Asuminen Helsingin seudulla (3): Miksi ei kaavoiteta enemmän?

Asumisen kalleus johtuu siitä, että asun­to­ja on liian vähän. Syytös kohdis­tuu kun­ti­in: kaavoit­takaa enemmän.

Kaupunkisu­un­nit­telu­lau­takun­nas­ta voin ker­toa ter­veis­inä, että kovin help­poa ei lähin­nä tiivistämiseen perus­tu­va kaavoitus ole, kun asukkail­ta viedään alueet, jot­ka he ovat mieltäneet virk­istysalueik­si. Mut­ta on kaavoituk­sen hitau­teen toinenkin syy.

Kaavoit­ta­mi­nen mak­saa, enkä tarkoi­ta täl­lä kaavoit­ta­jan kynään ostet­tavaa mustet­ta. Tont­ti pitää saat­taa rak­en­tamiskelpoisek­si, eli maaperä on puhdis­tet­ta­va ja vahvis­tet­ta­va, on raken­net­ta­va kadut ja muu infra. Se on Helsingis­sä keskimäärin 400 — 500 euroa ker­rosneliöltä. Koivusaa­res­sa peräti 900 euroa neliöltä, mut­ta sitä ei näköjään raken­neta. Tämän päälle tule­vat koulut, päiväkodit, ratikat, metrot ja kaik­ki muu sellainen.

Helsingillä on nyt pahasti päässeet rahat lop­pumaan. Rahoi­tusjo­hto esit­tää investoin­neille 400 miljoo­nan euron vuo­tu­ista kat­toa. Toteutues­saan tuol­lainen kat­to merk­it­sisi yksikäsit­teis­es­ti, ettei kaupun­ki voi toteut­taa aikeitaan 5000 uud­es­ta asun­nos­ta. Sama ongel­ma kos­ki pitkään Van­taa­ta. Kaupung­in­jo­hta­ja oli asial­la luot­ta­mus­miehiä enem­pää vaivaa­mat­ta määrän­nyt, ettei kaupun­ki voi kas­vaa enem­pää kuin 1,5 pros­ent­tia vuodessa (suulli­nen tiedo­nan­to). Nyt ovat puikois­sa uudet miehet ja naiset ja Van­taa panos­taa voimakkaasti kehäradan asuinalueisi­in – ja läh­estyy taloudel­lista kriisiä.

Kun rak­en­tamista estää suurelta osin kun­tien vaikeudet rahoit­taa kasvua, voisiko tälle tehdä jotain? Olisi kansan­taloudel­lis­es­ti tärkeätä saa­da pääkaupunkiseudun asun­to-ongel­ma ratkaistuk­si, mut­ta kun­nil­la ei ole siihen rahaa. Aikanaan Van­hasen hal­li­tuk­ses­sa päämin­is­teri Van­hanen (Nur­mi­järvi) ja rahamin­is­teri Kalliomä­ki (Nur­mi­järvi) ajoi­vat läpi lisära­hoituk­sen nopeasti kas­vav­ille kehyskun­nille, mut­ta pääkaupunkiseudun kun­nat eivät tästä rahas­ta päässeet osal­lisik­si. Ymmärtääk­seni tästä hajau­tu­mis­sub­ven­tios­ta on nyt luovut­tu, mut­ta voin olla väärässä. Täl­lainen tuki pitäisi saa­da nimeno­mais­es­ti Helsingille, Espoolle ja Van­taalle. Asete­taan niille jokin tavoitea­sun­to­tuotan­to ja mak­se­taan kor­vaus­ta sen ylimenevästä asuntotuotannosta.

Toki voisi ajatel­la niinkin, että kun­nan kasvun voisi rahoit­taa kaavoitushyödyl­lä. Kun asun­not ovat niin mah­dot­toman kalli­ita, raken­nu­soikeu­den arvo on suuri. Raken­nu­soikeu­den arvol­la pitäisi saa­da ton­tit raken­nuskelpoisek­si ja rahoit­taa vielä ne koulu- ja päiväkoti­raken­nuk­set. Yksi­tyis­es­tä maas­ta pitäisi voi­da per­iä melko korkeatakin raken­nus­maa­mak­sua ja kun­nan pitäisi voi­da pan­na maan hin­ta lihoik­si sen sijaan, että asun­to­jen korkea hin­ta lihot­taa raken­nus­li­ikkeitä. Tässä olisi se hyvä puoli, että ihan syr­jään ei kan­nat­taisi rak­en­taa, kos­ka se tuot­taa kun­nalle aina tap­pi­o­ta niin kuin tulee tuottaakin.

Vaa­timus ava­ta use­ampia asuinaluei­ta ker­ral­la, jot­ta tont­ti­maan hin­ta alenisi, on kun­nal­listaloudel­lis­es­ti täysin mah­do­ton, kos­ka sil­loin vajaasti rak­en­tuville asuinalueille pitää tehdä infraa etu­a­jas­sa. Samaan joukkoon kuu­luu aja­tus, että kuin­ka syr­jässä hyvän­sä ole­va maan­omis­ta­ja voisi vaa­tia maansa kaavoit­tamista. Se vas­ta maksaisi.

===

Helsin­gin seudul­la on kaavoitet­tu­ja, tyhjiä tai vajaasti raken­net­tu­ja tont­te­ja, joi­ta yritetään nyt patis­taa pakot­ta­mal­la kun­nat aset­ta­maan niille korkeampi kiin­teistövero, vähin­tään 1,5 pros­ent­tiyk­sikköä yli yleisen kiin­teistöveron, jol­loin veroksi tulee esimerkik­si Helsingis­sä vähin­tään 2,3 %. Vero esimerkik­si Helsingis­sä on nyt 0,8%. Mie­lenki­in­toista tässä on, mik­si val­tion pitää pakot­taa kun­nat tähän, mik­si ne eivät vapaae­htois­es­ti nos­ta tätä veroa suo­raan tap­pi­in, eli kolmeen pros­ent­ti­in. Nämä vajaasti raken­netut alueethan sijait­se­vat suo­raan kun­nal­lis­tekni­ikan äärel­lä ja ovat siten hyvin edullisia. Jos ei halua mak­saa käyt­tämät­tömästä raken­nu­soikeud­es­ta, aihana se raken­nu­soikeus voidaan poistaa.