    Pois­te­taan sub­jek­ti­ivi­nen oikeus asua tois­t­en piikki­in mis­sä halu­aa. Kuin­ka paljon helsingissä/pääkaupunkiseudulla on työt­tömiä asun­to­jen kysyn­tää lisäämässä?

    http://www.taloussanomat.fi/uutiset/2011/05/06/asumistuki-nostaa-vuokria-selvasti/20116475/12

    Lopete­taan tarpee­ton sääntely.
    Ei voi olla niin, että kansalainen pakote­taan määräyk­sil­lä >50 vuo­den elinkaari­aratkaisui­hin uud­is-ja kor­jaus­rak­en­tamises­sa. Elinkaaren täy­tyy vas­ta­ta yksilön/perheen elämän­ti­lan­net­ta. Mik­si investoi­da remont­ti­in >50 vuo­den mukaan jos ei aio asua kuin pari vuot­ta tai ikää on jo 80vuotta?

    http://www.tekniikkatalous.fi/rakennus/nama+8+piilokustannusta+nostavat+asuntojen+hintoja/a836018

  45. Pir­jo: Kun nyt ei edes “omakus­tan­nush­in­taiset” uudet HITAS asun­not mene kau­pak­si, niin mis­tä riit­tää osta­jia muille asunnoille. 

    Jos omakus­tan­nush­in­taisia Hitase­ja tar­jo­taan Kalasa­ta­mas­sa tai Jätkäsaa­res­sa samaan hin­taan kuin Viik­in­mäessä tai Myl­ly­purossa, niin mik­si kukaan ostaisi sen Viik­in­mäen hitasin? Jos tykkää lähiömeiningistä, niin sitä on paljon muual­lakin tarjolla.

  46. Motar­i­ta­soise­na toimi­vat ihan hyvin ja kun keskus­ta tun­neli aikanaan saadaan tehtyä, entistä parem­min! Jos kyse on type­r­ästä sään­telystä, ettei motarien viereen saa rak­en­taa, niin eikö helpom­paa ole tässäkin tapauk­sess­sa purkaa sääntelyä?

    Tääl­lä puhutaan bule­vardis­oin­nista aika usein. Elävä bule­var­di ei ole hallinnol­lisen päätös vaan tiivi­isti raken­netun kaupunkiym­päristön tuote: ihmisvir­to­ja, parkkipaikko­ja, palvelui­ta. Helsingis­sä ei riitä ihmisiä kovin mon­elle bule­vardille. Man­ner­heim­inti­estä ja Meche­lininkadus­ta saisi ehkä toimi­van, jos aluet­ta Töölöstä eteen­päin täy­den­nys­raken­net­taisi­in raskaasti. 

    Osmo, ehdotan että kaik­ki ne virkamiehet, jot­ka puhu­vat bule­vardis­oin­nista, lähetetään Pari­isi­in johonkin kul­makahvi­laan ja takaisin saa tul­la vas­ta kun ymmärtää mis­tä on kyse. Se olisi poli­itikoillekkin ihan ter­veelli­nen matka!

  47. Pir­jo: Myymät­tömiä myös muualla. 

    Kun­nan maan­omis­tus on ongel­ma. Helpoiten siitä päästään muut­ta­mal­la lain­säädän­töä, mut­ta myös nyky lain­säädän­nöl­lä asian voi hoitaa.

  48. Kalle: Kun­nan maan­omis­tus on ongel­ma. Helpoiten siitä päästään muut­ta­mal­la lain­säädän­töä, mut­ta myös nyky lain­säädän­nöl­lä asian voi hoitaa.

    Kun­nan maaomis­tus ei ole mikään ongel­ma. Jos se on ongel­ma, niin minkä ihmeen takia Oulus­sa, jos­sa on tehty peri­aatepäätös että kaavoite­taan vain ja ainaostaan kun­nan aluei­ta, on Suomen kasvukeskkuk­sista kaikkein halvim­mat asun­not, myös sil­loin kun Nokia-buu­mi oli kovimmmillaan?

    Muiden kan­nat­taisi ottaa Oulus­ta mallia. Siel­lä kaupun­ki han­kkii maan ja kaavoit­taa sit­ten. Jos joku ei halua myy­dä, maa pakkol­u­naste­taan. Kun kaa­vat ovat valmi­ita, ton­tit myy­dään tai vuokrataan. Nyt on tul­lut vieläkin paran­nus kun Oulus­sa on päätet­ty, että ton­tit myy­dään vast­edes tar­jousten perusteella.

    Näin tämän hom­man pitää mennä.

  49. Hieno­ja ajatuk­sia! Kun­tien maan­omis­tus ja kaavoitus­mo­nop­o­li ovat ongel­ma ja yhdessä iso ongel­ma. Lähin­nä demar­it ovat erikois­tuneet maal­la keinot­tele­maan kun­nan piikki­in, ikään kuin suure­na kiin­teistöke­hi­tys­fir­mana. Jär­ki on tässä touhus­sa kaukana ja kun­ta­laisen etu vielä kauem­pana. Kaa­vat jun­naa paikallaan raken­nus­maan hin­ta on pilvissä.

    Varsi­nainen kaavoitustyö tulisikin siirtää virkakoneis­tol­ta osaavien ja liike­taloudel­lis­ten lainalaisuuk­sien alaisu­udessa toimivien arkkite­hti­toimis­to­jen hoidet­tavak­si. Nykyi­nen kaavoitusvirkakoneis­to voisi jäädä työ­paikoilleen vah­ti­maan yleiskaavo­ja sekä niiden toteu­tu­mista arkkite­hti­toimis­to­jen tehdessä fyy­siset työ­suorit­teet. Näin sik­si että jos ko virkakoneis­to siiv­ot­taisi­in vaik­ka vain puoleen niin ei onnis­tu ikinä! Siel­lä istu­taan puoluekir­jat kouras­sa eli eläk­keelle siir­to on ain­oa tapa kus­tan­nusten leikkaamiseksi.

    Van­ho­jen As Oy:iden omis­tamien asuin­raken­nusten purku ja uudelleen rak­en­t­a­mi­nen lisät­tynä tuplal­la tai triplal­la raken­nu­soikeudel­la on paras ratkaisu asumisen viihty­isyy­den ja etenkin yksi­tyisen omaisu­u­den suo­jaamisek­si. Ehdo­tuk­set edel­lä ovat erinomaisia. 

    Kokon­aan toinen jut­tu on kun siir­ry­tään pääkaupunkiseudul­ta ja parhait­en kehit­tyvistä kaupungeista vähänkin syr­jem­mälle. Ei auta että raken­nu­soikeus triplataan kun kukaan ei halua ostaa uusia asun­to­ja taan­tuvil­ta alueil­ta, pankit eivät rahoi­ta han­kkei­ta eikä etenkään asun­non osta­jia, joten uut­ta ei raken­neta! Miten käy mum­mon tai vähän nuorem­mankin näis­sä tapauk­sis­sa. Remont­te­ja ei tehdä, raken­nus saavut­taa purkukun­non ja kas, koval­la työl­lä ja koroil­la mak­set­tu ain­oa omaisu­us muut­tuu arvottomaksi. 

    Ei tartte per­il­lis­ten tapel­la, jos jotain posi­ti­ivista asi­as­ta etsii. Ei hyvä!

  50. Kaupunkia on val­lan kaikki­na aikoina raken­net­tu myös van­haa purka­mal­la ja uut­ta sen tilalle toteuttmal­la. Las­si­lan saneer­aus on hyvä esimerk­ki. Kun raken­net­ti­in rata Huopalahdes­ta Van­taalle, uuden Pohjois-Haa­gan ase­maseu­tu muutet­ti­in pien­taloalueesta tiivi­im­mäk­si kerrostaloalueeksi.

  51. teekkari: Tämän jäl­keen vähem­mistöosakkaat tekevät kan­telun osakey­htiölain rikkomis­es­ta. Raken­nus­li­ike määrätään lunas­ta­maan osak­keet hin­taan, joka osakkeil­la olisi ilman vaiku­tus­val­lan väärinkäyttöä.

    En nyt yritä väit­tää, ettei ongelmia tai riidan­paikko­ja olisi, mut­ta kyl­lä vas­taes­imerkkien olisi hyvä olla lain mukaisia. Kyl­lähän nytkin yksit­täi­nen osakas voi tila­ta Venäjän Mafi­an polt­ta­maan talon purkukun­toon, mut­ta ei sään­töjä pidä laa­tia tämän mah­dol­lisu­u­den perusteella.

    Varsin heikot eväät osakkail­la olisi “kan­telulle”. Asun­to-osakey­htiön osakkaat kun voivat päät­tää talon­sa hallinnos­ta ja tehtävistä remon­teista yhtiöjärjestyk­sen mukaises­ti ja asun­to-osakey­htiölain puitteissa. 

    Jos (1) taloy­htiön hal­li­tus vai­hde­taan asian­mukaises­ti, (2) hal­li­tus vai­h­taa isän­nöit­si­jän, (3) hal­li­tus ja isän­nöit­si­jä totea­vat iäkkään talon tarvit­se­van perusko­r­jaus­ta ja (4) yhtiökok­ous hyväksyy enem­mistöpäätök­sel­lä hal­li­tuk­sen esit­tämän kor­jaus­su­un­nitel­man toteu­tuksi­neen, eivät yksit­täiset osakkaat voi protestoi­da muuten kuin muut­ta­mal­la pois.

    Nyky­lain­säädän­nön vaa­timus purkupäätök­sen yksimielisyy­destä on em. syys­tä vah­vasti perustel­tu. Jos vaa­timus­ta ei olisi, ihmettelisin jos raken­nus­li­ik­keet bul­vaanei­neen eivät kiin­nos­tu­isi lail­lis­es­ta mut­ta tuot­toisas­ta “nurkkaamis­es­ta”.

  52. Sylt­ty: …niin minkä ihmeen takia Oulus­sa, jos­sa on tehty peri­aatepäätös että kaavoite­taan vain ja ainaostaan kun­nan alueita… 

    NOKIA

    Monop­o­li lisää kas­vat­taa aina hin­taa kaikkien tutkimusten mukaan.

  53. Kalle: NOKIA

    Luitko ollenkaan mitä kirjoitin?

    Oulun hin­nat ovat olleet *aina* mata­lam­mat, myös ennen Nokian vaikeuk­sia. Oli se Apple ja Sam­sung pahjo­ja vas­tus­ta­jia, kun romut­ti­vat Oulun hin­tata­son jo mon­ta vuot­ta ennen iPhonea ja Galxyja…

  54. Tutk­i­ja Punavuores­ta:

    Varsin heikot eväät osakkail­la olisi “kan­telulle”. Asun­to-osakey­htiön osakkaat kun voivat päät­tää talon­sa hallinnos­ta ja tehtävistä remon­teista yhtiöjärjestyk­sen mukaises­ti ja asun­to-osakey­htiölain puitteissa. 

    Kyl­lä laki suo­jaa vähem­mistöosakkaiden oikeuk­sia, aivan samal­la taval­la kuin laki suo­jaa muiden vähem­mistö­jen oikeuk­sia. Osakey­htiöis­säkään ei ole val­lal­la ehdo­ton enem­mistön diktatuuri.

    Sovel­let­ta­vat lainko­h­dat ovat Asun­to-osakey­htiölain 1 luvun 10§ ja saman lain 25 luku.

    Toki oikeu­denkäyn­ti voi käytän­nössä olla han­kalaa kuten viherinssi ylem­pänä huo­maut­ti, mut­ta se on enem­män oikeuslaitok­sen yleinen ongel­ma johon pitäisi jokat­a­pauk­ses­sa löy­tyä ratkaisu.

  55. Viherinssi: Este tulee siitä, että vänkyrät eivät halua myy­dä käypään hintaan.

    Niin, asun­tomarkki­nat eivät voi olla täysin vapaat markki­nat ikinä; sen kyseisen asun­non käypä hin­ta on juuri niin paljon kuin mihin myyjä suos­tuu. Samaan tilaan ei voi rak­en­taa kah­ta asun­toa samaan aikaan, eikä (usein) kel­lään ole pakkoa tai tarvet­ta myy­dä, mut­ta toisaal­ta kaikil­la on pakko han­kkia joku asun­to (tai käyt­töoikeus siihen). Vapaat ja toimi­vat markki­nat onnis­tu­vat opti­maalis­es­ti vain kun sekä osta­ja ja myyjä ovat vapaae­htois­es­ti liik­keel­lä ja omaa­vat täy­del­lisen tiedon kau­pan kohteesta, sik­si asun­torak­en­t­a­mi­nen ei voi olla täysin vapaa­ta ikinä.

Vastaa käyttäjälle Tapio Peltonen Peruuta vastaus

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.