Katualueen lunastus ja kateusmaksu

Kes­kus­te­lu Hel­sin­gin talou­des­ta rön­syi­li niin kau­as, että lai­tan vas­tauk­se­ni uute­na postauksena.

Katu­verk­koa var­ten ton­tis­ta voi­daan loh­kais­ta pala kadun poh­jak­si ilman kor­vaus­ta. Jos sitä ei lii­te­tä­kään katuun , kun­ta myy sen takai­sin käy­väl­lä arvol­la. Täl­lai­sia tapauk­sia olen ollut jos­kus päät­tä­mäs­sä, eikä sii­nä ole har­kin­nan­va­raa. Se perus­tuu lakiin. Sitä en muis­ta, onko tuo kais­ta­le pak­ko ostaa takai­sin, mut­ta veik­kai­sin, että on, kos­ka jos tuo­ta ton­tin­osaa ei oli­si alun­pe­rin­kään tar­vit­tu kadun poh­jak­si, ton­ti­no­mis­ta­ja oli­si jou­tu­nut mak­sa­maan kun­nal­le kateus­mak­sua. Nämä ovat nii­tä lain­sää­dän­nön koh­tia, joi­ta on vähän han­ka­la perus­kan­sa­lai­sel­le selit­tää. Mut­ta se seli­tys menee his­to­rioi­neen näin:

Alun­pe­rin kun­ta ei raken­ta­nut tei­tä ja katu­ja, vaan ne teh­tiin yksi­tyis­tei­nä. Jos raken­si oman maan­sa läpi tien omaan taloon­sa, veron­mak­sa­jat eivät kor­van­neet sent­tiä­kään tien­poh­jan alle jää­nees­tä maasta.
Jos sit­ten kun­ta armol­li­ses­ti suos­tuu mak­sa­maan sen tien raken­ta­mi­sen — vaik­ka­pa minun maa­ni läpi minun taloo­ni ilman että kukaan muu tuo­ta tie­tä tar­vit­see, mik­si kun­nan pitäi­si mak­saa sii­tä minul­le? Hel­pom­pi oli­si perus­tel­la, että minun pitäi­si mak­saa kun­nal­le. Jos jokin alue kaa­voi­te­taan ja muo­dos­te­taan ton­teik­si ja sin­ne vede­tään katu­verk­ko, joka lah­joi­te­taan ton­ti­no­mis­ta­jil­le, on vähin­tään koh­tuul­lis­ta, että voi­daan sen­tään käyt­tää ton­ti­no­mis­ta­jien maa­ta katu­verk­koon, jota katu­verk­koa eivät ulko­puo­li­set tar­vit­se läpiajoon.
Kos­ka katu­verk­koa ei voi raken­taa niin, että jokai­sen maa­ta jää sen alle suh­tees­sa yhtä pal­jon, ne ton­ti­no­mis­ta­jat, joi­den maa­ta ei kadun alle jää, jou­tu­vat tas­a­puo­li­suu­den nimis­sä mak­sa­maan täs­tä kateus­mak­sua — kun­nal­le.  Täs­sä voi­si perus­tel­la myös sitä rat­kai­sua, että kateus­mak­su mak­set­tai­siin sil­le naa­pu­ril­le, jon­ka ton­tis­ta katua­lue loh­kais­tiin. Kun­nal­le mak­sa­mis­ta perus­tel­laan sil­lä, että kun­ta nyt kui­ten­kin inves­toi sii­hen katuun. Väi­te on jär­ke­vä, mut­ta perus­te­lee aivan muu­ta ratkaisua.
Jos tämä nimit­täin yri­tet­täi­siin teh­dä loo­gi­ses­ti, rat­kai­su oli­si aivan toi­nen. Kun­ta raken­tai­si katu­ver­kon, mak­sai­si käy­vän kor­vauk­sen lunas­te­tuis­ta maa-alois­ta ja las­kut­tai­si koko ros­kan alu­een maa­no­mis­ta­jil­ta katu­ver­kos­to koi­tu­van hyö­dyn suh­tees­sa. Infran raken­ta­mi­nen nimit­täin nos­taa maa­omai­suu­den arvoa tuon inves­toin­nin hin­taa enem­män, joten maa­no­mis­ta­jat jää­vät yhä voi­tol­le. Jos eivät jää, koko aluet­ta ei kan­na­ta kaavoittaa.

Sii­tä on niin kau­an, kun olen näi­den asioi­den kans­sa puu­han­nut, että tie­to­ni voi­vat olla vää­rät. Pai­neet kateus­mak­sun pois­ta­mi­sek­si ovat olleet niin suu­ret, että se on saa­tet­tu poistaakin.

16 vastausta artikkeliin “Katualueen lunastus ja kateusmaksu”

  1. Tuo­ta voi sanoa myös tur­hak­si byro­kra­tiak­si. 😀 Kun teh­dään uusia aluei­ta, voi­daan niin halut­taes­sa tek­niik­ka ml. kadut sälyt­tää maa­no­mis­ta­jal­le. Ja kat­so, koko kau­pun­gin­osan raken­ta­mi­nen ei mak­sa sent­tiä­kään kaupungille. 😉

  2. Kii­tos Osmo “sel­ven­nyk­ses­tä” 🙂

    Ollaan siis luo­tu jär­jes­te­ly, joka on erit­täin han­ka­la, byro­kraat­ti­nen ja mah­dol­li­ses­ti epäi­keu­den­mu­kai­nen­kin. Siis sen lisäk­si, että se on oikeus­val­tio­pe­ri­aat­tei­den näkö­kul­mas­ta vähin­tään arve­lut­ta­va. Olkoon­kin, että tulos on ehkä suu­rin piir­tein ja mah­dol­li­ses­ti suh­teel­li­sen tasapuolinen.

    Kari

  3. Ollaan siis luo­tu jär­jes­te­ly, joka on erit­täin han­ka­la, byro­kraat­ti­nen ja mah­dol­li­ses­ti epäi­keu­den­mu­kai­nen­kin. Siis sen lisäk­si, että se on oikeus­val­tio­pe­ri­aat­tei­den näkö­kul­mas­ta vähin­tään arve­lut­ta­va. Olkoon­kin, että tulos on ehkä suu­rin piir­tein ja mah­dol­li­ses­ti suh­teel­li­sen tasapuolinen.

    Puhut­ko nyt maan­käy­tön lain­sää­dän­nös­tä yleensä?:-)

  4. Pala­tak­se­ni taas uudes­taan mie­les­tä­ni tör­keim­pään poten­ti­aa­li­sen kau­pun­ki­ti­lan tuhoamiseen.

    Voi­si­ko tuo­ta lunas­tus­ta käyt­tää Keski-Pasilassa?

    Tyy­liin, kau­pun­ki pak­ko­lu­nas­taa suun­ni­tel­lun mota­rin poh­jan pien­ta­rei­neen ilmai­sek­si, väit­täen raken­ta­van­sa sii­hen kadun. Sen sijaan kau­pun­ki kaa­voit­taa­kin alu­een ras­kaas­ti jalan­kul­kuun poh­jau­tu­vak­si, jol­loin mota­rin­poh­jaa voi myy­dä hyväl­lä hin­nal­la takai­sin val­tiol­le kaavoitettuna.

  5. Kun­ta raken­tai­si katu­ver­kon, mak­sai­si käy­vän kor­vauk­sen lunas­te­tuis­ta maa-alois­ta ja las­kut­tai­si koko ros­kan alu­een maa­no­mis­ta­jil­ta katu­ver­kos­to koi­tu­van hyö­dyn suh­tees­sa. Infran raken­ta­mi­nen nimit­täin nos­taa maa­omai­suu­den arvoa tuon inves­toin­nin hin­taa enem­män, joten maa­no­mis­ta­jat jää­vät yhä voitolle.”

    Juu­ri näin. Mut­ta kun äänes­tä­jät luu­le­vat kiin­teis­tö­ve­ron nos­ta­van verotaakkaa..

  6. Kuto­ja: “…kau­pun­ki pak­ko­lu­nas­taa suun­ni­tel­lun mota­rin poh­jan pien­ta­rei­neen ilmai­sek­si, väit­täen raken­ta­van­sa sii­hen kadun. Sen sijaan kau­pun­ki kaa­voit­taa­kin alu­een ras­kaas­ti jalan­kul­kuun poh­jau­tu­vak­si, jol­loin mota­rin­poh­jaa voi myy­dä hyväl­lä hin­nal­la takai­sin val­tiol­le kaavoitettuna.”

    Tuon tyyp­pis­tä kei­not­te­lua eräät kun­nat har­ras­ta­va yksi­tyi­sel­lä maal­la. Kaa­voi­te­taan puis­tok­si, pak­ko­lu­nas­te­taan ja muu­te­taan kaa­va. Kaa­voi­tus­mo­no­po­li on aivan lii­an hou­kut­te­le­va meka­nis­mi vää­rin­käy­tös­ten poh­ja­na. Osmo­kin on jos­kus kir­joit­ta­nut tääl­lä vähän van­hem­mis­ta kupruista.

  7. Täs­sä veks­laa­mi­ses­sa ikä­vin puo­li on se, että kaik­ki kulut tule­vat kiin­teis­tö­no­mis­ta­jal­le. Meil­lä kadun­lai­taa lii­tet­tiin tont­tei­hin. Omal­ta koh­dal­ta­ni lii­tet­tä­vä mää­rä oli sen­tään kym­me­niä neliöi­tä, joten tuhat­lap­pusil­le sai sen­tään jotain vas­ti­net­ta. Kadun­lai­dan kii­la kui­ten­kin pie­ne­nee kadun pää­tä koh­den kul­jet­taes­sa. En tie­dä, mon­ta­ko neliö­tä kadun pääs­sä on pak­ko ostaa. Kulut on kui­ten­kin suun­nil­leen samat, kun pak­ko-osta­ja mak­saa maa­mit­ta­rit, lain­huu­dot jne. 

    Suo­sit­te­len koke­muk­se­ni perus­teel­la jokais­ta köy­hää kun­taa kaven­ta­maan katua sen­til­lä. Sii­tä kun­ta saa mil­joo­nien tulot.

  8. Näkyy esiin­ty­vän täs­sä kir­joi­tus­ket­jus­sa kovas­ti vää­riä tietoja.

    Ensin­nä­kin, tuo Osmon kunin­gas­a­ja­tus katu­jen raken­ta­mi­ses­ta ja kus­tan­nus­ten vyö­ryt­tä­mi­ses­tä hyö­dyn suh­tees­sa maa­no­mis­ta­jil­le on jo maan­käyt­tö- ja raken­nus­lais­sa nimel­lä kehit­tä­mis­kor­vaus. Ko menet­te­ly on vain niin byro­kraat­ti­nen ettei sitä pahem­min käy­te­tä, vaan sama asia hoi­de­taan maankäyttösopimuksilla.

    Sit­ten taas jos on katua­luet­ta lohot­tu kun­nan omis­tuk­seen ja myö­hem­min kaa­va­muu­tok­sel­la sitä siir­tyy­kin tont­ti­maak­si, maa­no­mis­ta­ja, mikä­li on sama, saa kysei­sen maa-alu­een omis­tuk­seen­sa vas­tik­keet­ta kun­nal­ta. Tämä laki­muu­tos tuli voi­maan jo vuo­sia sitten.

    Jos­kus kan­nat­tai­si tutus­tua asi­aan johon ottaa kantaa.

    1. Tai­sin lait­taa tuo­hon arvion, että kateusak­su on ken­ties jo pois­tet­tu. Sil­loin pois­tuu tie­tys­ti myös tuo takaisinostovelvollisuus.

  9. muu­ten hyvä, mut­ta kateus­mak­sul­la ja takai­si­nos­tol­la ei vaan ole mitään teke­mis­tä tois­ten­sa kanssa…

    (kateus­mak­su edel­leen on ole­mas­sa, sitä­kään ei vaan sovel­le­ta käy­tän­nös­sä lain­kaan ja sen mer­ki­tys on muu­toin­kin mar­gi­naaa­li­nen vaik­ka sovellettaisiinkin).

    1. Ovat kateus­mak­su ja luo­vu­te­tun osan takai­sin osto loo­gi­ses­ti kyt­kök­sis­sä toi­siin­sa, vaik­ka nii­tä ei ollut­kaan pykä­lä­ta­sol­la sidot­tu toi­siin­sa. Niin kau­an kun kateus­mak­sua mak­set­tiin, oli loo­gis­ta myy­dä tuo pala katua takai­sin, kos­ka jos sitä ei oli­si lain­kaan otet­tu, ton­ti­no­mis­ta­ja oli­si jou­tu­nut mak­sa­maan sen kateus­mak­sun. Joten­kin näin lain val­mis­te­li­jan on aika­naan pitä­nyt ajatella.

  10. Nokun eivät ole.

    Kateus­mak­su ja ilmais­luo­vu­tus­vel­vol­li­suus ovat kyt­kök­siss­sä toi­siin­sa maa­no­mis­ta­jien tas­a­puo­li­sen koh­te­lun kautta.

    Jos ajat­te­let asi­aa vaik­ka­pa aika­ja­nal­la huyomaat että mah­dol­li­sen kateus­mak­sun sovel­ta­mi­nen ja maan takai­si­nos­to ovat ajal­li­ses­ti hyvin kau­ka­na toi­sis­taan. Takai­si­nos­to­han edel­lyt­tää ase­ma­kaa­van muut­ta­mis­ta ja katua­lu­een muut­tu­mis­ta tonttimaaksi.

    Miten tänään sovel­let­ta­va kateus­mak­su voi­si edes teo­rias­sa olla yhtey­des­sä vuon­na 2035 teh­tä­vään asemakaavamuutokseen?

  11. Perus­tus­la­ki:
    “Omai­suu­den suoja

    Jokai­sen omai­suus on turvattu.
    Omai­suu­den pak­ko­lu­nas­tuk­ses­ta ylei­seen tar­pee­seen täyt­tä kor­vaus­ta vas­taan sää­de­tään lailla.”

    vs.

    Katu­verk­koa var­ten ton­tis­ta voi­daan loh­kais­ta pala kadun poh­jak­si ilman kor­vaus­ta. Jos sitä ei lii­te­tä­kään katuun , kun­ta myy sen takai­sin käy­väl­lä arvolla”

    Mitä vir­kaa täl­lä mei­dän perus­tus­lail­la täs­sä kuvios­sa sit­ten onkaan? Ei itsel­le ole yllä­tys että vir­ka­mies­lo­giik­ka ajaa pik­ku­de­tal­jien yli, mut­ta kui­ten­kin… Muu­tet­tai­siin­ko suo­siol­la val­tio­muo­to byrokratiaksi?

  12. Mik­si kaik­kia näi­tä katu­ja tar­vit­see edes raken­taa? Eihän nii­tä tar­vi­ta myös­kään kes­kus­taan. Lai­te­taan jokai­nen mak­sa­maan omas­ta kadus­ta ja pysä­köin­nis­tä todel­li­set kus­tan­nuk­set. Ei nii­tä jouk­ko­lii­ken­teen käyt­tä­jil­le saa sälyttää.

  13. Maan­käyt­töä tehos­tai­si kum­mas­ti, jos kaik­ki kadut mak­set­tai­siin ja yllä­pi­det­täi­siin ihmis­ten omas­ta pus­sis­ta sen sijaan, että kun­ta nii­tä raken­tai­si ja yllä­pi­täi­si verorahoilla.
    Niin ja kun­tien pitäi­si saa­da huo­mat­ta­vas­ti suu­rem­pi osa autoi­luun kos­ke­vas­ta vero­ra­hois­ta, kos­ka suu­rim­mat autoi­lus­ta aiheu­tu­vat kulut­kin aiheu­tu­vat kunnille.

  14. oma­koh­tais­ta pak­ko­lu­nas­tus­ta kokeneena,voinen ottaa asi­aan kantaa;oikein tehty,muuten ei yhteis­kun­ta kehity.

    koh­tuut­to­muuk­siin ei saa mennä,kuten ei meilläkään.

    kim­mol­le ja opis­ke­li­jal­le tiedoksi:edelleenkään ei ole ole­mas­sa mitään raha-auto­maat­tia jos­ta tulee ilmais­ta rahaa,ellei halua käyt­tää vää­rin yhteis­kun­nan suo­mia palveluita.

    mut­ta jos halu­aa ns.rahastaa Valtiota,niin kan­nat­taa heit­täy­tyä sosi­aa­li­tur­van pii­rin ja naut­tia mei­dän “karvaperseduunareiden“verorahoista.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.