Hallituksen rakennepoliittinen ohjelma (11): Asuntomarkkinoiden rakenteet

Asun­to­mark­ki­noi­den rakenteet

Tont­ti­maan ja koh­tuu­hin­tais­ten vuo­kra-asun­to­jen puu­te eivät saa olla talou­den uudis­tu­mi­sen ja kas­vun este. Tämä edel­lyt­tää, että asun­to­ra­ken­ta­mi­seen käy­tet­tä­vis­sä ole­van tont­ti­maan tar­jon­taa pitää pyr­kiä lisää­mään pää­kau­pun­ki­seu­dul­la ja muis­sa kas­vu­kes­kuk­sis­sa. Lisäk­si kan­nus­tei­ta raken­taa eri­tyi­ses­ti vuo­kra-asun­noik­si tar­koi­tet­tu­ja asun­to­ja tulee lisätä.

2.15            Muu­te­taan työ­elä­ke­lai­tos­ten sijoi­tus­toi­min­taa ohjaa­vaa sään­te­lyä siten, että se mah­dol­lis­taa työ­elä­ke­lai­tos­ten suu­rem­man asun­to­si­joit­ta­mi­sen Suo­mes­sa. (STM)

Työ­elä­ke­lai­tos­ten tuot­to­ta­voi­te on jotain vii­si pro­sent­tia reaa­li­tuot­toa. Ne eivät ole hyviä asun­to­si­joit­ta­jia. Jos asun­to mak­saa 400 €/neliö, vii­si pro­sent­tia sii­tä on 200 euroa/vuosi ja 13,30/ kuu­kausi, min­kä pääl­le tule­vat pois­tot ja hoi­to­ku­lut. Menee sel­väs­ti yli 20 euron/neliö. Kau­pun­gin mak­sa­ma reaa­li­kor­ko on nol­lan vai­heil­la. Koti­ta­louk­sil­la on mel­kein sata mil­jar­dia nol­la­kor­koi­sil­la tileil­lä (reaa­li­kor­ko – 2%). Vuo­kra-asun­to­tuo­tan­toon pitäi­si olla orga­ni­soi­ta­vis­sa hal­vem­paa rahaa. Elä­keyh­tiöi­den vas­taus on, että ne saa­vat tuot­ton­sa vivut­ta­mal­la. Joo, mut­ta mihin nii­den vipua täs­sä tar­vi­taan? Lisää se kui­ten­kin asumiskustannuksia.

 2.16            Sää­de­tään asun­to­ra­ken­ta­mi­seen kun­nil­le tapah­tu­va maan myyn­ti mää­rä­ai­kai­ses­ti vero­va­paak­si sil­loin, kun myy­jä­nä on luon­nol­li­nen hen­ki­lö. (VM)

Kun kah­te­na vuo­te­na kol­mes­ta maan myyn­ti on vero­ton­ta, täl­lä alkaa olla pel­käs­tään maan­myyn­tiä rajoit­ta­va vai­ku­tus sinä kol­man­te­na vuo­te­na. Mut­ta ei vastusta.

2.17            Val­mis­tel­laan sää­dös­muu­tok­set niin, että Hel­sin­gin seu­dul­le osoi­te­tun vuo­kra-asun­to­tuo­tan­non käyn­nis­ty­sa­vus­tus koh­dis­te­taan tasa­suu­rui­se­na kai­kil­le toi­mi­joil­le (YMVM)

Ketä nyt on syr­jit­ty? Kuntia?

21 vastausta artikkeliin “Hallituksen rakennepoliittinen ohjelma (11): Asuntomarkkinoiden rakenteet”

  1. Koh­tuu­hin­tai­sia asun­to­ja saa­daan vain tuhoa­mal­la mono­po­lit. Kun­tien kaa­voi­tus­mo­no­po­li ja polii­tik­ko­jen “kivat kave­rit” pitää lait­taa aisoi­hin. En usko, että tuo toteutuu.

  2. Muu­te­taan PK-seu­dul­la ole­vat vil­ja­pel­lot tont­ti­maak­si. Löy­tyy Vii­kis­tä, Pih­la­ja­mäes­tä, Pukinmäestä…
    Mis­sä muus­sa euroo­pan kau­pun­gis­sa on vil­ja­pel­toa pääkaupunkialueella.

  3. 2.17 Val­mis­tel­laan sää­dös­muu­tok­set niin, että Hel­sin­gin seu­dul­le osoi­te­tun vuo­kra-asun­to­tuo­tan­non käyn­nis­ty­sa­vus­tus koh­dis­te­taan tasa­suu­rui­se­na kai­kil­le toi­mi­joil­le (YMVM)

    Ketä nyt on syr­jit­ty? Kuntia?

    Tuo uusi pykä­lä näyt­täi­si suo­si­van Hel­sin­kiä, eli syr­ji­vän kaik­kia muita.

    Luin tuon pykä­län niin, että halu­taan vain var­mis­taa *uuden* sää­dök­sen tas­a­puo­li­suus esim. kai­kil­le rakennusyrityksille.

  4. Nyt on vai­kea uskoa, ettei­kö asun­to­si­joit­ta­mi­nen kan­nat­tai­si myös työ­elä­keyh­tiöil­le. Ole­tan, että las­kit vain vuo­kra­tu­lon, mut­ta et asun­non arvon­nousua. On sekin taval­laan oikein, sil­lä jos asun­to myy­dään, ei se enää ole vuo­kra-asun­to. Mut­ta pitäi­si se sil­ti näkyä taseessa.

    1. Jos elä­keyyh­tiöt olet­ta­vat rii­hi­kui­vaa rahaa tule­van eoläk­kei­den mak­suun aer­von­nousus­ta, nii­den tar­koi­tus on pitää asun­not vuo­kra­käy­tös­sä vain vähän aikaa ja edel­leen ole­tuk­se­na on, että ne saa­vat ton­tin kau­pun­gil­ta ale­hin­taan. Hel­sin­ki­läi­se­nä kun­nal­lis­po­lii­tik­ko­na en kat­so perus­tel­luk­si, että käy­täm­me tont­tiv­fa­ral­li­suut­tam­me elä­keyh­tiöi­den tuke­mi­seen. Kau­pun­ki saa lai­naa nol­la­ko­rol­la (reaa­li­ses­ti) joten sen kan­nat­taa ottaa tuo hyö­ty itselleen.

  5. SideS­how­Bob:
    Muu­te­taan PK-seu­dul­la ole­vat vil­ja­pel­lot tont­ti­maak­si. Löy­tyy Vii­kis­tä, Pih­la­ja­mäes­tä, Pukinmäestä…
    Mis­sä muus­sa euroo­pan kau­pun­gis­sa on vil­ja­pel­toa pääkaupunkialueella.

    Köln ei ole pää­kau­pu­ni mut­ta suu­ri kau­pun­ki kumminkin.

    1. Aika mones­sa Hel­sin­gin kokoi­ses­sa kau­pun­gis­sa on vil­ja­pel­to­ja yhtä kau­ka­na kes­kus­tas­ta kuin Viik­ki on, Pukin­mäes­tö nyt puhu­mat­ta­kaan. Hel­sin­gin eri­kioi­suus on sii­nä, että meil­lä kau­pun­ki on laa­jen­tu­nut niin kau­as kuin Pukinmäkeen.

  6. Osmo Soi­nin­vaa­ra:
    Juho
    Miten rahoi­tuk­sen tas­a­puo­li­suus syr­jii jotakin? 

    Ymmär­sin että tuos­sa pykä­läs­sä halut­tiin jakaa tas­a­puo­li­ses­ti rahaa Hel­sin­gin seu­dul­le, mut­ta ei muu­al­le. Kaik­ki muut­kin kun­nat var­mas­ti haluais­vat saman­lais­ta rahaa.

    1. Peri­aa­te ei sau­raa maan­tie­tees­tä vaan asun­to­pu­las­ta. Löy­tyy­kö yksi­tyi­siä rahoit­ta­jia raken­ta­maan vuo­kra­ker­ros­ta­lo­ja vaik­ka sai­si­vat pie­nen avus­tuk­sen siel­lä, mis­sä vuo­kra­ta­lo­ja on nyt­kin tyh­jil­lään. Rahoi­tuseh­toi­hin ei sisäl­ly mitään tappiontakausta.

  7. SideS­how­Bob:
    Muu­te­taan PK-seu­dul­la ole­vat vil­ja­pel­lot tont­ti­maak­si. Löy­tyy Vii­kis­tä, Pih­la­ja­mäes­tä, Pukinmäestä… 

    Tuoss taas ei ole mitään jär­keä. Hajo­te­taan Hel­sin­gin enti­ses­tään haja­nais­ta kau­pun­ki­ra­ken­net­ta enti­ses­tään. Kehä I.n ulko­puo­lel­le ei ole täs­sä vai­hees­sa mitään tar­vet­ta eri­tyi­ses­ti tukea ja kan­naus­taa rakentamista.

    Kehä I:n ulko­puo­lel­la oleel­lis­ta on lait­taa ese­mien seu­dut kun­toon. Ter­vei­tä kes­kuk­sia on vain yksi, Kau­niai­nen. Ase­ma­seu­tu­jen irrot­ta­mi­nen omik­si kun­nik­seen on jär­ke­vä tapa hoi­taa asia. Siis kun­ta­uu­dis­tus­ta tarvitaan.

  8. Jos asun­to­jen kor­kea hin­ta tul­ki­taan asun­to­pu­lak­si, ja tämä on perus­te mak­saa tukiai­sia, kai noi­ta tukiai­sia pitäi­si antaa kai­kil­le Suo­men kun­nil­le suh­tees­sa nii­den asun­to­jen hintoihin.

    Oli­si­ko­han rehel­li­sem­pää sanoa, että kyse on avus­tuk­sil­la kiih­dy­te­tys­tä keskittämispolitiikasta?

  9. SideS­how­Bob:
    Muu­te­taan PK-seu­dul­la ole­vat vil­ja­pel­lot tont­ti­maak­si. Löy­tyy Vii­kis­tä, Pih­la­ja­mäes­tä, Pukinmäestä…
    Mis­sä muus­sa euroo­pan kau­pun­gis­sa on vil­ja­pel­toa pääkaupunkialueella. 

    Älä nyt ihmees­sä mene sano­maan täm­möis­tä ääneen. Hel­sin­gis­sä­hän on tont­ti­pu­la ja suu­rin kau­pu­gin ongel­ma on autot, joil­le ei löy­dy mis­tään tilaa.

    Nyt­hän tär­kein asia on repiä isol­la rahal­la raken­ne­tut kehä i:n sisäl­lä ole­vat mota­rit pois ja ehdä tilal­le bule­var­de­ja, käve­ly­ka­tu­ja ja pyö­rä­tei­tä. Pal­jon jär­ke­väm­pää kuin tur­han vil­ja­pel­lon muut­ta­mi­nen asunnoiksi.

    Vai oli­si­ko ongel­ma kui­ten­kin se, että tont­ti­maa­ta on, sitä ei vaan halu­ta kaa­voit­taa. Ja halu­taan tar­kas­ti sanel­la asuin­ra­ken­nuk­sien kor­keuk­sia ettei vaan joku käyt­täi­si tont­ti­ti­laa lii­an tehok­kaas­ti. Ja muu­ten­kin halut­tai­siin jär­ke­vien pää­tök­sien sijaan ajaa puoluepolitiikkaa.

  10. Koti­ta­louk­sil­la on mel­kein sata mil­jar­dia nol­la­kor­koi­sil­la tileil­lä (reaa­li­kor­ko – 2%) Vuo­kra-asun­to­tuo­tan­toon pitäi­si olla orga­ni­soi­ta­vis­sa hal­vem­paa rahaa.”

    Eikö koti­ta­louk­sen varo­jen siir­tä­mis­tä asun­to­tuo­tan­toon suo­sit­tu juu­ri vel­ko­jen vero­vä­hen­ny­soi­keu­del­la, jota ollaa poistamassa?

    Näh­däk­se­ni asun­to­tuo­tan­toa voi­daan rahoit­taa kol­mes­ta läh­tees­tä. Yksi­tyi­nen raha mak­saa aina tuon 5% yli inflaa­tion vuo­des­sa, vel­ka­vi­vul­la saa­daan jon­kin ver­ran alas­päin. Yhteis­kun­nan raha on hitusen yli inflaa­tion ja yksi­tyis­hen­ki­löi­den raha käy­tän­nös­sä usein alle inflaa­tion. Olet­ko siis sano­mas­sa, että asun­to­tuo­tan­to pitäi­si rahoit­taa vain kah­del­la jäl­kim­mäi­sel­lä? Yri­tyk­set ja sijoit­ta­jat pois markkinalta?

  11. Lai­tan­pa taas jul­ki yhden kuningasajatukseni:

    PIENOSAKKAIDEN SIJOITUKSIIN PERUSTUVAT VUOKRA-ASUNTOYHTIÖT YHTENÄ RATKAISUNA VUOKRA-ASUNTOJEN RAHOITUKSEEN

    Ystä­vä­ni SYP:n enti­nen nota­ri­aat­ti­joh­ta­ja ja pan­kin joh­to­kun­nan sih­tee­ri piti aja­tus­ta­ni hyvä­nä ja rea­lis­ti­se­na Hän tosin epäi­li, että var­sin­kin sosia­li­de­mo­kraat­ti­sil­le ja polii­ti­koil­le täl­lai­nen rahoi­tus­muo­to on myrk­kyä. Heis­tä ainoa hyväk­syt­tä­vä on sel­lai­nen, jos­sa raha kul­kee vain jul­ki­sen val­lan kaut­ta, ja mie­lui­ten on hal­li­tuk­sen suo­ras­sa val­von­nas­sa. Ja itse­kin pel­kään samaa.
    .

    1. Aja­tus on lyhes­ti se, että jul­ki­sen val­lan toi­mes­ta tai aloit­tees­ta perus­te­taan vuo­kra-asun­to­yh­tiöi­tä tai –rahas­to­ja, joi­den osak­kuuk­sia ylei­sö voi mer­ki­tä. Sopi­va mini­mi­si­joi­tus lie­nee 150 euroa. Englan­nis­sa on käy­tös­sä ns. buil­ding socie­ties, mut­ta täy­tyy­pä myön­tää, että en ole nii­hin ehti­nyt perehtyä.

    2. Hel­sin­gis­sä tämä mer­kit­si­si sitä, että osa kau­pun­gin asun­to­tuo­tan­to­mää­rä­ra­hois­ta sijoi­tet­tai­siin täl­lai­seen yhti­öön ja hou­ku­tel­laan kau­pun­ki­lai­sia sijoit­ta­maan sii­hen raho­jaan. Yhtiö voi­si mah­dol­li­ses­ti raken­taa osan asun­nois­ta Van­taan alu­eel­le, jos­sa on rit­tä­väs­ti tont­ti­maa­ta tar­jol­la. Jos pää­omaa saa­daan riit­tä­väs­ti kokoon, yhtiö voi­si jopa raken­taa kun­nal­lis­tek­nii­kan eli toi­mi­si alue­ra­ken­ta­ja­na. Jär­jes­tel­mä oli mai­net­taan parempi.

    3. Yhtiö vuo­kraa asun­not tar­vit­se­vil­le koh­tuul­lis­ta vuo­kraa vas­taan eli tar­koi­tus on myös näi­den avul­la vai­kut­taa vuo­kra­mark­ki­noi­hin. Sil­loin kun aja­tus­ta kehi­tin yli kak­si­kym­men­tä vuot­ta sit­ten, ajat­te­lin, että vuo­kra oli­si VN:n suo­si­tus­ten mukai­nen, mut­ta sään­nös­te­ly­hän on puret­tu, ei yksi­no­maan myön­tei­sin seu­rauk­sin. Tavoi­tet­tu tuot­to on van­han huo­neen­vuo­kra­lain perus­tei­den mukai­nen 4 % pää­oman reaa­liar­vol­le. Peri­aat­tees­sa puh­das tuot­to jae­taan (lähes) koko­naan osin­koi­na sijoittajille. 

    Ystä­vä­ni piti 4 %:n tuot­toa hyvä­nä. Eräi­den käsi­tys­ten mukaan (mm. Jor­ma Lep­pi­nie­mi ja Ant­ti Hele­nius) osa­ke­si­joi­tus­ten ja teol­li­suu­den inves­toin­tien inflaa­tios­ta puh­dis­tet­tu tuot­to on n. 4 – 5 %. Sil­mays pörs­si­uu­ti­siin nor­maa­lia­koi­na osoit­taa, että osak­kei­den P/E –arvo liik­kuu yleen­sä sii­nä 20 – 25 luke­mis­sa eli osak­keet peri­aat­tees­sa tar­joa­vat 4–5 %:n tuo­ton. Nii­den arvon­nousus­ta saa­dut koke­muk­set ovat olleet hyvin vaihtelevia.

    SYP:in osa­ke­kurs­si oli 1989 29 mark­kaa eli nyky­ra­has­sa 8 euroa ja sen osin­ko­tuot­to 3 %. Kurs­si on on nyt 9,45 euroa eli reaa­liar­vo kas­va­nut vuo­des­sa kes­ki­mää­rin 0,7 % ja osin­ko­tuot­to on 3,6, %. Vuo­si sit­ten Nor­dean osa­ke mak­soi sii­nä 6 euroa.

    Täl­lä het­kel­lä yksiöi­den vuo­krat anta­vat tie­tääk­se­ni n. 6 – 7 %:n tuo­ton, joten tar­koi­tus on siis vähen­tää vuo­kra-asun­to­jen nyky­tuot­toa. Kor­kea vuo­kra­ta­so perus­tuu hyvin pal­jon sii­hen, että mah­dol­li­sia sijoit­ta­jia on kai­ken kaik­ki­aan vähän. 

    Obli­gaa­tioi­den ja mui­den pit­kä­ai­kais­ten vel­ka­kir­jo­jen nimel­lis­tuot­to oli 2000-luvun alus­sa kan­sain­vä­li­ses­ti noin 6 %. Näi­den reaa­li­nen tuot­to siis on sama 4 %.

    4. Yhtiön osak­keet (osak­kuu­det) on notee­rat­tu pörs­sis­sä tai niil­lä on muu­ten jul­ki­ses­ti notee­rat­tu hinta. 

    5. Pit­käl­lä täh­täi­mel­lä sijoi­tus tar­jo­aa sekä sen reaa­liar­von että tuo­ton reaa­liar­von säi­ly­mi­sen. Vuo­kra­han oli­si taval­la tai toi­sel­la sidot­tu elin­kus­tan­nus­ten nousuun.
    6. Mie­tin jopa sitä, että näis­tä osak­keis­ta ei myy­täes­sä jou­tui­si mak­sa­maan 2 %:n varain­siir­to­ve­roa, jol­loin ne ovat sijoi­tus­koh­tee­na hie­man hou­kut­te­le­vam­pia ilman, että val­tio oikeas­taan menet­täi­si pal­joa vero­tu­lo­ja. Lisäk­si osak­kei­ta voi­si käy­tää sil­loin hel­pos­ti vaih­to­ra­ha­na kaup­po­jen „dilk­kauk­ses­sa“, mikä sekin lisää koh­teen houkutteluvuutta. 

    7. Osak­kuuk­sien mer­kit­si­jöik­si ajat­te­len lähin­nä asun­to­vel­kan­sa mak­sa­neen ylem­män ja alem­man kes­ki­luo­kan per­heet, jon­ka tulot ovat työ- tai elä­ke­tu­lo­ja ja joil­le pää­oma­tu­loil­la on mar­gi­naa­li­nen mer­ki­tys, mut­ta sijoi­tuk­sen arvon säi­ly­mi­sel­lä ja rea­li­soi­ta­vuu­del­la suu­rem­pi. Lisäk­si, vas­toin ilmei­ses­ti yleis­tä käsi­tys­tä, kes­ki­luo­kan sosi­aa­li­nen vas­tuun­tun­to on hyvin suuri. 

    Nämä ihmi­set voi­vat lla hyvin­kin haluk­kai­ta sijoit­ta­maan osan varal­li­suu­des­taan vuo­kra-asun­toi­hin, mut­ta y h d e n asun­non omis­ta­mi­nen on kor­kean kyn­nyk­sen taka­na asun­non suu­ren hin­nan (80 – 150.000 euroa) joh­dos­ta. Vaik­ka vuo­kra­lais­ris­kit ovat kai­ken kaik­ki­aan pie­net, niin omal­le koh­dal­le osut­taes­sa ne ovat suu­ret. Varal­li­suu­koh­teel­la on myös olta­va koh­ta­lai­sen help­po realisoitavuus.

    Ylei­söl­lä on sel­väs­ti pulaa taval­lis­ta pien­sääs­tä­jää kiin­nos­ta­vis­ta koh­ta­lai­sen ris­kit­tö­mis­tä koh­teis­ta ja likvi­de­jä varo­ja hyvin heik­ko­tuot­toi­sil­la tileil­lä (reaa­li­tuot­to 0 % tai nega­tiiv­nen) kym­me­niä mil­jar­de­ja euroja. 

    8. Toi­nen mah­dol­li­nen sijoit­ta­ja­ryh­mä ovat kuo­lin­pe­sät, jot­ka voi­vat myy­dä omis­tuk­seen­sa tul­leen huo­neis­ton vuo­kra-asun­to­yh­tiöl­le ja saa­da esim 20 % kaup­pa­hin­nas­ta raha­na mm. perin­tö­ve­ron mak­sa­mis­ta var­ten ja loput yhtiön osak­kuuk­si­na. Tämä hel­pot­taa pesän jaka­mis­ta, ja tode­nä­köi­ses­ti useim­mat osak­kaat pitä­vät nämä osak­keet itsellään.
    9. Lisäk­si ajat­te­lin, että elä­ke­va­kuu­tus­yh­tiöt voi­si­vat samoin sijoit­taa osan kiin­teis­tö­va­ral­li­suu­des­taan tätä kaut­ta. Ne voi­si­vat toi­mia myös hin­to­jen tasaa­ja­na pör­sis­sä eli teh­dä sitä, mitä sää­tö­kas­sat teke­vät – tai teki­vät Parii­sin pörssissä.
    10. Saat­taa tun­tua ihan­tel­li­sel­ta periä „käy­pää“ alem­paa vuo­kraa. Ei kui­ten­kaan tar­vit­se olla kovin­kaan äly­käs huo­ma­tak­seen, että kes­ki­luo­kal­le kor­keat vuo­kra­tu­lot osu­vat omaan nilk­kaan sekä kor­keam­pi­na asun­to­jen hin­toi­na että hei­dän omien las­ten­sa kor­keam­pi­na vuo­kra­me­noi­na. Nämä van­hem­mat jou­tu­vat taval­la tai toi­sel­la itse mak­sa­maan esim. vuo­kra­tuen vaa­ti­mi­na kor­keam­pi­na veroina.
    11. Vuo­kra-asun­to­yh­tiöi­tä voi olla sekä jul­ki­sia (jois­sa siis kun­nil­la on 10 – 20 %:n omis­tuso­suus) ja puh­taas­ti yksi­tyi­siä. Näi­tä kos­ke­vat hie­man eri säännökset.
    12. Yhtiö ostaa tai raken­taa pait­si ker­ro­ta­loa­sun­to­ja myös rivi­ta­lo­ja ja (jos­sain mää­rin) oma­ko­ti­ta­lo­ja vähän sen mukaan miten rahat riit­tä­vät. Minus­ta nimit­täin oli­si täh­del­lis­tä, että myös vuo­kral­la asu­mi­nen rivi- tai oma­ko­ti­ta­los­sa tuli­si useam­mil­le var­sin­kin moni­lap­si­sil­le per­heil­le mah­dol­li­sek­si. Eri­tyi­ses­ti pyri­tään luo­maan seka­ta­lo­ja, jois­sa asuu sekä vuo­kra­lai­sia että itse asun­ton­sa omistavia.

    Osan pää­omas­taan yhtiöt voi­vat sijoit­taa toi­mis­toi­hin ja toi­mi­ti­loi­hin eri­tyi­ses­ti pie­nil­le ja kes­ki­suu­ril­le yri­tyk­sil­le. Täl­lä paran­ne­taan yhtiön tuot­toa ilman, että vuo­krat meni­si­vät koh­tuut­to­muuk­siin. Toi­saal­ta meil­lä on pulaa sijoit­ta­jis­ta n. 1000 m²:n kokoi­sil­le halleille.
    13. Yhtiö voi myös jos­sain mää­rin toi­mia asun­to­mark­ki­noi­den tasaa­ja­na. Mie­les­sä­ni on aja­tus, että asun­non­vaih­ta­jil­la oli­si hyvä olla mah­dol­li­suus myy­dä oma asun­ton­sa (hie­man käy­pää alhai­sem­paan hin­taan) vuo­kra-asun­to­yh­tiöl­le, joka sit­ten tilan­teen mukaan joko vuo­kraa sen edel­leen tai myy pois. Tämä on mer­kit­tä­vä apu nykyi­sen­kal­tai­ses­sa tilan­tees­sa, jos­sa asun­to­mark­ki­nat tak­kui­le­vat ja pitä­si kui­ten­kin pääs­tä isom­paan asun­toon – tai sel­lai­ses­ta eroon.
    14. Jois­sa­kin tapauk­sis­sa vuo­kra­lai­sel­le on vuo­kra­so­pi­muk­sen ehto­nan ns. sääs­tö­vel­vol­li­suus. Hänen tulee 10 – 20 vuo­den aika­na vuo­kran­mak­sun yhtey­des­sä sääs­tää 25 – 40 % asun­non hin­nas­ta vas­taa­va mää­rä vuo­kra-asun­to­yh­tiön osak­kuuk­sia. Huo­maam­me, että idea­na on mah­dol­lis­taa osit­tai­nen omis­tusa­su­mi­nen (vrt. VVO) sel­lai­sil­le lähin­nä alem­paan kes­ki­luok­kaan kuu­lu­vuil­le per­heil­le ja hen­ki­löil­le, joil­la ei ole mah­dol­li­suut­ta sääs­tää asun­non koko hin­taa, mut­ta jot­ka ovat val­mii­ta sääs­tä­mään koh­ta­lai­sen osan tuloistaan.

    Täs­sä on yksi vähän kenk­ku vero­tuk­sel­li­nen ongel­ma: Omas­sa asun­nos­sa asu­mis­ta ei vero­te­ta. Asial­li­ses­ti per­he mak­saa itsel­leen vuo­kraa 25%:n osuu­des­taan asun­non arvos­ta, mut­ta jou­tuu täs­sä tapauk­ses­sa mak­sa­maan sii­tä läh­de­ve­roa. Tämä voi aika lail­la har­mit­taa. Kei­not keksittäneen.

    Toi­nen tapaus ovat sit­ten ne, joil­le alem­pi vuo­kra valui­si vain kur­kus­ta alas ilman että se paran­tai­si per­heen elämänlaatua.
    15. Halu­tes­saan vuo­kra­lai­nen voi lunas­taa hal­lit­se­man­sa asun­non käy­väl­lä tai käy­pää hie­man alhai­sem­mal­la hinnalla.
    16. Aja­tuk­sen toi­mi­vuu­del­le on ensiar­voi­sen tär­ke­ää, että pien­osak­kail­la on todel­li­nen mah­dol­li­suus vai­kut­taa yhtiön hal­lin­toon niin, että se ei jää kapean talou­del­li­sen ja poliit­ti­sen elii­tin yksi­noi­keu­dek­si. Tämä on erit­täin vai­kea mut­ta uskoak­se­ni rat­kais­vis­sa ole­va hal­lin­nol­li­nen yksi­tyis­koh­ta. Minul­la on mie­les­sä­ni yksi mah­dol­li­nen ratkaisu.
    17. Lie­nee sel­vää, että raken­nus­yh­tiöi­den joh­toon kuu­lu­vat tai mer­kit­tä­vät omis­ta­jat eivät voi kuu­lua vuo­kra-asun­to­yh­tiön hallintoon.
    18. Yhtiö ei ota lai­naa mah­dol­li­sia lyhy­tai­kai­sia jär­jes­te­ly­jä lukuu­not­ta­mat­ta. Tähän on kak­si syy­tä: jo mel­ko pie­ni­kin vie­raan pää­oman osuus voi hyvin hai­tal­li­ses­ti vai­kut­taa yhtiön vaka­va­rai­suu­teen ja osak­kai­den arvoon. Toi­saal­ta kos­ka yhtiön koko lii­ke­voit­to jae­taan osin­koi­na, sil­lä ei myös­kään ole velanmaksukykyä.
    19. Lisää pää­omaa saa­daan myy­mäl­lä lisää osak­kuuk­sia – tai, mikä saat­taa olla mie­lek­kääm­pää, perus­ta­mal­la uusi yhtiö tai uusia yhtiöi­tä luo­maan ja yllä­pi­tä­mään kilpailua.
    20. Pie­ni yksi­tyis­koh­ta: yhtiöi­den hal­lin­to – siis sel­lai­nen, joka ei vaa­di pai­kal­lao­loa – voi­tai­sin sijoit­taa taan­tu­vil­le teol­li­suus­paik­ka­kun­nil­le. Toi­saal­ta täl­lä vähen­ne­tään pai­net­ta pää­kau­pun­ki­seu­dul­la. toi­saal­ta luo­daan työ­paik­ko­ja näil­le paik­ka­kun­nil­le. Tämä aiheut­taa mar­gi­naa­li­sia lisä­kus­tan­nuk­sia, mut­ta kos­ka yhtiöi­den tar­koi­tus on oleel­li­ses­ti muu­ta kuin mak­si­maa­li­sen voi­ton tuot­ta­mi­nen mis­tään muus­ta piit­taaa­mat­ta, omis­ta­jat tode­nä­köi­ses­ti hyväk­sy­vät tämän.
    21. Kuin­ka pal­jon vuo­kra-asun­to­yh­tiöil­lä saa­daan pää­omaa kokooon? Sitä ei tie­dä kukaan, mut­ta ei ole mie­les­tä­ni epä­rea­lis­tis­ta olet­taa ylim­män tulon­saa­ja­vii­den­nek­sen sijoit­ta­van tähän n. pro­sen­tin tulois­taan eli run­saan 300 mil­joo­na euroa vuo­des­sa. Se ei rat­kai­se yhtään mitään, mut­ta aut­taa paljon.

  12. HITAS-jär­jes­tel­mää ja mui­ta “asu­mis­ku­lu­ja koh­tuul­lis­ta­via” jär­jes­tel­miä olet käsi­tel­lyt aiem­min­kin. Yleen­sä nämä vasem­mal­le kal­lel­laan ole­vien ideat tup­paa­vat lisää­mään jul­ki­sia meno­ja ja kas­vat­ta­maan asumiskustannuksia.

    HITAS on täs­tä hyvä esi­merk­ki. Arpo­mal­la kor­va­mer­ki­tään asun­to­ja kal­liil­ta alueil­ta poru­kal­le, jol­la ei oikeas­ti oli­si varaa ostaa nii­tä. Tämän jäl­keen ne arvon­nas­sa hävin­neet, joil­la varaa oli­si, mene­vät kil­pai­le­maan vapaan rahan asun­nois­ta joi­den mää­rää hitak­set sakot­ta­vat. Tar­jon­nan rajoit­ta­mi­nen täl­lä taval­la nos­taa hin­to­ja. Onko Hitas lopul­ta van­ho­jen asun­to­jen omis­ta­jien juo­ni puf­fa­ta omai­suu­ten­sa arvoa ylös­päin, min­kä vasem­mis­to on niel­lyt kar­voi­neen päivineen?

  13. Kal­le:
    Kehä I:n ulko­puo­lel­la oleel­lis­ta on lait­taa ese­mien seu­dut kun­toon. Ter­vei­tä kes­kuk­sia on vain yksi, Kau­niai­nen. Ase­ma­seu­tu­jen irrot­ta­mi­nen omik­si kun­nik­seen on jär­ke­vä tapa hoi­taa asia. Siis kun­ta­uu­dis­tus­ta tarvitaan. 

    Eivät­kö Jär­ven­pää ja Kera­va ole kans­sa ihan koh­tuul­li­sia esi­merk­ke­jä tuol­lai­ses­ta ase­man­seu­dun ympä­ril­le raken­ne­tus­ta alu­ees­ta? Molem­mis­sa tosin Lah­den­väy­län lähei­syys rajoit­taa maan­käyt­töä itään mennessä.

    Samaan aikaan Espoon Kauklah­des­sa välit­tö­mäs­ti ase­man ete­lä­puo­lel­ta avau­tuu idyl­li­nen peltomaisema.

  14. OS:“Työeläkelaitosten tuot­to­ta­voi­te on jotain vii­si pro­sent­tia reaa­li­tuot­toa. Ne eivät ole hyviä asuntosijoittajia.”

    En tie­dä työ­elä­ke­lai­tos­ten vaa­di­tun tuo­ton (laki­mää­räis­tä) las­ken­ta­kaa­vaa. Yksi­tyis­si­joit­ta­ja aina­kin arvioi sijoi­tus­ta teh­des­sään pait­si sen tuot­ta­maa kas­sa­vir­taa myös sijoi­tuk­sen arvon kasvua.

  15. Ris­to Koi­vu­nen: Eivät­kö Jär­ven­pää ja Kera­va ole kans­sa ihan koh­tuul­li­sia esi­merk­ke­jä tuol­lai­ses­ta ase­man­seu­dun ympä­ril­le raken­ne­tus­ta alu­ees­ta? Molem­mis­sa tosin Lah­den­väy­län lähei­syys rajoit­taa maan­käyt­töä itään mennessä.

    Samaan aikaan Espoon Kauklah­des­sa välit­tö­mäs­ti ase­man ete­lä­puo­lel­ta avau­tuu idyl­li­nen peltomaisema.

    Muis­tan­ko­han vää­rin eili­se­tä käyn­nis­tä­ni Kauklah­den ase­mal­la. Ase­maa vas­ta­pää­tä on Kauklahd­ne enti­nen lasi­teh­das eli nykyi­nen Kuusa­kos­ken kerä­sy­ase­ma. Ja muut­kain teollisuustilaa.

  16. HOAS­sia on sorsittu;
    “Yksi raken­nut­ta­jia hou­kut­ta­vis­ta pork­ka­nois­ta on kor­ko­tu­ki­lai­nan oma­vas­tuun pudot­ta­mi­nen 3,4:sta yhteen pro­sent­tiin. Kor­ko­tu­kea mak­se­taan val­tion kirs­tus­ta asun­to­ra­ken­nut­ta­jien lainoihin.

    Juu­ri kor­koa­vus­tuk­sen mene­tys sapet­taa Hoasia.

    Koron vai­ku­tus asun­to­jen alku­vuo­kraan on mer­kit­tä­vä”, Valk­jär­vi sanoo.

    Sää­tiö on las­ke­nut, että vai­ku­tus vuo­kriin voi olla jopa kol­me nel­jä euroa neliöltä.”

    http://www.hs.fi/kaupunki/a1375584139278

  17. Työ­elä­ke­lai­tos­ten tuot­to­ta­voi­te on jotain vii­si pro­sent­tia reaa­li­tuot­toa. Ne eivät ole hyviä asun­to­si­joit­ta­jia. Jos asun­to mak­saa 400 €/neliö, vii­si pro­sent­tia sii­tä on 200 euroa/vuosi ja 13,30/ kuu­kausi, min­kä pääl­le tule­vat pois­tot ja hoi­to­ku­lut. Menee sel­väs­ti yli 20 euron/neliö”

    Täy­tyy olla todel­la huo­no­ja sijoi­tuk­sia, jos työ­elä­keyh­tiö mak­sai­si asun­nois­ta 4000 euroa / neliö. Yksi­tyi­sa­sun­nois­sa on hin­ta­li­sää sen takia, kos­ka raken­nut­ta­ja jou­tuu otta­maan ris­ki­li­siä sen varal­ta, jos asun­not eivät käy­kään kau­pak­si, ja varau­tu­maan myös huo­mat­ta­viin mark­ki­noin­ti­ku­lui­hin. Näi­tä kulu­ja ei työ­elä­keyh­tiöi­den toi­mies­sa osta­ja­na mene, min­kä takia koko ker­ros­ta­lon ker­ral­la osta­vat tahot saa­vat kiin­teis­töt huo­mat­ta­vas­ti alem­mal­la neliö­hin­nal­la kuin pie­net yksi­tyi­sos­ta­jat, joi­den asun­not vie­lä rää­tä­löi­dään näi­den toi­vei­den mukai­sik­si (tar­koit­taa lisä­ku­lu­ja ver­rat­tu­na sii­hen, jos toteu­te­taan ident­ti­siä asun­to­ja ident­ti­sel­lä sisus­tuk­sel­la). Pidän yllät­tä­vä­nä, jos elä­keyh­tiö kulut­tai­si yli 3000 euroa per neliö uusiin­kaan kiin­teis­töi­hin­sä, ellei kyse ole jos­tain ark­ki­teh­to­ni­ses­ta eri­tyis­luo­muk­ses­ta huip­pu­pai­kal­la. Tuot­toas­teen kan­nal­ta nime­no­maan han­kin­ta­kus­tan­nus­ten mini­moin­ti on tär­keä asia.

    Kiin­teis­tö­si­joi­tus­ten tuot­to-odo­tuk­sis­ta osa tulee vuo­kra­tuo­tois­ta, osa arvon­nousus­ta. Esim. vii­me vuon­na KTI kiin­teis­töin­dek­sin mukaan vuo­kra-asun­to­jen tuot­to oli kes­ki­mää­rin Suo­mes­sa 8,4 %, mis­tä 3 % tuli arvon­nousus­ta ja 5,4 % osuu­des­ta, jol­la vuo­kra­tuot­to ylit­ti kiin­teis­tön aiheut­ta­mat vuo­si­me­not. KTI kiin­teis­töin­dek­si on näh­tä­vis­sä täältä:
    http://www.kti.fi/kti/doc/indeksi/KTI_Indeksi_2013.pdf

    3000 euron sijoi­tuk­sel­le voi­tai­siin aset­taa esim. elä­keyh­tiöi­den ylei­sen 5 % tuot­to­vaa­ti­muk­sen pro­sen­til­la ylit­tä­vä 6 % pit­kä­ai­kai­nen tuot­to­ta­voi­te, mikä tar­koit­tai­si esim. tavoi­tet­ta saa­da 4 % vuo­kras­ta ja 2 % arvon­nousua. Vuo­kra­ku­lu­jen osal­ta se tar­koit­tai­si 3000*0,04 euron vuo­si­tuot­toa, eli 120 euroa neliöl­tä kulu­ja enem­män vuo­des­sa. Ja kuu­kausi­ta­sol­la siis 10 euroa neliöl­tä tuot­toa. Kos­ka kulut ovat nykyi­sin noin 6–8 euroa neliöl­tä, täy­tyi­si vuo­kran olla vähin­tään 16–18 euroa. Ja kos­ka asun­not ovat toi­si­naan tuot­ta­mat­to­ma­na ilman vuo­kra­lai­sia, eikä siis tuot­ta­vas­sa käy­tös­sä, lai­te­taan var­muus­mar­gi­naa­le­ja vaik­ka­pa 20 euroon asti.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.