Berliinissä rakentamiskustannuksia on saatu alas ohittamalla rakennuttajayhtiö. Ryhmärakentamisessa toisensa tulevat asukkaat muodostavat asunto-osakeyhtiön, joka rakennuttaa talon. Se voi tässä käyttää ammattiapua.
Ryhmärakentamisessa on sekin hyvä puoli, että tulevan kerrostalon asukkaat tuntevat toisensa entuudestaan. Se lisää kerrostalon sosiaalista toiminnallisuutta. Tämä tekee asumisesta mukavampaa ja vähentää kaupungin sosiaalisia kustannuksia naapuriavun korvatessa ammattiauttajien avun.
Mites se rakentamisaikainen rahoitus? Avataanko ARAa, vai kaupungin lainatakuita? Kumpaakin on ehdotettu. Sikäli kun kustannukset pysyvät pieninä joku tuon kaltainen apu voisi olla perusteltua siksi että saataisiin lisää kilpailua.
Tarkoittaako tämä, että kehitetään ryhmärakentajakriteerit, jotka täyttäville rakentajien yhteenliittymille tontteja myydään halvemmalla kuin muille gryndereille? Entä onko ajatuksena, että samalla myös kaavoitetaan näitä tontteja erilaisilla vaatimuksilla rakentamisen suhteen?
Voisi kuvitella esim. että näin voitaisiin löytää taloon asukkaat, jotka oikeasti ovat autottomia ja siksi voitaisiin rakentaa vähemmän pysäköintipaikkoja. Ainakin, kunnes asunnot ovat vaihtaneet omistajaa, jonka jälkeen pysäköinti on sitten ongelma.
Ryhmärakentaminen kuulostaa kivalta. Mutta pari kysymysmerkkiä siitä kyllä tulee.
Jo omakotitaloa rakentanut tietää, kuinka kivaa, helppoa ja näppärää on taistella urakoitsijoiden kanssa. Noin periaatteessa ajatus ammattiavusta on apu tähänkin, mutta käykö tässä käytännössä niin, että se ammattiapukin on ihan yhtä luotettavaa ja tunnollista kuin rakennusalan käytänteet muutenkin? Ja miten innokas mutta kokematon rakennuttajaporukka valitsee sidosryhmänsä?
Mitä sitten tapahtuu, jos talossa paljastuu paha rakennusvirhe? Rakennuttajan vastuullahan se on, mutta jos sattuu itse olemaan rakennuttajafirman osakas, se tulee kuitenkin omaan kukkaroon. Lopulta voi vain tapella entisten ystäviensä kanssa siitä, kuka maksaa eniten. Alihankkijoilta ei saa rahaa kuin rosiksesta, eikä yleensä sieltäkään.
Lisäksi minusta tuossa on jo vähän ylimääräistä optimismia, että rakennuttajien naapuriapu vähentäisi kaupungin ammattiauttajien tarvetta. Eiköhän se kuitenkin ole niin, että ryhmärakennuttamiseen lähtevät ovat lähtökohtaisesti varsin hyväosaisia sekä taloudeltaan että henkisesti, joten muutenkin se soisiaalityön tarve on aika vähäistä. Tuskin näkyy kaupungin kassassa.
En rakasta rakennusliikkeitä. Mutta ennenkuin ryhmärakennuttamisesta saadaan hyvin toimivaa käytäntöä, sen ympärillä pitää olla varsin vahvoja rakenteita tukemaan ja turvaamaan homman toimintaa.
Kaupunki voisi toisaalta ottaa tässä aika vahvan roolin. Kaupungilla pitäisi oleman sekä rakennuttaja- että valvontaosaamista, ja lisäksi kaupunki voisi järjestää jonkinlaisen vakuutusjärjestelyn näille projekteille. Hyvä ajatus tuo ryhmärakennuttaminen kuitenkin on, ja sillä saisi potkittua vähän kilpailua kehiin.
Helsingin viranomaiset (KSV + Rakennusvalvonta) onnistuivat (gryndereiden innokkaasti tukemina) pilaamaan ryhmärakentamisen maineen niin, ettei pankit tahdo myöntää luottoja ryhmärakentajille.
Grynderit eivät myöskään lähde urakoimaan näitä kohteita, pelko oman kullanvuolentaa muistuttavan busineksen heikkenemisestä on suuri ja kun kaupunki omin toimin vielä tukee gryndereitä, niin ryhmärakentajilla todella haasteita riittää.
Mitkä ovat siis ne toimet joilla käytännössä aiot edistää ryhmärakentamista ja saada niin kaupungin virkamiehet kuin pankit myötämielisiksi ryhmärakentamiselle? Sillä tässäkin tavoite on erinomainen, mutta kuten muustakin vaaliohjelmastasi, tästäkin puuttuu konkretia tyystin.
Suomen erikoisolosuhteet hieman vaikeuttavat ryhmärakennuttamista. Kilpailevat developperit ovat käytännössä myös samalla isoja rakennusliikkeitä, joten ryhmärakennuttajat joutuvat pilkkomaan urakat ja etsimään pienempiä urakoitsijoita saadakseen järkevänhintaisia tarjouksia. Tähän voisi lainsäädännöllä vaikuttaa eriyttämällä developperi- ja rakennusliiketoiminnan, mutta se ei ole kunnallisvaaliasia, paitsi että Helsinki voisi painostaa valtiota muuttamaan lakeja 😉 Myös rahoitus on tällä hetkellä jäissä, jossa lainsäädäntö on osasyynä perustajaosakas-vastuiden vuoksi. Helsinki voisi auttaa esim. niin, että ATT toimisi perustajaosakkaana (mutta edelleen on ongelmana urakoitsijoiden saaminen – rakennuttajakonsultit ja valvojat maksavat myös paljon, jolloin rakennusliikkeiden hinnat näyttävätkin taas kilpailukykyisiltä…)
Ratkaisuja löytyy, kun niitä etsii.
Tuttavani on töölöläsitaloyhtiöiden isännöitisjä: ”Vanhoja papereita tutkiessan tuntee vähän historian sippien havainaa, kun hallituksen pöytäkirjojen allekirjoituksista löytyy Risto Rytin ja Paasikiven nimet.”
Moi
En viitsinyt eilen korjata tietojasi 75-neliön keskikokovaatimuksesta. Eivät virkamiehet ole tyhmiä, kun tälläistä vaativat. Eivät vaatineet koskaan. Vaatimus tai oikeammin tavoite koski taannoin koko tuotantoa ja koko ohjelmakautta. Eli pyritään tähän keskikokooon ja riittävään perheasuntojen tarjontaan. Tähän jo oltiin pääsemässä. Vuonna 2006 Khssa tonttien varausten yhteydessä esittelijä eli Korpinen tosta vain muutti ehdon koskemaan kaikkia tontteja. Poliitikot olivat valitettavasti samaa mieltä. Vaikeuksiahan tuli erityisesti vuokra-asuntotuotannossa. Myöhemmin vuokra-ja asotuotanto vapautettiin ehdosta. Tätäkään ei yleisesti ole huomattu. Työryhmä pohti asiaa, ja päädyttiin ehdotukseen, että jos halutaan riittävästi perheautoja, niin rakennetaan (varausehdoilla) niitä eikä edellytetä jotain tiettyä keskikokoa. Asia on nyt kunnossa päätösten tasolla, mutta legenda keskikokovaatimuksesta elää, vaikka se oli vain esittelijän hölmö heitto, jota poliitikot , varsinkin vihreät kovasti kannattivat.
Hyvää jatkoa!
Tuomas Kivelä jatkaa keskustelua, jota käytiin eilen vaalitilaisuudessa ravintola Oivassa.
Voi olla, että minäkin olin tuota keskikokovaatimusta ideoimassa jossain asunto-ohjelmaneuvottelussa, mutta se toteutui aivan eri tavalla kuin ainakaan minä tarkoitin. Sen piti olla tontinluovutusohje, jolla tähdättäisiin kyseiseen keskikokoon keskimäärin koko kaupungin alueella, ei tonttikohtaisesti eikä edes kaupunginosakohtaisesti.
Pari vuotta sitten Espoossa uusien asuntojen keskikoko oli 91 neliötä.
Niin, eikös kaikki tai suuri osa kansan rakastamamista kantakaupungin wanhoista taloista ole rakennettu aikoinaan ryhmärakentamisella?
Jos osattiin sata vuotta sitten…
Voisin kuvitella, että ryhmärakentajat olisivat kiinnostuneempia rakentamaan toimivampaa kaupunkia. Tätä pitää tietysti helpottaa esimerkiksi autopaikkanormin osalta, jonka tiedän ainakin Tampereella tulleen hyvinkin jäykästi vastaan.
Voisiko jopa ajatella, että tämä voisi olla kilpailuetu – jos rakennat ryhmässä niin rakennat vain 1/3 autopaikoista? Näin järkeville paikoille olisi mahdollista saada tehokkaampaa rakentamista ja tietysti yhä useamman olisi mahdollista hypätä kelkkaan. Kenties jopa sille puusilmällekin tulisi selväksi, että ihan siivosti kaupunki toimii ilman valtaisaa autojen määrää.
Vuosaari (vanhin osa) on tietääkseni alunperin rakennettu tällä periaatteella. Asuntosäästäjät ry oli rakennuttajana ja asunnot jopa arvottiin säästäjien kesken. Myös silta taidettiin rakennuttaa. Vuosaaresta piti tulla jopa oma kunatansa, mutta sitten Helsinki kaappasi sen.
Joo, tuo yhteisöllisyys ja sosiaaline tuki on varmasti tosi hieno homma, kuten kuka tahansa voi käydä toteamassa taloyhtiöiden kokouksissa.
Epäilen että ei noin ainakaan kovin järkevää rakentamista saada aikaan kun idealistisessa halipusi puuskassa ruvetaan rakentamaan yhteisiä olohuoneita yms. (kts. vaikka ”ihmisten kaupunki” kirjoituksia)
Näin saa puolestani toki tehdä, mutta riskin tulee kuulua rakennuttajille.
Ryhmärakennuttaminen toimii tai ei toimi. Mutta ei sillä tavalla rakennuttajaa useinkaan silti ohiteta. Ryhmärakennuttajat palkkaavat rakennuttajan, sillä harvoin nämä itse rakennuttaa osaavat.
Käytännössä esim. kerrostalon ryhmärakennuttaminen ei ole helppoa senkään takia, että yläkerroksiin on helppo saada asukkaat. Mutta ongelmia tulee vastaan, kun aletaan miettiä, mistä löytää niihin ”huonompiin” kerroksiin asukkaat, ja miten kustannukset tulee taloyhtiössä rakentamisesta jakaa? Se on itse asiassa todella vaikeata. Ei ole sattumaa, että esim. parhaiden näköalojen asuntojen hintataso on ihan toista kuin roskakatoksen edessä alakerroksessa asuvalla, saati silloin jos vastapuolella katua on ravintola, josta kuuluu mökää myöhään yöhön. Kaupallisten rakennuttajien käytön keskeinen hyöty on mm. juuri siinä, että nämä jakavat kustannukset ihan itse, ja määräävät sitten asunnoille ostohinnan, joka voi olla neliöhinnoiltaan yläkerroksissa vaikka kaksinkertainen alakerroksiin nähden, ja loput hinnat ovat jostain sieltä väliltä, vaikkapa itään olevissa asunnoissa erilainen kuin länteen olevissa. Mutta keskenään yhtiötä muodostettaessa kustannusten jakaminen voi olla todella vaikeaa.
Yksi tapa, jolla ryhmärakennuttamista voi tukea ihan suoraan kaupunkisuunnittelulautakunnassa on se, että kiinnittää huomiota asemakaavojen tonttijakoihin. Kerrostaloissa sellainen noin 20 metriä on sopiva kadunpätkä yhtä tonttia varten. Jos talossa on kuusi asuinkerrosta, tulee asuntoja noin 12-18 riippuen asuntojen koista. Riittävän pieni, että rakennuttajakimppoja voi löytyäkin.
Olen aikanaan miettinyt tätä samaa ryhmärakennuttamisasiaa, silloin en tiennyt, että sillä on oikein oma nimensä. Mieleeni nousi eräs idea, jolla tätä voitaisiin saada vauhditettua. Täytyykin ruveta tältä osin asiaa edistämään, tiedä jos vaikka onnistuisi. 🙂
Vähän asian vierestä.
Oletko Osmo missään kirjoituksessa käsitellyt amerikkalaismallista paikoitusta, jossa autot nostetaan hissillä tornimaiseen paikoitustilaan? Sellaiset tornit eivät vie kovin paljon maapinta-alaa ja kallein osa taitaa olla hissijärjestelmä.
Ryhmärakennuttaminen on itseasiassa ollut käytössä aikaisemmin. Aikanaan asuin sellaisessa vanhassa talossa, joka oli tällä periaatteella rakennettu. Luin talon historiikkia, mielenkiintoista tarinaa ajalta jolloin rakennustarvikkeista oli kova pula. Talo joutui odottamaan keskeneräisenä kunnes taloon saatiin ikkunat.
Tuo yhdistys oli kuitenkin kooltaan ja hallinnoltaan tyypillinen yleishyödyllinen grynderi samaan tapaan kuin Sato tai Asuntosäätiö. Asukkaat pystyivät kyllä osallistumaan työvaiheisiin kykyjensä mukaan, nykyään ei moinen kävisi päinsä.
Joidenkin näkemysten mukaan koko yhdistys oli oman aikansa ponzi-huijaus joka loppui kun sisään tuli vähemmän rahaa kuin ulos olisi pitänyt maksaa… Ja silloin koko hoito kaatui Helsingin syliin.