Kaupunkisuunnittelu, _

Kaupunkiympäristölautakunnan lista 23.10.2018

Olin pari viikkoa matkoilla, mutta nyt taas sorvin ääressä

Meilahden huvila-alueen kaava

Tästä on tullut paljon ristiriitaista palautetta. Jotkut ovat tyytymättömiä, ettei huviloiden yhteyteen saa rakentaa enemmän varastorakennuksia tai sivuasuntoja. Kovasti vihjataan, että kohtelu ei ole ollut tasapuolista, vaan jotkut ovat suhteilla saaneet poikkeamislupia.

Minulla olisi ymmärrystä sille, että aluetta taidolla tiivistettäisiin. Eiväthän tällaiset alueet koskaan ole valmiita niin, että olisi jokin lopullinen tila, joka en kerran saavutettu ja jota ei saisi enää muuttaa.

Kaavaan loittyy myös kiistelty baanayhteys Humallahden rantaa pitkin. Sillä kierretään raskas nousu. Kun rantaan rakennetaan raitti, sinne voisi saman tien rakentaa muutakin. Onhan siellä ollut joskus uimalaitoskin. Isoisäni on hypännyt siellä uimahyppyjä. Tämän takia kaavaa ei kuitenkaan kannata palauttaa vaan tyytyä jatkosuunnitteluohjeeseen. Ne voivat myöhemmin poikia kaavamuutoksen.

Karhunkaatajan kaava

Tämä Jokeri-kaava tuo alueelle 3 500 asukasta. Se on myös ensimmäisiä näistä ”bulevardikaavoista”, joissa pääväylästä ratikoineen tehdään alueen keskus, kun aiemmin asutus on kääntänyt selkänsä liikenneväylille.

Ihmettellen vähän alueen kouluratkaisua. 3 500 asukasta ei riitä peruskoululle, mutta ajatus, että lapset kävisivät Myllypuron koulua, on aika autopainotteinen ajatus. Koulumatka 2 km eikä julkista liikennettä.

Pohjoispuolella oleva omakotialue pelkää läpiajoliikennettä. Eivät usko liikennemerkin tehon riittävän. Pelätty läpiajoväylä pitää suunnitella hitaaksi, niin se ei houkuttele luvattomaan oikaisuun.

Honkasuolle kerrostaloja

Pientalokaavat eivät ole toteutuneet. Nyt kaavoitetaan kerrostaloja, joiden talous kestää heikot perustamisolosuhteet paremmin. Noin 500 uutta asukasta. Alue on Vantaan rajassa kiinni.

Jätkäsaareen tontti yksityistä englanninkielistä päiväkotia varten

Helsinki kansainvälistyy koulu koululta ja päiväkoti päiväkodilta. Elinkeinoväki on sitä mieltä, että näitä pitäisi olla paljon enemmän.

Keski-Pasilan tornikilpailun tulos

Kolmesta kilpailuehdotuksesta voiton vei YIT. Se sitoutuu toteuttamaan aloituskorttelit, yhteensä 67 000 kerrosneliötä, josta korkeintaan (sic!) 60 % asuntoja. Voittaneessa ehdotuksessa kaavailtiin alueen länsiosaan yhteensä 120 000 kerrosneliötä. Nekin saattavat mennä YIT:n toteutettavaksi.

Maisemat tulevat vähän muuttumaan.

Kaupunki ostaa kokonaisen kerrostalon purkaakseen sen

Talo sijaitsee Oulunkylässä. Talossa pitäisi tehdä putkiremontti, mutta se päätettiin purkaa isompien talojen tieltä. Kaupunki maksaa asunnoista noin 3 900 €/m2 ja autotalleista 2 700 €/kpl.

Näitä saattaa tulla lisää.

Kesänaapurini piirtämä toimistorakennus muutetaan hotelliksi

Taas yksi hotelli lisää. Tällä kertaa Unioninkadun ja Eteläisen Makasiinikadun kulmassa.

Hitas- ja ARA-tonttien vuokrasopimukset Jätkäsaaressa

Hitas-tonttien arvoksi on päätetty noin 800 €/k-m2. Kun tätä vertaa kovan rahan tonteista saatuihin selvästi yli tuhannen euron hintoihin, voisi ajatella, että Hitasta subventoidaan paitsi vuokranalennuksen (20 %) myös tontin arvon mukaan. Vuokra on alennuksenkin jälkeen kuitenkin korkea – 3,2% –, joka on siis reaalikorko, koska vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. EKP on luvannut meillä kahden prosentin inflaation, joten tuo vastaa yli viiden prosentin nimelliskorkoa.

Kaupungilla laskennallinen vuokra on liian korkea suhteessa pääoma-arvoon. Siksi nämä vertailut näyttävät tältä. Taloyhtiöiden kannattaisi ehdottomasti ostaa nuo tontit, jos ne saisi 800 euron kerrosneliöhintaan, mutta kaupunki ei tietenkään myy. Samasta syystä osto-optiota käytetään aina, jos sellainen vuokrasopimukseen liittyy.

Jos olisin ostamassa asuntoa Jätkäsaaresta, en osallistuisi Hitas-arpajaisiin vaan ostaisin omalla tontilla olevan kovanrahan asunnon. Minä saan kyllä asuntolainaa alle viiden prosentin nimelliskorolla.

ARA-asuntojen omakustannusvuokrista tulee näillä pelisäännöillä aika korkeat, mutta se ei asukkaita haittaa. Vuokran tasaus siirtää sen muiden ARA-asukkaiden ongelmaksi.

Postipuistossa vuokrataan tontteja 1 600 asukkaalle

Tällä Hitas-talon vuokran pohjana oleva kerrosneliöhinta on 605 €. Olematta mitään mieltä vuokrien tasosta on sanottava, että ero Jätkäsaaren ja Postipuiston välillä on liian pieni.

Mutta Postipuiston rakentaminen on siis jo näin pitkällä.

 

16 thoughts on “Kaupunkiympäristölautakunnan lista 23.10.2018

  1. Humallahti on osa hienoa merellistä rantavyöhykettä, joka jatkuu tällä hetkellä yhtenäisenä Lapinlahdesta ja Taivallahdesta Merikannontien rantoja pitkin aina Seurasaareen saakka.

    Tällaista rantamaisemaa ei pitäisi tärvellä millään meren päälle pengerretyillä tai kallioihin louhittavilla pyöräbaanoilla, varsinkaan kun sellaisille ei ole mitään tarvetta. Läheisellä Paciuksenkadullahan on jo nyt valmiit leveät pyörätiet molemmin puolin katua.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Soininvaara:

      Kaavaan lioittyy myös kiistelty baanayhteys Humallahden rantaa pitkin. Sillä kierretään raskas nousu.

      Onhan siinä nousua, mutta näin pyöräilijän kannalta tuntuisi oudolta investoida tähän, mutta säästää Baanalta Kaisaniemeen menevässä yhteydessä rakentamalla siltavaihtoehto rautatien ylitse, mihin tulisi jyrkkä mäki.

      Soininvaara:

      Ihmetelleen vähän alueen kouluratkaisua. 3500 asukasta ei riitä peruskoululle, mutta ajatus, että lapset kävisivät Myllypuron koulua on aika autopainotteinen ajatus. Koulumatka 2 km eikä julkista liikennettä.

      Herttoniemessä Hillerikujan päässä on toki koulu hieman lähempänä, ehkä noin kilometrin päässä.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. Kaupunkisuunnittelijoiden pitäisi liikkua hienovaraisesti tällaisella Meilahden kaltaisella vanhalla hienolla huvila-alueella, ja arvostaa sen luontoympäristöä ja vanhaa puustoa ja maisemaa. Esimerkiksi ulkoilureittien parantaminen tarkoittaa yleensä useiden metrien levyisiä metsään tai rannoille raivattuja ulkoiluteitä puuttomine pientareineen. Pyöräbaanoista puhumattakaan.

    Asiansa osaava suunnittelija säilyttäisi tällaisella alueella alueen nykyisen omaleimaisuuden ja riittävän pienen, ihmisenkokoisen mittakaavan. Yhtenäistä rakennuskantaa ei pidä pilata tökeröillä uudisrakennuksilla. Myös tietty rehevyys ja villiintyneisyys kuuluu tällaiselle alueelle. Kaiken ei tarvitse olla virastossa piirrettyä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. HS:n kirjoituksen perusteella Meilahdessa kaavapoikkemat on aiemmin päätetty niin, etteivät KSV:n virkamiehet ole asiaa edistäneet, eikä silloinen apulaiskaupunginjohtaja ole asiasta edes puhunut, eivätkä tonttien omistajatkaan ole vaatineet juuri mitään, puhumattakaan että lautakunnan jäsenenä ollut alueen asukas olisi yrittänyt millään tapaa vaikuttaa.

    Jossain valtuustoseminaarin illalliskutsuilla asiasta oli ohimennen keskusteltu, mutta ihan vaan yleisellä tasolla, ja kas, kaavamuutos putkahti lautakuntaan, jossa se meni yksimielisesti läpi. Sillä ei ollut mitään merkitystä, että se piiri, joka ei siis ollut tuota asiaa edistänyt, mutta johon edun saaja kuului, oli monella tapaa hyvin läheisesti tekemisissä keskenään.
    Helsingissä ei suhteilla saa mitään, senhän tuokin todistaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. Meilahden huvila-alueen kaavaehdotuksen mukaan nykyisille tonteille ilmeisesti sallittaisiin uusia isoja asumiskäyttöön tarkoitettuja lisärakennuksia.

    Tällaisen täydennysrakentamisen jälkeen alueen idylli on kyllä mennyttä. Puutaloalueen nykyistä ehjää miljöötä pitäisi oikeasti suojella, eikä altistaa sitä uudisrakentamiselle.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. “Talossa pitäisi tehdä putkiremontti, mutta se päätettiin purkaa isompien talojen tieltä. Kaupunki maksaa asunnoista noin 3900 €/m2ja autotalleista 2700 €/kpl.”

    Siis että mitä?
    Kaupunki maksaa neljä tonnia neliö putkiremontoimattomasta talosta vuokratontilla! Miten tämä perustellaan?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Tero:
      Kaupunki maksaa neljä tonnia neliö putkiremontoimattomasta talosta vuokratontilla! Miten tämä perustellaan?

      Kaupunki saa rahat takaisin ja enemmänkin kun kaavoittaa lisää rakennusoikeutta ja myy sen rakennuttajalle. Näitä toivottavasti tulee jatkossa enemmänkin.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Ralf-George Nader: Kaupunki saa rahat takaisin ja enemmänkin kun kaavoittaa lisää rakennusoikeutta ja myy sen rakennuttajalle. Näitä toivottavasti tulee jatkossa enemmänkin.

        Ehkä tuo ei suoraan pidä paikkaansa. Nyt siis maksetaan 5 miljoonaa 1230m2:n huoneistoalasta (18 asuntoa). Jos arvioidaan tontin rakennusoikeuden arvoksi 700 €/m2, niin uusia asuntoja pitäisi tulla yli 7000 m2 jotta tuo 5 miljoonan hinta tulisi katetuksi. Mahtuuko tontille vai tehdäänkö korkeaa rakentamista?

        Hankintaa perustellaan sillä, että talon purkaminen edesauttaa valtion avun saamista Raide-Jokerin rakentamiseen. Eli kaupunki rahastaa sieltä. Veronmaksajan näkökulmasta taskusta toiseen.

        Valitettavasti lautakunnan julkisessa aineistossa ei kerrota edes kohteen osoitetta tai tontin kokoa. Miksi tiedot eivät ole julkisia? Keitä on myyjien joukossa? Mihin unohtui avoin päätöksenteko?

        Voi olla ihan järkevä hanke, mutta Helsingin veronmaksajille pitäisi tämän tyyppisistäkin hankkeista kertoa enemmän.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      2. Toimenpide on oikea eli tiivistäinen kehäradan varrella. Mutta …
        Rakennuksen arvo ei ole noussut. Arvaan sen tekniseksi arvoksi (kohdetta tuntematta) ilman perusparanuksia 1500 €/m². Tontin arvo sen sijaan on noussut mm. veronmaksajien tekemien investointien johdosta (toki muitakin syitä on).

        Nyt kaupunki antaa tontin arvonnoususta johtuneen ansiottoman hyödyn nykyisille asukkaille samalla, kun he ovat maksaneet alihintaista vuokraa tontistaan vuosikymmenten ajan. Se raha on pois muilta kaupunkilaisilta.

        Onko tässä riski, että tasapuolisuuden nimissä paalutetaan purkukuntoisten talojen markkinahinta 3900 €/m² koko Helsingissä? Moraalikato perusparannusten tekemisiin?

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      3. Tero:
        Toimenpide on oikea eli tiivistäinen kehäradan varrella. Mutta …
        Rakennuksen arvo ei ole noussut. Arvaan sen tekniseksi arvoksi (kohdetta tuntematta) ilman perusparanuksia 1500 €/m². Tontin arvo sen sijaan on noussut mm. veronmaksajien tekemien investointien johdosta (toki muitakin syitä on).

        Nyt kaupunki antaa tontin arvonnoususta johtuneen ansiottoman hyödyn nykyisille asukkaille samalla, kun he ovat maksaneet alihintaista vuokraa tontistaan vuosikymmenten ajan. Se raha on pois muilta kaupunkilaisilta.

        Onko tässä riski, että tasapuolisuuden nimissä paalutetaan purkukuntoisten talojen markkinahinta 3900 €/m² koko Helsingissä? Moraalikato perusparannusten tekemisiin?

        Eiköhän se riski tässä jo toteutunut. Aika kovia saa kaupungin argumentit olla, jolla saadaan potentiaaliset myyjät unohtamaan tämä 3 900 euron neliöhinta ja suostumaan vähempään, tyypillisesti sitä hintaa halutaan merkittävästi enemmän.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. Jätkäsaaressa on kait sitten laaja kirjo vapaarahoitteisia tontteja. Lemminkäinen muutama vuosi sitten voitti Paasirannan tonttikilpailun lupaamalla 33% asunnon myyntihinnasta tonttimaksuna. Ja asunnot on myyty yli 9000 e neliöhintaan…Ja vieressä samanlainen hitas-talo jossa tontinvuokra 2e/m2/kk. Arvelenpa että ’yli tuhannen euron’ tontinhinnat liittyvät jonkinlaiseen tiskin alta tai kauneuskilpailussa myyntiin.

    Sijoittajalle tärkeää on myös arvonnousu. Tuolla viiden vuoden ajan hitas asunnon enimmäis( siis myös takuu-) hinta on noussut 3% vuodessa, vapaarahoitteisten hinnat kai vähän laskeneet.

    Jätkäsaaressa arvotaan hitaksia 90m2, vastike (sis. Tontin) 5,5 e/m2. -> 410 te. Voi toki olla huonompi sijoitusasunto kuin vapaarahoitteinen, mutta voi olla parempikin…semminkin kun enimmäishinta perustuu korkeampaan markkinahinta- ja rakennuskustannusindeksistä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. Oulunkyläntorin kauppa on osakkeenomistajille lottovoitto. Kohdellaanko vuokratontilla asuvia tasapuolisesti, jos kaupunki ostaa yhtäällä mutta vain pakottaa suuriin vuokrankorotuksiin toisaalla, vailla ostoaikeita?

    Sinänsä on järkevää kaavoittaa tuollaisella paikalla oleva tontti tehokkaammin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.