Lehtisaari: kiinteistöveron korotusta ei voi siirtää maanvuokraan

Helsin­gin ja Van­taan seu­rakun­tay­htymien maan­vuokrapoli­tik­ka Lehti­saa­res­sa on aika sydämetön­tä. Helsin­gin seu­rakun­tay­htymä loiven­si omia vaa­timuk­si­aan, mut­ta Van­taan seu­rakun­tay­htymä suun­nilleen ryöstää vuokralaisiaan.

Kyse on maan­vuokras­ta, joka ylit­tää selvästi markki­navuokran. Jos tont­ti olisi tyhjä, siitä ei olisi mitään edel­ly­tys­tä per­iä sel­l­aisia vuokria kuin nyt per­itään. Mut­ta kun ton­til­la on ker­rosta­lo pant­ti­vank­i­na, maan­omis­ta­ja voi nos­taa vuokran niin korkeak­si, että perii tosi­asi­as­sa vuokraa myös raken­nuk­ses­ta, vaikkei omista sitä. Jos talos­sa olisi pyörät, ei onnistuisi.

Nyt on ilmen­nyt aivan outo aja­tus. Seu­rakun­nat aiko­vat lisätä maan­vuokraan omis­ta­jan mak­set­tavak­si lankea­van kiin­teistöveron. Peruste tähän on, että jos tuot­to­tavoite on 5 % (reaal­i­tuot­toa!), sen tulee olla 5 % myös kiin­teistöveron jälkeen.

Se ei nyt vain ole näin. Tai siis jos on johdon­mukainen tuolle viiden pros­entin tuo­tolle, se pitää laskea ton­tin arvos­ta kiin­teistöveron koro­tuk­sen jäl­keen. Kiin­teistövero nimit­täin las­kee ton­tin arvoa. Jos näin tehtäisi­in, kiin­teistöveron koro­tus ei nos­taisi maan­vuokraa, kos­ka ton­tin arvo lask­isi niin paljon, että se söisi tuon koro­tuk­sen). Ei voi laskea tuot­to­pros­ent­tia ton­tin arvos­ta ennen kiin­teistöveron koro­tus­ta ja lisätä siihen kiin­teistöveroa. Jompikumpi.

Kiin­teistövero on omaisu­usvero ja kuu­luu omis­ta­jan maksettavaksi.

= = = =

Kun tämä Lehti­saari nyt tuli puheek­si, pitää myös kysyä, mik­si seu­rakun­tay­htymät pant­taa­vat kaavoitet­tu­ja tont­te­ja tyhjil­lään? Mik­si niitä ei jo raken­neta? Niistä menee nyt kiin­teistökeinot­telun estämisek­si säädet­ty korotet­tu kiin­teistövero, mikä tulee seu­rakun­tay­htymille kalli­ik­si. Sen on tarkoi­tuskin tul­la kalli­ik­si, kos­ka on vähän ikävä jut­tu pitää raken­nus­maa­ta jouti­laana asun­top­u­las­ta kär­sivässä Helsingissä.

Ton­tit eivät ole kuulem­ma men­neen kau­pak­si. No eivät mene, jos niil­lä on tuol­lainen tuot­to­vaa­timus. Parem­pia aiko­ja tässä tuskin odote­taan, kos­ka tätä parem­pia aiko­ja ei tule. Pikem­minkin maan­omis­ta­jan ajat tästä huononevat, kun Helsin­ki saa lop­ul­ta ton­tin­lu­ovu­tuk­si­in vauhtia.

Korotet­tu kiin­teistövero­pros­ent­ti on 3%/vuosi eli kymme­nessä vuodessa 30 %. Hopi, hopi!

Odote­taanko tässä sitä, että saadaan nuo nykyiset vuokra­sopimuk­set pois pöy­dältä ennen kuin tun­nuste­taan, ettei vapail­la markki­noil­la mak­se­ta tuol­laisia vuokria?

59 vastausta artikkeliin “Lehtisaari: kiinteistöveron korotusta ei voi siirtää maanvuokraan”

  1. Ylipäätään pitäisi luop­ua, eikä suinkaan lisätä vuokra­ton­teille rak­en­tamista, kos­ka vuokra­ton­teil­ta asun­non osta­neet ovat mieli­v­al­taisen kiristyk­sen kohteena. Teo­ri­as­sa asioi­ta voidaan yrit­tää riidel­lä oikeudessa, mut­ta perus­lähtöko­h­ta neu­vot­telu­ase­mas­sa on epäterve.

    Vastaa

  2. “Korotet­tu kiin­teistövero­pros­ent­ti on 3%/vuosi eli kymme­nessä vuodessa 30 %. Hopi, hopi!”

    Ehdotan, että nos­te­taan tuo kiin­teistövero­pros­ent­ti lain sal­li­maan mak­simi­in, joka on 6%.

    Vastaa

  3. Helsin­gin kaupun­ki on vielä suurem­pi ryöstäjä.Se perii ton­teista vuokraa, joka vas­taa 4 v% korkoa

    Kun korko­ta­so on lähel­lä nol­laa niin tuol­lainen korko on kiskontaa.

    Syn­tyvyy­den lasku­un vaikut­taa asun­to­jen kallis hin­ta ja siitä johtu­va asun­to­jen pienu­us. Min­ul­lakin on kak­si per­heen perus­tamisiässä ole­vaa nuor­ta , merkit­tävin syy las­ten myöhen­tämiseen on asun­toti­lanne ja epä­var­ma työelämä
    Sato­jen tuhan­sien velko­ja ei ote­ta sil­lä riskit ovta liian suuret ja elin­ta­so las­kee köy­hyy­den rajalle

    Vastaa

    1. Liian van­ha: Syn­tyvyy­den lasku­un vaikut­taa asun­to­jen kallis hin­ta ja siitä johtu­va asun­to­jen pienuus.

      Jos ton­teista perit­täisi­in alhaisem­paa vuokraa, nos­taisi se asun­to­jen myyntihintoja.

      Vastaa

      1. Ossi Sare­so­ja: Jos ton­teista perit­täisi­in alhaisem­paa vuokraa, nos­taisi se asun­to­jen myyntihintoja.

        Tähänkin voidaan reagoi­da eli listätään tar­jon­taa , se pitää hin­nat kurissa

      2. Liian van­ha: Tähänkin voidaan reagoi­da eli listätään tar­jon­taa , se pitää hin­nat kurissa

        Tar­jon­taa kan­nat­taa var­maan lisätä joka tapauk­ses­sa. Halusin vain kuitenkin sanoa, että tont­tivuokrat eivät tee asum­ista kalli­imak­si. Suurem­pi tont­ti vuokra las­kee asun­non hin­taa. Hyvästä sijain­nista mak­sat joka tapauk­ses­sa, joko ker­ral­la ostaes­sa tai sit­ten vuokran ja vastik­keen kaut­ta pidem­mälle ajalle levitet­tynä. Asumisen kalli­udel­la ei ole tekemistä sen kanssa, kuin­ka paljon Helsin­ki perii ton­teis­taan vuokraa.

      3. Ossi Sare­so­ja: Tar­jon­taa kan­nat­taa var­maan lisätä joka tapauk­ses­sa. Halusin vain kuitenkin sanoa, että tont­tivuokrat eivät tee asum­ista kalli­imak­si. Suurem­pi tont­ti vuokra las­kee asun­non hin­taa. Hyvästä sijain­nista mak­sat joka tapauk­ses­sa, joko ker­ral­la ostaes­sa tai sit­ten vuokran ja vastik­keen kaut­ta pidem­mälle ajalle levitet­tynä. Asumisen kalli­udel­la ei ole tekemistä sen kanssa, kuin­ka paljon Helsin­ki perii ton­teis­taan vuokraa.

        Tästä olisi mie­lenki­in­toista saa­da ihan näyt­töä, eikä vaan teo­reet­tista kehys­tä. Teo­ri­as­sa asi­a­han on nimit­täin juurikin kuten san­ot, mut­ta en voi olla miet­timät­tä, että mah­taako osa asun­nonos­ta­jista olla otta­mat­ta huomioon tätä tont­tivuokraa asun­toa ostaes­saan ja miet­tiä vaan alueen yleistä hin­tata­soa ja pää­tyä siten mak­samaan teo­reet­tista yli­hin­taa jostain asun­nos­ta. Itse ensi­a­sun­non ostamista täl­lä het­kel­lä tekevänä on yllät­tävän paljon osta­jia liik­keel­lä, joille tulee ainakin näytöis­sä kuul­lun perus­teel­la yllä­tyksinä monia niitä asioi­ta, jot­ka ovat tääl­lä keskusteleville itsestäänselvyyksiä.

  4. Siirtäkööt kiin­teistöveron ja ihan mitä tahansa halu­a­vat vuokraan. Asukkaat mak­sa­vat jos halu­a­vat. Jos eivät halua, muut­ta­vat parem­pi­in paikkoihin/kaupunkeihin/maihin asumaan, sel­l­aisi­in, jos­sa on edullisem­paa ja jos­sa verot ja kus­tan­nus­ta­so ovat alhaisia+niillä on ennustet­tavu­u­den track­record, jota pop­ulis­tit eivät yhtäkkiä reivaa liian alas tai ylös. Vuokra- ja omis­tus­ton­tin ero ei ole suuren­su­uri. Kiin­teistövero tullee tulev­ina vuosi­na nouse­maan ja sen ennustet­tavu­us voi kehit­tyä, jopa huonom­mak­si kuin vuokra­sopimuk­sen, johon voit sen­tään yrit­tää sopia jotain indek­siehto­ja tms.

    Vastaa

    1. Kysymys on tintin vuokras­ta. Asukkaat eivät pysty otta­maan ker­rostaloa mukanaan. Tämä antaa seu­rakun­tay­htymälle kohtu­ut­toman kiristys­ru­u­vin. Samas­ta syys­tä tyhjille ton­teille ei ole löy­det­ty rak­en­ta­jaa, kos­ka kirkkoisien käsi­tys markki­navuokras­ta on aivan utopistinen.

      Vastaa

      1. Juu. Ymmär­rän kyl­lä että kyse on ton­tin vuokras­ta. Ei pitäisi olla kiristys­ru­u­ve­ja. Jos on, niin on tehty huono sopimus. Vuokra olisi pitänyt sitoa riit­tävän pitkäk­si aikaa johonkin indek­si­in. Sama­han se on Helsingilläkin. Vuokrat yritet­ti­in sitoa elinkus­tan­nusin­dek­si­in -> laa­hasi käyvän maan hin­nan nousun jäl­jessä. Vuokralaiset sai­vat asua edullis­es­ti. Vuokralaisia pitäisi val­is­taa että kun vuokra­sopimus on katkol­la, ei talol­lakaan ole arvoa. Toiv­ot­tavasti sopimuk­sis­sa on huomioitu kuka vas­taa talon purkamisku­luista. Onko se pakko ottaa mukaan vai saako sen jät­tää ton­tin­o­mis­ta­jan riesaksi.

      2. Ei se niin ole, että vuokra­sopimuk­sen men­nessä umpeen ton­tin vuokraa voi korot­taa kuin­ka paljon hyvän­sä ja käyt­tää raken­nus­ta pant­ti­vank­i­na. Lop­ul­ta tuomiois­tu­in päät­tää vuokran kohtu­ullisu­ud­es­ta. Var­mo­ja voit­ta­jia ovat juristit.

      3. Osmo Soin­in­vaara:
        Ei se niin ole, että vuokra­sopimuk­sen men­nessä umpeen ton­tin vuokraa voi korot­taa kuin­ka paljon hyvän­sä ja käyt­tää raken­nus­ta pant­ti­vank­i­na. Lop­ul­ta tuomiois­tu­in päät­tää vuokran kohtu­ullisu­ud­es­ta. Var­mo­ja voit­ta­jia ovat juristit.

        Kaupunkien/kuntien maan­vuokra­sopimuk­sis­sa on aika usein pykälä, jon­ka mukaan vuokra­sopimuk­sen päät­tyessä vuokranan­ta­ja voi lunas­taa ton­til­la ole­vat raken­nuk­set yms. niiden teknil­lisen arvon hin­taan. Raken­nuk­sen teknilli­nen arvo las­ke­taan hyvin kaava­mais­es­ti ja se on mitätön, jos raken­nus on yli 30…50 vuot­ta van­ha oli­pa sitä hoidet­tu vaik­ka kuin­ka hyvin. Eli kyl­lä kaupunki/kunta voi ton­tin vuokraa korot­taa melko mieli­v­al­tais­es­ti. Riita­tusti­lanteis­sa voit­ta­jia ovat todel­lakin vain juristit.

      4. Osmo Soin­in­vaara:
        Ei se niin ole, että vuokra­sopimuk­sen men­nessä umpeen ton­tin vuokraa voi korot­taa kuin­ka paljon hyvän­sä ja käyt­tää raken­nus­ta pant­ti­vank­i­na. Lop­ul­ta tuomiois­tu­in päät­tää vuokran kohtu­ullisu­ud­es­ta. Var­mo­ja voit­ta­jia ovat juristit. 

        Espoos­sa Vaisalantien omakoti­talo­tont­tien 50 vuo­den (?) vuokra-aika päät­tyi vuosi­tuhan­nen vai­h­teessa, eikä vuokra-aikaa suos­tut­tu jatka­maan. Sai­han ne talot sieltä purkaa uusiokäyt­töön pois, jos halusi.

        Ymmär­rän sinän­sä alueen muu­tok­sen, mut­ta luot­ta­mus­ta mihinkään ton­tin­vuokra­sopimuk­seen tuo ei lisää.

      5. Osmo Soin­in­vaara: Samas­ta syys­tä tyhjille ton­teille ei ole löy­det­ty rak­en­ta­jaa, kos­ka kirkkoisien käsi­tys markki­navuokras­ta on aivan utopistinen.

        Lehti­saaren ton­tit tehdään ilmeis­es­ti vuo­den 2019 lop­pu­un men­nessä rakentamiskelpoisiksi.

        Blo­gis­sa lukee:
        “Korotet­tu kiin­teistövero­pros­ent­ti on 3%/vuosi eli kymme­nessä vuodessa 30 %. Hopi, hopi!”

        Perus­tuuko väite rak­en­ta­mat­toman raken­nu­s­paikan kiin­teistöveron soveltamis­es­ta tietoon vai ole­tuk­seen Lehti­saaren tont­tien osalta? Viit­taan siihen, että rak­en­ta­mat­toman raken­nu­s­paikan vero­pros­entin sovelt­a­mi­nen on tarkoin rajat­tua. Sitä ei verot­ta­ja saa soveltaa muun muas­sa sil­loin, jos ton­til­ta puut­tuu kun­nal­lis­teknilli­nen valmius vesi­jo­htoon tai viemäri­in liit­tämiseen, tai jos siltä puut­tuu käyt­tökelpoinen pääsytie tai mah­dol­lisu­us sel­l­aisen jär­jestämiseen. Ehtona rak­en­ta­mat­toman raken­nu­s­paikan vero­pros­entin soveltamiseen on toki muitakin, kuten se, että raken­nu­s­paik­ka on saman omis­ta­jan omis­tuk­ses­sa. Rak­en­ta­mat­toman raken­nu­s­paikan kiin­teistöveron määräämis­mah­dol­lisu­us on sidot­tu siis mm. siihen, onko vesi­huolto­laitok­sel­la vielä tar­jo­ta kiin­teistöä varten liit­tämis­mah­dol­lisu­ut­ta siihen.

      6. Tek­sti “Lehti­saaren ton­tit tehdään ilmeis­es­ti vuo­den 2019 lop­pu­un men­nessä rak­en­tamiskelpoisik­si” oli omaa tek­stiäni. Sen edeltä jäi vahin­gos­sa Enter pois. Väite poh­jau­tui seu­rakun­tay­htymän vs. johta­jan Kirkko & Kaupun­ki ‑lehdessä anta­maan tietoon, jos­sa hän sanoi, että lehti­saaren ton­tit ovat rak­en­tamiskelpoisia vas­ta vuo­den 2019 lop­ul­la: https://www.kirkkojakaupunki.fi/-/mielipide-lehtisaaren-tyhjat-tontit-eivat-liity-rakennettujen-tonttien-vuokraneuvotteluihin

  5. Pitäisi var­maan nähdä, että hin­ta muo­dos­tuu kysyn­nän ja tar­jon­nan määrästä ja että nämä “hin­taan siir­ret­tävät” erät ovat jonkin­laista neu­vot­te­lu­tak­ti­ikkaa. Vuokralainenkin voi neu­vot­te­lu­ti­lanteessa siirtää hin­taan ihan mitä tahansa halu­aa: mak­saisin tästä 3000€/kk mut­ta min­ul­la on paha mieli ja siir­rän pahan mie­len vuokraan, joten mak­san vain 2000€/kk, ota tai jätä. On vuokranan­ta­jan asia huomioiko hän tämän argu­mentin hin­ta­neu­vot­telus­sa vai ei. Näi­den argu­ment­tien teho riip­puu siitä miten koordi­noituneesti argu­ment­tia käytetään. Esim. kun suomen kaup­pi­aat ilmoit­ta­vat täy­dessä synkro­nis­sa että ALV nousi, joten joudut mak­samaan leivästä hiukan enem­män alka­en tänään niin hin­nan koro­tus “menee läpi”. Jos taas minä vuokranan­ta­jana ilmoi­tan, että vuokra nousee kos­ka juuri tämän talon vastike nousi niin asia ei kiin­nos­ta vuokralaista hän saat­taa häipyä. ALVin lisäk­si kartel­li on toinen mekanis­mi, jos­sa osto-/myyjä puoli toimii koordi­noidusti synkro­nis­sa ja sik­si hin­taa voidaan onnis­tuneesti muut­taa. Kiin­teistöverossakin on tätä synkro­niom­i­naisu­ut­ta mut­ta ei yhtä vah­vasti kuin ALVis­sa. Sik­si luulen, että seu­rakun­ta tai kuka tahansa todel­lakin pystyy vyöryt­tämään merkit­tävän osan kiin­teistöveron koro­tus­ta vuokraan. Jos kun­ta arpoisi kiin­teistöveron taloko­htaisek­si niin niis­sä talois­sa, joi­hin osu­isi korkea kiin­teistövero, eivät vuokranan­ta­jat pysty­isi vyöryt­tämään veroa vuokraan.

    Vastaa

    1. Jos kysyn­nän ja tar­jon­nan laki pätee, niin sit­ten tuol­laisel­la “synkro­noin­nil­la” ei ole vaiku­tus­ta. Se, miten ALV:n tai kiin­teistöveron taak­ka jakau­tuu pitäisi riip­pua siitä, onko kysyn­tä vai tar­jon­ta elas­tisem­paa. Aja­tus siitä, että kiin­teistöveron taak­ka ei osu vuokralaisi­in, perus­tuu siihen, että asun­to­jen tar­jon­ta on epäe­lastista eli veronko­ro­tus ei vähen­nä asun­to­jen määrää, jol­loin se ei voi kas­vat­taa kus­tan­nuk­sia vuokralaiselle. Päivtit­täis­tavaroiden tar­jon­ta taas on elas­tisem­paa, joten suurem­pi osu­us veros­ta voi osua kuluttajiin.

      Vastaa

      1. Ossi, Kiin­teistövero on enim­mäk­seen rakennusten/rakennusoikeuden verot­tamista ja vähem­män maan verot­tamista. Moni ekon­o­misti puhuu kiin­teistöveros­ta ihan kuin se olisi pelkästään jous­ta­mat­toman maan verot­tamista. Ehkä tuo raken­nusten verot­ta­mi­nen tekee siitä jous­ta­van ja sik­si veroa siir­tyy vuokri­in? Edes Helsin­gin seudul­la, en uskalla rak­en­taa oma­lle ton­til­leni, kos­ka tule­vaisu­u­den kiin­teistövero on min­ulle iso ris­ki. Vuokra­maalle pystyn sen­tään tekemään vaik­ka 50 vuokra­sopimuk­sen, jol­loin veroris­ki siir­tyy land­lordille. Oma­l­la maal­la en näe rak­en­ta­mani raken­nuk­sen kiin­teistöveroa yhtä vaa­likaut­ta pidem­mälle. Jos oikein ymmär­rän, tuo “elastisu­us­teo­ria” ei selitä sitä, miten kartel­li pystyy pelkäl­lä hallinnol­lisel­la päätök­sel­lä nos­ta­maan hintaa.

      2. Ros­mo: Kiin­teistövero on enim­mäk­seen rakennusten/rakennusoikeuden verot­tamista ja vähem­män maan verottamista.

        Kiin­teistövero, johon tääl­lä viitataan on nimeno­maan maan kiin­teistövero, kos­ka se on se kiin­teistövero, jota seu­rakun­ta mak­saa. Seu­rakun­ta ei omista noi­ta ker­rostalo­ja maal­laan, joten niiden kiin­teistövero ei liity tähän keskusteluun.

        Ros­mo: Jos oikein ymmär­rän, tuo “elastisu­us­teo­ria” ei selitä sitä, miten kartel­li pystyy pelkäl­lä hallinnol­lisel­la päätök­sel­lä nos­ta­maan hintaa.

        Jos jol­lain kartellil­la on monop­o­li, ei sil­loin tar­jon­nan laki päde, ja kartelli/monopolisti pystyy nos­ta­maan hin­nan yli sen, mikä olisi markki­noiden tas­apain­o­hin­ta, rajoit­ta­mal­la tar­jon­taa. Kun ei ole tar­jon­taa (tai siis tar­jon­takäyrää), ei ole sen elastisuuttakaan.

        Kan­nat­taa kuitenkin huo­ma­ta, ettei tähän riitä hin­nan­nos­to­jen synkro­noin­ti vaan kaikkien taho­jen pitää myös pitäy­tyä kartel­lis­sa. Yksit­täisil­lä osal­lis­tu­jil­la on aina sit­ten kan­nustin alen­taa hin­to­jaan ja hyö­tyä muiden kartel­li­in osal­lis­tu­jen kus­tan­nuk­sel­la, mikä voi hel­posti johtaa kartellin rom­ah­tamiseen. Mitä isom­pi kartel­li, sitä vaikeampi se on pitää koossa.

  6. Helsin­gin kaupun­gin vuokra­ton­teil­la tuot­to­vaade on 4 % mut­ta tont­tien hin­nat ovat van­hoil­la alueil­la (mm. Haa­ga, Munkkivuori) hyvin maltil­lisel­la tasol­la ver­ratu­na vapaiden tont­tien kaup­poi­hin ko. alueil­la. Ton­tin­vuokkra­sopimusten uusimisen yhtey­dessä on vielä siir­tymäai­ka, vuon­na 2030 tämän jak­son päät­tyessäkään vuokrat eivät ole mitenkään kohtu­ut­to­mia. Erit­täin kohtu­ulli­nen tilanne asukkaiden kannalta.

    Vastaa

    1. Vaik­ka Helsin­ki perii muodol­lis­es­ti vuokraa neljän pros­entin mukaan, ton­tin arvo on laskelmis­sa tosi­asi­as­sa ensin puo­litet­tu, joten todel­li­nen korko on noin kak­si pros­ent­tia. Min­un on vaikea ymmärtää, mik­si näin tehdään.

      Vastaa

  7. > Korotet­tu kiinteistöveroprosentti

    Kiin­teistön verot­ta­jana kaupun­ki on samas­sa ase­mas­sa ton­tin omis­ta­jan kanssa. Miten kaupun­ki? Kun se korot­taa kiin­teistöveroa ja sen seu­rauk­se­na ton­tin arvo las­kee, niin määrääkö se kuitenkin ton­tin arvon hallinnol­lisel­la päätök­sel­lä? Kiin­teistön arvon­han pitäisi laskea siinä suh­teessa kuin kiin­teistövero nousee, joten ainakaan vero­tu­lot eivät veroa korot­ta­mal­la siten lisääntyisi.

    Vastaa

    2. Kiin­teistön arvon­han pitäisi laskea siinä suh­teessa kuin kiin­teistövero nousee, joten ainakaan vero­tu­lot eivät veroa korot­ta­mal­la siten lisääntyisi. 

      Kiin­teistön hin­ta las­kee, mut­ta ei noin paljoa. Kiin­teistövero­ker­tymä on aina sitä suurem­pi mitä korkeampi on vero­pros­ent­ti. Ajat­telep­pa, jos kiin­teistövero­pros­ent­ti on 100%. Kyl­lä me silti unelmiemme meren­ran­taki­in­teistöstä jotain olemme valmi­it mak­samaan. Itseasi­as­sa, teo­ri­as­sa, jos kiin­teistövero­pros­ent­ti on 100% niin sil­loin kiin­teistön hin­ta on vas­ta puolit­tunut ja sen tuot­ta­ma vero­ton hyö­ty jakau­tuu puo­lik­si omis­ta­jan ja verot­ta­jan kesken. Jos kiin­teistövero­pros­ent­ti lähe­nee siitä ääretön­tä, niin kiin­teistön osto­hin­ta lähe­nee nol­laa ja vero­ker­tymä lähe­nee kiin­teistö­jen täyt­tä tuot­toa. Kiin­teistövero­pros­ent­ti kan­nat­taa ajatel­la säätönup­pina, jol­la sääde­tään sitä miten kiin­teistön vuo­tu­inen tuot­to (“asun­to­tu­lo”) jae­taan omis­ta­jan ja verot­ta­jan kesken. Täl­lähetkel­lä kiin­teistöt tuot­taa n.5% ja siitä ehkä 15% menee verot­ta­jalle ja 85% jää omis­ta­jan hyödyksi.

      Vastaa

      1. Ros­mo: Itseasi­as­sa, teo­ri­as­sa, jos kiin­teistövero­pros­ent­ti on 100% niin sil­loin kiin­teistön hin­ta on vas­ta puolit­tunut ja sen tuot­ta­ma vero­ton hyö­ty jakau­tuu puo­lik­si omis­ta­jan ja verot­ta­jan kesken.

        Ei aivan noinkaan. Laskin tässä toises­sa kom­men­tis­sa (joka on vielä tätä kir­joit­taes­sa moderoin­nis­sa), että peri­aat­teessa kiin­teistön hin­nan pitäisi puolit­tua jo, kun kiin­teistövero­pros­ent­ti on yhtä suuri kuin diskont­taus­pros­ent­ti, joka on var­masti vähem­män kuin 100% vuodessa (joka olisi jär­jet­tömän suuri).

    3. K‑Veikko: Kiin­teistön arvon­han pitäisi laskea siinä suh­teessa kuin kiin­teistövero nousee, joten ainakaan vero­tu­lot eivät veroa korot­ta­mal­la siten lisääntyisi.

      Itseasi­as­sa vero­tu­lon pitäisi silti kas­vaa. Las­ke­taan tämä yksinker­taisel­la mallil­la. Las­ke­taan ensin maan hin­ta ilman vero­ja. Sen pitäisi olla sama kuin kaik­ki tule­vat kiin­teistön tuo­tot diskon­tat­tuna nyky­het­keen (mis­sä tuo­tot ovat lasken­nal­lisia, jos kiin­teistön omis­ta­ja käyt­tää kiin­teistöä itse eikä vuokraa sitä).

      v=kiinteistön lasken­nalli­nen tuotto
      a=kiinteistön hin­ta (ilman veroja)
      p=diskonttausprosentti
      t=ajanhetki

      vt=kiinteistön tuot­to ajan­hetkel­lä t

      vt=v*exp(-p*t)

      Inte­groidaan tuo nol­las­ta ääret­tömään niin saadaan kiin­teistön hin­ta. Tuloksena:

      a=v/p

      Las­ke­taan sit­ten, mikä on kiin­teistön arvo, kun kuvioon lisätään kiin­teistövero. Se las­ke­taan vas­taavasti otta­mal­la tule­vat net­to­tuo­tot (vero vähen­net­ty tuo­toista) diskon­tat­tuna nyky­het­keen. Kiin­teistöveron suu­ru­us on vero­pros­ent­ti ker­taa kiin­teistön (veron alen­ta­ma) hinta.

      A=kiinteistön hin­ta (veron alentamana)
      Vt=kiinteistön net­to­tuot­to (eli veron jäl­keen) ajan­hetkenä t
      k=kiinteistöveroprosentti

      Vt=(v‑k*A)*exp(-p*t)

      Hin­ta saadaan, kun inte­groidaan tämä nol­las­ta ääret­tömään. Siitä saadaan:

      A=(v‑k*A)/p

      Ratkaistaan:

      A*(1+k/p)=v/p
      A*(p+k)=v
      A=v/(p+k)

      Vas­taavasti vuokratuot­to on:

      k*A=v*k/(p+k)

      Tästä nähdään, että vero­tuot­to kyl­lä kas­vaa k:n kas­vaes­sa ja läh­estyy v:ä.

      Vastaa

      1. A=v/(p+k)

        Tot­ta! Kiitos tuos­ta selkeästä laskel­mas­ta. Olen tuon itsekin joskus laskenut, mut­ta muistin tulok­sen väärin ja kir­joitin sik­si ylläol­e­vaan kom­ment­ti­i­ni väärän tulok­sen. Moni ajat­telee, että 0.5% vero on mitätön. Ossin laskel­mas­ta on hyvä huo­ma­ta, että nyt “nol­lako­rko­jen aikaan” jos p=2% ja kiin­teistövero 0.5% niin kiin­teistövero lohkaisee jo nyt 20% arvosta!

      2. Ros­mo: Ossin laskel­mas­ta on hyvä huo­ma­ta, että nyt “nol­lako­rko­jen aikaan” jos p=2% ja kiin­teistövero 0.5% niin kiin­teistövero lohkaisee jo nyt 20% arvosta!

        Tämä pätee, jos kiin­teistövero las­ke­taan kiin­teistön todel­lis­es­ta markki­na-arvos­ta. Käytän­nössä kai vero­tusar­vot eivät kai seu­raa markki­na-arvoa niin hyvin, kuin voisi­vat, joskin tähän kai oli suun­nitel­tu jonkin­laista parannusta.

  8. Kiin­teistöveron sisäl­lyt­tämi­nen ton­tin vuokraan on yleistynyt viime vuosi­na. Kiin­teistövero on erään­lainen omaisu­us­la­jivero, mut­ta jos tont­ti on vuokrat­tu, omaisu­us on vuokralaisen hal­lus­sa, ja sil­loin omis­ta­ja voi siirtää veron vuokralaisen mak­set­tavak­si. Kun viime vuon­na kir­joitelti­in tont­ti­ra­has­to­jen tekemistä ton­tin­vuokra­sopimuk­sista, saat­toi joku kiin­nit­tää ehkä huomio­ta siihen, että tont­ti­ra­has­tot käyt­tävät vuokra­sopimuk­sis­saan ehtoa, jon­ka mukaan maapo­h­jan kiin­teistöveron mak­saa vuokralainen:

    “Van­taan Estra­dia koskev­as­ta tont­ti­sopimuk­ses­ta selviää, että ton­tin hin­ta kallis­tuu elinkus­tan­nusin­deksin mukaan, mut­ta vähin­tään 1 pros­en­til­la vuodessa. Ton­tin maapo­h­jan kiin­teistöveron mak­saa vuokralainen.”
    https://www.rakennuslehti.fi/2018/06/uuden-asunnon-ostaja-voi-maksaa-tonttiosuudestaan-huomattavasti-enemman-kuin-mita-tontti-alun-perin-maksoi/

    Maapo­h­jan kiin­teistöveron mak­su­velvol­lisu­u­den siir­to vuokraa­jalle on nykyään arkipäivää myös mm. tuulivoimaa varten tehdyis­sä maan­vuokra­sopimuk­sis­sa, jois­sa yleen­sä määrätään, että vuokralainen vas­taa vuokraa­mansa maapo­h­jan kiinteistöveroista.

    Vastaa

  9. Kirkko todel­lakin odot­telee rak­en­ta­mat­tomien tont­tien­sa kanssa, että nämä jo-raken­net­tu­jen sopimuk­set saadaan kiris­tet­tyä läpi. Muuten­han voisi osoit­taa, että tont­tien arvo olikin jotain muu­ta. Ja nyt kirkko vaatii siis Lehti­saa­res­sa 5,60 e kuukau­sivuokraa per huonei­s­toneliö. 100 neliön asun­nos­ta joudut mak­samaan 560 euroa pelkkää ton­tin­vuokraa! Töölössä ja Munkkiniemessä kaupun­ki on tehnyt uusia sopimuk­sia huo­mat­tavasti edullisem­mal­la. Kirkon kiin­teistöpo­mot ovat ker­ta kaikki­aan ahneu­den periku­via, eivätkä val­tu­ute­tut uskalla lait­taa kam­poi­hin, kun eivät ole tot­tuneet tiukkaan poli­tikoin­ti­in. Van­taan puolel­la vielä pahempi, sil­lä kukaan Lehti­saa­res­sa asu­va ei voi edes teo­ri­as­sa vaikut­taa Van­taan puolen päät­täji­in. Tilanne on surkea, kaupungilla pitäisi edes olla joku tapa tul­la väliin.

    Vastaa

    1. Anna: Kirkko todel­lakin odot­telee rak­en­ta­mat­tomien tont­tien­sa kanssa, että nämä jo-raken­net­tu­jen sopimuk­set saadaan kiris­tet­tyä läpi. […] Tilanne on surkea, kaupungilla pitäisi edes olla joku tapa tul­la väliin.

      Yksi asia, mitä kaupun­ki voisi tehdä, on nos­taa rak­en­ta­mat­toman raken­nu­s­paikan 6%:iin (joka on lain sal­li­ma mak­si­mi). Sil­loin kirkon pitäisi joko lait­taa gryn­deröin­ti­in vauh­tia tai mak­saa hidastelus­ta kalliisti.

      Vastaa

  10. Valitet­tavsti täl­lainen mafia­mainen toim­inta sal­li­taan Kirkolle, millekään muulle instanssille tätä ei sal­lit­taisi. Olisiko­han jo aika pois­taa Kirkol­ta verova­paus ja vero­tu­soikeus, Kirkko­han osaa han­kkia tulon­sa myös muil­la keinoin kuten nähdään.

    Vastaa

    1. peksu:

      Valitet­tavsti täl­lainen mafia­mainen toim­inta sal­li­taan Kirkolle, millekään muulle instanssille tätä ei sal­lit­taisi. Olisiko­han jo aika pois­taa Kirkol­ta verova­paus ja vero­tu­soikeus, Kirkko­han osaa han­kkia tulon­sa myös muil­la keinoin kuten nähdään.

      Kirkol­la ei ole verova­paut­ta markki­nahin­taises­sa asun­tovuokrauk­ses­sa. Seu­rakun­tien markki­nahin­tais­es­ti vuokrat­tu­jen asun­to­jen vuokrauk­ses­ta saadut tulot Vero­hallinto verot­taa samal­la tavoin kuin vuokrat­aloy­htiöitäkin verote­taan. Vas­taavasti kirkko saa tehdä sel­l­aisen toimin­nan osalta samat kir­jan­pidol­liset vähen­nyk­set kuin yksi­tyiset vuokranan­ta­jatkin saa­vat tehdä. Verova­paus kos­kee kirkos­sa samaa asi­aa kuin yhdis­tyk­sis­sä, eli vain kirkon yleishyödyl­listä toimintaa.

      Verot­ta­ja on tiivistänyt asian näin:
      “Evanke­lis­lu­ter­i­lainen kirkko, ortodoksi­nen kirkkokun­ta sekä niiden seu­rakun­ta ja muu uskon­nolli­nen yhdyskun­ta ovat verov­elvol­lisia ain­oas­taan har­joit­ta­mansa elinkeino­toimin­nan ja muuhun kuin yleiseen tai yleishyödyl­liseen tarkoituk­seen käyte­tyn kiin­teistön tai sen osan tuot­ta­mas­ta tulosta. Seu­rakun­tay­htymiä kohdel­laan vero­tuk­ses­sa kuten seurakuntia.

      Kirkko­lais­sa seu­rakun­tien tehtäviksi säädet­ty­jen tehtävien hoit­a­mi­nen ei ole elinkeino­toim­intaa. Seu­rakun­tien elinkeino­toim­intana voidaan pitää tavanomais­ten tavaroiden tai palvelu­iden myyn­ti­toim­intaa, esimerkik­si kukkien ja hau­takivien myyntiä.”
      https://www.vero.fi/yritykset-ja-yhteisot/tietoa-yritysverotuksesta/tuloverotus/julkisyhteisot/

      Vastaa

  11. Asia on täs­mälleen niinkuin Soin­in­vaara kir­joit­taa! Lehti­saaren ton­tin vuokralainen ei voi ottaa taloaan selkään­sä ja vaan häipyä, jos ei halua alis­tua seu­rakun­tay­htymien pöyristyt­tävi­in ja mieli­v­al­taisi­in vuokranko­ro­tuk­si­in, ml. kiin­teistöveron vyöry­tys vuokralaiselle! Verovaroin tuet­ta­van maan­omis­ta­jan toim­inta on käytän­nössä hyy­dyt­tänyt alueen asun­tokau­pan, asun­to­jen arvot ovat poh­jaluke­mis­sa ja koko saari on pikkuhil­jaa näivet­tymässä, kos­ka mm. kaavoite­tu­ille ton­teille ei raken­neta. Met­sän hoitokin on alueel­la aivan olema­ton­ta. Eikö Helsin­gin kaupun­ki voi jo puut­tua tähän asi­aan ja pan­na pis­teen tälle maan­omis­ta­jan täysin mielipuoliselle toimin­nalle tääl­lä jumalan hylkäämäl­lä saarella?

    Vastaa

    1. Mis­ery island Hki:
      Asia on täs­mälleen niinkuin Soin­in­vaara kir­joit­taa! Lehti­saaren ton­tin vuokralainen ei voi ottaa taloaan selkään­sä ja vaan häipyä, jos ei halua alis­tua seu­rakun­tay­htymien pöyristyt­tävi­in ja mieli­v­al­taisi­in vuokranko­ro­tuk­si­in, ml. kiin­teistöveron vyöry­tys vuokralaiselle!Verovaroin tuet­ta­van maan­omis­ta­jan toim­inta on käytän­nössä hyy­dyt­tänyt alueen asun­tokau­pan, asun­to­jen arvot ovat poh­jaluke­mis­sa ja koko saari on pikkuhil­jaa näivet­tymässä, kos­ka mm. kaavoite­tu­ille ton­teille ei raken­neta. Met­sän hoitokin on alueel­la aivan olema­ton­ta. Eikö Helsin­gin kaupun­ki voi jo puut­tua tähän asi­aan ja pan­na pis­teen tälle maan­omis­ta­jan täysin mielipuoliselle toimin­nalle tääl­lä jumalan hylkäämäl­lä saarella? 

      Lähtöko­htana maan­vuokra­sopimuk­ses­sa on sen määräaikaisu­us. Vuokralainen alis­tuu vuokra­sopimuk­sen solmies­saan siihen, että hän vuokra­sopimuk­sen pää­tyt­tyä “ottaa talon­sa selkään­sä ja häipyy”. Maan­omis­ta­jal­la on oikeus saa­da vuokraa­mansa alue takaisin omaan käyt­töön­sä. Tämän vuok­si hänel­lä on myös oikeus vaa­tia mitä tahansa vuokraa luop­ues­saan tästä oikeud­es­ta. Ihmi­nen, joka rak­en­taa vuokra­ton­tille, ottaa tietoisen riskin, että vuokra-ajan lop­pues­sa maan­omis­ta­ja ei jat­ka sopimus­ta. (Oulun Top­pi­las­sa kaupun­ki pur­ki 1970-luvul­la kokon­aisen omako­tialueen, kun sen vuokra-aika loppui.)

      Eli tosi­asi­as­sa kyse ei vuokra­sopimus­ta uusit­taes­sa ole ton­tin arvos­ta vaan siitä, että maan­omis­ta­ja voi nos­taa vuokran vas­taa­maan vuokralaisen ton­tista saa­maa utili­teet­tia. Eli mak­sim­i­hin­ta on sel­l­ainen, että taloy­htiön kan­nat­taisi mielu­um­min luovut­taa raken­nuk­sen­sa lunas­tusar­vostaan maan­omis­ta­jalle. Tämä on toden­näköis­es­ti jonkin ver­ran tyhjän ton­tin tuo­tolle las­ket­tua hin­taa korkeampi, sil­lä ole­mas­saol­e­valle taloy­htiölle ja sen asukkaille koituu korkea transak­tiokus­tan­nus, jos he päät­tävät luop­ua talostaan.

      Mitä siis opimme? Vain tyh­mä luot­taa siihen, että vuokra­ton­tin voi vuokra­ta uudelleen, kun vuokra-aika loppuu.

      Meil­lä on markki­nahäir­iö, mut­ta se on siinä, että vuokra-ajan lop­pumista ei hin­noitel­la vuokra­ton­teil­la sijait­se­vien asun­to­jen hin­taan. Niis­sä pitäisi huomioi­da se, että todel­lisu­udessa osta­ja ostaa ain­oas­taan asun­non lunas­tusar­von ja jäl­jel­lä ole­van vuokra-ajan. Tämä on kuitenkin osta­jien tyh­myyt­tä, ei vuokranan­ta­jan vika.

      Vastaa

      1. Eras­totenes alek­san­dri­alainen: Meil­lä on markki­nahäir­iö, mut­ta se on siinä, että vuokra-ajan lop­pumista ei hin­noitel­la vuokra­ton­teil­la sijait­se­vien asun­to­jen hin­taan. Niis­sä pitäisi huomioi­da se, että todel­lisu­udessa osta­ja ostaa ain­oas­taan asun­non lunas­tusar­von ja jäl­jel­lä ole­van vuokra-ajan. Tämä on kuitenkin osta­jien tyh­myyt­tä, ei vuokranan­ta­jan vika.

        Täs­mälleen näin.

        Mainit­sit tuon Top­pi­la-tapauk­sen. Sen taus­tana oli se, että ainakin takavu­osi­na Oulus­sa oli peri­aat­teena, ettei kaupun­gin vuokra­tont­te­ja saanut ostaa omak­si alueil­ta, jot­ka oli­vat kaupun­gin kehit­tämisen kannal­ta mah­dol­lis­es­ti tärkeitä esim. keskus­tan tiivistämisen ja tiivi­in keskus­tan laa­jen­tamisen tai uusien pääli­iken­neväylien rak­en­tamisen takia. Muil­ta alueil­ta ton­tit tuli­vat ennem­min tai myöhem­min myyntiin.

        Kaupun­gin kannal­ta peri­aate oli ihan järkevä. Vuokra­ton­til­la ole­van asun­non omis­ta­jan tai osta­jan kannal­ta se ei sitä ollut, sil­lä tieto noista “mah­dol­lis­es­ti tärkeistä alueista” oli vain hyvin rajat­ul­la joukol­la virkamiehiä ja vaikut­ta­jia. Jotain tietysti saat­toi päätel­lä kart­taa katsomalla.

  12. “Kiin­teistövero nimit­täin las­kee ton­tin arvoa. Jos näin tehtäisi­in, kiin­teistöveron koro­tus ei nos­taisi maan­vuokraa, kos­ka ton­tin arvo lask­isi niin paljon, että se söisi tuon korotuksen)”

    Jos näin olisi niin kiin­testövero­pros­entin koro­tus ei kas­vat­taisi myöskään kaupun­gin vero­tuot­to­ja kos­ka laske­va ton­tin arvo kumoaisi vero­pros­entin koko­tuk­sen. Näin ei kuitenkaan ole, muuten­han veronko­ro­tuk­ses­sa ei olisi mitään järkeä eikä se toisi lisä­tu­lo­ja kunnille.

    Pitää myön­tää että kaik­ki veronko­ro­tuk­set näkyvät lop­pukäyt­täjän kus­tan­nuk­sis­sa. Ja tässä tapauk­ses­sa pitää kat­soa asumiskus­tan­nuk­sia eikä tui­jot­taa yksit­täistä asi­aa kuten asun­to­jen hin­to­ja. Pitkäl­lä aikavälil­lä merkit­tävä osa asumiskus­tan­nuk­sista muo­dos­tuu yhtiö­vastik­keesta ja muista kuluista, ja näi­hin lit­tyy esimerkik­si ton­tin vuokra tai kiinteistövero.

    Muutenkin ihmette­len hinkua korot­taa jo valmi­ik­si korkei­ta vero­ja. USA:ssa on hyvin korkeat kiin­teistöverot ja useis­sa tapauk­sis­sa eläkeläiset ovat joutuneet muut­ta­maan pois velat­tomas­ta asun­nos­ta kos­ka heil­lä ei ole varaa mak­saa vero­ja. Tuskin täl­läistä jär­jestelmää halu­taan Suomeen?

    Vastaa

    2. esa: Jos näin olisi niin kiin­testövero­pros­entin koro­tus ei kas­vat­taisi myöskään kaupun­gin vero­tuot­to­ja kos­ka laske­va ton­tin arvo kumoaisi vero­pros­entin kokotuksen.

      Ei pidä paikkaansa, kos­ka arvo ei laske niin paljoa. Tein tuol­la ylem­pänä esimerkki­laskel­man, jos­ta asia näkyy. Kun kiin­teistövero­pros­ent­ti nousee, lähe­nee veron tuot­to kiin­teistön tuottoa.

      Vastaa

  13. Se, ettei yhdessäkään Helsin­gin kiin­teistössä ole pyöriä kap­i­tal­isoituu tont­ti­in, ei taloon. Kiin­teistövero on omaisu­usvero, jon­ka asukas maksaa.

    Vastaa

  14. Van­taan seu­rakun­tien Lehti­saaren ton­tit pitäisi siirtää Helsin­gin seu­rakun­tien omis­tuk­seen nimel­lisko­r­vaus­ta vas­taan. Ton­tit on joku tes­ta­men­toin­ut Helsin­gin Maalaiskun­nan seu­rakun­nalle keski­a­jal­la, ts eiväyt ole mak­sa­neet mitään. Virhe on päässyt tapah­tu­maan kun tont­tien omis­tus ei siir­tynyt uuden isän­täkau­oun­gin seu­rakun­nalle kun Lehti­saari siir­tyi Helsin­gin Maalaiskunnal­ta Helsin­gin kaupungille suures­sa alueli­itok­ses­sa 1946.
    Talo­jen asukkaat ovat kir­joil­la Helsin­gin seu­rakun­nis­sa, Van­taal­la he eivät edes pysty­isi ole­maan. Lisäk­si ovat suurem­malti osin eläkeläisiä jot­ka eivät edes voi äänestää jaloil­laan. Van­taan srk luu­ul­tavasti odot­taa että asun­not pakko­hu­u­tokau­pataan ja lunas­taa ne itselleen ja pistää ne vuokralle ham­pu­u­seille kunnes 1960-luvul­la raken­net­tu­jen ele­ment­ti­talo­jen tekni­nen elinikä päät­tyy. Sen jäl­keen luul­tavasti myyvät koko omis­tuk­sen jollekin gryn­der­ille joka rak­en­taa pil­ven­pi­irtäjiä paikalle. Tärkein­tä että talo­jen nykya­sukkaat eivät saa mitään muu­ta kuin kenkää.

    Vastaa

  15. Kun en Raa­mat­tua tunne, piti googlata ja löy­ty­i­hän se: “Älä peri häneltä korkoa lainaa­mas­tasi rahas­ta, ja jos annat hänelle ruokaa, älä vaa­di häneltä takaisin yli anta­masi määrän” (3. Moosek­sen kir­ja, 25.37). No, kun ei olla lainat­tu vaan ain­oas­taan vuokrat­tu, niin kai tuol­lainen 5 % tuot­to ihan kris­til­lis­ten hyvei­den mukaista on. Ainakin, jos nou­dat­taa sanatarkkaa Raa­matun tulkintaa.

    Vastaa

    1. TJii:
      Kun en Raa­mat­tua tunne, piti googlata ja löy­ty­i­hän se: “Älä peri häneltä korkoa lainaa­mas­tasi rahas­ta, ja jos annat hänelle ruokaa, älä vaa­di häneltä takaisin yli anta­masi määrän” (3. Moosek­sen kir­ja, 25.37). No, kun ei olla lainat­tu vaan ain­oas­taan vuokrat­tu, niin kai tuol­lainen 5 % tuot­to ihan kris­til­lis­ten hyvei­den mukaista on. Ainakin, jos nou­dat­taa sanatarkkaa Raa­matun tulkintaa. 

      Jos nou­dat­taa tuo­ta 3. Moosek­sen kir­jan kohtaa sanatarkasti, lukee toki myös tuo­ta sitaat­tia edeltävät sanat 3. Moosek­sen kir­jas­ta, jos­sa on määritel­ty kohdan sovel­lusko­hde sille, ken­estä “hänestä” tuos­sa sitaatis­sa puhutaan. Siinä san­o­taan: “Jos joku israelilainen, sin­un lähim­mäis­esi, köy­htyy eikä pysty huole­hti­maan itses­tään, auta hän­tä, että hän voisi elää tei­dän joukos­sanne yhtä hyvin kuin maa­han muut­tanut siir­to­lainen tai muukalainen.” Israelilaisil­ta oli kiel­let­ty koron kiskomi­nen köy­hiltä saman­maalaisil­ta, jot­ka eivät kyen­neet huole­hti­maan toimeen­tu­lostaan. Muun­maalaisil­ta korkoa sai per­iä, ja israelilaisil­takin koron sai per­iä, jos lainaa saanut oli kykenevä huole­hti­maan toimeentulostaan.

      Kris­til­li­sis­sä hyveis­sä koronkiskon­taan suh­taudu­taan yleen­sä kiel­teis­es­ti, mut­ta kohtu­ulliseen korkoon ja kohtu­ulliseen tuot­toon pääsään­töis­es­ti myön­teis­es­ti. Toimeen­tulo­vaikeuk­sis­sa oleville annetaan kris­til­li­sis­sä yhteisöis­sä tukea ensisi­jais­es­ti lahjoituk­se­na, jota ei tarvitse mak­saa takaisin ja jos­ta ei per­itä korkoa. Pikavip­piy­htiöt ovat per­i­neet pahim­mil­laan jopa yli 100 %:n todel­lisia vuosiko­rko­ja. Se on koronkiskontaa.

      Vastaa

      1. ö:

        Kris­til­li­sis­sä hyveis­sä koronkiskon­taan suh­taudu­taan yleen­sä kiel­teis­es­ti, mut­ta kohtu­ulliseen korkoon ja kohtu­ulliseen tuot­toon pääsään­töis­es­ti myönteisesti. 

        Niin­pä, kohtu­ulliseen korkoon. Jos ton­tin vuokran vaiku­tus hoito­vastik­keeseen on noin 5 €/m2, on se kohtu­u­ton­ta. Kun van­hem­man ker­rostaloa­sun­non (oma tont­ti) hoito­vastike on yleen­sä 3 — 4 €/m2, olisi peruskak­sion vastike seu­rakun­nan ton­til­la reilut 400 € ja kolmion läh­es 600 €. Var­jele sitä yhtiötä putkiremontilta! 

        Jos ja kun seu­rakun­ta on pitänyt tont­tivuokran vuosikym­meniä hyvin alhaise­na on se seu­rakun­nan oma syy. Ei niitä men­neitä vuokria pidä jälkikä­teen ulos­mi­ta­ta. Kohtu­ulliset koro­tuk­set tietysti ok. 

        Van­taal­la voivat tietysti ajatel­la, että niis­sä talois­sa asuu vierasmaalaisia 🙂

  16. Osal­la kom­men­toi­jista tun­tuu menevän maan­vuokrala­ki ja huoneis­to­jen vuokraus sekaisin.

    Maan­vuokralain 34 pykälän mukaan vuokranan­ta­ja on velvolli­nen lunas­ta­maan vuokra­ton­til­la ole­vat raken­nuk­set vuokra-ajan päät­tyessä. Suo­ra lain­aus lakitek­stistä: ”Lunas­tus­ta suorite­taan se määrä, mihin lunastet­ta­va omaisu­us vuokra­suh­teen päät­tymisen ajanko­h­ta paikkakun­nal­la käyvän hin­nan mukaan arvioidaan siinä kun­nos­sa mis­sä se sil­loin on.”

    Lehti­saaren ker­rostaloa­sun­to­jen toteu­tuneet neliöhin­nat pyörivät 4000–5000€ haarukas­sa, ja läh­es koko saari taitaa olla vuokra­maa­ta. Vuokra­ton­til­la ole­va taloy­htiö voisi hyvin kieltäy­tyä vuokranko­ro­tuk­ses­ta, jol­loin vuokra­sopimus­ta ei uusi­ta. Van­taan seu­rakun­tay­htymä lunas­takoon huoneistot.

    Jos ker­rostalos­sa olisi vaikka­pa 1800 m² asuin­neliötä, nousisi lunas­tus­sum­ma hel­posti lähem­mäs 10 miljoon­aa euroa. Nopeal­la googlauk­sel­la Van­taan seu­rakun­tien vuosi­menot ovat 14,5 M€:n luokkaa. 70% toimin­nas­ta pitäisi siis lopet­taa vuodek­si — ja vasti­neek­si saataisi­in muka­va 60-luvun ker­rosta­lo Lehtisaaresta. 

    Olen miet­tinyt, mik­seivät Lehti­saaren taloy­htiöt ole tajun­neet tätä vaihtoehtoa.

    Vastaa

    1. Tutk­i­ja Punavuores­ta: Olen miet­tinyt, mik­seivät Lehti­saaren taloy­htiöt ole tajun­neet tätä vaihtoehtoa.

      Tässä mun spekulaatiota.

      1) Taak­ka seu­rakun­nille ei vält­tämät­tä olisi noin suuri. Lunas­tuk­sen voisi var­maan tehdä osit­tain pankki­lainal­la ja talosta voisi alkaa saa­maan jonkin ajan päästä vuokrat­u­lo­ja. Saat­taisi jopa olla, että osa asukkaista halu­aisi jäädä suo­raan vuokralaisik­si, ainakin tilapäisesti.

      2) Se, että saat­taisi joutua muut­ta­maan, voisi monille asukkaista olla iso riesa joten kyllin moni ei ehkä halua sitä ja lop­ut saat­ta­vat pelätä, että halut­tomat nos­ta­vat asi­as­ta oikeuspros­essin. Lisäk­si lunas­tushin­nan ei ehkä arvel­la ole­van kyllin korkea.

      En toki voi olla var­ma tästä. Ehkä jonkun pitäisi toimit­taa tuo ehdo­tuk­sesi noille talony­htiöille ja asukkaille.

      Vastaa

      1. Ymmärtääk­seni lunas­tus on talon teknistä arvoa vas­taa­va. Eli 70-luvun talo arvote­taan tekniseltä arvoltaan lähelle nol­laa, ihan riip­pumat­ta remonteista.

      2. Anna:
        Ymmärtääk­seni lunas­tus on talon teknistä arvoa vas­taa­va. Eli 70-luvun talo arvote­taan tekniseltä arvoltaan lähelle nol­laa, ihan riip­pumat­ta remonteista. 

        Anna, itse asi­as­sa ei mene noin. Maan­vuokralain mukaan raken­nusten arvo­tus tehdään nimeno­maan “paikkakun­nal­la käyvän hin­nan mukaan”. 34§:ssä lisätään vielä “muun sopimuse­hdon ole­van mitätön”. Eli vuokralainen ja vuokranan­ta­ja eivät voi keskenään sopia muun­lais­es­ta kor­vaus­menet­telystä vuokra­suh­teen päät­tyessä. Maan­vuokrala­ki ei mainitse lainkaan raken­nuk­sen teknistä arvoa.

        Ossi Sare­so­jan huomiot ovat hyviä. Käytän­nössä SRK olisi pakotet­tu myymään kohteen jollekin asun­tora­has­tolle. Diil­iä rasit­taisi­vat ison asun­tos­alkun osta­jan tukkualen­nus (ehkä 20%?) ja ton­tin­vuokran takia korkea vastike, joka leikkaisi tuot­to-ole­tus­ta. Onkin oletet­tavaa, että SRK jäisi diilis­sä raskaasti tappiolle.

  17. Asi­akas mak­saa aina. Tot­ta kai se vero tulee ottaa huomioon tuot­to­laskel­mas­sa. Niin kaik­ki tekevät, mut­ta kaik­ki eivät sano sitä ääneen. Ihan samal­la taval­la jokainen asun­non vuokraa­ja ottaa huomioon pääo­mat­uloveron. Jos pääo­mat­ulovero­tus­ta tiuken­netaan, niin sen mak­sa­vat vuokra-asun­nois­sa asu­vat. Jos joku on tässä yhtälössä vähän ahne, niin se on Helsin­gin kaupunki.

    Vuokraus­toim­inta ei ole mitään hyvän­tekeväisyyt­tä. Tässä tapauk­ses­sa niil­lä vuokril­la tehdään hyvän­tekeväisyyt­tä, mut­ta ei se muu­ta mitenkään itse vuokraustapah­tu­maa. Itse en ostaisi koskaan asun­toa, jos­sa on vuokra­tont­ti. Mut­ta jos joku ostaa, niin hän tietää riskin. Joku voi pyytää käypää vuokraa, mis­tä on nyt kyse.

    Vastaa

    1. Miten Helsin­gin ahneus näkyy seu­rakun­tay­htymän vuokravaa­teessa? Helsinkikin vuokraa ton­te­ja, paljon parem­mil­ta paikoil­ta, mut­ta ei peri tuol­laisia vuokria.

      Vastaa

      1. Osmo Soin­in­vaara:
        …Helsinkikin vuokraa ton­te­ja, paljon parem­mil­ta paikoil­ta, mut­ta ei peri tuol­laisia vuokria. 

        Eli joku hoitaa yhteistä omaisu­ut­tamme todel­la lev­äperäis­es­ti! Tuo viiden pros­entin tuot­to­vaa­timus on kohtu­ulli­nen, jon­ka kun­ta­lainen voi olet­taa kun­nan omaisu­u­den tuot­ta­van. Kuka on syyllinen?

        Tässäkin ketjus­sa on tul­lut kir­joituk­sis­sasi ilmi, että kun­nan vuokra­tont­ti on markki­nahäir­iö. Markki­nahäir­iöt nos­ta­vat hin­to­ja ja lop­ul­ta asi­akas mak­saa. Olen koko ajan vahvem­min sitä mieltä, ettei kun­nil­la pitäisi olla oikeut­ta omis­taa maa­ta kuin puis­tois­sa ja julk­isten raken­nusten alla, mut­ta jos muu­ta maankäyt­töä sal­li­taan, pitää se tehdä markkinaehtoisesti.

      2. Kalle: Tuo viiden pros­entin tuot­to­vaa­timus on kohtu­ulli­nen, jon­ka kun­ta­lainen voi olet­taa kun­nan omaisu­u­den tuottavan.

        Osmol­ta on tästä tul­lut aiem­min argu­ment­tia, että seu­rakun­ta las­kee tuot­to­vaa­timuk­sen epäjo­hdon­mukaises­ti. Täl­laisi­na nol­lako­rko­jen aikoina nor­maal­i­tuot­to­pros­ent­ti tup­paa ole­maan pienem­pi mut­ta toisaal­ta sen vuok­si tont­tien markki­na-arvo taas korkeampi. Seu­rakun­ta tupladip­paa käyt­tämäl­lä tuol­laista nor­maalien aiko­jen tuot­to­pros­ent­tia mut­ta soveltaa pros­ent­tia nyky­is­ten nol­lako­rkoaiko­jen korkeam­paan ton­tin hintaa.

  19. https://yle.fi/uutiset/3–11786956 (Hov­ioikeus antanut ratkaissut Lehti­saaren tontinvuokra-asiassa)

    Hov­ioikeu­den ratkaisu paran­ta­nee hive­nen asukkaiden neu­vot­telu­ase­maa. Pyytävät var­maan seu­rakun­taa lunas­ta­maan raken­nuk­set käypään hin­taan. Toki uuden riidan ainek­set on jo kyl­vetty eli mikä on käypä hin­ta. Jos käypä hin­ta las­ke­taan van­hal­la ton­tin­vuokral­la, seu­rakun­ta taipunee kohtu­ullis­ta­maan ton­tin­vuokraa, kos­ka se ei halua/pysty lunas­ta­maan asun­to­ja siihen hin­taan. Jos taas käypä hin­ta määritel­lään uuden (korote­tun) ton­tin­vuokran perus­teel­la, sit­ten mikään ei muu­tu ja asukkaiden raken­nuk­set voidaan kon­fiskoi­da täysin lail­lis­es­ti. Sen jäl­keen toiv­ot­tavasti jokainen jo vih­doin ymmärtää, ettei asun­toa tule ostaa vuokra­ton­til­ta ennen kuin on tutus­tunut ton­tin­vuokrae­htoi­hin hyvin tarkkaan. Sopimuk­sis­sa pitäisi olla myös aina maan­omis­tuk­sen lunas­tuse­hto hin­taan, jon­ka lasken­ta­pa on ennal­ta määritelty.

    Vastaa

      1. Osmo Soin­in­vaara:
        Eiköhän kyse ole raken­nusten teknis­es­tä arvos­ta rakennuksina.

        Näin mäkin olen ymmärtänyt. Eli täl­lä lasku­taval­la 60-luvun vähääkään kor­jausvelkainen ker­rosta­lo on käytän­nössä arvo­ton Raken­nu­sosien (putket, kat­to jne) las­ke­taan kai kestävän vain 25 vuot­ta niiden uusimis­es­ta remontilla (?).

  20. Jos oikein ymmärsin, niin puhutaan vuokralaisen rak­en­ta­mas­ta talosta ja miten sille käy sopimuk­sen pää­tyt­tyä. Osmo on aikaisem­min tien­nyt vas­tauk­sen, joka on raken­nuk­sen käypä arvo. Käsit­tääk­seni hov­ioikeus myös ylivi­ivasi nykyis­es­tä sopimuk­ses­ta kohdan, jos­sa mainit­ti­in vuokralaisen keräävän kamppeen­sa lähtiessä mukaan lukien ranken­ta­mansa raken­nuk­sen. Tämä on ris­tiri­idas­sa maan­vuokralain kanssa. Asia on niin päivän selvä, että olen ymmärtänyt jotain väärin.

    Vastaa

  21. Käsit­tääk­seni jonkin asian käypä hinta/arvo on sen toden­näköi­nen luovu­tush­in­ta. Eli tässä tapauk­ses­sa ker­rostalon asun­to­jen toden­näköi­nen myyn­ti­hin­ta, joka sit­ten las­ke­taan joko van­hal­la ton­tin­vuokrata­sol­la tai uudel­la tai jol­lain muul­la tavalla.

    Jos lain­säätäjä on tarkoit­tanut raken­nuk­sen teknistä arvoa, koko pykälässä ei ole jär­jen hiven­tä. Sit­ten lakia pitää muuttaa. 

    Esimerkik­si lapselle luovutet­taes­sa pitää verot­ta­jaa varten pitää mielessä käypä hin­ta. Tuskin­pa menisi vero­tuk­ses­sa läpi, jos vuokra­maal­la ole­via kaupunki­a­sun­to­ja ilmoitet­taisi­in verot­ta­jalle niiden teknis­es­tä arvos­ta. Voin toki olla pohdin­nas­sani väärässä.

    Vastaa

    1. Pet­teri:
      Käsit­tääk­seni jonkin asian käypä hinta/arvo on sen toden­näköi­nen luovu­tush­in­ta. Eli tässä tapauk­ses­sa ker­rostalon asun­to­jen toden­näköi­nen myyn­ti­hin­ta, joka sit­ten las­ke­taan joko van­hal­la ton­tin­vuokrata­sol­la tai uudel­la tai jol­lain muul­la tavalla.

      Jos lain­säätäjä on tarkoit­tanut raken­nuk­sen teknistä arvoa, koko pykälässä ei ole jär­jen hiven­tä. Sit­ten lakia pitää muuttaa. 

      Esimerkik­si lapselle luovutet­taes­sa pitää verot­ta­jaa varten pitää mielessä käypä hin­ta. Tuskin­pa menisi vero­tuk­ses­sa läpi, jos vuokra­maal­la ole­via kaupunki­a­sun­to­ja ilmoitet­taisi­in verot­ta­jalle niiden teknis­es­tä arvos­ta. Voin toki olla pohdin­nas­sani väärässä.

      Verot­ta­ja käyt­tää raken­nusten arvon määrit­tämiseen jälleen­hank­in­ta-arvoa vähen­net­tynä ikävähen­nyk­sil­lä, beton­ista raken­netul­la asuin­talol­la 1%/ikävuosi, ellei raken­nuk­ses­sa olla tehty merkit­täviä perusko­r­jauk­sia jot­ka perustelisi­vat pienem­män ikävähen­nyk­sen tekemisen. Tästä määrätään Lais­sa varo­jen arvostamis­es­ta vero­tuk­ses­sa, §30.

      Tässä Lehti­saaren tapauk­ses­sa arvo olisi siis ehkä 1500 e/neliö. Lop­ut asun­non arvos­ta on ton­tin arvoa, ja vuokra­ton­til­la tont­ti ei tietenkään ole oma.

      Peru­songel­ma on että tont­tien arvot ja vuokrat määritel­lään jär­jestään alakant­ti­in, jol­loin ihmisille tulee kuvitel­ma että hei­dän omis­ta­mansa raken­nus olisi oikeas­t­aan juuri minkään arvoinen. Vuokra­ton­teil­la ole­vista raken­nuk­sista mak­se­taan ihan pos­ket­to­mia ylihintoja.

      Vastaa

Vastaa käyttäjälle Rosmo Peruuta vastaus

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.