Kaupunkisuunnittelu, _

Lehtisaari: kiinteistöveron korotusta ei voi siirtää maanvuokraan

Helsingin ja Vantaan seurakuntayhtymien maanvuokrapolitikka Lehtisaaressa on aika sydämetöntä. Helsingin seurakuntayhtymä loivensi omia vaatimuksiaan, mutta Vantaan seurakuntayhtymä suunnilleen ryöstää vuokralaisiaan.

Kyse on maanvuokrasta, joka ylittää selvästi markkinavuokran. Jos tontti olisi tyhjä, siitä ei olisi mitään edellytystä periä sellaisia vuokria kuin nyt peritään. Mutta kun tontilla on kerrostalo panttivankina, maanomistaja voi nostaa vuokran niin korkeaksi, että perii tosiasiassa vuokraa myös rakennuksesta, vaikkei omista sitä. Jos talossa olisi pyörät, ei onnistuisi.

Nyt on ilmennyt aivan outo ajatus. Seurakunnat aikovat lisätä maanvuokraan omistajan maksettavaksi lankeavan kiinteistöveron. Peruste tähän on, että jos tuottotavoite on 5 % (reaalituottoa!), sen tulee olla 5 % myös kiinteistöveron jälkeen.

Se ei nyt vain ole näin. Tai siis jos on johdonmukainen tuolle viiden prosentin tuotolle, se pitää laskea tontin arvosta kiinteistöveron korotuksen jälkeen. Kiinteistövero nimittäin laskee tontin arvoa. Jos näin tehtäisiin, kiinteistöveron korotus ei nostaisi maanvuokraa, koska tontin arvo laskisi niin paljon, että se söisi tuon korotuksen). Ei voi laskea tuottoprosenttia tontin arvosta ennen kiinteistöveron korotusta ja lisätä siihen kiinteistöveroa. Jompikumpi.

Kiinteistövero on omaisuusvero ja kuuluu omistajan maksettavaksi.

= = = =

Kun tämä Lehtisaari nyt tuli puheeksi, pitää myös kysyä, miksi seurakuntayhtymät panttaavat kaavoitettuja tontteja tyhjillään? Miksi niitä ei jo rakenneta? Niistä menee nyt kiinteistökeinottelun estämiseksi säädetty korotettu kiinteistövero, mikä tulee seurakuntayhtymille kalliiksi. Sen on tarkoituskin tulla kalliiksi, koska on vähän ikävä juttu pitää rakennusmaata joutilaana asuntopulasta kärsivässä Helsingissä.

Tontit eivät ole kuulemma menneen kaupaksi. No eivät mene, jos niillä on tuollainen tuottovaatimus. Parempia aikoja tässä tuskin odotetaan, koska tätä parempia aikoja ei tule. Pikemminkin maanomistajan ajat tästä huononevat, kun Helsinki saa lopulta tontinluovutuksiin vauhtia.

Korotettu kiinteistöveroprosentti on 3%/vuosi eli kymmenessä vuodessa 30 %. Hopi, hopi!

Odotetaanko tässä sitä, että saadaan nuo nykyiset vuokrasopimukset pois pöydältä ennen kuin tunnustetaan, ettei vapailla markkinoilla makseta tuollaisia vuokria?

53 thoughts on “Lehtisaari: kiinteistöveron korotusta ei voi siirtää maanvuokraan

  1. Ylipäätään pitäisi luopua, eikä suinkaan lisätä vuokratonteille rakentamista, koska vuokratonteilta asunnon ostaneet ovat mielivaltaisen kiristyksen kohteena. Teoriassa asioita voidaan yrittää riidellä oikeudessa, mutta peruslähtökohta neuvotteluasemassa on epäterve.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. Helsingin kaupunki on vielä suurempi ryöstäjä.Se perii tonteista vuokraa, joka vastaa 4 v% korkoa

    Kun korkotaso on lähellä nollaa niin tuollainen korko on kiskontaa.

    Syntyvyyden laskuun vaikuttaa asuntojen kallis hinta ja siitä johtuva asuntojen pienuus. Minullakin on kaksi perheen perustamisiässä olevaa nuorta , merkittävin syy lasten myöhentämiseen on asuntotilanne ja epävarma työelämä
    Satojen tuhansien velkoja ei oteta sillä riskit ovta liian suuret ja elintaso laskee köyhyyden rajalle

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Liian vanha: Tähänkin voidaan reagoida eli listätään tarjontaa , se pitää hinnat kurissa

        Tarjontaa kannattaa varmaan lisätä joka tapauksessa. Halusin vain kuitenkin sanoa, että tonttivuokrat eivät tee asumista kalliimaksi. Suurempi tontti vuokra laskee asunnon hintaa. Hyvästä sijainnista maksat joka tapauksessa, joko kerralla ostaessa tai sitten vuokran ja vastikkeen kautta pidemmälle ajalle levitettynä. Asumisen kalliudella ei ole tekemistä sen kanssa, kuinka paljon Helsinki perii tonteistaan vuokraa.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      2. Ossi Saresoja: Tarjontaa kannattaa varmaan lisätä joka tapauksessa. Halusin vain kuitenkin sanoa, että tonttivuokrat eivät tee asumista kalliimaksi. Suurempi tontti vuokra laskee asunnon hintaa. Hyvästä sijainnista maksat joka tapauksessa, joko kerralla ostaessa tai sitten vuokran ja vastikkeen kautta pidemmälle ajalle levitettynä. Asumisen kalliudella ei ole tekemistä sen kanssa, kuinka paljon Helsinki perii tonteistaan vuokraa.

        Tästä olisi mielenkiintoista saada ihan näyttöä, eikä vaan teoreettista kehystä. Teoriassa asiahan on nimittäin juurikin kuten sanot, mutta en voi olla miettimättä, että mahtaako osa asunnonostajista olla ottamatta huomioon tätä tonttivuokraa asuntoa ostaessaan ja miettiä vaan alueen yleistä hintatasoa ja päätyä siten maksamaan teoreettista ylihintaa jostain asunnosta. Itse ensiasunnon ostamista tällä hetkellä tekevänä on yllättävän paljon ostajia liikkeellä, joille tulee ainakin näytöissä kuullun perusteella yllätyksinä monia niitä asioita, jotka ovat täällä keskusteleville itsestäänselvyyksiä.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. Siirtäkööt kiinteistöveron ja ihan mitä tahansa haluavat vuokraan. Asukkaat maksavat jos haluavat. Jos eivät halua, muuttavat parempiin paikkoihin/kaupunkeihin/maihin asumaan, sellaisiin, jossa on edullisempaa ja jossa verot ja kustannustaso ovat alhaisia+niillä on ennustettavuuden trackrecord, jota populistit eivät yhtäkkiä reivaa liian alas tai ylös. Vuokra- ja omistustontin ero ei ole suurensuuri. Kiinteistövero tullee tulevina vuosina nousemaan ja sen ennustettavuus voi kehittyä, jopa huonommaksi kuin vuokrasopimuksen, johon voit sentään yrittää sopia jotain indeksiehtoja tms.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Kysymys on tintin vuokrasta. Asukkaat eivät pysty ottamaan kerrostaloa mukanaan. Tämä antaa seurakuntayhtymälle kohtuuttoman kiristysruuvin. Samasta syystä tyhjille tonteille ei ole löydetty rakentajaa, koska kirkkoisien käsitys markkinavuokrasta on aivan utopistinen.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Juu. Ymmärrän kyllä että kyse on tontin vuokrasta. Ei pitäisi olla kiristysruuveja. Jos on, niin on tehty huono sopimus. Vuokra olisi pitänyt sitoa riittävän pitkäksi aikaa johonkin indeksiin. Samahan se on Helsingilläkin. Vuokrat yritettiin sitoa elinkustannusindeksiin -> laahasi käyvän maan hinnan nousun jäljessä. Vuokralaiset saivat asua edullisesti. Vuokralaisia pitäisi valistaa että kun vuokrasopimus on katkolla, ei talollakaan ole arvoa. Toivottavasti sopimuksissa on huomioitu kuka vastaa talon purkamiskuluista. Onko se pakko ottaa mukaan vai saako sen jättää tontinomistajan riesaksi.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      2. Osmo Soininvaara:
        Ei se niin ole, että vuokrasopimuksen mennessä umpeen tontin vuokraa voi korottaa kuinka paljon hyvänsä ja käyttää rakennusta panttivankina. Lopulta tuomioistuin päättää vuokran kohtuullisuudesta. Varmoja voittajia ovat juristit.

        Kaupunkien/kuntien maanvuokrasopimuksissa on aika usein pykälä, jonka mukaan vuokrasopimuksen päättyessä vuokranantaja voi lunastaa tontilla olevat rakennukset yms. niiden teknillisen arvon hintaan. Rakennuksen teknillinen arvo lasketaan hyvin kaavamaisesti ja se on mitätön, jos rakennus on yli 30…50 vuotta vanha olipa sitä hoidettu vaikka kuinka hyvin. Eli kyllä kaupunki/kunta voi tontin vuokraa korottaa melko mielivaltaisesti. Riitatustilanteissa voittajia ovat todellakin vain juristit.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      3. Osmo Soininvaara:
        Ei se niin ole, että vuokrasopimuksen mennessä umpeen tontin vuokraa voi korottaa kuinka paljon hyvänsä ja käyttää rakennusta panttivankina. Lopulta tuomioistuin päättää vuokran kohtuullisuudesta. Varmoja voittajia ovat juristit.

        Espoossa Vaisalantien omakotitalotonttien 50 vuoden (?) vuokra-aika päättyi vuosituhannen vaihteessa, eikä vuokra-aikaa suostuttu jatkamaan. Saihan ne talot sieltä purkaa uusiokäyttöön pois, jos halusi.

        Ymmärrän sinänsä alueen muutoksen, mutta luottamusta mihinkään tontinvuokrasopimukseen tuo ei lisää.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      4. Osmo Soininvaara: Samasta syystä tyhjille tonteille ei ole löydetty rakentajaa, koska kirkkoisien käsitys markkinavuokrasta on aivan utopistinen.

        Lehtisaaren tontit tehdään ilmeisesti vuoden 2019 loppuun mennessä rakentamiskelpoisiksi.

        Blogissa lukee:
        ”Korotettu kiinteistöveroprosentti on 3%/vuosi eli kymmenessä vuodessa 30 %. Hopi, hopi!”

        Perustuuko väite rakentamattoman rakennuspaikan kiinteistöveron soveltamisesta tietoon vai oletukseen Lehtisaaren tonttien osalta? Viittaan siihen, että rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentin soveltaminen on tarkoin rajattua. Sitä ei verottaja saa soveltaa muun muassa silloin, jos tontilta puuttuu kunnallisteknillinen valmius vesijohtoon tai viemäriin liittämiseen, tai jos siltä puuttuu käyttökelpoinen pääsytie tai mahdollisuus sellaisen järjestämiseen. Ehtona rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentin soveltamiseen on toki muitakin, kuten se, että rakennuspaikka on saman omistajan omistuksessa. Rakentamattoman rakennuspaikan kiinteistöveron määräämismahdollisuus on sidottu siis mm. siihen, onko vesihuoltolaitoksella vielä tarjota kiinteistöä varten liittämismahdollisuutta siihen.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      5. Teksti ”Lehtisaaren tontit tehdään ilmeisesti vuoden 2019 loppuun mennessä rakentamiskelpoisiksi” oli omaa tekstiäni. Sen edeltä jäi vahingossa Enter pois. Väite pohjautui seurakuntayhtymän vs. johtajan Kirkko & Kaupunki -lehdessä antamaan tietoon, jossa hän sanoi, että lehtisaaren tontit ovat rakentamiskelpoisia vasta vuoden 2019 lopulla: https://www.kirkkojakaupunki.fi/-/mielipide-lehtisaaren-tyhjat-tontit-eivat-liity-rakennettujen-tonttien-vuokraneuvotteluihin

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. Pitäisi varmaan nähdä, että hinta muodostuu kysynnän ja tarjonnan määrästä ja että nämä ”hintaan siirrettävät” erät ovat jonkinlaista neuvottelutaktiikkaa. Vuokralainenkin voi neuvottelutilanteessa siirtää hintaan ihan mitä tahansa haluaa: maksaisin tästä 3000€/kk mutta minulla on paha mieli ja siirrän pahan mielen vuokraan, joten maksan vain 2000€/kk, ota tai jätä. On vuokranantajan asia huomioiko hän tämän argumentin hintaneuvottelussa vai ei. Näiden argumenttien teho riippuu siitä miten koordinoituneesti argumenttia käytetään. Esim. kun suomen kauppiaat ilmoittavat täydessä synkronissa että ALV nousi, joten joudut maksamaan leivästä hiukan enemmän alkaen tänään niin hinnan korotus ”menee läpi”. Jos taas minä vuokranantajana ilmoitan, että vuokra nousee koska juuri tämän talon vastike nousi niin asia ei kiinnosta vuokralaista hän saattaa häipyä. ALVin lisäksi kartelli on toinen mekanismi, jossa osto-/myyjä puoli toimii koordinoidusti synkronissa ja siksi hintaa voidaan onnistuneesti muuttaa. Kiinteistöverossakin on tätä synkroniominaisuutta mutta ei yhtä vahvasti kuin ALVissa. Siksi luulen, että seurakunta tai kuka tahansa todellakin pystyy vyöryttämään merkittävän osan kiinteistöveron korotusta vuokraan. Jos kunta arpoisi kiinteistöveron talokohtaiseksi niin niissä taloissa, joihin osuisi korkea kiinteistövero, eivät vuokranantajat pystyisi vyöryttämään veroa vuokraan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Jos kysynnän ja tarjonnan laki pätee, niin sitten tuollaisella ”synkronoinnilla” ei ole vaikutusta. Se, miten ALV:n tai kiinteistöveron taakka jakautuu pitäisi riippua siitä, onko kysyntä vai tarjonta elastisempaa. Ajatus siitä, että kiinteistöveron taakka ei osu vuokralaisiin, perustuu siihen, että asuntojen tarjonta on epäelastista eli veronkorotus ei vähennä asuntojen määrää, jolloin se ei voi kasvattaa kustannuksia vuokralaiselle. Päivtittäistavaroiden tarjonta taas on elastisempaa, joten suurempi osuus verosta voi osua kuluttajiin.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Ossi, Kiinteistövero on enimmäkseen rakennusten/rakennusoikeuden verottamista ja vähemmän maan verottamista. Moni ekonomisti puhuu kiinteistöverosta ihan kuin se olisi pelkästään joustamattoman maan verottamista. Ehkä tuo rakennusten verottaminen tekee siitä joustavan ja siksi veroa siirtyy vuokriin? Edes Helsingin seudulla, en uskalla rakentaa omalle tontilleni, koska tulevaisuuden kiinteistövero on minulle iso riski. Vuokramaalle pystyn sentään tekemään vaikka 50 vuokrasopimuksen, jolloin veroriski siirtyy landlordille. Omalla maalla en näe rakentamani rakennuksen kiinteistöveroa yhtä vaalikautta pidemmälle. Jos oikein ymmärrän, tuo ”elastisuusteoria” ei selitä sitä, miten kartelli pystyy pelkällä hallinnollisella päätöksellä nostamaan hintaa.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      2. Rosmo: Kiinteistövero on enimmäkseen rakennusten/rakennusoikeuden verottamista ja vähemmän maan verottamista.

        Kiinteistövero, johon täällä viitataan on nimenomaan maan kiinteistövero, koska se on se kiinteistövero, jota seurakunta maksaa. Seurakunta ei omista noita kerrostaloja maallaan, joten niiden kiinteistövero ei liity tähän keskusteluun.

        Rosmo: Jos oikein ymmärrän, tuo “elastisuusteoria” ei selitä sitä, miten kartelli pystyy pelkällä hallinnollisella päätöksellä nostamaan hintaa.

        Jos jollain kartellilla on monopoli, ei silloin tarjonnan laki päde, ja kartelli/monopolisti pystyy nostamaan hinnan yli sen, mikä olisi markkinoiden tasapainohinta, rajoittamalla tarjontaa. Kun ei ole tarjontaa (tai siis tarjontakäyrää), ei ole sen elastisuuttakaan.

        Kannattaa kuitenkin huomata, ettei tähän riitä hinnannostojen synkronointi vaan kaikkien tahojen pitää myös pitäytyä kartellissa. Yksittäisillä osallistujilla on aina sitten kannustin alentaa hintojaan ja hyötyä muiden kartelliin osallistujen kustannuksella, mikä voi helposti johtaa kartellin romahtamiseen. Mitä isompi kartelli, sitä vaikeampi se on pitää koossa.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. Helsingin kaupungin vuokratonteilla tuottovaade on 4 % mutta tonttien hinnat ovat vanhoilla alueilla (mm. Haaga, Munkkivuori) hyvin maltillisella tasolla verratuna vapaiden tonttien kauppoihin ko. alueilla. Tontinvuokkrasopimusten uusimisen yhteydessä on vielä siirtymäaika, vuonna 2030 tämän jakson päättyessäkään vuokrat eivät ole mitenkään kohtuuttomia. Erittäin kohtuullinen tilanne asukkaiden kannalta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. > Korotettu kiinteistöveroprosentti

    Kiinteistön verottajana kaupunki on samassa asemassa tontin omistajan kanssa. Miten kaupunki? Kun se korottaa kiinteistöveroa ja sen seurauksena tontin arvo laskee, niin määrääkö se kuitenkin tontin arvon hallinnollisella päätöksellä? Kiinteistön arvonhan pitäisi laskea siinä suhteessa kuin kiinteistövero nousee, joten ainakaan verotulot eivät veroa korottamalla siten lisääntyisi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Kiinteistön arvonhan pitäisi laskea siinä suhteessa kuin kiinteistövero nousee, joten ainakaan verotulot eivät veroa korottamalla siten lisääntyisi.

      Kiinteistön hinta laskee, mutta ei noin paljoa. Kiinteistöverokertymä on aina sitä suurempi mitä korkeampi on veroprosentti. Ajatteleppa, jos kiinteistöveroprosentti on 100%. Kyllä me silti unelmiemme merenrantakiinteistöstä jotain olemme valmiit maksamaan. Itseasiassa, teoriassa, jos kiinteistöveroprosentti on 100% niin silloin kiinteistön hinta on vasta puolittunut ja sen tuottama veroton hyöty jakautuu puoliksi omistajan ja verottajan kesken. Jos kiinteistöveroprosentti lähenee siitä ääretöntä, niin kiinteistön ostohinta lähenee nollaa ja verokertymä lähenee kiinteistöjen täyttä tuottoa. Kiinteistöveroprosentti kannattaa ajatella säätönuppina, jolla säädetään sitä miten kiinteistön vuotuinen tuotto (”asuntotulo”) jaetaan omistajan ja verottajan kesken. Tällähetkellä kiinteistöt tuottaa n.5% ja siitä ehkä 15% menee verottajalle ja 85% jää omistajan hyödyksi.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Rosmo: Itseasiassa, teoriassa, jos kiinteistöveroprosentti on 100% niin silloin kiinteistön hinta on vasta puolittunut ja sen tuottama veroton hyöty jakautuu puoliksi omistajan ja verottajan kesken.

        Ei aivan noinkaan. Laskin tässä toisessa kommentissa (joka on vielä tätä kirjoittaessa moderoinnissa), että periaatteessa kiinteistön hinnan pitäisi puolittua jo, kun kiinteistöveroprosentti on yhtä suuri kuin diskonttausprosentti, joka on varmasti vähemmän kuin 100% vuodessa (joka olisi järjettömän suuri).

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    2. K-Veikko: Kiinteistön arvonhan pitäisi laskea siinä suhteessa kuin kiinteistövero nousee, joten ainakaan verotulot eivät veroa korottamalla siten lisääntyisi.

      Itseasiassa verotulon pitäisi silti kasvaa. Lasketaan tämä yksinkertaisella mallilla. Lasketaan ensin maan hinta ilman veroja. Sen pitäisi olla sama kuin kaikki tulevat kiinteistön tuotot diskontattuna nykyhetkeen (missä tuotot ovat laskennallisia, jos kiinteistön omistaja käyttää kiinteistöä itse eikä vuokraa sitä).

      v=kiinteistön laskennallinen tuotto
      a=kiinteistön hinta (ilman veroja)
      p=diskonttausprosentti
      t=ajanhetki

      vt=kiinteistön tuotto ajanhetkellä t

      vt=v*exp(-p*t)

      Integroidaan tuo nollasta äärettömään niin saadaan kiinteistön hinta. Tuloksena:

      a=v/p

      Lasketaan sitten, mikä on kiinteistön arvo, kun kuvioon lisätään kiinteistövero. Se lasketaan vastaavasti ottamalla tulevat nettotuotot (vero vähennetty tuotoista) diskontattuna nykyhetkeen. Kiinteistöveron suuruus on veroprosentti kertaa kiinteistön (veron alentama) hinta.

      A=kiinteistön hinta (veron alentamana)
      Vt=kiinteistön nettotuotto (eli veron jälkeen) ajanhetkenä t
      k=kiinteistöveroprosentti

      Vt=(v-k*A)*exp(-p*t)

      Hinta saadaan, kun integroidaan tämä nollasta äärettömään. Siitä saadaan:

      A=(v-k*A)/p

      Ratkaistaan:

      A*(1+k/p)=v/p
      A*(p+k)=v
      A=v/(p+k)

      Vastaavasti vuokratuotto on:

      k*A=v*k/(p+k)

      Tästä nähdään, että verotuotto kyllä kasvaa k:n kasvaessa ja lähestyy v:ä.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. A=v/(p+k)

        Totta! Kiitos tuosta selkeästä laskelmasta. Olen tuon itsekin joskus laskenut, mutta muistin tuloksen väärin ja kirjoitin siksi ylläolevaan kommenttiini väärän tuloksen. Moni ajattelee, että 0.5% vero on mitätön. Ossin laskelmasta on hyvä huomata, että nyt ”nollakorkojen aikaan” jos p=2% ja kiinteistövero 0.5% niin kiinteistövero lohkaisee jo nyt 20% arvosta!

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      2. Rosmo: Ossin laskelmasta on hyvä huomata, että nyt “nollakorkojen aikaan” jos p=2% ja kiinteistövero 0.5% niin kiinteistövero lohkaisee jo nyt 20% arvosta!

        Tämä pätee, jos kiinteistövero lasketaan kiinteistön todellisesta markkina-arvosta. Käytännössä kai verotusarvot eivät kai seuraa markkina-arvoa niin hyvin, kuin voisivat, joskin tähän kai oli suunniteltu jonkinlaista parannusta.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. Kiinteistöveron sisällyttäminen tontin vuokraan on yleistynyt viime vuosina. Kiinteistövero on eräänlainen omaisuuslajivero, mutta jos tontti on vuokrattu, omaisuus on vuokralaisen hallussa, ja silloin omistaja voi siirtää veron vuokralaisen maksettavaksi. Kun viime vuonna kirjoiteltiin tonttirahastojen tekemistä tontinvuokrasopimuksista, saattoi joku kiinnittää ehkä huomiota siihen, että tonttirahastot käyttävät vuokrasopimuksissaan ehtoa, jonka mukaan maapohjan kiinteistöveron maksaa vuokralainen:

    ”Vantaan Estradia koskevasta tonttisopimuksesta selviää, että tontin hinta kallistuu elinkustannusindeksin mukaan, mutta vähintään 1 prosentilla vuodessa. Tontin maapohjan kiinteistöveron maksaa vuokralainen.”
    https://www.rakennuslehti.fi/2018/06/uuden-asunnon-ostaja-voi-maksaa-tonttiosuudestaan-huomattavasti-enemman-kuin-mita-tontti-alun-perin-maksoi/

    Maapohjan kiinteistöveron maksuvelvollisuuden siirto vuokraajalle on nykyään arkipäivää myös mm. tuulivoimaa varten tehdyissä maanvuokrasopimuksissa, joissa yleensä määrätään, että vuokralainen vastaa vuokraamansa maapohjan kiinteistöveroista.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  8. Kirkko todellakin odottelee rakentamattomien tonttiensa kanssa, että nämä jo-rakennettujen sopimukset saadaan kiristettyä läpi. Muutenhan voisi osoittaa, että tonttien arvo olikin jotain muuta. Ja nyt kirkko vaatii siis Lehtisaaressa 5,60 e kuukausivuokraa per huoneistoneliö. 100 neliön asunnosta joudut maksamaan 560 euroa pelkkää tontinvuokraa! Töölössä ja Munkkiniemessä kaupunki on tehnyt uusia sopimuksia huomattavasti edullisemmalla. Kirkon kiinteistöpomot ovat kerta kaikkiaan ahneuden perikuvia, eivätkä valtuutetut uskalla laittaa kampoihin, kun eivät ole tottuneet tiukkaan politikointiin. Vantaan puolella vielä pahempi, sillä kukaan Lehtisaaressa asuva ei voi edes teoriassa vaikuttaa Vantaan puolen päättäjiin. Tilanne on surkea, kaupungilla pitäisi edes olla joku tapa tulla väliin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Anna: Kirkko todellakin odottelee rakentamattomien tonttiensa kanssa, että nämä jo-rakennettujen sopimukset saadaan kiristettyä läpi. […] Tilanne on surkea, kaupungilla pitäisi edes olla joku tapa tulla väliin.

      Yksi asia, mitä kaupunki voisi tehdä, on nostaa rakentamattoman rakennuspaikan 6%:iin (joka on lain sallima maksimi). Silloin kirkon pitäisi joko laittaa grynderöintiin vauhtia tai maksaa hidastelusta kalliisti.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  9. Valitettavsti tällainen mafiamainen toiminta sallitaan Kirkolle, millekään muulle instanssille tätä ei sallittaisi. Olisikohan jo aika poistaa Kirkolta verovapaus ja verotusoikeus, Kirkkohan osaa hankkia tulonsa myös muilla keinoin kuten nähdään.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. peksu:

      Valitettavsti tällainen mafiamainen toiminta sallitaan Kirkolle, millekään muulle instanssille tätä ei sallittaisi. Olisikohan jo aika poistaa Kirkolta verovapaus ja verotusoikeus, Kirkkohan osaa hankkia tulonsa myös muilla keinoin kuten nähdään.

      Kirkolla ei ole verovapautta markkinahintaisessa asuntovuokrauksessa. Seurakuntien markkinahintaisesti vuokrattujen asuntojen vuokrauksesta saadut tulot Verohallinto verottaa samalla tavoin kuin vuokrataloyhtiöitäkin verotetaan. Vastaavasti kirkko saa tehdä sellaisen toiminnan osalta samat kirjanpidolliset vähennykset kuin yksityiset vuokranantajatkin saavat tehdä. Verovapaus koskee kirkossa samaa asiaa kuin yhdistyksissä, eli vain kirkon yleishyödyllistä toimintaa.

      Verottaja on tiivistänyt asian näin:
      ”Evankelisluterilainen kirkko, ortodoksinen kirkkokunta sekä niiden seurakunta ja muu uskonnollinen yhdyskunta ovat verovelvollisia ainoastaan harjoittamansa elinkeinotoiminnan ja muuhun kuin yleiseen tai yleishyödylliseen tarkoitukseen käytetyn kiinteistön tai sen osan tuottamasta tulosta. Seurakuntayhtymiä kohdellaan verotuksessa kuten seurakuntia.

      Kirkkolaissa seurakuntien tehtäviksi säädettyjen tehtävien hoitaminen ei ole elinkeinotoimintaa. Seurakuntien elinkeinotoimintana voidaan pitää tavanomaisten tavaroiden tai palveluiden myyntitoimintaa, esimerkiksi kukkien ja hautakivien myyntiä.”
      https://www.vero.fi/yritykset-ja-yhteisot/tietoa-yritysverotuksesta/tuloverotus/julkisyhteisot/

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  10. Asia on täsmälleen niinkuin Soininvaara kirjoittaa! Lehtisaaren tontin vuokralainen ei voi ottaa taloaan selkäänsä ja vaan häipyä, jos ei halua alistua seurakuntayhtymien pöyristyttäviin ja mielivaltaisiin vuokrankorotuksiin, ml. kiinteistöveron vyörytys vuokralaiselle! Verovaroin tuettavan maanomistajan toiminta on käytännössä hyydyttänyt alueen asuntokaupan, asuntojen arvot ovat pohjalukemissa ja koko saari on pikkuhiljaa näivettymässä, koska mm. kaavoitetuille tonteille ei rakenneta. Metsän hoitokin on alueella aivan olematonta. Eikö Helsingin kaupunki voi jo puuttua tähän asiaan ja panna pisteen tälle maanomistajan täysin mielipuoliselle toiminnalle täällä jumalan hylkäämällä saarella?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Misery island Hki:
      Asia on täsmälleen niinkuin Soininvaara kirjoittaa! Lehtisaaren tontin vuokralainen ei voi ottaa taloaan selkäänsä ja vaan häipyä, jos ei halua alistua seurakuntayhtymien pöyristyttäviin ja mielivaltaisiin vuokrankorotuksiin, ml. kiinteistöveron vyörytys vuokralaiselle!Verovaroin tuettavan maanomistajan toiminta on käytännössä hyydyttänyt alueen asuntokaupan, asuntojen arvot ovat pohjalukemissa ja koko saari on pikkuhiljaa näivettymässä, koska mm. kaavoitetuille tonteille ei rakenneta. Metsän hoitokin on alueella aivan olematonta. Eikö Helsingin kaupunki voi jo puuttua tähän asiaan ja panna pisteen tälle maanomistajan täysin mielipuoliselle toiminnalle täällä jumalan hylkäämällä saarella?

      Lähtökohtana maanvuokrasopimuksessa on sen määräaikaisuus. Vuokralainen alistuu vuokrasopimuksen solmiessaan siihen, että hän vuokrasopimuksen päätyttyä ”ottaa talonsa selkäänsä ja häipyy”. Maanomistajalla on oikeus saada vuokraamansa alue takaisin omaan käyttöönsä. Tämän vuoksi hänellä on myös oikeus vaatia mitä tahansa vuokraa luopuessaan tästä oikeudesta. Ihminen, joka rakentaa vuokratontille, ottaa tietoisen riskin, että vuokra-ajan loppuessa maanomistaja ei jatka sopimusta. (Oulun Toppilassa kaupunki purki 1970-luvulla kokonaisen omakotialueen, kun sen vuokra-aika loppui.)

      Eli tosiasiassa kyse ei vuokrasopimusta uusittaessa ole tontin arvosta vaan siitä, että maanomistaja voi nostaa vuokran vastaamaan vuokralaisen tontista saamaa utiliteettia. Eli maksimihinta on sellainen, että taloyhtiön kannattaisi mieluummin luovuttaa rakennuksensa lunastusarvostaan maanomistajalle. Tämä on todennäköisesti jonkin verran tyhjän tontin tuotolle laskettua hintaa korkeampi, sillä olemassaolevalle taloyhtiölle ja sen asukkaille koituu korkea transaktiokustannus, jos he päättävät luopua talostaan.

      Mitä siis opimme? Vain tyhmä luottaa siihen, että vuokratontin voi vuokrata uudelleen, kun vuokra-aika loppuu.

      Meillä on markkinahäiriö, mutta se on siinä, että vuokra-ajan loppumista ei hinnoitella vuokratonteilla sijaitsevien asuntojen hintaan. Niissä pitäisi huomioida se, että todellisuudessa ostaja ostaa ainoastaan asunnon lunastusarvon ja jäljellä olevan vuokra-ajan. Tämä on kuitenkin ostajien tyhmyyttä, ei vuokranantajan vika.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Erastotenes aleksandrialainen: Meillä on markkinahäiriö, mutta se on siinä, että vuokra-ajan loppumista ei hinnoitella vuokratonteilla sijaitsevien asuntojen hintaan. Niissä pitäisi huomioida se, että todellisuudessa ostaja ostaa ainoastaan asunnon lunastusarvon ja jäljellä olevan vuokra-ajan. Tämä on kuitenkin ostajien tyhmyyttä, ei vuokranantajan vika.

        Täsmälleen näin.

        Mainitsit tuon Toppila-tapauksen. Sen taustana oli se, että ainakin takavuosina Oulussa oli periaatteena, ettei kaupungin vuokratontteja saanut ostaa omaksi alueilta, jotka olivat kaupungin kehittämisen kannalta mahdollisesti tärkeitä esim. keskustan tiivistämisen ja tiiviin keskustan laajentamisen tai uusien pääliikenneväylien rakentamisen takia. Muilta alueilta tontit tulivat ennemmin tai myöhemmin myyntiin.

        Kaupungin kannalta periaate oli ihan järkevä. Vuokratontilla olevan asunnon omistajan tai ostajan kannalta se ei sitä ollut, sillä tieto noista ”mahdollisesti tärkeistä alueista” oli vain hyvin rajatulla joukolla virkamiehiä ja vaikuttajia. Jotain tietysti saattoi päätellä karttaa katsomalla.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  11. ”Kiinteistövero nimittäin laskee tontin arvoa. Jos näin tehtäisiin, kiinteistöveron korotus ei nostaisi maanvuokraa, koska tontin arvo laskisi niin paljon, että se söisi tuon korotuksen)”

    Jos näin olisi niin kiintestöveroprosentin korotus ei kasvattaisi myöskään kaupungin verotuottoja koska laskeva tontin arvo kumoaisi veroprosentin kokotuksen. Näin ei kuitenkaan ole, muutenhan veronkorotuksessa ei olisi mitään järkeä eikä se toisi lisätuloja kunnille.

    Pitää myöntää että kaikki veronkorotukset näkyvät loppukäyttäjän kustannuksissa. Ja tässä tapauksessa pitää katsoa asumiskustannuksia eikä tuijottaa yksittäistä asiaa kuten asuntojen hintoja. Pitkällä aikavälillä merkittävä osa asumiskustannuksista muodostuu yhtiövastikkeesta ja muista kuluista, ja näihin littyy esimerkiksi tontin vuokra tai kiinteistövero.

    Muutenkin ihmettelen hinkua korottaa jo valmiiksi korkeita veroja. USA:ssa on hyvin korkeat kiinteistöverot ja useissa tapauksissa eläkeläiset ovat joutuneet muuttamaan pois velattomasta asunnosta koska heillä ei ole varaa maksaa veroja. Tuskin tälläistä järjestelmää halutaan Suomeen?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. esa: Jos näin olisi niin kiintestöveroprosentin korotus ei kasvattaisi myöskään kaupungin verotuottoja koska laskeva tontin arvo kumoaisi veroprosentin kokotuksen.

      Ei pidä paikkaansa, koska arvo ei laske niin paljoa. Tein tuolla ylempänä esimerkkilaskelman, josta asia näkyy. Kun kiinteistöveroprosentti nousee, lähenee veron tuotto kiinteistön tuottoa.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  12. Vantaan seurakuntien Lehtisaaren tontit pitäisi siirtää Helsingin seurakuntien omistukseen nimelliskorvausta vastaan. Tontit on joku testamentoinut Helsingin Maalaiskunnan seurakunnalle keskiajalla, ts eiväyt ole maksaneet mitään. Virhe on päässyt tapahtumaan kun tonttien omistus ei siirtynyt uuden isäntäkauoungin seurakunnalle kun Lehtisaari siirtyi Helsingin Maalaiskunnalta Helsingin kaupungille suuressa alueliitoksessa 1946.
    Talojen asukkaat ovat kirjoilla Helsingin seurakunnissa, Vantaalla he eivät edes pystyisi olemaan. Lisäksi ovat suuremmalti osin eläkeläisiä jotka eivät edes voi äänestää jaloillaan. Vantaan srk luuultavasti odottaa että asunnot pakkohuutokaupataan ja lunastaa ne itselleen ja pistää ne vuokralle hampuuseille kunnes 1960-luvulla rakennettujen elementtitalojen tekninen elinikä päättyy. Sen jälkeen luultavasti myyvät koko omistuksen jollekin grynderille joka rakentaa pilvenpiirtäjiä paikalle. Tärkeintä että talojen nykyasukkaat eivät saa mitään muuta kuin kenkää.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  13. Kun en Raamattua tunne, piti googlata ja löytyihän se: ”Älä peri häneltä korkoa lainaamastasi rahasta, ja jos annat hänelle ruokaa, älä vaadi häneltä takaisin yli antamasi määrän” (3. Mooseksen kirja, 25.37). No, kun ei olla lainattu vaan ainoastaan vuokrattu, niin kai tuollainen 5 % tuotto ihan kristillisten hyveiden mukaista on. Ainakin, jos noudattaa sanatarkkaa Raamatun tulkintaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. TJii:
      Kun en Raamattua tunne, piti googlata ja löytyihän se: “Älä peri häneltä korkoa lainaamastasi rahasta, ja jos annat hänelle ruokaa, älä vaadi häneltä takaisin yli antamasi määrän” (3. Mooseksen kirja, 25.37). No, kun ei olla lainattu vaan ainoastaan vuokrattu, niin kai tuollainen 5 % tuotto ihan kristillisten hyveiden mukaista on. Ainakin, jos noudattaa sanatarkkaa Raamatun tulkintaa.

      Jos noudattaa tuota 3. Mooseksen kirjan kohtaa sanatarkasti, lukee toki myös tuota sitaattia edeltävät sanat 3. Mooseksen kirjasta, jossa on määritelty kohdan sovelluskohde sille, kenestä ”hänestä” tuossa sitaatissa puhutaan. Siinä sanotaan: ”Jos joku israelilainen, sinun lähimmäisesi, köyhtyy eikä pysty huolehtimaan itsestään, auta häntä, että hän voisi elää teidän joukossanne yhtä hyvin kuin maahan muuttanut siirtolainen tai muukalainen.” Israelilaisilta oli kielletty koron kiskominen köyhiltä samanmaalaisilta, jotka eivät kyenneet huolehtimaan toimeentulostaan. Muunmaalaisilta korkoa sai periä, ja israelilaisiltakin koron sai periä, jos lainaa saanut oli kykenevä huolehtimaan toimeentulostaan.

      Kristillisissä hyveissä koronkiskontaan suhtaudutaan yleensä kielteisesti, mutta kohtuulliseen korkoon ja kohtuulliseen tuottoon pääsääntöisesti myönteisesti. Toimeentulovaikeuksissa oleville annetaan kristillisissä yhteisöissä tukea ensisijaisesti lahjoituksena, jota ei tarvitse maksaa takaisin ja josta ei peritä korkoa. Pikavippiyhtiöt ovat perineet pahimmillaan jopa yli 100 %:n todellisia vuosikorkoja. Se on koronkiskontaa.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. ö:

        Kristillisissä hyveissä koronkiskontaan suhtaudutaan yleensä kielteisesti, mutta kohtuulliseen korkoon ja kohtuulliseen tuottoon pääsääntöisesti myönteisesti.

        Niinpä, kohtuulliseen korkoon. Jos tontin vuokran vaikutus hoitovastikkeeseen on noin 5 €/m2, on se kohtuutonta. Kun vanhemman kerrostaloasunnon (oma tontti) hoitovastike on yleensä 3 – 4 €/m2, olisi peruskaksion vastike seurakunnan tontilla reilut 400 € ja kolmion lähes 600 €. Varjele sitä yhtiötä putkiremontilta!

        Jos ja kun seurakunta on pitänyt tonttivuokran vuosikymmeniä hyvin alhaisena on se seurakunnan oma syy. Ei niitä menneitä vuokria pidä jälkikäteen ulosmitata. Kohtuulliset korotukset tietysti ok.

        Vantaalla voivat tietysti ajatella, että niissä taloissa asuu vierasmaalaisia 🙂

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  14. Osalla kommentoijista tuntuu menevän maanvuokralaki ja huoneistojen vuokraus sekaisin.

    Maanvuokralain 34 pykälän mukaan vuokranantaja on velvollinen lunastamaan vuokratontilla olevat rakennukset vuokra-ajan päättyessä. Suora lainaus lakitekstistä: ”Lunastusta suoritetaan se määrä, mihin lunastettava omaisuus vuokrasuhteen päättymisen ajankohta paikkakunnalla käyvän hinnan mukaan arvioidaan siinä kunnossa missä se silloin on.”

    Lehtisaaren kerrostaloasuntojen toteutuneet neliöhinnat pyörivät 4000-5000€ haarukassa, ja lähes koko saari taitaa olla vuokramaata. Vuokratontilla oleva taloyhtiö voisi hyvin kieltäytyä vuokrankorotuksesta, jolloin vuokrasopimusta ei uusita. Vantaan seurakuntayhtymä lunastakoon huoneistot.

    Jos kerrostalossa olisi vaikkapa 1800m2 asuinneliötä, nousisi lunastussumma helposti lähemmäs 10 miljoonaa euroa. Nopealla googlauksella Vantaan seurakuntien vuosimenot ovat 14,5 M€:n luokkaa. 70% toiminnasta pitäisi siis lopettaa vuodeksi – ja vastineeksi saataisiin mukava 60-luvun kerrostalo Lehtisaaresta.

    Olen miettinyt, mikseivät Lehtisaaren taloyhtiöt ole tajunneet tätä vaihtoehtoa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Tutkija Punavuoresta: Olen miettinyt, mikseivät Lehtisaaren taloyhtiöt ole tajunneet tätä vaihtoehtoa.

      Tässä mun spekulaatiota.

      1) Taakka seurakunnille ei välttämättä olisi noin suuri. Lunastuksen voisi varmaan tehdä osittain pankkilainalla ja talosta voisi alkaa saamaan jonkin ajan päästä vuokratuloja. Saattaisi jopa olla, että osa asukkaista haluaisi jäädä suoraan vuokralaisiksi, ainakin tilapäisesti.

      2) Se, että saattaisi joutua muuttamaan, voisi monille asukkaista olla iso riesa joten kyllin moni ei ehkä halua sitä ja loput saattavat pelätä, että haluttomat nostavat asiasta oikeusprosessin. Lisäksi lunastushinnan ei ehkä arvella olevan kyllin korkea.

      En toki voi olla varma tästä. Ehkä jonkun pitäisi toimittaa tuo ehdotuksesi noille talonyhtiöille ja asukkaille.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Anna:
        Ymmärtääkseni lunastus on talon teknistä arvoa vastaava. Eli 70-luvun talo arvotetaan tekniseltä arvoltaan lähelle nollaa, ihan riippumatta remonteista.

        Anna, itse asiassa ei mene noin. Maanvuokralain mukaan rakennusten arvotus tehdään nimenomaan ”paikkakunnalla käyvän hinnan mukaan”. 34§:ssä lisätään vielä ”muun sopimusehdon olevan mitätön”. Eli vuokralainen ja vuokranantaja eivät voi keskenään sopia muunlaisesta korvausmenettelystä vuokrasuhteen päättyessä. Maanvuokralaki ei mainitse lainkaan rakennuksen teknistä arvoa.

        Ossi Saresojan huomiot ovat hyviä. Käytännössä SRK olisi pakotettu myymään kohteen jollekin asuntorahastolle. Diiliä rasittaisivat ison asuntosalkun ostajan tukkualennus (ehkä 20%?) ja tontinvuokran takia korkea vastike, joka leikkaisi tuotto-oletusta. Onkin oletettavaa, että SRK jäisi diilissä raskaasti tappiolle.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  15. Asiakas maksaa aina. Totta kai se vero tulee ottaa huomioon tuottolaskelmassa. Niin kaikki tekevät, mutta kaikki eivät sano sitä ääneen. Ihan samalla tavalla jokainen asunnon vuokraaja ottaa huomioon pääomatuloveron. Jos pääomatuloverotusta tiukennetaan, niin sen maksavat vuokra-asunnoissa asuvat. Jos joku on tässä yhtälössä vähän ahne, niin se on Helsingin kaupunki.

    Vuokraustoiminta ei ole mitään hyväntekeväisyyttä. Tässä tapauksessa niillä vuokrilla tehdään hyväntekeväisyyttä, mutta ei se muuta mitenkään itse vuokraustapahtumaa. Itse en ostaisi koskaan asuntoa, jossa on vuokratontti. Mutta jos joku ostaa, niin hän tietää riskin. Joku voi pyytää käypää vuokraa, mistä on nyt kyse.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Osmo Soininvaara:
        …Helsinkikin vuokraa tonteja, paljon paremmilta paikoilta, mutta ei peri tuollaisia vuokria.

        Eli joku hoitaa yhteistä omaisuuttamme todella leväperäisesti! Tuo viiden prosentin tuottovaatimus on kohtuullinen, jonka kuntalainen voi olettaa kunnan omaisuuden tuottavan. Kuka on syyllinen?

        Tässäkin ketjussa on tullut kirjoituksissasi ilmi, että kunnan vuokratontti on markkinahäiriö. Markkinahäiriöt nostavat hintoja ja lopulta asiakas maksaa. Olen koko ajan vahvemmin sitä mieltä, ettei kunnilla pitäisi olla oikeutta omistaa maata kuin puistoissa ja julkisten rakennusten alla, mutta jos muuta maankäyttöä sallitaan, pitää se tehdä markkinaehtoisesti.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      2. Kalle: Tuo viiden prosentin tuottovaatimus on kohtuullinen, jonka kuntalainen voi olettaa kunnan omaisuuden tuottavan.

        Osmolta on tästä tullut aiemmin argumenttia, että seurakunta laskee tuottovaatimuksen epäjohdonmukaisesti. Tällaisina nollakorkojen aikoina normaalituottoprosentti tuppaa olemaan pienempi mutta toisaalta sen vuoksi tonttien markkina-arvo taas korkeampi. Seurakunta tupladippaa käyttämällä tuollaista normaalien aikojen tuottoprosenttia mutta soveltaa prosenttia nykyisten nollakorkoaikojen korkeampaan tontin hintaa.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.