Kaupunkisuunnittelu

Kaupunki hoitaa 8 miljardin arvoisia kiinteristöjään huonosti – ratkaisuna yhtiöittäminen

Helsingin kaupunkiympäristölautakunnassa käsiteltiin tänään kiinteistöstrategiaa. Kiinteistöllä tarkoitetaan rakennuksia, ei tonttimaata. Asiakirja ei ole aivan vähäpätöinen, koska Helsingin kaupunki omistaa rakennuksia kahdeksan miljardin euron edestä, joista puolet on kouluja.

Helsinki on huono kiinteistöjen omistaja. Erään yksityisen lukion edustaja haukkui minulle kerran Helsingin koulukiinteistöjen ylläpidon pataluhaksi. He ylläpitävät korjaamalla sitä vuosittain. Helsinki laiminlyö vuosittaiset korjaukset, kunnes koulu on pakko panna kalliiseen peruskorjaukseen tai purkaa.  Näin Helsinki joutuu käyttämään kouluihinsa lopulta rahaa paljon enemmän. Korjausvelkaa kaupungin rakennuksissa on järkyttävät 1,25 miljardia euroa. Sen takia moni rakennus on myös päästetty homehtumaan.

Kalliiseen peruskorjauskuntoon ajettujen rakennusten ohella monia kaupungin omistamia taloja on myös tuhoutunut, esimerkiksi puuhuviloita, joita jostain syystä myös omistetaan – ja siis tuo Pelimannin koulu Maununnevalla.

Yritykset hoitavat paremmnin, koska niiden päätöksentekoa ei ole kahlittu

Yksityiset hoitavat kiinteistöjä paljon paremmin. Kannattaisiko kaupungin siis myydä esimerkiksi koulunsa yksityisille ja vuokrata ne takaisin? Tässä ratkaisussa on se ongelma, että yksityisten käsitys pääomalle vaadittavasta tuottoprosentista on jotain aivan muuta kuin on rahan hinta kaupungille. Yksityisten pitää olla todella paljon parempia, jotta tämä kannattaisi.

Kaupunki ei hoida kiinteistöjään näin huonosti siksi, että virkamiehet ovat tyhmiä vaan koska järjestelmä on tyhmä. Samasta syystä monella muullakin kunnalla on samanlaisia ongelmia omien rakennustensa kanssa.

Kun yritys huomaa, että sen omistama rakennus vaatii korjausta, se menee pankkiin, lainaa rahaa ja panee rakennuksen kuntoon. Ajoissa tehty kunnostus tulee paljon halvemmaksi kuin liian myöhään tehty. Kaupungin on pantava määräraha ensin kolmen vuoden taloussuunnitelmaan ja ehkä sitten joskus talousarvioon. Punakynä on pyyhkinyt sen yli monta kertaa ennen kuin rahat on myönnetty, koska korjausraha kilpailee uuden päiväkodin välttämättömän perustamisen kanssa ja koska budjetista vastaavat vahtivat budjetin vuotuista investointimäärärahaa. Tämän seurauksena korjausvelka on siis jo 1,25 mrd. Tämä korjausrahan vahtiminen on hölmöä, koska siinä, että välttämätöntä korjaustoimenpidettä lykätään, ei ole taloudellista järkeä. Menot eivät lisäänny siitä, että korjaukset tehdään oikea-aikaisesti, vaan vähenevät.

Kustannusperusteisissa vuokrissa ei ole mitään järkeä

On toinenkin ongelma. Vuokraaja, koulujen osalta Kasko (kasvatus ja koulutus) ei halua, että kouluja korjataan ennen kuin on ihan pakko. Se nimittäin nostaa Kaskon Kymp-toimialalle maksamaa sisäistä vuokraa, joka taas on muista opetusmenoista pois.

Aikanaan oli päättämättä tästä sisäisten vuokrien käyttöön otosta. Silloin oli tarkoitus, että hallintokunnilta peritään rakennuksista markkinavuokraa. Nyt markkinavuokra onkin muuttunut kustannusperusteiseksi vuokraksi, ja se on aivan eri asia. Kympin tulee periä kouluista vuokraa sen perusteella, mitä vuokraaja saa eikä sen perusteella, mitä se on Kympille maksanut. Siis käyttöarvosta, ei kustannuksista. Tämä ei ole mitään opillista saivartelua vaan kyse on katastrofaalisen tärkeästä asiasta. Kun on kyse kahdeksan miljardin euron omaisuudesta, tämä virhe ei ole taloudellisesti vähäpätöinen edes rikkaalle Helsingille.

Erityisen hölmöä tämä kustannusperusteisuus on, kun on kyse rakennussuojelun aiheuttamista kustannuksista. Yleinen neuvo hallintokunnille onkin, että välttäkää Alvar Aallon suunnittelemia rakennuksia. Kun rakennussuojelun kustannukset sälytetään vuokraan, vuokra voi nousta helposti 30 %.

Jos Kasko haluaa koulurakennukseen jonkin lisäinvestoinnin – vaikkapa paremman sisäurheilusalin – siitä pitää tietysti velottaa, mutta ei rakennuksen ylläpidosta muuta kuin ylläpidon keskimääräiset kustannukset, ellei kustannusperusteisuudesta ymmärretä luopua kokonaan.

En tällä tarkoita, että vuokria pitäisi alentaa, vaan että vuokranmääritysperuste ei saisi perustua kustannuksiin vaan käyttöarvoon.

Yhtiöitetään kaupungin kiinteistöt

Kaupungin kiinteistöt pitää yhtiöittää yhdelle tai useammalle yhtiölle. Juridisesti se ei voi olla yhtiö vaan esimerkiksi budjetin sisällä ”taseyksikkö”, koska yhtiö maksaisi veroa valtiolle kaupungin itselleen maksamista vuokrista. Kutsutaan sitä tässä kuitenkin yhtiöksi.

Yhtiöllä olisi oma tase ja oma budjetti ja se voisi ottaa itsenäisesti lainaa. Laina kannattaisi tosin ottaa kaupungilta, koska kaupunki saa lainaa negatiivisella reaalikorolla. Se ei olisi riippuvainen vuotuisista budjettikatoista vaan voisi ajoittaa korjaukset niin kuin on taloudellisesti järkevää. Aluksi se tietysti investoisi aika paljon, sillä onhan korjausvelkaa 1,25 miljardia, mutta pitkällä aikavälillä kulut pienenisivät.  Näin välttämätön kiinteistöjen ylläpito ei kilpailisi kaupungin budjetin sisällä vanhusten vaipoista eikä päiväkotien rakentamisesta.  Ennen pitkää säästöä tulisi kymmeniä miljoonia vuodessa.

Siihen en osaa ottaa kantaa, pitäisikö yhtiöitä olla yksi tai useampia. Voisi ajatella, että koulurakennukset yhtiöitettäisiin erilleen. Neljän miljardin tase on sinänsä jo ihan kelvollinen. Toisaalta koulujankin on jäänyt tyhjilleen. Pelkkiin kouluihin erikoistunut yhtiö ei aivan sutjakasti siirrä niitä toiseen käyttöön.

 

Tagged ,

15 thoughts on “Kaupunki hoitaa 8 miljardin arvoisia kiinteristöjään huonosti – ratkaisuna yhtiöittäminen

  1. Kiitos jälleen kerran mielenkiintoisesta artikkelista.
    Aloitan pikku huomiolla että Pelimannin koulu ei ole Maununnevalla. Pelimannin koulu on umpihomeessa ja puretaan keväällä – Kannelmäestä. Vieressä Maununnevalla on Suomalais-Venäläinen koulu, ehkä tarkotit sitä. Homeessa ja puretaan.
    En tiedä mikä on ratkaisu, mutta huomio huonosta kunnossapidosta on helppo jakaa. Ihan lähellä näitä on mm. yksi päiväkoti joka kattovedet tulee kivijalkaan. Ei tullut muutosta edes merkittävien kuntapoliitikkojen avulla. Heka piti päänsä rakennusajan hyväksynnöistä. Opettajaystävät kertovat kuinka ilmastointi voi olla pois päältä pari kuukautta, kun kouluisäntä ei saa tehdä mitään ja huoltoyhtiötä ei näy. Niin, monista tilannetta on pahasti pahentanut se että enää kouluilla ei ole enää henkilöä jonka vastuulla koulu olisi. Se, kuin moni muukin kouluasia, uskotaan hoituvan keskuskeittiön kokkien voimalla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. Ensimmäinen kysymys kai on, miksi kaupungit sitten hoitavat kiinteistöjään huonosti. “Järjestelmä on tyhmä” on aika laiha vastaus. Mikä siinä järjestelmässä on tyhmää?

    Poliitikkojen kyvyttömyys budjetoida rahaa korjaukseen sitä mukaa, kun sitä kannattaisi tehdä?
    Poliitikkojen kyvyttömyys tehdä päätöstä, joka johtaisi sisäisten vuokrien periaatteiden muuttamisen käyttöarvoon perustuviksi?

    Ihan sellaisena pienenä sivuhuomiona, ne samat kaverit, jotka tällä hetkellä johtavat kuntaa, tulevat suhnuroimaan sitä yhtiötäkin. Oikeudellisesta muodosta ei seuraa ketterää ja tehokasta toimintaa, kun se omistus on betonoitu kaupungin haltuun. Vaikka Senaatti hoitaisi asiansa miten päin prinkkalaa, ei sitä kukaan voi ostaa, laittaa kuntoon, ja pistää pörisemään paremmin. Jos kunta ei aio jatkossa kilpailuttaa kiinteistöjensä vuokraamista uuden yhtiön ja markkinoilta saatavien muiden tilojen välillä, jää myös vähän epäselväksi, mitä iloa tämän monopsonin rakentamisesta sitten lopulta on.

    Pysähdytäänkö hetkeksi miettimään.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. jukka: jää myös vähän epäselväksi, mitä iloa tämän monopsonin rakentamisesta sitten lopulta on

      Se, että sen budjetinmuodostus ei ole yhtä jäykkää, kun ei tarvitse pelätä korjausinvestoinnista tulevaa hetkellistä budjettialijäämää.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. Monet kunnat ovat helisemässä sisäilmaongelmaisten rakennusten kanssa. On se syy aikanaan vallinneet rakennusnormit, kunnossapidon laiminlyönti tai vaikeasti todennettavat sisäilma-asiat. Purkamista odottavia rakennuksia on valtavasti mutta siihenkään ei ole rahaa. Isoa rakennusta ei kukaan osta edes puoli ilmaiseksi, varsinkin jos se on suojeltu. Maakunnissa tonttien arvo on vähäinen.

    Vain 30 vuotiaissa kunnan rakennuksissa todetaan tutkittaessa peruskorjaustarve prosentiksi liki 100, jolloin uudisrakennus on osoitettavissa halvimmaksi vaihtoehdoksi kun ei korjaus läheskään aina poista ongelmia. Varsinkin kun uuteen kouluun ja liikuntahalliin toivotaan valtion avustusrahaa.

    Yksityisen mielestä homma näyttää pähkähullulta. Vaikka esitetään rätinki jonka mukaan oikeastaan halvinta olisi myydä pois esim kunnan kaikki 10 koulua kerralla ja rakentaa tilalle kaksi isoa uutta tilalle.

    En ole tarkistanut väitettä, mutta “kuulemma” ammattioppilaitoksen rahoitusmalliin on leivottu sisään erillinen määräraha joka pitää käyttää rakennusten vuosittaiseen kunnossapitoon. Eikä tällaista nykyään minään opiskelijatyönä tehdä. Suunnitelmallisemmalta ammattioppilaitosten rakennusmassan hallinta ainakin näyttää.

    Tässä yksi, joskin byrokraattisen jäykkä ratkaisumalli. Tehokkaampiakin luulisi löytyvän.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. Surullista, että järjestelmän sisäinen suunnittelu on johtanut tähän tilanteeseen, että pitää avata uusi hallintohäkkyrä tilanteen järkevöittämiseksi. Pessimistinä nimittäin vähän pelkään, että miten ikinä tämä uusi taseyksikkö suunnitellaankaan tullaan siellä luomaan yhtäläisiä, mutta erilaisia ongelmia, koska miksi ne järjestelmän suunnittelijat nyt yhtäkkiä olisivat fiksumpia kuin tätä nykyistä tilannetta suunnitellessa?

    Isompi kysymys minusta on, että miten yksikään julkinen yksikkö johon olen edes sivusilmällä perehtynyt ei saa sisäistä laskutustaan millään lailla järkevään kuntoon vaan siellä on aina tehty suunnittelijoiden toimesta jälkikäteen ilmiselviä virheitä, joiden seurauksena on yksinkertaisesti tyhmiä ongelmia. On kyse HUS:n tilavuokrista tai Helsingistä tai Kuopion liikelaitosten sähellyksestä niin aina vaan lyödään päätä seinään ja rakennetaan aivan vääriin ratkaisuihin kannustava häkkyrä. Onko kyse siitä, että julkisella puolella sisäinen laskutus ei vaan ole järkevästi sovellettavissa, vai onko kyse siitä, että julkisella puolella ei riitä kompetenssia ymmärtää rahaan perustuvaa tavoiteasetantaa organisaation kulttuuriin liittyvistä syistä?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. Periaatteessa noin, mutta yhtiöittämisestä on huonoja kokemuksia valtiolla. Senaatti ei toimi. Kustannukset kasvavat, tilat eivät vastaa tarvetta ja mitään valoa tunnelin päässä ei näy.

    Samaa sanoivat ruotsalaiset jo vuosituhannen vaihteessa, että tilojen yhtiöittäminen epäonnistui heillä. Jos kaksi pohjoismaata on siinä epäonnistunut, niin miksi Helsinki onnistuisi?

    Entä radikaali loikka toiseen suuntaan? Lopetetaan kokonaan sisäisten vuokrien periminen. Jos muuta säästöä ei synny, niin voidaan ainakin antaa kenkää muutamalle turhalle taloushallintohenkilölle.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. A) Kaupunkin perustaa 100%:sesti omistamansa Helsinki Holding OY:n.
    B) Helsinki Holding myy 8 000 000kpl 1000e ikuisia 3% vuosikorkoa maksavia bondeja Helsingin kaupungille ja ostaa rahalla 8 miljardin euron kiinteistöomaisuuden kaupungilta.

    C) Tarpeen mukaan ostetaan ja myydään bondeja kaupungin ja Holding OY:n välillä, mahdollisesti korkeammilla tai matalammilla koroilla niin, ettei voittoja kerry OY:lle ikinä.

    D) Annetaan yrityksen temmeltää voittoa tavoittelevana.


    Oikeastihan tämä ei korjaa ongelmaa kokonaan, sillä ei sen Holding OY:n hallituksen osaaminen juuri sillä parane, että sinne palkataan kulloisenkin poliittisen valtasuhteen perusteella “hallitusosaajia”. Ehkä osa firmasta kannattaisi pistää pörssiin ja hyväksyä se, että jonkin verran menee verottajalle. Jos tehokkuus kasvaa, niin se vaan sataa lopulta kansalaisten eduksi, vaikka Helsingin budjetti kärsisikin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. Suomesta löytyy jo kaupunkeja, joissa kiinteistöt on yhtiöitetty tai siirretty kaupungin erilliseen kiinteistöliikelaitokseen, joka perii käyttäjiltä “markkinavuokraa”. Nämä järjestelyt ovat menneet suurelta osin pieleen. Kaupunkien toimialat osaoptimoivat omaa budjettiaan ja sanovat irti vuokrasopimuksia kaupungin oman kiinteistöyhtiön kanssa, jos saavat edes aavistuksen halvemmalla vuokrattua kiinteistön joltakin toiselta omistajalta. Näin saavat oman kulurakenteensa näyttämään hyvältä. Seurauksena on ollut selvä kaupungin kiinteistökulujen kasvu, kun tyhjillään olevien kiinteistöjen kulut juoksevat ja toimialaorganisaatiot maksavat enenevässä määrin vuokria ulos yksityisille vuokranantajille. Kaupungeissa minun havaintojeni mukaan ylätason konserniohjaus on heikkoa tai jopa olematonta, joten eri yksiköt voivat rauhassa osaoptimoida oman “siilon” sisällä, eikä kukaan mieti kaupungin kokonaisetua…

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Porkkala:
      Suomesta löytyy jo kaupunkeja, joissa kiinteistöt on yhtiöitetty tai siirretty kaupungin erilliseen kiinteistöliikelaitokseen, joka perii käyttäjiltä “markkinavuokraa”. Nämä järjestelyt ovat menneet suurelta osin pieleen. Kaupunkien toimialat osaoptimoivat omaa budjettiaan ja sanovat irti vuokrasopimuksia kaupungin oman kiinteistöyhtiön kanssa, jos saavat edes aavistuksen halvemmalla vuokrattua kiinteistön joltakin toiselta omistajalta. Näin saavat oman kulurakenteensa näyttämään hyvältä. Seurauksena on ollut selvä kaupungin kiinteistökulujen kasvu, kun tyhjillään olevien kiinteistöjen kulut juoksevat ja toimialaorganisaatiot maksavat enenevässä määrin vuokria ulos yksityisille vuokranantajille. Kaupungeissa minun havaintojeni mukaan ylätason konserniohjaus on heikkoa tai jopa olematonta, joten eri yksiköt voivat rauhassa osaoptimoida oman “siilon” sisällä, eikä kukaan mieti kaupungin kokonaisetua…

      Oulussa kaupunki on ruvennut hankkiutumaan eroon yksityisten kanssa tehdyistä vuokrasopimuksista. Ne tulevat liian kalliiksi, toiminnot pyritään siirtämään oman katon alle.

      Käytännössähän Senaatti ja Suomen Yliopistokiinteistöt ovat vain kululeikkauksia jotka on maskeerattu “yhtiöittämisen” alle kun ei ole kehdattu suoraan leikata määrärahoja. Yliopistot esimerkiksi nykyään pyrkivät lähinnä tekemään voittoa valtiolle tilavuokrabisneksellä, jonka alta opetus- ja tutkimustoiminta on kannattamattomana lakkautettu.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Yama: Oulussa kaupunki on ruvennut hankkiutumaan eroon yksityisten kanssa tehdyistä vuokrasopimuksista. Ne tulevat liian kalliiksi, toiminnot pyritään siirtämään oman katon alle.

        Käytännössähän Senaatti ja Suomen Yliopistokiinteistöt ovat vain kululeikkauksia jotka on maskeerattu “yhtiöittämisen” alle kun ei ole kehdattu suoraan leikata määrärahoja…

        Senaatti ei ole kululeikkaus. Sen aikana kustannukset ovat vain nousseet ja tilojen sopivuus käyttäjien näkökulmasta heikentynyt.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      2. Kalle: Senaatti ei ole kululeikkaus. Sen aikana kustannukset ovat vain nousseet ja tilojen sopivuus käyttäjien näkökulmasta heikentynyt.

        Hallitus ei kehtaa leikata miljardia yliopistoilta: se siirtää yliopistojen kiinteistöt yhtiöön joka nostaa kiinteistöjen vuokraa miljardilla ja tilittää rahat valtiolle. Ta-daa, hallitus voi “osoittaa” ettei se ole leikannut yliopistoilta mitään vaan sama raha annetaan kuin ennenkin, samalla yliopistojen kulut ovat kasvaneet miljardilla.

        Käytännössähän se ei valtionkaan kannalta toimi niin hyvin tässäkin mainituissa syistä, mutta siitä ei kukaan välitä kun paperilla luvut näyttävät hyviltä.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    2. Porkkala: Kaupunkien toimialat osaoptimoivat omaa budjettiaan ja sanovat irti vuokrasopimuksia kaupungin oman kiinteistöyhtiön kanssa, jos saavat edes aavistuksen halvemmalla vuokrattua kiinteistön joltakin toiselta omistajalta. Näin saavat oman kulurakenteensa näyttämään hyvältä. Seurauksena on ollut selvä kaupungin kiinteistökulujen kasvu, kun tyhjillään olevien kiinteistöjen kulut juoksevat ja toimialaorganisaatiot maksavat enenevässä määrin vuokria ulos yksityisille vuokranantajille.

      Jos noin käy, niin joko kiinteistöyhtiö perii liian suurta vuokraa tai sitten sen pitäisi vuokrata tai myydä tilat ulkopuoliselle. Joka tapauksessa, markkinavuokra on vuokra, jolla tilan saa vuokrattua. Tyhjillään ei tilojen pitäisi olla, jos oikeasti niistä peritään markkinavuokraa.

      Tuo voi tavallaan olla kiinteistöyhtiön omaa kankeutta, joka on kyllä huono asia. Mutta onko se sen huonompi kuin tässä Osmon kirjoituksessa mainittu kiinteistöjen suoran omistamisen kankeus, jossa taas tiloja ei huolleta riittävästi.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  8. Näissä sisäisten vuokrien järjestelmissä syntyy myös tilanteita, joissa toimintoja sijoitellaan kokonaisedun kannalta epäoptimaalisesti, kun perusteena ovat juurikin nämä sisäiset vuokrat, jotka on määritelty miten ne nyt onkaan sitten “markkinavuokrien tasolle” määritelty. Esim. sairaalan lääkärille osoitetaan työhuone jostain 10 kilometrin päästä, kun sieltä edullisimmin saadaan…
    Koulun, päiväkodin tai terveyskeskuksen tapaisen toiminnon nyt vaan pitää sijoittua käyttäjien kannalta järkevään paikkaan. Jos kaupunki omistaa sopivan tontin, rakennetaan siihen talo. Jos kaupunki ei osaa ylläpitää rakennuksia (kuten Osmo sanoo), ostetaan se yksityiseltä palveluna. Jos kaupungilla ei ole sopivaa tonttia, sitten pitää vuokrata tai ostaa tontti tai tilat yksityiseltä. Mikä tässä on niin vaikeaa?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  9. Jotta tuo yhtiöittäminen toimisi loppuun asti, pitäisi olla myös mahdollista, että kaupungin kiinteistöyhtiö voisi mennä konkurssiin. Nythän yhtiö saa lainaa halvalla hinnalla nimenomaan siksi, että se ei voi mennä konkurssiin, koska aina tulee joku joka lopulta kuitenkin maksaa laskun.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  10. Kannusteet ovat sitten hauskoja! Koulurakennuksella voi olla vaikea löytää markkinavuokraa, ellei sitten ota jostain varasto- ja toimistotilan keskiarvosta alueella. Eikä se ole yksityiselläkään selvää mikä kunnossapidon taso on optimaalinen rakennuksen käytötarkoituksen ja jäljellä olevan arvioidun käyttöiän huomioiden. Jossain tehdään yli- ja jossain alilaatua. Sama ilmiö on muuten kaikissa OECD-maissa ja kaikessa infrastruktuurissa: Paljon köyhempien kansantalouksien vuosikymmeniä sitten rakentaman infran kunnossapitoon ei enää ole rahaa. Pistää miettimään onko meidän laskennallinen varakkuutemme vain illuusiota.

    Mutta mikä tahansa ratkaisu joka erottelee Helsingillä kunnossapidon ja uusinvestoinnit toisistaan taloudellisesti ei voi olla läpeensä huono. Radikaali ratkaisu olisi sitten se, että kaupunki tunnustaisi ettei pysty pitämään paikkoja kunnossa ja siirtyy kertakäyttörakennuksiin. Jokainen koulu, päiväkoti, terveyskeskus olisivat omassa kategoriassaan keskenään samanlaisia ja perustuisivat tilaelementtiratkaisuun. Kun käyttöikä 15-25 vuoden päästä tulee täyteen jauhetaan rakennus tikuiksi ja laitetaan paikalle uusi samanlainen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.