Rakennetaan vain asemien ympärille

Muistin virk­istämisek­si julkaisen oheisen kir­joituk­sen uudestaan.

Kolum­ni Suomen Kuvale­hdessä 7/2008

Helsin­gin seudul­la olisi täysin mah­dol­lista päät­tää, että rak­en­t­a­mi­nen on sal­lit­tua vain asemien ympäristössä. Raken­nus­maa ei lop­puisi, radat pystyt­täisi­in rahoit­ta­maan. Ongel­mak­si muo­dos­tu­isi vain ne maan­omis­ta­jat, joiden mail­la rak­en­t­a­mi­nen kiellettäisiin.

Yhdyskun­tarakenne hajoaa nopeam­min kuin koskaan, vaik­ka jok­seenkin kaik­ki puhu­vat ehyen kaupunki­rak­en­teen puoles­ta Ongel­ma on polt­tavin Helsin­gin seudul­la, mut­ta kos­kee myös mui­ta kas­vavia kaupunke­ja. Nyt käsit­te­len kuitenkin vain Helsin­gin seu­tua, jos­sa raideli­iken­teel­lä on merkit­tävä rooli.

Tehdään­pä aja­tuskoe. Entä jos kiel­let­täisi­in Helsin­gin seudul­la rak­en­t­a­mi­nen kilo­metriä kauem­pana ase­mas­ta tai ratikkapysäk­istä, kuten on tehty monis­sa Sak­san kaupungeissa.

Riit­täisikö rakennusmaa?

Asemien ympäristössä on paljon mah­dol­lisuuk­sia rak­en­taa lisää. Esimerkik­si Mankin seisake Espoon ja Kirkkon­um­men rajal­la on läh­es käyt­tämätön. Aika pian raken­nus­maa kuitenkin lop­puisi, ellei raitei­ta raken­net­taisi lisää.

Helsin­gin seudul­la on sovit­tu raken­net­tavak­si 13 000 asun­toa vuodessa. Tämä tarkoit­taa vähän yli miljoon­aa ker­rosneliömetriä. Raken­nus­maak­si pitäisi muut­taa kolme neliök­ilo­metriä maa­ta vuodessa. Täl­lainen 0,3:n aluete­hokku­us sal­lii vielä melko pien­talovoit­toista rakentamista. 

Teo­ri­as­sa kilo­metrin etäisyy­delle ase­mas­ta on juuri noin kolme neliök­ilo­metriä. Teo­ri­as­sa, mut­ta vain teo­ri­as­sa riit­täisi ottaa käyt­töön yksi ase­ma vuosit­tain. Emme ole rak­en­ta­mas­sa koske­mat­toma­lle pree­ri­alle. Maas­to ja ole­mas­sa ole­va yhdyskun­tarakenne rajoit­ta­vat rak­en­tamista. Maa­ta on varat­ta­va lisäk­si työ­paikoille, kaupoille ja kouluille ja muulle sel­l­aiselle. Joutunemme tyy­tymään siihen, että ase­maa kohden uusia asun­to­ja voidaan rak­en­taa 4000 – 5000 Kos­ka osa tuos­ta 13 000 asun­nos­ta voitaisi­in toteut­taa täy­den­nys­rak­en­tamise­na, uut­ta rataa pitäisi rak­en­taa noin kah­den ase­man ja neljän kilo­metrin vuositahdilla. 

Tyyp­illi­nen yhden ase­man lähiö voisi olla Espooseen suun­nitel­tu noin 20 000 asukkaan His­tan pien­taloalue, jon­ka tule­van asu­jaimis­ton liikku­mi­nen olisi nyky­is­ten suun­nitelmien mukaan lähin­nä pelkän henkilöau­toli­iken­teen varas­sa. Jos toimen­pide­palet­ti­in ote­taan mukaan pikaratik­ka, voidaan yksi raskaan liiken­teen ase­ma kor­va­ta kolmel­la pikaratikan pysäkillä.

Raken­nus­maa ei siis lop­puisi, vaik­ka rak­en­t­a­mi­nen asemien ulot­tumat­tomi­in kiel­let­täisi­in kokon­aan. Uud­is­rak­en­tamista ei voitaisi jakaa vuosit­tain tasais­es­ti seudun kun­tien kesken vaan kun­nat jou­tu­isi­vat jonkin ver­ran vuorot­tele­maan rakentamisessa.

Lop­puisi­vatko rahat?

Van­taalle suun­nitel­tu 18 kilo­metrin kehära­ta mak­saa noin 420 miljoona euroa. Tämän mukaan neljä kilo­metriä rataa asem­i­neen mak­saisi noin sata miljoon­aa euroa. Luku on vähän yläkant­ti­in, kos­ka lento­ken­tän ali­tus nos­taa kehäradan hin­taa. Pelataan var­man päälle ja lähde­tään tuos­ta sadas­ta miljoonas­ta eurosta vuodessa.

Sata miljoon­aa euroa on paljon, jos sitä ver­taa kir­jas­ton bud­jet­ti­in tai niihin mität­tömi­in sum­mi­in, joiden kanssa bud­jet­ti­raamei­hin sido­tut min­is­ter­it askaroi­vat, mut­ta vähän, jos sitä ver­taa asun­torak­en­tamisen kustannuksiin. 

Helsin­gin seudulle suun­nitel­tu asuin­rak­en­t­a­mi­nen mak­saa pari mil­jar­dia euroa vuodessa. Lisäk­si tule­vat maan­omis­ta­jille mak­set­ta­vat sato­jen miljoonien euro­jen ton­tin­hin­nat. Asun­to­tuotan­non kus­tan­nuk­si­in ver­rat­tuna sata miljoon­aa on alle viisi pros­ent­tia kokon­ais­sum­mas­ta. Luulisi ase­man läheisyy­den nos­ta­van asun­to­jen arvoa tätä enemmän.

Pääkaupunkiseudun kun­nal­lispoli­itikot eivät tästä ilah­du, mut­ta minus­ta val­tion rahaa ei tarvi­ta kaupunkiseudun sisäistä liiken­net­tä palvele­vi­in ratoi­hin. Rahat tulee per­iä raken­nu­soikeud­es­ta. Sata euroa neliöltä ei ole raken­nu­soikeud­es­ta pääkaupunkiseudul­la paljon mitään. Espoo peri Suurpel­lon alueelta maan­omis­ta­jil­ta raken­nu­soikeud­es­ta 240 euroa neliöltä, vaik­ka alue on syr­jässä raideli­iken­teestä. Maan­omis­ta­jien halukku­ut­ta mak­saa var­maankin lisäisi, jos pidet­täisi­in kiin­ni siitä, ettei ilman rataa ei saisi rak­en­taa lainkaan. 

Tek­isikö täl­lainen rato­jen rak­en­tamisvelvoite asumis­es­ta kalli­im­paa? Nos­taako Espoon kaupun­gin Suurpel­lon maaomis­ta­jil­ta per­imä 240 euroa neliöltä asun­to­jen hin­taa Suurpel­los­sa? Raken­nus­li­ike myy asun­not eniten tar­joav­ille eikä osta­jien mak­suhalukku­u­teen vaiku­ta mitään se, paljonko miten voit­to jae­taan raken­nus­li­ik­keen, kaupun­gin ja maan­omis­ta­jien kesken. Samas­ta syys­tä asumis­es­ta ei tulisi kalli­im­paa, vaik­ka maan­omis­ta­jat pan­taisi­in mak­samaan raiteet. Jos tämä vaa­timus hidas­taisi rak­en­tamista, se nos­taisi kyl­lä asun­to­jen hin­to­ja ja vuokria koko seudulla. 

Ei sitä pait­si kan­na­ta tui­jot­taa pelkästään raitei­den rak­en­tamisen kus­tan­nuk­si­in. Jos ei raken­neta raitei­ta, pitää rak­en­taa teitä ja parkkipaikko­ja. His­tan suun­nitel­mat ja muu rak­en­t­a­mi­nen sil­lä suun­nal­la merk­it­sevät toteutues­saan Turun­väylän tukkeu­tu­mista. Moot­tori­tien rak­en­t­a­mi­nen kahdek­sankaistaisek­si ei ole hal­paa, eikä se edes riit­täisi. Tukkoon menevät myös kehäti­et ja Huopalah­den­tie Turun­väylän Helsin­gin päässä. 

Olisiko tämä oikeidenmukaista?

Vaik­ka vaa­timus pan­na maan­omis­ta­jat mak­samaan radat voisi ensin kuo­hut­taa mieliä, mak­samaan joutu­vat oli­si­vat tari­nan onnekkai­ta, kos­ka saisi­vat mailleen kaiken seudun raken­nu­soikeu­den. Huonom­min kävisi niiden, joiden maat eivät satu ole­maan minkään rata­hankkeen var­rel­la. He ovat aikanaan per­i­neet vil­ja­van pel­lon ja huo­maa­vat omis­ta­vansa taas pelkän pellon.

Tähän on kak­si ratkaisua. Joko maan arvo tasa­taan maan­omis­ta­jien kesken tai asi­as­ta ei välitetä. 

Toron­tossa on kaupun­gin ympärille muo­dostet­tu vihreä vyö, joka on käytän­nössä raken­nuskiel­los­sa. On päätet­ty, ettei urbaani asu­tus saa lev­itä sinne vaan alue varataan maa- ja met­sä­taloudelle. Uuden­maan maakun­ta­hal­li­tuk­sen opin­tomatkalla kysyin virkemiehiltä, onko tämä kor­vat­tu jotenkin maan­omis­ta­jille. Ei kuulem­ma ole. Ei ole koskaan luvat­tukaan, että sinne saisi rak­en­taa. Ei lot­tovoitos­ta haaveilleellekaan kor­va­ta pet­tymys­tä.

Nykykäytän­tö on itse asi­as­sa täysin epäoikeu­den­mukainen tehdessään toi­sista upporikkai­ta ja jät­täessään toiset nuole­maan näppejään. 

Onko vääryys, jos pel­tomaan arvo ensin satak­er­tais­tuu ja palaa sit­ten ennalleen? Ei sen kannal­ta, joka on omis­tanut koko tämän ajan, mut­ta kyl­lä sen onnet­toman kannal­ta, joka on sen satak­er­taisel­la hin­nal­la ostanut.

Tont­ti­maan yhteen­las­ket­tu arvo ei alene, jos raken­nu­soikeus keskitetään alueel­lis­es­ti. Pikem­minkin maan yhteen­las­ket­tu arvo nousee. Sik­si ei pitäisi olla ylivoimaista löytää tähän oikeu­den­mukaista ratkaisua, jos tah­toa on. Kaikissa kun­nis­sa tätä tah­toa ei ole. Mik­si se His­tan vähän omi­tuisen muo­toinen suun­nit­telu­aluekin nou­dat­taa niin tarkasti maanomistusrajoja?

Kaiken rak­en­tamisen keskit­tämi­nen asemien läheisyy­teen olisi siis pääkau­punki­seu­dul­la mah­dol­lista, se olisi rahoitet­tavis­sa ja siihen olisi löy­det­tävis­sä ratkaisu, joka olisi ainakin yhtä oikeu­den­mukainen kuin on nykyi­nen arpa­jaisia muis­tut­ta­va kaavoituskäytäntö.

Nyt on hyvä laskea edes toinen jal­ka maa­han. Var­maan on toim­into­ja, joiden ei tarvitse sijai­ta asemien lähel­lä. Mah­tuu kaupunki­in toki jonkin ver­ran kah­den auton strate­giaan perus­tu­vaa eril­lisas­um­is­takin, kun­han sitä ei ole liikaa. Autoil­e­vat taloude­tkin hyö­tyvät raiteista, kos­ka pää­sevät suju­vasti eteen­päin, kun suuri osa matkus­tavai­sista käyt­tää junaa. Sik­si olisi oikeu­den­mukaista per­iä kaikesta asuin­rak­en­tamis­es­ta mak­sua liiken­nein­fra­struk­tu­urin rahoittamiseen.