Kaupunkisuunnittelu

Helsingille kovan rahan vuokra-asuntoyhtiö

Koska asuminen on monen kukkarolle liian kallista, miten sitä pitäisi lievittää: asumistuella vai kohtuuhintaisella asuntotuotannolla?

Kuvitelkaamme, että meillä olisi asumistukimuoto, joka alentaisi asumiskustannuksia 500 eurolla kuussa jokaiselta tätä tukea saavalta. Koska kuitenkin rahaa on niukasti, tukea voidaan maksaa vain osalle sitä tarvitsevista. Saajien määrää voidaan nostaa vain 1 500 kotitaloudella vuodessa, joten valtaosa jäisi ilman. Sitä ei kerrota, miten nuo onnelliset valitaan, koska halutaan säilyttää mahdollisuus tapauskohtaiseen harkintaan. Tuen piiriin tulevien osalta painotetaan pienituloisia, mutta se ei olisi ehdoton edellytys. Jos tuen piiriin on kerran päässyt, siinä säilyy ikuisesti, vaikka tulot nousivat kuinka paljon hyvänsä.

Luulen, että tällaista ei hyväksyttäisi, vaan vaadittaisiin, että kaikkia on kohdeltava samalla tavoin. Tuki on jaettava samoin perustein kaikille – vaikka sitten vähemmän, jos rahat eivät muuten riitä. Eikä tukea jaettaisi lainkaan rikkaille. Tulojen nousu veisi siis oikeuden asumistukeen.

ARA-politiikka toimii kuin tämä saajamäärältään rajoitettu asumistuki. Sen huonoihin puoliin kuuluu se, ettei se kohtele samassa asemassa olevia samalla tavalla.

Jotenkin asumistukijärjestelmä tuntuu sosiaalisesti oikeudenmukaisemmalta. Se kohdistuu aivan olennaisesti paremmin pienituloisille kuin ARA-asuntojen yhteydessä saatava vuokrasäästö.

Tämä vuodelta 2011 oleva kuva kertoo asumistuen ja Ara:n vuokrasäästöjen kohdistumisen eri sosiaaliluokkiin.  Lähde: Essi Eerola ja Tuukka Saarimaa Who benefits from PublicHousing. Vatt Workinpapers 68, 2015.

Moni Kalliossa kallista vuokraa maksava haaveilee, että jos nämäkin asunnot olisivat ARA-asuntoja, he voisivat asua täällä paljon halvemmalla. Tuskin voisivat. Noihin asuntoihin olisi pitkät jonot. Vain pieni osa Kallion nykyisistä asukkaista pääsisi niihin asuntoihin. Sanotaan nyt vaikka, että vaaleissa demarit saisivat nykyistä selvästi enemmän ääniä ja vihreät ja vasemmistoliitto selvästi vähemmän. Tukholmassa asuntoa joutuu jonottamaan jopa 20 vuotta. Kohtuuhintaisen asumisen heikkoihin puoliin kuuluu, ettei asukas voi juuri vaikuttaa siihen, mihin kaupunginosaan hän haluaa – paitsi jos sattuu haluamaan sellaiseen, johon muut eivät halua.

Kohtuuhitaisiin asuntoihin liittyvä eriarvoisuus väistyy, jos niitä on niin paljon, että ne ovat kaikkien saatavilla. Silloinkaan halukkaat eivät pääse asumaan Kallioon, mutta asumisen hinta laskee kaikille. Wienissä 60 prosenttia asuu kohtuuhintaisissa asunnoissa (vuokra 7,5 €/m2 ). Joskus Helsingissä haaveiltiin, että mekin päätyisimme samaan tilanteeseen, ja pakko myöntää, että paremminhan asiat Wienissä ovat. Tältä meni matto alta, kun VVO ja Sato panivat ARA-asuntonsa lihoiksi ja ryhtyivät rahanhimoisiksi vuokrakiskureiksi. Tämän takia SAK:n poliittisena siipenä toimivat demarit ovat ainakin minun silmissäni menettäneet asiassa puhevaltansa.

Mutta ei tämä yksityiseen tarjontaan ja asumistukeen perustuva järjestelmäkään mikään menestystarina ole ollut.

 Asuminen ei oikein sovellu markkinaehtoiseksi kolmesta syystä:

  1. Tarjonta on jäykkää, koska vuotuinen asuntotuotanto on vain prosentin tai kaksi asuntojen määrästä. Siksi asumisen noussut hinta ei lisää asuntojen määrää kuin todella hitaasti. Samalla syntyy kohtuuttomia ja hyödyttömiä voittoja, koska vuokrataso ylittää kaiken järjellisyyden. Hyödyttömiä, koska ne eivät juuri lisää asuntojen tarjontaa.
  2. Asuminen on hyvin epävarmaa, koska sijoittaja voi haluta asunnon omaan käyttöönsä tai tarvitsee isomman purjeveneen ja myy asunnon alta. Asumisen pitäisi olla pitkäaikaista ja päättyä lähinnä vain silloin, kun asukas haluaa muuttaa pois.
  3. Asumiseen ei sovi niin korkea tuottotaso, jollaista esimerkiksi eläkeyhtiöt tavoittelevat. EKP:n määräämä markkinakorko on paljon lähempänä sitä tuottoa, joka asunnoista pitäisi saada. Tiedän, että taloustieteen haukat ovat tästä eri mieltä, mutta näin asia on nähty eri puolilla Eurooppaaja aivan syystä. Yrityksiin tehtyjen tuottojen korkovaatimus on paljon suurempi, mutta yritystoiminta vaatii erilaista osaamista kuin asunto-osakkeen passiivinen omistaminen ja yritystoimintaan liittyy riski pääoman menettämisestä. On julkisten varojen tuhlausta houkutella korkotukilainotettuihin asuntoihin sijoittajia, jolla luvataan yli viiden prosentin reaalituotto. Joka haluaa yritysmaailman tuottoja, sijoittakoon yrityksiin.

Tämän takia vuokra-asuntojen omistaminen soveltuu erityisen hyvin kaupungille.   

Jos saisin päättää, perustaisin kaupungin vuokrataloyhtiön tuottamaan liki markkinahintaisia asuntoja. Vuokrataso olisi niissä lähellä markkinavuokraa. Pikkuisen alle, samasta syystä kuin moni pitkäaikainen asuntosijoittajakin perii vähän alle markkinahinnan olevia vuokria saadakseen pitkäaikaisia vuokralaisia. Ei kuitenkaan niin paljon alle markkinavuokran, että syntysi pitkät jonot kuten nyt ARA-asuntoihin.

Asukasvalinnassa voisi painottaa sellaisia pienipalkkaisia, jotka eivät kuitenkaan ole tarpeeksi pienipalkkaisia, jotta eivät joutuisi maksamaan asumistaan itse. Sitä en tiedä, onko tällainen painotus laillista. Espoossa näyttää kuitenkin olevan, jopa ARA-asunnoissa.

Kaupunki rahoittaisi vuokrataloyhtiön lainalla, jonka korko olisi samaa suuruusluokkaa kuin on kaupungin ottolainojen korko, siis varsin matala. Tonteista yhtiö ei saisi alennusta, koska kaupunki käyttää tonteista saatavat tulot asumisen vaativan infran ja uusien asukkaidenpalvelujen tuotantoon. Näiden asuntojen on osallistuttava tähän rahoitukseen niin kuin muidenkin asuntojen.

Ainakin toistaiseksi tällainen vuokrataloyhtiö tuottaisi kaupungille huomattavaa voittoa – ihan niin kuin nämä Kojamotkin. Nämä voitot investoitaisiin uusien asuntojentuottamiseen, kun Kojamon voitot menevät aivan muualle. Ainoa tapa vetää markkinavuokraa alaspäin, on tehdä lisää asuntoja ja paljon. Asuntotuotantoa rajoittaa nyt se, ettei kaupungilla ole rahaa saattaa tontteja rakennuskelpoisiksi. Tähän pullonkaulaan kohdistettuina nuo oman vuokra-asuntoyhtiön voitot parantavat asumistilannetta.

Tällainen lähellä markkinavuokraaoleva vuokra on tietysti monelle liikaa. Näihinkin asuntoihin voi saada asumistukea – niin kuin voi muuten ARA-asuntoihinkin saada.

Koska Suomessa on päätetty, että omistusasumisen on oltava pitkällä aikavälillä vuokralla asumista edullisempaa (verot), pitäisi vuokralaisten olla mahdollisuus lunastaa vuokra-asuntonsa omaksi.

Tällainen kaupungin kovan rahan vuokra-asuntoyhtiö voisi vakauttaa asuntomarkkinoita merkittävästi. Mikä ihmeellisintä, se ei maksaisi kaupungille mitään, vaan tuottaisi voittoa. Selitys tähän taikatemppuun on siinä, että kaupunki saa lainaa paljon alemmalla korolla kuin yksityiset sijoittajat.

Tässä en ota kantaa suuntaan enkä toiseenkaan, kuinka paljon varsinaisia ARA-asuntoja edelleen rakennettaisiin.

= = =

Muuten olen sitä mieltä, että ARA-asunnoissa vuokran tulisi olla tulosidonnainen. Ylituloisia ei pidä häätää asunnoista, mutta heidän vuokransa pitäisi olla lähellä markkinavuokraa.

27 thoughts on “Helsingille kovan rahan vuokra-asuntoyhtiö

  1. Ihan kannatettava ajatus, kunhan myös halpoja asuntoja on tarjolla, mieluiten samoissa taloissa kuin markkinahintaisetkin asunnot. Joillakin on kova hinku ajaa köyhät vaikka koko Helsingistä pois hyvien veronmaksajien tieltä, mutta tämä on täysin moraalisesti kestämätön ratkaisu, jonka seurauksia kannattaa myös miettiä.

    Pelkän asumistuen varaan sosiaalista asumista ei uskalla jättää. Asumistuen tasoa ei päätä helsinkiläiset, eikä voi ajatella, että muu Suomi suostuisi maksamaan helsinkiläisille kuinka suuria asumistukia tahansa. Asumistuen kanssa on myös kova kiusaus leikata sitä tai olla tekemättä siihen tarvittavia korotuksia. Ara-asuntojen vuokria ei noin vain koroteta eikä taloja pureta, vaikka oikeistolaiset tuulet puhaltaisivatkin.

    Asuntojonot eivät ole niin suuri katastrofi, kunhan meillä on myös markkinahintaisia asuntoja tarjolla. Tällöin ne kaivatut hyvät veronmaksajat edelleen pääsevät muuttamaan Helsinkiin, koska heidän palkat kyllä joustavat. Maailmalla on sentään vielä Helsinkiäkin kalliimpia kukoistavia kaupunkeja.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. Kuntien osallistuminen vuokrabisnekseen pitää kieltää kokonaan (pl. työsuhdeasunnot). Kunta bisneksessä on markkinahäiriö, jonka kaikki asukkaat maksavat. Hyvä alku on lopettaa ARA-tuotanto. Kuntien hallintaan voi jättää ns. luonnolliset monopolit, mutta asuntorakentamista ei kukaan voi väittää luonnolliseksi monopoliksi.

    Työsuhdeasuminen on oma lukunsa. Jos halutaan hyvää työvoimaa Helsinkiin, kannattaa vahvasti harkita paluuta työsuhdeasuntoihin matalapalkka-aloilla, kuten sairaanhoitajat ja lastentarhanopettajat.

    Kaupungin rooli on taata kaavoituksella kilpailu. Ruutukaava, umpikorttelit, riittävän pienet tontit, eikä kahta vierekkäistä tonttia samalle toimijalle, tervehdyttää markkinoita sitä mukaa, kun aluerakentamisperiaatteella tehtyjä lähiöitä saadaan puskutraktorilla nurin. Tuleeko tontille omistus- vai vuokrataloja tai kenties toimitilaa, ei kuulu kaupungille.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. Jos tavoitteena olisi romahduttaa asuntosijoittajien vuokratuotot, mutta kuitenkin taata riittävä asuntotuotanto kaikille asuntoa tarvitseville, mikä olisi siihen kaikkein suoraviivaisin keino? Mikäli poliittinen realismi sivuutetaan, niin onko olemassa sellaista diktaattorin mahtikäskyä, jolla voitaisiin asumisongelma ratkaista?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Amos Ahola: Olennaista on vain se, että rakennetaan riittävästi, tai jopa yli sen.

      Kiinassa tehdään juuri tätä tällä hetkellä. Siellä rakennetaan enemmän kuin tarvetta on, minkä seurauksena asuntoja on tyhjillään ihmisten rohmutessa niitä itselleen puhtaasti spekulointimielessä. Tilanne on pitkällä aikavälillä täysin kestämätön.

      En ymmärrä, mitä hyötyä olisi siitä, että asuntoja rakennetaan yli tarpeen. Yli tarpeen rakentaminen tarkoittaa sitä, että kaikkiin asuntoihin ei löydy asukasta, joka maksaisi asunnon rakentamisen kustannuksen. Tämä taas tarkoittaa sitä, että resursseja käytetään tuottamaan asioita, jotka eivät tuota yhtä paljon hyvinvointia kuin jos ne pantaisiin tuottamaan jotain muuta.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. Singapore on lähtenyt politiikassaan siitä, että ihmisen elämisen perusasioiden tulee olla niin halpoja, että pienituloinenkin elää ilman tukia.

    Niinpä yhteiskunta vastaa asumisen halpuudesta siten, että se rakentaa 85 % asuntokannasta ja vuokraa/myy ne halvalla asukkaille. Tuo 15 % on sitten kojamoiden aluetta ja länsimaiset ja varakkaat maksavat sitten sikahintaa.

    Asumisen väljyyskin on aivan eri juttu, asumisminiminä pidettiin 30 m2 , mutta en tiedä miten tuo on toteutunut

    Kun liikenne ja ruokakin on halpaa niin eipä Singaporessa tarvita samanlaista tukiviidakkoa ja byrokratiaa kuin Suomessa

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. Asumisen sosialisointi ei ole tätä päivää.

    Elämme markkinataloudessa ja sen tulee koskea myös asuntoja. Tässäkin asiassa markkinat kyllä toimivat.

    Se kuitenkin tarkoittaa, että jos jollakulla ei ole varaa asua isossa asunnossa keskustassa hänen on sitten sopeutettava menonsa tuloihin. Se ei voi tapahtua veronmaksajien kustannuksella.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. Ei työsuhdeasuntoja. Työläistä ei pidä sitoa työnantajaan. Palkka on tehokkaampi houkutin. Asuntojen sosialisoinnin sijaan Helsinki saisi periä tonteista markkinavuokran tai -hinnan ja käyttää sen tonttien luovutuksen tehostamiseen, niin saataisiin tarpeeksi asuntoja kaikille. Velkarahalla keinottelu ei ole julkisen sektorin ydintoimintaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. “Joskus Helsingissä haaveiltiin, että mekin päätyisimme samaan tilanteeseen, ja pakko myöntää, että paremminhan asiat Wienissä ovat”

    Wien on varsin poikkeuksellinen kaupunki, siellä on pitkät perinteet sosiaalisessa asumisessa ja suhtautuminen vuokralla asumiseen poikkeaa monesta muusta maasta ja kaupungista. Sitä on ihmetelty taannoin esim. Huffington Postissa.
    Helsingissä on toki yritetty ottaa mallia Wienin toimintatavoista, esim. koplaamalla kovan rahan talojen ja vuokratalojen rakentamista tarjouskilpailuissa. Jostain syystä tämä toimii paremmin Wienissä, ehkä siellä osataan tehdä tarkemmat ja tiukemmat sopimukset. Infran rakentaminen valmiiksi ennen asuintalojen rakentamista ei oikein tunnu Helsingissä onnistuvan, vaikka se on ollut ajatuksissa… Wienissä kaupunki myös brändää ja markkinoi uusia asuinalueita voimallisesti – vähän saman suuntaista yritettiin Aurinkolahdessa, mutta sen brändi ei ole oikein kestänyt aikaa, mikä ehkä vie hieman uskottavuutta uusien alueiden brändäyksestä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  8. “Ainoa tapa vetää markkinavuokraa alaspäin, on tehdä lisää asuntoja ja paljon.”

    Eri mieltä. Ei edes kaupungin omistama yhtiö kykene lisäämään asuntojen rakentamista niin paljon että lisätarjonnalla olisi olennaisesti markkinavuokria alentava vaikutus. Uudisvolyymiä ei pystytä niin suureksi nostamaan jo yksinomaan siksi että että sellaiselle volyymille ei ole tekijöitä tai materiaaleja. Sinällään Osmon ehdotus on oikean suuntainen mutta riittämätön ja toivottoman hidasvaikutteinen.

    Markkinavuokrat saadaan yksinkertaisesti alas vuokrasääntelyllä. Ruotsi on sen tehnyt huonosti ja sieltä ei mallia kannata ottaa. Pääosassa Länsi-Eurooppaa on käytössä vuokrasääntely jossakin muodossa eikä Suomen kannata tässäkään asiassa kuulua Itä-Eurooppaan. Vuokrasääntely on mahdollista ottaa käyttöön hyvin nopeasti ja koskemaan kaikkia nykyisiäkin vuokrasuhteita. Asuntojen omistajien kokeman iskun pehmentämiseksi voidaan tehdä esim. viiden vuoden ajalla porrastetusti. Ei kun valmisteluun ja seuraavaan hallitusohjelmaan. (Ja mikä mukavinta saadaan Kojamon ym. kiskonta vuokrilla loppumaan.)

    Tai voisiko Helsingin kaupunki tehdä vain Helsinkiä koskevan päätöksen?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  9. Ensilaskelma, tästä paremmin tietävät parantelemaan:
    Neliön rakennuskustannus (nyt kiihkeänä aikana) 3.500e, tontin arvo jos kaupunki nyt myisi (huutokauppaisi) 1000-3000e/asuin m2. Hoitokulut 4e/m2/kk. Korjaus jne rahastointi 2e/m2/kk. Kaupunki saa 25v lainan 2% korolla. Eli neliön kustannus: pääoma 7,50-11e/m2/kk + hoito 6 e/m2/kk. Siitä 14-17 e/m2/kk. Jos kaupunki ottaa prosentin riskilisän, 17-22 e/m2/kk.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  10. Korkeilla asumiskuntannuksilla on vaikutusta koko yhteiskuntaan. Esim alhainen syntyvyys johtuu liian kalliista asumisesta

    Vaikutus syntyy kahta kautta , asumisen kalleus vie tuloista liian suuren osan eikä varaa lapsiin ole.

    Ja kun asunto on kallis niin päädytään pikku kanikoppeihin eikä lapsille ole tilaa

    Oma lukunsa on työsuhteiden epävakaus

    Kun yhteiskunta kasaa riskejä hedelmällisessä iässä oleville niin lisääntyminen loppuu

    Hyvä puoli tässä on, että 50 vuoden kuluttua on paljon halpoja asuntoja, kun väki vähenee

    Ellei joku vaeltava kansa ole korvannut suomalaisia

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  11. Mietittiin kerran porukalla tähän ratkaisuja. Yksi ratkaisu löytyi suht suoraviivaisesti seuraavasti:

    Kaupungilla on yhtiö nimeltä Helsingin Asuntohankinta, joka on aikanaan fiksusti hankkinut joitain tuhansia asuntoja vapailta markkinoilta, yksittäisinä asuntoina eri taloyhtiöistä. Näitä kaupunki vuokraa käsitykseni mukaan jo nyt markkinaehtoisesti markkinavuokrilla.

    Kaupunki voisi alkaa myydä tästä asuntomassasta esim 5 prosenttia vuodessa vapaille markkinoille ja käyttää näin saatavat varat korvamerkittynä lisäämään omaa asunnontuotantoaan yli muutoin vallitsevan perustason.

    Hyödyt olisivat moninaiset:

    – vapaille markkinoille myytävät Asuntohankinnan asunnot omalta osaltaan estäisivät omistusasuntojen hintojen nousua, kenties jopa laskisivat hintatasoa.

    – myytävistä asunnoista saatava neliöhinta ylittäisi monissa tapauksissa uusien asuntojen rakennuskustannuksen, jolloin kaupungin asuntojen kokonaismäärä tai kokonaispinta-ala kasvaisi.

    – kaupunkiin saataisiin nopeasti lisää kaivattuja asuntoja asuntopulaa helpottamaan ilman törmäystä kaupungin investointikattoihin, velkatavoitteisiin tai muihin rajoitteisiin kun myynnit rahoittaisivat uudet investoinnit.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Ok, kiitos.

        Tätä myynnin kieltävää ehtoa ei voi neuvotella poistettavaksi edes sellaisella lisäehdolla, että Asuntohankinta käyttää myyntitulot täysimääräisesti uusien kovan rahan vuokra-asuntojen rakentamiseen kaupungille / Asuntohankinnalle?

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      2. Asuntoja:
        Ok, kiitos.

        Tätä myynnin kieltävää ehtoa ei voi neuvotella poistettavaksi edes sellaisella lisäehdolla, että Asuntohankinta käyttää myyntitulot täysimääräisesti uusien kovan rahan vuokra-asuntojen rakentamiseen kaupungille / Asuntohankinnalle?

        Ilmeisesti ei voi neuvotella, ja vaarana on, että verohallinto voisi ainakin teoriassa laittaa takautuvasti verolle vieläpä viimeisten viiden vuoden liikevoitot heti, jos yksikin asunto myydään, ja myynnin jälkeen verovapaus olisi pysyvästi menetetty.
        Sinänsä tässä näkyy lainsäädännön hölmöys: yksityishenkilöt saavat (tai ovat ainakin saaneet) vähentää asuntolainan korot verotuksessa ja myydä 2 asunnon ilman luovutusvoittoveroa 2 vuoden asumisen jälkeen. Asuntohankintayhtiö tarvitsee tuloveron välttääkseen erityisen sopimuksen, jonka ehtona on asuntojen vuokraaminen joillain perusteilla valituille vuokralaisille. Ongelma syntyy siitä, että asuntohankintayhtiön suurin menoerä ovat korot, eli sillä on paljon lainaa, mistä syystä sen pitää näyttää kohtuullista voittoa. Helpompi on perustaa ihan uusi asuntojenrakentamisyhtiö, kuin yrittää muuttaa Asuntohankintaa sellaiseksi…

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  12. Ajatus oikeudesta vuokra-asuntojen lunastamiseen on kannatettava ja sikäli mielenkiintoinen, että tämä oli mahdollista Suomessakin vielä 80-luvulla, mutta (kuten Suomessa yleensä) menettely oli hankala eikä sitä juuri käytetty tai oltu tietoisia. Julkisen tai julkista tukea nauttivien tahojen vuokra-asuntojen lunastaminen on mahdollista monessa maassa ja sitä jopa käytetään, esim. Englannissa vuokralainen voi saada asunon puoleen hintaan jos on asunut siinä riittävän kauan.
    Suomessa monen ensiasunnon hankkijan ongelmana on, että korkeiden vuokrien takia käsirahan säästäminen on todella vaikeaa, ja tämä ongelma helpottuisi, jos käsirahan saisi säästettyä hinnanalennuksen muodossa vuokralla asuessaan.

    Ihan oma ongelmansa asuntotuotannossa on Suomen onneton tuotantokapasiteetti, joka on ajettu kahden laman aikana alas. Suomessa ei saada nykyään rakennettua kuin murto-osa 70-luvun tuotannosta. 70-luvulla Suomeen rakennettiin yli 50000 ja jopa 80000 asuntoa vuodessa. Tekninen ja muu kehitys on johtanut siihen, että nyt 40 vuotta myöhemmin 30000 asuntoa vuodessa on kapasiteettirajoilla, kuten nousevista hinnoista ja rakennusyhtiöiden laskevista katteista huomataan.
    Helsingistä ei ole kuin vajaat 400 kilsaa koko Suomen kokoiseen suurkaupunkiin, josta varmasti riittäisi Helsinkiinkin nostokurkia, suunnittelijoita, elementtejä ja käsipareja, jos vain Venäläisille toimijoille avattaisiin pääsy Suomen markkinoille.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  13. Eikö tavoitteen saavuttamisen kannalta olisi helpompaa vaan ostaa joku Helsingissä pääosin jo valmiiksi toimiva asuntosijoitusyhtiö markkinoilta, joka sitten voisi muuttaa omistajavaihdoksen jälkeen toimintamallinsa ehdotuksen mukaiseksi?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  14. Meillä on siis selkeästi määritelty ongelma (vuokra- ja omistusasumisen hinta) sekä tahot joilla olisi vahva motiivi ongelma ratkaista (kaupunki ja kaupunkilaiset).

    Kaupunki ei kuitenkaan voi tai halua investoida yli poliittisesti sovittujen raamien tai velkaantua liikaa. Tämän järkevyydestä voi kinata vaikka kuinka kauan eikä se taida muuksi muuttua. Kaupungilla olisi samalla taseessaan istumassa kuranttia asunto-omaisuutta vaikka kuinka paljon, jota ei tarvitsisi edes nettomyydä vaan ainoastaan laittaa tase-erät liikkeelle, jotta hommaan saataisiin lisävauhtia ihan ilman lisävelkaakin, mutta niin ei voida tehdä koska on sovittu tähänkin kaikenlaisia rajoitteita.

    Jos yksityissektorilla olisi oikea motiivi ongelma ratkaista, olisi se tapahtunut takuuvarmasti jo kauan sitten. Mutta ei yksityisillä toimijoilla ole oikeaa motiivia alhaisempiin asumisen hintoihin, kenties osittain päinvastoin.

    Julkisella sektorilla olisi aito tahtotila ja kaikki avaimet, mutta se on itse asetettujen rajoitteiden ja ehtojen halvaannuttama (jälleen kerran).

    Olenko täysin väärässä?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  15. Vuokrasäännöstelystä ei ole ratkaisuksi. Mitä tehokkaammin säännöstely puree vuokriin ja vuokrasopimusten ehtoihin, sitä vähemmän säännösteltyjä asuntoja on tarjolla. Asuntojen hintojen lasku olisi laiha lohtu niille, joiden vuokra-asunto myytäisiin omistusasunnoksi, varat eivät riittäisi oman asunnon hankintaan ja uuden vuokra-asunnon näytössä olisi aiemman 20 ihmisen sijaan 200 asunnosta kiinnostunutta.

    Soininvaaran jälkikirjoitus oli hyvin mielenkiintoinen. Vuodenvaihteessa toteutettava henkilöverotuksen muutos kai mahdollistaisi vuokrien sitomisen lähes reaaliaikaisiin ansiotuloihin. Tällä voitaisiin puuttua sinänsä harvinaiseen ilmiöön, jossa hyvä- tai erittäin hyvätuloiset ihmiset asuvat edullisissa kaupungin vuokra-asunnoissa. Ulos ei ketään heitettäisi, mutta naapuriasunnossa asuvat siivooja ja myyntijohtaja maksaisivat kaupungin subventoimista asunnoista oikeudenmukaisemman ja tehokkaamman hinnan.

    Helsingin “kovan rahan asuntotuottaja” voisi aloittaa tuottamalla kaupungin työntekijöille hiukan markkinahintoja edullisempia työsuhdeasuntoja. Tämä kasvattaisi kaupungin vetovoimaa työnantajana ja kannustaisi pitkäaikaisiin työsuhteisiin. Samalla vapaiden markkinoiden vuokra-asuntoja vapautuisi heille, jotka eivät ole kaupungilla töissä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Tutkija Punavuoresta: Tällä voitaisiin puuttua sinänsä harvinaiseen ilmiöön, jossa hyvä- tai erittäin hyvätuloiset ihmiset asuvat edullisissa kaupungin vuokra-asunnoissa. Ulos ei ketään heitettäisi, mutta naapuriasunnossa asuvat siivooja ja myyntijohtaja maksaisivat kaupungin subventoimista asunnoista oikeudenmukaisemman ja tehokkaamman hinnan.

      Siivooja ja myyntijohtaja maksavat sitä varten eri lailla veroja, että heidän elintasoeronsa kaventuisi. Tietenkin aina voi keksiä erilaisia porrastuksia mitä erilaisimpiin asioihin, mutta yleisesti ottaen byrokratian lisääminen markkinatalouden oletettujen virheiden korjaamiseksi johtaa vain entistä huonompaan lopputulokseen.

      Helsingin kalliit hinnat saadaan kuriin sillä, että lopetetaan kaikenlainen (korvamerkitty) asumisen tukeminen. Sen jälkeen ihmiset asuvat asunnoissa, joihin heillä on varaa. Asuntojen vuokra- ja hintataso asettuu kysynnän ja tarjonnan mukaiseen tasapainoon, jossa siivoojallakin on varaa maksaa vuokraa.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Olet tavallaan oikeassa. “Kaikenlaisen asumisen tukemisen lopettaminen” tarkoittaisi HEKA:n 43 000 asunnon salkun myymistä. Lopputuloksena olisi vähän Kojamoa isompi tai n. 2x Saton kokoinen yhtiö, joka voisi päätyä pääomasijoittajien kautta jopa pörssiin. HEKAn asukkaalle tämä todennäköisesti tarkoittaisi vuokran kaksin- tai kolminkertaistumista muutamassa vuodessa.

        Pienituloisimmat HEKA:n vuokralaiset joutuisivat etsimään uudet asunnot. Uusien asuntojen vuokria jouduttaisiin taas subventoimaan asumisen tukien kautta. Ongelmia saattaisi syntyä myös työvoiman saatavuudesta. Stadin yksityinen ja julkinen sektori tarvitsevat paljon pienipalkkaista palvelualojen työvoimaa. Matalapalkkaisesta alhaisen tuottavuuden työstä ei välttämättä voida maksaa tekijälleen kovin paljoa nykyistä enempää, vaikka työvoiman saatavuudessa olisi ongelmia (case Helsingin kaupungin LTO:t).

        Mielestäni on ongelmallista, että kaupunki subventoi alhaisilla vuokrilla hyvä- tai erittäin hyvätuloisten ihmisten asumista. Pienipalkkainen siivooja ei siis pääse muuttamaan Helsinkiin, koska vapaarahoitteiseen asuntoon ei ole varaa ja kaupungin asunnossa asuu hyvätuloinen myyntijohtaja. Vuokrasopimuksen terminointi ei onnistu hyväosaisuuden perusteella. Toimiva ratkaisu olisi mielestäni porrastaa alhaisiksi subventoituja vuokria ansiotulojen perusteella. Samalla estettäisiin taloyhtiöiden slummiutuminen, eikä kenenkään tarvitsisi muuttaa pois kodistaan.

        Puhtaan markkinaehtoisessa mallissa myös asumistuki lakkautettaisiin. Tällöinhän vuokrat asettuisivat vähitellen uuteen tasapainoon. Ongelmaksi muodostuu kuitenkin vaihe, jossa vuokrat hakevat uuden tasapainonsa. Ennen tasapainon saavuttamista monet jäävät asunnottomiksi, kun rahaa asunnon vuokraan ei enää ole. Yhteiskunnan näkökulmasta syrjäytymisen kustannukset ovat mittavat: asunnottomaksi joutuminen johtaa usein työttömyyteen, ja suuri osa syrjäytyisi pysyvästi yhteiskunnan palveluverkon varaan.

        Kunnallisvero ei muuten ole järin progressiivinen ansiotulovähennyksestä huolimatta. Siivooja ja myyntijohtaja siis maksavat kotikunnalleen tasaisempaa veroa kuin valtiolle.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  16. Kaupungin 100%:sesti omistaman vuokrataloyhtiön toimitusjohtajalla on tulospalkkaus. Mitä enemmän voittoa firma tuottaa, sitä paremmat bonarit. Rahaahan kunta tässä on tekemässä.

    Vuokrataloyhtiön pomo on kaavoituspomon saunakaveri. Jotenkin ihmeellisesti kaavoitus tökkiä ja nimenomaan kaikkien muiden kuin kaupungin omaan käyttöön päätyvien vuokratonttien kaavoitus hidastuu. Jos ei itse kaavoittajan toimesta, niin sitten vuokrataloyhtiön pomolla on kyllä bulvaanikavereita jotka tehtailevat kaavavalituksia nimenomaan niistä kohteista, joissa kaavoitetaan muille kuin kunnan omalle vuokratalofirmalle tulevia tontteja.

    Rakentaminen hidastuu ja vähentyvä tarjonta + tasainen / nouseva kysyntä nostavat “markkinahintaisten” kaupungin vuokratalojen tuottoja ja pomo tienaa hyvin ja yltää kaikkiin bonustavoitteisiin.

    On todella vaikea saada eturistiriidatonta tilannetta kun kaavoitusmonopoli, (maapohjan) kiinteistöverotus ja vuokratalofirma ovat saman organisaation sisällä. Ja aika se ja sama onko se teoriassa yhtiöitetty, samat suojatyöpaikkapomot niiden poliittisten puolueiden valtasuhteiden mukaisella sulle-mulle-mentaliteetilla siellä vuokratalofirman hallituksessa istuvat kuitenkin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  17. Kiinnostava tuo tuottoprosentin määrittely. Viiden prosentin reaalituotto lähes riskittömistä investoinneista on täysin hullua, ellei näe jotain järjen pilkahdusta siinä että se on tulonsiirtoa itsellemme siltä osin kuin omistajina ovat suomalaiset eläkerahastot. Mutta siinäkin on käsittelykulu eli eläkeyhtiön toimintakustannukset.

    Samalla lailla sähkönsiirtoverkon omistajat saavat lain mukaan kai 6% takuutuoton pääomalle (en muista oliko se koko pääomalle vai sijoitetulle). Tämä on samaa luokkaa kuin mitä sijoittajat maksavat Argentiinan valtion 100 vuoden velkakirjoista alle kaksi vuosikymmentä sen edellisen maksukyvyttömyyden jälkeen. Riskin huomioon ottaen sähköverkon takuutuotto on ehkä 2 tai 3* liian paljon. Sen hinnoittelumekanismi on vahvempi lainatakuu kuin verosuvereniteetti, sähköyhtiö voi aina katkaista sähköt maksamattomilta mutta valtiolle veronkiertäjien laittaminen linnaan kannattaa vain pelotevaikutuksen kautta.

    Kuka näitä diilejä neuvottelee valtion puolesta? Regulatory capture tulee mieleen. Miksei näitä voida määrittää huutokaupalla tai jollain muulla versiolla avoimesta markkinamekanismista? Miksi markkinat koskevat Suomessa vain köyhiä ja kipeitä?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Taneli Nevalla:
      Samalla lailla sähkönsiirtoverkon omistajat saavat lain mukaan kai 6% takuutuoton pääomalle (en muista oliko se koko pääomalle vai sijoitetulle). Tämä on samaa luokkaa kuin mitä sijoittajat maksavat Argentiinan valtion 100 vuoden velkakirjoista alle kaksi vuosikymmentä sen edellisen maksukyvyttömyyden jälkeen. Riskin huomioon ottaen sähköverkon takuutuotto on ehkä 2 tai 3* liian paljon. Sen hinnoittelumekanismi on vahvempi lainatakuu kuin verosuvereniteetti, sähköyhtiö voi aina katkaista sähköt maksamattomilta mutta valtiolle veronkiertäjien laittaminen linnaan kannattaa vain pelotevaikutuksen kautta.

      Jos sähkön siirtoverkon tuotto olisi rajattu laissa 3%:iin nykyisen 6%:n sijaan, olisi Fortum ja välillisesti valtio saanut paljon vähemmän rahaa siirtoverkon myynnistä -> tuo tuotto-odotus todennäköisesti pääomittui ainakin osittain siihen myyntihintaan ja tuli täten omistajien hyödyksi. En tiedä pääomittuiko täysimääräisesti, mutta varmasti ainakin osittain.

      Olen meinaan varma, että Fortumin verkoista kilpaili suljettujen ovien takana useampikin pääomasijoittaja ja kun pari pääomasijoittajaa kilpailee keskenään laskien investoinnin kannattavuutta, niin kyllä se tuotto-odotus näkyy niissä tehdyissä tarjouksissa.


      Olen kuullut, että Ranskan valtio käyttää tätä kikkaa pitääkseen velkaantumisasteensa kurissa.

      Sen sijaan, että Ranska myy markkinakorkoista (0.5% korko) 1000e bondia lainojen emittoinnissa, se myykin 1000e bondia jonka kuponkikorko on 4%.

      Sijoittajat ovat valmiita maksamaan merkittävästi enemmän rahaa 1000e 4% kuponkikorkoisesta bondista vs. 1000e 1% kuponkikorkoisesta paperista -> Ranska voi helposti nostaa 2 miljardia käteistä, mutta sen velkapääoma kasvaa vain yhdellä miljardilla. EU:n vakavaraisuussäännöt eivät vaan tarkastele sitä, että miljardin velkapääoman kuponkikorot ovat 4% sen 0.5%:n sijaan.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.