Seuraavan 40 vuoden aikana Helsinkiin voitaisiin rakentaa kaksisataatuhatta asuntoa, mistä noin puolet menisi asumisväljyyden kasvuun ja toinen puoli nostaisi asukaslukua sadalla tuhannella. Kun Helsingin seudulla suunnitellaan 13 000 asunnon vuosituotantoa, Helsinki voisi vastata asuntorakentamisesta noin 16 vuoden ajan, jonka jälkeen rakentamisen pitäisi siirtyä Espooseen ja Vantaalle. Kun nämä on joskus (?) rakennettu täyteen, vuorossa olisivat kehyskunnat. Näin rakentaminen ei etene, vaan Helsinki jarruttaa omaa rakentamistaan siinä missä Espoo ja Vantaakin, jolloin huomattava osa seudun rakentamisesta valuu kehyskuntiin. Miksi?
Helsingillä ei olisi varaa kaavoittaa asuntoja noin nopeasti. En tarkoita, että kaavoittajilta loppuisi tussi kynistään, vaan kaupungille ei olisi varaa rakentaa kasvavan väestön tarpeisiin infraa, kouluja, sairaaloita, kirjastoja ja niin edelleen. Kunnan kasvu on erittäin kallista. Kallista on myös kunnalle se, jos sen väkiluku kääntyy laskuun, mutta se on taas toinen tarina.
Onneksi Helsinki sentään on yksi kunta. Jos Jätkäsaari olisi itsenäinen kunta, sinne ei mitenkään voisi rakentaa asuntoja 15 000 asukkaalle, koska Jätkäsaaren kunta ei sitä kestäisi. Yhden kunnan sisällä on mahdollista keskittää rakentaminen muutamaan kaupunginosaan ja jättää muut uinumaan, mutta ei olisi mahdollista keskittää rakentamista muutamaan kuntaan. Jos pääkaupunkiseutu koostuisi yhdestä kunnasta, rakentaminen sijoittuisi aivan toisin. Se ei keskittyisi kokonaan nykyisen Helsingin alueelle, mutta suuri osa siitä keskittyisi – ja erityisesti Vantaalla rakennettaisiin paljon nykyistä enemmän – ja kehyskunnissa vähemmän.
Muualla maailmassa rakentamisen infrasta vastaa valtio, jolloin rajoitetta kunnan kasvuvauhdille ei ole. Toisaalla taas rakennusyhtiö vastaa koko alueen rakentumisesta – näin muuten toteutettiin aikanaan Tapiola ja Vuosaari. Meidän kuntavetoinen järjestelmämme ei ole omiaan tuottamaan ehyttä yhdyskuntarakennetta, koska kaupunkiseudut ovat pirstoutuneet moneen taloudellisesti ja päätöksenteoltaan itsenäiseen kuntaan.
Valtiovalta havahtui muutama vuosi sitten siihen, että nopeasti asukaslukuaan kasvattavat kunnat tarvitsevat tukea investointeihinsa. Tällä rahalla ei kannustettu Helsinkiä eikä edes Vantaata tarjoamaan asuntoja hyvien yhteyksien varrelta, vaan autettiin kehyskuntia, Nurmijärveä ja Kirkkonummea esimerkiksi, ottamaan vastaan ne asukkaat, jotka YTV-kuntien liian hitaan kaavoituksen vuoksi joutuivat ottamaan vastaan kokonsa nähden paljon uusia asukkaita.
Mutta tässä tuli jo ongelmia. Periaatteessa Suomi tyhjenee maakunnista ja väki muuttaa pääkaupunkiseudulle. Jotta tämä mekanismi ei aiheuttaisi kysynnän kasvua ja hintojen nousua, Helsingin pitäisi koko ajan rakentaa vastaava määrä uusia asuntoja. Tämä on liian kova vaatimus. Kaupungistumiselle ei ole loppua näkyvissä. Tämä tulee nostamaan Helsingin asuntojen hintoja ja ruokkimaan ympäryskuntien kasvua. Hinta on siis edelleen se mekanismi.
Minulla on omat arvaukseni siitä mistä tämä johtuu, mutta kuulisin mielelläni Osmon näkemyksen siitä miksei kunta voi vaan ottaa lainaa kasvua varten? Siis uudet asukkaathan tuovat myös verotuloja.
Tämä on puhdas provo, mutta ihan tärkeästä aiheesta. Uskon, että Helsingin jakaminen tehokkaamiksi ja toimivimmiksi yksiköiksi tulee eteen, kunhan Espoo ja Vantaa on pilkottu. 🙂
Väite, ettei Jätkänsari voisi olla itsenäinen kunta, on tuulesta temmattu. Juuri tuolla tavallahan muualla tehdään uusia kuntia. Suomessa se ei ole ollut vähään aikaan mahdollista, koska Helsinkikin katselee kateellisena alueelle muuttavia veronmaksajia ottamatta huomioon kokonaisuutta.
Jätkänsaaren yhtiöityttäminen ja jakaminen sitä kautta muutaman vuoden päästä itsenäiseksi kunnaksi on järkevää. Se olisi niin suuri käännös kuntapolitiikassa, etten valitettavasti usko siihen. Emme ole vielä kypsiä tehostamaan kuntien toimintaa noin radikaalisti. Tarvitaan vielä pahempi lama, jotta tehottomat yksiköt on pakko jakaa.
Tuolla tavalla oli mahdollista toimia, kun Tapiolaa rakennettiin, mutta nykyinen lainsäädäntö ei sitä oikein salli. Miten se yhtiöitetty Jätkäsaari hoitaisi esimerkiksi peruskoulun ja terveydenhuollon ja olisi jäsenenä sairaanhoitopiirissä.
Tuohan on vain 5000 asuntoa ja 2500 uutta asukasta vuodessa.
Ilmeisesti Helsingin kaupungin organisaatiota on saavuttanut Neuvostoliitin kohtalon:
Organisaatiosta on tullut niin kankea ja byrokraattinen, että se työllistää itse itsensä eikä ulkopuolista toimintaa tarvita.
Täytyy vielä ihmetellä noita kuluja: Vesi‑, kaukolämpö- ja sähköliittymät katetaan liittymismaksuilla eli tulo-meno ‑on nollatasolla tai useimmiten plussalla korkeiden hintojen vuoksi.
Runkoverkon laajennukset sisätyvät jo normaalien uusimisten puitteisiin.
Uusia sairaaloita ei enää rakenneta uuden kapasiteetin vuoksi vaan rationalisoinnin vuoksi. Hoitopäivät ovat olleet laskussa, samoin sairaansijat.
Tervysasemiakin vähennetään, joten en ymmärrä miksi niitä pitäisi rakentaa lisää, kun entisistäkin luovutaan.
Päiväkodit ja koulut voidaan vuokrata, joten investointeihin ei tarvita rahaa ja vuokrat ja palkat taas rahoitetaan kohonneilla verotuloilla.
Ellei Osmo arvioi , että muuttajat ovat työttömiä sosiaalitapauksia tai suuriperheisiä maahanmuuttajia mummoineen ja pappoineen ??
“Miten se yhtiöitetty Jätkäsaari hoitaisi esimerkiksi peruskoulun ja terveydenhuollon ja olisi jäsenenä sairaanhoitopiirissä.”
Ei tarvita totaalista ulkoistamista
Kiinteistöjä voi vuokrata , välineet voi liisata mutta henkilöstömenot ovat käyttömenoja, jotka katetaan nousseilla verotuloilla.
Valtionosuudetkin nousevat,koska esim opetustoimen kulut rahoitetaan pääluvun mukaan. En tosin ole varma Helsingin tapauksesta , koska verotulojen tasaus voi huonontaa suhdetta
Muuta kouluja tarvitaan 1–2 per vuosi ja päiväkoteja 3–5 , ei siis mitään suuria määriä.
Terveysasemia ja sairaaloita ei tarvita lisää, koska niitä nytkin on liikaa
Osmo, miksi Helsingillä ei ole varaa kaavoittaa runsaasti kantakaupungin vapautuviin alueisiin? Käsittääkseni kaupunki saa omistamistaan maista rahaa niin paljon kerrosneliötä kohden, että infran rakentamisen kustannukset pitäisi pystyä helposti rahoittamaan.
Esimerkiksi Hernesaareen saataisiin ihan hyvin mahtumaan neljä, tai viisikertainen määrä asukkaita suunniteltuun verrattuna, jos rakennuksia korotettaisiin, satama joko siirrettäisiin muualle tai laivoilta vaadittaisiin sähköpistoke ja helikopterikenttä jätettäisiin rakentamatta tai rakennettaisiin pilvenpiirtäjän katolle.
Todellinen syy siis onkin siinä, ettei poliittisessa päätöksenteossa tulevien asukkaiden ääni paina. Kantakaupunki halutaan pitää matalana ja pienenä riippumatta siitä kuinka paljon se maksaa ja mitä se tekee yhdyskuntarakenteelle.
Jos kunta kasvaa esim. 3,5 prosenttia vuodessa, sen väkiluku kaksinkertaistuu noin 20 vuodessa. Se tarkoittaa karkeasti sitä, että ne, jotka kunnassa nyt asuvat, joutuvat investoimaan kunnan infrastruktuurin kaksinkertaistamiseen sinä aikana. Sen aiheuttama rasitus asukasta kohti vastaisi suunnilleen samaa, kuin jos nollakasvukunnassa päätettäisiin noin huvin vuoksi purkaa ja koota kunnan koko infrastruktuuri 20 vuoden välein, ja tämä siis normaalin ylläpidon lisäksi.
Tilojen vuokraamisen ei pitäisi periaatteessa säästää mitään. Ihan yhtä lailla kuin kunta voi rakentaa jonkin tilan velaksi ja maksaa velasta korkoja ja lyhennyksiä, ihan yhtä lailla joku rakennusliike voi rakentaa saman pytingin omalla pääomallaan ja leipoa sitten pääomakustannukset vuokriin.
Katselin joskus nopeimmin kasvavien kuntien listaa. Tyypillinen nopeasti kasvava kunta näytti olevan sellainen, jonka nimeä en koskaan ole kuullut, mutta joka sijaitsee 25 km päässä maakunnan keskuskaupungista (tai 50 km päässä Helsingistä). Tyypillistä näille on myös, että väkiluvun lähtötaso on alhainen niin, että läheisestä kaupungista ylivuotavat ihmiset saavat aikaan suuren prosentuaalisen kasvun pienen kunnan väkilukuun.
Itse asun Siuntiossa, Kirkkonummesta seuraava kunta länteen, n. 50 km Helsingin länsipuolella. Väkilukumme ylitti juuri 6000 ja viimeinen ennuste vuotuiselle väestönkasvulle on 3,4 %. Vaikka kuntalaisten työllisyystilanne on yleiseen tilanteeseen nähden erinomainen, kunnan talous on pitkään jatkuneen nopean kasvun vaatimien investointien vuoksi varsin haastavassa tilanteessa. Viime kesänä saatiin koulujen tilantarve jokseenkin ratkaistua, ja seuraava murhe on päivähoito. Väestönkasvua pitäisi rajoittaa nopeasti ja rajusti, mutta 1980-luvulla on tehty hankalasti korjattavia kaavoitusratkaisuja, joissa ei ole osattu aavistaa 2000-luvun kehitystä.
Haanpää, Pornaisissa on tietääkseni rakennuskielto päällä sen takia että kunnalla ei mielestään ole varaa uusiin asukkaisiin. Mutta eikö ne uudet Siuntiolaiset tai Pornaislaiset maksa veroja eli tuo toisaalta tuloja? En ihan aidosti oikein ymmärrä tätä ongelmaa, onko kysymys siitä että kun väkiluku/tiheys ylittää jonkun raja-arvon niin pitää tehdä kertaparannuksia infraan, esimerkiksi rakentaa jätevesiputkistot? Eli samalla tavalla kuin Helsingissä täydennysrakentaminen on kaupungille verrattaen halpaa koska infra on jo olemassa niin kääntäen se on kasvukunnilla kallista kun se infra pitää tehdä tyhjästä.
Jos jostain pitäisi saada paljon lisää tonttimaata, niin suosisin moottoriteiden muuttamista pääkaduiksi ja tunneloimista. Pelkkä Kehä I ja Lahdenväylän liittymä on puolisen neliökilometriä, puhumattakaan siitä että Lauttasaaren pohjoisosan täyttää Länsiväylä. Vähän niin kuin vanhoissa kaupungeissa on purettu ulkomuuri ja rakennettu tilalle, esimerkiksi Ringstrasse Wienissä.
Uusi asukas tuottaa kyllä tuloja, mutta kunta on sitä ennen parikymmentä vuotta miinuksella. Siksi muissa maissa valtio vastaa noista kasvuinvestoinneista.
Eikös noita uusien alueiden infrakustannuksia voisi maksattaa asukkailla.
Jos alue ei mene kaupaksi tämän uuden hinnoittelun mukaisilla tonttihinnoilla on se vaan merkki siitä että rakentaminen on tarpeetonta tuolle alueelle; sinne olisi muuttamassa vain sellaisia asukkaita, joiden asumista pitää kunnan tukea.
K‑Veikko on aivan oikeassa. Niin siinä pitäisi menetellä, mutta kun se ei ole käytäntö, niin se ei ole käytäntö. Silloin tuo hinnanero otettaisiin maan hinnasta.
Toinen vaihtoehto olisi, että kunta lunastaisi maan raakamaan hinnalla, kaavoittaisi ja möisi ja kustantaisi erotuksella investoinnit. Näin meneteltäisiin, jos kunnissa olisi riittävän vahvat ja riippumaqttomat päättäjät, mutta vaikka Suomi on maailman vähiten korruptoitunut maa,…
Osmo, tämä käsittääkseni ei päde Helsingin kantakaupungissa, jossa kaupunki omistaa maan ja rakennusoikeuden/maan hinnaksi on viime aikoina muodostunut (käsittääkseni) noin 2000€ neliöltä. Mikään ei siis estäisi Helsinkiä rakentamasta Hernesaareen ja Jätkäsaareen asuntoja vaikka 100000 ihmiselle — paitsi pilvenpiirtäjien yletön vastustaminen.
Rahaa moisesta tulisi kaupungille niin paljon, että jäljelle jäävällä rahalla voitaisiin rahoittaa vaikkapa muutama metrolinja.
Jätkäsaaren kaavoitustuloilla rahoitetaan Vuosaaren sataman rakentaminen. Se piti siirtää alta pois.
Uusi asukas tuottaa kyllä tuloja, mutta kunta on sitä ennen parikymmentä vuotta miinuksella. Siksi muissa maissa valtio vastaa noista kasvuinvestoinneista.
Miksei se kunta voi ottaa parinkymmenen vuoden lainaa?
Voisin kuvitella että yksi syy on riskinkantokyky, parinkymmenen vuoden aikana voi tapahtua vaikka mitä mikä tekeekin kunnasta vähemmän halutun asuinpaikan, toki toisinkin päin. Esimerkiksi autoilu kallistuu tai Pääkaupunkiseutu rupeaa tosissaan kaavoittamaan asuntoja vauhdilla. Tällöin kunnassa olevien asuntojen kysyntä laskee, eli tulijoiden määrä laskee, ja asuntojen hinta laskee joka johtaa siihen että keskimäärin asukkaiksi valikoituu pienituloisempaa väkeä. Eli kunnan tulot laskee. Mutta jos tämä on se syy, niin miksi valtion pitäisi kantaa riski jonka kunta ottaa omalla kaavoituspolitiikallaan? Kruunalla kunta voittaa, klaavalla valtio häviää.
Osmo, ja jos Jätkänsaareen kaavoitettaisiin esimerkiksi kolminkertainen määrä asuntoja, niin kaavoitustuloja saataisiin lähes kolminkertaisesti nykyiseen nähden. Miksi näin ei tehdä? Ei lisärakennusten kaavoittaminen lisää Vuosaaren sataman hintaa…
“Toinen vaihtoehto olisi, että kunta lunastaisi maan raakamaan hinnalla, kaavoittaisi ja möisi ja kustantaisi erotuksella investoinnit. Näin meneteltäisiin, jos kunnissa olisi riittävän vahvat ja riippumaqttomat päättäjät, mutta vaikka Suomi on maailman vähiten korruptoitunut maa,…”
Tämä toimii Kepulandiassa, korruptio on siellä muissa toiminnoissa ja toisaalta , vapaata maata löytyy keskustojen läheltä, joten rakentamista ei voi rajoittaa kunnan päätöksillä tehokkaasti, joten korruptio ei saa jalansijaa.
Pääkaupunkiseudulla taas korruptio keskittyy kaavoitukseen ja rakentamiseen
Re: Osmo Soininvaara kirjoitti 9.11.2009 kello 14:59
“kunta lunastaisi maan raakamaan hinnalla”
Miksi se infra pitää kunnan rakentaa? Onhan käytännön rakentaminenkin täynnä vaatimuksia, jotka rakentaja omalla kustannuksellaan täyttää.
Eikö yksinkertaisesti voida kaavoittaa kaikkien halukkaiden maat niin että varsinaisen (ensimmäisen) rakennusluvan ehtona on alueella oleva toimiva ja vaatimukset täyttävä infrastruktuuri. Ne alueet sitten rakennetaan ensin, missä se on kannattavinta.
K‑Veikon esittämä malli vastaa aluerakentamissopimuksia, joita tehtiin runsaasti 1960-luvulla. Jälki oli kamalaa, mutta nyt siitä ehkä tulisi parempaa, kun markkinavoimat eivät enää aja pelkkää määrää vaan ostajat haluavat myös laatua.
Onko sitä pohdittu/tutkittu, mikä merkitys Helsingin kaavoituksen ja asuntotuotannon säälittävässä hitaudessa on sillä, etteivät kaupunginvaltuutetut halua dilutoida äänestäjien omistusasuntojen arvoa? Asuntojen hinnat Helsingissähän ovat suhteessa tulotasoon ihan poskettomia, joka johtunee siitä että niitä ei ole alkuunkaan riittävästi suhteessa kysyntään. (Asuntokuplasta ei taida olla kyse, koska se varmaankin olisi jo puhjennut taantuman myötä.) Jos Helsinkiin yhtäkkiä pamahtaisi asunnot 100 000 hengelle kantakaupunkiin tai sen tuntumaan, tämä väistämättä näkyisi vanhojen asuntojen hinnoissa. Tuskin kukaan enää tuollaisessa tilanteessa esimerkiksi maksaisi 173 000 euroa vuokratontilla olevasta, putkiremontti-ikään tulossa olevasta kaksiosta Itä-Pasilassa (todellinen hintapyyntö Oikotie.comista).
Juuso, erinomainen huomio. Runsas rakentaminen tosiaan voisi saada hinnat tippumaan, tai ainakin hidastaa asuntojen hintojen nousua pääkaupunkiseudulla. Tämä olisi erinomaisen hyvä asia seudun elinvoimalle.
“K‑Veikon esittämä malli vastaa aluerakentamissopimuksia, joita tehtiin runsaasti 1960-luvulla. Jälki oli kamalaa, mutta nyt siitä ehkä tulisi parempaa, kun markkinavoimat eivät enää aja pelkkää määrää vaan ostajat haluavat myös laatua.”
Aluerakentamiselle olisi välitöntä tilausta siellä missä sijainti ei ole kilpailutekijä vaan pikemminkin haitta eli asiakaslähtöisyyteen täytyy panostaa. Vantaan Kartanonkoski on positiivinen esimerkki uudenlaisesta sopimus- ja suunnittelukäytännöstä paikassa jonne tuskin kukaan haluaisi vapaaehtoisesti muuttaa.
Jos sijainti on riittävän haluttu, jokainen rakennuskustannuksissa säästetty euro on pelkkää katetta ja jälki on sen mukaista.
spottu:
Jos asiakkaat ovat valmiita maksamaan laadusta, niin rakennusliikkeiden kannattaa rakentaa laatua. Jos taas ei, niin ei kannata. En usko, että rakennuksen sijainnilla on suurta merkitystä siitä miten asiakkaat arvostavat laatua. (Tai jos onkin, niin uskon sen olevan vastakkainen spotun oletukseen nähden, eli että kalliimpia ja paremmalla paikalla olevia asuntoja ostavat arvostavat laatua keskimääräistä enemmän.)
“Onko sitä pohdittu/tutkittu, mikä merkitys Helsingin kaavoituksen ja asuntotuotannon säälittävässä hitaudessa on sillä, etteivät kaupunginvaltuutetut halua dilutoida äänestäjien omistusasuntojen arvoa?”
Tärkein syy sille, miksi Töölönlahtea ei täytetty ja rakennettu yhtenäistä ruutukaavakaupunkia Pasilaan asti (Eliel Saarisen suunnitelma), oli että keskustan kiinteistöjen omistajat vastustivat suunnitelmaa, koska heidän kiinteistöjensä arvot olisivat laskeneet. Ei mitään uutta…