Kaupunkisuunnittelu

Helsingin linjaukset tontinluovutuksista

Pitkän, suorastaan vuosien valmistelujen jälkeen kaupunki on saanut valmiiksi linjaukset tontinluovutuksen periaatteiksi. Lopultakin. Ne ovat tänään ensimmäisen kerran kaupunkiympäristölautakunnan listalla.

Kaupunki on suuri maanomistaja. Sillä on miljardien arvosta maata. Ei ole aivan vähäpätöinen asia, millä perusteilla näitä luovutetaan esimerkiksi asuntotuotantoon. Perusteet ovat jääneet myös ajasta jälkeen. Joskus ennen rakentaminen oli kaikkea muuta kuin markkinaehtoista. Silloin rakennusmaata luovutettiin kavereille – aikanaan tasapuolisesti esimerkiksi Satolle ja Hakalle sopuhintaan. Sopuhinta välittyi myös jossain määrin asuntojen myyntihinnoiksi. Sittemmin yleishyödyllisyyden ja kohtuullisuuden ajatus on kaikonnut rakennusliikkeiltä, minkä seurauksena tontin hinnalla ei ole mitään vaikutusta asuntojen myyntihintoihin vaan ainoastaan rakennusliikkeen voittoihin.

Nyt on todettu, että kaupungin on järkevää yrittää saada omistamastaan maasta hyvä hinta sen sijaan, että lihottaisi rakennusliikkeitä. Ihan perille tämäkään ajattelu ei ole mennyt. Perusteluissa pelätään yhä, että suurten rakennusliikkeiden kiinnostus rakentaa Helsinkiä hiipuu, jos kilpailu nostaa tonttien hinnat liian korkeiksi.

Huutokauppa tai tarjouskilpailu nostaa hinnan niin korkeaksi, että kiinnostusta vielä on, mutta ei sitä korkeammaksi. Espoon yritys periä kiinteähintaista kaavoitusmaksua sen sijaan on johtanut siihen, että Suurpelto esimerkiksi on jäänyt keskeneräiseksi.

Kaupunki ryhtyy myös pääsääntöisesti vuokraamaan tontteja, ei myymään. Se on hyvä. Kaupunki saa rahaa halvemmalla kuin yksityiset, joten kaupungilla on puolellaan suhteellinen etu omistamiseen.

Tästä on kuitenkin poikkeus: erittäin atraktiiviset tontit myydään tarjouskilpailun perusteella. En vieläkään ymmärrä miksi. Minä kannattaisin vuokrausta kynnysrahalla, joka kynnysraha huutokaupataan. Mikään tontti ei ole koskaan loppuun jalostettu, eivät edes Katajanokan kärjen tontit, joiden eteen rakennetaan nyt asuntoja 2000 asukkaalle. Tämä saattaa johtua siitä, että meillä tontin myyntihinnan ja vuokran välinen suhde on väärä.

Helsinki perii vuokraa asuintonteista 4 % vuodessa tontin arvosta laskettuna ja liiketonteista 5 %. Nämä ovat siis reaalikorkoja, koska vuokrat on sidottu hintaindeksiin. Koska Helsinki ei osta tonttimaata vaan myy ja vuokraa, tuo korkokanta määrää itse asiassa sen, mikä on tontin myyntihinta. Neljän prosentin korkokannalla se on 25 x vuosivuokra ja viiden prosentin korkokannalla 20 x vuosivuokra. Minusta tässä käytetään aivan liian korkeaa korkokantaa. Siksi maan myyntihinnat ovat liian matalia.

Kun maan myyntihinnat ovat liian matalia, virhe korjataan sillä, ettei kaupunki myy maata vaan vuokraa. Vanhoja vuokrasopimuksia uusittaessa käytetään muka neljän prosentin korkokantaa, mutta tosiasiassa maan hinta arvioidaan puoleksi todellisesta arvosta. Sama pätee uudistuotannossa. Osa tonteista myydään tarjouskilpailun perusteella. Viereinen tontti vuokrataan, mutta maan arvoksi on pantu paljon pienempi luku, koska vuokrasta tulisi muuten kohtuuton. Jos käytettäisiin kahden prosentin korkokantaa, voitaisiin puhua oikeista hinnoista. Mutta jos on siirrytty myymisestöä vuokraamiseen, alihintaiselle myyntihinnalla ei ole enää merkitystä.

Suurin osa asuntotuotannosta Helsingissä on hintasäädeltyä. Sen osalta tontin hinnan vaikutus on erilainen. Siinä tontin vuokra menee suoraan asumiskustannuksiin. Kuinka paljon kaupungin tulee subventoida matalilla tontinvuokrilla HITAS- ja ARA-tuotantoa, on sitten taas toisen pähkäilyn aihe.

Se, että kaupunki saa rakennusmaasta jatkossa enemmän rahaa, johtaa lopulta asuntojen hintojen alentumiseen, tai ainakin voisi johtaa. Asuntotuotannon puollonkaula on tonttien saattaminen rakennuskelpoisiksi. Malmin lentokentän puolustajat ovat ansiokkaasti tuoneet esille, kuinka kallista tämä on Malmilla kertomatta, ettei se muualla ole sen halvempaa. Mitä korkeammat ovat kaupungin tulot tonteista, sitä nopeammin kaupunki pystyy rakentamaan infraa ja luovuttamaan tontteja.

Kaupungin on myös hyväksyttävä, että suhdanteiden heikentyessä tonttien hinnat voivat laskea aivan olennaisesti. Tämän on annettava tapahtua sen sijaan, että alettasisiin pantata tontteja. Markkinahinnan pyytäminen tonteista ei nosta asumiskustannuksia, mutta tonttien panttaaminen nostaa. On yleisen edun mukaista pitää asuntotuotanto Helsingissä tasaisen korkeana suhdanteista riippumatta.

Hotellitontteja ja muita elinkeinoelämää palvelevia tontteja Helsinki luovuttaa markkinahintoja halvemmalla (siis verrattuna siihen, että tontille tulisi jotain tuottavampaa kuin hotelli). Näin tekevät kaikki kunnat. En tiedä, onko tämä järkevää, mutta yksin ei Helsinki voi tästä luopua.

= = =

Tontin luovutusperiaatteita valmistellessaan kaupunki tilasi asiasta selvityksen myös Aalto-yliopiston taloustieteiden laitokselta. Tämä on hyvää yhteistyötä julkisen hallinnon ja yliopistojen välillä.

 

6 thoughts on “Helsingin linjaukset tontinluovutuksista

      1. Hotellilla voi tietysti arvioida olevan positiivisia ulkoisvaikutuksia (esimerkiksi kasvattaa naapurissa olevan, kaupungin omistaman, ravintolalle vuokratun tontin markkinahintaa), jolloin alemman hinnan muodossa maksettu subventio voi olla taloudellisesti perusteltua.

        Ulkoisvaikutukset kaikenkaikkiaan tekevät maan “oikean” arvon arvioinnista vaikeaa.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  1. Hauska ja informatiivinen yhteenveto listan tärkeimmästä aiheesta. Hyvä historiapläjäys. Väite että kaupunki myy liian halvalla mutta ei vuokraa liian halvalla, on mielenkiintoinen. Yleensähän tietyssä sosiaalisessa mediassa (ennen Akateeminen talousblogi, nykyään esim. Liberan blogit) saa kuulla miten hitas-tontteja vuokrataan liian halvalla, ARA-tonteista puhumattakaan.
    Periaatteessa tuollainen mekanismi voisi olla mahdollinen, että otetaan naapuritontin vuokraperustehinta, joka korkean nimellisen tuottovaatimuksen takia on käypää hintaa alhaisempi, ja myydään tontti vuokraperustehinnalla eli liian halvalla. Käsittääkseni myyntihinnat perustuvat kuitenkin riippumattomiin arviointilausuntoihin.

    Jätkäsaaren ja Kalasataman tonttien myyntihinnat saattavat silti olla liian alhaisia. Niinpä huutokauppoja kannattaa käyttää nykyistä enemmän Aalto Yliopistossa tehdyn raportin viitoittamalla tiellä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. “Kuinka paljon kaupungin tulee subventoida matalilla tontinvuokrilla HITAS- ja ARA-tuotantoa, on sitten taas toisen pähkäilyn aihe.”

    Kait se on kristallinkirkkaana kaikkien päättäjien tiedossa, millä hinnalla vuosittain subventoidaan HITAS-asuntosijoittajien vuokratuottoja ja HITAS asukkaiden alempia tontinvuokria vuosittain? Ja vastaava summa kerätään korkeampina veroina, tontinvuokrina jne muilta kaupungin asukkailta. Kertoisitko tuon summan suuruuden?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.