Miksi kaupungin kannattaa pitää asuntotuotantoa yllä laman yli

Vas­tauk­se­na Art­turi Björkin kysymyk­si­in viestiketjus­sa “Asun­to­tuotan­toa ei saa pysähtyä:

Kaupun­gin kan­nat­taa pitää yllä asun­to­tuotan­toa, vaik­ka yksi­ty­is­ten raken­nus­li­ikkei­den ei kan­na­ta, vaik­ka molem­pi­en käsi­tys tule­vaisu­ud­es­ta olisi täs­mälleen sama.

Suh­dan­tei­den tasaami­nen on yhteiskun­nan velvol­lisuuk­sia, sil­lä laskukausi heiken­tää monel­la tavoin kansalais­ten hyv­in­voin­tia. Yksi­ty­isil­lä yri­tyk­sil­lä ei ole samaa vas­tu­u­ta kansalais­ten hyvinvoinnista.

Kun­ta edus­taa asukkai­ta, siis asu­jia, joiden intres­sis­sä on asumisen hin­nan alen­t­a­mi­nen. Raken­nus­li­ikkei­den intres­sis­sä on hin­to­jen “tukem­i­nen”. Raken­nus­li­ik­keet ovat hin­to­jen lask­ies­sa huput­ta­neet sel­l­aisi­akin kohtei­ta, joiden rak­en­t­a­mine sinän­sä olisi kan­nat­tavaa, kos­ka tar­jon­nan lisään­tymi­nen vaikeut­taisi niiden hal­lus­sa ole­vien muiden asun­to­jen­myymistä. Raken­nus­li­ik­keet ja kaupun­ki pelaa­vat eri maali­in, niin minä ainakin ymmär­rän kaupun­gin roolin asuntopolitiikassa.

Koko yhteiskun­ta kär­sii, jos rak­en­tamiska­p­a­siteet­tia menetetään. Yksit­täi­nen raken­nus­li­ike ei ehkä kär­si siitä lainkaan.

Asun­top­u­la on kaupun­gin (=kaupunki­laiset) kannal­ta ikävä asia, raken­nus­li­ikkei­den kannal­ta vain myönteinen.

Asun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen laman aikana “varas­toon” sisältää riskin, joka on raken­nus­li­ikkei­den kan­net­tavak­si aivan liian­su­uri, mut­ta ei kaupungille. Kaupun­gin riskinkan­tokyvys­tä ker­too omaa kieltään se, ettei Helsin­ki vaku­u­ta omaisuuttaan.

Kun raken­nus­li­ike opa­nee pil­lit pus­si­in ja irti­sanoo henkilökun­tansa, siitä ei koidu sille (juuri) meno­ja, vaan hei­dän elinku­lu­jen­sa mak­sami­nen siir­tyy yhteiskun­nalle. Yhteiskun­nan kan­nat­taa mak­saa heille mielu­um­min asun­to­jen rak­en­tamis­es­ta kuin joutilaisuudesta.

30 vastausta artikkeliin “Miksi kaupungin kannattaa pitää asuntotuotantoa yllä laman yli”

  1. Osmo: “Suh­dan­tei­den tasaami­nen on yhteiskun­nan velvollisuuksia”

    Mis­sä ja kuka näin määrittelee?

    “Yksi­ty­isil­lä yri­tyk­sil­lä ei ole samaa vas­tu­u­ta kansalais­ten hyvinvoinnista.”

    Yri­tys tekee sitä parem­paa tulosta, mitä varakkaampia sen asi­akkaat ovat. Sin­un logi­ikkasi mukaan yri­tyk­set ryöstävät kulut­ta­jien rahat ja jem­maa­vat ne jon­nekin auti­olle saarelle. Etkö ymmär­rä, että yri­tyk­sen omis­ta­jat ja työn­tek­i­jät ovat niitä kansalaisia? He hyö­tyvät, kun yri­tys tekee hyvää tulosta — ja niin hyö­tyy yrityskin.

    “Kun­ta edus­taa asukkai­ta, siis asu­jia, joiden intres­sis­sä on asumisen hin­nan alentaminen.”

    Asun­non omis­ta­jan intres­sis­sä ei ole omis­ta­mansa asun­non hin­nan lasku. Omis­tusasun­to­ja on noin 60% suo­ma­lais­ten kodeista. Oletko sinä muuten vuokralla?

    “Raken­nus­li­ik­keet ja kaupun­ki pelaa­vat eri maali­in, niin minä ainakin ymmär­rän kaupun­gin roolin asuntopolitiikassa.”

    Ymmär­rät väärin.

    “Koko yhteiskun­ta kär­sii, jos rak­en­tamiska­p­a­siteet­tia menetetään. Yksit­täi­nen raken­nus­li­ike ei ehkä kär­si siitä lainkaan.”

    Yksit­täi­nen raken­nus­li­ike voi men­nä nurin — eikö siinä kär­simyk­sessä ole sin­ulle tarpeek­si? Mut­ta tärkeäm­pää on se, että kap­a­siteet­tia menetetään sik­si, että pääo­mat kohden­tu­vat (allokoitu­vat) uusille ja parem­min tuot­taville aloille. Jos markki­noil­la on todet­tu, että nyt ei kan­na­ta tuot­taa, niin mik­si ihmeessä veron­mak­sajien raho­ja pitäisi törsätä tuot­ta­mat­tomi­in kohteisi­in? Voi pyhä sylvi tätä vihreätä talouden­pidon tyhmyyttä.

    “Kaupun­gin riskinkan­tokyvys­tä ker­too omaa kieltään se, ettei Helsin­ki vaku­u­ta omaisuuttaan.”

    Eipäs, vaan siitä, että kaupun­ki elää veroeu­roil­la. Sen ei tarvitse vaku­ut­taa omaisuuttaan.

  2. San­o­taan nyt vaik­ka että min­un lähtöko­htani on, että yhteiskun­nan on hyvä pyrk­iä tasaa­maan suh­dan­tei­ta. Tästä ei tietenkään tarvitse olla samaa mieltä, mut­ta luulen enem­mistön ole­van. Mik­si aiheesta olisi kir­joitet­tu val­ta­va määrä kir­jo­ja, jos suh­dan­tei­den tasaami­nen olisi hyödytöntä?

    Jos omis­taa vain sen asun­non, jos­sa asuu, ei hyödy mitään asun­to­jen hin­to­jen nousus­ta, ellei ole aikeis­sa muut­taa maas­ta tai muut­taa pienem­pään asun­toon. Use­am­mat ovat aikeis­sa muut­taa suurem­paan asuntoon.

    Raken­nuska­p­a­siteetin pul­lonkaula ei ole pääo­ma — raana ei nyt niin hirveästi mak­sa — vaan työvoima. 

    Se, ettei kaupun­ki vaku­u­ta, ei johdu vero­tu­soikeud­es­ta vaan volyymistä. Helsin­ki perusti aikanaan vaku­u­tus­ra­has­ton, johon se rahas­toi kaikkien irti­sanomien­sa vaku­u­tusten vaku­u­tus­mak­sut ja mak­soi siitä vahin­got. Rahas­ton kar­tut­ta­mi­nen lopetettiin,kun sinne oli ker­tynyt aivan liian paljon rahaa.

  3. Osmo: “San­o­taan nyt vaik­ka että min­un lähtöko­htani on, että yhteiskun­nan on hyvä pyrk­iä tasaa­maan suhdanteita.”

    Oletko siis sitä mieltä, että nousukaudel­la on hyvä kiristää vero­tus­ta suh­dan­nevaiku­tuk­sen ja julkisen­talouden yli­jäämän lisäämisen takia? Ole­tan että olet, jos olet johdon­mukainen ajatuksenjuoksussasi.

    Entäpä nyt, laskusuh­dan­teessa. Olisiko mielestäsi järkevää laskea vero­ja VAI lisätä rak­en­tamista lainara­hal­la (=lisätä veroja)?

    Mis­säs vai­heessa sit­ten vero­ja voidaan laskea, kun sekä nousu- että laskusuh­dan­teessa halu­at kiristä veroja?

    “Jos omis­taa vain sen asun­non, jos­sa asuu, ei hyödy mitään asun­to­jen hin­to­jen noususta”

    Asutko vuokral­la?

    “Se, ettei kaupun­ki vaku­u­ta, ei johdu vero­tu­soikeud­es­ta vaan volyymistä.”

    Maail­man suurim­mat yri­tyk­set ovat moninker­taisia Helsinki­in näh­den, mut­ta silti vaku­ut­ta­vat omaisu­ut­taan. Mitenkä perustelet väit­teesi hie­man paremmin?

  4. Osmo: “Tästä ei tietenkään tarvitse olla samaa mieltä, mut­ta luulen enem­mistön olevan.”

    Entä, jos enem­mistö halu­aa rajoit­taa maa­han­muut­toa, alen­taa alkoholi‑, auto- ja ben­saveroa tai sal­lia prostituution?

    Ker­rop­pas nyt yksinker­taiselle äänestäjälle, että mis­sä tilanteis­sa sinä kan­natat enem­mistön näke­myk­siä ja mis­sä et? Minus­ta tun­tuu, että kan­natat enem­mistön näke­myk­siä VAIN jos ne tuke­vat omia näkemyksiäsi.

  5. “Jos markki­noil­la on todet­tu, että nyt ei kan­na­ta tuot­taa, niin mik­si ihmeessä veron­mak­sajien raho­ja pitäisi törsätä tuot­ta­mat­tomi­in kohteisi­in? Voi pyhä sylvi tätä vihreätä talouden­pidon tyhmyyttä.”

    Vihreät eivät ole kiin­nos­tunei­ta taloudel­lis­ten voit­to­jen vaan ihmis­ten hyv­in­voin­nin ja onnel­lisu­u­den mak­si­moin­nista. Nämä ovat eri asioi­ta. On kokon­aisu­u­den kannal­ta hyvä, jos asun­top­u­la helpot­tuu ja asun­to­jen hin­nat kohtu­ullis­tu­vat. Se aut­taa esimerkik­si niitä ihmisiä, jot­ka voisi­vat työl­listyä Helsinki­in ja näin samalal tukea kaupun­gin taloutta.

    Vero­tu­loil­la rahoite­tut hyv­in­voin­tipalve­lut ja sosi­aal­i­tur­va on luo­tu sik­si, että yri­tyk­set ja markki­nat eivät tätä hyv­in­voin­tia kyen­neet laa­jasti tarjoamaan.

  6. “Raken­nus­li­ik­keet ja kaupun­ki pelaa­vat eri maali­in, niin minä ainakin ymmär­rän kaupun­gin roolin asuntopolitiikassa.”

    Vaik­ka kaupun­ki ja raken­nus­li­ik­keet pelaa­vat hin­nan suh­teen pääasi­as­sa eri maali­in, kaupun­ki voinee laskukau­den aikana tukea ainakin epä­suo­rasti raken­nus­li­ikkei­den käsi­in jäänei­den asun­to­jen hin­taa, mikäli urakat estävät konkursse­ja ja sitä tietä pakkohuutokauppoja. 

    Näin arki­a­jat­telun nojal­la kaupun­gin roolis­sa voi siis olla ainakin jos­sakin mitas­sa hin­tahuip­pu­jen ja mont­tu­jen tasaami­nen. Ei liene tuomit­tavaa vaan peräti toivottavaa?

    Tuli mieleeni, että kun rak­sali­ikkeil­lä on nyt myymätön­tä asun­tokan­taa, olisiko kaupun­gin järkevää ostaa sitä san­o­taanko KOY:n kokoinen pala ker­ral­laan? Tätä lie­nee joskus harrastettukin? 

    “Se, ettei kaupun­ki vaku­u­ta, ei johdu vero­tu­soikeud­es­ta vaan volyymistä”

    Niin­pä. Olen ymmärtänyt, että vaik­ka kaupun­ki (eikä myöskään val­tio, muuten) vaku­u­ta omaisu­ut­taan, ei siitä aiheudu mene­tyk­siä kansalaisille tai fir­moille, sil­lä hei­dän varois­taan­han ne vaku­u­tusy­htiöi­denkin mak­samat kor­vauk­set per­itään. Muu­ta lähdet­tä en kek­si. Eli sama mitä kaut­ta mak­se­taan. Tai oikeam­min parem­pi, että kaupun­gin koke­mat vahin­got kate­taan omas­ta rahas­tos­ta, sil­lä vaku­u­tusy­htiön mar­gin­aali jää pois. (Mar­gin­aal­ista osa val­uu ulko­maille, osa hyvä­tu­loisille kaikkine seurauksineen.)

    Lisäk­si kun vahin­got kate­taan itse, rohkaissee se parem­paan omaisu­u­den hoitoon. 

    Kait tämä aukeni Markuksellekin?

  7. Markus: Kulut­ta­jien etu on, että hyödyk­keet ovat mah­dol­lisim­man halpo­ja. Sama pätee asun­toi­hin. Tästä ei tietenkään seu­raa, että kaupun­gin pitää raken­nut­taa asun­to­ja sil­loin kun se ei ole kan­nat­tavaa toisin kuin Osmo luulee.

    Osmo: Laskukausi johtuu sitä edeltäneestä yli­tuotan­nos­ta. Rak­en­tamises­sa se on seu­raus­ta siitä, että on raken­net­tu liikaa, että tar­jon­taa on enem­män kuin kysyn­tää. Ongel­ma ei parane tuotan­toa lisäämäl­lä vaan nimen omaan sitä vähentämällä.

    Kiistin jos­sain ketjus­sa tuon ajatuk­sen, että raken­nus­li­ikkei­den kan­nat­taa huput­taa kohteitaan tukeak­seen varas­tossaan ole­vien asun­to­jen hin­to­ja, kos­ka yksit­täisen kohteen valmis­tu­misen vaiku­tus hin­toi­hin on hyvin pieni. En huo­man­nut, että päät­te­lyäni olisi osoitet­tu vääräk­si, joten ole­tan, että se pätee. Toisek­seen, jos raken­nus­li­ike jät­tää kan­nat­ta­van kohteen rak­en­ta­mat­ta, kos­ka ei halua alen­taa varas­ton­sa arvoa niin joku toinen raken­nus­li­ike jol­la ei ole niin suuria varas­to­ja rak­en­taa vas­taa­van kohteen ja jät­tää rak­en­tamisen keskeyt­täneen raken­nus­li­ik­keen nuole­maan näppejään.

    Se on toki tot­ta, että kos­ka työt­tömyy­den kus­tan­nuk­set tule­vat julkisen val­lan mak­set­tavak­si raken­nut­tamisen työvoimakus­tan­nuk­set ovat eri suuria yksi­tyiselle ja julkiselle raken­nut­ta­jalle. Julki­nen liike­taloudel­lis­es­ti kan­nat­tam­a­ton rak­en­t­a­mi­nen kuitenkin hidas­taa resurssien siir­tymistä tuot­tavi­in kohteisi­in. Kun raken­nusalal­ta pois­tuu kap­a­siteet­tia sitä syn­tyy muualle.

    Siinä olet toki oike­as­sa, että raken­nus­li­ik­keet ja kaupun­ki pelaa eri maali­in. Kaupun­ki ei kuitenkaan edis­tä kaupunki­lais­ten etua rak­en­ta­mal­la kan­nat­ta­mat­to­mia asun­to­ja, kos­ka kaupunki­laiset eivät siis arvos­ta valmi­ita asun­to­ja enem­pää kuin siihen kulutet­tu­ja resursseja.

  8. Tapio Laak­so: Taloudelli­nen voit­to on ihmis­ten hyv­in­voin­tia. Se edus­taa tuotet­tua lisäar­voa. Minä pidän itseäni vihreänä ja olen kiin­nos­tunut siitä. Olen myös kiin­nos­tunut siitä, miten voi olla kokon­aisu­u­den edun mukaista, että tuote­taan asioi­ta joista ihmiset eivät ole halukkai­ta mak­samaan. Eli yksinker­tais­taen, jos betonin ja työmiehen hin­ta markki­noil­la ylit­tää raken­nuk­sen hin­nan, niin näi­den resurssien käyt­tö rak­en­tamiseen on tuhlausta. 

    Vai ovatko asun­to­jen osta­jat vain niin type­r­iä, että eivät tajua kuin­ka paljon hei­dän kan­nat­taisi asun­nois­taan maksaa?

  9. “Entäpä nyt, laskusuh­dan­teessa. Olisiko mielestäsi järkevää laskea vero­ja VAI lisätä rak­en­tamista lainara­hal­la (=lisätä veroja)?

    Mis­säs vai­heessa sit­ten vero­ja voidaan laskea, kun sekä nousu- että laskusuh­dan­teessa halu­at kiristä veroja?”

    Olet, Markus, mielestäni rak­en­tanut korviesi väli­in sel­l­aisen yhteiskun­nan, jota ympärille kat­sellen ei ole, mut­ta jos­sa tun­nut kär­sivän melkois­es­ti. Ja nyt etsit täältä seu­ralaisia sinne.

    Et nimit­täin näe tuos­sa rak­en­tamisen rahoituk­ses­sa edes sel­l­aista itses­tään­selvyyt­tä kuin mak­suai­ka. Eihän niitä lain­o­ja mak­sel­la takaisin vuodessa tai paris­sa juuri laman ollessa syvim­mil­lään. Toisek­si et huo­maa, että laskukaudel­la lainaa tarvit­see ottaa vähem­män, kun kulut ovat kohtu­ulliset. Se on omi­aan laske­maan veroja.

    Vero­jen laskem­i­nen ei ole tehokas keino elvyt­tää kansan­talout­ta. Se pätee kansantaloustieteilijöiden(kin) havain­to­jen mukaan tääl­lä reaal­i­maail­mas­sa. En sit­ten tiedä, miten siel­lä muualla.

  10. Kyl­lä kaupunkien kan­nat­taisi rak­en­taa asun­to­ja nimeno­maan laman aikana. Helsinki­in voitaisi­in rak­en­taa nip­pu tornitaloja. 

    Olisi aloitet­ta­va yksiöistä ja kak­sioista. Näi­hin voitaisi­in keskit­tyä kaupungeis­sa. Sosi­aal­i­sista syistä. Ihmiset joskus tarvit­se­vat nopei­ta ratkaisu­ja elämän­ti­lanteis­saan ja niitä tämän tyyp­pinen rak­en­t­a­mi­nen toisi.

    Omakoti­talo­jen rak­en­t­a­mi­nen kaupunkei­hin on kallis­ar­voisen tont­ti­maan haaskaus­ta. Jot­ka halu­a­vat asua omakoti­talos­sa, voivat muut­taa Tuusu­laan tms.

  11. “Laman aikana maa­han­tuote­tut maa­han­muut­ta­jat voivat työl­listyä rak­en­ta­mal­la asun­to­ja itselleen.”
    Nap­pasin tuon lauseen usarin blo­gista. Tämä on var­maan 2000-luvun post-vihreän ajat­telun ydinlause. 

    Tsekkasin muuten oikotieltä “asun­top­u­laa” ja hit­sip­it­si sehän on tot­ta. Niitä 2000 neliöeu­ron asun­to­ja ei löy­tynyt kuin yksi, kun niitä ennen oli sato­ja. — Syynä pulaan on oikeasti se, että halvim­mat asun­not pääkaupunkiseudul­la ovat nyt tur­val­lisin 5 pross­saa tuot­ta­va sijoi­tus, kun pörzikurssit voivat vielä puolittua.
    Nimit­täin jos ei yksi­ty­isil­lä ihmisil­lä ole varaa, niin kaupun­gin kas­sas­sa riit­tää sata vuot­ta. Uuden post-vihreän kaupung­in­jo­hdon tavoite on satavar­masti kaupun­gin kas­vat­ta­mi­nen uhkaku­vista välittämättä.

    Rohkeut­ta on laulaa “Keine Angst”, kuten val­takun­nan expan­sio­vauhdin peljästyt­tämille sak­salaisille oli tapana tehdä.

  12. “Kiistin jos­sain ketjus­sa tuon ajatuk­sen, että raken­nus­li­ikkei­den kan­nat­taa huput­taa kohteitaan tukeak­seen varas­tossaan ole­vien asun­to­jen hin­to­ja, kos­ka yksit­täisen kohteen valmis­tu­misen vaiku­tus hin­toi­hin on hyvin pieni. En huo­man­nut, että päät­te­lyäni olisi osoitet­tu vääräk­si, joten ole­tan, että se pätee.”

    Jos nyt puhumme samas­ta keskustelus­ta, niin muis­taak­seni se meni niin, että päät­telysi hyväksyt­ti­in teo­ri­as­sa oikeak­si. Käytän­nössä havaitaan, että ei voi olla, että asun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen ei olisi kan­nat­tavaa (yhtiö on mak­sanut ton­tista 2000, raken­nuskus­tan­nuk­set ovat 3000, mut­ta yhtiö kieltäy­tyy myymästä alle 9000.), mut­ta yhtiöt silti huput­ta­vat. Joten päät­telysi ole­tuk­sis­sa täy­tyy olla jotain vikaa. Ensim­mäisenä tulee mieleen ole­tus täy­del­lis­es­tä kil­pailus­ta, kartel­li voisi toimia juuri noin.

    “Maail­man suurim­mat yri­tyk­set ovat moninker­taisia Helsinki­in näh­den, mut­ta silti vaku­ut­ta­vat omaisu­ut­taan. Mitenkä perustelet väit­teesi hie­man paremmin?”

    Vaku­ut­tamisen järkevyy­den ongel­maa ei voi pohtia vain asteikol­la en vaku­u­ta mitään tai vaku­u­tan kaiken. Lähtöko­h­tis­es­ti kan­nat­taa vaku­ut­taa vain riskit joi­ta itse ei halua tai pysty kan­ta­maan. Lisäk­si vaku­u­tus­prob­lemati­ikkaan vaikut­taa se, kuin­ka usein ris­ki toteu­tuu. Jos ris­ki toteu­tuu odotusar­vois­es­ti joka vuosi, niin vaku­u­tusy­htiö joutuu hin­noit­tele­maan vaku­u­tuk­sen vuosi­mak­sun suurem­mak­si kuin riskin toteu­tu­misen kustannus. 

    Rauta­lankaa: Kolaroit autosi (arvo 20 000 euroa) lunas­tuk­seen ker­ran sadas­sa vuodessa. “Reilu” vaku­u­tus­mak­su on siis 20 000 / 100 = 200 euroa vuodessa, todel­lisu­udessa vaku­u­tusy­htiö joutuu tekemään voit­toa, joten vaku­u­tus­mak­su on 250 vuodessa. Et halua mak­saa 20 000 euroa kolaroin­nistani, joten otat vaku­u­tuk­sen. (jos autosi taas olisi kol­men ton­nin arvoinen, niin voisit ehkä tode­ta, että tuon riskin pystyt kan­ta­maan itse.) Entä jos sin­ul­la on tuhat autoa ja niiden kul­jet­ta­jat kolaroi­vat samal­la toden­näköisyy­del­lä? nyt keskimäärin joka vuosi menee lunas­tuk­seen kymme­nen autoa. Ilman vaku­u­tus­ta kus­tan­nus on 200 000 euroa, mut­ta vaku­u­tusy­htiö halu­aa vaku­u­tuk­sista 250 000 euroa. Ei kan­na­ta vakuuttaa.

    Isoil­la yri­tyk­sil­lä voi olla joitain riske­jä, jot­ka eivät ole hyvin hajautet­tu­ja. Esim. vain kolme isoa tehdas­ta, joista yhdenkin palami­nen aiheut­taa yri­tyk­selle katas­trofin. Täl­löin vaku­ut­ta­mi­nen on järkevää. Mut­ta jos UPS on vaku­ut­tanut auton­sa kolare­i­ta vas­taan, niin olen aika hämmästynyt.

    Mikä helsin­gin kaupun­gin omaisu­us olisi luon­teeltaan sel­l­aista, mikä ylläol­e­van perus­teel­la kan­nat­taisi vaku­ut­taa? Vesi­laitos? Ongel­ma vain on, että vaku­u­tusy­htiöt eivät helpol­la vaku­u­ta välil­lisiä kus­tan­nuk­sia, ja jos vesi­laitos palaa, niin uuden laitok­sen rak­en­tamisen kus­tan­nus on pikku­ra­ho­ja väli­aikaisen vesi­huol­lon jär­jestämiseen verrattuna.

  13. Parahin Osmo

    Rak­en­tamisen tule­via aiko­ja tarkasteltaes­sa muu­ta­ma huomio:
    — edel­lisen laman aikana Suomes­sa raken­net­ti­in liian hyville paikoille liian hal­val­la raekn­nuskan­taa, joka olisi käyt­tö­tarkoituk­seltaan sopin­ut parem­min muualle — tämä on vau­ri­oit­tanut eheän ja toimi­van yhteiskun­tarak­en­teen kehittymistä
    — raken­nus­tarvikkei­den valmis­tus on muut­tunut edel­lis­es­tä lamas­ta logis­ti­ikan kehi­tyk­sen ja Pietarin markki­noiden aukeamisen takia, sel­l­aisia raken­nus­tarvike­vuo­ria joiden arvo rom­ah­taisi ei enää ole
    — raken­nustyön hin­ta nousee sopimusten mukaises­ti tänä vuon­na 6 %
    ‑vuon­na 2010 voimaan astu­vat ene­gri­ate­hikkuss­määritelmät tule­vat nos­ta­maan osaltaan rak­en­tamisen hintaa

    Näitä tosi­a­sioi­ta vas­ten, nis­sä oli se hal­li­tuk­sen ja val­tio­hallinnon pöytälaatikko­su­un­nitel­ma, jol­la raken­nusala pysy­isi toimin­nas­sa ja rak­en­t­a­mi­nen tul­van kehi­tyk­sen kannal­ta mielekkäänä?

    Onko päätök­sen­teko niin sir­paloitunut, ettemme enää pysty nopeisi­in fik­sui­hin liikkeisi­in? Kuka on vas­tu­us­sa vitkasta?

  14. tcrown: Njoo. Oot oike­as­sa. Kir­joitin kyl­lä siinä ketjus­sa siitä, että on min­un mielestä on selkeästi toden­näköisem­pää, että nuo tehdyt ole­tuk­set raken­nuskus­tan­nuk­sista ja kämp­istä saatavista hin­noista on väärin, kuin se, että raken­nus­li­ik­keet yrit­tävät manipuoloi­da markki­noi­ta. Tämä sik­si, että kukaan siihen keskustelu­un osal­lis­tuneista ei tien­nyt oikeasti hölkäsen pöläys­tä rak­en­tamisen hin­noista tai niistä kämp­istä saatavista hin­noista vaan kaik­ki oli speku­laa­tio­ta. Kukaan ei myöskään osoit­tanut, että raken­nus­li­ik­keet oli­si­vat kartellissa.

    Tuo kri­ti­ik­ki Osmon vaku­u­tusver­taus­ta kohtaan oli kyl­lä ihan perustel­tu ja sin­un kir­joi­tus toki myös jämp­ti. Osmo nimit­täin antoi ymmärtää, että kun­nal­la on jotenkin eri­tyisen suuri riskinkan­tokyky, kun seli­tys voi olla tuo sin­un mainit­se­masi var­i­anssin pienuus.

  15. Tääl­lä on vas­tauk­sia niin paljon, etten ehdi kom­men­toi­da niitä kaikkia. Sik­si vaiti­o­lo ei ole myön­tymisen merkki.

    Jos raken­nus­li­ike huput­taa kohteen, jon­ka myyn­ti­hin­ta ylit­tää roimasti raken­nuskus­tan­nuk­set, seli­tyk­senä on joko se, että se olet­taa saa­vansa samas­ta kohteesta myöhem­min parem­man hin­nan tai se olet­taa tar­jon­nan lisäämisen vaikut­ta­van oman myymät­tömän asun­tokansansa hin­taan. En todel­la kek­si muu­ta loogista selitystä.

    Art­turi Björkin aja­tus, että monop­o­lis­tista hin­noit­telua ei voisi nou­dat­taa, kos­ka maa on täyn­nä raken­nus­li­ikkeitä, jot­ka rien­täi­sivät apa­jille. Har­mi vaan, ettei niil­lä ole saatavil­la vas­taavaa tont­tia. Kyseinen Lep­pä­suon tont­ti on tarkoitet­tu hyvin varakkaille henkilöille, eikä sitä voi kor­va­ta Kor­sos­ta saadul­la ton­til­la. Mikään toinen yhtiö ei voi tul­la tuolle ton­tille rak­en­ta­maan YIT:n sijas­ta. YIT:n markki­nao­su­us keskus­tan tun­tu­maan raken­net­tavista yli puolen miljoo­nan euron uusista ker­rostaloa­sun­noista näyt­tää ole­van varsin suuri.

    Kos­ka kaik­ki saatavil­la ole­vat ton­tit on jo luovutet­tu jollekin raken­nusy­htiölle, niil­lä on parin vuo­den tähtäimel­lä monop­o­listi­nen etu kaikki­in mui­hin raken­nus­li­ikkeisi­in näh­den. Eivät ne tietenkään voi vuosia tätä tulp­paa käyttää. 

    Vaku­u­tuk­ses­ta. Kaupun­gin kär­simä suurin tuli­palo­vahinko oli Hanasaari B‑voimalan palo joskus parikym­men­tä vuot­ta sit­ten. Vahin­got oli­vat muis­taak­seni neljän­nesmil­jar­di markkaa. Tuol­loin vaku­ut­ta­mat­to­muut­ta arvostelti­in suuresti, mut­ta tästä vahin­gos­ta huoli­mat­ta vaku­ut­ta­mat­to­muus on kannattanut.

    Yri­tys­maail­mas­sa kiin­teistöt on pakko vaku­ut­taa, jos niitä käytetään lain­o­jen vakuute­na. Helsin­ki vapau­tui tästä vaku­u­tus­pakos­ta jol­lain vakuusjärjestelyllä,jonka yksi­tyisko­htia en enää muista. Tuo taku­ua­sia ei tietenkään koske itse ydinkaupunkia, mut­ta kos­kee kon­sernin yhtiöitet­tyjä osia. 

    Vaku­u­tuk­sen idea­han on pien­tä yli­hin­taa vaku­ut­taa ris­ki, joka on liian suuri itse kan­net­tavak­si. Sik­si en ymmär­rä lainkaan niitä hyvä­tu­loisia henkilöitä, jot­ka otta­vat ruti­ini­no­mais­es­ti vaku­u­tuk­sen matkatavaroilleen, ikään kun eivät kestäisi taloudel­lis­es­ti kam­er­ansa katoamista. Kan­nat­taisi pan­na nekin rahat jollekin oma­lle tililleen ja sit­ten kun se kam­era katoaa, mak­saa siltä tililtä.

  16. “Tämä sik­si, että kukaan siihen keskustelu­un osal­lis­tuneista ei tien­nyt oikeasti hölkäsen pöläys­tä rak­en­tamisen hin­noista tai niistä kämp­istä saatavista hin­noista vaan kaik­ki oli speku­laa­tio­ta. Kukaan ei myöskään osoit­tanut, että raken­nus­li­ik­keet oli­si­vat kartellissa.”

    No, minä en sit­ten tain­nut maini­ta, mut­ta tark­istin raken­nusalal­la työsken­televältä tutul­ta, että täl­lä het­kel­lä 3000 euroa ker­rostaloneliöltä riit­tää erit­täin korkeata­soiseen rak­en­tamiseen. Jos olet eri mieltä, niin voit tietysti yrit­tää tark­istaa asian itse.

    Ton­tin hin­ta oli julk­ista tietoa, ja uusien ker­rostaloa­sun­to­jen hin­tapyyn­nit helsin­gin keskus­tas­sa ovat yhtä lail­la täysin julk­ista tietoa. 

    Kukaan ei tietenkään osoit­tanut, että raken­nus­li­ik­keet oli­si­vat kartel­lis­sa (olisi kum­mallista jos joku tuol­laisen tek­isi keskustelu­pal­stal­la eikä olisi siitä aiem­min men­nyt poli­isille ker­tomaan.) Totesin vain, että kartel­li voisi tuol­laisen käytök­sen selit­tää. Tai kuten Osmo tote­si, muu usko omaan markkinavoimaan.

    “Sik­si en ymmär­rä lainkaan niitä hyvä­tu­loisia henkilöitä, jot­ka otta­vat ruti­ini­no­mais­es­ti vaku­u­tuk­sen matkatavaroilleen, ikään kun eivät kestäisi taloudel­lis­es­ti kam­er­ansa katoamista.”

    Eikä pelkästään riskin taloudelli­nen pienu­us, vielä enem­män min­ua häm­mästyt­tää, että nämä hyvä­tu­loiset henkilöt jak­sa­vat alkaa tapel­la vaku­u­tusy­htiön kanssa 50 euron aurinko­la­seista täyt­tämäl­lä kaiken maail­man lomakkeita.

  17. Jos sopii, esitän Osmolle osoit­ta­maasi kysymyk­seen pari näkökohtaa. 

    Jus­si Lähde: “- raken­nus­tarvikkei­den valmis­tus on muut­tunut edel­lis­es­tä lamas­ta logis­ti­ikan kehi­tyk­sen ja Pietarin markki­noiden aukeamisen takia, sel­l­aisia raken­nus­tarvike­vuo­ria joiden arvo rom­ah­taisi ei enää ole”

    - Aiem­min myös korkea inflaa­tio ja hitaam­min muut­tu­va maku ja raken­nustekni­ik­ka rohkaisi­vat tuot­ta­maan x kap­plet­ta ovia ja y kuutio(kilo)metriä lankkua. Ongel­mak­si tuli jopa se, että varas­tot oli­vat joko tyhjiä tai niin märk­iä, ettei niitä saatu palamaan…

    “- raken­nustyön hin­ta nousee sopimusten mukaises­ti tänä vuon­na 6 %”

    - Tuo ei vält­tämät­tä toteudu. Raken­nusala on läh­es täy­del­lis­es­ti sopimus­palk­ka-ala, eikä “kir­japal­ka­lla” tee kuin ani­har­va. Käytän­nössä ne muu­ta­mat iso­jen raken­nus­li­ikkei­den apumiehet ja siivoo­jat, joi­ta esimerkik­si jol­lain Van­taan Jum­bon työ­maal­la on luokkaa 5–6 ja mui­ta sit­ten 500–600. Tämäkin liuku­ma­jut­tu on asia, jota ei tun­neta. Jos 6 % toteu­tuu läpi lin­jan, se olisi vapaae­htoista ja posi­ti­ivi­nen yllä­tys — ker­toisi­han se mak­sukyvys­tä ja ‑halus­ta.

    Raken­nus­li­it­to ja RT kyl­lä sopi­vat nimel­lisko­ro­tuk­sista, mut­ta se on teat­te­ria, jolle duu­nar­i­por­ras tun­tuu nau­ra­neen jo 20 vuot­ta. Myös sik­si, että iso­jenkin osas­to­jen päälu­ot­ta­mus­miehet kehot­ta­vat jokaista henkilöko­htais­es­ti neu­vot­tele­maan neu­vot­teluis­sa toteu­tuneen 6 % (tmv.) palkkaansa toiseen ker­taan ja saa­da muka­mas-sopimuk­sen toteutumaan. 

    (Kir­japalk­ka, jota leik­isti korote­taan eikä mon­elle mak­se­ta, on myös niin pieni, ettei sen mak­sami­nen ole edes työ­nan­ta­jan intres­sis­sä ja liuku­mat ovat vapaa-ehtoisia. Pieni kir­japalk­ka roikkuu kuitenkin mukana työ­nan­ta­jien ja duu­nar­ien henki­vaku­u­tuk­se­na ‑alara­jana- huonoille ajoille. Näin se on yleen­sä katsottu.)

    Rak­enusalan TES on muuan teos, jota ei edes uud­is­te­ta vuosit­tain kuin sen ver­ran, mitä teat­terin käsio­hjel­maa nyt uud­is­te­taan samo­jen näytösten jatkues­sa vuodes­ta vuo­teen. Niin­pä tässä parisa­taa­sivuises­sa “käsio­hjel­mas­sa” on hin­noit­telu­ja jostain 30-luvul­ta laat­u­aan “kaivonympärys­tän laat­to­jen reunan­hakkuu jousi­vasar­al­la kuusikul­malaat­taan II:n kalleuslu­okan alueel­la ellei työ­nan­ta­ja kus­tan­na kin­tai­ta ja laatat saumataan valkose­men­til­lä.” Siis ihan tosi.

    Merkit­tävä osa raken­nustyöstä tehdään näet urakalla. Uudet tarvikkeet ja urakkahin­noit­te­lut puut­tuvat täysin ja ne sovi­taan työ­maal­la kah­den kesken eli markki­noil­la varsin toimivis­sa kil­pailu­olois­sa. Tästä kaikesta huoli­mat­ta liitot kat­so­taan mil­loin mik­sikin markki­na­t­alouden jar­ruik­si. Tuol­lainen on val­ta­va erehdys. 

    Raken­nus­li­it­to etenkin on ham­paa­ton ja halus­taan. Jos halu­aa potkia väkeä ulos, kan­nat­taakin ensik­si soit­taa Raken­nus­li­it­toon ja kysyä, että miten sen teen, ettei tule vaikeuk­sia. Hyvät ohjeet saa aina. Parem­mat kuin työ­nan­ta­jali­itos­ta tai Suomen Yrittäjiltä.

    Jotain kait saa päätel­lä siitäkin, että kun Ran­skas­sa ja monis­sa EU-mais­sa jär­jestäy­tymisas­te on jopa vain muu­tamia pros­ent­te­ja ja meil­lä luokkaa 90% niin juuri meil­lä eivät palkat ole saavut­ta­neet Euroopan tasoa kaikesta lois­tavu­ud­estamme (mm. koulu­tus) huolimatta.

  18. On se muuten surkea olla Suomes­sa yksi­tyisen sek­torin työn­tek­i­jä. Verot­ta­ja vie nousukaudel­la ison potin ja jakaa rahaa mm. kun­nan työn­tek­i­jöille. Laskusuh­dan­teessa menetetään työ­paik­ka, mut­ta kun­nan työn­tek­i­jät jäävät palleilleen ja jotain mui­ta vero­ja nos­te­taan. Olisiko itse asi­as­sa huono asia, jos meil­lä ei olisi yksi­tyisen sek­torin työ­paikko­ja? Kaik­ki oli­si­vat kun­nil­la tekemässä jotain ilman irtisanomisuhkaa.

  19. ““Jos omis­taa vain sen asun­non, jos­sa asuu, ei hyödy mitään asun­to­jen hin­to­jen noususta”

    Asutko vuokral­la?”

    Tapetaan nyt viikon­lop­pua rauta­lanka­har­joitelmil­la. Ehkäpä näistä on jollekin iloa.

    Olete­taan, että olen ostanut talon markki­nahin­taan 100. Nähdäk­seni min­ul­la on seu­raa­vat vai­h­toe­hdot kun tule­vaisu­udessa markki­nahin­ta muuttuu:

    1. Jatkan talos­sa asumista
    2. Myyn talon, ostan uuden kalli­im­man tilalle.
    3. Myyn talon, ostan tilalle pienemmän
    4. Myyn talon, muu­tan vuokralle, veneen alle tai ostan asun­non jostakin, jos­sa asun­to­jen markki­nahin­nat eivät ole seu­ran­neet oman asun­toni markki­nahin­nan kehitystä
    5. Kuolen.
    6. Vuokraan talon, ostan uuden kalliimman
    7. Vuokraan talon, ostan uuden pienemmän
    8. Vuokraan talon, muu­tan vuokralle, veneen alle tai ostan asun­non jostakin, jos­sa asun­to­jen markki­nahin­nat eivät ole seu­ran­neet oman asun­toni markki­nahin­nan kehitystä
    9. Pidän talon omas­sa käytössä, ostan uuden kalliimman
    10. Pidän talon omas­sa käytössä, ostan uuden pienemmän
    11. Pidän talon omas­sa käytössä, muu­tan vuokralle, veneen alle tai ostan asun­non jostakin, jos­sa asun­to­jen markki­nahin­nat eivät ole seu­ran­neet oman asun­toni markki­nahin­nan kehitystä

    En äkkiä kek­si edes teo­ri­as­sa mah­dol­lisu­ut­ta, joka ei sisäl­ty­isi näihin.

    Tapaus 5. on triv­i­aali. Jos kuolen, niin ei ole juuri väliä onko asun­to­jen hin­nat nousseet vai laskeneet.

    Tapaus 1 ja 11 ovat läh­es yhtä triv­i­aale­ja. Jos vain asun asun­nos­sa tai omis­tan sen, niin asun­to­jen hin­to­jen muu­tok­sel­la ei ole väliä. Pieni poikkeus on, että hin­to­jen noustes­sa voin käyt­tää asun­toa entistä suurem­pi­en velko­jen vakuutena.

    Tapauk­sis­sa 2, 6, 7, 9 ja 10 selvästi hyö­dyn, jos asun­to­jen hin­nat ovat laske­neet. Jos olen osta­mas­sa kak­si ker­taa kalli­im­paa asun­toa, niin ilman hin­to­jen putoamista joudun mak­samaan lisää 100, jos asun­to­jen markki­nahin­nat ovat puolit­tuneet, niin tarvit­sen väli­ra­haa vain 50. 

    Tapauk­ses­sa 8 nin­ulle ei ole juuri väliä miten asun­to­jen hin­nat ovat kehit­tyneet (per­in­teis­es­ti vuokra­markki­nat eivät juurikaan heilu asun­to­jen hin­to­jen mukana)

    Jäl­jelle jäävät tapauk­set 3 ja 4, jos­sa oikeasti hyö­dyn hin­to­jen nousus­ta. On melko poikkeuk­sel­lista, että joku muut­taa pysyvästi halvem­paan asun­toon tai pysyvästi ulko­maille. Eli lop­putu­los on, että läh­es aina hyö­dyn asun­to­jen laskusta. 

    Tot­takai, niin kuin usein ihmis­ten kanssa on, koko tari­na ei kuitenkaan ole aivan näin yksinker­tainen mihin pelkäl­lä logi­ikalla pääsee. Jos asun­to­jen hin­ta putoaa, niin isol­la velal­la oste­tus­sa asun­nos­sa asu­va per­he kokee taloudel­lisen tur­val­lisuuten­sa heikkenevän huo­mat­tavasti, ja täten käytän­nössä toivo­vat asun­to­jen hin­to­jen nousua. Tämä on mielestäni hyväksyt­tävä argu­ment­ti, ja sen vuok­si nopea (nimellis)hintojen lasku ei ole toivottavaa.

    Silti, koko taloudelle olisi hyväk­si, jos seinien sijaan ihmis­ten var­al­lisu­ut­ta olisi sijoitet­tu tuot­tavaan toim­intaan, joten asun­to­jen reaal­i­hin­nat pitäisi pidem­mäl­lä aikavälil­lä saa­da laske­maan. ( Ja muutenkin, tyh­määhän sitä asun­nos­ta on enem­män mak­saa jos voi mak­saa vähem­män) Kiin­teistöveroa säätelemäl­lä verot­ta­ja pystyy käytän­nössä säätämään tont­tien hin­tata­soa, ja poli­it­tisek­si tavoit­teek­si tulisikin vakaut­taa asun­to­jen nimell­ishin­nat kiin­teistöveroa pikkuhil­jaa korot­ta­mal­la, kunnes tont­ti­maan hin­ta olisi lähel­lä nol­laa. Luon­nol­lis­es­ti tulovero­ja pitäisi leika­ta samal­la sum­mal­la kuin kiin­teistöveroa kiristetään.

  20. “On se muuten surkea olla Suomes­sa yksi­tyisen sek­torin työn­tek­i­jä. Verot­ta­ja vie nousukaudel­la ison potin ja jakaa rahaa mm. kun­nan työn­tek­i­jöille. Laskusuh­dan­teessa menetetään työ­paik­ka, mut­ta kun­nan työn­tek­i­jät jäävät palleilleen ja jotain mui­ta vero­ja nostetaan”

    Olisiko niin, että jos vesi­laitok­set oli­si­vat yksi­ty­isiä, niistä lähtisi puo­let työvoimas­ta laskukaut­e­na? Ilmeis­es­ti ei.

    Kun­tien tehtävät ovat paljolti sel­l­aisia, että ne on hoidet­ta­va oli suh­dan­nevai­he mikä tahansa. Ihmette­len, ettei tuo­ta oikein jak­se­ta käsittää.

  21. PIENOSAKKAIDEN SIJOITUKSIIN PERUSTUVAT VUOKRA-ASUNTOYHTIÖT YHTENÄ RATKAISUNA VUOKRA-ASUNTOJEN RAHOITUKSEEN

    Täl­laista aja­tusat olen kehite­lyt. Ystäväni SYP:n enti­nen notari­aat­ti­jo­hta­ja ja pankin johtokun­nan sih­teeri piti aja­tus­tani hyvänä ja realistisena
    .

    1. Aja­tus on lyh­esti se, että julkisen val­lan toimes­ta tai aloit­teesta peruste­taan vuokra-asun­toy­htiöitä tai –rahas­to­ja, joiden osakkuuk­sia yleisö voi merk­itä. Sopi­va min­imisi­joi­tus lie­nee 250 euroa. Englan­nis­sa on käytössä ns. build­ing soci­eties, mut­ta täy­tyypä myön­tää, että en ole niihin ehtinyt perehtyä.

    2. Helsingis­sä tämä merk­it­sisi sitä, että osa kaupun­gin asun­to­tuotan­tomäärära­hoista sijoitet­taisi­in täl­laiseen yhtiöön ja houkutel­laan kaupunki­laisia sijoit­ta­maan siihen raho­jaan. Yhtiö voisi mah­dol­lis­es­ti rak­en­taa osan asun­noista Van­taan alueelle, jos­sa on rit­tävästi tont­ti­maa­ta tar­jol­la. Jos pääo­maa saadaan riit­tävästi kokoon, yhtiö voisi jopa rak­en­taa kun­nal­lis­tekni­ikan ja kaupunki­radan jatkon, jon­ka sit­ten kaupun­ki ja VR vähitellen lunastaisivat

    3. Yhtiö vuokraa asun­not tarvit­seville kohtu­ullista vuokraa vas­taan eli tarkoi­tus on myös näi­den avul­la vaikut­taa vuokra­markki­noi­hin. Sil­loin kun aja­tus­ta kehitin yli viisi­toista vuot­ta sit­ten, ajat­telin, että vuokra olisi VN:n suosi­tusten mukainen, mut­ta sään­nöste­ly­hän on puret­tu, ei yksi­no­maan myön­teisin seu­rauksin. Tavoitet­tu tuot­to on van­han huoneen­vuokralain perustei­den mukainen 4 % pääo­man reaaliar­volle. Peri­aat­teessa puh­das tuot­to jae­taan (läh­es) kokon­aan osinkoina sijoittajille. 

    Ystäväni piti 4 %:n tuot­toa hyvänä. Eräi­den käsi­tys­ten mukaan (mm. Jor­ma Lep­pinie­mi ja Antti Hele­nius) osake­si­joi­tusten ja teol­lisu­u­den investoin­tien inflaa­tios­ta puhdis­tet­tu tuot­to on n. 4 – 5 %. Aal­to-yliopis­ton säätiän arvoitu var­al­lisu­u­den tuooto olisi samoin 4 – 5 %. Sil­mays pörs­si­uutisi­in osoit­taa, että osakkei­den P/E –arvo liikkuu nor­maalis­sa talousti­lanteessa yleen­sä siinä 20 – 25 luke­mis­sa eli osak­keet peri­aat­teessa tar­joa­vat 4–5 %:n tuo­ton. Niiden arvon­nousus­ta saadut koke­muk­set ovat olleet hyvin erit­täin vaihtelevia.

    Täl­lä het­kel­lä yksiöi­den vuokrat anta­vat n. 6 – 7 %:n tuo­ton, joten tarkoi­tus on siis vähen­tää vuokra-asun­to­jen nyky­tuot­toa. Korkea vuokrata­so perus­tuu hyvin paljon siihen, että mah­dol­lisia sijoit­ta­jia on kaiken kaikki­aan vähän. 

    4. Yhtiön osak­keet (osakku­udet) on noteer­at­tu pörssis­sä tai niil­lä on muuten julkises­ti noteer­at­tu hinta. 

    5. Pitkäl­lä tähtäimel­lä sijoi­tus tar­joaa sekä sen reaaliar­von että tuo­ton reaaliar­von säi­lymisen. Vuokra­han olisi taval­la tai toisel­la sidot­tu elinkus­tan­nusten nousuun. 

    6. Osakkuuk­sien merk­it­si­jöik­si ajat­te­len lähin­nä asun­tovelka­nsa mak­sa­neen ylem­män ja alem­man keskilu­okan per­heet, jon­ka tulot ovat työ- tai eläke­tu­lo­ja ja joille pääo­mat­u­loil­la on mar­gin­aa­li­nen merk­i­tys, mut­ta sijoituk­sen arvon säi­lymisel­lä ja real­isoitavu­udel­la suurem­pi. Lisäk­si, vas­toin ilmeis­es­ti yleistä käsi­tys­tä, keskilu­okan sosi­aa­li­nen vas­tu­un­tun­to on hyvin suuri. 

    Nämä ihmiset voivat lla hyvinkin halukkai­ta sijoit­ta­maan osan var­al­lisu­ud­estaan vuokra-asun­toi­hin, mut­ta y h d e n asun­non omis­t­a­mi­nen on korkean kyn­nyk­sen takana asun­non suuren hin­nan (60 – 180.000 e) joh­dos­ta. Vaik­ka vuokralais­riskit ovat kaiken kaikki­aan pienet, niin oma­lle kohdalle osut­taes­sa ne ovat suuret. Var­al­lisuuko­hteel­la on myös olta­va kohta­laisen help­po realisoitavuus.

    Yleisöl­lä on selvästi pulaa taval­lista pien­säästäjää kiin­nos­tavista kohta­laisen riskit­tömistä kohteista ja likvide­jä varo­ja hyvin heikko­tuot­toisil­la tileillä
    7. Toinen mah­dolli­nen sijoit­ta­jaryh­mä ovat kuolin­pesät, jot­ka voivat myy­dä omis­tuk­seen­sa tulleen huoneis­ton vuokra-asun­toy­hiölle ja saa­da esim 20 % kaup­pahin­nas­ta rahana mm. per­in­töveron mak­samista varten ja lop­ut yhtiön osakkuuksi­na. Tämä helpot­taa pesän jakamista, ja todenäköis­es­ti useim­mat osakkaat pitävät nämä osak­keet itsellään.
    8. Lisäk­si ajat­telin, että eläke­vaku­u­tusy­htiöt voisi­vat samoin sijoit­taa osan kiin­teistö­var­al­lisu­ud­estaan tätä kaut­ta. Ne voisi­vat toimia myös hin­to­jen tasaa­jana pör­sis­sä eli tehdä sitä, mitä säätökas­sat tekevät – tai tekivät Pari­isin pörssissä.
    9. Saat­taa tun­tua ihantel­liselta per­iä „käypää“ alem­paa vuokraa. Ei kuitenkaan tarvitse olla kovinkaan älykäs huo­matak­seen, että keskilu­okalle korkeat vuokrat­u­lot osu­vat omaan nilkkaan sekä korkeamp­ina asun­to­jen hin­toina että hei­dän omien las­ten­sa korkeamp­ina vuokra­menoina. Nämä van­hem­mat joutu­vat taval­la tai toisel­la itse mak­samaan esim. vuokrat­uen vaa­tim­i­na korkeamp­ina veroina.
    10. Yhtiö ostaa tai rak­en­taa pait­si ker­ro­taloa­sun­to­ja myös riv­i­talo­ja ja (jos­sain määrin) omakoti­talo­ja vähän sen mukaan miten rahat riit­tävät. Minus­ta nimit­täin olisi tähdel­listä, että myös vuokral­la asum­i­nen rivi- tai omakoti­talos­sa tulisi use­am­mille varsinkin moni­lap­sisille per­heille mah­dol­lisek­si. Eri­tyis­es­ti pyritään luo­maan sekat­alo­ja, jois­sa asuu sekä vuokralaisia että itse asun­ton­sa omistavia.

    11. Yhtiö voi myös jos­sain määrin toimia asun­tomarkki­noiden tasaa­jana. Mielessäni on aja­tus, että asun­non­va­i­h­ta­jil­la olisi hyvä olla mah­dol­lisu­us myy­dä oma asun­ton­sa (hie­man käypää alhaisem­paan hin­taan) vuokra-asun­toy­htiölle, joka sit­ten tilanteen mukaan joko vuokraa sen edelleen tai myy pois. Tämä on merkit­tävä apu nykyisenkaltaises­sa tilanteessa, jos­sa asun­tomarkki­nat takkuil­e­vat ja pitäsi kuitenkin päästä isom­paan asun­toon – tai sel­l­ais­es­ta eroon.
    12. Ajatuk­sen toimivu­udelle on ensiar­voisen tärkeää, että pienosakkail­la on todel­li­nen mah­dol­lisu­us vaikut­taa yhtiön hallintoon niin, että se ei jää kapean taloudel­lisen ja poli­it­tisen eli­itin yksi­noikeudek­si. Tämä on erit­täin vaikea mut­ta uskoak­seni ratkaisvis­sa ole­va hallinnolli­nen yksi­tyisko­h­ta. Min­ul­la on mileesäni yksi ratkaisu.
    13. Lie­nee selvää, että raken­nusy­htiöi­den johtoon kuu­lu­vat tai merkit­tävät omis­ta­jat eivät voi kuu­lua vuokra-asun­toy­htiön hallintoon.
    14. Yhtiö ei ota lainaa mah­dol­lisia lyhy­taikaisia jär­jeste­lyjä luku­unot­ta­mat­ta. Tähän on kak­si syytä: jo melko pienikin vier­aan pääo­man osu­us voi hyvin haitallis­es­ti vaikut­taa yhtiön vakavaraisu­u­teen ja osakkaiden arvoon. Toisaal­ta kos­ka yhtiön koko liikevoit­to jae­taan osinkoina, sil­lä ei myöskään ole velan­mak­sukykyä. — Lisää pääo­maa saadaan myymäl­lä lisää osakkuuk­sia – tai, mikä sat­taa olla mielekkääm­pää, perus­ta­mal­la uusi yhtiö tai uusia yhtiöitä luo­maan ja ylläpitämään kilpailua.
    15. Kuin­ka paljon vuokra-asun­toy­htiöil­lä saadaan pääo­maa kokooon? Sitä ei tiedä kukaan, mut­ta ei ole mielestäni epäre­al­is­tista olet­taa ylim­män tulon­saa­javi­iden­nek­sen sijoit­ta­van tähän n. pros­entin tulois­taan eli run­saan 300 miljoon­aa euroa vuodessa. Se ei ratkaise yhtään mitään, mut­ta aut­taa paljon.

    MARKKU AF HEURLIN

  22. Markku af Heurlin­in ajatuk­sen heikko koh­ta on koh­ta yhdek­sän. Vaik­ka keskilu­okkaisten ihmis­ten “luokkae­tu” olisi pitää altru­is­tis­es­ti vuokrat kohtu­ullisi­na, yksit­täisen keskilu­okkaisen­si­joit­ta­jan kannal­ta tämä ei toi­mi ongelmitta.
    1) Jos muut eivät ole yhtä altru­is­tisia, hänkään ei kan­na­ta olla, kos­ka menet­tää vain rahansa mut­ta ei saa tilalle vuokrata­son alenemista.
    2) Jos muut ovat altru­is­tisia, hänen ei kan­na­ta olla, kos­ka saa hal­van vuokrata­son ilman omaakin panostaan.

    Niin­pä luokkati­etoisen keskilu­okkaisen kan­nat­taa ajaa sopimus­ta, jos­sa kaik­ki osal­lis­tu­vat tähän altru­is­tiseen toim­intaan. Niin he ovat tehneetkin ja organ­isoi­neet tämän altru­is­min val­tion ja kun­tien kaut­ta ja saa­neet aikaan aravavuokra-asunnot.

  23. “Niin he ovat tehneetkin ja organ­isoi­neet tämän altru­is­min val­tion ja kun­tien kaut­ta ja saa­neet aikaan aravavuokra-asunnot.”

    Ja tätä altru­is­tista toim­intaa voi halutes­saan rahoit­taa kun­taoblig­aa­tioil­la, lisäti­etoa http://www.kuntaobligaatio.fi/

  24. “Niin­pä luokkati­etoisen keskilu­okkaisen kan­nat­taa ajaa sopimus­ta, jos­sa kaik­ki osal­lis­tu­vat tähän altru­is­tiseen toim­intaan. Niin he ovat tehneetkin ja organ­isoi­neet tämän altru­is­min val­tion ja kun­tien kaut­ta ja saa­neet aikaan aravavuokra-asunnot.”

    On tietenkin myön­teistä, että Markku af Heurlin on paneu­tunut asi­aan enem­män kuin moni.

    Täl­lä en mil­lään muo­toa tah­do avostel­la mut­ta noi­ta kes­ki- ja ylälu­okalle “mah­dol­lisia” ratkaisu­ja toimia hyvän­tek­i­jöinä etsitään ilmeisen usein. 

    Ne näyt­tävät kumpua­van ihan aidon hyvän tah­don ohel­la melkois­es­ta epälu­u­losta julk­ista talout­ta ja val­taa kohtaan ja pyrkivät ole­maan, miten sanois­in, “ei-sosial­is­tisia” vaik­ka tuot­to-odotuk­sia ei sen enem­pää olisi. 

    Voisin olet­taa, että kyse on vähän saman­lais­es­ta ajat­telus­ta kuin usein kuulee: antaisin rahaa johonkin kehi­tys­mai­hin menevään keräyk­seen mut­ta rahat kulu­vat hallintoon kotimaassa. 

    Ja sit­ten ken­ties etsitään avus­tusko­hdet­ta, jos­sa hallinto on mata­la. Käy kuitenkin niin, että apu ei suun­taudu puut­teel­lisen suun­nit­telun takia tehokkaasti. Mut­ta yksi kri­teeri sen­tään toteu­tuu: hallintoon eli raho­jen käytön ohjaamiseen ei kulu juuri mitään ja kaikil­la on kivaa?

  25. Kun­taoblig­aa­tioiden tuot­to oli kunn viimek­si, muu­ta­ma vuosi sit­ten niitä seurasin 3%. Reaal­i­tuot­to vero­tuk­sen jäl­keen 0 tai negatiivinen

    Kaik­ki kiin­nit­tävät huomioo­ta siihen, että yri­tys tyy­tyy “vain” 4–5 %:nm tuot­toonn. Viit­sisikö joku ker­toa min­ulle, mis­tä saisi parem­man pitkäi­aikaisen v a r m a n tuo­ton kohta­laisen lik­vidille omaisuudelle? 

    nim­im. Neu­vos­ta kiitollinen

  26. “Maail­man suurim­mat yri­tyk­set ovat moninker­taisia Helsinki­in näh­den, mut­ta silti vaku­ut­ta­vat omaisu­ut­taan. Mitenkä perustelet väit­teesi hie­man paremmin?”

    Tämä jo perustelti­inkin tuol­la kumoon, mut­ta vielä yksi esimerk­ki: Suomen mit­takaavas­takin löy­tyy riit­tävän iso­ja fir­mo­ja (esim. Met­so (on ole­mas­sa ain­oas­taan työn­tek­i­jöi­den matkavaku­u­tuk­set ulkoa), var­masti muitakin), jot­ka eivät vaku­u­ta omaisu­ut­taan. Maail­mal­ta var­masti paljon enemmän. 

    “Olete­taan, että olen ostanut talon markki­nahin­taan 100. Nähdäk­seni min­ul­la on seu­raa­vat vai­h­toe­hdot kun tule­vaisu­udessa markki­nahin­ta muuttuu:

    1..
    –%<–%<–
    4. Myyn talon, muu­tan vuokralle, veneen alle tai ostan asun­non jostakin, jos­sa asun­to­jen markki­nahin­nat eivät ole seu­ran­neet oman asun­toni markki­nahin­nan kehitystä
    –%<–%<–
    11…

    En äkkiä kek­si edes teo­ri­as­sa mah­dol­lisu­ut­ta, joka ei sisäl­ty­isi näihin.”

    Tuo koh­ta neljä on minus­ta kuitenkin se pelot­tavin vai­h­toe­hto. Olete­taan (kuten tuos­sa kom­men­tis­sakin), että asun­to­jen hin­nat tip­pu­vat sen 50%. Väitän, että tuol­laista pudo­tus­ta ei tapah­du ilman melko mit­tavaa yhteiskun­nan heilahtelua: ehkä luot­to­la­maa, konkurssi­in meneviä yri­tyk­siä, laa­jaa työt­tömyyt­tä ja sitä kaut­ta myyn­ti­in tule­via asun­to­ja, joi­ta kel­lään ei ole varaa ostaa. Moi­ses­sa tilanteessa on kohtu­ullista olet­taa, että oma­l­la kohdal­lakin ris­ki työt­tömyy­destä on kas­vanut reilusti. Sen sijaan, että iloit­sisin suurem­man asun­non puolit­tuneesta väli­ra­has­ta voinkin etsiä sitä yöpaikkaa sil­lan alta pakko­hu­u­tokau­pan jäl­keen, jon­ka jäljiltä vain puo­let alku­peräis­es­tä velas­tani on tul­lut maksetuksi…

  27. Unho­hdin, etä tietenkin tarkoitin 4 ‑5 % r e a a l i t u o t t o a. Muus­ta tuo­to­s­ta en oiekas­taan puhukaan.

    M.H.

  28. nimi on: minä se ihmette­len taas, mik­si Suomes­sa vaa­di­taan kun­ta-alalle samo­ja palkko­ja kuin yksi­tyiselle. Jos täl­lainen tilanne tulisi, eikö olisi kär­jis­te­tysti per­i­taat­teessa sama, jos meil­lä ei olisi niitä yksi­tyisen sek­torin töitä? Kaikil­la olisi sama palk­ka ja pieni irti­sanomisuh­ka. Jos joku halu­aisi pis­nistä men­nä tekemään, niin menisi sit­ten muualle.

  29. Halu­ais­in­pa tietää, kuin­ka mon­ta irti­san­omista on “miehen irtisannominen”.

  30. Mor­jen­s­ta!

    Suh­dan­nelääket­tä kai tässä ollaan suurelta osin hake­mas­sa ja se onkin tietysti järkevää.
    Jonkin­lainen määrä asun­to­ja on kaupunkien järkevää raken­nut­taa, mut­ta luu­len­pa, että mik­sikään suurek­si markki­nahäirikök­si ei julkisen val­lan kan­na­ta lähteä. Odotel­laan vaan, että markki­nat lähtevät taas vetämään, sekä luo­daan edel­ly­tyk­siä asun­torak­en­tamiselle järkeväl­lä maapoli­ti­ikalla. Sit­ten kun on taas seson­ki, niin sil­loinkin on hyvä kaupunkienkin olla asun­to­tuotan­nos­sa mukana raken­nut­ta­jan ominaisuudessa.

    Kun asi­aa mietitään suh­dan­tei­den kannal­ta, niin mielestäni olisi järkeväm­pää elvyt­tää uud­is­puolel­la julk­isten tilo­jen ja infran rak­en­tamisel­la. Nehän ovat yhteiskun­nalle tule­via kulu­ja ja oikea-aikaises­ti toteutet­tuna ne tehdään edullisem­min ja lisänä tulee sit­ten se toiv­ot­tu suhdannevaikutus.
    Infraa tietysti ympäristöte­hokku­ut­ta pain­ot­taen: Kevyt­tä raideli­iken­net­tä, metroa ja tule­via uusia asuin aluei­ta valmistellen.

    Lisäk­si kor­jaus- ja ener­gia­re­mon­tit ovat järke­viä työl­listäjiä niiden suh­teessa suurem­man työn osu­u­den vuoksi.

    Asun­to­jen uud­is­rak­en­t­a­mi­nen on Suomes­sa yllät­täenkin täl­lä het­kel­lä vain noin 20 % koko talon­raken­nuk­sen sek­torista. Asun­to­jen kor­jaus­rak­en­tamisen osu­us lie­nee jo nyt suurempi. 

    Kaikkein jär­jet­tömintä on tietenkin olla työl­listämät­tä lomautet­tu­ja tai irti­san­ot­tu­ja alan ammat­ti­laisia, jos sel­l­ainen tilanne tulee eteen.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.