Kaupunkiympäristölautakunnan lista 23.10.2018

Olin pari viikkoa matkoil­la, mut­ta nyt taas sorvin ääressä

Meilah­den huvi­la-alueen kaava

Tästä on tul­lut paljon ris­tiri­itaista palautet­ta. Jotkut ovat tyy­tymät­tömiä, ettei huviloiden yhtey­teen saa rak­en­taa enem­män varas­toraken­nuk­sia tai sivua­sun­to­ja. Kovasti vih­jataan, että kohtelu ei ole ollut tas­a­puolista, vaan jotkut ovat suhteil­la saa­neet poikkeamislupia.

Min­ul­la olisi ymmär­rystä sille, että aluet­ta taidol­la tiivis­tet­täisi­in. Eiväthän täl­laiset alueet koskaan ole valmi­ita niin, että olisi jokin lop­ulli­nen tila, joka en ker­ran saavutet­tu ja jota ei saisi enää muuttaa.

Kaavaan loit­tyy myös kiis­tel­ty baanay­hteys Humal­lah­den rantaa pitkin. Sil­lä kier­retään raskas nousu. Kun rantaan raken­netaan rait­ti, sinne voisi saman tien rak­en­taa muu­takin. Onhan siel­lä ollut joskus uimalaitoskin. Isoisäni on hypän­nyt siel­lä uimahyp­pyjä. Tämän takia kaavaa ei kuitenkaan kan­na­ta palaut­taa vaan tyy­tyä jatko­su­un­nit­telu­o­hjeeseen. Ne voivat myöhem­min poikia kaavamuutoksen.

Karhunkaata­jan kaava

Tämä Jok­eri-kaa­va tuo alueelle 3 500 asukas­ta. Se on myös ensim­mäisiä näistä ”bule­vardikaavoista”, jois­sa pääväylästä ratikoi­neen tehdään alueen keskus, kun aiem­min asu­tus on kään­tänyt selkän­sä liikenneväylille.

Ihmettellen vähän alueen koulu­ratkaisua. 3 500 asukas­ta ei riitä perusk­oul­ulle, mut­ta aja­tus, että lapset kävi­sivät Myl­ly­puron koulua, on aika autopain­ot­teinen aja­tus. Koulumat­ka 2 km eikä julk­ista liikennettä.

Pohjois­puolel­la ole­va omako­tialue pelkää läpi­a­joli­iken­net­tä. Eivät usko liiken­nemerkin tehon riit­tävän. Pelät­ty läpi­a­joväylä pitää suun­nitel­la hitaak­si, niin se ei houkut­tele luvat­tomaan oikaisuun.

Honka­suolle kerrostaloja

Pien­talokaa­vat eivät ole toteu­tuneet. Nyt kaavoite­taan ker­rostalo­ja, joiden talous kestää heikot perus­tamisolo­suh­teet parem­min. Noin 500 uut­ta asukas­ta. Alue on Van­taan rajas­sa kiinni.

Jätkäsaa­reen tont­ti yksi­ty­istä englan­ninkielistä päiväko­tia varten

Helsin­ki kan­sain­välistyy koulu koul­ul­ta ja päiväkoti päiväkodil­ta. Elinkeinovä­ki on sitä mieltä, että näitä pitäisi olla paljon enemmän.

Kes­ki-Pasi­lan tornikil­pailun tulos

Kolmes­ta kil­pailue­hdo­tuk­ses­ta voiton vei YIT. Se sitoutuu toteut­ta­maan aloi­tusko­rt­telit, yhteen­sä 67 000 ker­rosneliötä, jos­ta korkein­taan (sic!) 60 % asun­to­ja. Voit­ta­neessa ehdo­tuk­ses­sa kaavailti­in alueen län­siosaan yhteen­sä 120 000 ker­rosneliötä. Nekin saat­ta­vat men­nä YIT:n toteutettavaksi.

Maise­mat tule­vat vähän muuttumaan.

Kaupun­ki ostaa kokon­aisen ker­rostalon purkaak­seen sen

Talo sijait­see Oulunkylässä. Talos­sa pitäisi tehdä putkire­mont­ti, mut­ta se päätet­ti­in purkaa isom­pi­en talo­jen tieltä. Kaupun­ki mak­saa asun­noista noin 3 900 €/m2 ja auto­talleista 2 700 €/kpl.

Näitä saat­taa tul­la lisää.

Kesä­naa­puri­ni piirtämä toimis­toraken­nus muute­taan hotelliksi

Taas yksi hotel­li lisää. Täl­lä ker­taa Unioninkadun ja Eteläisen Makasi­inikadun kulmassa.

Hitas- ja ARA-tont­tien vuokra­sopimuk­set Jätkäsaaressa

Hitas-tont­tien arvok­si on päätet­ty noin 800 €/k‑m2. Kun tätä ver­taa kovan rahan ton­teista saa­tu­i­hin selvästi yli tuhan­nen euron hin­toi­hin, voisi ajatel­la, että Hitas­ta sub­ven­toidaan pait­si vuokranalen­nuk­sen (20 %) myös ton­tin arvon mukaan. Vuokra on alen­nuk­senkin jäl­keen kuitenkin korkea – 3,2% –, joka on siis reaa­liko­rko, kos­ka vuokra on sidot­tu elinkus­tan­nusin­dek­si­in. EKP on luvan­nut meil­lä kah­den pros­entin inflaa­tion, joten tuo vas­taa yli viiden pros­entin nimelliskorkoa.

Kaupungilla lasken­nalli­nen vuokra on liian korkea suh­teessa pääo­ma-arvoon. Sik­si nämä ver­tailut näyt­tävät tältä. Taloy­htiöi­den kan­nat­taisi ehdot­tomasti ostaa nuo ton­tit, jos ne saisi 800 euron ker­rosneliöhin­taan, mut­ta kaupun­ki ei tietenkään myy. Samas­ta syys­tä osto-optio­ta käytetään aina, jos sel­l­ainen vuokra­sopimuk­seen liittyy.

Jos olisin osta­mas­sa asun­toa Jätkäsaares­ta, en osal­lis­tu­isi Hitas-arpa­jaisi­in vaan ostaisin oma­l­la ton­til­la ole­van kovan­ra­han asun­non. Minä saan kyl­lä asun­to­lainaa alle viiden pros­entin nimelliskorolla.

ARA-asun­to­jen omakus­tan­nusvuokrista tulee näil­lä pelisään­nöil­lä aika korkeat, mut­ta se ei asukkai­ta hait­taa. Vuokran tasaus siirtää sen muiden ARA-asukkaiden ongelmaksi.

Postipuis­tossa vuokrataan tont­te­ja 1 600 asukkaalle

Täl­lä Hitas-talon vuokran poh­jana ole­va ker­rosneliöhin­ta on 605 €. Olemat­ta mitään mieltä vuokrien tasos­ta on san­ot­ta­va, että ero Jätkäsaaren ja Postipuis­ton välil­lä on liian pieni.

Mut­ta Postipuis­ton rak­en­t­a­mi­nen on siis jo näin pitkällä.

 

16 vastausta artikkeliin “Kaupunkiympäristölautakunnan lista 23.10.2018”

  1. Humal­lahti on osa hienoa merel­listä rantavyöhyket­tä, joka jatkuu täl­lä het­kel­lä yht­enäisenä Lapin­lahdes­ta ja Taival­lahdes­ta Merikan­non­tien ranto­ja pitkin aina Seurasaa­reen saakka.

    Täl­laista ranta­maise­maa ei pitäisi tärvel­lä mil­lään meren päälle penger­re­ty­il­lä tai kallioi­hin louhit­tavil­la pyöräbaanoil­la, varsinkaan kun sel­l­aisille ei ole mitään tarvet­ta. Läheisel­lä Paciuk­senkadul­la­han on jo nyt valmi­it lev­eät pyöräti­et molem­min puolin katua.

    Vastaa

    1. Soin­in­vaara:

      Kaavaan lioit­tyy myös kiis­tel­ty baanay­hteys Humal­lah­den rantaa pitkin. Sil­lä kier­retään raskas nousu. 

      Onhan siinä nousua, mut­ta näin pyöräil­i­jän kannal­ta tun­tu­isi oudol­ta investoi­da tähän, mut­ta säästää Baanal­ta Kaisaniemeen menevässä yhtey­dessä rak­en­ta­mal­la sil­tavai­h­toe­hto rauta­tien ylitse, mihin tulisi jyrkkä mäki.

      Soin­in­vaara:

      Ihme­telleen vähän alueen koulu­ratkaisua. 3500 asukas­ta ei riitä perusk­oul­ulle, mut­ta aja­tus, että lapset kävi­sivät Myl­ly­puron koulua on aika autopain­ot­teinen aja­tus. Koulumat­ka 2 km eikä julk­ista liikennettä.

      Hert­toniemessä Hil­leriku­jan päässä on toki koulu hie­man lähempänä, ehkä noin kilo­metrin päässä.

      Vastaa

  2. Kaupunkisu­un­nit­telijoiden pitäisi liikkua hien­o­varais­es­ti täl­laisel­la Meilah­den kaltaisel­la van­hal­la hienol­la huvi­la-alueel­la, ja arvostaa sen luon­toym­päristöä ja van­haa puus­toa ja maise­maa. Esimerkik­si ulkoil­ure­it­tien paran­t­a­mi­nen tarkoit­taa yleen­sä usei­den metrien levy­isiä met­sään tai ran­noille rai­vat­tu­ja ulkoiluteitä puut­tomine pientarei­neen. Pyöräbaanoista puhumattakaan. 

    Asiansa osaa­va suun­nit­teli­ja säi­lyt­täisi täl­laisel­la alueel­la alueen nykyisen oma­leimaisu­u­den ja riit­tävän pienen, ihmisenkokoisen mit­takaa­van. Yht­enäistä raken­nuskan­taa ei pidä pila­ta tök­eröil­lä uud­is­raken­nuk­sil­la. Myös tiet­ty rehevyys ja vil­li­in­tyneisyys kuu­luu täl­laiselle alueelle. Kaiken ei tarvitse olla viras­tossa piirrettyä.

    Vastaa

  3. HS:n kir­joituk­sen perus­teel­la Meilahdessa kaavapoikke­mat on aiem­min päätet­ty niin, etteivät KSV:n virkamiehet ole asi­aa edis­täneet, eikä sil­loinen apu­laiskaupung­in­jo­hta­ja ole asi­as­ta edes puhunut, eivätkä tont­tien omis­ta­jatkaan ole vaati­neet juuri mitään, puhu­mat­takaan että lau­takun­nan jäse­nenä ollut alueen asukas olisi yrit­tänyt mil­lään tapaa vaikuttaa. 

    Jos­sain val­tu­us­tosem­i­naarin illal­liskut­suil­la asi­as­ta oli ohi­men­nen keskustel­tu, mut­ta ihan vaan yleisel­lä tasol­la, ja kas, kaava­muu­tos putkahti lau­takun­taan, jos­sa se meni yksimielis­es­ti läpi. Sil­lä ei ollut mitään merk­i­tys­tä, että se piiri, joka ei siis ollut tuo­ta asi­aa edis­tänyt, mut­ta johon edun saa­ja kuu­lui, oli monel­la tapaa hyvin läheis­es­ti tekemi­sis­sä keskenään.
    Helsingis­sä ei suhteil­la saa mitään, sen­hän tuokin todistaa.

    Vastaa

    1. Suo­mi on maail­man vähiten kor­rup­toitunut maa. Toiset vain sat­tuvat ole­maan tasa-arvoisem­pia kuin toiset…

      Vastaa

  4. Meilah­den huvi­la-alueen kaavae­hdo­tuk­sen mukaan nyky­isille ton­teille ilmeis­es­ti sal­lit­taisi­in uusia iso­ja asumiskäyt­töön tarkoitet­tu­ja lisärakennuksia. 

    Täl­laisen täy­den­nys­rak­en­tamisen jäl­keen alueen idyl­li on kyl­lä men­nyt­tä. Puu­taloalueen nyky­istä ehjää miljöötä pitäisi oikeasti suo­jel­la, eikä altistaa sitä uudisrakentamiselle.

    Vastaa

  5. “Talos­sa pitäisi tehdä putkire­mont­ti, mut­ta se päätet­ti­in purkaa isom­pi­en talo­jen tieltä. Kaupun­ki mak­saa asun­noista noin 3900 €/m2ja auto­talleista 2700 €/kpl.”

    Siis että mitä?
    Kaupun­ki mak­saa neljä ton­nia neliö putkire­mon­toimat­tomas­ta talosta vuokra­ton­til­la! Miten tämä perustellaan?

    Vastaa

    1. Tero:
      Kaupun­ki mak­saa neljä ton­nia neliö putkire­mon­toimat­tomas­ta talosta vuokra­ton­til­la! Miten tämä perustellaan? 

      Kaupun­ki saa rahat takaisin ja enem­mänkin kun kaavoit­taa lisää raken­nu­soikeut­ta ja myy sen raken­nut­ta­jalle. Näitä toiv­ot­tavasti tulee jatkos­sa enemmänkin.

      Vastaa

      1. Ralf-George Nad­er: Kaupun­ki saa rahat takaisin ja enem­mänkin kun kaavoit­taa lisää raken­nu­soikeut­ta ja myy sen raken­nut­ta­jalle. Näitä toiv­ot­tavasti tulee jatkos­sa enemmänkin.

        Ehkä tuo ei suo­raan pidä paikkaansa. Nyt siis mak­se­taan 5 miljoon­aa 1230 m²:n huoneis­toalas­ta (18 asun­toa). Jos arvioidaan ton­tin raken­nu­soikeu­den arvok­si 700 €/m2, niin uusia asun­to­ja pitäisi tul­la yli 7000 m² jot­ta tuo 5 miljoo­nan hin­ta tulisi kate­tuk­si. Mah­tuuko ton­tille vai tehdäänkö korkeaa rakentamista? 

        Han­k­in­taa perustel­laan sil­lä, että talon purkami­nen edesaut­taa val­tion avun saamista Raide-Jok­erin rak­en­tamiseen. Eli kaupun­ki rahas­taa sieltä. Veron­mak­sa­jan näkökul­mas­ta taskus­ta toiseen. 

        Valitet­tavasti lau­takun­nan julkises­sa aineis­tossa ei ker­ro­ta edes kohteen osoitet­ta tai ton­tin kokoa. Mik­si tiedot eivät ole julk­isia? Keitä on myyjien joukos­sa? Mihin uno­h­tui avoin päätöksenteko?

        Voi olla ihan järkevä han­ke, mut­ta Helsin­gin veron­mak­sajille pitäisi tämän tyyp­pi­sistäkin han­kkeista ker­toa enemmän.

      2. Toimen­pide on oikea eli tiivistäi­nen kehäradan var­rel­la. Mutta …
        Raken­nuk­sen arvo ei ole nous­sut. Arvaan sen teknisek­si arvok­si (kohdet­ta tun­tem­at­ta) ilman perus­paranuk­sia 1500 €/m². Ton­tin arvo sen sijaan on nous­sut mm. veron­mak­sajien tekemien investoin­tien joh­dos­ta (toki muitakin syitä on). 

        Nyt kaupun­ki antaa ton­tin arvon­nousus­ta johtuneen ansiot­toman hyö­dyn nyky­isille asukkaille samal­la, kun he ovat mak­sa­neet ali­hin­taista vuokraa ton­tis­taan vuosikym­menten ajan. Se raha on pois muil­ta kaupunkilaisilta. 

        Onko tässä ris­ki, että tas­a­puolisu­u­den nimis­sä paa­lute­taan purkukun­tois­t­en talo­jen markki­nahin­ta 3900 €/m² koko Helsingis­sä? Moraa­lika­to perus­paran­nusten tekemisiin?

      3. Tero:
        Toimen­pide on oikea eli tiivistäi­nen kehäradan var­rel­la. Mutta …
        Raken­nuk­sen arvo ei ole nous­sut. Arvaan sen teknisek­si arvok­si (kohdet­ta tun­tem­at­ta) ilman perus­paranuk­sia 1500 €/m². Ton­tin arvo sen sijaan on nous­sut mm. veron­mak­sajien tekemien investoin­tien joh­dos­ta (toki muitakin syitä on). 

        Nyt kaupun­ki antaa ton­tin arvon­nousus­ta johtuneen ansiot­toman hyö­dyn nyky­isille asukkaille samal­la, kun he ovat mak­sa­neet ali­hin­taista vuokraa ton­tis­taan vuosikym­menten ajan. Se raha on pois muil­ta kaupunkilaisilta. 

        Onko tässä ris­ki, että tas­a­puolisu­u­den nimis­sä paa­lute­taan purkukun­tois­t­en talo­jen markki­nahin­ta 3900 €/m² koko Helsingis­sä? Moraa­lika­to perus­paran­nusten tekemisiin?

        Eiköhän se ris­ki tässä jo toteu­tunut. Aika kovia saa kaupun­gin argu­men­tit olla, jol­la saadaan poten­ti­aaliset myyjät uno­hta­maan tämä 3 900 euron neliöhin­ta ja suos­tu­maan vähempään, tyyp­il­lis­es­ti sitä hin­taa halu­taan merkit­tävästi enemmän.

      4. Tämä on vapaase­htoinen kaup­pa. Jos kaupun­ki tar­joaisi asun­noista alle markki­nahin­nan, kaup­po­ja ei syn­ty­isi. Lunas­tu­soikeut­ta ei tässä tapauk­ses­sa ole.Tuolla hin­tata­sol­la asun­to­jen hin­nat tuol­la liikku­vat, putkire­mon­tista huolimatta.

  6. Jätkäsaa­res­sa on kait sit­ten laa­ja kir­jo vapaara­hoit­teisia tont­te­ja. Lem­minkäi­nen muu­ta­ma vuosi sit­ten voit­ti Paasir­an­nan tont­tik­il­pailun lupaa­mal­la 33% asun­non myyn­ti­hin­nas­ta tont­ti­mak­suna. Ja asun­not on myy­ty yli 9000 e neliöhintaan…Ja vier­essä saman­lainen hitas-talo jos­sa ton­tin­vuokra 2e/m2/kk. Arve­len­pa että ’yli tuhan­nen euron’ ton­tin­hin­nat liit­tyvät jonkin­laiseen tiskin alta tai kauneuskil­pailus­sa myyntiin. 

    Sijoit­ta­jalle tärkeää on myös arvon­nousu. Tuol­la viiden vuo­den ajan hitas asun­non enim­mäis( siis myös takuu-) hin­ta on nous­sut 3% vuodessa, vapaara­hoit­teis­ten hin­nat kai vähän laskeneet.

    Jätkäsaa­res­sa arvotaan hitak­sia 90 m², vastike (sis. Ton­tin) 5,5 e/m2. -> 410 te. Voi toki olla huonom­pi sijoi­tusasun­to kuin vapaara­hoit­teinen, mut­ta voi olla parempikin…semminkin kun enim­mäish­in­ta perus­tuu korkeam­paan markki­nahin­ta- ja rakennuskustannusindeksistä.

    Vastaa

  7. Oulunkylän­torin kaup­pa on osak­keen­o­mis­ta­jille lot­tovoit­to. Kohdel­laanko vuokra­ton­til­la asu­via tas­a­puolis­es­ti, jos kaupun­ki ostaa yhtääl­lä mut­ta vain pakot­taa suuri­in vuokranko­ro­tuk­si­in toisaal­la, vail­la ostoaikeita?

    Sinän­sä on järkevää kaavoit­taa tuol­laisel­la paikalla ole­va tont­ti tehokkaammin.

    Vastaa

  8. Mik­si karhunkaata­ja jäi pöy­dälle — aiheut­taako “bule­vardikaa­va” jois­sain ryh­mis­sä edelleen nikottelua?

    Vastaa

Vastaa käyttäjälle Daniel Federley Peruuta vastaus

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.