Oikealla vasemmalla vai edellä: asuntotonttien vuokrat

Kuvitelka­amme, että joku ehdot­taisi, että Helsin­ki perisi ylimääräisenä verona kaupunki­laisil­ta sata miljoon­aa euroa ja jakaisi sum­man osalle kaupunki­laisia. Nuo onnel­liset valit­taisi­in vaik­ka arval­la. Helsin­gin asun­topoli­ti­ikas­sa näin kuitenkin tehdään. Kyse on siitä, mil­lä hin­nal­la kaupun­ki vuokraa maa­ta asuintarkoituksiin.

Helsin­gin kaupun­ki omis­taa suuren osan maa-alueestaan, kos­ka kaukokat­seiset päät­täjät ovat aikanaan huole­hti­neet maapoli­ti­ikas­ta hyvin. Tämä kaikkien kun­ta­lais­ten yhdessä omis­ta­ma maa-alue tuot­taa vuokrat­u­loina Helsingille roimasti rahaa. Kaupun­ki saa maao­maisu­ud­estaan vuokrat­u­lo­ja vähän yli 180 miljoon­aa, jos­ta noin 50 miljoon­aa on sisäistä vuokraa, jota kaupun­ki mak­saa itselleen. Ulkop­uolisil­ta tulev­as­ta run­saas­ta 130 miljoonas­ta eurosta 84  miljoon­aa asuintonteista.

Ensin pari talous­te­o­reet­tista väitettä.

Jos kaupun­ki luovut­taa ton­tin sop­uhin­taan asuin­tarkoituk­si­in, tämä etu menee joko kokon­aan raken­nus­li­ik­keelle, joka myy asun­not kuitenkin eniten tar­joavalle tai se menee ensim­mäiselle asukkaalle, kos­ka edulli­nen ton­tin­vuokra kap­i­tal­isoituu asun­non hin­taan. Noin teo­ri­as­sa tämä menee niin, että jos reaa­liko­rko on p ja alen­nus ton­tin­vuokras­ta C euroa/vuosi, tämä nos­taa asun­non myyn­ti­hin­taa määräl­lä C/p. Jos siis reaa­liko­rko on 2 % ja alen­nus ton­tin­vuokras­ta on asun­toa kohden 1000 euroa/vuosi, tämän pitäisi nos­taa asun­non myyn­ti­hin­taa 50 000 eurol­la, jos osta­jat ja myyjät toimi­vat rationaalisesti.

Jos vuokranko­ro­tuk­sista pidät­täy­dyt­täisi­in, hyö­ty tulisi kokon­aan nyky­isille omis­ta­jille. Tule­vat asukkaat eivät hyö­ty­isi, kos­ka jou­tu­isi­vat vas­taavasti osta­maan asun­ton­sa korkeam­mal­la hinnalla.

Helsin­ki on pyrkinyt siirtämään edun edullis­es­ta ton­tin­vuokras­ta eteen­päin sään­nöstelemäl­lä sitä hin­taa, jol­la raken­nusy­htiö myy asun­non sen osta­jalle ja jol­la osta­ja aikanaan myy asun­non eteen­päin. Hin­tasään­nöste­lyl­stä on omat hait­tansa. Nyt sään­nöstelystä on tehty määräaikaista, mikä tietysti kasaa han­kaluuk­sia aikaan, jol­loin raja läh­estyy. Sil­loin ei kukaan myy mitään.

Van­hois­sa ton­tin­vuokra­sopimuk­sis­sa ei mitään sään­nöste­lyä ole, joten etu hal­vas­ta ton­tin­vuokras­ta menee kokon­aan asun­non tämän­hetkiselle omistajalle.

Helsingis­sä on aikoinaan tehty pitkäaikaisia vuokra­sopimuk­sia, joiden vuokrat eivät ole nou­dat­ta­neet oikein mitään kehi­tys­tä. Hert­tonie­mi oli joskus aivan per­ife­ri­aa, nyt sinne pääsee kätevästi metrol­la. Osa näistä maan­vuokrista on niin nyt halpo­ja, että vuokralaisen ase­ma on parem­pi kuin ton­tin omis­ta­jan: vuokra alit­taa kiin­teistöveron. Kun sopimuskausi päät­tyy, näitä läh­es nollavuokria odot­taa  pros­en­teis­sa las­ket­tuna tähti­ti­eteelli­nen korotus.

Koro­tuk­sia on tietysti vas­tustet­tu. Tämä taas on saanut kysymään, mik­si van­ho­jen vuokra­sopimusten pitää olla halpo­ja, mut­ta uudet voivat olla kalli­ita. Vas­tauk­set vai­htel­e­vat alka­en saavute­tu­ista eduista (demari-ikäisille kuu­luu kaik­ki hyvä, ja nuorten kuu­luu mak­saa) siihen, että alen­netaan niitä uusienkin maan­vuokra­sopimusten vuokria.  Käsit­te­len vain tätä jälkimmäistä.

En ole halukas alen­ta­maan uusien HITAS-tont­tien vuokraa kahdes­ta syys­tä. Ensin­näkin tapah­tu­mat Jätkäsaaren hitas-asun­to­jen myyn­nis­sä eivät kan­nus­ta tekemään vielä edullisem­mak­si sitä voit­toa, jon­ka muu­ta­ma onnelli­nen näis­sä arpa­jai­sis­sa saa. Toisek­si ton­tin­vuokrat­u­loil­la on huo­mat­ta­va vaiku­tus kaupun­gin talouteen. Omaisu­ut­ta tulee käyt­tää kaikkien kaupunki­lais­ten hyödyk­si eikä vain joidenkin onnekkaiden. Vuokrista saatavia raho­ja ei käytetä kaupung­in­jo­hta­jan suurem­paan vir­ka-autoon, vaan päivähoitoon, opetuk­seen, ter­vey­den­huoltoon ja muuhun tarpeel­liseen. Vai­h­toe­htona on tietysti korot­taa vero­ja. Sil­loin ollaan varsin lähel­lä kir­joituk­sen alun kuvit­teel­lista esimerkkiä.

Kysymys ton­tin­vuokrista jakaa val­tu­us­toa oikeis­toon ja vasem­mis­toon, mut­ta ei juurikaan vihreätä val­tu­us­to­ryh­mää. Vihreät ymmärtävät, että kyse on nuo­ria sor­tavas­ta ikäsyr­jin­nästä. Puolueet, joiden kan­nat­ta­jakun­ta kuu­luu noi­hin onnekkaisi­in tai tietysti kan­nat­ta­vat halpo­ja vuokria.

Sama asetel­ma tois­tuu suh­tau­tu­mises­sa kiin­teistöveroon sil­lä ero­tuk­sel­la, että kokoomus­laiset katso­vat tässä vais­tom­ais­es­ti velvol­lisu­udek­seen ajaa omis­ta­van luokan etua ja kiin­teistövero­han on omaisuusvero.

Urputuk­seen asukkail­la on kyl­lä aihet­ta. On kohtu­u­ton­ta, että vuokra nousee yhdel­lä hyp­päyk­sel­lä moninker­taisek­si. Joskus 1930-lvul­la tehti­in huono­ja vuokra­sopimuk­sia. Eri­tyisen närkästyneitä kan­nat­taa olla niiden uusien asukkaiden, jot­ka ovat vastikään osta­neet riis­to­hin­taisen asun­non vaikka­pa Hert­toniemestä. Myyjä ei aina muista korostaa, että läh­es ilmainen tont­ti on väli­aikainen etu.

Käy­dään asia nyt vielä ker­ran läpi.

Käy­dään­pä asia ker­taalleen läpi teo­reet­tis­es­ti. Olete­taan, että oma­l­la ton­til­la ole­van asun­non markki­nahin­ta on 4000 euroa neliöltä, rak­en­tamiskus­tan­nuk­set yrit­täjävoit­toi­neen 2000 euroa neliöltä ja reaa­liko­rko kak­si pros­ent­tia. Mil­lä ehdoil­la kaupun­gin pitäisi luovut­taa tont­ti, jos siihen ei sisäl­ly hintasäännöstelyä.

Myymi­nen. Jos tont­ti myy­dään raken­nus­li­ik­keelle ilman hin­tasään­nöste­lye­htoa, raken­nus­li­ike myy asun­non hin­taan 4000 euroa neliöltä. Sil­loin oikea ton­tin myyn­ti­hin­ta on 2000 euroa asuin­neliöltä. Jos hin­ta on halvem­pi, ero­tus menee raken­nus­li­ik­keelle, ei asun­non ostajille.

Vuokraami­nen. Jos tont­ti vuokrataan, vuo­sivuokran tulee olla kak­si pros­ent­tia tuos­ta 2000 euron yli­jäämästä, eli 40 euroa vuodessa eli 3,33 euroa kuus­sa asuin­neliöltä. Tuo voi tun­tua paljol­ta, mut­ta jos kat­sotte keskivuokria, ero­tus Helsin­gin kan­takaupun­gin ja jonkin muut­to­tap­piokaupun­gin neliövuokris­sa on jopa isompi.

Poli­it­ti­nen vasem­mis­to on kysymyk­sessä ton­tin­vuokrista vähän hajal­laan, mut­ta jos vasem­mis­tol­la tarkoite­taan kom­mu­nistien Yrjö Hakas­ta, kaupun­gin pitäisi antaa ton­tit var­maankin ilmaisek­si. Joskus vasem­mis­to­laisu­us tarkoit­ti, että yhteiskun­ta omis­taa kaiken, mut­ta tässä yhteiskun­nan omis­ta­ma omaisu­us pitääkin antaa lihot­ta­maan yksi­ty­istä asuntovarallisuutta.

Nyt var­maan moni kysyy, pidänkö Hitas-sään­te­lyä järkevänä. Tämä on niin pitkä asia, että se vaatii oman artikkelinsa.

 

107 vastausta artikkeliin “Oikealla vasemmalla vai edellä: asuntotonttien vuokrat”

  1. Helsin­ki har­joit­taa käsit­tämätön­tä ja kaksi­naa­maista asun­topoli­ti­ikkaa. Viime vuosi­na on uuti­soitu kuin­ka HITAS-asun­to­ja jonote­taan. Puhe­limet ruuhkatu­vat ja on harkit­tu jo ryh­mäkan­net­ta Elisaa vas­taan. Mik­si kaikkia kaup­n­gin omis­tamia tont­te­ja ei anneta vuokralle HITAS-ehdoin? Kaavoit­tam­a­ton­ta maa­ta on vaik­ka kuin­ka paljon ja lisää otet­ti­in Sipoos­ta. Nyky­hin­noil­la, 4 % kiin­teistön käyvästä arvos­ta kaupun­gin per­imät vuokrat ovat kiskuri­hin­taisia. 25 vuodessa asukkaat mak­sa­vat ton­tin hin­nan ja HITAS-ehto­jen mukaan eivät saa myy­dä asun­toaan markki­nahin­taan. Jos­sakin on jotakin pas@aa,kuten eräs kapi­ainen armei­ja-aikoinani jatku­vasti hoki.

  2. Osmo, kuvaat ongel­man ihan hyvin. Et kuitenkaan puu­tu siihen varsi­naiseen ongel­man ytimeen, eli kaavoitus­mo­nop­o­li­in yhdis­tet­tynä ton­tin omistukseen. 

    Minus­ta yksinker­taisin vai­h­toe­hto on kieltää kaupungilta maan­omis­tus speku­lati­ivisi­in tarkoituk­si­in. Vuokra­tont­tia voi pitää myös speku­lati­ivise­na maanomistuksena.

    Markki­nahäir­iöt aiheut­ta­vat aina kohon­nei­ta kus­tan­nuk­sia. Kus­tan­nuk­set mak­saa tässä tapauk­ses­sa lop­ul­ta asuja.

  3. Uusis­sa ton­teis­sa vuokra on help­po määritel­lä vaik­ka vuokraa­mal­la tar­jousten mukaan.

    Ole­mas­sa ole­vat sopimuk­set. Jos sopimus päät­ty, niin onhan asun­non omis­ta­jal­la aina oikeus saa­da kor­vaus kiin­teistöstä, jos sopimus päät­tyy ja uuteen sopimuk­seen ei päästä. Turha vaan odot­taa liiko­ja, jos talo on perusko­r­jaam­a­ton 50v van­ha raken­nus. Toinen vai­h­toe­hto on vaan niel­lä tappio.

    Eri­tyisen huolestut­ta­vana olen jo pitkään pitänyt sitä, että kaik­ki eivät edes tiedä omis­ta­vatko (kerrostalo)asunnon vuokra- vai omis­tus­ton­til­ta, ja sil­loin hin­nat ovat liian lähel­lä toisiaan.

    Ei tässä auta kun ajaa asi­aa oikein ja toivoa, että asun­nonos­ta­jat joskus viisastuisivat.

  4. Ehkäpä Vihreät, jos ovat samaa mieltä kuin Osmo, ovat tässä asi­as­sa edellä.

  5. Asun­to­jen korkea hin­ta johtuu tar­jon­nan vähyy­destä, mikä johtuu paljolti Helsin­gin kaupun­gin ja koko Uuden­maan kun­tien kyvyt­tömyy­destä tar­jo­ta riit­tävästi tont­te­ja suh­teessa kysyn­tään. Vaje on ollut viime vuosi­na usei­ta tuhan­sia asun­to­ja vuodessa. Kohon­nut hin­ta ei ainakaan helpota tilanteen korjautumista.

    Jos Helsin­ki kykenisi kaavoit­ta­maan riit­tävästi ja tont­ti­tar­jon­ta mah­dol­lis­taisi aidon kil­pailun, asun­nonos­ta­jat saisi­vat rahoileen vastinet­ta enem­män kuin heit­tämäsi 2000 euroa. Ero­tus ei mene raken­nus­li­ik­keelle jos niitä raken­nus­li­ikkeitä olisi riit­tävästi. Jos Helsin­ki ottaa ton­tista täy­den hin­nan, se samal­la varmis­taa, ettei asi­akkaal­la ole mah­dol­lisu­ut­takaan saa­da rahalleen todel­lista vastinet­ta. Asun­not pysyvät saman­laisi­na ja sijain­ti määrit­tää hinnan.

    Esimerkik­si Oulus­sa kaupun­gin agres­si­ivi­nen maapoli­ti­ik­ka ja riit­tävä tar­jon­ta ovat pitäneet tont­tien hin­nat kuris­sa ja kil­pailun toimivana. 

    Vähäi­nen tont­ti­tar­jon­ta ja jäykkä kaavoitus nos­ta­vat asun­to­jen hin­tata­soa ja itseai­heutetun arvon­nousun Helsin­gin kaupun­ki sit­ten “verot­taa” itselleen. Mielestäni jär­jeste­ly olisi oikeutet­tu jos kaupun­gin saa­mat tulot kohden­netaisi­in kasvun rahoit­tamiseen ja ensisi­jais­es­ti tilanteen korjaamiseen. 

    Eri­tyis­es­ti nykyi­nen tilanne vaikeut­taa Pääkaupunkiseudun ulkoa alueelle muut­tavia ja ensi­a­sun­non osta­jia, jot­ka joutu­vat mak­samaan yli­hin­nan, vaik­ka eivät ole siitä hyö­tyneet omaisu­u­den arvonnousuna.

    Pitäisikö harki­ta jotain porkkanaa näille uushelsinkiläisille?

  6. Maalisku­us­sa teh­dyn val­tu­us­toaloit­teen ton­tin­vuokrien jäädyt­tämisek­si on allekir­joit­tanut myös Vihrei­den Sirkku Inger­vo, yhdessä Yrjö Hakasen ja kump­panei­den kanssa.

  7. Vaik­ka en ole asiantun­ti­ja Osmon esit­tämälle prob­leemalle, niin kuinka­han mon­es­sa maas­sa on niin, että kun ostaa ker­rostalo­huoneis­ton, saat­taakin olla niin, että ker­rosta­lo voidaan rai­ja­ta paikaltaan pois perustuen ker­rostalon alus­tan maan vuokrauk­seen perus­tu­vi­in lakeihin.

    Ei tai­da monel­lakaan Suomes­sa asu­val­la olla maa talon­sa alla omaa. Ja usein arvostel­laan Venäjän osalle sitä, että siel­lä ei ole voin­ut omis­taa maa­ta. Toki maan­omis­tusasi­at Venäjäl­lä ovat hyvinkin saat­ta­neet muut­tua siitä, mis­tä tääl­lä ennen ns. pro­pa­gan­doiti­in (tarkim­mat voivat tark­istaa kieliasun).

  8. Viime vuosi­na tehtyjä van­ho­jen vuokrien koro­tus­ta vas­tus­ta­maan on perustet­tu Ton­tin­vuokraa­jat-liike, joka on mm viemässä kaupunkia oikeu­teen ton­tin­vuokrien koro­tuk­sista. Kuitenkin nämä van­hat vuokrat ovat koro­tuk­senkin jäl­keen (10v siir­tymäa­jal­la) mata­lampia kuin usein viereisel­lä alueel­la ole­vat hitas-ton­tin­vuokrat. Esimerkkinä van­ha Hert­tonie­mi ja Hert­toniemen­ran­ta, jot­ka lienevät yhtä arvostet­tavia asuinaluei­ta. Kuitenkin hitas-asun­to­jen myyn­ti­hin­taa rajoite­taan sil­lä perus­teel­la että taloy­htiöt saa­vat jotain lasken­nal­lista alen­nus­ta ton­tin­vuokraansa. Ei kovin reilu systeemi.
    Oikotielle yms asun­to­myyn­tipalvelui­hin pitäisi saa­da hakue­hdok­si oma tont­ti, nythän ovat sulas­sa sovus­sa ja sekamel­skas­sa, joka non omi­aan hämärtämään asun­nonos­ta­jien ymmär­rystä asi­as­sa, jol­loin hin­ta ei jous­ta kuten pitäisi

  9. Helsin­ki vois pakkol­u­nas­taa maa­ta Öster­sun­domista, näin tehdään muual­la Suomessa.
    Helsin­gin pitäisi tar­jo­ta omakoti­tont­ti jokaiselle halukkaalle, se purkaisi hin­ta­painet­ta muis­takin asun­noista, kun ihmisil­lä olisi vaihtoehtoja.
    Nyt ihmiset joutu­vat val­it­se­maan huono­jen vai­h­toe­hto­jen välillä..

  10. San­o­taan nyt asia ihan yksinker­tais­es­ti. Jos men­nään siihen että kaupun­ki sub­ven­toi vuokra­tont­te­ja, niin vaadin omis­tus­ton­til­la ole­van taloy­htiön osakkaana että kaupun­ki ostaa ton­tin yhtiöltä markki­nahin­taan ja vuokraa sen sub­ven­toitu­un takaisin.

    Juhani:

    Vähäi­nen tont­ti­tar­jon­ta ja jäykkä kaavoitus nos­ta­vat asun­to­jen hin­tata­soa ja itseai­heutetun arvon­nousun Helsin­gin kaupun­ki sit­ten “verot­taa” itselleen. Mielestäni jär­jeste­ly olisi oikeutet­tu jos kaupun­gin saa­mat tulot kohden­netaisi­in kasvun rahoit­tamiseen ja ensisi­jais­es­ti tilanteen korjaamiseen.

    Kaavoitus ei todel­lakaan ole ain­oa jäykkyys. Min­un käsi­tyk­seni, ja kuulen toki mielel­lään mik­si olen väärässä, on että myös raken­nuska­p­a­siteet­ti on jäykkää. Eli organ­isaa­tiot, lait­teet, jne. on mitoitet­tu tietylle rak­en­tamisen määrälle. Ja täten pidän väitet­tä että kaupun­ki ihan ittek­seen pitää tuotan­toa rajal­lisen vääränä, rumasti san­ot­tuna tämä kuu­losta taas reflek­sivi­iseltä oikeistopop­ulim­ista jos­sa kaik­ki markki­nahäir­iöt on aina julkisen val­lan vika, ja se että tuol­la perustel­laan omis­ta­jien etua on näp­pärää. Minus­ta näyt­tää pikem­minkin siltä että se on kaupun­ki joka sitä asun­torak­en­tamista yrit­tää vauhdit­taa ja raken­nus­fir­mat haraa vastaan.

    Minus­ta oikeu­den­mukainen ja toimi­va ratkaisu olisi että kohtu­ullisel­la siir­tymäa­jal­la kaik­ki ton­tin­vuokrat yksinker­tais­es­ti indek­soidaan yleisi­in asumiskus­tan­nuk­si­in ko. alueel­la. Tämä olisi selkeää mikä on ensiar­voisen tärkeää asun­toa ostavien ja myyvien kannal­ta. Yksi­tyisko­htana asun­non myyn­ti­ma­te­ri­aalei­hin voisi vaa­tia kiin­teistövi­ras­ton ennus­teen ton­tin­vuokras­ta ko. kiin­teistölle että asia olisi kaikille selvä.

    Laskua taloy­htiöille voi myös pehmen­tää lisäraken­nu­soikeudel­la. Näin saadaan myös lisää asun­to­ja ja toimi­vam­mat paikallispalvelut.

  11. Taas hyvä kir­joi­tus. Mut­ta, kuten joku jo huo­maut­tikin, Helsingis­sä asum­i­nen alkaa olla turhan kallista lap­siper­heelle. Me esimerkik­si asumme 50-luvun ker­rostalos­sa Käpylässä, jos­sa ton­tin vuokra juuri nousi 15-ker­taisek­si ja johon tehdään parhail­laan putkire­mont­tia. Use­am­matkin asukkaat ovat joutuneet muut­ta­maan pois liian kalli­in asumisen tähden.

    Eli eikö niille uusille alueille nyt voisi rak­en­taa tiivi­im­min, korkeam­malle ja enemmän?

  12. Koet­taako Osmo pestä käsiään kun on osaltaan ollut vaikut­ta­mas­sa sen varsi­naisen ongel­man syn­tyyn, asun­to­tar­jon­nan vähäisyy­teen ja siitä johtu­vaan yli­hin­taisi­in asuntoihin. 

    Van­ho­jenkin tont­ti­sopimusten vuokrien kohot­ta­mi­nen vain edesaut­taa varsi­naisen taudin pahen­e­mista, taudin jon­ka vuok­si asun­to­jen hin­nat ovat pil­vis­sä. Miten kävisi lääkärille, joka ehdot­taa sairaalle tämän sairaut­ta pahen­tavaa lääket­tä. Tuskin olisi pitkään viras­saan. Miten käy poli­itikolle, joka ehdot­taa sairaalle (Helsin­gin kaupun­ki) sairaut­ta (yli­hin­taiset asun­noy) pahen­tavaa lääket­tä. Toiv­ot­tavasti äänestäjät ovat valveu­tunei­ta eivätkä äänestä Osmoa tuol­lais­ten kan­nan­ot­to­jen jälkeen. 

    Käytä nyt Osmo kaik­ki tuo tar­mosi siihen, että saat­te niitä asun­to­tont­te­ja kaavoitet­tua riit­tävästi, ja kaupun­gin ahneu­den kuri­in, niin että hin­tata­so kään­tyy kun­nol­la lasku­un myös kovan­ra­han asun­nois­sa. Olkoonkin, että se kir­paisee joitakui­ta asun­non huip­puhin­nal­la ostanei­ta. Tuol­lainen tyhjäpäi­nen touho­tus noiden tont­tivuokrien ympäril­lä on turhaa, sil­lä ensin­näkin Hitas tuotan­toa on niin vähän, ettei se riitä tas­apain­ot­ta­maan markki­noi­ta, ja toisaal­ta kaupun­ki itse vedät­tään kovan­ra­han ton­teil­la hin­taa pilviin. 

    Kaupun­ki pelaa tässä raakaa peliä asun­toa tarvit­se­vien kus­tan­nuk­sel­la oman kas­sansa täyt­tämisek­si. Toisaal­ta vedät­tää asun­to­jen hin­to­ja ylös kaavoit­ta­mal­la niukku­ut­ta ja jaka­mal­la tont­te­jaan yli­hin­taan, toisaal­ta korot­taa edullisia vuokria vetoa­mal­la tuo­hon itseauheut­ta­maansa asun­to­jen korkeaan hintaan.

  13. Muut­to­tap­piokaupun­gin neliövuokra saat­taa alit­taa asun­non­s­ta aiheutu­vat kulut.

  14. OS kir­joit­ti, että Helsin­gin kaupun­ki saa merkit­tävää vuokrat­u­loa ton­teista. Mielestäni samal­la pitäisi ker­toa myös kaupun­gin saa­ma myyn­ti­t­u­lo ton­teista, jot­ta saa käsi­tyk­sen yhteisen omaisu­utemme tuo­mas­ta kokonaistulosta.

    Onko kukaan laskenut mitä hait­to­ja yliko­rkeas­ta asumisen hin­noista syn­tyy Helsingille ja helsinkiläisille? 

    Ongel­maa voisi lähteä ratko­maan yli­tar­jon­nan kaut­ta täysin avoimesti. Ensin päätetään, että seu­raavien esim viiden vuo­den aikana Helsin­ki myy ja vuokraa tont­te­ja 20% yli arvioidun tarpeen eli muu­ta­mas­sa vuodessa meil­lä olisi yli­tar­jon­ta ton­teista, jol­loin myös yksi­tyis­es­ti omis­tet­tu tont­ti­varan­to tulisi markkinoille. 

    Olete­taan että tämä tavoitemäärä olisi kuvit­teelli­nen 120 yksikköä/vuosi. Tämän jäl­keen Kaupun­ki jär­jestää joka kuukau­den ensim­mäisenä maanan­taina avoimen huu­tokau­pan 10:stä yksiköstä. Lähtöhin­ta voi olla nol­la tai alueelle tarvit­ta­van tai jo siel­lä ole­van kun­nal­lis­tekni­ikan hin­ta per asun­toneliö (on kai jotain 350 €/m2). Huu­tokaup­paan saa osal­lis­tua kuka vaan kun­han on pystyy mak­samaan huu­ta­mansa sum­man. Oleelli­nen ehto on että raken­nuk­sen on olta­va muut­tokun­nos­sa sovi­tun ajan kulut­tua huu­tokau­pas­ta tai joutuu mak­samaan sakkoa huude­tun hin­nan moninkertaisesti. 

    Näin saadaan luo­tua yli­tar­jon­ta markki­noille, jol­loin hin­nat lask­i­si­vat ja raken­nus­li­ik­keet jou­tu­isi­vat vih­doin kil­paile­maan myös muil­la asioil­la kuin sijain­nil­la (toki hyvä sijain­ti nos­taa hin­taa myös huu­tokau­pas­sa). Hyviä myyn­tiar­gu­ment­te­ja raken­nus­li­ikkeille voisi olla nykykäytän­töä pidem­pi vapaae­htoinen taku­uai­ka (nos­taisi laat­ua kos­ka virheitä ei enää kan­nat­taisi tehdä), läm­mi­tysku­lu­jen alhaisu­us­takuu suh­teessa tal­ven toteu­tuneeseen tehol­liseen läm­pö­sum­maan), muiden ylläpi­toku­lu­jen alhaisu­us­takuu jne.

    Täysin avoin huu­tokaup­pa lopet­taisi epäi­lyt tont­tisuh­muroin­nista ja toisi uusia toim­i­joi­ta rakennuttamiseen. 

    Kap­a­siteet­ti tulee riit­tämään. Yli­tar­jon­ta lask­isi hin­taa ja jos myyn­nis­sä olisi erikokoisia tont­te­ja myös pienem­mät raken­nus­li­ik­keet pää­si­sivät kisaan mukaan ilman mitään sub­ven­toin­te­ja. Raken­nuskoneista ja työmiehistä ei ole pulaa. Veikkaan, että Irlan­nista ja Espan­jas­ta löy­tyy käyt­tämät­tömänä ole­via torni­nos­ture­i­ta vielä pitkään, taitaa löy­tyä myös muu­ta­ma vapaa ammattimies.

    1. Pääkaupunkiseudulle tulee 13000 uut­ta asun­toa vuodessa, joista Helsin­gin osu­us on 5000. Vaik­ka kaik­ki nuo 13000 kaavoite­ty­taisi­in Helsinki­in, se ei juuri lask­isi asun­to­jen hin­ta­ja Helsingis­sä. Hin­tata­so noteer­ataan joka sun­nun­tai asun­tomarkki­noil­la. Sik­si kaavoitus­ta lisäämäl­lä asun­to­jen hin­nat eivät laske pitkään aikaan, jos koskaan.
      Maan hintaa/vuokraa säätelemäl­lä emme voi vaikut­taa asun­to­jen markki­nahin­taan mitään, vain siihen, kuin­ka paljon kaupun­gin omaisu­ut­ta siir­retään rakewn­nus­li­ikkeille ja asukkaiden yksi­ty­i­somis­tuk­seen, myyjien hyödyk­si ei ostajien.

  15. Jos otta jotakin toiselta vas­toin hänen tah­toaan se on moraalis­es­ti rikos, vaik­ka se lail­lista olisikin. Kun suomes­sa ainakin yri­tyk­set ja “yhteiskun­ta” saa­vat lail­lis­es­ti ottaa kansalta maa­ta, mik­si ei voisi lunas­taa myös rahaa, arvopa­pere­i­ta, kesämökke­jä, asun­to­ja? Lisäk­si olisi tehokkaam­paa jos yksilöt voisi­vat suo­raan tehdä tämän lunastuksen.

  16. Helsin­ki olisi halutes­saan voin­ut, ja voisi vieläkin han­kkia val­taosan taval­lis­ten pul­li­ais­ten “omis­tamista” maista Östersundomissa.Stadi olisi voin­ut tar­jo­ta vaik­ka 15e/neliö kaiken­lais­es­ta maas­ta ja olisi heti tul­lut pel­toa ja met­sää, taloi­neen ja ilman.

    Nythän tilanne on se että, täkynä on ostet­tu jotain plänt­te­jä run­saal­la 20e/m2 mut­ta kokoa­jan yritetään juk­sa­ta ihmisiä myymään jol­lain 4–5 eurol­la. Medi­aani­hin­ta lie­nee 10 huonom­mal­la puolella.

    Öster­sun­domi­in tuskin muut­taa Stadi­laisia, sinne tulee “Savolaisia” nousukkai­ta. Nor­mi nousukas­pariskun­nan 450 neliön käm­pän poh­jap­in­ta voi olla 200 m². 200x20=4000e rakennusmateriaali+työt=talo/asunto mak­saa 400 000e-600 000e elikkä tont­ti lisää käm­pän hin­taa korkein­taan yhdel­lä prosentilla.

  17. Tont­tivuokrien koro­tuk­sista kär­sivät ennen kaikkea kak­si ryh­mää: Helsinki­in muut­ta­jat ja ensi­a­sun­non osta­jat. Kumpikaan ryh­mä ei (vielä) liene blo­gistin pilkkaa­maa demarikuntaa. 

    Mikään talous­te­o­reet­ti­nen kikkailu ei muu­ta sitä, että korkeampi ton­tin­vuokra tarkoit­taa korkeam­paa hoito­vastiket­ta ja vähem­män rahaa muuhun käyt­töön. Näin ollen kol­mas kär­si­jä onkin talouskasvu, kun yhä suurem­pi osa tuloista joudu­taan käyt­tämään asumisen rahoit­tamiseen. Verot­ta­mal­la päästäisi­in parem­paan tulok­seen, sil­lä vero­ja mak­se­taan tulo­jen, ei neliöi­den mukaan.

    Mielestäni kaupun­gin tarkoi­tus ei voi olla asukkaistaan syn­tyvän rahavir­ran mak­si­moin­ti. Tämä lie­nee tosin arvokysymys. 

    Onnek­si ensi­a­sun­nonos­ta­ja voi äänestää jaloil­laan ja siirtää veroeu­ron­sa kehyskun­ti­in. Ilmeis­es­ti Helsin­gin kaupun­gin tarkoituk­se­na onkin lop­ullis­es­ti mum­mout­taa 50–60 ‑luvuil­la raken­netut alueet.

  18. “Olete­taan että tämä tavoitemäärä olisi kuvit­teelli­nen 120 yksikköä/vuosi. ”

    Kepu­lan­di­as­sa jo pienehkö kun­ta jakaa saman ver­ran tont­te­ja. Kun­ta ostaa raaka­maa­ta 1–2 euron hin­taan, kaavoit­taa, rak­en­taa kun­nal­lis­tekni­ikan ja myy hin­taan rakaa­man hin­ta, kaavoitusku­lut + kun­nal­lis­tekni­ik­ka+ pieni kate esim Rovanie­mi myy tont­te­ja 5000–15000 euron hinnalla.
    Toki kallimpiakin löy­tyy mut­ta niistä on mak­set­tukin enemmän .
    Ton­tin voi vuokratakin, vuokra on 5 % ton­tin hin­nas­ta ja sen voi silti lunas­taa omak­si ‚kun on enem­män varaa.
    Tont­tia voi hakea miloin vain, joten rak­en­tamisen voi ajoit­taa mieleisekseen

  19. “aik­ka kaik­ki nuo 13000 kaavoitet­taisi­in Helsinki­in, se ei juuri lask­isi asun­to­jen hin­ta­ja Helsingissä” 

    Höpö höpö.

    Ei tietenkään vuon­na 1, mut­ta jo kahdessa kolmes­sa vuodessa asun­to­jen hin­tata­so lask­isi, etenkin jos tont­tien jaos­sa ja asun­to­tuon­non ohjauk­ses­sa alet­taisi­in käyt­tää monipuolisem­pia keino­ja eikä suosit­taisi yksiä ja samo­ja gryn­dere­itä, jot­ka vedät­tävät kil­paa kaupun­gin kanssa hin­to­ja ylös.

    Olen aikanaan itsekin ollut kah­denkin gryn­derin palveluk­ses­sa, ja tiedän kuin­ka he vievät teitä asiansa huonos­ti hal­lit­se­via poli­itikko­ja ja virkamiehiä.

    Tai­dat gryn­dere­it­ten suo­jeli­jana todel­lakin olla sel­l­ainen ääri­oikeis­to­lainen, joka siinä Hesarin kaavios­sa esi­in­tuoti­in. Oikeu­den­mukaisu­ut­ta ja sosi­aal­ista mie­len­laat­ua osoit­taisi, jos ryhty­isit toden­te­ol­la hake­maan keino­ja alen­taa asun­to­jen hin­ta- ja vuokrata­soa. Nyt toim­it tasan vas­taikkaiseen suun­taan, haet keino­ja lisätä raken­nus­li­ikkei­den mah­dol­lisuuk­sia tehdä voit­toa yhdel­lä ihmis­ten perus­tarpeel­la, asumisella.

  20. Muu­ta­ma kom­ment­ti. 2000e/neliö tun­tu­vat melko suo­laisil­ta raken­nuskus­tan­nuk­sil­ta. 1000 on taa­tusti lähempänä todel­lisu­ut­ta, mut­ten ei 90-luvul­la olisi voitu rak­en­taa mitään. Toisek­si, van­ho­jen raken­nusten arvo on n. 500–700e/neliö, tähän hin­taan on 80-luvul­la raken­net­tu­ja kak­sioi­ta myy­ty pie­nil­lä paikkakun­nil­la vielä pari vuot­ta sit­ten ja raken­nusten kir­jan­pitoar­vo on myös tuo­ta luokkaa. Ja korko­ta­so. Hin­ta/vuokra-suhde on yleen­sä 5–6%, ei 2%. Yleen­sä kai pide­tään kap­i­tal­isoi­tu­misko­rkona 4%, mata­larisk­i­nen sijoi­tus. 2% on jo täysin kan­nat­tam­a­ton sijoi­tusko­hde ja tuol­la pääo­man tuo­tol­la ei markki­noil­la olisi yhtäkään vuokranan­ta­jaa. Todel­lisu­us on tietenkin jotain aivan muuta.
    Joten jos Hert­toniemessä neliöhin­ta on van­hal­la asun­nol­la 4000, on siitä maavuokran osu­us 3000. 4% korko­ta­sol­la tulee maaneliövuokrak­si 10e/kk, joten kaupun­ki antaa suo­laiset pääo­mat­u­lot maao­maisu­ud­estaan joka tapauk­ses­sa, varsinkin, kun vuokra (tai kiin­teistövero) ei ole vuosit­tainen. Sil­loin se ei imuroi myyn­tivoit­to­ja vaan syn­nyt­tää speku­loin­nin, mikä tuo markki­noil­la suuret määrät velka­ra­haa, mikä taas väistämät­tä joh­ta kuplaan.
    Jos Helsin­gin kaik­ki kiin­teistö­var­al­lisu­us on 100 mil­jar­dia ja siitä 75% maan hin­taa, jää maapo­h­jan arvok­si 75 mil­jar­dia. 2% maa-arvoverol­la (maavuokrat­u­loil­la) vuo­den vero­ker­tymä olisi 1,5 mil­jar­dia ja kun­nal­lisvero voitaisi­in pääosin pois­taa. Tämä lask­isi tavaroiden ja palvelu­iden hin­tata­soa kym­me­nil­lä prosenteilla.

  21. “Sik­si kaavoitus­ta lisäämäl­lä asun­to­jen hin­nat eivät laske pitkään aikaan, jos koskaan.
    Maan hintaa/vuokraa säätelemäl­lä emme voi vaikut­taa asun­to­jen markki­nahin­taan mitään, va”

    Ei var­maan Eiran­ran­nan hin­nat juuri mik­sikään muu­tu, mut­ta muiden aluei­den hin­toi­hin sil­lä on vaiku­tus­ta ja joka tapauk­ses­sa se syn­nyt­tää uusille eli ennen kaikkea nuo­rille vai­h­toe­hto­ja ja madal­taa hei­dän kyn­nys­tä perheasuntoon .
    Ja jakaa­han yhteiskun­ta rahaa ja omaisu­ut­ta wahlro­seille niin mik­si se ei tuk­isi taval­lista tal­laa­jaakin ?? Se nos­taa kansal­lis­var­al­lisu­ut­ta ja lisää hyvinvointia.

  22. Kaupun­ki nimeno­maan han­kaloit­taa rak­en­tamista kaavoit­ta­mal­la vain suurim­it­takaavaista raskai­ta kohtei­ta. Ei suurten ker­rostaloko­htei­den rak­en­t­a­mi­nen onnis­tu kuin isol­ta pääo­ma­l­ta ja valmi­il­ta organisaatiolta.

    Ympäröivälle Uudelle­maalle muut­ta­vat eivät ole autoiluin­toil­i­joi­ta vaan heil­lä on usein oma näke­mys asumis­es­ta ja vas­ta siel­lä mah­dol­lisu­us toteut­taa se väl­jem­pi­en kaavamääräys­ten mukaises­ti omaa per­het­tä ajatellen.

    Olen pet­tynyt vihreis­sä nimeno­maan tähän suurim­it­takaavaiseen ja ylhäältä johdet­tuun asum­is­malli­in joka on kaukana ruo­hon­ju­u­ri­ta­son toimin­nas­ta. Kaupun­gin viras­tot ja raken­nut­ta­jien markki­natutkimuk­set eivät koskaan tiedä sitä mitä juuri minä halu­aisin asumiseltani. 

    Omia asum­ishaaveitaan pääsee nykyään toteut­ta­maan Helsingis­sä vas­ta kun on pistää miljoona euroa ton­ti­in ja kak­si taloon. Tai kun muut­taa sinne tun­nin ajo­matkan päähän työpaikasta…

    1. Autoil­i­ja­jalankulk­i­ja,
      Helsingillä on aika vähän raken­nuskelpoista maa-aluet­ta. Jos se kaavoite­taan suurten tont­tien ympäröivään pien­taloa­sumiseen, aika vähän lueille mah­tuu ihmisiä.

  23. Osmo Soin­in­vaara kuvaa hyvin ongel­man, mut­ta käytän­nön ratkaisu jää epä­selväk­si. Mitä oikein pitäisi tehdä, jot­ta asun­to­jen hin­to­jen nousu pysähty­isi tai jopa kään­ty­isi lasku­un? Tässä omia ehdotuksiani:

    1. Lisää asun­to­ja tar­jolle, toisin sanoen kaavoite­taan tont­te­ja urakalla. Samal­la pyritään huole­hti­maan raken­nus­li­ikkei­den ter­veestä kilpailusta. 

    2. Pyritään hillit­semään muut­toa pääkaupunkiseudulle. Asun itse täl­lä het­kel­lä Pirkan­maal­la ja voin vaku­ut­taa, että moni on täältäkin joutunut töit­ten perässä muut­ta­maan pääkaupunkiseudulle. Kun sit­ten näiltä ihmisiltä on kysynyt, mik­si ihmeessä kyseinen laitos (val­tion laitok­sia) on pääkaupunkiseudul­la, aika yleinen totea­mus on, että enpä tiedä. Hyvin usein laitok­set ovat täyn­nä van­ho­ja (väsyneitä) virkamiehiä ja oikeat työt tehdään nuorten tai kon­sult­tien toimesta.

  24. Helsin­gin kaupun­gin omis­tuk­ses­sa on valmi­ik­si kaavoitet­tua asun­torak­en­tamisoikeut­ta 8000000 k‑m2. Ja raken­nus­li­ikkeil­lä ja muil­la pk-seudun kun­nil­la myös todel­la paljon. 

    Näin muis­te­len luku­jen olleen hesarin artikke­lis­sa talvella.

    Ei kan­na­ta valit­taa ettei olisi maa­ta rakentamiseen.

    1. juge, ei ole 8 miljoon­aa ker­rosneliötä kaupun­gin omis­tuk­ses­sa. Helsingis­sä on tuon ver­ran käyt­tämätön­tä raken­nu­soikeut­ta, ehkä. Asi­aa ei itse asi­as­sa tiedetä (!!!!)
      Pari miljoon­aa on vajaasti raken­ne­tu­il­la omakoti­talo­ton­teil­la. Niihin on vaikea omis­tu­soikeu­den puit­teis­sa puuttua.
      Paljon on vajaasti raken­ne­tu­ille ker­rostalo­ton­teil­la. Taloy­htiöt eivät halua käyt­tää raken­nu­soikeut­ta, kos­ka pysäköinti­nor­mi tulee vas­taan. Pitäisi siir­tyä maanalaisi­in ratkaisui­hin. Vaa­dit­ta­vat pysäköin­tipaikat ovat niin kalli­ita, ettei raken­nu­soikeut­ta kan­na­ta käyt­tää lop­pu­un. Tästä min­ul­la on oma enem­mistön mielip­i­teestä poikkea­va mielipide.

  25. Ei omakoti­tont­tien tarvitse olla pienvil­je­lyyn sovel­tuvia, 400–700 m² riit­tää, kun­han rak­en­tamis­te­hokku­ut­ta on 0,4–0,6.
    Nyt Helsin­ki pelleilee 0,18 tehokkuuksilla.
    Kepu­lan­di­as­sakin käytetään jo 0,3 tehokkuuk­sia vaik­ka Helsin­gin pitäsi olla kaupunki­mais­es­ti rakennettu.
    Liian pienet rak­en­tamis­te­hokku­udet ovat turhaa byrokratiaa

    1. Helsin­ki kaavoit­taa pääsäängtöis­es­ti yli 0,4:n tont­tite­hokku­udel­la pien­talo­tont­tin­sa. Van­hois­sa kaavois­sa on paljon 0,25 tehokku­ut­ta, jopa 0,2:ta, mut­ta ei 0,18:aa.

  26. Eikö olisi selkeäm­pää myy­dä vuokra­ton­tit asu­jille ja hoitaa sama asia kiin­teistöveron kaut­ta. Näin sään­nöt oli­si­vat samat kaikille.

  27. Vuokria ja asun­to­jen hin­to­ja voi pitää alhaal­la tuot­ta­mal­la lisää asun­to­ja. Toinen tapa olisi tuot­taa vähem­män työ­paikko­ja. Tämä tuskin lie­nee Helsin­gin tavoite. Mikähän on? Ehkäpä molem­pi­en jatku­va lisäämi­nen (kunnes Helsin­ki halkeaa tai ruuhkautuu).

    Asun­to­jen hin­to­jen alen­t­a­mi­nen olisi myös kaupunki­lais­ten edun vas­taista siinä mielessä, että useim­mat heistä taita­vat olla omis­tusasu­jia. Hei­dän investoin­tien­sa arvo lask­isi jos asun­to­jen hin­nat lask­i­si­vat. Kukaties he kaipaa­vatkin enem­män asun­to­jen hin­to­jen (ja siis myös tont­tien vuokrien) jatku­vaa nousua kuin laskua.

  28. Osmo Soin­in­vaara kir­joit­ti 27.4.2011 kel­lo 11:51

    “Pääkaupunkiseudulle tulee 13000 uut­ta asun­toa vuodessa, joista Helsin­gin osu­us on 5000. Vaik­ka kaik­ki nuo 13000 kaavoite­ty­taisi­in Helsinki­in, se ei juuri lask­isi asun­to­jen hin­ta­ja Helsingissä.”

    Pääkaupunkiseudul­la ei ole vuosi­in kyet­ty rak­en­ta­maan tarvit­tavaa määrää asun­to­ja. Asun­to­jen hin­tata­so on kohon­nut selvästi niil­lä alueil­la, jois­sa tuotan­tomäärä ei ole vas­tan­nut tarvet­ta (ihan vaik­ka väestöen­nus­teen poh­jal­ta laskettuna). 

    Ongel­ma on, että tavoite 13 000 ei ole riit­tävä tarpeeseen näh­den. Sen pitäisi olla lähempänä 20 000 as/ vuosi . 8 miljoonas­ta neliöstä voisi olla 25 % järkevästi käyt­töönotet­tavis­sa nyky ehdoil­la. Vas­taa ehkä 1–2 vuo­den asun­torak­en­tamisen tarvet­ta. Kieltämät­tä aika pieni puskuri.

    Mielestäni kaavoitukssen pitäisi lähteä vahvem­min tas­apain­on saavut­tamis­es­ta eli markki­noil­la määräy­tyvä raken­nu­soikeu­den (tai vuokraoikeu­den) hin­ta ei saisi nous­ta liian korkeak­si suh­teessa laa­jem­maan alueen asukkaiden tulotasoon. 

    Nyky­isin tuotan­to­tavoit­teet lähtevät yleen­sä tavoit­teel­lis­es­ta väestönkasvus­ta, mikä johtaa aina tont­tien niukku­u­teen jos tuli­joi­ta on kun­nan tavoitet­ta enem­män. _uu 

    Ton­tit eivät ole var­masti ain­ut jäykkyyt­tä aiheut­ta­va tek­i­jä, mut­ta muil­la rajoit­teil­la ei ole väliä jos raken­nu­soikeut­takaan ei ole riit­tävästi ja riit­tävän luotet­tavasti, että raken­nus­li­ik­keet uskalta­vat kas­vat­taa “tuotan­tokoneis­toaan”. Suomen kaupunkien välil­lä on tässä selviä eroja. 

    Tärkeäm­pää olisi vaikut­taa hin­noit­telu­virhei­den syn­tymiseen kuin niiden jälkikäteiseen oikaisemiseen. Näin ainakin niin kauan kun tavoit­teena on saa­da ihmisiä muut­ta­maan tiivi­im­pään yhdyskun­tarak­en­teeseen pois haja-asu­tusalueil­ta. Tämä on Suomen kannal­ta iso haaste ja PK-seudul­la on ratkais­us­sa merkit­tävä rooli.

  29. OS : “Kaupun­ki ei juuri omista maa­ta Öster­sun­domis­sa – tai siis omis­taa, mut­ta siel­lä Sipoonko­r­ven puolella.”

    Voisitko tutus­tua tarkem­min Öster­sun­domin maanomistuskarttoihin

  30. juge: Mui­s­tat väärin. Asun­to­jen raken­nu­soikeut­ta on 8 miljoon­aa ker­rosneliömetriä pääkaupunkiseudul­la, ei Helsingis­sä. Tästä raken­nu­soikeud­es­ta muuten 7 miljoon­aa ker­rosneliömetriä on pien­taloille ja 1 miljoona ker­rostaloille. Ker­rostalo­tont­ti­tar­jon­ta vas­taa noin 25 000 asukas­ta, eli vain 2 vuo­den asukas­määrän lisäys­tä Helsin­gin seudul­la. Väit­tääkö joku oikeasti, että tämä on riit­tävää tonttitarjontaa? 

    Noista pien­taloille annetus­ta raken­nu­soikeuk­sista taasen suuri osa on ole­mas­saole­vien tont­tien lisäraken­nu­soikeut­ta, jota tyyp­il­lis­es­ti käytetään sil­loin, kun ton­til­la asu­vat kuol­e­vat ja perikun­ta halu­aa lait­taa ton­tin lihoiksi. 

    On siis nau­ret­tavaa väit­tää, että raken­nu­soikeut­taa olisi riit­tävästi tarjolla.

  31. Isoa tont­tia tai kepu­laista maalais­maise­maa en suinkaan ole halu­a­mas­sa, pelkkä teras­sip­i­hakin riit­täisi. Itse asi­as­sa nyky­isil­lä pien­talo­ton­teil­la on oman per­heeni tarpeisi­in liikaa raken­nu­soikeut­ta — sadan­vi­idenkymme­nen sijas­ta jopa alle satakin riittäisi.

    Koko pääkaupunkiseudul­la ei myöskään ole enää pienelle per­heelle sopivia peruskun­nos­tusko­htei­ta jäl­jel­lä kos­ka rin­ta­mami­estalo­jen ja mum­mon­mökkien tont­tien arvo määräy­tyy raken­nu­soikeu­den mukaan ja on moninker­tainen itse talon tekniseen arvoon nähden. 

    Helsin­ki-tyyp­pi­talot ja town­houset ovat mie­lenki­in­toisia kokeilu­ja siihen suun­taan jota kaipaisin. Nekin kuitenkin tois­taisek­si vain poikkeuksia.

  32. ” Ase­makaa­van muu­tok­sel­la omakoti­tont­tien rakennusoikeudet
    korote­taan tont­tite­hokku­ud­es­ta e = 0.18 tont­tite­hokku­u­teen e = 0.25
    ase­makaavamääräyk­siä tarkentaen, ”

    Tässäpä ote kaava­muu­tok­ses­ta 2008–2009 aivan Helsingis­sä. Eli aika säästeliäästi noi­ta koro­tuk­sia tehdään edelleen.

  33. En halua pääkaupunkiseudulle Dublin­in kaltaista asun­torak­en­tamis­bu­umia, jon­ka men­nessä överik­si jäl­jelle jäisi puo­lik­si tai kokon­aan raken­net­tu­ja tyhjil­lään seiso­via talo­ja. Olisi hyvä, että rak­en­t­a­mi­nen vauhdit­tuisi, mut­ta ei ote­ta mitään raskas­ta etunojaa.

    Sen sijaan, että miet­titäisi­in eri­laisia julk­istaloudel­lisia inter­ven­tioi­ta, eli pakkol­u­nas­tuk­sia tai eri­laisia rak­en­tamista vauhdit­tavia tukia, pitää keskit­tyä avoin­ten markki­noiden toimin­nan varmis­tamiseen kaikissa kohdissa.

    Mitkä ovat pul­lonkaulat? Jos ton­tit ovat pul­lonkaula, kaupun­gin pitää kan­taa vas­tu­un­sa, ja tehdä tarvit­ta­vat päätök­set. Kiin­teistöverol­la voitaisi­in ohja­ta markki­noi­ta niin, että ton­tin­o­mis­ta­jan kan­nat­taa myy­dä pelkästään sijoi­tus­mielessä omis­tet­tu tont­ti jollekin, joka aikoo rak­en­taa ton­tille (lisää). Helsin­gin maap­in­ta-ala on rajalli­nen, tarvit­taes­sa esim. siir­to­la­pu­u­tarhat tai vaikka­pa osa Hal­tialan pel­loista täy­tyy voi­da kaavoit­taa kerrostaloasumiskäyttöön.

    Jos taas raken­nusyri­tyk­set eivät ole kiin­nos­tunei­ta rak­en­ta­maan, huoli­mat­ta siitä, että tar­jol­la olisi melko var­masti tuot­tavia, kohtu­ullisen mata­lan riskin han­kkei­ta, meil­lä on oli­gop­o­lion­gel­ma. Ehkä Helsin­gin Kaupun­ki itse, hyö­dyn­täen ATT:a pysty­isi vaikut­ta­maan asi­aan? ATT pysty­isi ehkä houkut­tele­maan suurem­man joukon raken­nusy­htiöitä tar­jouskil­pailu­un pake­toimal­la han­kkei­ta isom­mik­si kokon­aisuuk­sik­si (tai jol­lain muul­la keinol­la). Ehkä saisimme tar­joa­jien joukkoon yhtiöitä muual­ta Euroopas­ta, joil­la ei ole vielä toim­intaa Suomessa?

    Mitä tulee ton­tin­vuokri­in, niin olen Osmon lin­joil­la. Vuokrien pitää antaa nous­ta markki­nata­solle, ja näin ker­tyneel­lä rahoituk­sel­la ylläpitää Helsin­gin nyky­istä palve­lu­ta­soa, ja vält­tää kun­nal­lisveroäyrin korotuspaineita.

    Hitas- ja muut hin­tasään­nöste­ly­mekanis­mit eivät hyödytä tas­a­puolis­es­ti kaikkia. Ne ylläpitävät arpa­jaisia, jois­sa toisil­la käy parem­pi tuuri ja toisil­la huonom­pi tuuri. Reilumpaa olisi luop­ua sään­nöstelystä hal­li­tusti, pitkän siir­tymäa­jan yli.

  34. juge: kyseisessä kohdas­sa san­o­taan suo­raan, että kaavavaran­toa on 7,8 miljoon­aa ker­rosneliömetriä — ja siinä doku­men­tis­sa, jos­ta tuo luku on otet­tu ker­ro­taan, että ker­rostalo­varan­toa on noin 1 miljoon­aa kerrosneliömetriä. 

    Ongel­mana ei ole se, ettei kaupun­ki osaisi laskea kaavavaran­non määrää, vaan kuvitel­ma, että ker­rostaloa­sun­to­ja 5000 asukkaalle vuodessa olisi riit­tävästi. Se, kun ei riitä mihinkään. Toisek­seen on myös harhaku­vitel­ma, että ole­mas­saole­vien pien­talo­tont­tien ylimääräistä kaavaoikeut­ta käytet­täisi­in kovin nopeasti. 

    Suomek­si: pien­talo­ja varten kaavoitet­tua tilaa on Helsingis­sä run­saasti, mut­ta se tulee hitaasti käyt­töön vuosikym­me­nien aikataul­ul­la. Ker­rostalo­tont­te­ja kaavoite­taan aivan liian vähän ja niitäkin, jot­ka kaavoite­taan pan­tataan odot­ta­mas­sa tule­vaisu­ut­ta. Kat­sokaa vaikka­pa Helsin­gin suun­nitelmia siitä aikataulus­ta, jol­la Kes­ki-Pasi­lan, Jätkäsaaren, Her­ne­saaren ja Kalasa­ta­man tont­ti­tar­jon­ta annetaan raken­net­tavak­si. Tavoit­teena pitäisi olla, että nuo voidaan suurim­mal­ta osin rak­en­taa tämän vuosikymme­nen aikana.

    Ylipäätän­sä pääkaupunkiseudun asun­to­tuotan­to­tavoit­teet ovat nau­ret­ta­van alim­i­toitet­tu­ja, mitä osoit­taa asun­to­hin­to­jen karkaami­nen pil­vi­in ja väestönkasvun keskit­tymi­nen kehyskun­ti­in. Jos pääkaupunkiseudulle raken­net­taisi­in riit­tävästi, huo­mat­tavasti pienem­pi osa ihmi­sistä muut­taisi kauemmaksi. 

    Jos hypätään nopeasti ker­rostalo­rak­en­tamisen kap­a­siteet­tikysymyk­si­in, niin voisin väit­tää, että tuo­ta varan­toa saat­taa olla niin vähän, ettei alalle mah­du kil­pail­i­joi­ta. Sitä varan­toa pitää nimit­täin olla riit­tävästi, että uusi raken­nut­ta­ja selviää siitäkin, jos kaupun­gin kaavoitus jostain syys­tä kangertelee edes vähän. 

    Lopuk­si vielä: kaavoitus ei ole ain­oa ongel­ma rak­en­tamisen vähyy­dessä, mut­ta se on ihan oikea ongelma.

  35. Mikäköhän rooli mah­taa olla sil­lä, että Suomes­sa raken­nus­li­ik­keet pyörit­tävät pitkälti ver­tikaalis­es­ti inte­groitua bisnestä ton­tin han­kkimis­es­ta suun­nit­telu­un, rak­en­tamiseen ja valmi­iden asun­to­jen markki­noin­ti­in? Jos raken­nus­li­ik­keet keskit­ty­i­sivät vain rak­en­tamiseen ja (asuinker­rostalo­jen) raken­nut­ta­ji­na olisi nyky­istä enem­män kiin­teistösi­joit­ta­jia, yleishyödyl­lisiä taho­ja ja asukkaiden keskenään muo­dostamia asun­to-osakey­htiöitä, olisiko rak­en­tamisen hin­ta- ja laatu­ta­so tai määrät eri­laisia? Ja mis­tä johtuu, että bis­nes­malli on täl­laisek­si muo­dos­tunut? Mon­imutkai­sista lupakäytännöistä?

    Itseäni aina on hie­man ihme­tyt­tänyt tuo raken­nu­soikeu­den pant­taus. Jos tavoit­teena on tiivistää kaupunki­raken­net­ta, niin eikö täy­den­nys­rak­en­tamista edis­täisi että van­ho­jen tont­tien raken­nu­soikeut­ta olisi kohtu­ullisen help­poa ja edullista nos­taa nyky­isiä tehokkuuk­sia vas­taavak­si jos intoa vaik­ka lisäk­er­roksen rak­en­tamiseen tai ison pihan nurkas­ta ton­tin lohkaisemiseen uud­is­raken­nuk­selle olisi? Kaupunkiku­val­liset ym. kysymyk­set toki huomioiden.

    1. Rak­en­tamisen tiivistämistä ja jopa ole­van rakennu8soikeuden käyt­töä rajoit­taa pysäköinti­nor­mi, joka tekee lisäneliöistä kohtu­ut­toman kalliiksi.

  36. Särelä:

    Jos hypätään nopeasti ker­rostalo­rak­en­tamisen kap­a­siteet­tikysymyk­si­in, niin voisin väit­tää, että tuo­ta varan­toa saat­taa olla niin vähän, ettei alalle mah­du kil­pail­i­joi­ta. Sitä varan­toa pitää nimit­täin olla riit­tävästi, että uusi raken­nut­ta­ja selviää siitäkin, jos kaupun­gin kaavoitus jostain syys­tä kangertelee edes vähän.

    Mie­lenki­in­toinen point­ti, ehkä tuo rajalli­nen tont­ti­varan­to toimii markki­naes­teenä. Markki­noille pitäisi saa­da jotenkin lisää toim­i­joi­ta kil­pailun vuoksi.

  37. Tosi­aan, se hal­vatun pysäköinti­nor­mi. Siihen pitäisi kyl­lä saa­da joku tolkku. Samaa voi sanoa väestön­suo­jista ja siitä, että joka asun­toon pitää rak­en­taa invakylp­päri. Eikö riit­täisi, että tehdään märkäeristyk­set sun muut (en ymmär­rä mitään rak­en­tamis­es­ta kuten havait­sette) niin, että jokaiseen asun­toon olisi mah­dol­lista tehdä sel­l­ainen myöhem­min väli­seiniä siirtelemäl­lä, mut­ta ettei nyt jokaisen rul­latuo­lia tarvit­se­mat­tomankin tarvitse huka­ta neliöitä val­tavaan kylp­päri­in. Onko sekin muuten joku nor­mi, että nykya­sun­nois­sa tun­tuu ole­van jär­jestään asun­toko­htainen sauna, vai onko se ihan kysyn­nästä kiin­ni ole­va asia?

    Täl­lä var­maan tuhoan lop­utkin uskot­tavuuteni rippeet, mut­ta tuli yhtäkkiä mieleen, että olisiko­han talo­ja mah­dol­lista rak­en­taa niin, että asun­toi­hin jätet­täisi­in mah­dol­lisu­us liit­tää parveke helpohkosti jälkikä­teen, mut­ta ettei sitä tarvit­sisi jokaisen asukkaan han­kkia jos ei sel­l­aista kaipaa? Ole­tan, että parvek­keen rak­en­t­a­mi­nen kuitenkin mak­saa jonkun ihan merkit­tävän sum­man, kun niitä ei van­hem­mis­sa talois­sa läh­eskään aina ole. En nyt siis todel­lakaan tiedä onko juuri parvek­keet sel­l­ainen osa jota järkevästi voi käsitel­lä näin, mut­ta ainakin oma näp­pitun­tu­ma on jotenkin, että asun­torak­en­tamisen hin­taa nos­taa että kun ei ihan tiede­tä etukä­teen mitä kaikkea asukkaat halu­a­vat niin tehdään sit­ten kaikille kaik­ki: parkkipaik­ka, parveke, inva-wc/-kylp­päri, sauna jne. Eikö olisi järkeväm­pää tehdä asun­not niin, että halukkaat voivat tuol­laisia asioi­ta siihen ”liit­tää”, mut­ta ettei jokaisen tarvitse niistä mak­saa, tarvi­tisi tai ei?

  38. Mitä tulee pien­taloi­hin, on tuhan­sia ihmisiä pk-seudul­la joil­la on kap­a­siteet­tia ja tah­toa rak­en­taa tai raken­nut­taa pien­ta­lo itselleen tai myyn­ti­in. Tulp­pa on Helsin­ki ja muut kun­nat, ne ei anna lupaa rak­en­taa vaik­ka maa­ta on niin että alim­mat happanee.

  39. Kaup­pale­hden pal­stal­la nim­im. Hipsu2 kir­joit­taa miten hitas-talo­jen tar­jous­pyyn­töi­hin saadaan vain yksi tarjous.

    Ker­tokaa ettei tämä oikeasti pidä paikkaansa?

    Tässä hie­man trendiä kol­men viimeisen Att/hitas raken­nu­tuk­sen kilpailutuksesta:

    Asun­to Oy Helsin­gin Studio
    Han­k­in­ta­lain mukaisel­la rajoite­tul­la menet­te­lyl­lä tar­jouk­set pyy­det­ti­in seu­raav­il­ta urakoitsijoilta:
    — Uuden­maan Mes­tari-Rak­en­ta­jat Oy
    — Skan­s­ka Talon­raken­nus Oy
    — Lem­minkäi­nen Oy
    — SRV Oy
    Vain Uuden­maan Mes­tari-Rak­en­ta­jat Oy antoi tarjouksen.

    Asun­to Oy Helsin­gin Välimeri & Kan­takaupun­gin Kiin­teistöt Oy/Juutinraumankatu 3
    Raken­nusurakas­ta pyy­det­ti­in tar­jouk­set seu­raav­il­ta urakoitsijoilta:
    — Skan­s­ka Talon­raken­nus Oy
    — SRV Asun­not Oy
    — Lujat­a­lo Oy
    — NCC Raken­nus Oy
    Tar­jous saati­in vain NCC Raken­nus Oy:ltä.

    Asun­to Oy Helsin­gin Atlantis & Helsin­gin Asum­isoikeus Oy/ Kap Hornin katu 4
    Raken­nusurakas­ta pyy­det­ti­in tar­jouk­set seu­raav­il­ta urakoitsijoilta:
    — Skan­s­ka Talon­raken­nus Oy
    — Raken­nusy­htiö Rand & Tuul­berg Oy
    — SRV Asun­not Oy
    — Raken­nus­toimis­to V.O. Mat­ti­la Oy
    — NCC Oy
    Tar­jous saati­in Skan­s­ka Talon­raken­nus Oy:ltä ja Raken­nusy­htiö Rand & Tuul­berg Oy:ltä. Kokon­aistaloudel­lis­es­ti edullisim­man tar­jouk­sen antoi Raken­nusy­htiö Rand & Tuul­berg Oy.

    Hah­hah­haa, ilmeis­es­ti kukaan ei ollut ker­tonut viro­laiselle Rand & Tuule­brgille, että tääl­lä on ollut tapana jär­jestää asi­at niin, että jokaiseen kil­pailu­un tulee aina sat­tumal­ta yksi tar­jous. Ei nol­la, ei kak­si, vaan yksi.

    Markki­nahäirikkö.

    http://keskustelu.kauppalehti.fi/5/i/keskustelu/thread.jspa?messageID=4550231&#4550231

  40. Palataan­pa itse aiheeseen. Osmo kirjoittaa:

    Jos vuokranko­ro­tuk­sista pidät­täy­dyt­täisi­in, hyö­ty tulisi kokon­aan nyky­isille omis­ta­jille. Tule­vat asukkaat eivät hyö­ty­isi, kos­ka jou­tu­isi­vat vas­taavasti osta­maan asun­ton­sa korkeam­mal­la hinnalla. 

    Väitän että käytän­nössä tont­tivuokra ei näy asun­non neli­hin­nas­sa juuri mitenkään. Kun edes suuret remon­tit kuten putkire­mon­tit (tästä on tuoret­ta tutkimusti­etoa, kg) eivät näy asun­non hin­nas­sa täysimääräis­inä, niin miten voidaan olet­taa että parin vuo­den sisäl­lä päät­tyvä vuokra­sopimus hin­noitel­laan asun­non neli­hin­taan? Asun­tokaup­paa ei käy­dä näin ratio­naalis­es­ti, IRL.

    Näin ollen korkea tont­tivuokra korot­taa helsinkiläis­ten jo muutenkin korkei­ta asuinkus­tan­nuk­sia. Eikö kaupun­gin kyky mah­dol­lis­taa kus­tan­nuste­hokas asum­i­nen ole vihreille minkään­lainen arvo? Entä yhteiskun­tarak­en­teen hajau­tu­misen estäminen?

  41. Juu­so Koponen:

    Tosi­aan, se hal­vatun pysäköinti­nor­mi. Siihen pitäisi kyl­lä saa­da joku tolkku. Samaa voi sanoa väestön­suo­jista ja siitä, että joka asun­toon pitää rak­en­taa invakylppäri.

    Täysin samaa mieltä.

    Onko sekin muuten joku nor­mi, että nykya­sun­nois­sa tun­tuu ole­van jär­jestään asun­toko­htainen sauna, vai onko se ihan kysyn­nästä kiin­ni ole­va asia?

    Ei oo normia. Ihan kysyn­nästä kiinni.

    olisiko­han talo­ja mah­dol­lista rak­en­taa niin, että asun­toi­hin jätet­täisi­in mah­dol­lisu­us liit­tää parveke helpohkosti jälkikä­teen, mut­ta ettei sitä tarvit­sisi jokaisen asukkaan han­kkia jos ei sel­l­aista kaipaa?

    Olis mah­dol­lista, mut­ta ei kan­nat­tavaa. Raken­nuk­sen koon sanelee käytän­nössä raken­nu­soikeus ja se on niuk­ka resurssi. Siihen las­ke­taan mukaan kaik­ki maan­pääl­liset lämpimät tilat ja maanalai­sista tiloista ne, jot­ka ei oo varas­to­ja ja teknisiä tilo­ja. Parvekkei­ta ei siis las­ke­ta mukaan ker­rosalaan ja rak­en­ta­mal­la iso­ja parvekkei­ta voidaan taloista tehdä isom­pia kuin ilman parvekkeita.

    Mä luulen, että parvekkei­ta on tehty suun­nilleen niin kauan kuin tämä raken­nu­soikeus on rajoit­tanut lämpimien tilo­jen rak­en­tamista ja on ollu joku tekni­ik­ka niiden rak­en­tamiselle. (1800-luvul­la ne ei oikein tul­lu kyseeseen, kun raken­nuk­set tehti­in kiin­ni katu­un ja ei osat­tu tehdä pitk­iä ulokkeita.)

  42. a_l

    Kaup­pale­hden pal­stal­la nim­im. Hipsu2 kir­joit­taa miten hitas-talo­jen tar­jous­pyyn­töi­hin saadaan vain yksi tarjous.

    Kartel­li?

  43. a_l: “Kaup­pale­hden pal­stal­la nim­im. Hipsu2 kir­joit­taa miten hitas-talo­jen tar­jous­pyyn­töi­hin saadaan vain yksi tarjous.
    Ker­tokaa ettei tämä oikeasti pidä paikkaansa?”

    Ei ole pitkä aika siitä, kun tar­jouk­sia tuli nol­la kap­palet­ta. Yleis­es­ti ottaen isot raken­nus­li­ik­keet ovat Suomes­sa pääasial­lis­es­ti kiin­teistöke­hit­täjiä ja kiin­teistövälit­täjiä, rak­en­t­a­mi­nen on vain vält­tämätön paha, joka tuot­taa huonos­ti (noi­hin mui­hin toim­intoi­hin ver­rat­tuna). Sik­si varsinkaan rak­en­t­a­mi­nen muille ei yleen­sä kauheasti kiinnosta.

  44. Jos joku epäilee tar­jouskartel­lia Hitas-talo­jen rak­en­tamises­sa, niin Kil­pailu­vi­ras­ton sivuil­la on net­tilo­make, jol­la voi ilmi­antaa epäilemän­sä kil­pailun­ra­joituk­sen vaik­ka anonyymisti. Sel­l­ainen on toden­näköis­es­ti tehokkaam­paa kuin vih­jailem­i­nen keskustelupalstoilla.

  45. Sil­loin kun raken­nushankkeis­sa saadaan use­ampia tar­jouk­sia, kallein voi hyvin olla 3–4 ker­taa kalli­impi kuin halvin. Halvin voi tietenkin olla ali­hin­noitel­tu, mikä saat­taa johtaa ongelmi­in, jos tulee mutkia matkaan (yleen­sä tulee), mut­ta kyl­lä kalleim­mas­sa lie­nee silti kate kohdallaan 😉

  46. Näyt­tää siltä että nykyään on vain kah­den­laisia talon­rak­en­ta­jia, joko har­ti­a­pankki­rak­en­ta­jia, tai iso­ja NCCeitä ja Skan­sko­ja. Mis­tä löy­ty­isi rak­en­ta­jia, jot­ka erikois­tu­isi­vat taval­lisi­in 10–30 asun­non ker­rostaloi­hin? Olisiko niin, että jos kaavoitet­taisi­in paljon enem­män pieniä ker­rostalo­tont­te­ja, näitä rak­en­ta­ji­akin ilmaantuisi.
    Ja enem­män kil­pailua, ja alhaisem­pia hintoja.

    Pysäköinti­nor­mi kyl­lä tuhoaa täydennysrakentamista.
    Nor­mi vaatii täy­den­nys­raken­nus­ton­tille uusia P‑paikkoja myös ole­mas­saol­e­valle asun­tokan­nalle. Vaa­timus johtaa liian kalli­iseen toteu­tuk­seen, eikä mitään raken­neta. Mitä jos vai­h­toe­htois­es­ti kaupun­ki rak­en­taisi kadun­var­si­paikko­ja vähän lisää, niin että uudet asukkaat saisi­vat auton­sa jon­nekin. Joku virkamies voisi excellil­lä laskea mil­lä ker­rosneliömääräl­lä uut­ta asun­toa ja mil­lä kadun­var­si­paikkamääräl­lä saadaan hom­ma kaupun­gin kannal­ta kannattavaksi.

    1. Mitä jos vai­h­toe­htois­es­ti kaupun­ki rak­en­taisi kadun­var­si­paikko­ja vähän lisää, niin että uudet asukkaat saisi­vat auton­sa jonnekin.

      Siis miten? Uusia katu­ja kort­telei­den keskelle?. Keskikaistalle myös pysäköintiä?

  47. Aika mon­es­sa 50–60-luvun lähiössä on lev­eitä kokoo­jakatu­ja, joiden nopeuk­sia on hillit­ty keinotekois­es­ti töyssyillä. 

    Vas­taa­van rak­en­teel­lisen hidas­tuk­sen voisi tehdä sal­li­mal­la kadun­var­sipysäköin­ti (vähän sama aja­tus siis kuin Museokadun parkkipaikoissa).

    Esimerkkinä Myl­ly­puro ja Kontula:

    http://maps.google.com/maps?hl=en&ie=UTF8&hq=&t=h&layer=c&cbll=60.227806,25.069861&panoid=GbL2vAuWQzk8kYY_X6XRnw&cbp=12,283.12„0,1.97&ll=60.227806,25.069861&spn=0.003761,0.008808&z=17

    http://maps.google.com/maps?hl=en&ie=UTF8&hq=&ll=60.227789,25.070307&spn=0.00374,0.008808&t=h&z=17&layer=c&cbll=60.227806,25.069861&panoid=GbL2vAuWQzk8kYY_X6XRnw&cbp=12,283.12„0,2.19

    http://maps.google.com/maps?hl=en&ie=UTF8&hq=&t=h&layer=c&cbll=60.237978,25.078657&panoid=ubffZsiSXI2lJwQkkcNcAw&cbp=12,294.69„0,-0.22

    Paikat tuli­si­vat tosin aika kauas asun­noista eikä lähiöhelsinkiläi­nen jak­saisi sitä valit­ta­mat­ta kävellä…

    1. Nuo auto­jalankulk­i­jan linkkaa­mat kuvat ovat aivan järkyt­täviä. Tuos­sa on uhrat­tu hehtaarikau­pal­la tilaa liikennevihre3ään, joka on kaik­il­ta kan­noil­ta ajatellen joutomaata.

  48. Ei siitä kaupungis­tu­mis­es­ta ja metropolin tekemis­es­tä näytä tule­van mitään. Suomes­sa ei vaan osata.

  49. Yksinker­tainen tapa lisätä edullisia pysäköin­tipaikko­ja olisi hyväksyä lasken­nal­liset parkkipaikat mis­tä tahansa kaupun­gin alueelta. Kos­ka riit­tää, että paikat ovat ole­mas­sa taloy­htiö voisi ostaa kiin­tiö­paikko­ja esim. pysäköin­ti­laitok­sista. Paikko­ja­han saa sit­ten käyt­tää kuka tahansa mak­sus­ta, niin­hän tilanne on kiin­teistön oma­l­la maal­la ole­vien paikko­jenkin kohdal­la. Näin saataisi­in liiken­net­tä vähen­net­tyä asuin­talo­jen lähel­lä ja pysäköin­nin kus­tan­nuk­set kohdis­tu­isi­vat parem­min vain pysäköijille.

    1. Ville, ymmärtääk­seni paikat saa ostaa pysäköin­ti­laitok­sista. Saako niitä vuokra­ta eteen­päin taitaa olla vähän tapaoikeutta.

  50. Kiin­teistövero Tek­sasis­sa on noin 2–3% asun­non arvos­ta: $200000 talosta ehkä siten $5000 / vuosi. Mielekkääl­lä diskont­toko­rol­la tuo lisää hin­taa 50–100k (ei mitätön sum­ma, mut­ta toisaal­ta Tek­sasis­sa ei per­itä osaval­tion tuloveroa). Vero ei kuitenkaan selitä sitä, että Tek­sasis­sa voi uuden talon rak­en­taa $800/neliö — miten Suomes­sa voi kus­tan­nus­ta­so olla moninker­tainen? Talvi tai hal­vat mek­sikaan­it eivät selitä eroa, kos­ka esim. Min­neapo­lik­ses­sa hin­tata­so on Tek­sasin tasol­la: http://www.paradeofhomes.org/parade-home/parade-home-search.aspx#myAnchor

    Suomes­sa nor­mit + kaavoitus + kartel­lit näyt­tänevät moninker­tais­ta­van hin­nat. Point­ti ei kuitenkaan ole saa­da tänne epäekol­o­gisia McMan­sione­ja — uuden kolmion hin­ta Helsingis­sä pitäisi vain painaa 100000€ paikkeille. Apinoidaan amerikkalaisil­ta ain­oas­taan neliöhin­nat, ei ‑määrät.

  51. Yleis­es­ti ottaen isot raken­nus­li­ik­keet ovat Suomes­sa pääasial­lis­es­ti kiin­teistöke­hit­täjiä ja kiin­teistövälit­täjiä, rak­en­t­a­mi­nen on vain vält­tämätön paha, joka tuot­taa huonos­ti (noi­hin mui­hin toim­intoi­hin ver­rat­tuna). Sik­si varsinkaan rak­en­t­a­mi­nen muille ei yleen­sä kauheasti kiinnosta. 

    Raken­nus­li­ikkei­denkin per­im­mäi­nen tarkoi­tus lie­nee rahanteko. Kate reilusti yksinker­tais­tet­tuna syn­tyy tuotan­tokus­tan­nusten ja myyn­ti­hin­nan välis­es­tä ero­tuk­ses­ta. Tämä ero­tus taas kas­vaa sitä suurem­mak­si mitä korkeam­malle asun­toku­pla tai kor­rek­tim­min yliar­vos­tusti­lanne paisuu. 

    Tässä tilanteessa hitak­set, asot jne nähtäneen lähin­nä häiriköinä sotke­mas­sa vapaara­hoit­teisen uud­is­tuotan­non hin­nan­muodotus­ta. Ei niitä kan­na­ta rak­en­taa, ainakaan ilman mielet­tömiä katteita.

    Sama kuvio nos­taa myös kaupun­gin tont­tien ns. “markki­nahin­taa” (mitään markki­noita­han näille ei ole ole­mas­sa) kuten Osmon postauk­ses­ta hyvin käy ilmi. Rahan­tu­loa ei voi estää.

    Kuvios­ta tulee mieleen selvi­tys­mies Peter Nyber­gin kom­ment­ti Irlan­nin asun­toku­plas­ta: “Irlan­ti­laiset kuvit­te­liv­at voivansa rikas­tua rajat­tomasti myymäl­lä kiin­teistöjä velak­si toinen toisilleen.”

  52. Ns. “raken­nus­li­ike” eli raken­nut­ta­ja tai perus­ta­jau­rakoit­si­ja saat­taa olla yksinker­tais­m­mil­laan muu­ta­man hen­gen kont­tori joka koordi­noi raken­nushanket­ta ja tilaa suun­nit­telun ja varsi­naiset raken­nustyöt alihankintana. 

    Raken­nut­ta­ja voisi olla myös yksi­ty­ishenkilö tai vaik­ka ystävistä tai työ­tovereista koos­t­u­va yhteisö joka muo­dostaa asun­to-osakey­htiön. Näin tehti­in 1900-luvun alussa. 

    Nykyään byrokra­ti­aa ja siihen liit­tyviä riske­jä on kuitenkin liikaa joten ihmiset osta­vat mielu­um­min valmi­in asun­non jon­ka joku muu on suun­nitel­lut ja rak­en­tanut kuvit­teel­lis­ten keskiver­toti­las­toyk­siköi­den tarpeisi­in. Ja mak­sa­vat samal­la välikäsille melko paljon…

  53. ymmärtääk­seni paikat saa ostaa pysäköin­ti­laitok­sista. Saako niitä vuokra­ta eteen­päin taitaa olla vähän tapaoikeutta.

    Käytän­nössä pysäköin­tipaikko­ja vuokrataan ja myy­dään tarvit­taes­sa muillekin kuin talon asukkaille. Mik­sei siis yhtä hyvin oste­ta paikkaa pysäköin­ti­laitok­ses­ta ja myy­dä heti takaisin pienel­lä alen­nuk­sel­la — saadaan lasken­nalli­nen paik­ka pienel­lä kus­tan­nuk­sel­la. Tarvit­taes­sa voidaan kieltää saman paikan myyn­ti mon­een ker­taan kiin­tiö­paikak­si, mut­ta lop­putu­lok­se­na on kuitenkin, että paikan käytöstä mak­se­taan markki­nahin­ta ja sen saa käyt­töön­sä eniten tarvitseva…

  54. Maanalainen rak­en­t­a­mi­nen on hölmöin­tä hom­maa, mitä voi har­ras­taa. Parem­pi vai­h­toe­hto on sijoit­taa pysäköin­ti­ta­lo ker­rostalo­ryh­mien väliin.
    Sil­loin maan­pin­ta-kat­u­alue jää vapaak­si ja kulut ovat kohtuullisia.
    Samoin ker­rostalo­jen alak­er­roksen voi tehdä pysäköintitilaksi,juuri kukaan ei halua asua maan tasossa .
    Ja kulutkin ovat kohtu­ulliset ver­rat­tuna maanalaiseen rakentamiseen.

    En tiedä, mut­ta jotenkin on alka­nut tun­tua, että pääkaupunkiseudul­la rak­en­t­a­mi­nen ja asum­i­nen tehdään tahal­laan kalliiksi

  55. Autoli­ja­jalankulk­i­ja:

    Vas­taa­van rak­en­teel­lisen hidas­tuk­sen voisi tehdä sal­li­mal­la kadun­var­sipysäköin­ti (vähän sama aja­tus siis kuin Museokadun parkkipaikoissa).

    Just näin. Kadun­var­sipysäköin­nis­sä on vielä sekin hyvä puoli että se suo­jaa jalka­käytävää liiken­teen melul­ta. Sit­ten vielä kaven­nus suo­ja­tien kohdalle niin ei tarvi­ta mitään liiken­neval­o­ja, Vaasankadul­la näin ja bonuk­se­na muuten tulee neljä parkkipaik­ka per risteys lisää: http://maps.google.fi/?ie=UTF8&ll=60.188352,24.955394&spn=0.005494,0.01929&t=h&z=16&layer=c&cbll=60.188352,24.955394&panoid=ysDDRlqtWMDUdKH8ypmvlw&cbp=12,95.01„0,0

    Saman voisi minus­ta muuten tehdä Kaivokadullakin.

  56. Autoil­i­ja­jalankulk­i­ja:
    >Raken­nut­ta­ja voisi olla myös yksi­ty­ishenkilö tai
    >vaik­ka ystävistä tai työ­tovereista koostuva
    >yhteisö joka muo­dostaa asun­to-osakey­htiön. Näin
    >tehti­in 1900-luvun alussa.

    Apro­pos: min­ul­la on per­stun­tu­ma, että Vihrei­den ( vähän epämääräi­nen määritelmä, mut­ta: vihreän liik­keen kan­nat­ta­jien) joukos­sa on harv­inaisen vähän ihmisiä, jot­ka rak­en­ta­vat. Siis organ­isoi­vat itse talon­sa rakentamisen.

    Vihreis­sä on kyl­lä ihmisiä, jot­ka han­kki­vat van­ho­ja talo­ja ja kun­nos­ta­vat niitä miten kuten ja asu­vat. Ymmär­rystä eri­laisille talon­va­l­taa­jille ja vai­h­toe­htoa­sukkaille löy­tyy. Löy­tyy ihmisiä, jot­ka mielel­lään asu­vat jugend-talos­sa Helsin­gin niemel­lä, ja löy­tyy jopa ihmisiä joil­la on rahaa ostaa asun­to jugend-talosta.

    Mut­ta sel­l­aisia ihmisiä, jot­ka jak­sa­vat pusa­ta bud­jetit ja suun­nitel­mat, met­sästää ton­tin, jär­jestää rahoituk­sen, ottaa riskin, hom­ma­ta sen sata leimaa ja pumaskaa, väsertää ener­gia­todis­tuk­sen ja hakea rautakau­pas­ta kaa­van­mukaisia maal­isävyjä… se ei ole vihreä juttu.

    Vihreä dilem­ma: sääde­tään lisää lake­ja ja ase­tuk­sia ja määräyk­siä ja vaa­timuk­sia sille, miten talo­ja pitää rak­en­taa. Ja sit­ten *muut* ovat niitä, jot­ka varsi­nais­es­ti luo­vi­vat noiden kanssa.

    Tämä siis oli vain per­stun­tu­mani. Onko­han se muiden mielestä ollenkaan oikeassa?

  57. Vielä viime vuo­sisadal­la kaadet­ti­in omas­ta met­sästä puut ja tehti­in niistä itse käsi­työnä talo­ja ja laivo­ja (lupia ei tarvin­nut kysel­lä, tehti­in vain). Mielestäni täl­lainen tapa toimia sopii varsin hyvin yhteen vihrei­den arvo­jen kanssa.

    Tosi­asi­at on kuitenkin tun­nustet­ta­va, ja entiseen maail­maan ei ole palu­u­ta. Jos halu­aa talon, voi ostaa sen valmi­ina raken­nus­li­ik­keeltä, voi han­kkia ton­tin ja talopaketin tai voi palkata raken­nusmes­tarin tai kon­sultin raken­nut­ta­maan talon. Pääkaupunkiseudul­la rajoit­ta­va tek­i­jä on, että vapai­ta tont­te­ja ei juuri ole vapaasti ostet­tavis­sa. Sik­si useim­miten käytän­nössä ain­oa vai­h­toe­hto on ostaa talo tai asun­to valmi­ik­si raken­net­tuna. Tont­tien ham­straami­nen ja pant­taami­nen on raken­nus­li­ikkei­den toimin­nan kannal­ta järkevää, enkä oikein kek­si muu­ta keinoa sen estämiseen kuin kaavoit­ta­mal­la uut­ta raken­nu­soikeut­ta aivan tolkuttomasti.

  58. Tääl­lä keskustelti­in että suurin este väljästi raken­net­tu­jen ker­rostalo­tont­tien täy­den­nys­raken­nuk­sen esteenä olisi parkkipaikat. Mut­ta esimerkik­si mei­dän taloy­htiön tapauk­ses­sa kaupun­ki teki oma­l­la kus­tan­nuk­sel­laan täy­den­nys­rak­en­tamise­hdo­tuk­sen isolle ton­tillemme. Parkkipaikoille löy­tyi hyvin tilat, mut­ta kun kuul­ti­in kaupun­gin ehdot yhtiökok­ouk­ses­sa niin hom­ma oli sitä myöten selvä. 

    Jos tästä taloy­htiön omis­ta­mas­ta ton­tista olisi lohkot­tu kahdelle ker­rostalolle ton­tit — kuten suun­nitel­mas­sa oli — niin siinä vai­heessa kaupun­ki olisi halun­nut tul­la väli­in ja vetää sato­ja tuhan­sia euro­ja omaan tasku­un ton­tin arvon­nousus­ta ja tuo­hon kun laite­taan vielä val­tion kah­mi­ma vero — niin tästä tehti­in yksinker­tais­es­ti taloy­htiölle kan­nat­tam­a­ton­ta — varsinkin kun nyky­is­ten asun­to­jen arvo olisi samal­la laskenut pienen­tyneen ton­tin ja maise­mat peit­tävien uusien ker­rostalo­jen takia.

    Pienem­pi ahneus kaupungille tuot­taisi ehkä niitä kai­vat­tu­ja täy­den­nys­rak­en­tamisel­la saavutet­tavia asuin­neliöitä. Nyt tääl­lä län­si-Kon­tu­las­sa juuri mikään taloy­htiö ei lähde kaupun­gin kelkkaan moisille ehdoilla.

  59. Tont­te­ja kyl­lä olisi pk-seudul­la vapaasti myyn­nis­sä jos niille saisi rak­en­taa. Niitähän on turha lohkoa ja pistää myyn­ti­in, kos­ka kukaan ei osta 1000 neliöö johon ei itse saa mitään tehdä. Sipoolaisi­akin syyl­lis­tet­ti­in ihan syyt­tä maid­en­sa pih­taamis­es­ta. Vika oli ja on tehtaan­omis­ta­jien talu­tushi­h­nas­sa ole­vis­sa kun­nal­lispoli­itikois­sa ja virkamiehissä.

  60. Pekka Taipale: “Mut­ta sel­l­aisia ihmisiä, jot­ka jak­sa­vat pusa­ta bud­jetit ja suun­nitel­mat, met­sästää ton­tin, jär­jestää rahoituk­sen, ottaa riskin, hom­ma­ta sen sata leimaa ja pumaskaa, väsertää ener­gia­todis­tuk­sen ja hakea rautakau­pas­ta kaa­van­mukaisia maal­isävyjä… se ei ole vihreä juttu.”

    Noin­han se on.

    Valitet­tavasti myös koko vir­ka- ja poli­it­ti­nen päätök­sen­tekokoneis­to on tuo­ta samaa “ei vihreää juttua”. 

    Osmonkin kan­nan­otoista käy hyvin selville, että tuo byrokra­ti­akone (=virkamiehet+päättäjät) on räätälöi­ty gryn­dere­it­ten tarpeisi­in ja viritet­ty tuot­ta­maan ahneille raken­nus­li­ikkeille mah­dol­lisim­man hyvin. Kaupun­ki saa omansa vedät­tämäl­lä tont­tien myyn­ti- ja vuokrahin­to­ja surkeal­la kaa­va- ja maapoli­ti­ikalla. Niukku­u­den ylläpi­to ruokki­in hin­to­jen nousua, eikä nämä lau­takun­tien soin­in­vaarat osaa tehdä mitään kier­teen katkaisemisek­si, kun virkamiehet esit­televät gryn­derei­den tah­don mukaisia kaavo­ja ja maakaup­po­ja vahvistettavaksi.

  61. Iso­jen raken­nus­li­ikkei­den tekemisiä lie­nee pakko säädel­lä kokoel­mal­la eri­laisia määräyk­siä, kos­ka niiden ase­ma on niin hal­lit­se­va, ettei sääte­ly markki­noil­la oikein toi­mi. Kulut­ta­jan on pakko ostaa jokin tar­jol­la ole­vista asun­noista, ja jos tar­jol­la on vain hätäis­es­ti raken­net­tua bulkki­laatikkoa, ihmiset osta­vat sit­ten niitä — raken­nusvirhei­neen ja laadulli­sine puut­tei­neen. Tältä poh­jal­ta ymmär­rän sään­tö­jen ja kiel­to­jen olemassaolon.

    Pien­toim­i­joi­ta varten (esim. tule­van taloy­htiön osakkaat, jot­ka raken­nut­ta­vat asun­not omaan käyt­töön­sä) puolestaan tulisi laa­tia eri sään­nöt. Itselleen rak­en­ta­van ei pitäisi joutua tekemään invakokoista ves­saa tai koneel­lista ilman­vai­h­toa, jos ei arvioi sel­l­aisia tarvit­se­vansa. Tässä tapauk­ses­sa­han lop­pukäyt­täjän tarpeet tule­vat joka tapauk­ses­sa huomioiduk­si, joten erilli­nen ulkoa määrät­ty sään­tökokoel­ma (pois­lukien tur­val­lisu­ut­ta koske­vat säädök­set) vain han­kaloit­taa etenemistä.

  62. Saara:

    “Itselleen rak­en­ta­van ei pitäisi joutua tekemään invakokoista ves­saa tai koneel­lista ilman­vai­h­toa, jos ei arvioi sel­l­aisia tarvitsevansa”

    Emmä kyl tajuu sitäkään, miks isom­mankaan raken­nus­li­ik­keen pitäis joutuu rak­en­ta­maan joka luukku­un invaves­sa. Jos suun­nitel­mat­alout­ta koetaan tässä asi­as­sa tarvit­ta­van, ni eiks se suun­nit­telu kan­nat­tais ees suurin piirtein tehä sen poten­ti­aalisen kysyn­nän mukaan? Ja jos nyt puhutaan vaik omakoti­taloista, niin must on vähän kum­mallista, et miks sel­l­as­ta inva­lidia, jol­la on varaa esim. puolen miljoo­nan taloon pitäis viel erik­seen tukea tol­lasil säädök­sil­lä. Eiköhän tol­lasen var­al­lisu­u­den omaa­va tyyp­pi pysty han­kkii itelleen sopi­van ves­san ilman säädöksiäkin.

  63. Saara:

    Iso­jen raken­nus­li­ikkei­den tekemisiä lie­nee pakko säädel­lä kokoel­mal­la eri­laisia määräyk­siä, kos­ka niiden ase­ma on niin hal­lit­se­va, ettei sääte­ly markki­noil­la oikein toimi.

    Tuskin nyt sen­tään. On paljon markki­noi­ta jot­ka toimii aivan hyvin, vaik­ka markki­noil­la on vähem­män toim­i­joi­ta kuin suo­ma­laises­sa kerrostalorakentamisessa.

    Kulut­ta­jan on pakko ostaa jokin tar­jol­la ole­vista asun­noista, ja jos tar­jol­la on vain hätäis­es­ti raken­net­tua bulkki­laatikkoa, ihmiset osta­vat sit­ten niitä – raken­nusvirhei­neen ja laadulli­sine puutteineen. 

    Kyl­lä käyte­tyt asun­not on aika hyviä vai­h­toe­hto­ja uusil­la asunnoille.

    Tältä poh­jal­ta ymmär­rän sään­tö­jen ja kiel­to­jen olemassaolon.

    No nyt kun putosi poh­ja pois, niin voin tar­jo­ta tilalle toisen seli­tyk­sen. Sään­nöt ja kiel­lot on tapa rajoit­taa kil­pailua ja kanavoi­da resursse­ja niille joille poli­itikot ne resurssit halu­aa jakaa.

  64. Mon­imutkainen säädösverkos­to muo­dostaa myös markki­noille tulon esteen ja pitää yllä vaki­in­tunei­den toim­i­joiden oli­gop­o­lia. Mitä enem­män on säädök­siä, lupia, norme­ja jne., sitä harvem­pi pieni toim­i­ja pystyy hal­lit­se­maan sen kokon­aisu­u­den niin ettei kohtu­ut­toman suuri osa yri­tyk­sen työ­panok­ses­ta mene niiden hom­mien kanssa näperte­lyyn. Pitäisi pyrk­iä siihen, että säädök­set oli­si­vat mah­dol­lisim­man yksinker­taisia ja mitään sel­l­aista ei säädeltäisi joka hoituu ihan yhtä hyvin puh­taan kulu­tuskysyn­nän paineella.

  65. Minus­ta Hitas-sään­te­lyn voisi lopet­taa. Se on todel­lakin vain joidenkin onnekkaiden etu, jätkäsaaren tapauk­ses­sa raken­nus­li­ik­keen kaverei­den etu.
    Ainakin jos Hitas-sään­te­lyä jatke­taan tulisi Hitas-asun­non vuokraamis­es­ta eteen­päin pitäisi lait­taa iso mak­su kaupungille. Minus­ta on törkeää, että ostat hal­val­la kaupun­gin tuke­man asun­non ja vuokraat sen kalli­il­la eteen­päin. Jos ei itse asu kyseisessä asun­nos­sa, niin myyköön pois, mut­ta eteen­päin vuokraamisel­la ei saisi tien­ata tässä tapauksessa.

  66. En nyt taas ymmär­rä miten nykyiset nor­maa­likokoiset ves­sat ja kylp­pärit nos­taisi mah­dot­tomasti asun­non hin­taa, muka­va niis­sä on kulkea kun ei pyyh­keet ja pul­ver­it putoa lat­tialle joka kään­teessä. Ja vaikkei kämp­pää ostaes­sa mitään invali­ide­ja oltaisi, aina voi joku tap­atur­ma tai tau­ti osua kohdalle mikä vähen­tää tilapäis­es­ti liikku­mis­mah­dol­lisuuk­sia. Taik­ka sel­l­ainen sat­tuu kaver­ille tai suku­laiselle joka saat­taa joskus vis­i­teer­a­ta. Ja äkkiäkös kätevä perus­suo­ma­lainen nikkaroi ves­san ja kylp­pärin seinät kaappe­ja täy­teen että voi piilot­taa kaap­pi­in mitä sinne halu­aa piiloon.

  67. En nyt taas ymmär­rä miten nykyiset nor­maa­likokoiset ves­sat ja kylp­pärit nos­taisi mah­dot­tomasti asun­non hin­taa, muka­va niis­sä on kulkea kun ei pyyh­keet ja pul­ver­it putoa lat­tialle joka käänteessä. 

    On se nyt vain vähän has­sua, kun ainakin pahim­mis­sa normia ilmeisen kir­jaimel­lis­es­ti nuo­dat­tavis­sa yksiöis­sä vähin­tään puo­let neliöistä menee eteiseen ja ves­saan — isohkos­sa kak­sios­sa ehkä kol­ma­sosa — ja vain sen takia, että sekä eteisessä että ves­sas­sa mah­tuu huo­let­ta pyörähtämään markki­noiden suurim­mal­la xxl-sähkörul­latuo­lil­la. Siinä nimit­täin jää niitä nor­maale­ja asum­is­neliöitä aika niukasti vtr. käm­pän hintaan.

    Noh, voihan sitä ves­san hukkaneliöi­hin tietysti perus­taa vaik­ka hydro­ponisen… ööö… chiliviljelmän.

  68. antti
    Minus­ta kyl­lä ylikokoinen ves­sa muuten pienessä yksiössä menee täysin naurettavuuttavuuksiin.

  69. Mä roikun suurim­man osan viikos­ta täl het­kel tyt­tökaverin nurkissa Punavuores­sa ja siel tilanne on just se, et 33 neliön yksiöstä noin kol­ma­sosa on käytet­ty ves­saan. Ole­tan et johtuu säädök­sistä, mut toki voi olla kyseessä joku raken­nut­ta­jan jär­jetön päähänpistokin.

  70. Rogue:

    Mä roikun suurim­man osan viikos­ta täl het­kel tyt­tökaverin nurkissa Punavuoressa

    Kel­paisko päiväkahviseu­ra kaf­fe­cen­tralenis­sa klo 17? 😉

  71. Halvem­mak­si kuin rak­en­taa joka asun­toon inva-wc ja ‑kylp­päri siltä var­al­ta että asukas inva­lidis­oituu tulisi kus­tan­taa muu­tostyöt niis­sä lop­pu­jen lopuk­si aika har­vois­sa tapauk­sis­sa kun niitä tarvi­taan yhteiskun­nan varoista.

  72. Art­turi:

    Saara:
    Iso­jen raken­nus­li­ikkei­den tekemisiä lie­nee pakko säädel­lä kokoel­mal­la eri­laisia määräyk­siä, kos­ka niiden ase­ma on niin hal­lit­se­va, ettei sääte­ly markki­noil­la oikein toimi.

    Tuskin nyt sen­tään. On paljon markki­noi­ta jot­ka toimii aivan hyvin, vaik­ka markki­noil­la on vähem­män toim­i­joi­ta kuin suo­ma­laises­sa kerrostalorakentamisessa.

    Var­maan on, mut­ta ker­rostalo­rak­en­tamisen tar­jon­ta on niin sup­peaa, että et hel­posti saa min­ua usko­maan sen johtu­van puh­taasti kysynnästä.

    En viitan­nut hal­lit­se­val­la ase­mal­la niinkään toim­i­joiden lukumäärään kuin siihen, että ne tun­tu­vat jol­lain mekanis­mil­la yhdessä päät­tävän mil­laista, miten ja mil­lä kat­teil­la tehdään. Juu­so Koposen mainit­se­ma korkea markki­noille tulon kyn­nys rajoit­taa sekin kil­pailua. Jos tulevil­la asukkail­la olisi parem­mat mah­dol­lisu­udet vaikut­taa tuotan­non laatu­un, se olisi huo­mat­tavasti nyky­istä monipuolisem­paa — niin uskon.

  73. Lisään vielä, en tiedä onko tääl­lä siitä puhut­tu, mut­ta sehän ei ole oikein oikeu­den­mukaista, että kaupun­ki nos­taisi maavuokri­aan eri määrän, mitä nos­taa kiinteistöveroa.
    Ennen kuin Suomeen perutet­ti­in torp­par­i­laitos (ja “sor­tovuodet” alkoi­vat) 1700-luvul­la, kaik­ki maa oli verotet­tu samal­la taval­la. Suurin osa tiloista oli kru­u­nun­tilo­ja ja kru­unu peri saman maaveron yksi­ty­isiltä tiloil­ta, mitä nos­ti maavuokraa kru­u­nun­torp­pareil­ta. Eri maan­omis­tus­muo­to tuonut minkään­laistä eroa talon­poikien yhteiskun­nal­liseen tai taloudel­liseeen ase­maan. Toisin kuin sit­ten on tapah­tunut 1700-luvun jälkeen.

  74. “Rak­en­tamisen tiivistämistä ja jopa ole­van rakennu8soikeuden käyt­töä rajoit­taa pysäköinti­nor­mi, joka tekee lisäneliöistä kohtu­ut­toman kalliiksi.”

    Tämä on tot­ta vain teo­ri­an tasol­la, todel­liset ongel­mat ovat muual­la. Hin­nan muo­dos­tu­miseen vaikut­taa lähin­nä liian pieni tar­jon­ta myös tahalli­nen sellainen.

    Tässäkin ketjus­sa esi­in­tynyt Helsin­gin Stu­dio on autopaika­ton talo. Sen raken­nuskus­tan­nuk­set oli­si­vat olleet läh­es 4000 E/m. Teo­ria autopaikko­jen mitenkään oleel­lis­es­ta vaiku­tuk­ses­ta edes raken­nuskus­tan­nuk­si­in tämän het­ken Helsingis­sä on siten kumottu.

    Sama kos­kee myös liusko­ja, parvekkei­ta, kään­töympyräl­lisiä wc:tä. Näil­lä ei ole juurikaan merk­i­tys­tä niin kauan kuin
    raken­nuskus­tan­nusten, myyn­ti­hin­noista puhu­mat­takaan kor­re­laa­tio todel­lisu­u­teen on nolla.

    Parem­pi olisi puhua todel­li­sista asioista teo­reet­tis­ten kus­tan­nusten sijaan. Toivoisin kom­ment­tia, voi olla hie­man hankalaa?

    1. Tuo Helsin­ki Stu­dion autopaikat­toman talon pos­ke­ton hin­ta ker­too lähin­nä jotain raken­nusalan kil­pailu­ti­lanteesta. Maan alle kover­ret­ta­va autopaik­ka on kallis ja sen osu­us raken­nusKUS­TAN­NUK­SISTA on las­ket­tavis­sa aika luotettavasti.

  75. Art­turi, tais men­nä tält päivält ohi, mut järjestyy toki 😉

  76. “Tuo Helsin­ki Stu­dion autopaikat­toman talon pos­ke­ton hin­ta ker­too lähin­nä jotain raken­nusalan kil­pailu­ti­lanteesta. Maan alle kover­ret­ta­va autopaik­ka on kallis ja sen osu­us raken­nusKUS­TAN­NUK­SISTA on las­ket­tavis­sa aika luotettavasti.”

    Tot­ta, autopaikkanormista voidaan puhua kun halu­taan keskustel­la teo­reet­ti­sista rakennuskustannuksista.

    Jos halu­taan keskustel­la todel­li­sista raken­nut­tamiskus­tan­nuk­sista tai asun­to­jen hin­noista Helsingis­sä tänään, ei autopaikkanormil­la ole vaiku­tus­ta. Sen osoit­ti Helsin­gin Stu­dion esimerkki.

    Kri­ti­soisin sitä, että keskustelun siir­tyessä uusien asun­to­jen korkeisi­in hin­toi­hin ote­taan esi­in autopaikkanor­mi, vaik­ka sen merk­i­tys KÄYTÄNNÖSSÄ on tässä kaupungis­sa täl­lä het­kel­lä olema­ton. Tun­tuu että sil­loin aje­taan omaa agen­daa jonkun kaikille tärkeän ongel­man reppuselässä.

    Eikä tilanne ole raken­nut­tamis­markki­noil­la poikkeuk­selli­nen. Helsingis­sä ne ovat olleet “kartel­li­maisen yliku­umen­tuneet” läh­es koko ajan viimeisen 40 vuo­den aikana.

    Mitä sille voitaisi­in tehdä? Joku ehdot­ti pienem­pi­en pis­te­talo­jen rak­en­tamista, jot­ta pienem­mät raken­nut­ta­jat pää­si­sivät markki­noille. Ilman suurem­paa pohd­in­taa kuu­lostaa hyvältä ide­al­ta, täl­lä taval­la Helsinki­in raken­net­ti­in paljon ker­rostalo­ja 50-luvul­la. Kaa­vate­hokku­us tuskin huononisi.

  77. Mitähän suu­ru­us­lu­okkaa nämä tont­tien myyn­ti­hin­nat ja vuokrat oikein ovat? Jos raken­nan omakoti­talon pkseudulle, taitaa ton­tin hin­ta olla min­imis­sään luokkaa sata tuhat­ta. Mut­ta paljonko ton­tin hin­ta vaikut­taa ker­rostalo­huoneis­ton hin­taan, se on min­ulle mys­teeri. Paljonko ker­rostalo­ton­tit tai niiden vuokrat tyyp­il­lis­es­ti mak­saa pkseudulla?

    Halvim­mat uud­isko­hteet mak­saa pkseudul­la jotain 3500 EUR/neliö. Muual­la Suomes­sa 2000 EUR/neliö.
    Mis­tä se johtuu? Ehkä raken­nus­li­ike mak­saa kun­nalle 1500 EUR jokaises­ta asuin­neliöstä. Tai raken­nus­li­ike ostaa ton­tin paljon halvem­mal­la ja pystyy korkeas­ta kysyn­nästä johtuen vetämään välistä tuon 1500 EUR. Kenen tasku­un tuo ero­tus oikein meneekään? Min­ul­la ei ole oikein mitään käsi­tys­tä aiheesta. 

    Ei kel­lään ois heit­tää mitään luku­ja, mitä ker­rostalo­ton­tit tyyp­il­lis­es­ti mak­saa pkseudulla,
    ja mis­tä tuo uud­is­tuotan­non 3500 EUR/neliö oikein muodostuu?

  78. pena KVG. Jos jak­saa käy­dä läpi kaupun­gin hal­li­tuk­sen ja/tai lau­takun­tien pöytäkir­jo­ja, hin­tati­eto­ja löy­tyy. Ulko­muis­tista myyn­ti­hin­nat keskus­ta­ton­tit (Lep­pä­suo) n 2500 e/m2, laitakaupun­ki 500 — 1000 e/m2. Tont­tivuokrien osuuk­sia voi ihme­tel­lä esim Etuoven tai oiko­tien asun­non­myyn­ti-ilmoituk­sista, iki­van­hois­sa sop­pareis­sa alk ~0.50 e/m2/kk, uudem­mis­sa sit­ten enem­män, jotain 2…3 e/m2/kk vähän kauem­pana keskustasta.

  79. Vapaiden markki­noiden ton­tin­vuokria ja myyn­ti­hin­to­ja voi muuten ver­tail­la niistä uud­isko­hteista jois­sa on alla yksi­tyiseltä (muis­taak­seni Hypo tai vas­taa­va) vuokrat­tu tont­ti ja jois­sa voi lunas­taa itselle ton­tin osu­u­den asun­non kau­pan yhtey­dessä. Näitä on ollut ainakin Lauttasaaressa. 

    Karkeana arviona muis­telisin että ainakin kak­sion osalta ton­tin­vuokra on ollut usei­ta sata­sia kuus­sa (joka on siis perusy­htiö­vastik­keen ja yhtiölainan takaisin­mak­sun lisänä) ja vas­taavasti lunas­tush­in­ta usei­ta kymp­pi­ton­ne­ja jon­ka suorit­ta­mal­la vält­tyy vuokran osu­ud­es­ta vastik­keessa ja pääsee osal­lisek­si ton­tin hin­nan nousus­ta asun­toa myydessä.

  80. Edel­lä mainit­se­maani vapaiden markki­noiden omak­si lunastet­tavaa vuokra­tont­tia löy­tyy ainakin NCC:ltä:

    http://www.ncc.fi/asunnot/uuden-osto/fi_FI/joustava_vuokratontti_1/

    Osit­tain­han tässä on ideana “hui­ja­ta” asun­non myyn­ti­hin­taa halvem­mak­si kuin se onkaan. Kuukausi­menothan pysyvät kuitenkin samoina.

    Toisaal­ta tuo myös pal­jas­taa jotain ton­tin ja raken­nu­soikeu­den hin­noit­telus­ta niille jot­ka näkevät syvem­mälle ja osaa­vat laskea.

    1. Jokin tuos­sa ei täs­mää. Maan­vuokra on 4% vuodessa eli 1/300 kuukaudessa. Lasken­nalli­nen ton­tin hin­ta olisi siis 720 euroa ker­rosneliöltä. Kos­ka neljän pros­entin reaa­liko­rkokan­ta on vähän paljon, tosi­asilli­nen ton­tin arvo on yli tuhat euroa kerrosneliöltä.

  81. Luulisin että se vajaa 600/kerrosneliö lie­nee todel­li­nen myyn­ti­hin­ta, tuo on kuitenkin Kon­alas­sa joka on vähän syr­jässä. Eli Hypo tai joku tekee tuol­la kivasti rahaa.

  82. Taik­ka AOY perii 5% korkoa ton­tin osu­ud­es­ta (0.05*56000/12 = 233), onhan noi­ta kiin­teäko­rkoisia lain­o­ja. Osaltaan täl­lä haetaan myös leima- eikun varain­si­ir­toveron pienen­tämistä. Veikkaan että jos ostaa käm­pän ja lunas­taa ton­tin erik­seen, ton­tin osu­ud­es­ta ei tarvitse mak­saa varainsiirtoveroa.

  83. Osmo:
    “Tuo Helsin­ki Stu­dion autopaikat­toman talon pos­ke­ton hin­ta ker­too lähin­nä jotain raken­nusalan kilpailutilanteesta.”

    Ei tuol­la ole mitään tekemistä raken­nusalan kil­pailun kanssa. Se on markki­nahin­ta. Kysymys on vain siitä, mis­tä tulee osta­jan rahoi­tus. Ja se tulee pankkien raha­gen­er­aat­torista, mikä lei­juu omas­sa todel­lisu­udessaan. Ei se reaal­i­taloud­es­ta tule.

  84. Autoil­i­ja­jalankulk­i­ja:

    Ja löysin vielä esimerkinkin:

    http://www.ncc.fi/asunnot/paakaupunkiseutu/helsinki/kulkuri/fi_FI/Kulkuri/

    4h+kt+s 97,5 neliötä

    Vela­ton hin­ta 287 940 €
    Neliöhin­ta 2950 e/neliö

    Ton­tin lunas­tush­in­ta 56 010 €
    Ton­tin hin­ta per huoneis­ton neliö 574 e/neliö

    Ton­tin vuokravastike 2,40 €/m²/kk
    Tässä asun­nos­sa 234 e/kk

    Tuon voi tulki­ta niin, että raken­nus­li­ike joutuu mak­samaan aika kovaa korkoa rahas­ta 😉 Var­maan joltain pikavip­pi­fir­mal­ta lainat­tu rahat ton­tin ostoon…

  85. Mut­ta eikös kartel­lit ole lait­to­mia? Mik­si yhteiskun­ta ei mitenkään reagoi tilanteeseen? Ver­tailun vuok­si, muis­te­len (saatan muis­taa yksi­tyisko­h­dat väärin) kil­pailu­vi­ras­ton huo­maut­ta­neen jokin aika sit­ten pos­tia palvelu­iden hin­noit­telus­ta. Posti oli perinyt kulut­ta­jil­ta muu­ta­man kymme­nen sent­tiä yli­hin­taa kir­jeen lähet­tämis­es­tä. Sen sijaan jos raken­nusyri­tyk­set perivät kulut­ta­jil­ta asun­nos­ta muu­ta­man kymme­nen tai sata tuhat­ta yli­hin­taa, niin siihen ei sit­ten näköjään voi­da tai halu­ta puut­tua mitenkään, vaik­ka kulut­ta­jan näkökul­mas­ta asun­non hin­ta on aivan toisen suu­ru­us­lu­okan sum­ma pos­ti­mak­su­un verrattuna.

  86. Tuo olikin vähän saman­lainen laskel­ma, kuin kuu­luisa Wallinin ja Sin­nemäen Uutisvuodon “6‑numeroinen luku min­imis­sään ja mak­simis­saan”… Eli itse asi­as­sa vuokravastike on jopa edullinen.

  87. Ode kir­joit­ti 26.4.2011 blogimerkin­nössään Oikeal­la vasem­mal­la vai edel­lä: asun­to­tont­tien vuokrat:

    …tapah­tu­mat Jätkäsaaren hitas-asun­to­jen myyn­nis­sä eivät kan­nus­ta tekemään vielä edullisem­mak­si sitä voit­toa, jon­ka muu­ta­ma onnelli­nen näis­sä arpa­jai­sis­sa saa.

    Helsin­gin sanomien paperi­pain­ok­sen kaupunkio­sios­sa oli 29.8.2011 jut­tu Koko hyö­ty yri­tys­ten tasku­un : raken­nut­ta­ja aikoo myy­dä edulliset hitas-kodit sijoi­tusasun­noik­si. Vapaas­sa verkkover­sios­sa oli jutus­ta lyhen­nelmä Jätkäsaaren hitas-asun­to­ja tar­jo­taan sijoit­ta­jille.

    Paper­ile­hdessä san­o­taan muun muassa:

    Helsin­gin Jätkäsaa­reen suun­nitel­laan hitas-asun­to­ja, jot­ka raken­nut­ta­ja aikoo jät­tää taval­lisen asun­nonos­ta­jan ulot­tumat­tomi­in. Kvarteret Vic­to­ria ‑yhdis­tys halu­aa myy­dä kort­telin hin­tasäädel­lyt omis­tusasun­not pääasi­as­sa sijoi­tusasun­noik­si eläkevakuutusyhtiöihin.

    Yli puo­let kort­telin tule­vista reilus­ta parista sadas­ta asun­nos­ta kuu­luu hitas-hin­tasääte­lyjär­jestelmän piiri­in. Jär­jestelmän tarkoi­tus on tar­jo­ta kohtu­uhin­taista omistusasumista. 

    Val­taosa Vic­to­ria-kort­telin edulli­sista asun­noista on kuitenkin menos­sa sijoit­ta­jille vuokra-asunnoiksi.

    […]

    Eläke­vaku­ut­ta­jille Vic­to­ria-kort­telin jär­jeste­ly olisi tuot­toisa. Ne saisi­vat ostaa asun­to­ja alen­nuk­sel­la, mut­ta saisi­vat niistä markki­navuokraa. Kaupun­gin per­imä tont­tivuokra on sen sijaan noin kol­man­nek­sen lasken­nal­lista markki­nahin­taa halvempi. 

    Lisäk­si hitas-asun­not vapau­tu­vat hin­tasään­nöstelystä 30 vuo­den kulut­tua valmis­tu­mis­es­taan. Omis­ta­ja voi sil­loin myy­dä asun­non huo­mat­taval­la voitolla.

    Kaupun­gin sään­te­lyl­lä saatu hyö­ty ei siis menisi helsinkiläisille asun­nonos­ta­jille vaan yri­tyk­sille. [Han­kkeen puuhamiehen ja kort­telin suun­nitel­mat tehneen arkkite­hti Ste­fan] Ahlmanin mukaan yksi­ty­ishenkilöitä ei ole edes harkit­tu osta­jik­si. […] Taval­liset ihmiset voisi­vat han­kkia asun­to­ja Vic­to­ri­as­ta vain liit­tymäl­lä yhteen ja osta­mal­la osan kiin­teistöy­htiöstä, joka raken­nut­taa talon, ker­too Ahlman.

    Kaupun­gin kiin­teistövi­ras­tossa ei ole kuul­tu Ahlmanin aikeista. Uuti­nen ne ovat myös Helsin­gin kaupunkisu­un­nit­telu- ja kiin­teistö­toimes­ta vas­taavalle apu­laiskaupung­in­jo­hta­jalle Han­nu Pent­tilälle (sd). Hän teilaa kaavailut suo­ral­ta kädeltä. ”Ei tule onnis­tu­maan. Hitas-asun­not myy­dään suo­raan asun­to­jen käyttäjille.”

    Suun­nitel­mat ovat tulos­sa kiin­teistölau­takun­nan hyväksyt­täviksi kuukau­den päästä.

    Ode, mitä tarkoi­tat kir­joit­taes­sasi ”tapah­tu­mista Jätkäsaaren hitas-asun­to­jen myyn­nis­sä”? Tiesitkö kaupunkisu­un­nit­telu­lau­takun­nan kaut­ta jotakin mitä kiin­teistövi­ras­to ei ole tiennyt?

    Ilman mui­ta tieto­ja asi­as­ta kuin mitä Hesari kir­joit­taa lyön vetoa siitä, että han­ke tulee men­emään läpi, lausui apu­laiskaupung­in­jo­hta­ja mitä tahansa. Nuo toim­i­jat ovat varmis­ta­neet tuhan­nen ker­taa että hitas-sään­nök­sis­sä on por­saan­reikä, että niis­sä ei ole sään­nöstä jon­ka nojal­la menet­te­lyn voisi kieltää. Han­kkeen takana ovat mah­ta­vat tahot.

Vastaa käyttäjälle Syltty Peruuta vastaus

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.