Pöydältä: Keski-Pasilan keskustakorttelin suunnitteluperiaatteet

Ja tähän liittyvä liikennesuunnitelma. Listan mukana tuli salassa pidettävää aineistoa, joka sisälsi tarkempaa tietoa tulevasta kilpailuohjelmasta. On selvä, että se on pidettävä salassa, jotta kilpailijat eivät joutuisi eriarvoiseen asemaan, mutta ongelmatonta se ei ole, koska politiikan pitäisi olla joukkueurheilua.

Rakennuskiellon kumoaminen Kulosaaressa Bertel Jungintie 7:ssä

Rakennuskielto oli asetettu, jotta talo olisi voitu suojella asemakaavalla. Nyt omistaja on saanut kaupungin viranomaiset vakuuttuneeksi siitä, että on päästänyt talon niin huonoon kuntoon, että hänet on syytä vapauttaa suojeluvelvollisuudesta. Suojeluun liittyvät kannustimet ovat vähän vinksallaan.

Toivo Kuulan puiston asemakaava

Puistoon tulee pieni rantaravintola, 480 k-m^2. Kesäravintola Meritalli rakennetaan talvilämpimäksi ja tätä varten se pitää merkitä kaavaan.

Kelluvia asuntoja Verkkosaareen

Sataviisitoista merellistä, maanjäristyksen hyvin kestävää asuntoa on tulossa Verkkosaareen. Periiköhän verohallinto niistä lästimaksun?

En tiedä, onko tämä käytäntö edes laillista, sillä asunto-osakeyhtiö ei saisi panna yhtiön osakkaita eriarvoiseen asemaan keskenään. Jos se on laillista, lakia pitäisi muuttaa.  Oikeudenmukaista olisi kerran vuodessa huutokaupata autotallit. Tallipaikoista tulisi kyllä selvästi nykyistä kalliimpia, mutta raha ei katoaisi taloyhtiöiltä mihinkään, vaan näkyisi yhtiövastikkeen alenemisena.

Kannattaako jätti-investointi autopaikkoihin? Kannattaa, jos tulevat asukkaat ovat valmiit niistä maksamaan. Ei kannata, jos he eivät pidä autopaikkoja vaadittavan rahan arvoisena. Näin se markkinataloudessa yleensä menee. Asukkailta ei kuitenkaan kysytä mitään. Jos haluaa asunnon, on pakko maksaa myös pysäköinnistä, oli autoa tai ei.
Kokemus Arabianrannasta kertoo, että tällä menetelmällä autopaikkoja rakennetaan liian vähän. Autopaikkojen määrä ei riitä, koska ne jaetaan ensiksi ehtiville lähes ilmaiseksi. Normi on kaksi autopaikkaa kolmea asuntoa kohden. Se kolmas on ymmärrettävästi tyytymätön, koska ei saa autopaikkaa, vaikka on siitä maksanut.

Toisaalta Arabianrannassa on maksullinen parkkihalli lähes tyhjillään. Autopaikat ovat siellä kalliita, mutta vielä kalliimmaksi ne oman talon alle rakennettavat autopaikat tulevat. Eikö tyhjillään seisova autohalli osoita, etteivät pysäköintipaikat ole hintansa arvoisia?

Paljon pienempi määrä autopaikkoja riittäisi, jos autopaikkaa ei pakkomyytäisi asunnon mukana. Monen mielestä olisi kohtuutonta maksaa autopaikasta 50 000 euroa tai vuokrata se 300 eurolla kuussa. Yhtä paljon siitä joutuu nytkin maksamaan.  Miten vasta vapaaehtoisuus tekee maksusta kohtuuttoman?

Helsinki subventoi julkista liikennettä noin 50 prosentilla. Näyttölipun omistaja hyötyy tästä tuesta joitakin kymppejä kuussa. Pysäköinnin kautta autottomat helsinkiläiset tukevat autoilijoita paljon enemmän.

Mikä muuttuisi, jos autopaikan hinta irrotettaisiin asunnon hinnasta? Ne, joille auto on välttämättömyys, varmaankin ostaisivat autopaikan. Eihän heidän tilanteensa muuttuisi, koska yhtä paljon he joutuvat nytkin autopaikasta maksamaan – tai no, osan paikkansa hinnasta he laskuttavat nyt autottomalta naapuriltaan.  Auton hankintaa pohdittaisiin pidempään, jos pysäköintipaikan hinta kolminkertaistaisi auton hinnan. Kesäautot säilytettäisiin mökillä tai ainakin jossain halvemmassa paikassa. Autoa satunnaisesti käyttävälle tulisi halvemmaksi vuokrata auto kuin maksaa autopaikasta. CityCarClubin kaltainen autojen yhteiskäyttö yleistyisi; pelkällä pysäköintipaikan hinnalla ajaisi yhteiskäyttöautolla aika paljon. Autostaan kovin riippuvaiset valitsisivat asuinpaikakseen alueen, jossa pysäköinti järjestyisi halvemmalla.

Kaikki nämä tekijät johtaisivat siihen, että paljon pienempi määrä pysäköintipaikkoja riittäisi, jos pysäköinnin hinta irrotettaisiin asunnon hinnasta. Säästyisi satoja miljoonia euroja. Markkinatalous ohjaa resursseja tehokkaammin kuin yhteiskunnan asettamat normit.

Kaavoittajan vastaus tähän on, ettei autopaikkojen määrää voi jättää markkinoiden ratkaistavaksi, koska asunnon ostaja on lyhytnäköinen. Vaikka asiakas haluaa asunnon nyt ilman autopaikkaa, voi hän tarvita autoa myöhemmin. Jälkeenpäin pysäköintihallin rakentaminen tulee vielä kalliimmaksi. Asunnon ostajalla on kuitenkin oikeus ostaa yksiö ensiasunnoksi, vaikka voi myöhemmin tarvita lisäneliöitä. Joustavuutta tulevien tarpeiden osalta saataisiin, jos luolat suunniteltaisiin laajennettaviksi tai kaavoissa varattaisiin tontteja ehkä myöhemmin tarvittaville pysäköintitaloille. On myös selvää, että autopaikkojen oikea hinnoittelu vähentää niiden kysyntää pysyvästi.

Uusiin ja peruskorjattaviin taloihin vaaditaan aina autopaikat. Jos tontille ei mahdu, rakennusluvan ehtona on osallistuminen jonkin pysäköintihallin rahoitukseen lähistöllä.

Autopaikkavaatimus estää asuinalueiden tiivistämistä. Viimeksi Vuosaaressa jätettiin rakentamatta kerrostalo edulliseen paikkaan, koska tontille ei voinut pohjavesialueen vuoksi rakentaa pysäköintipaikkoja edes maan alle. Miksi ei voisi olla taloja, joihin valikoituu autottomia kotitalouksia? 

Kantakaupungin vanhoissa kiinteistöissä ei autopaikkoja ole.  Niiden asukkaat ovat oikeutettuja lunastamaan asukaspysäköintitunnuksen. Ulkopuolisille kadunvarsipysäköinti maksaa kaksikymmentä euroa päivässä, mutta asukas maksaa koko vuoden pysäköinnistä vaivaisen satasen. Tätä voi pitää jopa eriarvoisena, koska uusien ja peruskorjattavien asuntojen asukkaat joutuvat maksamaan pysäköinnistä monikymmenkertaisesti. Toisaalta pysäköintitunnus ei takaa paikkaa. Niitä on jaettu 31 000, mutta kadunvarsipaikkoja on vain 19 000.

Kaikkien kantakaupungin autoilijoiden etu olisi, että osa kadunvarsipaikoille tunkevista siirtyisi pysäköintilaitoksiin. Yhdenkään autoilijan ei kuitenkaan kannata uhrautua muiden puolesta ja maksaa luolapaikasta maltaita, jotta muut löytäisivät ilmaisen kadunvarsipaikan helpommin.

Kaikki autoilijat hyötyisivät pysäköintiluolista – myös ne, jotka jäisivät kadunvarsipysäköijiksi. Siksi kaikkien autoilijoiden tulisi osallistua niiden rahoitukseen. Asukaspysäköintitunnuksen hintaa tulisi nostaa tuntuvasti ja tulot käyttää pysäköintiluolien rakentamiseen.

 Helsingin kantakaupungin ruutukaava-alueella kannattaisi varata joka kolmas katu pihakaduksi. Niistä tulisi rauhallisia jalankulkijoiden kävelyreittejä. Paikasta toiseen siirtymiseen autot eivät jokaista katua tarvitse, mutta pysäköintiin ne tarvitsevat. Pysäköinnin siirtäminen kantakaupungissa kallioluoliin olisi suuri investointi, mutta kannattaisi.

(Kirjoitus on julkaistu kolumnina Suomen Kuvalehdessä)

Kolmiulotteisessa esityksessä on vähän selvittämistä. Listasta en ymmärtänyt mitään, monin kuvin tehdyn esittelyn jälkeen luulen ymmärtäväni jotain, mutta voin olla väärässä.
Kysyin, pitääkö Pasilan sillalle sallia autoilua, kun ratalinjan poikki menee kaksikin autotunnelia. Virasto oli keksinyt tämän itsekin, mutta ei kuulemma ollut toiminut. Silta paranee leventämällä joka tapauksessa paljon. Vakuutettiin, että Veturitien kasvava liikenne mahtuu Nordenskjöldinkadulle. Luottamusmies ei voi kuin luottaa.
Sillan eteläpuolelle tulee pilvenpiirtäjiä, pohjoispuolelle matalampaa, jotta ei kilpaistaisi veistoksellisten pilvenpiirtäjien kanssa. Niin kai sitten.
Tästä on tulossa mielenkiintoinen suunnittelukilpailu. Nyt ei lyödä kiinni kaavaa vaan vain sen raamit. Suunnittelukilpailun ratkettua tehdään kaava. Arkkitehtikilpailut ovat tuottaneet usein lennokkaita, mutta vaikeasti toteutettavia ehdotuksia. Nyt kilpailijoiden tulee sitoutua toteuttamaan oma ehdotuksensa.
Junarata lentokentälle
Lausunto hyväksyttiin. Sitä ihmeteltiin, onko samanaikaisesti tilausta myös metrolinjalle. Tästähän on tälläkin blogilla keskusteltu.
Munkkivuoren kokonaistarkastelu
Kysyin, voisiko paksulla setelitukulla vauhdittaa tunnelia Tarvontieltä Hakamäentielle, kun merkittävä osa investoinnista on rahoitettavissa kaavoitushyödyllä rakentamalla asuntoja Munkkiniemen ja Munkkivuoren väliin.

Helsinki uhraa paljon potentiaalisia tulojaan segregaation vastustamiseen. Siksi parhaimmillakin alueilla – tai siis melkein kaikilla – on myös sosiaalista asuntotuotantoa, koska muutoin sosiaalinen asuntotuotanto jouduttaisiin keskittämään omiin kaupunginosiinsa. Helsinki tekee tilaa myös keskituloisille HITAS-politiikalla. Rakennusliike saa tontin sopuhintaan, mutta asunnon myyntihintaa säännöstellään – ja niin säännöstellään asukkaiden harmiksi myös jälleenmyyntihintaa. Myymällä vaikkapa Jätkäsaaren tontit eniten tarjoaville markkinaehtoisesti kaupunki saisi kyllä paljon hyviä veronmaksajia.

HITAS-politiikkaan verrattuna perheasuntojen suosiminen kaavoituksessa ei ole sen kummallisempaa. Samaa perheasuntojen suosimista harjoittavat monet muutkin kunnat, tosin eri tavalla. Voidaan esimerkiksi kaavoittaa omakotitontin rakennusoikeudeksi maksimissaan 300 kerrosneliötä ja edellyttää, että tontille tulee vain yksi asunto. Tällaisia kaavamääräyksiä ovat naapurikunnat pullollaan. Helsinki voisi tehdä samoin kerrostalojen kohdalla, eikä kenelläkään olisi nokan koputtamista: tälle tontille saa rakentaa 3000 neliötä, mutta korkeintaan neljäkymmentä asuntoa. Jos on sitä mieltä, ettei suurten asuntojen rakentaminen kannata, rakentaa neljäkymmentä yksiötä.

Oletetaan, että kaupunki huutokauppaa tontin eniten maksavalle. Oletetaan, että kartelleja ei ole ja kilpailu toimii ja että kaikenkokoisten asuntojen rakennuskustannukset ovat 2000 euroa/neliö kohtuullisine liikevoittoineen. Oletetaan edelleen, että yksiöiden markkinahinta on 4000 euroa/m² ja perhekokoisten asuntojen 3000 €/m². Jos määräys on, että puolet kerrosalasta pitää olla perheasuntoja ja loput mitä vaan, rakennusliike saa asunnoista kokomääräyksen takia keskimäärin 3500 €/m². Jos kokomääräystä ei olisi, rakennusliike saisi 4000 €/m².

Mitä rakennusliikkeen kannattaa tarjota tontista? Jos siinä on tuo kerrosalarajoite, tontista kannattaa tarjota 1500 €/m² ja ilman kokorajoitusta 2000 €/m². Tässä ei pitäisi olla mitään ongelmaa. Kummassakin tapauksessa rakentaminen on rakennusliikkeelle yhtä edullista, rakennusliike saa 2000 euroa neliöltä.

Tietysti kun on ensin ostanut tontin 1500 eurolla neliö, kannattaa alkaa mankua tuota kokorajoitusta pois. Asia vain on niin, että jos tontti kaavoitetaan uudestaan ja rahakkaammaksi, pitää järjestä myös uusi tarjouskilpailu. Silloin tontin hinta nousee 2000 euroon neliöltä.

====

Kaikki tietävät, että yllä oleva on silkkaa teoriaa. Noin tontin hinnan pitäisi muodostua, mutta jostain syystä se ei muodostu. Jos asuntojen markkinahinta on 7000 euroa neliötä, tontinhinta ei ole 5000 euroa neliöltä vaan paljon vähemmän. Miksi on näin, sitä tutkisin, jos olisi tutkiva journalisti.

- miettimään työnantajan kannustamiseen, koska kovin usein aloite eläkkeelle siirtymisestä tai putkeen lähdöstä tulee työnantajalta;
- muuttamaan viimeisten vuosien superkarttumaa sellaiseksi, että se kannustaa olemaan töissä pitkään eikä ansaitsemaan viimeisinä vuosina mahdollisimman paljon;
- pohtimaan työuria sen alkupäästä, sillä suomalaiset eivät eläköidy muita varhemmin mutta aloittavat työnteon selvästi muita vanhempina;

Työnantajan kannustin

Helsingin Sanomat on kirjoittanut niin monta väkevää kirjoitusta työurien pidentämisen puolesta, että lehti ilmeisesti katsoi tehneensä osuutensa ja pani pellolle kaikki vähänkin vanhemmat toimittajat, yhteensä kai noin sata. Suurin este työurien pidentämiselle on, ettei pidentäminen kannata työnantajalle; se kannattaa työnantajille kollektiivina, mutta ei yksittäiselle työnantajalle, koska pannessaan ikääntyneet työntekijät putkeen tai eläkkeelle, se saa siirretyksi omia menojaan muille yrityksille.

Työnantajia sanktioidaan kyllä ikäihmisten potkuista, mutta se koskee vain täysin osaamattomia tietämättömiä työnantajia. Kun kultaisella, tai vaikka vain kuparisella kädenpuristuksella, saa työntekijän allekirjoittamaan paperin, jossa tämä irtisanoutuu itse, ei tarvitse maksaa mitään. Kun työntekijä on täyttänyt 63 vuotta, hänen savustamisensa eläkkeelle ei maksa työnantajalle edes teoriassa mitään.

En kuitenkaan esitä ratkaisuksi, että työnantajia sanktioidaan entistä ankarammin siitä, että työntekijä lopettaa työuransa kuusikymppisenä, koska tällöin viisikymppisten olisi entistä vaikeampaa päästä töihin. Jos ikääntyneen työntekijän irtisanomista tai päästämistä eläkkeelle ei tehdä työnantajalle kalliimmaksi, tulee hänen pitämisensä töissä tehdä edullisemmaksi; myös niiden osalta, jotka ovat täyttäneet 63 vuotta. Tähän on monia keinoja, mutta yhteistä niille on, että työnantajamaksuja vähennetään ikääntyneiltä, jolloin niitä pitää tietysti nostaa muiden kohdalla. Nostotarvetta ei ole, jos keino toimii ja työurat pidentyvät.

Superkattuma euromääräiseksi

Joskus aiemmin meillä oli järjestelmä, jossa eläke koko 40 vuoden työurasta riippui neljän viimeisen vuoden palkasta. Normaalia olisi, että työtahti vähän hellittäisi loppua kohden, mutta tuo eläkesääntö pakotti rajuun loppukiriin jatkuvine ylitöineen ja yövuoroineen, missä ei ollut inhimillisesti mitään järkeä. Nyt ei enää ole näin. Olisi täysin mahdollista pikkuhiljaa siirtyä helpompiin ja vähemmän rahakkaisiin töihin.  Tämä olisi luonnollista ja se voisi sopia myös työnantajalle, joka joutuu nyt maksamaan sataprosenttisen palkan 80 prosenttisesta työpanoksesta – eikä ole siksi kovin innokas edistämään työssä jaksamista.

Työkulttuurimme on edelleen tuolta vanhan eläkesäännön ajalta ja niinpä täysillä vain loppuun asti! Säännöt ovat muuttuneet, mutta superkarttumassa on vanhan hiostusjärjestelmän piirteitä. Superkarttuma nostaa eläkettä sitä enemmän, mitä korkeampaa palkkaa viimeisinä vuosina nostaa. Jos superkarttuma poistettaisiin ja laitettaisiin eläkkeisiin euromääräinen lisä karttuma, joka palkitsisi siis työvuosista yhtä paljon siitä riippumatta, mikä on palkka, kunhan ei vain nosta eläkettä, kannustin olisi oikeamman suuntainen ja vastaisi myös paremmin ansaintaperiaatetta.

Superkarttumaan liittyy nyt pieni riski. Ei ole aivan tuulesta temmattu ajatus, että pitkään töissä jatkavat terveimmät. Sekään ei tunnu aivan hölmöltä oletukselta, että terveimmät elävät muita pidempään. Voi tulla eläkejärjestelmälle kalliiksi, että muita pidempään saavat selvästi parempaa eläkettä kuin nuorempina kuolevat. Ymmärtääkseni aktuaariset laskelmat on tehty oletuksella, että 63-vuotiaina ja 68-vuotiaina eläkkeelle jäävien elinajanodote on yhtä pitkä. Kun hyväosaiset – ja siis keskimäärin parempipalkkaiset – elävät vielä muita pidempään, superkarttuman kannattavuus nykymuodossa eläkeyhtiöille käy kyseenalaiseksi.

Aiemmin töihin

Suomalaiset ovat töissä ihan yhtä pitkään kuin muutkin, vaikka ”meill’ ukkoina jo syntyy sylilapset ja nuori mies on hautaan valmis jo”. On syytä epäillä, että meillä ollaan terveydentilaan nähden pidempään kuin Keski-Euroopan maissa, joissa sentään ”tulta säihkyy harmaahapset ja vanhoissa hehkuu hengen aurinko”.

Opinnoista siirrytään töihin paljon muita myöhemmin.

Yksi syy on asevelvollisuus, joka myöhentää miesten työurien vuodella tai kahdella riippuen siitä, alkaako asevelvollisuus talvella vai kesällä. Toinen syy on opintojen venyminen, johon opintotukijärjestelmällä on oma vaikutuksensa mutta myös sillä, että meillä ei tyydytä välitutkintoon vaan kovin suuri osa koulutetaan tutkijoiksi (gradu), vaikka tieteellistä intohimoa ei olisikaan.

Kolmas ja tärkein syy on siinä, että lukion päättämisen korkeakoulu-opintojen ja väliin jää kolmen vuoden jonotusaika korkeakouluihin (tähän tosin sisältyy inttiaika), koska monessa opinahjossa pääsykokeet on tehty niin, että ne tosiasiassa palkitsevat useammasta yrityksestä. Tähän yritettiin muutosta, mutta eduskunnan oikeusasiamies sanoi, ettei niin saa tehdä ja opetusministeri totteli.

Yksi lausunto vastasi montaa Ahtialan toimikunnan mietintöä.

Valio maksaa tuottajalle maitolitrasta jopa vähemmän kuin Ingman. Mutta maidontuottajaosuuskunnat omistavat Valion, joten Valion maidosta saama parempi kate palautuu lopulta tuottajille, mikä enemmän kuin kompensoi pienemmän tuottajahinnan. Lisäksi tämä on tuottajalle pääomatuloa eikä ansiotuloa.

Tämä on ensimmäinen loogiselta tuntuva selitys maanviljelijöiden haluun myydä maitonsa halvalla.
Tietääkö kukaan, miten Valio jakaa voittonsa omistajille? Pääomapanoksen mukaisesti, jolloin se verotetaan pääomatulojen mukaan vain maitomäärän perusteisesti, jolloin se verotetaan ansiotulona?

Espoossa uusin asuntojen keskikoko on yli 90 m2. On vaikea uskoa, että ihmiset maksaisivat asunnosta Soukassa enemmän kuin Töölössä eikä betoni ilmeisesti ole Espoossa halvempaa kuin Helsingissä. Kyse ei taida olla siitä, etteivät asunnot mene kaupaksi  vaan että siitä ei saa sellaista ylihintaa kuin pienemmistä asunnoista. Jos asunto ei mene kaupaksi, kannattaa alentaa hintaa.

Kun rakennusliikkeet ovat ostaneet tai vuokranneet tontin kaupungilta, se on tapahtunut kaipulutuksen perusteella . Kaavamääräys on tarjouksia jätettäessä ollut tiedossa. Jos määräys on liikevoiton suhteen haitallinen, tontista varmaankin on maksettu sen takia vähemmän. Jos kaava muutetaan rakennusliikkeen pyynnöstä edullisemmaksi, joko hintaa pitää nostaa tai tontti on kilpailutettava uudestaan.

Tuo 75 neliön keskikokomääräys ei silti toimi tarkoituksenmukaisesti. Rakennusliikkeen rakebntavat nyt muun talon täyteen pieniä kanakoppeja, mutta ylimpään kerrokseen jättiasuntoja, joista ne yllätyksekseen eivät saa samaa neliöhintaa. Tämä on aivan niiden oma valinta, mutta jos talopudellinen optimointi johtaa tuohon, sääntöä on muutettava.

Miten olisi määräys, että kolmannes asunnoista on oltava kooltaan yli 90 neliötä tai että asuinpinta-alasta puolet tulee olla yli 90 neliön asunnoissa? Keksiikö joku paremman säännön?

Muuten olen sitä mieltä, ettei tuon säännön pidä olla täsmälleen sama joka kaupunginosassa eikä joka tontilla.