Asuntoluento, osa 4: Ovatko kaavat liian tarkkoja?

Raken­nus­li­ik­keet syyt­tävät Helsin­gin kaavoit­ta­jia liian yksi­tyisko­htai­sista kaavoista. He voisi­vat tehdä aivan yhtä laadukkai­ta ja ulospäinkin hyvän näköisiä talo­ja, jos saisi­vat suun­nitel­la ne itse. Kaavoit­ta­ja on huono talo­su­un­nit­teli­ja. Liian tarkat kaa­vat lisäävät raken­nuskus­tan­nuk­sia ja joko nos­ta­vat asun­to­jen hin­taa (Hitas) tai alen­ta­vat ton­tin arvoa (kovan rahan tuotanto).

Kaik­ki käyt­tävät val­taa, jos sitä on tar­jol­la, niin kaavoit­ta­jakin. Mut­ta on liian yksi­tyisko­htaisi­in toinenkin syy.

Olisi hyvä tehdä niin kuin muis­sa mais­sa. Kaa­va on väljä, mut­ta raken­nuslu­paa myön­net­täessä tarkaste­taan, että han­ke täyt­tää laatu­vaa­timuk­set esimerkik­si kaupunkiku­van osalta.

Tuomiois­tuimet ovat kuitenkin otta­neet kan­nan, ettei raken­nuslu­paa voi evätä, jos han­ke on kaa­van mukainen. Sik­si kaa­van on olta­va riit­tävän tiukka.

Helsingis­sä on etsit­ty ulospääsyä tästä välil­lä vähän kepu­likon­stein. Tehdään tiuk­ka kaa­va, mut­ta san­o­taan, että sitä ei ole pakko nou­dat­taa. Kun talon on piir­ret­ty, kaa­va muute­taan piirus­tuk­sia vas­taavak­si – siis jos han­ke on riit­tävän hyvä. Nämä eivät mene enää edes val­tu­us­toon, vaan lau­takun­ta saa hyväksyä ne lopullisesti.

Raken­nus­la­ki pitäisi kir­joit­taa niin, että raken­nuslu­pavai­heessa voidaan käyt­tää harkintaa.

 

8 vastausta artikkeliin “Asuntoluento, osa 4: Ovatko kaavat liian tarkkoja?”

  1. Tai sit­ten tont­tia myy­dessä pyy­de­tään esit­tämään valmis suun­nitel­ma ja tar­jous tontista.

  2. “Kaavoit­ta­ja on huono talo­su­un­nit­teli­ja. Liian tarkat kaa­vat lisäävät raken­nuskus­tan­nuk­sia ja joko nos­ta­vat asun­to­jen hin­taa (Hitas) tai alen­ta­vat ton­tin arvoa (kovan rahan tuotanto)”

    Kaavoit­ta­ja on huono talo­su­un­nit­teli­ja. Mut­ta kaavoit­ta­ja määrää ton­tin arvon. Kyl­lähän se erit­täin paljon ton­tin arvoon vaikut­taa, paljonko raken­nu­soikeut­ta on kaavas­sa ton­tille annet­tu ja mil­laisin ehdoin. Tuot­to ton­tin omis­ta­jalle on aika eri­lainen, jos ton­tille saa lait­taa 6 tai sen sijaan 16 ker­roksisen ker­rostalon. Jos ton­tin omis­ta­ja saisi vali­ta, hän teet­täisi 16 ker­roksisia talo­ja, mikäli alueel­la on kova kysyn­tä. Naa­pu­rit eivät vaan siitä yleen­sä kauheasti tykkää, kun vier­essä ole­vat tor­ni­talot saa­vat ne näyt­tämään pie­niltä, var­jostaa niitä, vie näköalaa, ja las­kee puolestaan niiden arvoa…

    Soin­in­vaara kirjoitti:

    “Raken­nus­la­ki pitäisi kir­joit­taa niin, että raken­nuslu­pavai­heessa voidaan käyt­tää harkintaa.”

    Jos Helsin­ki halu­aisi puut­tua Soin­in­vaaran mainit­semi­in ongelmi­in, se onnis­tu­isi kai kyl­lä kun­nan Raken­nusjärjestys­tä kehit­tämäl­läkin, ilman että val­takun­nan lakei­hin tarvit­sisi tehdä vält­tämät­tä mitään muu­tok­sia. Sil­loin pitäisi vaan osa­ta tas­a­puolis­es­ti määritel­lä, mis­sä tilanteis­sa ja mil­lä taval­la kaavas­ta poikkeami­nen ei Helsingis­sä edel­lytä suurem­pia lupa­pros­esse­ja. Täl­löin pelisään­nöt oli­si­vat myös läpinäkyvät ja selvät kaikille. Näin­hän on jo nytkin tehty. Esim. Helsin­gin raken­nusjärjestyk­sen pykälä 7 § käsit­telee sitä, mis­sä tilanteis­sa raken­nus saa ulot­tua ase­makaavas­sa tai raken­nusjärjestyk­sessä määrä­tyn ton­tin sisäisen raken­nus­ra­jan yli. Mut­ta vas­taavia säädök­siä pitäisi siis läpinäkyvästi lait­taa kaupun­gin Raken­nusjärjestyk­seen myös muista kaavas­ta poikkeamisti­lanteista, joi­ta Helsingis­sä halu­taan sal­lia. Täl­löin pelisään­nöt oli­si­vat samat ja selvät kaikille. Puh­das harkin­nan­varaisu­us voi olla joskus toimi­va lähtöko­h­ta. Mut­ta siihen liit­tyy myös voimakas lahjon­taris­ki. Sik­si olisi parem­pi, että päätök­sen­tekokri­teer­it oli­si­vat mah­dol­lisim­man läpinäkyviä.

  3. Lop­pu­peleis­sä Skan­skan ele­ment­tio­hjel­ma ratkaisee miltä talot näyt­tävät. Arkkite­hti piirtää jotain, mut­ta ele­men­tit ratkaisevat. 

    Isot toim­i­jat opti­moi­vat tuotan­tolin­jansa ja kan­nat­tavuuten­sa. Sik­si Suomes­sa isoin ongel­ma ovat hyvän­näköis­ten uusien talo­jen puut­tumi­nen, kaik­ki ovat samannäköisiä. 

    Ilmeis­es­ti rak­sate­ol­lisu­udel­la menee aina huonos­ti, surkeasti tai erit­täin huonos­ti ja koko ala on vuosikymmen­estä toiseen kuilun par­taal­la niin palkko­jen ja raa­ka-ainei­den ahdistaessa.
    Lob­baa­jat eivät koskaan puhu asun­to­jen hinnasta.

  4. “kaavoit­ta­ja on huono talosuunnittelija”
    juu var­maan on myös näin. Kaavoit­ta­jan tulisikin suun­nitel­la kaupunki­ti­laa. Siis miet­tiä raken­nusten väliset suh­teet. Sen lisäk­si yhteenso­vit­taa liiken­teel­liset ja ener­giahuoltoon liit­tyvät tarpeet sekä ohja­ta eri­laiset käyt­tö­tarkoituk­set niille sopiville sijainneille.
    Hyvä kaavoit­ta­ja käyt­tää apunaan näi­den muiden alo­jen asiantun­ti­joi­ta, tarvit­taes­sa myös talo­su­un­nit­telijoi­ta. Parhaim­mil­laan kaa­va antaa sit­ten kaikkien näi­den muiden eri­ty­isa­lo­jen toteu­tus­su­unnnit­telijoille mah­dol­lisu­u­den oman osa-alansa suun­nit­telu­un niin että on selvät nuotit yhteensovituksesta.

    Pros­es­sis­sa on tarve näille kaikille.

    Mut­ta oike­as­sa olet että nykypros­es­sis­sa tarvi­taan kaa­van lisäk­si ton­tin­lu­ovu­tuk­seen liit­tyviä sopimuse­hto­ja ja tarvit­taisi­in myös niiden nou­dat­tamisen valvom­ista, kos­ka raken­nuslu­pa­pros­es­sis­sa on lupa miet­tiä vain lain­mukaisu­ut­ta. Ja laki ei osaa edes määritel­lä viihty­isyyt­tä, vaik­ka sel­l­ainenkin sana taitaa MRL:ssä olla.

  5. Osak­si kaavapros­es­sia pitäisi lait­taa taloudel­lisu­u­den ja halu­tun asun­torak­en­teen hallinta.

    Kaavoit­ta­jal­ta “tilataan” tiet­ty asuntojakauma.
    Kus­tan­nu­so­h­jauk­sel­la varmis­te­taaan eri hallinta­muo­to­jen raken­net­tavu­us, ASO, Hitas, Vuokra ja kovan rahan määräosuudet.
    Mikäli kaavae­hdo­to­tus ei mene määritet­ty­i­hin tavoit­teisi­in palaute­taan kaa­va uudelleen valmisteltavaksi.

    Hait­tana toim­inta­mallis­sa olisi kuitenkin se että näin syn­ty­isi vuokra-asun­to­ja, joi­ta kaik­ki PKS-alueen kaupun­git eivät halua.
    Nykyi­nen malli sopii päät­täjille hyvin, tehdään niin kallis kaa­va että ei tule “liiaksi/lainkaan” sosial­lista asuntotuotantoa. 

    Kaava­su­un­nit­telun yksi­tyisko­htaisu­udessa ongel­mana onpikem­minkin se että arkkite­hdit keskit­tyvät poim­i­maan mes­suil­la esitel­tyjä kivo­ja jut­tu­ja kaa­van seli­teosaan. Elinkaarikus­tan­nuk­sista kuitenkin vas­taa­vat kiin­teistö­jen omis­ta­jat ja huono mate­ri­aali tai detalji julk­i­sivuis­sa tulee omis­ta­jalle kalliiksi 

    Kaava­su­un­nit­teli­ja suun­nit­telee kaupunkiku­vaa ja luon­nos­telee mas­so­ja, täl­löin detal­je­ja ja mm. asun­to­jen pohjia ei viedä lop­pu­un saakka.
    Näin muo­dos­tuneet yksi­tyisko­htaiset kaa­vat ja mon­elta kan­til­ta sido­tut lähtötiedot rajoit­ta­vat liiak­si lop­ullises­sa suunnittelussa.
    Arkkite­hdeille asun­to­su­un­nit­telus­ta mak­set­ta­vat palkkiot ovat 40–60 euroa / asuntom2, kyseessä on kor­vaus tehdys­tä aidos­ta työstä.
    Iso osa tuos­ta kor­vauk­ses­ta on luon­nos­ten ja perus­su­un­nit­telu­ratkaisun pyörit­tämistä, ja tätä työmäärää kaavoit­ta­ja ei tietenkään pysty jokaisen kaa­va-alueen raken­nuk­sen osalta panos­ta­maan. Näi­nollen pitäisi pidät­täy­tyä kaupunkiku­vas­sa eikä tehdä viimeis­ten mes­su­jen mate­ri­aaleista näyttelyä.

  6. “Raken­nus­la­ki pitäisi kir­joit­taa niin, että raken­nuslu­pavai­heessa voidaan käyt­tää harkintaa.”

    Kyl­lä. Näin pitäisi olla. Maankäyt­tö- ja raken­nus­lakia tulk­it­se­vat juris­tit eivät ilmeis­es­ti osaa tulki­ta lais­sa ole­via adjek­ti­ive­ja käytän­nön oikeustapauk­sis­sa, joten ratkaisut tehdään var­muu­den vuok­si yksinker­tais­taen. Raken­nusjärjestys on myös kankea tapa ohja­ta rak­en­tamista. Paras­ta olisi, että raken­nuslu­pavai­heeseen voitaisi­in panos­taa sekä ohjauk­ses­sa että vaa­timusten aset­tamises­sa nyky­istä enemmän.
    Ja muuten: isol­la osal­la arkkite­htikaavoit­ta­jia on myös koulu­tuk­sen ja koke­muk­sen kaut­ta tieto ja ymmär­rys talon­suun­nit­telus­ta. Kri­ti­ikin syynä lie­nee se, että hyvä talon­suun­nit­telu on har­voin sama asia kuin gryn­de­ri­o­h­jauses­sa tapah­tu­va “suun­nit­telu”.

  7. Eikö kaupun­ki voi sopia maa­ta myy­dessään tai vuokrates­saan, minkälaisen talon ton­tille saa rak­en­taa, kun raken­netaan kaupun­gin maalle?

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.