Kaupunkisuunnittelu

Pitäisikö Helsingin kiinteistöomaisuus yhtiöittää?

Minusta Helsinki ei hoida valtavaa kiinteistöomaisuuttaan järkevästi. Se ei johdu yksittäisten ihmisten kyvyttömyydestä, vaan on järjestelmävirhe, joka pitäisi korjata järjestelmää muuttamalla. Pitäisin hyvänä yhtiöittää kaupungin kiinteistöomaisuus yhtiölle, joka voisi tehdä myös investointeja omaisuuden arvon korottamiseksi. Puhun yhtiöittämisestä, vaikka tarkoitan tietysti taseyksikköä, koska verotus.

Helsingin maaomaisuuden arvo on valtava. En itse asiassa edes tiedä, kuinka suuri se on. Olen kuullut luvut kuusi miljardia ja myös luvun kymmenen miljardia. Oikeaa lukua ei tiedä kukaan, koska se riippuu vähän siitä, miten se lasketaan. Kaupungin taseesta sitä ei näe, koska siinä maaomaisuus on aliarvostettu räikeästi. Ei ole mitenkään poikkeuksellista, että tontit myydään hinnalla, joka ylittää tasearvon kaksikymmenkertaisesti.

Oireellista tässä on, ettei maaomaisuuden arvo ole tiedossa tai ei sitä ainakaan ole luottamusmiehille kerrottu.

Tämän päälle tulevat kaupungin omistamat rakennukset, joita niitäkin on useamman miljardin arvosta.

Maaomaisuus on kaupungille todellinen rahantekokoe. On tehty aikanaan viisaita päätöksiä ostamalla maa. Silti minua on pitkään arveluttanut, hoitaako kaupunki jättiomaisuuttaan tehokkaasti.

Olennaista on, että omaisuuden arvoa voidaan nostaa tai laskea kaupungin omilla toimilla, mutta näitä toimia ei tarkastella omaisuuden arvoa vastaan.

Budjettikäytäntö pakottaa menojen minimointiin, vaikka pitäisi maksimoida tulojen ja menojen erotusta

Aloitan vähän kaukaa, neljännesvuosisadan takaa, jolloin laman vuoksi Helsingiltä alkoivat rahat loppua. Kaikkia hallintokuntia velvoitettiin säästämään. Työväenopisto toteutti oman osuutensa lakkauttamalla eläkeläisten ohjatut jumppatunnit. Protestoin tätä osaoptimointina, koska eläkeläisjumppa säästi tehokkaasti sote-menoja. Tarkempi perehtyminen osoitti asian vielä absurdimmaksi. Nuo jumppatunnit tuottivat voittoa, koska maksavia osallistujia oli ohjaajaa kohden niin paljon. Mutta tulot menivät kaupungin pohjattomaan kassaan. Työväenopiston osaksi tulivat vain menot ja se paransi omaa tulostaan alentamalla menoja. Tämän takia on siirrytty yhä enemmän nettobudjetointiin, mutta yksipuolinen tuijottaminen menojen vähentämiseen ei ole kadonnut.

Budjettikäytäntö johtaa kassamenojen minimointiin, mikä on taloudellisena tavoitteena joskus aivan väärä.

Investointi maaomaisuuden arvoon ei ole meno

Kaupunki voi omilla toimillaan vaikuttaa maaomaisuutensa arvoon. Parantamalla liikenneyhteyksiä, huolehtimalla kaupunkiympäristön viihtyisyydestä ja puistojen kunnosta tehdään alueesta haluttavampi ja maaomaisuudesta arvokkaampi.

Esitin aikanaan, että kaupungin maaomaisuus Kruunuvuoren rannassa pitäisi yhtiöittää. Yhtiö rakentaisi omalla kustannuksellaan ratikkayhteyden ja infran, ja rahoittaisi sen tontinluovutustuloilla, myymällä tai vuokraamalla. Sen kannattaisi tehdä kaupunginosasta oikein hyvä, jotta alueesta tulisi houkutteleva ja tonteista maksettaisiin kunnolla.

Nyt rahankäyttö, joka tähtää omaisuuden arvon kohoamiseen kilpailee samoista päivähoitomenojen kanssa. Päivähoito on arvokasta, mutta on ymmärrettävä, että sadan miljoonan euron investointi, joka nostaa omaisuuden myyntihintaa 150 miljoonalla eurolla, ei ole sadan miljoonan euron meno vaan 50 miljoonan euron tulo – ja helpottaa siis päivähoidon rahoittamista.

Joskus investointeja kuitenkin on perusteltu maan arvon nostamisella. Esimerkkinä tästä on Aurinkolahden kanava Vuosaaressa. Tämä monen mielestä jokseenkin turhalta näyttävä kanava rakennettiin tekemään alueesta houkuttelevampaa. En ole nähnyt, oliko investointi lopulta kannattava, koska rakentamista sen ympärille vähennettiin myöhemmin. Tällaisia investointeja on aika vaikea saada läpi. Kanavaa arvosteltiin aikanaan rahan haaskauksena.

Erityisen tolkutonta on, että rahanpuute jarruttaa tonttien saattamista rakennuskelpoiseksi ja siis myynti- tai vuokrauskuntoon, koska nämäkin rahat kilpailevat rahoituksesta päiväkotien kanssa. Nämä rahat eivät kuitenkaan ole meno vaan tuovat huomattavasti tuloja kaupungille. Budjetissa ne kuitenkin näyttäytyvät menoina.

Yhtä tolkutonta on, että kaupungin rahoitusjohdon mielestä pikaraitioteiden rakentamista uusiin kaupunginosiin tulee viivästyttää, jotta investointimenot eivät kasvaisi liikaa. Jos tontit luovutetaan ensin ja niiden arvoa nostava ratikka tulee paljon myöhemmin, menetetään suurelta osin se arvonnousu, jonka ratikka tuo mukanaan. Aion kirjoittaa tästä ongelmasta erillisen artikkelin myöhemmin.

Jos kaupungin maaomaisuus yhtiöitetään, se tulee yhtiöittää moneen alueelliseen yhtiöön. Muuten voi tulla houkutus käyttää monopolivoimaa tarjonnan vähentämiseen – seikka, josta Helsinkiä on jo nyt syytetty.

Siis rahanahneutta? Kannattaa huomata, että toimet, joilla maaomaisuuden arvoa nostetaan, ovat sellaisia, joita kaikki kannattavat: paremmat liikenneyhteydet, viihtyisämpi julkinen tila, paremmin hoidetut puistot. Ei kai niitä kukaan vastusta?

Miksi julkiselle omistajalle aina kertyy korjausvelkaa?

Kuvaava esimerkki nykysääntöjen haitallisuudesta on kaupungin omistamien rakennusten korjausvelka, joka on jotain miljardin euron luokkaa. Tekisi mieli syyttää lyhytnäköisiä virkamiehiä, mutta kun sama ongelma vaivaa jokseenkin kaikkia kuntia, vikaa on etsittävä järjestelmästä.

Kun pitää päättää, palkataanko kouluun yksi opettaja lisää vai korjataanko koulua, palkataan opettaja, koska koulua ehtii korjaamaan myöhemminkin. Kunnilla on krooninen tapa lykätä kiinteistön huollon toimenpiteitä, vaikka se johtaa lopulta paljon suurempiin menoihin. Rakennukset päästetään rapistumaan, kunnes lopulta on tehtävä valtavan kallis peruskunnostus. Yksityiset käyttävät jatkuvasti rahaa kiinteistöjen ylläpitämiseen ja pääsevät lopulta halvemmalla. Vastuut ovat kunnalla väärin, ja se tulee kalliiksi.

 

14 thoughts on “Pitäisikö Helsingin kiinteistöomaisuus yhtiöittää?

  1. ”Jos tontit luovutetaan ensin ja niiden arvoa nostava ratikka tulee paljon myöhemmin, menetetään suurelta osin se arvonnousu, jonka ratikka tuo mukanaan.”

    Jos olisin sijoittamassa uuteen kaupunginosaan, niin kyllä minä ainakin hinnoittelisin tulevaisuudessa tulevan ratikan tarjoukseeni. Arvioisin ratikan arvon, valmistumisaikataulun ja ratikan lupaajan luotettavuuden. Haistan tässä bisnesmahdollisuuden, jos Helsingin lähiöihin sijoittavat tahot ovat sellaisia, että ne hinnoittelevat ratikan vain jos näkevät sen kadulla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Jos olisin sijoittamassa uuteen kaupunginosaan, niin kyllä minä ainakin hinnoittelisin tulevaisuudessa tulevan ratikan tarjoukseeni.

      Olisitko hinnoitellut tulevan ratikan myös ostaessasi rakennusmaata Suurpellolosta? Joskus sinnekin ratikkaa lupåailötiin, vaan eipöä ole ollut puhetta enää. Asunnion ostajaien sijhti ei ole niin pitkä, että ottaisivat huomioon kyhmmenen vuoden päästä ehkä tulegvaa ratikkaa. Hyvä esimerkki tästä on Kruunuvuorenranta.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Ok. Ajattelin tuossa itseäni alueen kehittäjänä/suursijoittajana. Asunnonostajan sihti voi tosiaan olla lyhyempi. Jos Suurpeltoon lupailtiin ratikkaa eikä sitä tullut niin tuo sitten näkyy mainitsemassani kertoimessa ”lupaajan luotettavuus”. Jos sijoittajat pitävät kaupunkia epäluotettavana lupaajana niin sitten kaupungin on tosiaan ensin tehtävä se ratikka ja vasta sitten haettava ostajia/kumppaneita. Kaupungin toinen vaihtoehto on luonnollisesti hankkia itselleen luotettavan partnerin imago toimimalla jonkinaikaa (esim. 30 vuotta) luotettavasti ja jämptisti lupauksensa pitäen.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      2. Osmo Soininvaara: Olisitko hinnoitellut tulevan ratikan myös ostaessasi rakennusmaata Suurpellolosta? Joskus sinnekin ratikkaa lupailtiin, vaan eipä ole ollut puhetta enää.

        Kysymys: Voisiko tuon ”mahdollisesti tulevan ratikan” kirjata ehdollisena tontin kauppakirjaan?

        Esim: Hinta on X €, mutta jos asiat Y ja Z toteutuvat vuoteen 2029 mennessä niin laskutetaan jälkikäteen vielä kauppasumma X2.

        Keksin kyllä helposti kaikenlaisia ongelmia mitä tuosta voisi käytännössä seurata, kyselen siis lähinnä ihan teoreettiselta pohjalta.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. Kaikkein fiksuinta olisi tietysti rahastaa kiinteistöjen arvoa nostavat investoinnit kiinteistöverolla, jolloin investoinnin kannattavuus ei olisi sidottu tonttien luovuttamiseen. Samalla elinympäristön parantaminen ja kunnossapito vanhoilla alueilla joilla ei enää ole maata kaupungin omistuksessa muuttuisi pelkästä kuluerästä investoinniksi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Kaikkein fiksuinta olisi tietysti rahastaa kiinteistöjen arvoa nostavat investoinnit kiinteistöverolla, jolloin investoinnin kannattavuus ei olisi sidottu tonttien luovuttamiseen. Samalla elinympäristön parantaminen ja kunnossapito vanhoilla alueilla joilla ei enää ole maata kaupungin omistuksessa muuttuisi pelkästä kuluerästä investoinniksi.

      Tämä olisi ehdottomasti parasta, mutta se edellyttäisi, että kiinteistövero perustuisi maan todelliseen arvoon. Jotain tämän suuntaista kaavaillaan, mutta varsin pienessä mittakaavassa.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. Länsimetro muistaakseni näkyi hinnoissa kymmenen vuotta etukäteen kilometrin säteellä asemista. Toisaalta putkiremontit eivät näy täysimääräisesti. Osa myöhäisestä investoinnista jäänee kaupungin tappioksi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Länsimetron rakentamispäätöksestä matkustajaliikenteen avaamiseen meni 11 vuotta. Tuona aikana metro ei siis ollut ”tulossa joskus” kuten Viikin ratikka tms., vaan oikeasti päätettynä tai rakenteilla, eli siinä mielessä sen pitikin näkyä hinnoissa.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. Miksi pitäisi yhtiöittää ja laittaa väliin yrityslainsäädäntö, jota sitten pitäisi erikseen yrittää yhtiön järjestyssäännöillä kiertää? Miksei suoraan virasto?

    Yhtiöittämisessähan kierrätetään tarpeettomasti rahaa taskusta toiseen. Siinä julkinen päiväkoti maksaa rahoituksestaan markkinavuokraa julkisomisteiselle yhtiölle tiloista, joita ei voi mihinkään muuhun käyttää. Jos tasapaino katoaa (esim. vuokratason noustessa, rahoitusta leikattaessa tai vaadittaessa kiinteistöyhtiöltä parempaa tulosta), tässä leikataan takaoven kautta puolivahingossa tai puolisalaa päiväkodin operatiivista budjettia. Miksi turhaan rikkoa automaatio ja mahdollistaa tuollainen?

    Olisi järkevämpää perustaa virasto ja määrätä sille asiaankuuluvat tehtävät, jolloin se voisi sen sijaan automaationa huolehtia kiinteistöpalveluista ja skä kokonaisvaltaisen että yksityiskohtaisen tiedon tuottamisesta — olettaen siis, ettei joku tampio mene leikaamaan sen rahoitusta.

    Mitenkäs muuten menee tällä hetkellä pysäköinninvalvonnassa? Eikö se ole voitollista toimintaa? Kannattaisiko sitä silloin kenties laajentaa ainakin siihen asti kunnes voitto laskee?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.