(Pyynnöstä palastelen blogiini perjantaisen luentoni pieninä palasina)
Miksi asuminen on Helsingin seudulla niin kallista?
Asunnot ovat kalliita siksi, että niin moni haluaisi muuttaa Helsingin seudulle. Muuttopaineen suuruudesta kertoo, että jos myy asuntonsa vaikka Tampereella ja ostaa samankokoisen Helsingistä, joutuu maksamaan ”muuttoveroa” noin 200 000 euroa. Neuvostoliitossa muuttamista Moskovaan säännösteltiin sisäisillä passeilla. Kyllä sellaisen halvemmalla sai.
Muuttotappiokunnissa tilanne on tietysti toinen. Myös Berliini on muuttotappioaluetta. Siellä on 200 000 asuntoa tyhjänä, joten hinnasta tai vuokrasta on helppo neuvotella.
Otin oheiseen taulukkoon kaksioiden hinnat, jotta eri alueiden hintoihin ei vaikuttaisi se, minkä kokoisia asuntoja siellä on. Tämän takia kehyskuntien osalta radanvarsilähiöt pääsevät vähän dominoimaan.
Paitsi, että ero muuhun maahan on suuri, se myös kasvaa nopeasti.
Kerrostalokaksioiden neliöhinta (mediaani) vuoden 2011 neljännellä neljänneksellä ja reaalinen hinnan nousu kuudessa vuodessa.
| Helsinki 1 |
5559 |
21,4 |
| Helsinki 2 |
4165 |
24,4 |
| Helsinki 3 |
3000 |
16,1 |
| Helsinki 4 |
2613 |
18,7 |
| Espoo-Kauniainen |
3122 |
22,5 |
| Vantaa |
2370 |
17,6 |
| Kehyskunnat |
1913 |
9,0 |
| Tampere |
2227 |
4,3 |
| Turku |
1830 |
9,7 |
| Pori |
1138 |
-18,6 |
| Lappeenranta |
1722 |
6,4 |
| Kotka |
1228 |
0,1 |
| Lahti |
1542 |
15,4 |
| Kuopio |
1818 |
2,4 |
| Jyväskylä |
1843 |
6,2 |
| Oulu |
1656 |
0,0 |
Jos asunnot olisivat pyörillä, Helsinkiin muuttaisi lähes välittömästi satoja tuhansia ihmisiä työn ja korkeampien palkkojen perässä – ja sen jälkeen yhä lisää, koska ansaintamahdollisuudet muualla Suomessa katoaisivat väen vähetessä ennestään. Kuten oheisesta taulukosta näkee, hintaerot muuhun maahan nähden vain kasvavat.
Kun asuntoja on liian vähän, niitä on rakennettava lisää. Sillä, rakennetaanko esimerkiksi Helsingin kaupungin alueelle vuosittain 4000 vai 6000 asuntoa ei ole juuri mitään vaikutusta asuntojen hintoihin, koska tulijoita riittää. Rakentamisen nopeutuminen vain kiihdyttäisi muun Suomen tyhjenemistä. Se saattaisi pitkällä aikavälillä jopa nostaa asuntojen hintaa, koska se tekisi Helsingin seudusta yhä kiistattomamman ykköspaikan Suomessa ja ehkä heikentäisi elinkeinoja muualla.
Vaikka asuntojen rakentaminen ei juuri alentaisi niiden hintaa, se mahdollistaisi kuitenkin useammalle tänne haluavalle muuttamisen tänne. Jo se on peruste lisätä rakentamista. Ajatus pitää muita paikkakuntia pystyssä Helsingin asuntopulan avulla ei toimi.
Onko Saksassa muuten Helsingin seutuun verrattavaa muuttovoittoaluetta? Saksassahan siirrettiin pääkaupunki historiallisista syistä ”kehitysalueelle” entisen Itä-Saksan keskelle. Miten vaikuttaisi Suomessa, jos pääkaupungiksi päätettäisiin palauttaa Turku?
Jos maaseudulta muutetaan Helsinkiin, niin yhteiskunta tarvitsee vähemmän öljyä, ja vähemmän kaikenlaisia rakenteiden ylläpitokustannuksia. Eli jos hinnat nousevat, niin vauraus nousee vielä enemmän.
Tyhjillään olevista asunnoista voi tehdä sen huomion, että USAssa niitä on lähes vähemmän kuin kertaakaan vuosikymmeneen. Tämä tarkoittaa sitä, että talous tulee lähikuukausina elpymään voimakkaasti, ja tuomaan kovan inflaation mukanaan.
Suurin syy kiinteistösektorin vahvaan vaikutukseen on sen kerrannaisvaikutukset. Jos ihminen ostaa talon, niin sinne ostetaan kodinkoneet ja sisustukset ja muut samalla kertaa. Tämä työllistää aivan valtavan määrän ihmisiä. Tai jos alueelta muutetaan pois, niin työ katoaa siinä samalla.
”Sillä, rakennetaanko esimerkiksi Helsingin kaupungin alueelle vuosittain 4000 vai 6000 asuntoa ei ole juuri mitään vaikutusta asuntojen hintoihin, koska tulijoita riittää.”
En ole kuullut tätä argumenttia aiemmin. Onko näin tapahtunut jossain muualla maailmassa vetovoimaiselle keskukselle? Teoriassa se tietysti on mahdollista, mutta luulisi että jos vetovoima olisi noin suurta, ihmiset pendelöisivät Helsinkiin vielä enemmän.
Jos Helsingissä ei olisi asuntopulaa, tänne tulisi paljon työpaikkoja muulata maasta. Siksi tuo asuntopula on pysyvä.
Tuossa on markkina-ajattelu vinksahtanut, niin kuin usein julkisella puolen. Olen törmännyt samaan monessa paiassa.
Kyllä oikeasti lisäämällä reilusti tarjontaa hinnat laskisivat. Sitä vain ei haluta tehdä. Syitä monia.
Onhan se kivan tuntuista kun oman asunnon hinta nousee ajattelee niin kaavoittaja kuin päättäjä.
Olen aika monessa paikassa asunut ja nyt Turussa uudestaan 30 vuoden jälkeen. Täällä on aina kaavoitettu paljon asuntoja ja siksi hinnat ovat pysyneet kohtuullisena.
Helsingissä valitetaan ettei ole maata. Osittain totta mutta ei 8-kerroksen jälkeen myöskään kuu törmää taloon tai muuta.
Jos laitetaan kymmenkertaine kerrosmäärä saadaan nykyisen 20 000 asukkaan alueseen mahtumaan melkein koko Helsinki. Silloin aletaan olla oikean pilvenpiirtäjän korkeudella.
Helsinki on oikeasti pikkukaupunki jopa Eurooppalaisittain, kai juuri juuri kaupungiksi laskettava.
Miksi yleensä jarruttaa luonnollista kehityssuuntaa, eli väestön keskittymistä.
Miksi vihreä sitä vastustaa, koska kiistattomasti se on ympäristön etu. Lisäksi se on taloudellisesti järkevintä.
Win-Win ekologia ja ekonomia.
Mitä aikakautta koskee tieto, jonka mukaan Berliini olisi muuttotappioaluetta? Vuoden 2011 lopulla Berliinin asukasluku (3,49 miljoonaa) oli suurempi kuin kertaakaan sitten vuoden 1990. Pudotuksiakin on väestötaulukossa toki ollut, kuten
joulukuu 1944 4 361 398 asukasta mutta
elokuu 1945 enää 2 807 405 asukasta väestölaskennan mukaan,
mutta tässä kyseessä ei ollut olennaisesti ”muuttotappio” vaan yleensä tappio.
Niitä vapaita asuntoja löytynee länsisuunnalta esim. Spandausta tai idästä yhtä kaukaa. Liikenneverkko harvenee laidoilla ja matkustaminen käy hitaaksi ja hankalaksi.
Hyvä että äänikuningas ja vastuunkantaja kuitenkin myöntää, että ”Kun asuntoja on liian vähän, niitä on rakennettava lisää”. Jos rakennettaisiin kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja halvemmalle maalle Itä- ja Pohjois-Helsinkiin, totta kai tämä tarjonta alentaisi asumisen kustannuksia. Vaikea kuvitella, että sadat tuhannet ihmiset heti ryntäisivät pääkaupunkiseudulle työn ja paremmin palkan perässä, kun ei niitä töitä useimmilla aloilla ole.
Taisi olla 1970-luvulla, kunn Donner valitteli, että kaiken maailman maalaiset muuttavat Helsinkiin. Päätimme muuttaa Espooseen, ettemme häiritse stadilaisia. Nyt Helsinki on vaatimassa Espoota itselleen.
Asuntojen hinnoista: Pääkaupunkiseudulta löytyy edullisia asuntoja mutta ihmiset haluavat vaalia imagoa ja statusta. Katuosoitteesta ollaan valmiita maksamaan mitä vain. Asunnon muusta tasosta ollaan valmiita tinkimään.
”Jos asunnot olisivat pyörillä, Helsinkiin muuttaisi lähes välittömästi satoja tuhansia ihmisiä työn ja korkeampien palkkojen perässä – ja sen jälkeen yhä lisää, koska ansaintamahdollisuudet muualla Suomessa katoaisivat väen vähetessä ennestään.”
Epäilen tuota satojen tuhansien muuttohalukkuutta. Helsingin palkkaero muuhun maahanhan kytkeytyy osin asuntopulaan. Jos asuntopula ratkeaisi, myös palkkaero (ainakin nykyiseen suuntaan) katoaisi. Ja samalla palkkaerosta johtuvat muuttohalut muusta maasta vähenisivät. Jos asunnot olisivat pyörillä, moni asunto jatkaisi matkaa Helsingistä myös eteenpäin.
Mitä mainitsemaasi Berliiniin tulee, siellä tyhjistä asunnoista suuri osa on OLLUT itä-Saksan aikaisia betonikolosseja kaupungin itäosassa. Hintataso on noin puolet länsi-Berliinin hintatasosta. Mutta väki ei haluNNUT muuttaa halpoihin asuntoihin, vaikka niitä oLI tarjolla. Kunnes nyt, kun kaupunki kärsii taas asuntopulasta.
Tietosi siitä, että Berliini olisi muuttotappioaluetta on myös jo vanhentunut. Ei todellakaan pidä paikkaansa, että:
”Muuttotappiokunnissa tilanne on tietysti toinen. Myös Berliini on muuttotappioaluetta. Siellä on 200 000 asuntoa tyhjänä, joten hinnasta tai vuokrasta on helppo neuvotella.”
Tilanne on kääntynyt päinvastaiseen suuntaan. Viime vuonna Berliini sai peräti 150 000 hengen muuttovoiton. Se muutti samalla kaupungin asuntotilanteen asuntojen ylitarjonnasta asuntopulaan, ja heilautti asuntojen hinnat ja vuokrat reippaaseen nousuun.
Kuten Tekniikka & Talous -lehdessä alkuvuodesta todettiin,
”- Vielä jokin vuosi sitten kaupungissa oli sata tuhatta tyhjää asuntoa, mutta ne ovat nyt lähes järjestään täyttyneet. Jopa Hohenschönhausenin ja Hönowin kaltaiset elementtilähiöt ovat täyttyneet asukkaista.”
http://www.tekniikkatalous.fi/rakennus/asuntojen+hinnat+laukkaavat+berliinissa+yllattavasta+syysta/a790998
Tuo on muuten erittäin kyseenalainen vertailutapa, että verrataan ”kerrostalokaksioiden” hintoja. Pitäisi verrata edes saman vuosikymmenen kerrostalokaksioiden hintoja, jotta puhuttaisiin yhtään samasta asiasta. Tai edes vanhojen asuntojen kauppaa, ellei rakentamisvuosikymmenen (tai viimeisen ison perusparannuksen, jonka hinta voi olla 1000 euroakin neliöltä, ajankohdan) perusteella eroja haluta tehdä.
Asuntokantahan on myös hyvin erilainen eri kaupungeissa. Joissain kaupungeissa ei ole juurikaan rakennettu viimeiseen 20 vuoteen. Nuo vähän yli 1000 euron kerrostaloneliöhintojen asunnot ovat aika lailla toisen kuntoisia ja toisen ikäisiä kuin muuttovoittokaupunkien asunnot. Eikä niitä valitettavasti usein remontoidakaan, kun remontti ei nosta asunnon arvoa edes remontin hinnan vertaa. Esim. merkittävää putkiremonttia, jonka hinta on 500-1000 euroa neliöltä, ei purkutuomiota odottelevissa 1000 euron neliöhinnan taloissa tehdä.
Vastaavasti Helsingissä on todettu peruskorjauksen tai perusparannuksen vaikutuksen olevan asunnon hintaan 500-1500 euroa neliöltä.
http://www.helsinginuutiset.fi/artikkeli/71353-vanhojen-asuntojen-hinnat-ovat-nousussa-helsingissa
Peruskorjauksissahan kiintoisaa on myös se, että ne eivät vaikuta vain peruskorjatun kiinteistön hintaan – vaan myös seudun muiden talojen hintoihin. Jos maisemat asunnon ikkunasta paranevat, kun naapurirakennuksen julkisivu remointoidaan, myös tuon asunnon arvo nousee…
Liian vaurasta väkeä, kun ei enää vuokrata opiskelijoille sun muille ylimääräistä huonetta, tai jopa asuntoa, kun omat kakarat ovat ottaneet siivet alleen. Ihan lämmitettyinä kuutioina ajateltuna asuntopula pääkaupunkiseudulla on kummallinen ilmiö. Lisää rakennetaan, vaikka vanhaakin on tyhjänä. Potkii pahasti päähän hanketta saada kulutusta laskettua.
Taas kaivattaisiin arkkitehtien mukaantuloa siinä, ettei tyhjää tilaa jäisi. Kiinassa 60 miljoonaa tyhjää asuntoa ja sen taloutta ihaillaan? Myös lasten puhaltelemat saippuakuplat ovat hetken aikaa ihan kivoja. Ehkäpä ne mummot ja papat tulisikin Thaimaan sijasta ohjata Kiinaan?
Kulttuuriko pakottaa siihen, että jokaiselle tarvitaan oma ulko-ovi? Oven takana ehkä 150 neliötä ja kaksi ihmistä. Samalla kerrotaan maapalloa syötävän velaksi, jota ei pysty maksamaan takaisin. Kummallista. Mieluummin näkisi vaikka avohakkuita, kuin asuntoalueiden leviämistä turhuuden päiten. Ainakin ne kasvavat takaisin ja ovat usein hyviä marjapaikkoja, mutta metsälähiöön on turha mennä puolukoita äyskäröimään toisten takapihalle.
Mitäköhän, jos rakentaisi siitä kaupunkitilasta olohuonetta ja jätettäisiin turha tila rakentamatta niiden ulko-ovien sisäpuolelle? Säilyisi minullekin muutama marjapaikka, kun ei tahdo ehtiä kiireisimpien edelle Keskuspuistoon. Joutuu vain sotkemaan sankojen kanssa aina vain kauemmaksi, kun ilmestyy noita uusia asuinalueita pitkin metsiä.
Ajatusta siitä, että Helsingin seudun asuntojen korkeat hinnat johtuvat siitä, että niin moni haluaa muuttaa sinne voisi avata hieman enemmän.
Halu (tai neutraalimmin tendenssi) muuttaa Helsingin seudulle johtuu monista (positiivisista, negatiivisista ja neutraaleista) tekijöistä.
– seudulla on työpaikkoja (ja muualla ehkä ei)
– seudulla on korkeakouluja
– seudulla on korkeasti palkattuja työpaikkoja
– Suomen pääkaupungin toiminnot
– jotkut pitävät tiiviistä kaupunkimaisesta asumisesta
– joillekin laaja kulttuuri- tai viihdetarjonta on tärkeää
– pääkaupungin status vetää puoleensa (ja nostaa hintoja)
– alueen asuntojen viihtyisyys (eri tekijät eri kunnilla ja alueilla)
– joillekin suurehko kaupunki tarjoaa myös anonymiteettia
– alhainen veroäyri
Uraohjuksille Helsingin seutu on kannattavin sijoittautumispaikka, erityisesti hallinnon alalla. Helsinki toimii myös astinlautana työtehtäviin ulkomaille.
Monopolisoitumiskehitys ja keskittyminen on luonnollista. Jos asioiden annetaan kehittyä vapaasti, suurimmat talouskeskukset ja suurimmat firmat kasvavat suurimmiksi. Tämä varmistaa myös Helsingin seudun kasvun lähes rajatta. Suomi voi valita joko vapaan keskittymisen tai sen jarruttamisen. Blogiartikkeli viittaili siihen mahdollisuuteen, että korkeita hintoja käytetään myös muuttoa rajoittavana tekijänä. Muitakin tapoja on, mutta ne kaikki lienevät jossain määrin kivuliaita.
Suomen talouden ja suomalaisten viihtyvyyden kokonaisetu ei välttämättä ole kaiken keskittäminen yhteen paikkaan. Tämä vaikuttaa myös asumisen hintaan.
Kunnat pyrkivät yleisesti kasvattamaan kokoaan. Tämäkin on kovin luontaista. Helsinki ilmeisesti ennustaa ja haluaa 400 000 asukasta lisää. Samoin kuntien välillä on kilpailua rikkaista asukkaista, työnantajista ja pääkonttoreista. Tällainen taloudellinen kasvu nostaa asuntojen hintaa. Mutta liian pitkälle vietynä tällainen rajaton kasvu voi myös laskea asuntojen hintaa ruuhkautumisen ja ”slummiutumisen” myötä.
Nuo keskustellut tekijät siis kasvattavat asuntojen hintoja suurissa kaupungeissa, pääkaupungissa, kilpailukykyisissä kunnissa ja viihtyisissä kunnissa.
> Sillä, rakennetaanko esimerkiksi Helsingin kaupungin alueelle vuosittain 4000 vai 6000 asuntoa ei ole juuri mitään vaikutusta asuntojen hintoihin, koska tulijoita riittää.
Toki asuntopula myös nostaa hintoja. Vaikka paine olisi jatkuva, asuntopula voi olla joko suuri tai pieni. Eivät kaikki kuitenkaan kerralla Helsingin seudulle muuta. Rakentaminen kysynnän tahdissa tai lähellä sitä siis alentaa hintoja. Tilaakin riittää, jos Helsingin seudun käsitettä laajennetaan kasvun mukana.
Pitäisi myös verrata asuntojen ja työpaikkojen suhdetta. Helsingin keskustan korkeat hinnat johtuvat osin siitä, että osa keskustan työntekijöistä joutuu matkustamaan töihin kaukaa. Kaavoitus voisi korjata tuota suhdetta.
Jos asuntojen hintoja haluttasiin alas, tästä jutustelusta jäisi kai käteen ainakin mahdollisuudet jarruttaa luontaista keskittymistä (tai tukea muiden alueiden kehitystä) valtion tasolla, rakentaa lisää asuntoja, korjata asuntojen ja työpaikkojen epätasapainoa, ja luopua kuntien välisestä asukas- ja työpaikkakilpailusta.
Joku viikko tästä samasta aiheesta puhuttiin uutislähetyksissä ja silloin kerrottiin, että Helsingin seudulle muutetaan vain vähän muualta Suomesta. Sen sijaan ulkomailta muuttavia on moninkertainen määrä.
Ja trendin sanottiin jatkuvan samanlaisena – väkiluvun oletettu kasvu johtuu syntyvyyden lisääntymisestä ja ulkomailta muutosta, ei maan sisäisestä muuttoliikkeestä.
Mikä siis on totta?
Osittain näin, mutta uutistoimitusten kyky analysoida tilastoja ei aina ole täydellistä.
Jos savosta tulee Helsinkiin kaksi nuorta pariskuntaa, jotka molemmat pyöräyttävät kaksi lasta, minkä jälkeen toinen pariskunta muuttaa takaisin Savoon, on Helsingin asukasluku lisääntynyt neljällä, mutta Savon ja Helsingin muuttotase on tasapainossa.
On totta, että ulkomaalaisperäinen väestö lisääntyy Helsingin seudulla nopeasti, mutta nuo muuttoliiketilastot liioittelevat tätäkin koska ulkomaaialset tulevat Suomeen usein Helsingin kautta. Jos virolainen muuttaa Tallinnasta ja Helsinkiin ja kohta Helsinngistä Tampereelle, on Helsingillä muuttovoittoa ulkomailta ja muuttotappiota Tampereelle.
Totta on myös se, että vaikka Suomessa kiellettäisiin muuttaminen kunnasta toiseen, Helsingin seudun asukasluku kasvaisi paljon ja moni kunta menettäisi muutamassa vuosikymmenessä melkein koko väestönsä. Onhan meillä kuntia, joissa mediaani-ikä on kuuden kymmenen paikkeilla.
Katselin kiinnostuksesta Tampereen kerrostalokaksioiden vastaavia hintoja postinumeroalueittain. Vapaarahoitteisten kerrostalokaksioiden neliöhinnat vaihtelivat näköjään viime vuonna postinumeroalueittain Tampereella 1090 eurosta neliöltä 3630 euroon neliöltä. Kalleimmat hinnat olivat keskustan alueella (yksittäisten uudehkojen asuntojen neliöhinnat saattoivat ylittää 6000 euroakin, kuten esim. peruskorjatussa Commercen talossa keskustorin laidalla neliöhinnat ovat), mutta vanhojen peruskorjaamattomien, heikkokuntoisten asuntojen osuus laskee keskihintoja)- Vastaavasti halvimmat hinnat olivat kaueampana keskustasta niillä asuinalueilla, joissa on paljon vanhaa ja huonokuntoista kiinteistökantaa.
Esimerkiksi Tampereen pohjoisosissa, kuten vaikkapa yli 40 kilometrin ajomatkan päässä keskustasta pohjoiseen sijaitsevassa Velaatassa, asuntojen hinnat ovat aika eri tasoa kuin keskustassa. Tosin on sinänsä kyseenalaista, tuleeko Teiskon yms. kuntaliitoksista johtuen Tampereeseen liitettyjen maaseutualueiden asuntojen hinnat huomioida Tampereen keskiarvoja laskettaessa.
Helsingin maapinta-alahan on blogivertailun pienimpiä. Esim. Lappeenrannan Kuopion, Oulun ja mahdollisesti jopa Jyväskylän nykyinen maapinta-ala on huomattavasti suurempi kuin Helsingin, Vantaan, Espoon ja Kauniaisten yhteensä.
Selvää on se, että tulevien kuntaliitosten yksi seuraus on asuntojen neliöhintojen lasku entisestään – tilastoja tarkasteltaessa. Ydinkeskustojen hintatasot – etenkin uudisrakennuksen kohdalla – vaan alkavat olla aika kaukana kaupunkien tilastollisista neliöhintakeskiarvoista, koska jälkimmäisiin tilastoituu mukaan hyvinkin kaukana keskustasta olevia alueita.
Onhan Saksassa muuttovoittoalueitakin. Esimerkiksi München, Nürnberg jne. Deutche Bank on laatinut aika kuvaavia ennusteita jatkon suhteen tällä saralla, ks. sivu 6 linkistä
http://www.dbresearch.de/PROD/DBR_INTERNET_EN-PROD/PROD0000000000271958/Regional+population+forecasts+for+Germany%3A+Uncertain+and+unstable,+but+valuable+nevertheless.pdf
Saksan väkiluku kokonaisuudessaan taisi saavuttaa huippunsa vuonna 2005, mistä väkiluku on alentunut joitain satoja tuhansia. Kotitalousten määrä on kuitenkin kasvanut jatkuvasti. Syynä tähän eroon on kotitalouskoon jatkuva pieneneminen. Etenkin yhden hengen talousten määrä on kasvanut.
Mutta samaan aikaan kehitys, jossa ihmiset haluavat isompia asuntoja ja myös useammin kakkosasuntoja, on jatkunut – mikä on tarkoittanut asuntotarpeen jatkuvaa kasvua. Tarjonta on sielläkin laahannut koko ajan kysyntää jäljessä kasvukeskuksissa. Lisärakentaminen kuluu jo keskimääräisen asuinpinta-alan kasvuun, minkä takia se ei monessakaan kaupungissa tarjoa juuri mahdollisuuksia lisämuutolle. Muuttotappioalueille puolestaan jää yhä enemmän tyhjää asuntokantaa.
Millaiset vaikutukset Helsingin asuntotilanteeseen olisi sosiaalitoimen maksamien ”hyväksyttävien asumismenojen” laskulla? Tällöin kymmenettuhannet ohjattaisiin muuttamaan ruuhka-Suomesta edullisempaan muuttotappio-Suomeen? Näin matalapalkkaisilla työläisilläkin olisi varaa asua ekologisesti lähellä työpaikkojaan.
Vuokrien lasku vaikuttaa alentavasti omistusasumisenkin hintaan, lisäksi markkinoille vapautuisi sijoitusasuntoja. Nykyinen tilanne on nurinkurinen.
Mutta asuntojen hinnat laskisivat siinä vaiheessa, kun innokkaimmat muuttajat olisivat muuttaneet, ja enää vähemmän innokkaat olisivat muualla maassa. Asuntopula olisi siis hinnoilla mitattuna lievempi.
Musta tässä unohtuu mittakaava. Jos kaupungin asukaspotentiaali on n, niin asuntojen saatavuus rajoittaa sitä sikäli kun ylipäänsä on käytännässä mahdollista asuttaa kaupungissa n asukasta. Se mikä on mahdollista riippuu politiikasta, maantieteestä, liikenneverkosta, jne. tapauskohtaisesti, mutta on siinä nyt vissi ero että onko n 1,5, 3, 6 vai 12 miljoonaa.
Jotenkin suhtaudun tähän ajatukseen epäillen. Maailma on täynnä kaupunkeja, joissa ei ole asuntopulaa. Mutta ei niihin työpaikkoja satele. Sen sijaan asuntopulakaupungit ovat yleensä kohtalaisen hyvin työllistettyjä – johtuen siitä, että asuntopula pitää köyhälistöä kaupungista loitolla, jolloin asukkaat ovat keskimääräistä parempituloisia. Näinhän on Helsingissäkin. Kalleimmilla asuinalueilla asuvien keskimääräiset tulot ovat aivan eri luokkaa kuin jonkun Itä-Helsingin lähiön. Jos asuntopulaa Helsingissä ei olisi, asukkaita tulisi jonkin verran lisää, ehkä etenkin etelän suunnasta. Mutta yhteyttä sen välille, että muun Suomen työpaikat siirrettäisiin Helsinkiin on vaikea nähdä. Outokummun terästehdas pysynee jatkossakin Torniossa, paperitehtaat jokien varrella siellä, missä on saatavilla puuta, ja siivoustyöpaikat siellä, missä on kiinteistöjä siivottavana.
Asukkaiden määrän kasvu toisi mukanaan lisää terveydenhoidon työpaikkoja ja ehkä jonkin verran lisää siivousalan työpaikkojakin. Mutta esim. olemassaolevaa teollisuutta ei varmaan Helsinkiin kovin paljoa silti siirtyisi. Teollisuuden työpaikkojen sijoituspaikan määräävät pääasiassa muut asiat kuin asuntopula.
Asuntojen hinnan romauttaminen voisi kylläkin tehdä ison loven Helsingin kaupungin kiinteistöverotuloihin. Käytännössä asuntojen hintojen romautus voisi johtaa myös Helsingissä esim. remontoinnin vähenemiseen. Tosin en usko asuntojen hintojen yleiseen romahdukseen edes asuntojen määrän tarjonnan kautta. 1960-luvun murjujen hinnat voisivat silloin kyllä romahtaa, mutta muun asuntokannan hinnat heilunevat jatkossakin sen mukaan, kuinka ison asuntolainan ihminen pystyy ottamaan. Jos korot nousevat olennaisesti tai palkkojen nousu hidastuu, myös asuntojen hintakehitys tästä johtuen muuttuu.
Iso vaikutus voisi olla myös sosiaalisen asumisen tukien muutoksilla. Nythän Helsingissäkin todella moni asunto on jollain tavalla tuettua asumista. Joko valtion (arava, korkotuet, omistusasumisen tuet, opiskelijoiden asumislisät, yleiset asumistuet, armeijassa olevien asumistuet jne.), jonkun säätiön (myös opiskelija-asunnot) tai kunnan toimesta. Lisäksi moni asuu firman laskuun. Puhtaita asukkaiden itse kokonaan maksamia asuinkustannuksia on yllättävän vähän.
Tätä taustaa vasten onkin vähän outoa, että helsinki kynsin hampain haalii valtion virastoja ja vastustaa hajasijoitusta henkeen ja vereen.
tilastokeskuksen sivuilta voi käydä katsomassa kuinka paljon suomea tai ruotsia ja sitten toisaalta muita kieliä puhuvien määrät ovat muuttuneet tällä vuosituhannella Helsingissä. Ensimmäiodottamassa on muuttunut hyvin vähän; Helsingin kasvu on ulkomailta tullutta.
Neliöhintojen perusteella kannattaa muuttaa tietenkin Lahteen aseman viereen ja kulkea oikoradalla alle tunnissa Hesaan, jos vielä työmatkoista hyvitettäisiin täysimittaisesti 100 km suuntaansa. Lahti kun ei ole mikään nukkumalähiö, vaan tiiviissä keskustassa on kulttuuri ja muutkin palvelut lähellä.
Kaupunkien kasvulle ei ole rajoja näkyvissä. Ainoa kasvua hillitsevä seikka onkin juuri tuo asuntojen kallistuminen.
Maaseudulle on luvassa vain köyhtymistä, kurjistumista ja asujaimiston vanhenemista. Ei tätä kehitystä mikään ole pysäyttämässä lähitulevaisuudessa. Maaseudulla oleva teollinen tuotantokin näyttää olevan supistumassa ennemmin kuin laajenemassa. Tämä johtaa toisaalta brasiliassa faveloihin ja helsingissä klaukkaloihin.
Mutta hyviä uutisia: varmin sijoitus kelle tahansa lähitulevaisuudessa onkin asunto helsingissä. Ja tietysti vielä niin, että ei tarvitse itse asua siinä, vaan arvonnousun voi myymällä lunastaa joku päivä. Näin sitä uudet helsinkiin muuttavat ylioppilaspolvet luovat vaurautta sijoitusasuntoa pitäville.
Vaikka pula olisi pysyvä, niin sen määrän ei tarvitsisi olla vakio.
Lisäksi pitäisi saada hieman perusteluita sille, miksi juuri asuntokauppa on sellainen poikkeus markkinatalouden kysynnän ja tarjonnan laissa, että hinnat eivät muutu mihinkään kunnes kysyntä on täysin sama kuin tarjonta.
Edelleenkään se, ettei täydellisyyttä ole olemassa, ei riitä perusteluksi olla tekemättä mitään paremmin.
Miten sitten selität tämän:
Helsingin suomenkieliset 2001: 490 418 ja 2011: 491 472
vieraskieliset 2001: 33 382 ja 2011: 68 323
Huomattavaa on lisäksi, että ruotsin- ja suomenkielisten määrä on Helsingissä vähentynyt lähes joka vuosi sitten vuoden 2011. Ajanjaksolle osuus myös Sipoon valtaus. Ilman sitä suomen- ja ruotsinkielisten määrä olisi reilusti nykyistä pienempi ja erityisesti se olisi pienempi kuin vuoden 2001 luku.
Lähde: http://tinyurl.com/8olodkb
Ylempänä oli puhetta kuntaliitosten ja kai yleisemminkin etäisyyden vaikutuksesta asuntojen hintojen tilastoituihin muutoksiin. Kaivelin pikaisesti Turun alueen kerrostalokaksioiden (pyynti)hintoja ja plottasin etäisyyden funktiona.
Hinta muuttuu selvästi, tosin pienillä etäisyyksillä hajonta on aika suurta. Tästä voisi ehkä päätellä, että muuallakin kuin Helsingissä voisi käyttää noita vyöhykkeitä, vaikka aika nopeasti resoluution kasvaessa kappalemäärät jäävät pieniksi.
Kuvia: http://www.zygomatica.com/2012/09/09/paivan-heitto-9-9-2012-asuntojen-hinnat-turussa/
Osmo, mikä on sinun mielipiteesi siitä, että pitäisikö nimenomaan maakunnissa pääkaupunkiseudun ulkopuolella parantaa elinkeinotoiminnan edellytyksiä, jotta tällaiselta (liian?) nopealta ja kustannuksia aiheuttavalta rakennemuutokselta vältyttäisiin? Muualla maassa täysin kelpo infrastruktuuri on osin vajaakäytössä, ja tuplakapasiteetin rakentaminen pääkaupunkiseudulle erittäin nopeasti syö kansakunnan voimavaroja. Itse olen sitä mieltä, että maakuntien vaikeus menestyä ja luoda työpaikkoja johtuu osittain huonosta hallintomallista. Maakuntien voimavarat pitäisi paremmin koota yhteen demokraattisen maakunnallisen hallinnon alle. Mielestäni Ruotsin menestys johtuu osittain sikäläisen kolmiportaisen hallintomallin toimivuudesta (kommun, landsting, stat). Ruotsissa myös monet muut alueet kuin Tukholma menestyvät ja ovat vetovoimaisia, ja niissä on elinvoimaista ja kehittyvää korkean teknologian yritystoimintaa.
Seuraavan linkin takana asiaa mahdollisesta asuntojen hintakuplasta: http://hermiitti.blogspot.fi/2012/06/asuntojen-hinnoissa-ei-ole-suurta.html
Rohkenin laittaa tuon, kun sain siihen peräti yhden kommentoijankin itseni lisäksi.
Tuota tuota.
Onko tässä kyse koko maan keskimääräisistä hinnoista vain hinnoista Helsingin keskustassa? Ei kai kukaan ole väittänyt, että Porissa olisi asuntojen hintakuplaa, mutta maksetaanhko Helsingissä asunnoista liikaa, onkin sitten mielenkiintoisempi kysymys.
Osmo Soininvaara, eihän tuo minun linkkini kai varsinaisesti liittynyt tähän keskusteluun muuta kuin asuntojen hintateemassa. Kysynnän ja tarjonnan laki on kylmä laki asuntomarkkinoilla. Toisin sanoen yhdistän tuon edellisen kommenttini aasinsillalla tähän keskusteluun siten että pk-seudulla on liian kova kysyntä asunnoista huonon yhteiskuntapolitiikan ansiosta tällä hetkellä. Lisäksi asuntovauraus ja osin myös katteeton arvonnousu keskittyy nimenomaan Helsingin seudun asuntoihin.
Kupla on sanonta joka sanotaan aina lamassa kun hinnat on tulleet alas.
Koska ja paljonko kupla ei kukaan kerro.
Jälkiviisautta.
”Muuttovero” toimii myös kääntäen. Lähipiirissä yllättävän moni 30-40 -vuotias perheytynyt akateeminen on muuttanut tai muuttamassa pois Helsingistä. Osa rakentaa omakotitalon kehyskuntaan Uudellamaalla; osa muuttaa töiden perässä Jyväskylään, Kuopioon tai Ouluun. Yhteisenä nimittäjänä poismuuttajilla on kohonnut elintaso, lyhenevät työmatkat ja koti-isyys/-äitiys. Mielenkiintoista kyllä, muuttajia tuntuvat olevan nimenomaan ”hyväosaiset” syntyperäiset stadilaiset. Heikompiosaisia muuttaminen harvoin kiinnostaa, vaikka mahdollisuus olisi yhtä lailla tarjolla.
”Myös Berliini on muuttotappioaluetta. Siellä on 200 000 asuntoa tyhjänä, joten hinnasta tai vuokrasta on helppo neuvotella.”
Joudun kyllä osa-aikaisena berliiniläisenä korjaamaan tämän nykyään jo täysin virheellisen käsityksen, vaikka ehkä ohi varsinaisesta aiheesta meneekin.
1) Kuten Berliinin tilastovuosikirjakin kertoo, on kaupungin väkiluku ollut hitaassa kasvussa jo pitkään (s. 33):
http://www.statistik-berlin-brandenburg.de/PRODUKTE/jahrbuch/jb2011/JB_2011_BE.pdf
2) S-baanaringin sisäpuolella (so. kantakaupungissa) ei ole enää tyhjiä asuntoja juuri lainkaan, kysyntä kun on nykyään sen verran kovaa ja hinnatkin sitä myöten nousussa:
http://www.spiegel.de/fotostrecke/grafiken-zum-preisantieg-bei-immobilien-fotostrecke-85630-2.html
Ja viime aikoinahan oman melansa Berliinin kiinteistösoppaan ovat tietenkin vielä työntäneet euron hajoamisen alta rahansa turvaan siirtävät eteläeurooppalaisetkin. Ja hinnat ne senkun nousevat…
Hyvä. Tietoni siitä, että asunnot ovat Berliinissä halpoja ja niitä on paljon tyhjillään on siis vanhentunut molemmilta osin. Se ei oikeastaan kumoa väittämääni riippuvuutta muuttovoiton ja asuntojen hintojen välillä.
Oheisen linkin takaa löytyy vertailu suhteellisesta kasvusta 2005-2010 .
Oulussa kasvu on ollut voimmaakkaampaa kuin esim Helsingissä mutta Osmon listassa se on viimeinen.
Kyllä tämä kertoo sen, että hinnan nousu riippuu enemmän harjoitetusta asunto-ja tonttipolitiikasta , ei muuttoliikkeen voimakkuudesta
http://www.timoaro.net/files/20%20suuren%20kaupungin%20muuttovetovoima%202005-2010.pdf
Pääkaupunkiseudun muuttovoitto tulee saman selvityksen mukaan maahanmuutosta .
Täytyy ihmetellä,miten heillä on varaa asumiseen,kun a) työttömyys on moninkertainen b ) palkkataso on kantaväestöä alempi
Virolaisilla ja venäläisillä on omat verkostonsa Helsingissä. He ovat myös valmiita aika matalaan asumisen tasoon. Erityisesti virolaiset rakennusmiehet asuvat usein enemmän tai vähemmän asuntolamaisesti.
Juuri näin.
Kaupunki on ihan samassa asemassa kuin Opec. Jos antaa luvan isommalle tuotannolle hinta laskee ja jos kiristää niin hinta nousee.